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不動產經紀相關法規概要   ■ 內容簡介

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  ★重點整理、圖表解說、試題詳解★


  重點內容系統編排。不動產經紀相關法規條文不難,容易掌握,考生可好好把握得分機會!書籍編排內容採條列式詳列條文內容,深入淺出介紹不動產經紀相關法規觀念。重點說明後附相關法規,一窺法條全貌,幫助考生熟悉作答引用之條文。研讀完內文,立即演練歷屆試題,加深學習印象!藍色字體標記重點關鍵字,醒目易記,抓取重點不費力!

  豐富圖表解說。在本書內容以系統化方式化繁為簡,文字條列說明重點輔以圖表解說,幫助大腦進行長期記憶,幫助減輕記憶的辛苦。每讀完一段落就進行一次圖像式整理,就能記憶比自己想像的還要深刻。

  歷屆試題實戰演練。《不動產經紀相關法規概要》收錄96~107年不動產經紀人考科試題及詳盡解析,習作完再對照解答檢討,有如把名師帶回家!反覆習作試題,快速達到實戰演練及強化記憶的雙重效果,輕鬆掌握不動產經紀相關法規概要考科精髓!

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  每年年底的「不動產經紀人」專門職業技術人員考試,在專業分工的時代,這一張證照,是想要從事不動產仲介業及代銷業須具備的黃金證照。它不但難易適中,而且只要能在考前有健全的心理建設,有完善的準備計畫,並聚焦在業務核心能力與適切的訣竅要領上,就能用最短的時間考上這張證照。以下提供準備不動產經紀人考試的讀書計畫,希望能對正在準備的考生們有些許的幫助,開啟你的「不動產經紀人及格」康莊大道。

  一、有效率的讀書計畫,循序漸進

  ※訂定讀書計畫表
  準備考試的過程會有許多困難與挫折,尤其對在上班的人,怎樣在有限的時間做最有效的安排就成了最大的考驗。所以,一旦確定目標,就要訂定執行目標的策略,計畫表就像戰略一樣,有了戰略,那就容易致勝。
  記憶力會隨著時間的增加而減退,除了每週要勤練試題外,每一次的複習不宜間隔太久,愈接近考試時間要愈密集。
  此外,應先專注單一版本的參考書,先讀透、熟悉後,才可以針對其他相關衍生的問題點上,再找尋補充資料。

  ※估算投資報酬率
  不動產經紀人考試專業科目有四科,在安排讀書計畫時一定要算投資報酬率,準備時間盡量平均,例如:「民法概要」,建議在準備這個科目時,不要苛求自己在短短幾個月就可以把民法念得很好,只要「漸入佳境」即可,比如說第一次念只懂三成,但第二次再複習時又懂更多,到考試前你會發現自己愈來愈好;例如:「不動產估價概要」,儘管有其深度,但此科之投資報酬率最高,建議先全盤瞭解『不動產估價技術規則』,因為不動產估價技術規則係主管機關訂定之法規,自然要奉為絕對準繩,法條內容少,一定是要「反覆背誦」。

  二、藉由考古題幫助理解

  ※掌握選擇題,拿到基本分
  打仗要有戰術,考試也要技巧,考古題一定要做,經紀人考試有選擇題,勤做考古題絕對可以把握住基本分數。建議正在準備考試的考生,在念完第一次時就開始做選擇題的練習,藉此幫助自己更快理解法條內容,預先熟悉法條的靈活應用性;並讓自己可以維持一定的戰鬥力,如果只是單純看書,很快你就會覺得煩悶。在考前多做選擇題的題庫,就可以持續保持應考的熱度及戰鬥力。

  ※歷年考古題演練,取得高分
  不動產經紀人專業科目試題中,申論題占一半分數,有些人覺得申論題很難,所以放棄了。要準備考試的考生們千萬不要放棄任何可能性,因為選擇題再高分,滿分也只有50分,剩下的還是得靠申論題,申論題並非完全無法準備。如果真的不知從何開始準備,建議可以上考選部網站把歷年不動產經紀人的考題印出來,試著答題,一開始或許答得不好沒關係,openbook找答案,試著寫一次,千萬不要一開始就馬上看解答,才會有印象;練習時要模擬真正考試時的答題方式,如果能持之以恆,一次、兩次、三次練習你就會養成習慣,爾後會慢慢抓到訣竅。

  三、考試當天的應答技巧

  ※先審題,再列大綱
  拿到題目後,先花大概5到10分鐘時間把全部申論題看一遍,再把答題方向以大綱方式列出寫在試題卷上,如果當中有些關鍵字或相關口訣,可以一併寫上,以免做完選擇題後腦中一片空白,本來會的也變成不會了。

  ※段落分明,掌握時間
  申論題答題時一定要段落分明,標題一定要寫出,讓閱卷老師可以一目了然。試想他已經改得很累了,此時你再增加他的困擾,那倒楣的絕對是你。答題時要掌握好時間,如果其中一題你比較會寫也必須在20-25分鐘內寫完,並趕快寫下一題;碰到不熟的題目千萬不要放棄作答,適時將基本觀念帶入,或舉例回答,成績有時會出乎意料之外。

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■ 目錄

第一部分        重點整理

第一章 不動產經紀業管理條例及其施行細則
不動產經紀業管理條例罰則彙整   
 附錄 不動產仲介經紀業倫理規範   
精選申論練習題 
    
第二章 公平交易法
公平交易法罰則彙整     
 附錄一 公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明
 附錄二 公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則    
 附錄三 不動產經紀業廣告處理原則   
精選申論練習題 
    
第三章 消費者保護法
消費者保護法罰則彙整  
精選申論練習題   
  
第四章 公寓大廈管理條例
公寓大廈管理條例罰則彙整  
精選申論練習題     

第五章 不動產說明書及相關契約書之應記載及不得記載事項
不動產說明書應記載及不得記載事項   
不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項     
不動產委託銷售契約書簽約注意事項   
要約書定型化契約應記載及不得記載事項    
成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項    
預售屋買賣定型化契約應記載事項履約保證機制
補充規定

第二部分 歷屆試題詳解
96年第1次普通考試不動產經紀人考試試題       
96年第2次普通考試不動產經紀人考試試題       
97年第1次普通考試不動產經紀人考試試題       
97年第2次普通考試不動產經紀人考試試題       
98年普通考試不動產經紀人考試試題  
99年普通考試不動產經紀人考試試題  
100年普通考試不動產經紀人考試試題
101年普通考試不動產經紀人考試試題
102年普通考試不動產經紀人考試試題
103年普通考試不動產經紀人考試試題
104年普通考試不動產經紀人考試試題
105年普通考試不動產經紀人考試試題
106年普通考試不動產經紀人考試試題
107年普通考試不動產經紀人考試試題
442(需代訂)
87113A
2019年不動產經紀人搶分小法典   ■ 內容簡介

  嚴謹收錄。掌握最新法規內容,囊括必讀法條。
  標記重點。善用關鍵字,輕鬆掌握命題要點。
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  只要掌握關鍵字,就能掌握上榜分數。《不動產經紀人搶分小法典》條文內容編排簡明清晰,關鍵字藍字標示,最新修法重點標記在旁,研讀不錯過,讓考生更能切中命題趨勢!

  《不動產經紀人搶分小法典》精選考古題,依考點附列於相關條文後,立即練習、加強記憶!背誦條文不再困難!透過試題演練,得以精準掌握熱門出題方向,讓法典不只是工具書,更是豐富題庫,每查閱一次,等同複習一次考點,哪些法條常被出題一目瞭然!

  最新修法
  1.民法(108.04.09三讀)
  2.平均地權條例(107.12.05)
  3.非都市土地使用管制規則(107.08.14、108.02.14)
  4.都市更新條例(108.01.30)

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  每年年底的「不動產經紀人」專門職業技術人員考試,在專業分工的時代,這一張證照,是想要從事不動產仲介業及代銷業須具備的黃金證照。它不但難易適中,而且只要能在考前有健全的心理建設,有完善的準備計畫,並聚焦在業務核心能力與適切的絕竅要領上,就能用最短的時間考上這張證照。以下提供準備不動產經紀人考試的讀書計畫,希望能對正在準備的考生們有些許的幫助,開啟你的「不動產經紀人及格」康莊大道。

  一、有效率的讀書計畫,循序漸進

  ※訂定讀書計畫表

  準備考試的過程會有許多困難與挫折,尤其對在上班的人,怎樣在有限的時間做最有效的安排就成了最大的考驗。所以,一旦確定目標,就要訂定執行目標的策略,計畫表就像戰略一樣,有了戰略,那就容易致勝。

  記憶力會隨著時間的增加而減退,除了每週要勤練申論題外,每一次的複習不宜間隔太久,愈接近考試時間要愈密集。

  此外,應先專注單一版本的參考書,先讀透、熟悉後,才可以針對其他相關衍生的問題點上,再找尋補充資料。

  ※估算投資報酬率
  不動產經紀人考試專業科目有四科,在安排讀書計畫時一定要算投資報酬率,準備時間盡量平均,例如:「民法概要」,建議在準備這個科目時,不要苛求自己在短短幾個月就可以把民法念得很好,只要「漸入佳境」即可,比如說第一次念只懂三成,但第二次再複習時又懂更多,到考試前你會發現自己愈來愈好;例如:「不動產估價概要」,儘管有其深度,但此科之投資報酬率最高,建議先全盤瞭解『不動產估價技術規則』,因為不動產估價技術規則係主管機關訂定之法規,自然要奉為絕對準繩,法條內容少,一定是要「反覆背誦」。

  二、藉由考古題幫助理解

  ※掌握選擇題,拿到基本分

  打仗要有戰術,考試也要技巧,考古題一定要做,經紀人考試有選擇題,勤做考古題絕對可以把握住基本分數。建議正在準備考試的考生,在念完第一次時就開始做選擇題的練習,藉此幫助自己更快理解法條內容,預先熟悉法條的靈活應用性;並讓自己可以維持一定的戰鬥力,如果只是單純看書,很快你就會覺得煩悶。在考前多做選擇題的題庫,就可以持續保持應考的熱度及戰鬥力。

  ※歷年考古題演練,取得高分
  不動產經紀人專業科目試題中,申論題占一半分數,有些人覺得申論題很難,所以放棄了。要準備考試的考生們千萬不要放棄任何可能性,因為選擇題再高分,滿分也只有50分,剩下的還是得靠申論題,申論題並非完全無法準備。如果真的不知從何開始準備,建議可以上考選部網站把歷年不動產經紀人的考題印出來,試著答題,一開始或許答得不好沒關係,openbook找答案,試著寫一次,千萬不要一開始就馬上看解答,才會有印象;練習時要模擬真正考試時的答題方式,如果能持之以恆,一次、兩次、三次練習你就會養成習慣,爾後會慢慢抓到訣竅。

  三、考試當天的應答技巧

  ※先審題,再列大綱
  拿到題目後,先花大概5到10分鐘時間把全部申論題看一遍,再把答題方向以大綱方式列出寫在試題卷上,如果當中有些關鍵字或相關口訣,可以一併寫上,以免做完選擇題後腦中一片空白,本來會的也變成不會了。

  ※段落分明,掌握時間
  申論題答題時一定要段落分明,標題一定要寫出,讓閱卷老師可以一目了然。試想他已經改得很累了,此時你再增加他的困擾,那倒楣的絕對是你。答題時要掌握好時間,如果其中一題你比較會寫也必須在20-25分鐘內寫完,並趕快寫下一題;碰到不熟的題目千萬不要放棄作答,適時將基本觀念帶入,或舉例回答,成績有時會出乎意料之外。

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■ 目錄

民法
民法(節錄)(108.04.09三讀)    
不動產估價技術規則
不動產估價技術規則(102.12.20)    
土地法與土地相關稅法
 一、土地法(100.06.15)    
 二、土地法施行法(節錄)(100.06.15)    
 三、平均地權條例(107.12.05)    
 四、平均地權條例施行細則(節錄)(104.06.22)    
 五、土地徵收條例(101.01.04)    
 六、區域計畫法(89.01.26)    
 七、都市計畫法(104.12.30)    
 八、非都市土地使用管制規則(108.02.14)    
 九、都市更新條例(節錄)(108.01.30)    
 十、耕地三七五減租條例(節錄)(91.05.15)    
 十一、土地稅法(104.07.01)    
 十二、土地稅法施行細則(節錄)(103.01.13)    
 十三、房屋稅條例(103.06.04)    
 十四、契稅條例(99.05.05)    
 十五、所得稅法(節錄房地合一相關條文)(107.02.07)    
不動產經紀相關法規
 一、不動產經紀業管理條例(100.12.30)    
 二、不動產經紀業管理條例施行細則(91.03.22)    
 三、不動產仲介經紀業倫理規範(102.11.01)    
 四、公平交易法(106.06.14)    
 五、公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明(104.12.29)    
 六、公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則(104.04.13)    
 七、不動產經紀業廣告處理原則(102.06.13)    
 八、消費者保護法(104.06.17)    
 九、公寓大廈管理條例(105.11.16)    
 十、不動產說明書應記載及不得記載事項(104.11.25)    
 十一、不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項(92.06.26)    
 十二、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(103.04.28) 
408(需代訂)
87111
不動產估價概要   ■ 本書特色

  ★重要考點提醒★
  全書從估價作業程序、方法,宗地、房地、土地改良物和權利估價以及租金估計,分為八章詳述重點觀念,並隨章附上「申論題觀摩」、「計算範例」和「精選試題」,供讀者進行實戰演練。考試重點以藍字標示,考生不僅一目瞭然,更能掌握常考重點,平時研讀、考前複習,都可輕鬆省時不費力!

  ★精簡圖表易讀★
  繁雜內容化繁為簡,文字條列說明重點輔以表格整理,複雜觀念輕鬆釐清,重點一目瞭然,按部就班,輕鬆考取專業證照!

  ★近年試題演練★
  研讀各章重點整理後,為驗收學習成果,有效提升考試實力。收錄了96年至107年考科試題和詳盡解析,共14份。考生在熟讀重點內容後,勤做試題演練,強化記憶,必能有效掌握不動產估價概要考科的精髓!

■ 內容簡介

  這本一次可以看到
  ★考點整理、圖表解說、資料補充、試題解析★


  準備不動產經紀人考試,請跟林強老師這樣做
  每年年底的「不動產經紀人」專門職業技術人員考試,在專業分工的時代,這一張證照,是想要從事不動產仲介業及代銷業須具備的黃金證照。它不但難易適中,而且只要能在考前有健全的心理建設,有完善的準備計畫,並聚焦在業務核心能力與適切的訣竅要領上,就能用最短的時間考上這張證照。以下提供準備不動產經紀人考試的讀書計畫,希望能對正在準備的考生們有些許的幫助,開啟你的「不動產經紀人及格」康莊大道。

  一、有效率的讀書計畫,循序漸進
  ※訂定讀書計畫表
  準備考試的過程會有許多困難與挫折,尤其對在上班的人,怎樣在有限的時間做最有效的安排就成了最大的考驗。所以,一旦確定目標,就要訂定執行目標的策略,計畫表就像戰略一樣,有了戰略,那就容易致勝。

  記憶力會隨著時間的增加而減退,除了每週要勤練試題外,每一次的複習不宜間隔太久,愈接近考試時間要愈密集。

  此外,應先專注單一版本的參考書,先讀透、熟悉後,才可以針對其他相關衍生的問題點上,再找尋補充資料。

  ※估算投資報酬率
  不動產經紀人考試專業科目有四科,在安排讀書計畫時一定要算投資報酬率,準備時間盡量平均,例如:「民法概要」,建議在準備這個科目時,不要苛求自己在短短幾個月就可以把民法念得很好,只要「漸入佳境」即可,比如說第一次念只懂三成,但第二次再複習時又懂更多,到考試前你會發現自己愈來愈好;例如:「不動產估價概要」,儘管有其深度,但此科之投資報酬率最高,建議先全盤瞭解『不動產估價技術規則』,因為不動產估價技術規則係主管機關訂定之法規,自然要奉為絕對準繩,法條內容少,一定是要「反覆背誦」。

  二、藉由考古題幫助理解
  ※掌握選擇題,拿到基本分
  打仗要有戰術,考試也要技巧,考古題一定要做,經紀人考試有選擇題,勤做考古題絕對可以把握住基本分數。建議正在準備考試的考生,在念完第一次時就開始做選擇題的練習,藉此幫助自己更快理解法條內容,預先熟悉法條的靈活應用性;並讓自己可以維持一定的戰鬥力,如果只是單純看書,很快你就會覺得煩悶。在考前多做選擇題的題庫,就可以持續保持應考的熱度及戰鬥力。

  ※歷年考古題演練,取得高分
  不動產經紀人專業科目試題中,申論題占一半分數,有些人覺得申論題很難,所以放棄了。要準備考試的考生們千萬不要放棄任何可能性,因為選擇題再高分,滿分也只有50分,剩下的還是得靠申論題,申論題並非完全無法準備。如果真的不知從何開始準備,建議可以上考選部網站把歷年不動產經紀人的考題印出來,試著答題,一開始或許答得不好沒關係,openbook找答案,試著寫一次,千萬不要一開始就馬上看解答,才會有印象;練習時要模擬真正考試時的答題方式,如果能持之以恆,一次、兩次、三次練習你就會養成習慣,爾後會慢慢抓到訣竅。

  三民輔考風雲榜www.getit.com.tw/list/3pisgood/power/license.aspx
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■ 目錄

第一部分 重點整理
第1章 概說
第2章 估價作業程序
第3章 估價方法
第4章 宗地估價
第5章 房地估價
第6章 土地改良物估價
第7章 權利估價
第8章 租金估計

第二部分 歷屆試題詳解
96年第1次普通考試不動產經紀人考試試題
96年第2次普通考試不動產經紀人考試試題
97年第1次普通考試不動產經紀人考試試題
97年第2次普通考試不動產經紀人考試試題
98年普通考試不動產經紀人考試試題
99年普通考試不動產經紀人考試試題
100年普通考試不動產經紀人考試試題
101年普通考試不動產經紀人考試試題
102年普通考試不動產經紀人考試試題
103年普通考試不動產經紀人考試試題
104年普通考試不動產經紀人考試試題
105年普通考試不動產經紀人考試試題
106年普通考試不動產經紀人考試試題
107年普通考試不動產經紀人考試試題
357(需代訂)
75671
別讓權利稅著了:簡單讀懂納稅者權利保護法   ■ 內容簡介

  收到烏龍稅單怎麼辦?認栽、賠錢了事?還是尋求行政救濟?於民國106年施行的《納稅者權利保護法》強化了行政救濟程序,也更進一步保障了納稅者的權益!納稅者權利保護諮詢會、納稅者權利保護官正式登場,這也是納稅者迅速解決稅務爭議的第一步。不想讓自己的權利「稅」著了?本書是你的最佳利器。

■ 目錄

第一章 認識《納稅者權利保護法》

國人應了解並運用《納稅者權利保護法》的規定!
/李永然律師
如何運用《納稅者權利保護法》保障權益?
/李永然律師
納稅人對《納稅者權利保護法》立法理由的應有認識
/李永然律師、黃志國律師
《納稅者權利保護法》──落實賦稅人權的一大步
/李永然律師、陳曉祺律師
稅務單位運用「實質課稅原則」,可以無限上綱嗎?
/李永然律師
論《納稅者權利保護法》對實質課稅原則之規範
/李永然律師、黃志國律師
租稅規劃只能「合法節稅」,而不能為「租稅規避」!
/李永然律師
《納稅者權利保護法》可否處罰租稅規避行為?
/張雅蘋律師

第二章 《納稅者權利保護法》與稅務救濟

納稅者對租稅課徵之舉證責任的法律須知
/李永然律師
稅務救濟新變革──改採「總額主義」之納稅者權利保護
/許淑玲律師
稅捐稽徵調查程序中,可不可以要求錄音、錄影?
/吳任偉律師
納稅者如何請求「納稅者權利保護官」保護權利?
/李永然律師
《納稅者權利保護法》與稅務救濟程序之剖析
/李永然律師、孫慧敏特助

第三章 《納稅者權利保護法》與稅法之運用

土地稅(地價稅、土地增值稅)於《納稅者權利保護法》之運用
/黃振國總經理
房屋稅、契稅於《納稅者權利保護法》之運用
/黃振國總經理
遺產稅於《納稅者權利保護法》之運用
/黃振國總經理
人身保險與《納稅者權利保護法》實質課稅原則之運用
/黃振國總經理
贈與稅案例與《納稅者權利保護法》運用
/黃振國總經理
爭點主義之例外──《納稅者權利保護法》採總額主義之運用
/黃振國總經理

第四章 附錄

相關法規制定之法律依據表
納稅者權利保護法
納稅者權利保護法施行細則
財政部納稅者權利保護諮詢會設置辦法
納稅者權利保護官辦理納稅者權利保護事項作業要點
稅捐稽徵機關調查程序應行注意事項
司法院核發稅務專業法官證明書審查要點
稅捐稽徵法
稅捐稽徵法施行細則
中國大陸國家稅務總局關於納稅人權利與義務的公告
英國納稅人權利憲章

■ 作者簡介

◎ 李永然 律師
  台大法學士、台大法學碩士、台大法律研究所博士班研究、中國政法大學法學博士

  永然聯合法律事務所、永然地政士事務所、永然文化出版股份有限公司、永然財經法律事務中心、永然法律研究中心等創辦人;財團法人永然法律基金會董事長

  曾任教:淡江大學、輔仁大學、文化大學、銘傳大學、國立體育學院

  聯合報、中國時報、工商時報、經濟日報、中華水電冷凍空調雜誌、稅務旬刊、投資情報周刊、貿易商情、爽報、台商張老師月刊、太平洋日報法律專欄主筆

  曾任中廣公司、漢聲電台、復興電台、中央廣播電台及佛光衛視法律專欄主講人

  總統府人權諮詢委員、內政部營建署法律顧問、國防部總政治作戰局法律顧問、中華人權協會名譽理事長、兩岸經貿交流權益促進會名譽理事長、陸委會台商張老師、台灣民主基金會監察人、海基會財經法律顧問、行政院退輔會法律顧問、中華民國仲裁協會常務理事、財團法人王月蘭慈善基金會董事兼執行長、財團法人王永慶先生教育基金會董事兼執行長

  台北科技大學兼任副教授

◎ 黃振國 總經理
  學歷:東吳大學法律系比較法學組六十七年畢業

  經歷:東海大學管理學院財務金融研訓中心租稅規劃與財產移轉講師;永然法律研究中心不動產稅務及大陸房地產講師(不動產經紀法規、土地登記、土地稅法、遺贈稅法、行政救濟、信託法等)十餘年;中國房地產研究發展協會常務理事;補習班教師二十餘年經驗;台灣財稅發展協會理事長

  著作:不動產法拍移轉及稅費、法院拍賣案例與運用、訴願書狀與範例、遺產稅節稅規劃、贈與稅節稅秘訣、繼承登記疑難解析與範例、最新遺產.贈與稅節稅規劃、遺產稅實戰手冊、保險.信託.遺產、贈與之節稅規劃、遺贈稅節稅規劃案例解析、遺贈稅.財產移轉圓滿計畫、繼承權益法律指標、不動產物權實務──所有權編(合著)、不動產物權實務──擔保、用益物權編(合著)、房地合一課稅案例.快速圖解、房地合一稅申報.節稅規劃一手掌握

◎ 陳曉祺 律師
  學歷:國立台灣大學法律學系財經法組學士
  現任:永然聯合法律事務所 財經法律事務中心召集人

  專長:一般民、刑事、行政訴訟;公寓大廈管理條例相關爭議;契約草擬審核修訂;工程履約爭議;合建、委建、市地重劃、區段徵收、都市更新等不動產相關爭議;證券交易法相關民、刑事訴訟

◎ 吳任偉 律師
  學歷:輔仁大學財經法律學系碩士

  經歷:永然聯合法律事務所副主任律師、永然聯合法律事務所智慧財產權中心副召集人、最高法院法官助理兼法助長、輔仁大學法律學院傑出校友(2014)、國立鳳山高中傑出校友(2013)、高雄市立三民國小傑出校友(2013)、國立高雄應用科技大學講師、創世紀不動產數位學習中心講師

  現任:永然聯合法律事務所高雄所主任律師、社團法人中華人權協會南台灣人權論壇主任委員、社團法人高雄律師公會副秘書長兼人權保障委員會召集人、財團法人華岡興業基金會講師、高雄市不動產經紀人職業工會講師、國立高雄大學兼任講師

  著作:不動產抵押權法律與登記實務(合著)、法拍屋投資法律秘笈(合著)、經濟部98年度大陸台商經管診斷與投資糾紛案例──土地被徵收,不必然會獲得補償(合著)、經濟部99年度大陸台商經管診斷與投資糾紛案例──台商人身安全案例解析:淺談中國大陸之邊控措施(合著)、青少年法律來一課(合著)、在WTO架構下兩岸關於地理標示保護之研究(碩士論文)、別讓共有綁死不動產(合著)、汽車駕駛人法律一把罩(合著)、代銷仲介紅不讓(合著)好Young的法律報報(合著)

◎ 許淑玲 律師
  學歷:台灣大學法律系法學組、92年律師高考及格
  現任:永然聯合法律事務所 桃園所執業律師
  著作:好Young的法律報報(合著)
  專長:民事訴訟、刑事訴訟、行政訴訟、企業經營法律

◎ 黃志國 律師
  學歷:私立輔仁大學法律學系研究所刑事法組碩士班肄業、私立輔仁大學法律系法學組學士
  現任:永然聯合法律事務所執行律師

  專長:民事訴訟:不動產事件、公寓大廈管理事務、損鄰糾紛、消費糾紛、醫療糾紛、繼承案件;刑事訴訟:詐欺案件、恐嚇取財案件、妨害秘密案件、醫療法案件、傷害案件、背信案件、毒品案件;行政訴訟:土地徵收、建築執照、政府採購;兩岸法律服務:大陸民、刑事案件、台商投資糾紛、兩岸關係條例、大陸財產繼承等相關法律諮詢;其他法律服務:事務談判、案件調解、法律評估、專業諮詢、法律顧問、代筆遺囑、律師見證、訴狀代擬。

◎ 張雅蘋 律師
  學歷:國立中正大學法律學研究所民商法組碩士、國立中正大學法律學系法制組學士
  現任:永然聯合法律事務所 桃園所執業律師

  專長:民、刑事訴訟、家事及親子案件、勞動基準法、競業禁止紛爭、衍生性金融商品交易紛爭、不動產案件訴訟、著作權紛爭、法律諮詢及撰擬契約、存證信函等。

◎ 孫慧敏 法務特助
  學歷:輔仁大學法律系
  現任:永然聯合法律事務所法務特別助理
  著作:勞工權益保障、你的權利(合著)、自撰存證信函之租賃糾紛(合著)
  專長:稅務救濟、契約修訂、財團法人申設、公司、勞資爭議、信託
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一眼看穿房仲賣屋手法:讓房仲為你賣命  

■ 內容簡介

  一眼看穿房仲賣屋手法
  讓房仲為你賣命

  買屋、賣屋、租屋35招
  學會跟房仲打交道


  遇到的房仲老是有問題?其實是你用錯方法在溝通,經手數百間房屋買賣的房仲,在本書揭露他的帶看日記,讓你搞懂房仲賣屋時都在想什麼。這些經驗,連菜鳥房仲都不得不學會!

  「給房仲鑰匙後,備份鑰匙卻四處可見?」「房屋漏水,主張解約卻慘賠100萬元訂金!」「我的房子到底值多少錢?」……

  不管是要買屋、賣屋、出租房子或租房子住,每個人都會跟房仲打交道,不過,別總以為「房仲很黑心」,只是有時候,房仲想的真的和你不一樣!搞懂房仲的思維,不僅不怕遇到壞房仲,還可以因此買到或租到低價好屋。

  即使你現在沒有打算買房、租屋,別以為房仲想什麼跟你沒關係,鄰居想賣屋,正好又遇到脫線房仲,也可能讓你大傷腦筋。

  精彩、真實的交易日記,完全揭露看屋訣竅、議價技巧、搞懂買賣方底線、水電師傅怎麼找……所有跟「住」有關的大小問題,通通有解!超實用技巧,連菜鳥業務員都一定得要學會!

  ◎ 談服務費有技巧 讓房仲為你賣命
  當你試者向房仲砍服務費時,與其跟房仲說:「我就是只願意給幾趴,你不要,自然有別的房仲願意賣。」不如拿服務費當利誘,想辦法讓房仲幫你賣命,這才是重點!

  ◎ 做價的傳說,可不可信?
  做價,是買賣合議的結果,也就是對外「宣稱」的成交價,跟實際買價不同,這是讓房價莫名高漲的原兇!只是,房屋做價就跟鬼故事一樣,好像確有其事,卻似乎沒有人親眼見過……究竟你買的房子值多少錢才合理?

  ◎ 買賣雙方碰面 最好什麼都不說
  將自住的房子委託房仲賣,客戶看屋前,房仲卻雞婆提醒:「等等買家來的時候,不要跟買家說話。」如果你希望房子早日賣掉的話,最好乖乖閉上嘴巴,有時候一句無心的話,就會澆熄買家的購屋意願!

■ 目錄

Part 1 知識篇
第1招 只要是露台 價值計算都應打折
第2招 房子有露台 有優點也有缺點
第3招 車位訂價暗藏玄機 注意房仲的話術
第4招 房屋座向無定論 買方說了算
第5招 看房子3絕招:聽、看、聞找出問題
第6招 虛灌坪數、公設比過高 該如何杜絕?
第7招 社區坪數有大有小 哪種比較好?
第8招 高房價、高租金 居民素就比較高?
 
Part 2 服務篇
第9招 賣房子時 該給房仲鑰匙嗎?
第10招 我的房子到底值多少錢?
第11招 善用服務費 讓房仲為你賣命
第12招 想跨區購屋 好房仲要帶著走
第13招 跟房仲博感情 買賣房屋一拍即合
第14招 風水師是房仲的阻力或助力?
第15招 有特殊關係 鐵定有優惠價?
第16招 屋主為何想賣房 這點很重要嗎?
第17招 買賣雙方碰面 最好什麼話都別說
第18招 穿著很重要 但人不可貌相
 
Part 3 法律篇
第19招 簽訂房屋買賣合約 明確定義「固定物」
第20招 不想買到凶宅 你該注意什麼?
第21招 害怕住在凶宅 不怕與凶宅為鄰?
第22招 簽了專任委託 一般約還有效力嗎?
第23招 做價不合法 遇到該怎麼辦?
第24招 房屋漏水主張解約 卻慘失100萬元
第25招 買方想延後交屋 當心可能有詐
第26招 白紙黑字有憑證 但又能怎樣?
 
Part 4 租屋篇
第27招 水電師傅該自己找 還是由房仲推薦?
第28招 家具、家電的保養費 應該由誰來出?
第29招 利用省稅灰色地帶 創造三贏局面
第30招 再小的案件 也要照SOP走
第31招 私下協議承租 可以省下仲介費?
第32招 房客、房東、清潔公司 誰比較愛乾淨?
第33招 讓房東留下好印象 百益而無一害
第34招 結清手續雖無趣 仍要耐心完成
第35招 誰給房仲小恩 將獲得大惠
 
Part 5 番外篇:菜鳥業房仲成交心法
心法1 超級專業的客戶 買不買就一個爽字
心法2 在頂尖房仲眼中 挑剔的客戶也是好咖
心法3 服務費想拿多少 一開始就要談好
心法4 房仲口碑很重要 但別「服務到家」
心法5 收足服務費 也要讓客戶心存感激
心法6 屋主委賣或店配 沒誠意寧可不接
心法7 買家第1次出價 最好與屋主見面談
心法8 好房仲必備能力:聽懂言下之意
心法9 太神秘的客戶 十之八九有問題
心法10 電話談、拖太久 兩大敗筆要避開
心法11 一看再看 總有一天等到你
心法12 鼓勵租轉售 可以增加進案量

■ 作者簡介

◎ 陳泰源

  現職台灣房屋大直店區經理,轉戰房仲業務,累積超過6年以上資歷,2015房市買氣急轉直下,仍拿下該店成交總件數第1名,也是新聞曝光頻率最高的第1線房仲業務員。

  在和客戶互動過程中,對於銷售話術、服務技巧、客戶經營、談判技巧等有諸多心得。買賣房屋不該只是聽名嘴怎麼講,也不該刻板地認為房仲都黑心,希望這本書可以幫消費者充實房屋租售的實用知識,了解和房仲打交道時該注意的細節。

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超詳細 不動產經紀人題庫寶典4合1  

■ 內容簡介

  優質師資、最詳細解析與答題範例
  絕佳得分範本!

  1.收錄99年到107年不動產經紀人4科考科試題+完整解析→考生得以清楚地了解近年出題方向及解答技巧。
  2.按最新修訂之相關法規所編撰之解答→考生得以掌握最新動態。
  3.內附考生想知道的最新命題大綱及報名人數及錄取人數統計資料。
  4.不動產經紀人名師聯合解題。

■ 目錄

命題大綱
歷年報考、到考及及格人數統計表

99年度
■ 99年不動產經紀人民法概要考試試題
■ 99年不動產經紀人不動產估價概要考試試題
■ 99年不動產經紀人土地法與土地相關稅法概要考試試題
■ 99年不動產經紀人不動產經紀相關法規概要考試試題

100年度
■ 100年不動產經紀人民法概要考試試題
■ 100年不動產經紀人不動產估價概要考試試題
■ 100年不動產經紀人土地法與土地相關稅法概要考試試題
■ 100年不動產經紀人不動產經紀相關法規概要考試試題

101年度
■ 101年不動產經紀人民法概要考試試題
■ 101年不動產經紀人不動產估價概要考試試題
■ 101年不動產經紀人土地法與土地相關稅法概要考試試題
■ 101年不動產經紀人不動產經紀相關法規概要考試試題

102年度
■ 102年不動產經紀人民法概要考試試題
■ 102年不動產經紀人不動產估價概要考試試題
■ 102年不動產經紀人土地法與土地相關稅法概要考試試題
■ 102年不動產經紀人不動產經紀相關法規概要考試試題

103年度
■ 103年不動產經紀人民法概要考試試題
■ 103年不動產經紀人不動產估價概要考試試題
■ 103年不動產經紀人土地法與土地相關稅法概要考試試題
■ 103年不動產經紀人不動產經紀相關法規概要考試試題

104年度
■ 104年不動產經紀人民法概要考試試題
■ 104年不動產經紀人不動產估價概要考試試題
■ 104年不動產經紀人土地法與土地相關稅法概要考試試題
■ 104年不動產經紀人不動產經紀相關法規概要考試試題

105年度
■ 105年不動產經紀人民法概要考試試題
■ 105年不動產經紀人不動產估價概要考試試題
■ 105年不動產經紀人土地法與土地相關稅法概要考試試題
■ 105年不動產經紀人不動產經紀相關法規概要考試試題

106年度
■ 106年不動產經紀人民法概要考試試題
■ 106年不動產經紀人不動產估價概要考試試題
■ 106年不動產經紀人土地法與土地相關稅法概要考試試題
■ 106年不動產經紀人不動產經紀相關法規概要考試試題

107年度
■ 107年不動產經紀人民法概要考試試題
■ 107年不動產經紀人不動產估價概要考試試題
■ 107年不動產經紀人土地法與土地相關稅法概要考試試題
■ 107年不動產經紀人不動產經紀相關法規概要考試試題

■ 作者簡介

◎ 甄慧

現任:
  台北大學都市計畫研究所博士班
  崇右技術學院兼任講師
  中華不動產知識交流學會不動產系列證照班講師

曾任:
  台北市稅捐處稅務員
  德明科技大學兼任講師
  醒吾技術學院兼任講師

最高榮譽:
  國家高考及格
  專技不動產經紀人及格
  專技普考地政士及格

◎ 劉俊廷

  國家高考及格
  專技不動產經紀人及格
  中華不動產知識交流協會理事長
  崇右技術學院兼任講師

◎ 莊濰銓

學歷:
  國立政治大學地政系學士、碩士

現任:
  新北市不動產估價師公會 副理事長
  天易不動產估價師聯合事務所 所長
  銘傳大學法律系 兼任講師
  中國科技大學財稅系 兼任講師
  崇佑技術學院經管系 兼任講師

◎ 施志遠

學歷:
  國立清華大學科技法律研究所畢業

最高榮譽:
  律師高考及格
  高考二級法制錄取
  司法特考司法官錄取

527(需代訂)
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土地利用(大學用書、考試適用)   ■ 本書特色

一、條理架構圖解分析
二、法規剖析實務運用
三、政策闡釋活化資源
四、試題集錦完備充實

■ 內容簡介

  本書之編著,為筆者過去在內政部及國有財產局與地方政府從事地藉、地用、地價、土地重劃與財產管理等業務之工作經驗,及歷年來在學校講授土地法、土地利用及土地開發等相關課程之心得等加以編撰而成,主要以論述土地利用之法規、相關政策闡釋與個案分析實務之運用,期能理論與實務兼籌並顧,進而掌握土地利用之體系架構與精髓。

■ 目錄

第一章 通則-國土計畫體系
國土綜合開發計畫
計畫體系之比較與銜接

第二章 國土計畫
國土計畫法之重點綱要
國土計畫法之實質內容
 總則
 國土計畫之種類與內容
 國土計畫之擬訂、公告、變更及實施
 國土功能分區之劃設及土地使用管制
 國土復育
 罰則

第三章 區域計畫
區域計畫之意涵
區域計畫之擬定變更、核定及公告
區域土地使用管制與管制結構
非都市土地使用管制
使用分區及使用地變更
違反土地使用管制

第四章 都市計畫
都市計畫之意涵
都市計畫之制定程序
土地使用分區管制
通盤檢討
開發許可制
容積移轉

第五章 都市更新
都市更新之意涵與實施
 都市更新之意涵
 都市更新事業之實施
 更新事業範圍內公有土地之處理
權利變換
 權利變換之程序
 權利變換之共同負擔及分配
 土地建築改良物之拆遷補償
 租賃與他項權利之處理
 限期接管與權利變更登記
都市更新之獎勵
 建築容積獎勵
 容積移轉
 賦稅減免
 其他協助
監督管理與附則
 監督及管理
 罰則
 附則

第六章 土地徵收
土地徵收之意涵
 土地徵收之要件
 土地徵收之目的
 土地徵收之類別
徵收程序
 興辦事業計畫擬定階段
 用地取得協議階段
 土地徵收階段
徵收補償
 徵收補償之意涵
 徵收補償之範圍
區段徵收
 區段徵收之辦理時機與流程
 區段徵收之補償方式
 區段徵收開發後土地之處理
台灣地區抵價地模式與整體開發之分析
 抵價地模式之原委與涵義
 市地重劃與區段徵收之比較分析
 案例分析比較
 抵價地模式與整體開發之再省思

第七章 農地利用
農地政策之變遷
 第一階段農地改革
 第二階段農地改革
 第三階段農地改革
農地政策與農地興建農舍之困境
 農地之經營與管理
 農地興建農舍之困境

第八章 公地利用
國有非公用土地之開發利用
 國有非公用土地之管理
 國有非公用不動產之處分
 國有非公用不動產之改良利用
個案分析-交九轉運站BOT開發案
 個案之緣起
 契約架構與特色

歷屆考題集錦
不動產估價師
公務人員【高考三級】
公務人員【普考】

附錄
附錄一 國土計畫法
附錄二 都市更新條例
附錄三 區域計畫法
附錄四 都市計畫法
附錄五 土地徵收條例

280.5
73654A
不動產經紀相關法規概要[條文解析+歷屆試題]   ■ 內容簡介

  ◎單元分類建立知識體系,掌握學習方向
  「不動產經紀相關法規概要」是由「不動產經紀業管理條例」、「公平交易法」、「消費者保護法」、「公寓大廈管理條例」四大法規所組成,為不動產經紀人考試四大科目中最易理解的考科。四大法規自成體系,故本書依據四大法規編寫,各為獨立單元,互不相影響,並收錄「不動產說明書及相關契約書之應記載及不得記載事項」,相關細項完整收錄。

  此外,本書穿插「記憶口訣」、「老師叮嚀」、「觀念延伸」,即時補充,加強閱讀重點,提升考點記憶。

  ◎逐條釋義標示必背重點,幫助理解記憶
  四大法規皆有解析,千華名師逐條釋義,佐以圖表說明、關鍵字呈現,將條文化繁為簡,生硬的法規經過名師「料理」後,變得淺顯易懂。這樣深入淺出的法條釋義,絕對是讀懂不動產經紀相關法規必備的最佳翻譯機。

  ◎歷屆試題演練,厚植應考實力
  書末破天荒收錄99年∼107年試題及解析,保證時效最新、解析最精、收錄最全,歷年試題的統整,利於掌握考試最新脈動與命題方向。本書將近年試題一網打盡,毫不保留,經過名師詳解,類似的題目再出個一百次,也不害怕!輕鬆學習、快速理解,掌握命題趨勢,必定能在考場所向披靡!

■ 目錄

第一篇 不動產經紀業管理條例
第一章 總則
第二章 經紀業
第三章 經紀人員
第四章 業務及責任
第五章 獎懲
第六章 附則

第二篇 公平交易法
第一章 總則
第二章 限制競爭
第三章 不公平競爭
第四章 調查及裁處程序
第五章 損害賠償
第六章 罰則
第七章 附則

第三篇 消費者保護法
第一章 總則
第二章 消費者權益
第三章 消費者保護團體
第四章 行政監督
第五章 消費爭議之處理
第六章 罰則
第七章 附則

第四篇 公寓大廈管理條例
第一章 總則
第二章 住戶之權利義務
第三章 管理組織
第四章 罰則
第五章 附則

第五篇 不動產說明書及相關契約書應記載及不得記載事項
一、不動產說明書應記載及不得記載事項
二、不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項
三、成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
四、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
五、預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項
六、不動產委託銷售契約書範本
七、成屋買賣契約書範本
八、預售屋買賣契約書範本

最新試題與解析
99年普通考試不動產經紀人
100年普通考試不動產經紀人
101年普通考試不動產經紀人
102年普通考試不動產經紀人
103年普通考試不動產經紀人
104年普通考試不動產經紀人
105年普通考試不動產經紀人
106年普通考試不動產經紀人
107年普通考試不動產經紀人
450.5
M8040A
都市與計劃(第四十六卷 第一期)   ■ 目錄

◎ 都市及區域發展

臺北市西門紅樓創意街區的真實性修補及其治理

◎ 住宅與不動產

土壤液化潛勢區公布對房價之影響

◎ 環境規劃與管理

運用實景情境模擬影片探討都會區自行車道之衝突管理
212.5
M8015D
住展 NO.443期(2018/04):小英房市政策檢驗   ■ 內容簡介

  
租售報導創刊20年,為國內第一本(也是目前市面上唯一)為購屋大眾立場設想的專業雜誌,主要報導內容為北台灣(新竹以北)各區預售屋與新成屋資訊為主,所搜集各工地資料絕對第一手,其分析的各項供需報告也非政府或一般民間機構所能比擬。
■ 封面故事

買房忌買櫝還珠 眉角就要看《住展》

《住展》以專業的房地產雜誌自許,總統其他政策好壞,我們無從評論。但針對不動產、住宅政策,絕對傾盡自身專業給予針砭。

在「小英房市施政檢驗」這一篇報導裡,我們逐一檢視蔡總統承諾人民的「杜絕房市炒作」、「健全租屋體系」及「建置廿萬戶社宅」等政見;究竟,這些承諾實現了嗎?還是我們又見證了謊言的誕生?

除了政治議題之外,其實在買房子這檔事上,更切忌買櫝還珠、捨本逐末。有些經驗較不足的消費者,容易被精妝打扮的樣品屋所誤導;又或者,有些人看到漂漂亮亮的公設空間,就被迷得團團轉,反而忘了檢視房子建築品質優劣,這是相當可惜的。

尤其,購屋旺季已經到來,或許不少讀者已經打算買房子。我們期許大家能夠發揮火眼金睛,仔細挑一間好房子,才對得起自己一輩子的努力。想找到好建案?馬立訂購最新一期《住展》吧!

■ 目錄

社論
振興褪色商圈宜有積極作為 2

編輯脈動
買櫝還珠的陷阱 6

數據看房市
近十年台灣經濟成長率等 8

購屋心聲
讀者來函談親身購屋經驗 12

專題報導
小英房市政策大檢驗
北市商圈 弱肉強食 26

住展眺望
6個隱藏版指標案搶先看 明日之星重磅登場 34
房市聚焦點 百億大案巡禮 42
桃園捷運首購宅大進擊 50

房市櫥窗
大選話題提前爆 業者加快推案促銷腳步 58

房市話題
金豬年329檔 推案量爆肥 70
十大建商 寶佳重續霸業 74
二○一八十大代銷仙拼仙 78

設計與裝潢
創造兼具美麗與人文應用的空間 84

KNOW-HOW
新政報你知 88
政府優惠方案與房貸利率一覽表 90

風水仙開講
居家風水系列︱ 重劃區旺不旺如何判別 92

每月實務
危老建物重建,有沒有基地面積的要求? 206
94
40668
不動產估價  

■ 內容簡介

  本書係作者累積三十餘年的不動產估價實務與教學經驗之心得著作。本書內容與特色在融合國際評價基準委員會(international valuation standard committee)、日本不動產鑑定評價基準(Japanese real estate appraisal standards)、美國估價學會(American Appraisal Institution)、我國不動產估價技術規則與作者個人之見解,完成較大幅度的調整與改版。同時作者認為不動產估價事業尚屬初創時期,不僅要提昇估價技術,更要加強不動產估價師職業道德之認知,以建立整體估價業形象。

■ 目錄

1、緒論
第一節 不動產的科際整合
第二節 不動產的概念
第三節 台灣地區不動產估價制度

2、估價師職業道德規範
第一節 估價事業的使命
第二節 估價師職業道德
附錄一 國際評價基準之行為規範
附錄二 中華民國不動產估價師職業道德規範公報

3、價值與價格
第一節 價值價格與成本
第二節 國際評價基準之定義
第三節 日本不動產鑑定評價基準之定義
第四節 美國估價機構之定義
第五節 不動產估價技術規則之規定
第六節 筆者見解與討論

4、不動產估價原則
第一節 需要與供給原則
第二節 替代原則
第三節 變動原則
第四節 適法原則
第五節 預測原則
第六節 貢獻原則
第七節 最高與最佳利用原則
第八節 均衡原則
第九節 適合原則
第十節 收益遞增遞減原則
第十一節 收益分配原則
第十二節 競爭原則
第十三節 外部性原則
第十四節 綜合分析

5、影響價格因素分析
第一節 一般因素
第二節 區域因素
第三節 個別因素
第四節 影響價格資料分類與來源

6、估價作業程序
第一節 簽訂委託契約
第二節 確定估價基本事項
第三節 擬訂估價計畫
第四節 蒐集相關資料
第五節 確認勘估標的狀態
第六節 整埋、比較、分析資料
第七節 運用估價方法推算價格
第八節 決定勘估標價格
第九節 製作估價報告書

7、比較法
第一節 比較法基本要件
第二節 運用比較法之步驟
第三節 市場資料來源與過濾
第四節 比較法之調整方式
第五節 運用市場比較法的限制

8、收益法
第一節 收益法基本要件
第二節 收益法之程序
第三節 折現現金流量分析
第四節 收益法之檢討

9、成本法
第一節 成本法基本要件
第二節 成本法與工程估價
第三節 估價程序

10、土地開發分析
第一節 土地開發分析之定義
第二節 土地開發分析之流程
第三節 實例分析
第四節 土地開發分析與折現現金流量分析
第五節 土地開發分析適用時機與地點
第六節 土地開發分析之檢討
第七節 結論

11、不動產總值中分離土地與建築物價格之合理性分析
第一節 前言
第二節 不動產價格構成因素分析
第三節 分離土地與建築物估價之課題分析
第四節 土地貢獻原則分析
第五節 建築物貢獻原則分析
第六節 殘餘法
第七節 聯合貢獻原則分析
第八節 結論

12、土地使用分區管制對不動產價格之影響
第一節 土地使用分區
第二節 建蔽率
第三節 容積率
第四節 容許使用項目
第五節 最小基地規定
第六節 建築物高度
第七節 獎勵規定
第八節 特殊使用限制

附錄一 證券化不動產估價報告書範本
附錄二 不動產估價師法
附錄三 不動產估價技術規則

■ 作者簡介

◎ 卓輝華

現任
  宏大不動產估價師聯合事務所所長
  宏大資產評估顧問股份有限公司董事長
  中華民國不動產估價師公會全國聯合會創會理事長

學歷
  國立政治大學地政碩士、博士
  國立中興大學地政學士
  省立武陵高級中學畢業

經歷   
  文化大學都市計畫與開發管理研究所兼任教授
  德霖技術學院不動產經營系兼任教授
  台北大學不動產與城鄉環境學系兼任助理教授
  逢甲大學土地管理系估價實務兼任講師
  台北科技大學建築設計系兼任講師
  內政部研擬土地估價師法案委員
  內政部研擬不動產估價技術規則法案委員
  英國皇家特許測量師學會資深會員
  台北市不動產估價師公會創會理事長
  中華民國土地估價學會秘書長、副理事長
  中國土地改革協會理事長
  英國皇家特許測量師學會台灣分會籌備會會長

著作
  房市風暴
  台灣房市激盪五十年
  不動產估價實務與理論
  台灣之地價查估

467.5需代訂
78899
不動產租稅規劃(2019年最新版)   ■ 內容簡介

  不動產除了供居住或營業使用外,也是很多人喜愛的投資標的,但也因不動產交易金額大,加上涉及稅捐種類眾多,法律關係相當的複雜,因此一般民眾難以瞭解,多交給委託律師、地政士、會計師或記帳士等專業人士處理。

  為了讓非屬專業人士的納稅人也能瞭解與自身相關的不動產租稅負擔,進而做出合法減輕租稅負擔的決定,本書作者不以稅目為主,而是以人的經濟行為為架構,詳細解說不動產的取得、持有、出租及移轉各階段有那些租稅負擔,並輔以許多實際案例說明成功與失敗的規劃行為,供納稅義務人參考,得以採取正確的節稅策略,不至於被不合法的避稅或逃稅策略所迷惑,以致採取錯誤的行為,而遭到稅捐機關調查、補稅及處罰…

  本書專為不動產實務工作者所寫的書,因為以往業務上常與地政士等專業代理人接觸,發現財政部所發布的很多解釋令函,縱使是專業代理人也未必瞭解其內涵,故本書將一些具重要性且實務上常用的解釋令函,作有系統的整理納入本書的內容,並輔以實務的案例,讓讀者能更深入的瞭解不動產租稅規劃的精義!

■ 目錄

第一章 租稅規劃的基本概念
第一節 租稅規劃的定義
第二節 租稅規劃的重要性
第三節 租稅規劃的策略考量
第四節 租稅規劃的執行
第五節 租稅規劃的效果評估

第二章 法律對不動產的定義
第一節 民事法律對不動產的定義
第二節 稅法對於不動產的定義

第三章 取得不動產的租稅規劃
第一節 有償取得的租稅規劃
第二節 無償取得的租稅規劃

第四章 持有不動產的租稅規劃
第一節 地價稅的規劃
第二節 房屋稅的規劃
第三節 不動產持有稅的爭議

第五章 不動產出租的租稅規劃
第一節 個人出租不動產的規劃
第二節 營利事業出租不動產的規劃
第三節 租地建屋之租稅規劃
第四節 特殊態不動產出租之租稅規劃
第五節 包租代館之租稅優惠
第六節 社會住宅及公益出租之租稅優惠

第六章 移轉不動產的租稅規劃
第一節 土地增值稅的規劃
第二節 印花稅的規劃
第三節 營業稅的規劃
第四節 所得稅的規劃
第五節 個人出售房地視為營利事業
第六節 贈與稅的規劃

第七章 房地合一稅的規劃
第一節 房地合一稅之立法目的及課稅範圍
第二節 房地合一稅的稅基與稅率

第八章 共有物分割的租稅規劃
第一節 共有物分割的意義
第二節 共有物分割之課稅實務

第九章 納稅人的義務及違反規定的處罰
第一節 所得稅法
第二節 加值及非加值型營業稅法
第三節 土地稅法
第四節 房屋稅條例
第五節 契稅條例
第六節 印花稅法

■ 作者簡介

◎ 封昌宏

學歷
  國立成功大學法學博士
  國立成功大學法學碩士
  東吳大學經濟學碩士
  逢甲大學財稅系學士
現職
  財政部南區國稅局審查一科科長
  國立高雄第一科技大學財金學院兼任助理教授
  長榮大學會計資訊系兼任助理教授
經歷
  財政部臺灣省南區國稅局稅務員、股長、審核員、稽核
  財政部臺灣省南區國稅局臺南市分局課長
  財政部臺灣省南區國稅局屏東縣分局秘書
  財政部南區國稅局民雄稽徵所主任
  財政部南區國稅局法務一科科長
  長榮大學、崑山科技大學、台南應用科技大學兼任講師
  臺灣金融研訓院菁英講座

主要著作在這:
  1.商業會計法(合著)
  2.信託課稅實務(合著)
  3.不良債權交易課稅實務
  4.富人稅了没
  5.租稅救濟法及實務(合著)
  6.信託稅法與實例解析(合著)
  7.信託法及信託稅法最新法令彙編(合著)
399(需代訂)
10277
建設公司經營與管理實務『第三輯』 業務行政篇  

■ 本書特色

1. 藉由本書消費者可進一步了解與建設公司的作業執行步驟,減少之間的隔閡與誤解。
2. 於快速施工進度中建設公司如何在不損及承購戶權益下巧妙安排各項工作進度,達到進度執行目標。
3. 本書以實際操作個案經驗並確實掌控進度執行狀況為主軸,讓讀者免除以自身個案為操作實驗的代價。
4. 藉由個案進度及流程給予讀者檢視執行品質的機會,並可提供給有心改變作業模式者的模擬參考。

■ 內容簡介

  第三輯共有十七章,資料豐富,內容包羅萬象。本書要目:業務行政概述、工作進度計畫、預售銷售管理、客戶資料管理、收款入帳作業、通知寄發作業、工程變更管理、設備選色作業、證件收取作業、房貸對保作業、產權過戶作業、交屋前驗屋作業、交屋、管理委員會、管理委員會、新店溪畔案、新店溪畔案報告、個案工作報告。

■ 目錄

第一章 業務行政概述

第一節 業務行政工作基礎介紹
第二節 業務行政人員基本修為
第三節 答客問

第二章 工作進度計畫

第一節 施工計畫之關鍵點
第二節 房地合約書之關鍵點
第三節 時間關鍵點之整合
第四節 工作進度之編擬
第五節 工作進度完成基礎
第六節 業務行政工作進度表
 附件二-1 業務行政日報表

第三章 預售銷售管理

第一節 廣告代銷公司的評估
第二節 委託銷售合約的規範
第三節 建設公司的銷售管理
 附件三-1 個案調查記錄表
 附件三-2 銷售公司評比作業程序
 附件三-3 代銷提案比較表
 附件三-4 案前進度追蹤日報表
 附件三-5 客戶來電登記表
 附件三-6 客戶洽談記錄表
 附件三-7 訂購客戶資料表
 附件三-8 貴賓退戶意見調查表
 附件三-9 訂金、補足、簽約狀況日報表
 附件三-10 銷售款項移交單
 附件三-11 合約拆款表
 附件三-12 買賣價金拆款表
 附件三-13 簽約預約時間表
 附件三-14 合約書領取單
 附件三-15 合約條文加註或修正彙整表

第四章 客戶資料管理

第一節 銷售控制管理
第二節 客戶資料建立
第三節 合約資料的歸檔
 附件四-1 常用銷控表
 附件四-2 簡易銷控表-房屋
        簡易銷控表-車位
 附件四-3 承購戶資料帳卡
 附件四-4 銷售狀況重點整理
 附件四-5 案銷售日報
 附件四-6 簽約明細分析表
 附件四-7 房屋土地買賣預定合約加註彙整
 附件四-8 房屋土地買賣預定合約加註統計
 附件四-9 銷售用行政流程簡表
 附件四-10 補足後退訂流程單
 附件四-11 退戶流程單
 附件四-12 換戶-原訂購戶辦退戶流程單
 附件四-13 退戶解約證明書
 附件四-14 退車證明書
 附件四-15 簽約後讓渡更名流程單
 附件四-16 讓渡(更名)同意書

第五章 收款入帳作業

第一節 收款之循環
第二節 入帳之循環
第三節 資料彙整
 附件五-1 收款報表

第六章 通知寄發作業

第一節 通知的準備
第二節 郵件之準備
 附件六-1 繳款通知書
 附件六-2 催款通知書

第七章 工程變更管理

第一節 工程變更之時機
第二節 辦理工程變更之程序
第三節 工程變更作業管理
 附件七-1 室內格局、管路及設備變更通知書
 附件七-2 承購戶室內格局變更申請程序
 附件七-3 特殊變更確認函
 附件七-4 客戶變申請書
 附件七-5 客戶變更確認通知書

第八章 設備選色作業

第一節 設備選色的範圍
第二節 設備選色的時間點
第三節 活動安排
第四節 活動計畫
第五節 勤前說明
第六節 資料彙整
 附件八-1 建材設備選色日報表
 附件八-2 建材設備選色單

第九章 證件收取作業

第一節 產權過戶名義人的確認
第二節 證件收取之時間點
第三節 應收之證件
第四節 證件收取通知
第五節 證件彙整
 附件九-1 證件收取通知單
 附件九-2 代收款繳款通知書

第十章 房貸對保作業

第一節 對保作業之準備
第二節 活動計劃
第三節 勤前說明
第四節 活動進行
第五節 資料核對
第六節 追蹤
 附件十-1 房屋貸款資料檢查表
 附件十-2 商業本票浮貼及說明
 附件十-3 銀行貸款對保及產權過戶作業通知單
 附件十-4 銀行貸款轉貸同意書
 附件十-5 取消銀行貸款協議書

第十一章 產權過戶作業

第一節 過戶前準備
第二節 產權過戶之決策
第三節 過戶作業之追蹤
第四節 與銀行之配合
第五節 產權過戶後注意事項
 附件十一-1 房屋土地產權移轉過戶約定書

第十二章 交屋前驗屋作業

第一節 驗屋前之準備
第二節 驗屋活動計劃
第三節 勤前說明
第四節 資料彙整
第五節 修繕追蹤

第十三章 交屋

第一節 交屋資料之準備
第二節 交屋活動計劃
第三節 勤前說明
第四節 活動進行
第五節 資料核對
第六節 追蹤
 附件十三-1 交屋通知書
 附件十三-2 提前交屋協議書
 附件十三-3 提前交屋裝璜同意書
 附件十三-4 交屋手續流程表
 附件十三-5 房地接管證明單
 附件十三-6 房屋遷入證明書
 附件十三-7 工程保固暨無輻射鋼筋無海砂切結書
 附件十三-8 權狀未領登錄單
 附件十三-9 退款收據

第十四章 管理委員會

第一節 住戶大會
第二節 管理委員會
第三節 點交資料
 附件十四-1 區分所有權人會議成立大會開會通知單
 附件十四-2 住戶臨時規約
 附件十四-3 住戶違建管理措施
 附件十四-4 停車場使用規定
 附件十四-5 住戶基本資料登錄表
 附件十四-6 裝璜切結書
 附件十四-7 裝璜保證金保管收據
 附件十四-8 裝璜施工管理辦法
 附件十四-9 裝璜工程申請表
 附件十四-10 裝璜工程保證金退款申請表
 附件十四-11 服務中心服務作業流程
 附件十四-12 租售告知單

第十五章 新店溪畔案

壹、個案基本資料
貳、工作項目說明
參、收款及行政管理作業
肆、社區功能
伍、總結

第十六章 新店溪畔結案報告

第壹單元 產品規劃基本資料
第貳單元 銷售實務基本資料
第參單元 餘屋管理基本資料
第肆單元 客戶聯繫基本資料
第伍單元 工作進度時間表
第陸單元 工作流程規劃
 壹 銷售流程
 貳 客戶資料建立流程
 參 收款、入帳流程
 肆 通知寄發流程
 伍 客戶工程變更流程
 陸 設備選色流程
 柒 客戶說明會流程
 捌 證件收取作業流程
 玖 銀貸對保作業流程
 拾 公司初複驗作業流程
 壹拾壹 客戶初複驗作業流程
 壹拾貳 過戶作業追蹤流程
 壹拾參 交屋作業流程
 壹拾肆 區分所有權人會議作業流程
第柒單元 階段性工作分析
第捌單元 交屋進度
第玖單元 業務小秘訣
第拾單元 特殊記事

第十七章 個案工作報告

案1
案2
案3
案4

382.5
87113B
2019年記帳士搶分小法典(含重點標示+精選試題)  

■ 內容簡介

  善用瑣碎時間,就是贏家
  選對優質工具,強勢上榜
  小法典隨身背,易翻、易讀、易查閱!

  嚴謹收錄最新法條。《記帳士搶分小法典》由三民專業名師群精心編審,彙整稅法與申報相關法規及記帳相關法規重要條文,每年改版收錄最新修正法規內容。擁有《記帳士搶分小法典》,便能輕鬆掌握命題趨勢及必背條文,無須再分心蒐集最新修法內容!

  重點內容系統編排。條文清晰排列,簡潔明瞭,關鍵字眼以顯眼藍色字體標示,研讀不錯過,高效學習,時時搶分,是您備考的隨身寶典!

  精選試題實戰演練。上榜除研讀考科內容,熟悉考試題型與出題方向亦為得分關鍵,《記帳士搶分小法典》內含重點標註、精選歷年記帳士試題,常被出題的法條重點一目瞭然,讓法典不只是工具書,更是豐富題庫!快速提昇應考實力!

本次改版重點
  1、新增107年二份試題(記帳相關法規&稅務相關法規)。


  2、法規更新:
  •稅捐稽徵法(107.12.05)
  •所得稅法施行細則(107.06.29)
  •所得基本稅額條例施行細則(107.06.13)
  •營利事業所得稅查核準則(107.06.29)
  •加值型及非加值型營業稅法施行細則(107.06.25)
  •統一發票給獎辦法(107.10.25)
  •統一發票使用辦法(107.07.16)
  •商業會計處理準則(107.12.10)
  •公司法(107.08.01)
  •公司登記辦法(107.11.08)

  3、法規新增
  •記帳士暨記帳及報稅代理人防制洗錢與打擊資恐辦法(107.11.09)
  •公司登記規費收費準則(107.11.08)
  •納稅者權利保護法(105.12.18)

  三民輔考風雲榜 上榜生心得:www.getit.com.tw/list/3pisgood/power/license.aspx
  夢想從三民開始,最新考情資訊詳見三民輔考網站:www.3people.com.tw/

 

■ 目錄
 

稅法與申報相關法規
稅捐稽徵法(107.12.05)
所得稅法(107.02.07)
所得稅法施行細則(107.06.29)
所得基本稅額條例(106.05.10)
所得基本稅額條例施行細則(107.06.13)
營利事業所得稅查核準則(107.06.29)
加值型及非加值型營業稅法(106.06.14)
加值型及非加值型營業稅法施行細則(107.06.25)
納稅者權利保護法(105.12.28)
統一發票給獎辦法(107.10.25)
統一發票使用辦法(107.07.16)
兼營營業人營業稅額計算辦法(95.12.21)
遺產及贈與稅法(106.06.14)
遺產及贈與稅法施行細則(106.06.13)
特種貨物及勞務稅條例(104.06.24)

記帳相關法規
記帳士法(105.11.09)
記帳士法第三十五條規定之管理辦法(105.05.23)
記帳士懲戒委員會與懲戒覆審委員會組織及審議規則(93.11.17)
記帳士暨記帳及報稅代理人防制洗錢與打擊資恐辦法(107.11.09)
商業會計法(103.06.18)
商業會計處理準則(107.12.10)
商業使用電子方式處理會計資料辦法(95.11.29)
商業登記法(105.05.04)
行政程序法(第二章)(104.12.30)
公司法(第一章、第八章)(107.08.01)
公司登記辦法(107.11.08)
中華民國記帳士職業道德規範
記帳士職業倫理道德規範(102.12.04)

408(需代訂)
87307
2019年記帳相關法規概要(記帳士考試適用)  

■ 本書特色

1、新增107年試題。全書收錄96-107試題,共12份。便利考生掌握最新命題趨勢,也能透過演練再次複習重點或法條。
2、法規更新。當年度新出爐之法規修正常為出題熱點,考生在準備歷年常考內容之餘,亦不可疏忽了新修法之重點。
 

■ 內容簡介

  本書年年熱銷,今年已第十三版,全書共24個主題,含括:記帳士法及記帳士職業道德規範、商業會計法與商業會計處理準則、公司法及商業登記法、行政程序法之行政處分,依章節、主題分門別類,摒除冗長論述,將繁雜內容化繁為簡,簡明扼要闡述重點,以簡單明瞭的方式勾勒出考試關鍵,方便讀者在最短時間內,掌握命題趨勢,重要觀念結合考古題演練,加深印象,強化概念!

  柯憲榮老師擁有三十餘年教學經驗,並曾任職金控高級主管,教學風格簡明扼要、一針見血,理論與實務並重。除精闢析論條文觀念,並佐以實務見解,不僅以體系建置考生基礎,更結合試題演練提升考生應考實力,幫助考生學習,具備面對題目奪取高分的思維邏輯與答題技巧。

  《記帳相關法規概要》重點整理以體系整理概念,並於每章結尾收錄精選練習題目,配合題目演練釐清觀念,在演練過程中如有疑難雜症再回過頭複習重點整理或法條,反覆練習直到該章節通透瞭解為止,如此一來即能對所有內容了然於胸,面對記帳士考試,百煉成鋼!

  •商業會計處理準則(107.12.10)
  •公司法(107.08.01)
  •公司登記辦法(107.11.08)
  •公司登記規費收費準則(107.11.08)
  •公司登記資料查閱抄錄及影印須知(107.11.15)

  三民輔考風雲榜www.getit.com.tw/list/3pisgood/power/license.aspx
  夢想從三民開始,最新考情資訊詳見三民輔考網站:www.3people.com.tw/

 

■ 目錄
 

第一部分        重點整理
第一章 記帳士法及記帳士職業道德規範

主題1 總則
主題2 登錄
主題3 業務及責任
主題4 公會
主題5 懲處
主題6 附則
主題7 職業倫理道德規範

第二章 商業會計法與商業會計處理準則
主題1 總則
主題2 會計憑證
主題3 會計帳簿
主題4 財務報表
主題5 會計事務處理程序
主題6 認列與衡量
主題7 損益計算
主題8 決算與審核
主題9 罰則
主題10 附則

第三章 公司法及商業登記法
主題1 公司法(總則)
主題2 公司法(公司登記)
主題3 商業登記法

第四章 行政程序法之行政處分
主題1 行政處分之意義
主題2 行政處分之種類
主題3 行政處分之成立要件
主題4 行政處分之效力
       
第二部分 歷屆試題詳解
96年記帳士考試試題
97年記帳士考試試題
98年記帳士考試試題
99年記帳士考試試題
100年記帳士考試試題
101年記帳士考試試題
102年記帳士考試試題
103年記帳士考試試題
104年記帳士考試試題
105年記帳士考試試題
106年記帳士考試試題
107年記帳士考試試題

442(需代訂)
40988
定居寶島•居住篇   ■ 本書特色

  何時是台灣樓的多頭市場?何時又是空頭市場?
  建商、代銷、房仲、屋主、法拍,該跟誰買房?
  房型介紹•土地業權•購屋流程•法規稅務•城市環境樣樣談,
  深入了解台灣樓市,帶你挑到合心水的台灣樓!
  「在台香港人」團主傑拉德精心策劃+台北住房通鄧樂文&羅伊不藏私經驗分享+黃文彪律師、列當度、林靚、藍色水銀專業分析!

■ 內容簡介

  筍盤哪裡揀?該租還是該買?
  在香港住劏房當一世樓奴?
  別傻了!同樣的錢,來台灣住市區大到無朋友!
  為自由,為生活品質,「定居寶島」是港人謀未來的好選擇!

  從香港興沖沖奔台灣,買樓?租樓?別心急上車,想好需求再下手!
  一本全方位的「台灣屋基本認識」,港人「定居寶島」最實用的指南!
  
  本書由「在台香港人」團主傑拉德精心策劃,特邀台北住房通鄧樂文、羅伊、黃文彪律師、列當度、林靚、藍色水銀等具實際經驗的專業作者群,逐項說明台灣房市的房型、土地業權、購屋流程、法規稅務及城市環境,例如電梯大樓、電梯華廈、無電梯公寓,預售屋、新成屋、中古屋,雅房、套房、公寓、華廈、大樓、透天、別墅等等,詳加介紹;並就斡旋金、簽約金、代書費、過戶費、仲介費,地價稅、房屋稅、增值稅等購屋費用實際分析,帶你深入了解台灣樓市,挑到合意的台灣好房!

■ 目錄

前言/傑拉德
定居寶島初到步應先買樓定租屋?/鄧樂文

Chapter 1 台灣屋基本認識/列當度
台灣房屋類型
樓花、新樓、舊樓
業權

Chapter 2 如何選擇/林靚
選擇城市
選擇地區
周邊設施
座向
山邊、河邊
交通

Chapter 3 租屋
租屋之十大注意事項/黃文彪
台灣租屋經驗分享/列當度

Chapter 4 買樓/藍色水銀
評估購屋能力之一:一次性固定資金需求
評估購屋能力之二:每月資金需求
房價評估
你適合哪一型的屋?
跟誰買?
看屋前後注意事項
看屋標準程序表
看屋前需知的專業名詞與基本知識
簽約到過戶的流程

特別收錄:台北買房心得/羅伊

■ 前言

傑拉德

  上車慢,住結界?
  停一停,想一想!
  
  執筆時,姓孟的華為千金紅遍國際,一舟未停一舟又起,北水流港,習以為常。想深一層,香港人早已姓「孟」,別搞錯,是孟母三遷的「孟」,為兒女遷居、為退休遷居、為自由遷居,而任何人的生活也離不開衣食住行,《定居寶島•居住篇》就為讀者拆解住屋疑難!
  
  三萬新台幣在香港,大約可租到一間劏房,地點想揀旺區都難,但在台灣卻可租住市區,建築面積約1000平方呎,大到無朋友,不止可以睇到日落,業主更包傢俬電器,如40吋電視、中央冷暖氣、洗衣機、雪櫃、浴室寶、微波爐、Queen size六呎大床等,甚至有些更包埋管理費、免費Wifi、瓦斯費及泊車位等,一應俱全。
  
  簡言之,只要帶齊行李便可入住,更遑論會所提供免費公眾湯屋、泳池、健身室、瑜伽室、小型影院、籃球場、兒童遊樂室、圖書閣、麻將房等,誰想過香港劏房的價錢,竟在台灣擁有富豪級享受?

  【一世樓奴】
  近幾年,香港捲起移民台灣熱潮,數字持續上升,新移民來台必須解決居住問題,或者,「香港150」可能先考慮劏房和公屋,但在寶島卻截然不同,起碼住得有尊嚴,毋須考慮要住甚麼聞所未聞的納米樓。

  住,簡單分為買樓和租樓(當然會有其他特殊情況,例如婚後住在男方/女方的住所),許多香港人手頭上有點現金,便會心急上車,那怕是原本計劃在3至5年後移民的,也會猴擒搶先置業,就怕慢人一步。

  執輸行頭慘過敗家?這正正是香港地產商集體烘焙出來的羊群心理,700萬人不知不覺養成「上車快、好世界」的意識形態,反之,上車慢、住結界,一輩子成為樓奴,失去人生的意義。

  【空置率高】
  首先,移民台灣就別帶同一套眼光,審視兩地的居住文化,那肯定錯到一個點,甚至錯足一世。

  其次,台灣的面積是香港的33倍,人口2200萬,約為香港3倍,全國大把樓揀,選擇多的是。

  第三,台灣樓市主要是自給自足,台灣人自買自住,投資者都是台灣人為主,供求一眼看穿,香港樓市乾升多年,要多得外來人口湧入,早幾年更有投資移民鼓勵「北水」入市,在台灣少之又少。

  第四,整體上台灣的物業空置率甚高,二手樓市場有限,港人愛搶二手樓,但這種情況在台灣也是鳳毛麟角,隨時買入二手樓後,想轉手都不容易。

  【基本認識】
  所以,這本書出現了,告訴買樓租樓時的注意事項,希望幫助到剛移民或準備移民的香港人,深入地了解一下台灣樓市,最好先租樓,再考慮上車,以免做出錯誤決定,恨錯難返。

  翻開《定居寶島•居住篇》,開卷篇已分析租或買的決定性因素,然後是「台灣屋基本認識」,從不同城市、地區、設施等篩選出閣下的目標。第三章談到「租屋」事項,分享真實個案,第四章開始談買樓,最後會由大名鼎鼎的羅伊分享個人買樓心得,值得細味。

  今時今日,出書是難以賺錢的生意,我們堅持集各專家的意見,與讀者分享一二,純粹希望香港人守望相助,移台後安居樂業,找到適合自己的安樂窩,共勉之!

■ 作者簡介

◎ 傑拉德(霍志明)

  1968年出生於香港,已移民台灣十多年,在寶島追尋夢想,以最大的興趣──足球為事業,在台灣創立公司經營不同的生意,有成功有失敗,並兼任足球評述員、足球雜誌主編、並擁有多個不同平台的足球專欄,著作有《一本就懂世界足球》及《移居台灣》。

◎ 黃文彪律師(Vincent Wong)

  香港人,20歲時前往台灣攻讀法律,畢業後從事法律工作,於1996年考取台灣律師資格,並於1998年開始執業至今,專業法律經驗逾20年,曾於2000年著《資產管理規劃》一書,深受好評。處理台灣與香港之間的繼承案件已有十年以上經驗,對港人移民台灣之相關法律具深入瞭解。

◎ 林靚(林芯瑜)

  中興中文碩士生,喜歡寫作與旅行,在生活中,總會觀察一些小事情,把內心的感觸分享給讀者。目前有一隻貓,一支筆,加上一個不拘束的自己,願把所有善與美,分享給更多人

◎ 藍色水銀(劉明輝)

  土生土長台灣人,業餘生態攝影師、攝影家手札網站藝廊版主、Viewbug網站前10%攝影師。專長:數據分析、數據型網站規劃及流程改善、響應式網站規劃。

◎ 羅伊(熊嘉豪)

  扎根台北14載的香港人,早期有感台灣的醫療行業發展空間較大決意到台灣升讀醫學,現於私營醫院任職兒科醫生。夢想45歲退休的美好生活,積極投入創業及多元發展,除兼職足球教練、專欄作家、平面及廣告模特兒,對於投資房地產及飲食事業也小有心得。

◎ 列當度(湯貴榮)

  嚮往悠閒的慢活生活。自2013年開始,有感於香港漸漸不適合自己,在港只能是生存而不是過生活。加上對政府的房屋及教育政策不太滿意,於是萌生移民外國的念頭。在一番研究比較之後,發覺台中的環境不錯,氣候也跟香港差不多,而且生活節奏較慢,適合慢活生活。而移民台灣的門檻並不高,於是毅然在2015年與太太移民台灣。太太也在2016年順利誕下小寶寶,正式展開一家三口在台的新生活。因為是標準足球迷,目前在台從事有關足球的文字編輯工作。

◎ 阿樂(鄧樂文)

  私立台北醫學大學藥學系畢業。育有兩犬一貓,愛喝威士忌跟咖啡,從事醫藥相關產品銷售多年,曾任職於嬌生、德國默克等藥廠,因工作關係,接觸不少「生」「死」相關事情。
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Bridge橋代誌:不動產買賣成交故事   ■ 內容簡介

  橋代誌!瞧代誌!
  帶您瞧瞧房地產的真實趣事奇聞!

  ※對陌生的不動產領域,從未接觸的人是一大考驗。如何跨出這艱難的第一步呢?
  ※作者親身的真實故事,帶領大家進入房地產仲介世界。
  ※每個故事結尾,附「知識補充站」,讓讀者更能認知不動產相關重要知識。

  橋代誌!房仲業者在買方賣方居中協調,扮演著二方的溝通橋樑。

  人們為什麼要買房子、賣房子、租房子?或買一塊農地呢?背後都有一個令人意想不到的故事,以及特殊緣由。

  作者分享許多寶貴的不動產成交與開發經驗,期能指點讀者們從事不動產業務需注意的「眉角」。買賣不動產會面臨什麼虛虛實實呢?帶您洞悉不動產世界不為人知的一面。

■ 序

進入「橋代誌」的世界

  進到不動產行業像是進入一個花花世界,這個花花世界像個萬花筒,什麼的人生百態,酸甜苦辣的人生體驗,這裡都有,舉凡他為什麼要買房子,他們為什麼要賣房子,而他又為什麼要租房子,以及要買一塊農地呢?他們的背後都有一個故事被述說著,有人為著婆媳問題,要出來買房子和租房子,又有人因宗教信仰問題在拜不拜偶像和神主牌問題無法與家人溝通,只好一個人出來買房子,更有些人到處看房子也不買,更有趣的是有些來看房子的所謂買方,一看房就很開始給房子算命,看風水,不僅自己算,還要請風水師來看,風水師說不能買的房子,一個禮拜過後房子就被喜歡的人買走了。

  至於那些要出售(賣)不動產的人,原因也是很多,有些是投資失敗要賣土地和房子、有些賣房子是因為孩子長大房子太小要換大房子,或者是住在沒有電梯的公寓,雙親年邁爬不動樓梯了,只好賣房子換有電梯的房子,又有些人賣房子是要給在外國求學的兒子在海外置產用,還有些人要賣土地和房子不是為了還債,而是父母親年邁需要分家產,不然將來很難釐清產權。

  我也曾經遇到一對夫妻到公司來說要租房子,我把公司所有的租屋案件拿給他看,這對夫妻就開始一一詢問價格,我說這一間房子蠻適合您們的,要不要帶您們去看屋,他們竟然說,他們已經在別家仲介公司租到房子了,只是來你們公司看看相同房型的租屋價格,了解自己有沒有租貴了或者是被仲介給騙了。

  也有人過於樂觀買房,在買房時未衡量自己的財力與信用狀況,看到喜歡的房子就想買,一但購屋手續進到房子買賣簽約,支付了簽約金後,房子要貸款請銀行估價,才發現房子價值比預期的低,需支付更多頭期款。另銀行要買方提出個人財力證明時,又發現個人財力不足,以及過去有發生信用瑕疵,導致無法順利購屋,造成買方需賠款了事的遺憾事。

  有時候在帶看不動產有關房屋的物件時,也會發現看房子的客人就是同業來開發案件的例子,他們來看屋,是要知道房子的地址,然後記下或拍下地址,回公司調房屋謄本寫開發信;甚至遇到來開發土地的同業,他們會撥電話到公司詢問土地情形並假裝要看土地,一但帶到土地所在位置,他就會說對土地有興趣,請你提供土地的地籍圖供他參考,然後回到他們的公司之後再調該塊土地謄本,了解地主居住地址之後,郵寄開發信件。甚至有些土地中人會放消息說他有買方要買幾甲農地作為經營農場之用,請你提供地主的授權書給他,但地主的授權書內容除必須提供地號、每坪出售價格、地主身分字號外,也要將他的名子、身分字號寫入其中,若你同意他的授權書內容,有可能他會以出示此授權書向投資方或者買方行騙,在神不知鬼不決情況下,靜悄悄地將地主的土地過戶在別人的名下,等地主發現時,可能已是幾個月或幾年的事了。

  這些有趣的故事與人生道理在不動產行業中可以更加體會良深。我剛進入仲介這一行業,是把自己的目光聚焦在銷售農地和土地這一範疇,想與同事有所區隔,所以經營很深入,也常與所謂的土地中人接觸,時常開車到淡水、三芝、石門、金山,及八里看土地,卻銷售最多的是房子,土地成交的案件不多,但卻累積了我與「建商和地主」商談土地合建案的經驗、聊解土地中人的思維與幕後背景,對我而言,雖在成交土地案件上沒有好成績,卻為我帶來豐富的土地知識和人脈。

  為了讓讀者更能快速進入不動產的世界,我用說故事的方式帶領大家進入Bridge(橋代誌)的仲介世界,並在每篇故事的前頭,加入一小段俳句(464俳句或575排拒)先讓讀者簡要了解整篇故事內容,而且在每個故事的結尾,增加一個「知識補充站」,讓讀者更能認知不動產相關重要知識。現在就讓我把我的故事和經驗分享給大家,希望我的故事和經驗能為你注入新的眼光與共鳴。

                              謝冠賢

■ 目錄

1. 害羞發名片與DM經驗
2. 第一次帶客人看屋經驗
3. 首次收斡成泡影,實為成交鋪路
4. 第一次開發土地案件經驗
5. 把握機會與時間,是成交契機 
6. 為理想永不放棄的顧客 
7. 開車到桃園平鎮,開發房屋銷售 
8. 買屋看屋,等候風水師點頭 
9. 低收入戶還能買房收租金 
10. 當眾索取服務費,否則別成交 
11. 喜愛Kimochi的買方 
12. 同學合夥買套房投資,創造被動收入 
13. 客戶買房,不寫不動產買賣意願書 
14. 買方認為房價下跌,欲毀約買房 
15. 不動產市場,就是紅海市場 
16. 買方假看屋,仲介朋友來成交 
17. 土地中人的虛虛實實 
18. 一位買空賣空的膨風王董 
19. 當天看屋,即刻下斡旋的單親媽媽 
20. 上帝為他們預備一間好居所 
21. 夢中房子出現,租屋變購屋 
後記 進入不動產行業的經歷與過程

■ 作者簡介

◎ 謝冠賢

學歷:
  美國馬里蘭大學(UMUC) 管理學博士

現職:
  中國科技大學行銷與流通管理系兼任講師
  中華職訓中心講師
  鍾媽媽不動產有限公司高級營業員

經歷:
  國立新加坡大學東南亞研究院研究員
  中華民國高等政策研究協會副研究員
  聲寶公司附設「聲寶企業大學」兼任講師
  臺北城市科技大學行銷與流通管理系兼任講師
  鋰科科技股份有限公司董事長特別助理兼財務部經理
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不動產估價概要[條文解析+歷屆試題](不動產經紀人)   ■ 內容簡介

◎單元分類─各章重點即時掌握!
  不動產估價概要是國家不動產經紀人考試科目中唯一非純法規的科目,本科內容除了不動產估價技術規則外,更涵蓋了不動產估價學理。因此,本書主要章節內容分十二章,主題式分析該科重點,並且逐一擊破。

◎法規統整─逐條釋義完整解說!
  本書專門為了自我研習特別設計,以各估價主題作為學習框架,帶入不動產估價技術規則之相關條文,針對各條文詳細解說並融入估價學理概念,使考生一次即能同時掌握法規的規定及估價理念。此外,本書更針對各重點條文繪製架構圖及說明圖,使考生透過圖相式解說,更加容易理解及記憶。

◎試題演練─名師詳解厚植實力!
  本科考題不單是考不動產估價技術規則法條的背頌,內容亦包含運用三大估價方法進行簡單不動產估價計算,計算題不一定出現於申論題中,有時候亦出現於選擇題當中。針對計算問題,本書特別針對各類型計算題,於解題時按步驟進行拆解,易於理解計算過程及各公式方法的運用。

  單純法規題型的出題方式與條文內容極為相似,透過本書安排,在理解各項重點主題後,馬上進行牛刀小試測驗練習,定能增強記憶大幅提升分數。書後收錄100年∼107年不動產估價概要試題,所有題型完整收錄,並附有名師詳解。

■ 目錄

第1章 不動產估價概念
重點1 不動產估價之基本概念
重點2 不動產價格形成原則(不動產估價原則)
重點3 名詞定義
重點4 影響不動產價格形成之因素
重點5 區域分析
重點6 個別分析 - 最有效使用
重點7 不動產估價之基本方法
重點8 獨立估價及部分估價

第2章 不動產估價作業程序
重點1 不動產估價程序
重點2 其它估價應注意事項

第3章 比較法
重點1 比較法之定義與估價原則
重點2 估價程序
重點3 比較法應蒐集的資料及比較標的的選擇
重點4 比較法之調整項目
重點5 調整修正方法
重點6 調整修正原則
重點7 比較價格之決定
重點8 定量分析及定性分析
重點9 比較法之優缺點

第4章 收益法
重點1 收益法之定義與估價原則
重點2 收益法之公式
重點3 收益法之估價程序
重點4 收益法應蒐集的資料
重點5 計算淨收益
重點6 建物折舊提存
重點7 收益資本化率及折現率
重點8 收益價格之計算(直接資本化法)
重點9 一定期間之收益價格:Inwood法及Hoskold法

第5章 成本法
重點1 成本法之概念
重點2 估價程序
重點3 成本法應蒐集的資料
重點4 建物總成本
重點5 總成本費用項目
重點6 折舊
重點7 成本價格之計算

第6章 土地開發分析法
重點1 土地開發分析之定義與估價原則
重點2 估價程序
重點3 土地開發分析法應蒐集的資料及勘查應注意事項
重點4 土地開發分析法之運用

第7章 宗地估價
重點1 宗地估價
重點2 特殊宗地估價
重點3 公共設施保留地之估價
重點4 土地之上下有其他設施通過之估價

第8章 房地估價
重點1 房地估價
重點2 分離土地與建物之價格
重點3 區分所有建物之估價(大樓估價)
重點4 樓層價差
重點5 房地價格推估基地單價
重點6 其他應注意事項

第9章 土地改良物估價
重點1 土地改良物估價
重點2 建築改良物之估價
重點3 農作改良物之估價
重點4 附著於土地之工事及水利土壤之改良之估價
重點5 受有土壤及地下水污染之建物估價

第10章 權利估價
重點1 權利估價之概要
重點2 各類權利估價應考量之因素
重點3 其它目的之估價

第11章 都市更新權利變換
重點1 都市更新權利變換
重點2 權利變換前之估價
重點3 權利變換後之估價

第12章 租金估計 
重點1 租金估價之基本事項
重點2 租金估價

不動產估價技術規則

歷屆試題及解析
100年不動產估價概要
101年不動產估價概要
102年不動產估價概要
103年不動產估價概要
104年不動產估價概要
105年不動產估價概要
106年不動產估價概要
107年不動產估價概要
450.5
87108
【106年最新版】地政士35天速成(地政士考試適用)(贈地政士擬真模擬考)  

■ 考試簡介

106年地政士考試
報名日期:106.03.01~106.03.10
考試日期:106.06.10~106.06.11
報考資格:高中職以上即可報考。
(正確日期以正式公告為準)。

  〝地政士〞舊稱土地代書,有執照才能工作,主要承辦內容為代辦申請土地登記移轉業務。地政士出路可分為兩種:1.可任職於地政士事務所或任職於企業,薪資約3萬元起跳,待累積足夠的實力與經驗後可自行開業,按件計酬2.可任職於房仲、建築公司或金融機構。未來不動產就業市場「執照」掛帥,而非「學歷」第一,若同時擁有不動產經紀人執照及地政士執照,則將如虎添翼,更加吃香,創業、就業無往不利!

詳細考情歡迎參閱三民輔考網站:
http://www.3people.com.tw/
※正確考試資訊以簡章為準※
 

■ 本書特色

★濃縮精華,短期速成,一次OK★
★依106年1月最新修法編寫★
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1.權威名師群親編,統整龐雜內容,深入核心,一目瞭然!
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內容概述:
  隨考期日日逼近,在有限的時間內讀完所有考科,效率的規劃與研讀十分重要,《地政士35天速成》將地政士考試五科目合而為一,幫您省去考前總整理的時間,無須再多花時間尋覓各科教材,一次帶回名師教學精華!內容含括:民法概要與信託法概要、土地法規、土地登記實務、土地稅法規及國文,專為地政士證照考試編寫,濃縮精華,化繁為簡,鎖定最新命題方向,以最淺顯易懂的方式敘述必考焦點,幫助考生在最短的時間內將所有科目一網打盡!

試題演練
  《地政士35天速成》書末收錄101~105年考科試題,考前大量習作試題,找出自身弱點加強觀念,演練再演練,絕對是上榜的關鍵,透過大量題目的演練,快速熟悉考試命題趨勢、檢測學習成果,了解自己哪些部分需要補強,提昇應考實力!
 

■ 目錄


第一篇 民法概要與信託法概要

第一章 總則編
第二章 債編
第三章 物權編
第四章 親屬編
第五章 繼承編
第六章 信託法

第二篇 土地法規

第一章 土地法及施行法
第二章 平均地權條例及其施行細則
第三章 土地徵收條例及其施行細則
第四章 地政士法及其施行細則

第三篇 土地登記實務

第一章 土地登記規則
第二章 地籍測量實施規則

第四篇 土地稅法規

第一章 土地稅法及其施行細則
第二章 遺產及贈與稅法及其施行細則
第三章 契稅條例
第四章 房屋稅條例
第五章 稅捐稽徵法及其施行細則
第六章 工程受益費徵收條例
第七章 所得稅法及其施行細則(不動產交易部分)

第五篇 國文

第一章 寫作步驟及方法
第二章 字音字形辨正
第三章 成語測驗

第六篇 歷屆試題詳解

101年普通考試地政士考試試題
102年普通考試地政士考試試題
103年普通考試地政士考試試題
104年普通考試地政士考試試題
105年普通考試地政士考試試題

578(需代訂)
82559
實用不動產稅法精義  

■ 內容簡介

  本書兼顧不動產稅法之學理與實務,內容與不動產相關的各種賦稅法規。

  作者依多年來在學校任教及參與土地登記專業代理人、不動產經紀人、不動產估價師等專技人員培訓班之授課心得與講義,依不動產移轉、使用與租賃等相關稅務法規及相關著作,精簡編成這本最適合上課使用的教科書。

  在學理方面,作者以深入淺出的方式,闡釋各稅目相關法規與立法意旨,使讀者能充分吸收其法條精義,掌握稅法全貌,並在章末設計「稅制思考」單元,提供研讀後對稅制反芻討論之空間;在實務運用方面,各種稅務專章均搭配稅額稽徵計算案例,並導入實用的釋示函令,提供讀者節稅技巧。

  為了因應讀者準備各項考試,在書末附錄中,收錄了「法令彙編」蒐納最新法令規章,並將「解釋名詞」彙整表列比較,以供參酌查閱。

  第六版主要是針對五版出版後有再增修條文的遺產及贈與稅法、稅捐稽徵法及所得稅法等撰寫編修;並全面更新了書末附錄的土地稅法、房屋稅條例、遺產及贈與稅法、稅捐稽徵法等條文。

  本書各章自我評量為相關專技人員考試與該章相關的試題,提供讀者掌握命題趨勢,並自我演練提高學習效果,不提供解答。需要標準解答的讀者,選購時請留意,出版公司與銷售單位均無法提供解答給讀者。

■ 目錄

Chapter01 緒論
壹、租稅之概念
貳、租稅法概念
參、不動產稅法概念
註釋
自我評量

Chapter02 地價稅 Land Value Tax
壹、概述
貳、課徵範圍
參、納稅義務人
肆、地價稅之稅基
伍、稅率與稅額
陸、特別(優惠)稅率
柒、地價稅之減免
捌、地價稅之加徵
玖、稽徵程序
拾、罰則
稅制思考
註釋
自我評量

Chapter03 田賦 Rural Land Tax
壹、概述
貳、課徵範圍
參、納稅義務人
肆、田賦徵實與折徵代金
伍、隨賦徵購
陸、田賦之減免
柒、田賦之加徵-荒地稅
捌、稽徵程序
玖、罰則
稅制思考
自我評量

Chapter04 土地增值稅 Land Value Increment Tax
壹、概述
貳、課徵範圍
參、租稅主體
肆、課稅基礎
伍、稅率與稅額
陸、土地增值稅之免徵
柒、得申請不課徵和不課徵
捌、土地增值稅之減徵
玖、土地增值稅之退稅
拾、土地增值稅之抵繳
拾壹、稽徵程序
拾貳、罰則
稅制思考
註釋
自我評量

Chapter05 房屋稅 House Tax
壹、概述
貳、課徵範圍
參、納稅義務人
肆、房屋稅之稅基
伍、稅率與稅額
陸、房屋稅之減免
柒、稽徵程序
捌、罰則
稅制思考
註釋
自我評量

Chapter06 契稅 Deed Tax
壹、概述
貳、課徵範圍
參、納稅義務人
肆、課稅基礎
伍、稅率與稅額
陸、減免與不課徵範圍
柒、稽徵程序
捌、罰則與獎金
稅制思考
註釋
自我評量

Chapter07 遺產稅 Estate Tax
壹、概述
貳、課徵範圍
參、納稅義務人
肆、課稅基礎
伍、稅率與稅額
陸、稽徵程序
柒、獎懲
稅制思考
註釋
自我評量

Chapter08 贈與稅 Gift Tax
壹、概述
貳、課徵範圍
參、納稅義務人
肆、課稅基礎
伍、稅率與稅額
陸、稽徵程序
柒、獎懲
稅制思考
註釋
自我評量

Chapter09 稅捐稽徵法 Tax Collection Law
壹、概述
貳、總則
參、納稅義務
肆、稽徵程序
伍、行政救濟
陸、強制執行
柒、罰則
註釋
自我評量

Chapter10 其他不動產相關各稅
壹、工程受益費
貳、土地改良物稅
參、都市建設捐
肆、印花稅
伍、營業稅
陸、特種貨物及勞務稅
柒、所得稅
捌、房地合一課徵所得稅
玖、地方稅法通則
稅制思考
註釋
自我評量

附錄 法規彙編
土地稅法
房屋稅條例
契稅條例
遺產及贈與稅法
稅捐稽徵法

參考文獻

611(需代訂)
86185
不動產估價概要  

■ 內容簡介

  其實!不動產估價概要只是一塊蛋糕
  強調自我研習、便利閱讀,是作者的編寫懷抱。
  最精簡的課文、最能掌握命題焦點的體例編排,
  這絕對是CP值衝到破錶、買到賺到的超級好書!

  •集結:最認真且貼心的作者,與最敬業且專業的編輯團隊
  •蒐羅:最實用且精簡的資料,與最新穎且有力的各家見解
  •萃取:最熱門且經典的考題,與最準確且深入的綜合剖析

■ 目錄

Stage1 不動產估價基本概念
第一節 緒論
第二節 用詞定義與估價原則
第三節 不動產價格影響因素

Stage2 不動產估價作業程序
第一節 不動產估價作業程序
第二節 不動產估價報告書

Stage3 不動產估價方法
第一節 比較法
第二節 不動產估價數學
第三節 收益法
第四節 成本法──建物及土地成本價格
第五節 成本法──土地開發分析法

Stage4 不動產估價綜合運用
第一節 宗地估價
第二節 房地估價
第三節 土地改良物估價
第四節 權利估價
第五節 租金估價

■ 三版序

  近年來社會日趨進步,經濟益加繁榮,需要估價之場合越加增多,例如政府課稅、土地徵收補償、不動產抵押放款、市地重劃分配、上市櫃公司資產評估、法院拍賣不動產、國有地之出租及出售,都需要不動產估價專業協助。本書主要目標係協助考生取得不動產經紀人從業資格為主,書中亦補充實務探討以利未來讀者於考取後能順利從事相關業務更具價格敏感度。

  此次改版內容若有脫誤疏漏之處,尚祈見諒並不吝賜正以為改進,甚幸!

                            邱準•棨澂
                           2018.11 謹識


■ 作者簡介

◎ 邱準

  不動產估價師事務所估價師
  政治大學地政系碩士
  不動產估價師
  不動產經紀人
  不動產估價師學分班講師
  不動產經紀人專業講師

◎ 棨澂

  地政士事務所所長
  財經法律學系碩士
  不動產估價師學分班
  都市計畫技師學分班
  土地登記專業代理人
  不動產經紀人
  公寓大廈管理服務人員
  防火管理人

280.5
75603
共有土地處分實務與技巧(土地法第34條之1)  

■ 內容簡介

  共有土地,因所有權持分是數字上而非具體可見的,在管理、利用,甚至分割、買賣上,常因共有人意見不一而起糾紛,對簿公堂。土地法第34條之1是共有土地處分的重要依據,然在實務運作上卻時有爭議。

  本書作者從事土地開發、登記業務多年,對於共有土地處分實務經驗熟稔、豐富,他將研究心得編撰成書,分成五大篇——(總論)、(土地法第34條之1實務研討)、(實務操作)、(司法判決判例要旨、法律問題、行政解釋)、(土地法第34條之1執行要點暨相關法令)等,對於共有土地各類處分如何運用土地法第34條之1規定,有詳盡的剖析,是有志於土地開發業務者、共有土地所有權人最佳之參考書。

■ 目錄

第壹篇 總論

第一章 共有土地基本觀念
 第一節 共有的意涵
  一、基於當事人之意思
  二、基於法律之規定
  三、基於習慣
 第二節 土地共有型態
  一、總有
  二、分別共有
  三、公同共有(合有)
  四、準共有及準公同共有
 第三節 土地共有型態之差別
第二章 土地法第34條之1立法由來及立法意旨
 第一節 土地法第34條之1立法由來
 第二節 立法意旨

第貳篇 土地法第34條之1實務研討

第一章 第1項規定之研討(處分方式)
 第一節 處分、變更、設定負擔之意涵
  一、處分
  二、變更
  三、設定負擔
 第二節 基本要點
 第三節 法律上之處分
  一、買賣
  二、交換
  三、繼承
  四、公私共有土地之適用
  五、建物區分所有部分及其基地應有部分為共有之適用
  六、預告登記(含限制登記)有無土地法第34條之1的適用
  七、出租有無土地法第34條之1的適用
  八、分管有無土地法第34條之1的適用
  九、出租與分管應有土地法第34條之1的適用
 第四節 事實上之處分
  一、共有土地上建築房屋
  二、出具土地使用權同意書
  三、共有建築改良物之拆除
  四、標示變更及設定負擔之處分
  五、未辦竣保存登記之建物,有無土地法第34條之1之適用
 第五節 法定人數及應有部分之研討
 第六節 公同共有與分別共有併存其人數持分計算方式
 第七節 信託登記
  一、土地法第34條之1得否適用信託登記
  二、受託人可否依土地法第34條之1處分受託財產
 第八節 土地法第34條之1處分承受對象
  一、採否定見解者有
  二、採肯定見解者為
  三、本文分析
 第九節 第1項共有人可否同時具備權利人及義務人
 第十節 共有用益物權之處分得否有土地法第34條之1適用的疑義
 第十一節 土地法第34條之1執行要點修正說明
  一、修正第3點
  二、修正第7點
  三、修正第八點
  四、修正第九點
  五、修正第十點
  六、修正第十一點
  七、土地法第34條之1執行要點修正重點說明
第二章 第2項規定之研討(通知方式)
 第一節 基本要點
 第二節 通知或公告之要件及方式
  一、通知或公告之要件
  二、通知或公告方式
 第三節 通知或公告期限
 第四節 通知或公告之內容
第三章 第3項規定之研討(代位清償)
 第一節 基本要點
 第二節 登記方式
 第三節 價金或補償方式
 第四節 提存方式
  一、價金補償方式
  二、連帶清償責任
  三、清償提存之原因
  四、清償提存之效力
  五、提存方式
  六、未辦繼承登記直接處分程序之適法性
  七、申報稅捐方式
  八、登記方式
  九、權利書狀處理方式
 第五節 賤價出售或無償處分之問題
  一、賤價出售的責任
  二、「補償」有無包括無償之處分?
第四章 第4項規定之研討(優先承購權)
 第一節 優先承購衍生之法律問題
 第二節 基本要點
 第三節 優先承購之效力
 第四節 優先承買權人之權利與義務
 第五節 優先承購權之限制
 第六節 與土地法第104、107條競合時之效力
 第七節 優先購買權之態樣
 第八節 共有土地全部出賣時,他共有人有無優先承購權
 第九節 共有物出售,共有人主張優先承買(或出售給他共有人),是否為其共有人之間的買賣,有無違反權利人兼義務人
 第十節 共有人出賣其應有部分予他共有人時,其共有人間有無優先承購權
 第十一節 共有人主張優先承購權是否須指同一條件
  一、共有人非以同一價格主張不可
  二、共有人主張優先購買權是否為同條件之主張
第五章 第5項規定之研討(公同共有)
 第一節 基本要點
 第二節 公同共有之準用
  一、公同共有土地出售,公同共有人可否準用第4項規定
  二、應有部分如屬公同共有者,有無土地法第34條之1之準用
 第三節 人數及面積處分如何準用
 第四節 公同共有人有無優先承購權
第六章 共有物分割介紹
 第一節 共有物分割歷程
  一、70年5月15日以前
  二、70年5月15日後
  三、77年8月18日後
  四、89年1月26日後
 第二節 共有物分割行為
  一、自由分割為原則
  二、限制分割為例外
  三、共有物分割方法
  四、分割態樣
  五、分割後之效力
第七章 第6項規定之研討(調解調處異同)
 第一節 調處處理程序
  一、受理案件類型
  二、受理方式
  三、調處程序(調處辦法第14條)
  四、不予調處
  五、調處效力
  六、費用繳納
 第二節 調解與調處的差異
 第三節 部分共有人依土地法第34條之1申辦所有權移轉,他共有人以「提起共有物分割之訴」為異議之理由,其是否屬私權爭執
 第四節 申請人就已辦竣公同共有繼承登記之不動產申請調處變更為分別共有時,可否有第34條之1第6項之適用
第八章 登記作業應注意事項
 第一節 移轉時應注意事項
 第二節 放棄優先購買時應注意事項
第九章 土地法第34條之1修法方向初探
 第一節 前言
 第二節 目前內政部研修及增訂相關條文草案
 第三節 修法方向探討
  一、多數決處分或變更門檻比例應提高
  二、用益物權排除土地法第34條之1多數決處分範圍
  三、共有物處分多數決僅限於「出賣」
  四、共有物分割請求權與多數決處分權競合時優先適用分割請  求權
  五、共有人出賣應有部分之優先承購權問題
  六、部分共有人對應得對價、補償或其他條件有異議之處理方式
  七、結語

第參篇 實務操作

第一章 共有人尚生存時之處理實務
 表一 存證信函(通知函)
 表二 公告
 表三 存證信函(主張優先承買)
 表四 存證信函(受領通知)
 表五 受領證明
 表六 提存書
 表七 登記申請書
 表八 公契
第二章 共有人已死亡時之處理實務
 表九 存證信函(通知函)
 表十 公告
 表十一 存證信函(主張優先承購)
 表十二 繼承系統表
 表十三 提存書(未辦繼承)
 表十四 提存書(已辦公同共有繼承)
 表十五 土地增值稅申報書
第三章 不動產糾紛調處

第肆篇 司法判決判例要旨、法律問題、行政解釋

第一章 判決、判例要旨
一、最高法院17年度上字第1014號判決
二、最高法院18年度上字第676號判決
三、最高法院32年度台上字第11號判決
四、最高法院42年度台上字第311號判決
五、最高法院44年度台上字第700號判決
六、最高法院47年度台上字第151號判決
七、最高法院49年度台上字第1546號判決
八、最高法院51年度台上字第3495號判決
九、最高法院53年度台上字第1740號判決
十、行政法院53年度判字第123號判例
十一、最高法院53年度台抗字第570號判決
十二、最高法院55年度台上字第1949號判決
十三、最高法院57年度台上字第2387號判例
十四、最高法院58年度台上字第2897號判決
十五、最高法院58年度台上字第2242號判決
十六、最高法院61年度台上字第1895號判決
十七、最高法院62年度台上字第2962號判決
十八、最高法院65年度台再字第165號判決
十九、最高法院65年度台上字第530號、70年度台上字第4312號判決
二十、最高法院65年度台上字第853號判例
二一、最高法院65年度台上字第2113號判決
二二、最高法院66年度台上字第1530號判決
二三、最高法院67年度台上字第949號判決
二四、最高法院67年度台上字第3887號判決
二五、最高法院68年度台上字第2857號判決
二六、最高法院68年度台上字第3141號判決
二七、最高法院69年度台上字第225號判決
二八、最高法院69年度台上字第945號判決
二九、最高法院69年度台上字第989號判決
三十、最高法院69年度台上字第1897號判決
三一、最高法院69年度台上字第2214號判決
三二、最高法院69年度台上字第2946號判決
三三、最高法院69年度台上字第2953號判決
三四、最高法院70年度台上字第565號判決
三五、最高法院70年度台上字第818號判決
三六、最高法院70年度台上字第1538號判決
三七、最高法院70年度台上字第1929號判決
三八、最高法院70年度台上字第2049號判決
四十、最高法院71年度台上字第4943號判決
四一、最高法院72年度台抗字第94號裁定
四二、最高法院72年度台上字第3434號判決
四三、最高法院72年度台上字第4068號判決
四四、最高法院74年度判字第565號判決
四五、最高法院74年度台上字第1611號判決
四六、最高法院74年度台上字第2561號
四七、最高法院77年度台上字第166號判決
四八、最高法院77年度台上字第1243號判決
四九、最高法院78年度台上字第978號判決
五十、最高法院78年度台上字第1359號判決
五一、最高法院78年度台上字第1896號判決
五二、最高法院78年度台上字第1011號判決
五三、最高行政法院79年度判字第1094號判決
五四、最高法院80年度台上字第219號判決
五五、最高行政法院80年度判字第423號判決
五六、最高法院80年度台上字第804號判決
五七、最高法院80年度台上字第2009號判決
五八、最高法院82年度台上字第2895號判決
五九、最高法院83年度台上字第271號判決
六十、最高法院83年度台上字第1529號判決
六一、最高法院83年度台上字第1713號判決
六二、最高法院83年度台上字第1761號判決
六三、最高法院83年度台上字第3025號判決
六四、最高法院83年度台上字第3123號判決
六五、最高法院84年度台上字第68號判決
六六、最高法院84年度台上字第83號判決
六七、最高法院84年度台上字第238號判決
六八、最高法院84年度台上字第1615號判決
六九、最高法院84年度台上字第2134號判決
七十、最高法院84年度台上字第2164號判決
七一、最高法院85年度台上字第1051號判決
七二、最高法院86年度台上字第1251號判決
七三、最高法院86年度台上字第2707號判決
七四、最高法院88年度台上字第2167號判決
七五、最高法院90年度台上字第1341號判決
七六、最高法院91年度台上字第2154號判決
七七、最高法院92年度台上字第396號判決
七八、最高法院95年度台上字第2214號判決
第二章 法律問題
第三章 行政解釋
一、祭祀公業與他人分別共有之土地,其人數之計算,應包括祭祀公業派下員全體人數,惟其應有部分合計逾三分之二者,人數不予計算
二、部分繼承人得依土地法第34條之1規定以繼承土地申請抵繳遺產稅
三、公同共有人就其所公同共有之應有部分處分時,應合於民法第828條第2項之規定
四、已辦妥公同共有繼承登記者,不能依土地法第34條之1規定辦理為「分別共有」
五、依土地法第34條之1規定處分土地,經訴請法院判決移轉,僅以同意出賣之共有人為被告者,仍應予受理
六、祭祀公業之派下就祭祀公業土地申辦分別共有登記,無土地法第34條之1之適用
七、部分共有人依土地法第34條之1申辦土地所有權移轉登記,祭祀公業名義登記之他共有人應得對價之領取,應依民法第828條辦理
八、祭祀公業依土地法第34條之1規定處分土地申辦登記,其所得價款不分配派下員者,得免予提出受領證明或提存證明
九、共有土地依土地法第34條之1規定處分者,申報人應負責繳清全部共有土地應納土地增值稅
十、提存書上所載提存物管理人之受取人如為已死亡者,其提存不生效力
十一、關於土地、建物經全體公同共有人同意,得就其公同共有之土地、建物設定抵押權予其中部分共有人
十二、公私共有土地中,私有部分共有人依土地法第34條之1規定出售,公有部分無需提經民意機關同意
十三、以郵局存證信函通知優先購買權人,如該優先購買權人無正當理由而拒收,其通知仍生效力
十四、權利人依土地登記規則第28條第4款及第89條規定單獨申請土地所有權移轉登記,有關優先購買權之處理
十五、共有土地經法院判決分割後縱未申請分割登記,仍得據以申請建築
十六、依土地法第34條之1出賣共有土地,倘他共有人不願購買,應將共有土地全部移轉予第三人
十七、房屋出賣時之優先購買權及設定地上權疑義
十八、租賃基地建築房屋被查封,於基地出售時,基地承租人仍有優先承購權
十九、承租基地上之房屋出賣時,如其出售條件有所變更,仍應依土地法第104條規定通知基地所有權人
二十、依土地法第34條之1主張優先承購之共有人,以申辦所有權移轉登記時登記簿所載者為準
二一、共有人間應有部分之移轉非「共有土地之處分」;又共有土地中有部分共有人應有部分被法院查封,則不能依土地法第34條之1處分共有土地全部,但該共有人仍得主張優先承購他共有人之應有部分
二二、部分共有人依土地法第34條之1申辦所有權移轉登記時,他共有人以「已提起共有物分割之訴」為由異議者,該項異議非屬「私權爭執」
二三、縣巿政府依土地法第73條之1規定代管未辦繼承登記之共有土地,不得以代管人名義訴請或被訴分割共有物
二四、有關黃○玉君代理沈○代等七人依土地法第34條之1規定申辦台北巿士林區光華段二小段二筆土地所有權移轉登記涉及對價或補償之程序疑義
二五、具有土地之部分共有人依土地法第34條之1規定出售全部共有土地,其他共有人死亡絕嗣,遺產管理人可否主張優先購買權疑義
二六、代理共有人依土地法第34條之1申辦土地有價移轉登記疑義
二七、共有人主張優先購買權,應以自己之名義為之,不得指定第三人為取得權利之人
二八、建造執照申請案涉及土地法第34條之1執行要點疑義及申請增建得否依土地法第34條之1執行要點辦理疑義
二九、申請建築之土地為共有時,如經土地共有人依處分土地之規定出具土地使用權同意書供第三者建築使用,即合於建築法第30條之規定,建築主管機關應核發建造執照
三十、已設定地上權之共有土地,部分共有人出售土地時,他共有人仍有優先購買權
三一、部分共有人依土地法第34條之1規定處分共有土地,他共有人未主張優先購買,卻另請求登記機關調解者,倘該部分共有人處分方式已合法,登記機關即免受理調處
三二、權利人持憑法院確定判決單獨申辦所有權移轉登記涉及有關優先購買權時,倘該判決主文未提及優先購買權人已放棄其優先權者,仍應依土地登記規則第81條規定辦理
三三、已辦妥信託登記之土地,可否受理假扣押登記疑義
三四、有關土地法第34條之1執行要點第4點共有土地之合併執行事宜乙案,請轉知所屬依會商結論辦理
三五、同意抵繳之繼承人數合於土地法第34條之1,可受理辦理繼承登記
三六、部分繼承人得依土地法第34條之1規定以繼承土地申請抵繳遺產稅
三七、公同共有關係未終止前,部分公同共有人不得處分其潛在應有部分
三八、部分公同共有人得依土地法第34條之1第5項準用第1項至第4項規定處分全部公同共有物之處理原則及相關事宜
三九、公同共有人之一就公同共有之潛在應有部分申辦預告登記,除依公同關係所由規定之法律或契約另有規定外,應經公同共有人全體之同意
四十、停車塔及其基地不宜有土地法第34條之1第1項規定之適用
四一、有關不動產糾紛調處時涉及他共有人有抵押權設定應如何辦理及可否以被繼承人名義辦理登記疑義事宜
四二、分別共有與公同共有併存之土地依土地法第34條之1第1項規定處分事宜
四三、公同共有人對公同共有物有優先承買權
四四、申請依土地法第34條之1規定出賣共有土地全部時,部分共有人主張優先購買權之生效時點認定事宜
四五、依土地法第34條之1申辦公同共有土地買賣移轉登記,他共有人檢具原所有權人(被繼承人)所立遺囑及已向法院提起訴訟之證明文件聲明異議之處理
四六、公同共有人之一就公同共有之潛在應有部分申辦預告登記,除依公同關係所由規定之法律或契約另有規定外,應經公同共有人全體之同意
四七、修正土地法第34條之1執行要點第6點規定暨相關事宜
四八、不動產糾紛調處時,部分土地所有權人已死亡,應請全部繼承人檢具繼承登記相關資料會同參加調處;另涉及他共有人有抵押權設定時,應依土地登記規則第107條規定辦理

第伍篇 土地法第34條之1執行要點暨相關法令

一、土地法第34條之1執行要點
二、直轄市縣(市)不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法
三、參考書目

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73119
不動產估價實務問題解答(第三版)  

■ 內容簡介

  本書為我國大專院校講授不動產估價之主要課本,全書共分:1.導論;2.形成 不動產價格之因素與各項原則;3.不動產估價之程序;4.不動產價格評估之基本方 法;5.不動產租金與權利價值之評估;6.宅地估價;7.建築物及其基地估價;8.農 地估價;9.林地及立木估價;10.公告地價與公告土地現值;11.路線價估價法;12. 課稅估價;13.不動產擔保估價等13章。對估價基本理論與估價方法、說明至為詳 細,是學習不動產估價之入問書。

■ 目錄

序言

第一篇 不動產估價方法概述

原價法
買賣實例比較法
收益還原法
土地開發分析法
開發成本法
預期開發法
土地殘餘法
建築物殘餘法
現金流量折現法
分配法
積算法
租賃實例比較法
收益分析法
利率法
差額分配法
差額租金還原法
價格比率法
立體利用阻礙率計算法
路線價法
區段價法
標準地比較法

第二篇 不動產估價實務問題解答

第一章 估價前提條件之認識

土地估價之單位
包括多種用途目的之土地估價單位
面積大小與價格之關係
坪與平方公尺之關係
建築面積計算方法
正常價格與限定價格
假設條件下之土地估價
定量分析與定性分析
區域分析與個別分析方法
最有效使用之判定方法
共同興建樓房之基地特分計算
土地之立體利用率與阻礙率

第二章 不動產價格評估方法之若干問題

耐用年數法與觀察減價法
大修繕費之折舊問題
買賣實例比較法之比較修正要領
保證金之處理方法
權利金等一次性收入之處理方法
變更承諾費估價
直線型還原法
投資用不動產估價 (DCF法)
土地殘餘法之檢討

第三章 不動產租金與權利價值之評估

辦公大樓之租金估計
改建辦公大樓之租金與保證金估計
建築物及其基地之續租租金估計
調整租金之評估
出租倉庫之續租租金評估
變更租賃條件下調整租金之估計
租賃權價值評估
區分地上權估價
雙重區分地上權估價
埋設管線目的之區分地上權估價
架設天橋應支付之代價評估
底地價格之評估
容積移轉之價格評估
容積移轉估價

第四章 宅地估價

附有建築物土地之估價
附建築物地之部分估價
可興建大廈之基地估價
共同興建辦公大樓之基地估價
利用價值顯著低落之土地估價
可開發為建築用地之土地估價
商業用之素地估價
大規模開發地區之多筆土地估價
新近開發完成之工業用地估價
面積廣大之宅地估價
多筆土地合建之估價
交換目的之土地估價
含都市計畫道路預定地之宅地估價
容積率不同之土地估價
鄰接高速鐵路之土地估價
臨接河川之宅地估價
畸零地估價

第五章 建築物及其基地估價

實際容積超過法定容積之中古公寓估價
土地持分面積不當之區分所有建物估價
大規模共有地上之區分所有建物及基地估價
設備簡陋之區分所有建築物估價
附有土地租賃權之區分所有建築物估價
附租賃權但不能增建改建之建築物估價
附有地上權之建築物估價
出租中之辦公大樓及其基地出售價格評估
建設中之公寓基地價格評估
權利錯綜複雜之建築物及基地之價格評估
自用公寓及基地價格之評估
預售屋估價

第六章 公部門之估價

公部門之土地估價
課稅目的之大量土地估價
系統性 (system) 估價
市地重劃估價
日本公部門之土地估價
談地價調查估計規則之修正

第七章 路線價估價法

正面路線之判定
面臨屈折道路之臨街面寬認定
臨街面寬度不夠之宅地估價
雙面臨街地估價
帶狀土地估價
無道路地估價
面臨狹小私設巷道之土地估價
不整形地估價
不整形地之修正條件
不整形路角地估價 
三面臨街之不整形地估價

第八章 特殊不動產估價

擔保目的之不動產估價
提供信託之土地估價
旅館之估價
遊樂區之不動產估價
保齡球館估價
被占用之拍賣不動產估價
受污染土地之估價
埋藏文化財之土地估價
海岸地估價
墓地估價
高爾夫球場估價
河川地估價
含崖地之土地估價
加油站估價
高架橋下之土地估價
既成巷道之估價
私有巷道之估價
日照受阻之土地價格評估
震災後之土地估價
地下鐵路上之土地估價
高壓電線下之土地估價
林地估價

第三篇 附錄:估價論文

論都市更新權利變換估價
農業財產估價
無形資產估價
動產估價
徵收補價估價
不動產證券化估價
不動產估價報告解析

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怎樣用退休金買到寬敞又好康的大宅院呢?
買不起豪宅又想住豪宅的竅門是什麼呢?
如何住進明星學區內,打開孩子的升學路呢?
三鐵共構甚至是五鐵共構的房市有無遠景呢?
投資房地產必須注意哪些原則與藏在數字背後的祕密呢?
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  太多太多的疑問,讓人不敢冒然將積蓄投入深不可測的滾滾房市中。當然,你可以求神問卜試探天機、跑遍所有的房仲公司詢問買價賣價,或者揮汗如雨的穿梭大街小巷碰碰運氣;其實你用不著這麼辛苦,《跟著專家買房子:張欣民教你十要八不聰明購屋》就是市面上最具權威的一本房市指南,作者張欣民以二十多年的實戰經驗,站在最前線,教你既正確又穩當的房地產知識,以「十要八不」的方式,鉅細靡宜的通盤解說,無論你是要買屋、賣屋、換屋、投資,都可以在本書找到你所想要了解的最新資訊,是你買屋購屋時最不可或缺的一本房屋百科全書!

■ 目錄

推薦序
無秘訣的成功購屋 周俊吉
趨吉避凶購屋增值學 曹瑞濱
輕鬆購屋簡單讀 程淑芬

自序
[十要八不]聰明購屋之緣起

十要
十要之ㄧ 要知房地產市場發展大趨勢
十要之二 要三鐵屋
十要之三 要捷運屋
十要之四 要知房市未來增值潛力區
十要之五 要樂活屋
十要之六 要明星學區住宅
十要之七 要知房地產投資實務操作三大撇步
十要之八 要三好一公道
十要之九 要懂得投資套房的訣竅
十要之十 要懂得跟在豪宅旁買屋致富

八不
八不之一 不要看不中用的草莓屋
八不之二 不要危險山坡地住宅
八不之三 不要輻射屋.海砂屋
八不之四 不要以為房市不會泡沫化
八不之五 不要忽略高租金報酬率背後的數字陷阱
八不之六 不要糊裡糊塗就簽約
八不之七 不要兇宅
八不之八 不要忘了殺價

附錄
2007年房地產投資前景大計
台中房市的機會與挑戰
如何利用不動產籌措退休基金?
社會新鮮人如何擁有人生第一棟房子?
高鐵時代房地產投資策略
新莊房市前景大剖析

■ 作者簡介

◎ 張欣民

  1960年出生,台灣彰化人,國立台灣大學外文系學士,國立政治大學地政系碩士。

  張欣民是國內首屈一指的房地產/房市權威,對於各地區的市場脈動瞭若指掌,曾負責籌編台灣第一個房價指數──「信義房價指數」,以及歷時11年的《台灣地區房地產產業年鑑》,為廣大購屋者提供了許多精闢、實際的房地產/房市分析。

  經歷:信義房屋不動產企劃研究室兼公關協理、臺灣不動產物業人力資源協會市場資訊暨出版委員會主任委員、內政部建築研究所專案研究顧問、台北市不動產市場研究協會理事兼研展委員會召集人;著作:《台灣地區房地產產業年報》、《台灣地區營建業年報》(中華徵信所出版)、《台灣地區房地產產業年鑑》(行義文化出版社出版1996 ~ 2006年)。

電子信箱:chang.hsinming@gmail.com
部落格:victor-chang.blogspot.com

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買到夢想家:學會購屋的第一本書(附光碟)  

■ 內文簡介

★顛覆富爸爸窮爸爸的理財觀,全台受邀最多場次的購屋報告!
★房地產業者不會告訴你的購屋撇步;轟動全台、瘋狂轉寄!
★一位聯電工程師的購屋理性評估;購屋族必讀的第一本書!
★隨書附贈「購屋快易通」光碟! 理性購屋時代來臨!

  聯電工程師張伯彥費時數年,以親身經驗及理性分析精神,完成這本專業的評估報告,從了解需求、估算坪數、看屋策略、科學風水、裝潢等五步驟,以輕鬆淺顯的文字、詳盡的各式圖表,完整說明常見的購屋問題與迷思,不論你是否第一次買房子,本書都是最實用超值的購屋指南!

〔掌握五步驟,輕鬆學購屋〕
一、想一想,你夢想中的房子長什麼樣:分析需求,才能決定買哪個類型的房子。
二、算一算,你需要多大的空間與坪數:有系統的將需求轉化為實際的坪數規劃。
三、看一看,實用超值的七個看屋策略:看屋大作戰,簡單學會判別物件好壞。
四、改一改,從科學角度DIY開運風水:以科學方法重新思考居家風水。
五、玩一玩,輕鬆了解裝潢,打造理想家:以科學概念裝潢,設計最合適的家。

〔隨書附贈「購屋快易通」光碟〕

「購屋快易通」光碟 內容物介紹
*房貸規劃書:規劃還款計劃的好幫手。
*銀行貸款方案評估:協助選擇合適的貸款方案。
*七大驗屋檢查表:客廳、陽台、臥室、浴室、廚房、玄關與警報器,83類共453個必備檢查項目。

■ 目錄

第一章 想一想,你夢想中的房子長什麼樣!

1.1 購屋從分析需要開始
1.2 房屋常見四大空間類型
1.3 房屋常見四大格局
1.4 買屋考量原則1──人
1.5 買屋考量原則2──事
1.6 買屋考量原則3──時
1.7 買屋考量原則4──地
1.8 買屋考量原則5──物

第二章 算一算,你需要多大的空間與坪數!

2.1 為什麼要估算坪數
2.2 單位換算
2.3 開放型空間──客廳坪數規劃方法
2.4 開放型空間──餐廳坪數規劃方法
2.5 開放型空間──廚房坪數規劃方法
2.6 隱私型空間──臥室坪數規劃方法
2.7 隱私型空間──盥洗室坪數規劃方法
2.8 基本型的公寓格局:3房2廳
2.9 舒適型的公寓格局:3房2廳
2.10 透天屋的規劃

第三章 看一看,實用超值的七個看屋策略!

3.1 擬定作戰策略
3.2 房屋形式的取捨
3.3 看屋第一步:先看外在環境
3.4 看屋第二步:不要只是眼見為憑
3.5 看屋第三步:看懂『藍圖』很重要
3.6 看屋第四步:有些『名詞』,你一定要知道
3.7 看屋第五步:看屋內格局適不適合
3.8 看屋第六步:建材初步判定
3.9 看屋第七步:用『科學』破解迷思

第四章 改一改,從科學角度DIY開運風水!

4.1 風水基本觀念
4.2 外在環境與風水關聯
4.3 常聽到的宅外煞氣
4.4 居家十大風水禁忌

第五章 玩一玩,簡單學會裝潢打造理想家!

5.1 簡易的裝潢概念
5.2 簡單又貼心的設計,你注意到了嗎
5.3 輕易破解格局──套房式:天生不良的格局
5.4 輕易破解格局──小家庭:充滿巧思的格局
5.5 輕易破解格局──大坪數:富於變化的的格局

附錄

一、台灣活斷層分布說明
二、「購屋規劃書」excel試算表

「銀行貸款方案評估」excel試算表
七大驗屋檢查表
 工具篇
 七大驗屋檢查表:客廳
 七大驗屋檢查表:陽台
 七大驗屋檢查表:臥室
 七大驗屋檢查表:浴室
 七大驗屋檢查表:廚房
 七大驗屋檢查表:玄關
 七大驗屋檢查表:警報器

254.2(缺書)
75640
房地買賣風險法律控管  

■ 內容簡介

  房地熱銷之勢銳不可當,許多投資客、建商、仲介、代銷業者……乘著這波金光閃閃的錢潮磨刀霍霍;然而在商機無限的房地產交易中,往往隱藏著鎩羽而歸的法律風險。這些常見的房地買賣糾紛,你都預知詳情了嗎?如何趨吉避凶、掌握勝券?數十道疑難關鍵,教你修好「風險控管」這一課!

■ 目錄

一、基礎概念
不動產經紀業與買賣交易方之結構圖
不動產經紀業、出賣人與買受人間之法律關係
買賣契約及其權利義務
不動產經紀業者的相關法律規範

二、房地買賣常見糾紛案例解析
1.常見房地產交易糾紛
2.委託房仲業專任期間契約審閱及服務報酬
 專任委託銷售契約未經消費者審閱三天以上,無效?
3.委託房仲業專任期間的調查義務
 買方繳付頭期款後發現房屋言重漏水而解約,可否要求仲介公司退還服務報酬及損害賠償?
 出賣人謊稱部層收到違建查報通知書,買受人可否主張對方詐欺要求退屋還款及賠償?
 銀行核貸成數不足,能否解除房地買賣契約?若解約,仲介業者還能請求服務報酬嗎?
 仲介公司未就議價委託書向買方告知相關權利義務並與合理審閱期,合法嗎?
 屋主無獨立處理事務能力致無法辦理過戶,仲介公司未善盡調查,該如何補救?
4.委託房仲業專任期間的違約與罰則糾紛
 屋主委託仲介公司銷售後又自行賣屋,是否仍須付服務報酬?
 委託銷售契約之違約金約定過高,該條款視為無效或僅能酌減金額?
 委託人因無法適用土地增值稅自宅優惠稅率而主張仲介公司疏失拒絕履約,是否有理?又仲介公司漏算委託人應徵之稅額,應否負賠償重任?
 委託人可否主張仲介公司未誠實告知土地使用分區以變更,影響房地出售價格,進而拒簽買賣契約和給付仲介費?
5.過戶交屋階段之滲漏水糾紛
 交屋後滲漏水池部修繕造成損鄰,新屋主可能遭判賠精神慰撫金
6.過戶交屋階段之海砂屋、輻射屋糾紛
 買到海砂屋,在民視上可向賣方主張甚麼權利?能否要求退還仲介費?
 仲介公司協助屋主隱滿輻射屋之事實,買受人可否請求連帶損害賠償?
7.過戶交屋階段之產權疑義
 頂樓增建物受讓人可向原建物買受人主張增建物被占用的損失嗎?仲介公司未盡調查義務,有無賠償責任?
8.過戶交屋階段之平數糾紛
 仲介公司是否有測量建物正確面積的義務?
9.過戶交屋階段之凶宅糾紛
 什麼是[凶宅]?
 不幸買到[凶宅],如何自保權益?
 營業員未向買受人誠實告之凶宅,仲介公司是否應與營業員負連帶賠償責任?
 原屋主故意不告知凶宅之事實,買受人可否要求解約?加盟總店是否應與加盟店同負賠償責任?
10.過戶交屋階段之公寓大廈法律糾紛
 購買公寓大廈,是否要遵守員公寓大廈管理規約之各項約定? 
 前屋主積欠的管理費是否須由後手負責繳納?
 汽車車主占用機車位或機車違規停放地下室,管委會應如何處理?
11.交屋後屋況改變糾紛
 裝潢期間發現原屋主將陽台外推,可否解除買賣契約?無故毀約不買,原付之頭期款可否沒收賠償金?
12.出售共有房地之法律糾紛
 共有人可以單獨出受共有土地的特定部分嗎?買受人可對出賣人主張什麼權利?
 部分共有人擅自出售共有土地,未被徵詢同意和知會的共有人有無優先購買權或能否訴請分割?
 部分共有人出賣、設定抵押、出租、分割共有土地之法律效力

三、附錄
1.消費糾紛處理流程圖
2.不動產委託銷售契約書範本
3.不動產現況說明書範本(不動產標的現況說明書)
4.要約書範本
5.要約書或斡旋金書面告知之文字範例
6.成屋買賣契約書範本
7.預售屋買賣契約書範本


■ 作者簡介

◎ 連世昌 律師

學經歷:
  中國北京對外經濟貿易大學法學博士生
  輔仁大學法律學研究所畢業
  東吳大學法學碩士班科技法律組
  律師高考、不動產經紀人考試及格
  台北縣不動產仲介經紀商業同業公會法律顧問
  經濟部中小企業榮譽諮詢律師
  曾服務於台灣苗栗地方法院

現任:
  執業律師、東吳大學兼任講師

著作:
  行政程序法中程序當事人適格之研究(碩士論文)

204
79872
顏炳立告訴你買屋發財很簡單  

■ 內容簡介

  房地產是一種很獨特的產品,搞懂房價,才能避免成為套牢族。
  房價在高檔,你還能買房子嗎?合理的價位在哪裡?

  「顏炳立告訴你買屋發財很間單」一書首次公開獨門顏氏估價法,告訴你如何計算出預售屋、中古屋、新成屋價格。

想要買屋致富輕鬆致富,你絕對不能錯過這一本好書。
◎ 用放大鏡教你辦識合法夾層?
◎ 真假別墅的差別,如何估價?
◎ 頂樓有什麼缺點?增建的合理價值在哪裡?
◎ 別用A級的錢買C級地段,你挑的是如花還是志玲?
◎ 清水變雞湯的重劃區值得等待嗎?
◎ 年輕的夢,投資的痛,小套房是天使,還是魔鬼?

■ 目錄

第一篇 房地產我抓得住你

一生的錢,換一世情,買房子有三心:安心、放心、開心
房價上漲,該買房子嗎?
懂房價,避免搶著當烈士(上)
懂房價,誀免成為套牢族(下)
菲傭變名模,如花變志玲
幫房子美容整型提高賣相
了解容積率,就清楚麵粉與麵包的抉擇看麵包中麵粉成分多少
親愛的,我花了錢卻把房子變小?
到接待中心要看門道,不是幫忙湊熱鬧!

第二篇 一技在手,賺遍天下無敵手

年輕的夢,投資的痛
小套房是天使,還是魔鬼?
我家門前有花園,後面有山坡
豪宅是富人的收藏品、窮人的夢
買時既樂又爽,賣時既痛又虧錢
你是真地主,或是假地主?
挑華廈選地段、環境、管理、建材攏對就穩啦!
別墅是人一生追求的夢想住家王國夢的實現
要上班方便,還是要承受買房不漲
我家的秘密花園,價值全憑主觀與感覺!
陽台「都市人的閒置空間、效區房子的晒衣場」
採光通風佳房價高人一等「窗明几淨,明堂開闊」
使用價值決定地下室價格面積大小決定地面層價格
「方便」左右停車位價格「停」你千遍也不厭倦!

第三篇 選擇地段的終極密碼

B、C級的地段,別用A級的錢去買你要挑如花還是志玲?
名人住宅,房價加持
首富住我家樓上,好ㄟ!
有醫生當鄰居,不要和醫院當鄰居
清水變雞湯的重劃區值得你等待嗎?

第四篇 內行人看的房地產商機

土地持分高,房價不一定高
只有「賺錢」與「賺爽」!
遇到嫌惡設施只有一個字
「閃」並「忘了這件事」!
買農地、蓋農舍,不一定賺錢
但一定賺到「拚經濟」與「成交率」

附錄 買房子必備的防身術
附錄一 買屋發財談判的必殺絕技發功招數
附錄二 一張嘴出盡天下價,不合理也是價不爽還是價!
附錄三 專業縮短你思考的時間,幫愛屋找個好婆家?

■ 推薦序

鄭弘儀 推薦序

  顏炳立是香港商戴德梁行的總經理,他的頭銜簡稱叫「顏總」,可是我卻常錯稱他為「戴總」,戴總和「帶種」讀音相同,一叫出來,會誤以為他不帶種,所以反諷以稱,事實是他真的是個很帶種的人。

  何以見得,從超視「新聞挖挖哇」就可看出,他在分析房地產行情時,才不管市場的氣氛怎麼樣,才不管建築業老闆的心態如何,他永遠只有講真話,以專業講出內心話。

  有些話,他講出來,我卻替他捏把冷汗,深怕惹許多大老闆來找他麻煩,可是他一點都不畏懼,市場在多頭,建設公司老闆數鈔票數到手破皮,顏炳立照樣潑冷水,要投資人(買家)醒一醒。

  從這個角度看,他的書就不會是假仙之作,不包裝、不飾巧膨風,絕對是「料」,實實在在。

  我認識顏炳立,大約有快十年了,他打高爾夫球從不曾破100桿,這至少告訴我們他很少打,很少練球,幾乎全數時間都待在公司,都在拼生意,偶爾打一次,也一直在講電話,聯絡業務,這讓我們很火,但也很尊敬他。

  當總經理當那麼久,人脈夠廣,關係夠深,專業夠強,讓許多政府單位只要有土地要標售,都找顏總,宜蘭縣政府、內政部營建署、國有財產局…,他累積了很多的信任,連公家機關都是他的常客。

  幫他寫這篇序,除了真心讚美顏炳立的正直,素養,更希望他以後別推我通告,因為有顏炳立上節目,就是收視的保證,他太受歡迎。

  在此也相信他的書,一定更受歡迎。

■ 試閱內文

 

第6招-房價上漲,該買房子嗎?

顏氏屋語:買屋就像買股票,切忌追高殺低,既然買了,就要有停損的觀念 ,自住型更要戒急用忍啦!

  內文◎台灣若全省平均房價漲2成左右,很多人擔心房價是不是會一去不復返?會不會現在不買就來不及呢?是否要追?未來房價會創新高嗎?醒來吧!別忘了你身在何處。

  這一兩年,到了星期五打開報紙,你會看到一份10元「水果報紙」,銷售房地產廣告卻高達30篇,很多房市廣告找名人代言、『賣力演出』,我認為這樣的市場已經過熱了,因為這個市場沒有想像中的好,當大家都用湯、用泉、用裝潢,積極增加誘因促銷的時候,目的只有一個,就是『出貨』。

  市場在出貨的時候,不可能「俗俗賣」(台語),因為大家都認定:便宜沒好貨。當這個市場都在『創造價格』、價格在『跳著漲時』,是有很大風險的,因為這不是景氣,而是一個反市場操作的心理,所以投資人、自用型都要特別注意,留住青山、留住實力,就是稱霸市場的大哥,因為有錢,就有膽!

  政府及投資客聯手作多,行情是『鏡花水月』、還是『明日價格』?

  目前市場是政府及投資客積極作多,點燃火車頭工業,金融、資產、建築業,處處充滿濃濃的作多意味。因為低利率、及低稅率引起大家的投資、購屋衝動,但卻忽略隱藏的高風險,有些地方的價格已經高到盡頭,也就是市場價格已把未來兩三年的漲幅一次反應完了,但為什麼你還是會買?是險中求利、穩中獲利或是幫人高檔解套?想明白、看清楚,房價再上漲的動能在哪兒?空間在哪兒?

  第一是,建商營造的熱鬧氣氛,現在建築商是每天、每月營造檔期,什麼元月檔期、正月檔期、329檔期、4月分檔期、端午節檔期、928檔期、10月檔期、年底檔期,我認為市場已經沒有所謂的『檔期效應』,只有市場價格合不合理,價格合理,則天天都是329檔期,價格不合理,即使329檔期,也沒用!

  因為建築商、銷售公司希望增加誘因,營造買氣,就像當你要買東西,也是要有一些打折、促銷,來引起購買動機,讓你衝動來買。所以你要判斷這個價格合不合理,要靜觀其變,要戒急用忍!期待總是美好的,但是日子總是要過,要知道當你花了這麼多代價去追買,等到房價一回檔,一生的積蓄也就毀於一旦了。

  第二原因是,過去的房貸利率是7∼8%,現在是2%,過去要付三、四倍的錢,現在只要用一倍的錢來買,所以你會擴張購買慾望,擴充購買力,但是沒有考慮到整個市場若變化,會產生價格下殺壓力,完全忘記了這個買氣的市場是由政府營造出來的,因為其他產業並沒有上來。撐住市場只為求買氣持續,等待兩岸關係釋利多!

212.5
62377
房地產投資必勝秘笈-地產勝經(實戰寶典15)  

目錄

推薦序

作者序

綠起與感謝

2007年市場大預測

投資必勝無敵三理論

投資土地必勝六要訣

投資房產必勝五原則

買預售屋必勝三機會

投資成屋必勝四秘訣

投資好宅的十個機會

建商品牌必勝七要訣

會增值房屋的六指標

投資交通必勝三絕招

頂級區位必勝六要訣

投資豪宅必勝十要訣

投資套房必勝六機會

投資店面必勝二機會

投資辦公樓必勝四訣

投資墓地必勝六機會

投資REITs必勝五機會

戰勝景氣變化六要訣

降低持有成本五要訣

投資必勝的格局理論

255(數量有限)
74198
大陸房地產宏觀  

■ 內容簡介

  本書以廣大之社會大眾為對象,內容以國人進入大陸從事房地產投資或置產為主軸,從兩岸房地產之發展演遷、差異特性與特徵介紹,建立大陸房地產開發經營S.O.P模式,使讀者能以最短之時間獲得最完整與正確之資訊與認知。

■ 目錄

第一篇 大陸房地產概論

第一章 緒論
大陸建設法規相關名詞之註釋
台灣房地產之發展演遷
大陸房地產之發展演遷
兩岸房地產發展之差異特性

第二章 兩岸房地產之特徵
房地產相關名詞之定義
台灣房地產之特徵
大陸房地產之特徵

第三章 大陸房地產開發經營 S.O.P模式

第二篇 大陸房地產開發階段

第四章 大陸房地產開發制度
大陸房地產法令制度
大陸房地產管理制度
大陸房地產市場制度

第五章 公司設立階段
公司之設立類型
房地產開發公司設立條件
房地產開發企業(公司)設立階段管理流程之SOP

第六章 用地取得階段
房地產開發之概述
房地產土地開發用地取得方式
土地使用權轉讓
土地使用權之出租
土地使用權之抵押
土地使用權之劃撥

第三篇 大陸房地產設計階段

第七章 設計管理階段
大陸建築設計-設計院及建築設計企業概述
大陸建築設計制度之沿革及特性
大陸建築設計之法令制度
大陸建築設計之管理制度

第八章 建築設計執業環境
台灣建築師赴大陸之執業型態(組合)分析
台灣建築師進入大陸方式及建築師資格取得方式
台灣建築師赴大陸執業之執業範圍、方式及發展地區
大陸建築設計企業設立方式
建築師大陸執業風險分析

第九章 建築設計企業工作項目各階段管理流程之SOP
方案設計
初步設計
擴初設計
施工圖設計
建設報建

第四篇 大陸房地產工程管理階段

第十章 營造工程管理階段
大陸營造企業概述
大陸營造業之法令制度
大陸營造業之管理制度
台灣營造廠於中國大陸之投資方式

第十一章 工程諮詢公司設立方式
工程諮詢資質分級
工程諮詢資質審查申請
工程諮詢資質等級複評
外資赴大陸設立工程諮詢公司之設立組織形式探討
外資赴大陸設立工程諮詢公司之設立流程探討

第十二章 大陸營造業及諮詢業各階段管理流程之SOP
工程委託甄選流程之分析
委託諮詢合約之訂定
工程諮詢企業組織營運分析

第五篇 大陸房地產銷售驗收產權登記移交階段

第十三章 銷售管理階段
大陸房地產銷售概述
大陸房地產業發展演進
大陸房地產銷售之相關法律規範
大陸房地產銷售之現況與管理規定
大陸與台灣房地產銷售作業內容及流程之比較

第十四章 竣工驗收階段
大陸房地產竣工驗收概述
大陸房地產竣工驗收之現況
大陸房地產竣工驗收之法令制度及公部門制度
大陸房地產竣工驗收之SOP(以武漢市為例)

第十五章 產權登記移交暨先期物業管理階段
大陸房地產產權登記移交概述(以廈門市為例)
大陸房地產產權登記移交的現況內容(以深圳經濟特區為例)
先期物業管理

第十六章 物業管理階段
大陸地區物業管理概述
大陸地區物業管理的發展演變與現況
物業管理的社會角色與功能
物業管理在大陸地區的法令制度
外商投資大陸地區物業管理的相關法規
物業管理企業(公司)的設立流程

附錄一 大陸房地產各階段共同適用法規
法律
行政法律
部門規章
相關部委令部門規章
地方法規
地方規章
施工總承包、專業承包、勞務承包企業資質等級標準
編輯群簡介

475
77164D
房地產投資與市場分析理論與實務(下)房地產財務分析  

■ 內容簡介

  「房地產投資與決策分析-理論與實務」經過七年的初版、二版八刷,承蒙相關科系與業界朋友的使用與熱烈反應,本書決定大幅改版,除將全一冊改為三冊三篇以方便讀者閱讀學習外,更大幅加強國內房地產市場分析成為專篇專冊,以因應房地產市場對投資分析之重要性。除此之外,為因應不動產證券化條例之通過,本書重新改寫不動產證券化專章,以釐清國內未來不動產證券化之實施展望。

  房地產投資不只是理論,更是實務;不只是門科學,更是門藝術;其目標不只是賺錢致富,更是生活品味的提升。希望透過本書,對讀者在房地產投資與決策分析中,能提供良好正確的觀念與做法,達到方地產投資的目標。

■ 目錄

第十二章 房地產財務分析方法概論
一般大眾投資法
 國外一般大眾投資方法
 台灣一般大眾投資方法
 檢討
傳統財務決策法
 投資價值法
 報酬率法
 最適法
 其他傳統方法
 檢討
現代財務分析法
 現值法
 內部報酬率
 風險分析法
 檢討

第十三章 基本財務分析模型
緒論
 現金流量說明
 貸款者觀點
 投資利潤
基本財務分析模型
 實例說明
 重新調整財務結構
 基本財務分析模型之缺點
基本財務分析模型的應用
 租金與營運之變數分析
 貸款及找尋合夥人
 改變使用之分析
 相關注意事項
國外案例
 現況分析
 營收分析
 基本財務分析模型
國內案例
 案例說明
 基本財務分析模型
 修正後基本財務分析模型

第十四章 現金流量折現模型
緒論
 時間的金錢價值
 折現率-時間的價值
淨現值(NPV)
 現值與未來值
 複利表
 不相等之現金流量
 相等之現金流量
 現金流量決策法則
 淨現值法
 利潤指數法
內部報酬率(IRR)
 定義
 內部報酬率之計算
 不相等之現金流量
 內部報酬率之決策準則
內部報酬率之修正
 內部報酬率的缺點
 修正內部報酬率
 財務管理報酬率
 各種現金流量折現模型之比較
國外案例
 假設條件
 現金流量模型架構
 投資決策財務分析決策過程
國內案例
 案例說明
 現金流量析現分析
 國內外案例之比較

第十五章 風險分析與管理
緒論
 風險本質
 風險類型
風險分析層次
 基本財務風險分析
 現金流量折現最可能風險分析
 內部報酬率分離法及風險吸收指數
 敏感度分析
 蒙地卡羅風險模擬
財務指數分析
 利潤指數
 風險指數
 假設基礎指數
風險經營與管理
 避免風險
 移轉風險
 減少風險

第十六章 房地產投資報酬率分析
緒論
 房地產投資報酬率的定義
 各種房地產投資報酬率計算方式
個案投資報酬率分析
 個案說明
 價格變動法
 淨收益報酬率法
 內部報酬率法
總體房地產投資報酬率分析
 總體資料說明與處理
 房地產投資報酬率矩陣
 買賣時機之分析
 持有期間之分析
 預售屋與中古屋報酬率之比較
房地產與其他投資工具報酬率之比較
 各種投資工具特性之比較
 其他投資工具報酬率計算方式
 各種投資工具報酬率比較結果

附錄 複利表

238
77164B
房地產投資與市場分析理論與實務(上)房地產投資分析  

■ 內容簡介

  「房地產投資與決策分析-理論與實務」經過七年的初版、二版八刷,承蒙相關科系與業界朋友的使用與熱烈反應,本書決定大幅改版,除將全一冊改為三冊三篇以方便讀者閱讀學習外,更大幅加強國內房地產市場分析成為專篇專冊,以因應房地產市場對投資分析之重要性。除此之外,為因應不動產證券化條例之通過,本書重新改寫不動產證券化專章,以釐清國內未來不動產證券化之實施展望。

  房地產投資不只是理論,更是實務;不只是門科學,更是門藝術;其目標不只是賺錢致富,更是生活品味的提升。希望透過本書,對讀者在房地產投資與決策分析中,能提供良好正確的觀念與做法,達到方地產投資的目標。

■ 目錄

第一章 房地產投資概論
緒論
 房地產定義與範圍
 房地產特性
 房地產的生命週期
 房地產空間、時間與金錢之關係
房地產類型
 土地類型
 房屋類型
 產權類型
 房地產投資類型
房地產投資概念
 房地產的重要性
 房地產投資環境
 房地產投資者
 房地產投資的利潤與風險
投資房地產的利弊與要訣趨勢
 投資房地產的優點
 投資房地產的缺點
 房地產投資的三大要訣
 房地產投資未來趨勢

第二章 房地產投資基本理念
緒論
 投資本質
 投資種類
 投資市場
 投資與投機
 投資工具
投資利潤
 利潤的本質
 利潤的衡量
 時間落差與現金流量
 利潤的種類
 利潤與時間長短
投資風險
 風險的本質
 投資者的態度
 風險的類型
平均數與變異數準則
 利潤與風險的衡量
 平均數與變異數準則(MVC)
 MVC應用案例
 投資工具的選擇
投資組合之選擇
 何謂投資組合(Portfolio)
 一種風險性的投資組合
 二種風險性的投資組合
 多種風險性的投資組合
 投資工具之相互關係
 有效率的投資組合

第三章 房地產投資決策分析 
決策過程
 策略階段(界定報酬/風險)
 分析階段(衡量報酬/風險)
 決策階段(評估報酬/風險)
投資分析
 投資標的物-資產
 投資者自有資金
 投資者週轉資金-貸款
 營運淨收入
 投資者與借款者之關係
可行性分析
 可行性分析內容
 投資分析與可行性分析
 估價分析與可行性分析
投資決策生命週期
 房地產本身的生命週期
 房地產擁有的生命週期
 房地產投資者的生命週期
 各種投資生命週期的整合
心中之尺與市場之尺
 心中之尺-房地產價值的衡量
 市場之尺-房地產價格的衡量
 投資決策-兩尺之交集

第四章 房地產投資策略與步驟
緒論
 投者策略之架構
 成功策略之考慮因素
 投資策略之相關用語
房地產投資十步驟
 決定投資策略
 形成各種投資方案
 利用基本財務分析模型研究投資方案
 和賣主協商一些基本條件
 進一步作可行性研究
 考慮稅賦之利弊分析
 更進一步作財務細節分析
 和賣主進行最後協商及交易手續
 經營房地產
 結束經營房地產
發展投資策略
 投資哲學
 投資原則
 投資目標
 投資決策準則
 投資計畫與政策
 初步過濾準則
國外案例分析
 案例概況
 投資策略分析
國內案例分析
 案例概況
 投資策略分析

第五章 房地產交易協商、經營管理、與結束處分
房地產交易協商
 交易協商前之準備
 交易協商之進行
 交易協商之成功關鍵
 交易協商檢查表
房地產經營管理
 經營管理內涵
 自我經營管理與委託專業者經營管理
 專業者經營管理工作內容
 專業者經營管理者的挑選與評估
房地產結束處分
 結束處分決定
 結束處分策略方式

第六章 不動產證券化
緒論
 意義、目的、特性與基本原理
 主要方式與型態
 相關觀念之比較分析
不動產投資信託
 定義
 美國發展沿革
 一些法令的規定
 不動產投資信託類型
 REITs的特性與優缺點
不動產有限合夥
 定義
 美國發展狀況
 一些法令規定
 不動產有限合夥類型
 不動產有限合夥的優缺點
台灣類似不動產證券化之案例分析
 財神大酒店
 太平洋花蓮鳳蝶計畫
 台東世外桃源渡假花園別墅
 某建設公司內湖開發計畫
台灣不動產證券化實施展望
 不動產證券化制度面
 不動產證券化市場面
 不動產證券化之未來展望

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62372B
台灣房地產廣告創意年鑑2006 #2(REAL ESTATE ADVERTISING ANNUAL OF TAIWAN 2006 #2)  

■ 簡介

  本書匯集全台不同城市的專業房地產廣告公司近年最新作品。共收錄近百件成功案例,蘘括了房地產廣告推廣中所應用的各種不同媒體的表現;其中有報紙廣告、雜誌廣告、夾報、海報、說明書、戶外看板、POP等。

1080(需代訂)
62372A
台灣房地產廣告創意年鑑2006 #1(REAL ESTATE ADVERTISING ANNUAL OF TAIWAN 2006 #1)  

■ 簡介

  本書匯集全台不同城市的專業房地產廣告公司近年最新作品。共收錄近百件成功案例,蘘括了房地產廣告推廣中所應用的各種不同媒體的表現;其中有報紙廣告、雜誌廣告、夾報、海報、說明書、戶外看板、POP等。

1080(需代訂)
75616
國宅租賣成功術  
170(需代訂)
75615
房地契約停看聽  
170(需代訂)
75614
土地租賣致富術  
170(需代訂)
75609
買屋賣地手握安全牌  
170(需代訂)
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台商大陸投資法律寶典   ■ 內容簡介

  大陸與台灣分屬不同的法域,本書為了協助台商能在大陸投資成功,特地將台商可能涉及的法律問題,分為(一)房地產法規篇、(二)商業合同法規篇、(三)企業投資法規篇、(四)經營秩序法規篇、(五)智慧財產權法規篇、(六)勞資關係法規篇、(七)消費權益法規篇等面向,以「Q&A」的形式、淺顯的文字,提供讀者相關的法律常識。

■ 目錄

大陸與台灣分屬不同的法域,本書為了協助台商能在大陸投資成功,特地將台商可能涉及的法律問題,分為:

第一章 房地產法規篇

第二章 商業合同法規篇

第三章 企業投資法規篇

第四章 經營秩序法規篇

第五章 智慧財產權法規篇

第六章 勞資關係法規篇

第七章 消費權益法規篇等面向


以「Q&A」的形式、淺顯的文字,提供讀者相關的法律常識。

■ 作者簡介

◎ 李永然

學歷
  國立台灣大學法律學系學士、法律研究所碩士、博士班研究

現職
  永然聯合法律事務所所長

經歷
  永然聯合法律事務所所長
  永然文化出版股份有限公司
  永然法律研究中心、永然法網科技股份有限公司負責人
  輔仁大學影傳系講師
  銘傳大學大傳系講師
  經濟日報、民眾日報、青溪通訊、榮光周刊、青年日報、台北建築月刊、台灣新生報、台北市商會月刊、大成報等法律專欄執筆
187
62051B
財務稅務規劃實務(下)   ■ 內容簡介

  面對運用高度財務槓桿及複雜財稅問題,每位建設公司財務人員,不能再坐等問題發生。如何積極介入土地開發作業,掌控資金運用,並藉由前置規劃消弭財稅問題,本書可以讓您找到答案。

■ 目錄

陳序
馮序
自序

土地財務稅務規劃篇
購地常見問題或應注意事項
購地買賣合約應規範項目說明
關係人造成合理購地價格爭議
購地過戶時點及資金流程之配合
取得暫時不能過戶土地之處理方式
土地產權過戶時點及有地上物之影響
常見地主要求事項因應之道
土地仲介人員常見的稅負問題

合建型態之財務稅務規劃篇
合建基本條件及財務稅務規劃原則
合建注意事項及糾紛預防之道
合建型態訂定契約應注意事項
代收付合建地主款項規劃方向
採用合建型態稅負規劃重點
合建分屋及合建分售稅負比較
採合建分售餘屋之處理方式
如何避免遭認定為假合建型態

共同投資興建及委建財務稅務規劃篇
共同投資興建應考慮事項及合約內容
共同投資興建起造人登記及損益分配
如何進行共同投資興建之財務規劃
共同投資興建各方稅務上應辦理事項
委建應注意事項及委建合約內容
委建造人登記及財務梲務規劃項目

財務規劃及資金調度策略篇
財務規劃在個案開發所扮演之角色
如何編製個案資金需求計劃表
常見融資管道及運用方式
如何靈活調度資金並創造利潤
個案資金需求計劃編製案例

股票上市、上櫃規劃篇
申請上市、上櫃審查重點
常見退件原因
營業額、損益規劃及資本形成模式
股權分散規劃
補辦公開發行
「推動小組」成立及功能
選定承銷商
營造廠商配合模式
未來取得土地計劃之擬定
財務結構調整之方向
未來營業計劃訂定與目標達成
餘屋持有及去化規劃之策略
申請上市上櫃之整體形象包裝

未來發展趨勢篇
課徵土地交易所得稅之影響及因應對策
兩稅合一之衝擊及因應之道
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危機入市!投資買房零失誤的10堂課  

■ 內容簡介

  一本就夠!一看就懂!不碰豪宅、不炒房,這樣買房賺最大!

  以「外資法人機構的地產軍師」著稱的紅色子房,
  與「25歲不花一毛錢當包租婆的小資女」Oma 聯手出擊!

  教你面對房市盤整與反轉風險,掌握投資心法,
  提早享受「房產財務自由」,隨時進場都不怕!

  ◎小薪水變出大財富,破解買房迷思,增值空間無限大!
  何時才是進場時機?
  薪資停滯如何讓收入翻倍?
  如何避開投機陷阱,買到鑽石屋?
  哪種房產增值空間最大?

  讓房產專家紅色子房和包租婆小資Oma,教你隨時進場都能買對好房的投資密技。只要掌握本書提供的關鍵10堂課,把眼光放遠,格局做大,就能避開炒房陷阱,破解話術迷思,找對投資好物件。

  預售屋紅單只要小錢就能進場,很好賺?
  → 紅單有陷阱,用AKB48法練功最保險!
  政府說房價兩年掉三成,我何時該進場?
  →實價登錄沒說的真相,獨家分析房價和評估地段!
  如何找到最適合投資的房子?投資報酬率怎麼算?
  →CCIM認證地產軍師獨門T-Bar,精算內部報酬率才能賺到錢!
  房仲保證「買了一定漲」,我買對了嗎?
  →現金流絕對值才準!不怕被仲介呼攏,對數字頭痛的人也能輕鬆懂!
  跟著捷運或公共建設買房一定沒問題嗎?
  →用井字分析法快速評估,看公共建設是否有增值空間!

  ◎別再道聽塗說了!投資房產前應該先知道:

  Q:房地產投資類型好多種,如何入手才能創造好的租金收益?
  A:先調查租金行情,房地產也需要包裝,針對高付租能力的族群規畫不動產。

  Q:文林苑事件之後,還能投資老屋嗎?如何評估?
  A:可用50/40/30/20/10經驗法則來判斷,讓不懂都市更新的人也能輕鬆了解。

  Q:黃金店面或民宿也能投資嗎,究竟什麼是「符合居住正義的不動產投資」?
  A:運用「店面交易熱度分析」判別好區位,擴大可以扭轉地段的格局,依據市場需求帶動區域發展。

  Q:投資買房該如何跟銀行和仲介談判?
  A:投資房地產必須要買價低、貸款利率低、仲介費用低。銀行融資有5P,隨時顧好信用和擔保品。

  Q:資金有限,該怎麼募集資金?
  A:沒有這麼難,可利用私募基金操作及SPV特別目的公司投資。最重要是寫好募資企畫書。

■ 目錄

前言 投資買房零失誤,在危機中突圍而出! 紅色子房 

第1堂課 預售屋投資真的很好賺嗎?
小資Oma有疑問:預售屋紅單資本低,好像很好賺? 
紅色子房教室:投資預售屋前須具備的重要觀念 
紅色子房教室:預售屋獲益須課以個人所得稅 
紅色子房教室:先搞懂房地產投資的四大類型 
小資Oma的投資筆記:擬定看屋計畫 

第2堂課 如何精準分析投資報酬率?
小資Oma有疑問:看到數字就頭痛怎麼辦? 
紅色子房教室:檢視現金流的專屬放大鏡—T-Bar 
紅色子房教室:T-Bar的實務操作 
紅色子房教室:現金流與資本利得平衡的重要性 
小資Oma心得:房地產數字的奧妙—現金流概念 
小資Oma的投資筆記:看謄本、T-Bar,以及報酬率試算表 

第3堂課 如何分析房價是否合理?
小資Oma有疑問:現在的房價合理嗎? 
紅色子房教室:先搞懂房價的組成基礎 
紅色子房教室:用「地段指數」輕鬆找到增值抗跌的地段 
小資Oma有疑問:重劃區價格是否漲過頭? 
紅色子房教室:用都會區距離理論來判斷價格水準 
小資Oma心得:解讀實價登錄房價有竅門 
小資Oma的投資筆記:看房前,先調查成交行情 

第4堂課 如何預測區位發展?
小資Oma有疑問:跟著捷運規畫路線買房就能賺錢? 
紅色子房教室:剖析房市漲價題材──應用井字分析法 
紅色子房教室:都市計畫分析──新北市投資置產布局 
小資Oma心得:捷運話題有賞味期,須掌握保值的關鍵要點 
小資Oma的投資筆記:從都市計畫和未來捷運,鎖定11投資區域 

第5堂課 如何提高租金收益與降低投資風險?
小資Oma有疑問:如何制定投資策略? 
紅色子房教室:買房前須先知道「房地產包裝及卸妝術」 
紅色子房教室:房地產波段投資理論—認清波段,選擇報酬 
紅色子房教室:高付租能力的出租公寓投資術 
小資Oma心得:租客對了,才能帶來穩定的現金流 
小資Oma的投資筆記:先調查租金行情 

第6堂課 什麼是店面與風格地產投資?
小資Oma有疑問:人人都能變身「地產投資家」嗎? 
紅色子房教室:投資店面和旅館的成功關鍵—集市 
小資Oma有疑問:投資店面有哪些風險? 
紅色子房教室:房市M型化趨勢下的三種投資策略 
小資Oma有疑問:一般人也能投資店面?什麼是風格地產? 
紅色子房教室:「創意整合」是風格房地產投資的成功要素 
小資Oma心得:符合居住正義的房地產投資,才可能開發無限商機 
小資Oma的投資筆記:民宿夢想不是夢! 

第7堂課 如何評估投資都更老宅?
小資Oma有疑問:文林苑事件是怎麼一回事? 
紅色子房教室:簡單5個數字,讓你遠離都更陷阱宅 
小資Oma有疑問:都市更新只有拆除重建一途嗎? 
紅色子房教室:找建商合作前,先了解建商的真正想法 
小資Oma心得:都市更新有不同作法,使資產得以充分活化 
小資Oma的投資筆記:都更注意事項 

第8堂課 如何與銀行和仲介談判?
小資Oma有疑問:如何與銀行和仲介談判,以降低投資成本? 
房地產投資最重要的三個朋友—銀行、仲介、顧問 
小資Oma有疑問:搞定三個朋友就沒問題嗎? 
紅色子房教室:增加與銀行和仲介的談判籌碼 
小資Oma心得:先從自己認識的人開始找起 
紅色子房教室:面對房仲,議價是戰術,更是藝術 
小資Oma心得:投資前,先尋找自己的利基點 
小資Oma的投資筆記:因應銀行房貸升息與經營仲介人脈 

第9堂課 如何募集資金和合夥買房?
小資Oma有疑問:募集資金大哉問 
紅色子房教室:自組私募基金團隊,團結力量大 
小資Oma有疑問:當募資經理人很難嗎? 
紅色子房教室:撰寫房地產募資企畫書的要訣 
小資Oma有疑問:募資如何兼顧投資人的風險? 
紅色子房教室:成立SPV公司以投資不動產 
小資Oma心得:找對方法,募集資金一點也不難 
小資Oma的投資筆記:我的300萬募資過程 

第10堂課 房市反轉,危機入市
小資Oma有疑問:房地產會泡沫化?投資人該如何自保? 
紅色子房教室:應用多核心房價理論,以分析各地是否有泡沫化危機 
小資Oma有疑問:面對房市反轉危機,還有投資機會嗎? 
紅色子房教室:以百貨公司週年慶的5個戰略,迎接房市反轉契機 
小資Oma心得:逛街買衣服也可以體會危機入市 
紅色子房教室:危機入市,賺房地產3桶金的祕訣 
小資Oma的投資筆記:團結就有力量「再反轉」

後記1 你有達到財務自由境界的朋友嗎? 紅色子房 
後記2 以專業服人,態度決定高度,募資過程讓我學更多! 小資Oma

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速解信託實務案例   ■ 內容簡介

  對於以移轉財產為前提的信託制度,您是否心存疑慮?事實上,信託制度可資運用的範圍甚廣,除了私益、公益信託外,許多商事信託,諸如證券投資信託、都更投資信託、金融資產信託……等,都是依循信託的架構、法理而進行。

  以案例形式詳解我國現行信託法制、稅務關係的眼前這本書,不僅深入淺出,且貼近生活面、實用面,捧而讀之,必有助活絡您的理財新思維!

■ 目錄

第一章 緒論...呂錦葖蒏v
1 信託的意義
 一、委託人要將財產權移轉或為其他處分
 二、受託人為受益人之利益或特定之目的管理或處分信託財產
 三、受託人必須依信託本旨而管理、處分信託財產
2 借名契約與信託
3 讓與擔保與信託
4 信託的功能
 一、可依委託人意願管理、處分財產
 二、共有財產交付信託,處分較為容易
 三、因專業管理可對信託財產進行更有效率的運用
 四、財產的永續經營
 五、保障年幼、年長及其他弱勢族群的生活
 六、節省稅負
5 信託的種類
 一、自益信託與他益信託
 二、私益信託與公益信託
 三、營業信託與非營業信託
6 信託法律關係圖
 一、私益信託關係圖
 二、公益信託關係圖3

第二章 信託法案例解析
1 總則...呂錦葖蒏v
 一、信託之公示
 二、信託的訂立方式
 三、無效與得撤銷之信託
2 信託財產...呂錦葖蒏v
 一、信託財產之獨立性
 二、信託財產管理方法的變更
3 受託人...林仟雯律師、呂錦葖蒏v
 一、受託人的資格與注意義務
 二、受託人能否將信託財產轉為自有財產?
 三、受託人親自處理信託事務的義務
 四、共同受託人
 五、受託人的變更
 六、受託人的任務終了
4 受益人...林仟雯律師、呂錦葖蒏v
 一、受益人的性質與權利
 二、受益「人」是否為必要條件?
 三、受益人權益受侵害時的救濟方法
5 信託監察人...呂錦葖蒏v
 一、信託監察人的選任
 二、信託監察人之權限、注意義務與賠償責任
6 信託的監督及消滅...呂錦葖蒏v
 一、信託的監督
 二、信託關係之消滅(一)
 三、信託關係之消滅(二)
7 公益信託...鄭光禮律師
 一、認識「公益信託」
 二、「公益信託」目的乎?手段乎?
 三、究竟應選擇「公益信託」、「財團法人」或「社團法人」來從事公益活動?
 四、「公益信託」關係中有哪些重要「角色」?
 五、什麼是「宣言信託」?
 六、如何設立「公益信託」?
 七、公益信託可不可以有二人以上的「受託人」?
 八、公益信託成立後之注意事項
 九、糟了,時局變了!
 十、公益信託關係消滅後,應如何善後?
8 保險金信託...呂錦葖蒏v

第三章 信託與我國課稅制度之配合...黃文和會計師
1 信託課稅基本觀念及相關規定
 一、信託課稅基本觀念
 二、稅法對信託課稅之相關規定
2 案例解析
 一、金錢信託
 二、有價證券信託
 三、不動產信託
3 錯誤規劃之信託例示及修正
 一、一般信託契約案例
 二、遺囑信託及一般信託契約案例
 三、結語

第四章 信託契約實例解說
1 私益信託契約範本...呂錦葖蒏v
2 課稅關係評析...黃文和會計師
3 公益信託契約範本...鄭光禮律師

第五章 信託選用與常見問題之收錄...林仟雯律師
1 信託選用之流程
2 常見之信託相關問題

第六章 附錄
1 信託法
2 信託業法
3 文化公益信託許可及監督辦法
4 財團法人法草案
5 信託相關稅法
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62400D
地產勝經2012:前進中國.開第二眼  

■ 內容簡介

大陸仍持續打房,機會何在?
投資大陸,必勝五要訣為何?
個體戶如何靠房地產拼經濟?

  前進大陸房地產之前不看會後悔的一本書!

  基泰建設總經理  馮先勉博士
  大陸房地產開發實務全面解析!
  開創投資大陸房地產的第二個「眼」!

  成功經驗才值得學習!
  能夠成功突破調控,設立房地產開發公司
  能夠成功創造頂級家族紀念館──「記憶典藏館」
  能夠成功創造台灣最頂級豪宅──「信義之星」

  2012年是兩岸房地產的關鍵年,
  快速了解大陸房地產,並迅速採取行動,
  才能掌握獲利機會,讓自己與家人一生富有快樂!

■ 目錄

●成功經驗才值得學習─推薦序
● 前進中國.開第二眼─作者序

環境篇

房地產投資的最新認識
一、房地產必然走向雙軌化
二、房地產必將定位為投資財
三、「好」屋,才是住宅政策核心
四、豪宅仍會增值
五、房地產仍是最忠實的朋友

大陸「國富民窮」的策略
一、再一次的「進步與貧窮」
二、資金變成禍首
三、普遍民富是幻象
四、富貴險中求
五、民富不可能長期存在
六、中國的「國富民窮」策略
七、貧窮國家百事哀

大陸住房調控走向預測
一、觀察房地產價格下跌
二、觀察房地產企業破產
三、觀察地方政府財政困難
四、觀察國家GDP放緩

打房措施的基本認識
一、打地政策已成歷史
二、限制購屋數量的影響
三、限制貸款金額的影響
四、重課交易稅賦的影響

大陸投資環境的基本認識
一、「施政」是發展還是防弊?
二、「監察」是獨立還是不獨立?
三、「法治」是手段還是目標?

資金進出大陸的基本認識
一、人民幣不是人民幣
二、能有人民幣存款,也不能有人民幣存款
三、美金能換人民幣,也不能換人民幣
四、企業能借錢,也不能借錢
五、錢能匯出,也不能匯出

機會篇

今年房價不會跌的秘密
一、利率仍在低檔
二、通膨將會升溫
三、是機會?是危機?

投資大陸必勝五要訣
一、避開一、二線城市
二、不要進入所得低的地區
三、不宜投入過大的資金
四、應儘可能與人合作
五、應儘可能分散投資

個體戶拼經濟的機會
一、拼經濟的「去儲蓄化」
二、拼經濟的「去股票化」
三、拼經濟的「去地下錢莊化」
四、拼經濟的「去藝術品化」
五、拼經濟的「去貴金屬化」
六、拼經濟的「去房地產化」

大陸房地產投資的機會
一、大陸投資,首選房地產
二、想要投資,先瞭解政策
三、商業地產,著眼舊市區
四、文創產業,機會在找伴

大陸都市更新的獲利機會
一、更新範圍的劃定
二、同意書的取得
三、獎勵容積的爭取
四、實施者權利的保障
五、土地權利的獲得
六、資金的回收
七、稅賦的負擔

由中國第一豪宅看好宅等級
一、由「面積」觀察
二、由「建蔽」與「容積」觀察
三、由「圍牆」觀察
四、由「大門」觀察
五、由「廊」與「亭」觀察
六、由「居室」的觀察
七、由「景觀」與「庭園」觀察
八、由「建材設備」觀察
九、由「建築裝飾」觀察

297.5
62400C
地產勝經2011:屋超所值.富一輩子   ■ 內容簡介

【年輕人.置產換機會】
一生只有四次的快樂機會!
購屋不僅要早購屋,更要購對屋!

  年輕人們翻開自己的存款簿,上頭「0」增加的速度永遠趕不上房價、物價飆升的速度,好不容易「不吃不喝」存到一小筆錢想買屋,但要選擇怎麼樣的產品,才能累積自己的第一塊金磚登上金字塔的頂端?

  首先,要認清自己的動機,是為了自住還是投資。

  為了自住?台灣的租金幾乎是亞洲最低,為何不用租的呢?相信大多數的人買屋,都是期望能夠增值,進而獲利!

  那該如何選擇讓自己能獲利的稀有好宅?

房地產投資鐵則一──選市場所愛!
  你喜歡的東西不是人人都愛!當你以自己的主觀偏好,而非市場的客觀標準購買房屋,就必定要冒極大的投資風險。

房地產投資鐵則二──選頂尖區位!
  成熟區位的房屋(如公館商圈)貴是貴,但是卻具有二個特性:一是不易跌價;二是一定會漲價,只要時間夠久!這種難跌易漲的特性就是全世界的房地產投資者所追求的標的。

房地產投資鐵則三──風險較大,報酬就大!
  購買已成熟區位的人,不必冒高風險,但是報酬率相對較小。以大賺小,這是「投資」;購買市區邊緣或是新開發區房屋的人,願意冒著較高的風險,來追逐較高的報酬率,以小賺大,這才是「投機」!

房地產投資鐵則四──盡可能降低風險!
  做一個「投資者」,在A級地段,各種等級房屋皆為不敗投資,只有進場價格問題,沒有賠錢的問題。而做一個「投機者」,需考慮地點好壞、貸款風險、利率高低、起伏跌價、出租難易,如果能將風險控制在可接受或可承受的範圍裡,就可以進行「投機型」購屋,會有機會賺到高的報酬率。

房地產投資鐵則五──屋價高,反易漲!
  五個人出一份力,總比一個人出五份力輕鬆!年輕人要靠一己之力購屋難上加難,如果希望成為「投資者」,希望避開風險,能在好區位購屋,就應該學習「集資購屋」。

房地產投資鐵則六──屋價低,不易漲!
  稀有才是真價值,愈貴的房屋愈會漲!全世界的真正房地產投資者,都會去尋找具獨特性與具稀有性的房屋,而並不將價格視為主要限制。

房地產投資鐵則七──買的起,賣不掉!
  購屋就是要購買最會增值的房屋,千萬不要以自己能力是否可以買得起?做為購買房屋的標準,因為這種作法本身就是一種風險。

房地產投資鐵則八──購屋才有機會!
  坐在家裡,錢是不會從天上掉下來的!購屋的最大風險是什麼都不做,所以在心態上,要將購屋當成是一件非做不可的長期投資!

房地產投資鐵則九──持有賺更多!
  很快將屋賣出,會變有錢;但長期持有,會變富有!

  房價高低不是問題,個人的現金限制也不是問題,只要真正了解購屋的目的,選擇好的區位,採用正確的方法,任何時間都是購屋良機!

■ 目錄
 

環境趨勢篇

年輕人.置產換機會
買屋真的只為「自住」?
房地產投資鐵則一:選市場所愛!
房地產投資鐵則二:選頂尖區位!
房地產投資鐵則三:風險較大,報酬就大!
房地產投資鐵則四:盡可能降低風險!
房地產投資鐵則五:屋價高,反易漲!
房地產投資鐵則六:屋價低,不易漲!
房地產投資鐵則七:買得起,賣不掉!
房地產投資鐵則八:購屋有機會!
房地產投資鐵則九:持有賺最多!

二○一一.投資環境
薪資調漲.加快通膨速度
債信危機.棒打經濟成長
貿易保護.打擊「出口導向」
資產收租.抗通膨保命符
中產階級.無「產」怎保
中產階級不是世襲的政治性「階級」
高「薪水」不是中產階級的必要條件
既稱「中產階級」,則有「產」為要
資產才是「維持」中產階級的正途

房價高.失業率才有救
官不聊生的環境變化
富不聊生的環境變化
民不聊生的環境變化
房價高失業率才會低

租金低.非因房價太高
政策的恐地症
房屋自有率太高
錯誤的都更觀念

空地限建.只會重創地利
地價稅,為求地盡其利
台灣沒有土地投機問題
地未用,即坐待投機?
定標準,人人有意見
房價高,空地必然不會多

改變.才能持續獲利
移轉至有遠景的都市
移轉至有機會的國家
移轉至非住宅商品
「改變」是唯一機會

商品選擇篇

房價.如何判斷合理
房地產價格的決定因素不是租金
縱容私有權利就不會有合理房價
合理價格的正確對象應是區位價值
市價比較法已成為房價飆漲主要推手

泡沫.如何判斷強弱
一套資金已成歷史
鈔票,是交易工具而非資產
保值,已成為投資主流
通膨,拯救金融海嘯的良方
低利率,經濟成長的強心針
小富靠保值,大富靠環境
氣候.如何判斷好壞
水患,將使市區小山坡住宅的身價大增
酷熱,將使通風良好的停車場加分
人禍,將使節能省碳住宅身價大增
天災,將使低通勤成本住宅身價大增
與其「人定勝天」,不如「順天應勢」

好宅.如何判斷價值
好宅的「停車」價值
好宅的「健康」價值
好宅的「安全」價值
好宅的「快樂」價值

好宅.如何判斷等級
豪宅的最新標準
好宅將更重視「管道間」的配置
好宅將更重視「隱私維護」
好宅將更重視「使用」的安心
住宅不只是「看」,而是要「用」

課稅.如何影響房價
公告現值.主要主要目的在於保障改良
地盡其利.市價課稅有害無益
市價課稅.推高房價帶頭炒作
漲價歸公.著眼未來而非過去

■ 作者簡介

◎ 馮先勉

  政治大學 博士(地政.1998)
  中興法商 碩士(都市計畫.1982)
  中興法商 學士(地政.1980)
  基泰建設 總經理(1989.迄今)
  中華民國傑出企業經理人(第十屆.1992)
  政治大學 企業家班(第十二屆.1995)

推出作品
  台灣首席豪宅-信義之星
  頂級約會旅館-薇閣
  豪華主題墓園-記憶典藏館
  首創包租包管酒店式公寓-基泰之星
  首創雙立面豪宅-基泰御峰

  「實踐才是真理,行動才有價值!」台灣唯一一位理論與實務兼備,超過三十年房地產市場經驗、五十個房地產成功投資個案,讓房地產增值、讓股東客戶都賺到錢的幕後推手。

297.5
62400B
地產勝經2010因屋而富.因屋而貴  

■ 內容簡介

  身處通膨的時代,您該如何不讓手中的資產隨著通膨而縮水呢?傳統地、保守地、守舊地觀念,誰能丟得快,誰就會是贏家!房地產是投資與保值的絕佳機會,土地只會越來越少,房價只會越來越高,如果希望「因屋而富,因屋而貴」,你是要抱怨它、排斥它,還是要瞭解它,駕馭它?

■ 序

  為了增加可讀性,《地產聖經2010》依慣例加入了最新市場資訊的附錄,希望透過圖表並呈現的表現方式,可以讓讀者以一種更輕鬆的方式進入房地產的世界,可以讓讀者以一種更輕鬆的方式進入房地產的世界,除了專業知識的增強外,並可同時享受投資成功與獲利的喜悅!

推薦序

「成功經驗」才值得參考!

  優秀的人,並非基於「想」有什麼偉大的作為,而是根據曾經「完成」多少偉大的事情!所謂「成王敗寇」,如果不能明確的創造「戰功」,即使是有再遠大理想抱負的將軍,也是失敗者!社會進步是靠許多優秀的人,不斷地「完成」一件一件偉大的事情而推進,只會噴口水,崇拜悲劇英雄,都會誤導年輕人,阻礙社會前進的腳步!

  本書作者,基泰建設總經理馮先勉博士,年紀雖然比我稍小,但在其一生中,不斷地「完成」許多開創性的「成功經驗」。對大多數人而言,一生之中可有一、二項值得誇耀之事,即已不負此生,但隨手拈來,即可有十數項旁人甚難達到之「成功經驗」,是我認為值得大力推薦的理由。

成功經驗一:創造都市加油站配置模型(allocation model)

  為我國都市計劃界大師李瑞麟教授的弟子,在其指導下,1982年創造「都市加油站區位與規模決定模型」,為中油公司「同時解決」台北市應有多少加油站?各加油站應該設在何處?以及每一處規模應該多大?…等的具體困難!台北市政府並依據其研究成果,正式劃定多處「加油站」用地。並以第一名畢業,取得興大都市計劃碩士學位。當時7-11連銷超商正開始進行全省佈點作業,該公司徐重仁總經理還因此登門切磋!

成功經驗二:提出土地增值稅無法達成「漲價歸公」學說

  為我國土地改革運動重要推手蕭錚博士的嫡傳關門弟子,1988年當其提出博士論文「漲價歸公論」,指出孫中山先生的漲價歸公思想無法透過「土地增值稅」達成,並說明高稅率的土地增值稅,不但不能達成「漲價歸公」的目標,反而會成為阻礙土地利用的重要因素!當時受到幾乎所有學者專家的一致反對與攻擊,若非恩師力挺,幾乎無法拿到學位證書。一犢勇對千夫指,壓力之大,可想而知,但其仍堅持所信。十七年後,真理得到彰顯,我國立法院經過二次減稅及2005年的正式修法,大幅降低了土地增值稅率,2009年更進一步立法通過「一生一屋」政策,讓土增稅率降至10%,完全肯定並支持了其論文判斷的正確性與前瞻性。

成功經驗三:協助引進最新日本房屋仲介制度

  1986年,進入「住商不動產企劃研究室」,協助負責人李志忠先生引進日本房屋仲介制度,提供真正符合購屋者需求的服務,使得當時第一家成立的太平洋房屋與隨後成立的信義房屋與永慶房屋,因趨勢掌握正確,故皆由二、三人開始,最終成功擊敗當時不可一世的傳統大型仲介公司(如巨東),成為至今仍執台灣仲介業牛耳之重量級房屋仲介連鎖公司,影響台灣房屋通路市場發展超過三十年!

成功經驗四:創造「專案估價」擦亮中徵所的金字招牌

  1987年,進入「中華徵信所」,協助張祕董事長開創「專案估價」產品,成功地使該公司成為當時「市場研究」與「不動產估價」的最權威公司,不但使該公司知名度與獲利能力大增,並協助推動成立「估價學會」與「估價師制度」。現在市場上所有著名估價公司的領導階層幾乎全部出自該公司,對估價業的影響既深且遠。

成功經驗五:推動基泰建設公司以第一類股票上市

  1989年,以半工半讀方式,於四年內取得博士學位後,即應基泰建設董事長鄧淼女士之邀,進入基泰建設。身為「平均地權學派」嫡傳弟子,其終生以達成「地盡其利」與「地利共享」的目標為職志,以創造土地資源的最高利用價值,並將成果與社會大眾分享為工作目標。經過七年多的努力,於1996年,在當時極不利於建設公司上市的環境下,與本人共同帶領基泰建設公司以第一類股票上市成功(股票代號:2538),使基泰建設由一間小型公司,迅速成為具有全國知名度的公司,並將經營土地開發之成果分享於客戶、股東與員工,具體實踐了其一貫的工作理念。

成功經驗六:創造「中央空調」住宅社區---千禧林園

  1998年,配合節能省源的國際趨勢,不惜成本在信義計畫區首次推出了「中央空調」住宅─基泰千禧林園,透過中央空調系統的運作,使每戶冷氣費節省50%以上,但因觀念甚新,在交屋時,客戶由於電費分攤的技術性問題,對公司頗多抱怨,這種「不患浪費,患不均」的保守心態,是導致台灣建築省能節源水準不易提升的重要原因之一。當時,為了提升客戶服務,他親自搬入社區,致力化解。十年後的現在,所有住戶都深深感受到中央空調的好處,且由於管理費用的低廉,使該社區成為信義計畫區十大名宅社區的重要原因。

成功經驗七:帶領「基泰建設」安渡金融風暴

  1997年開始,台灣連續發生了亞洲金融風暴與本土型金融風暴,許多銀行因體質太弱,瀕臨破產,因此盡一切可能地緊縮企業銀根,但因信用不良、體質不善公司的融資根本無法收回,所以只好將矛頭指向體質健全的企業。許多建設公司應聲而倒,成為「地雷股」,嚴重損害了社會大眾的利益。

  面臨如此大的環境挑戰,大部分的建設公司採取的多是「斷尾求生」策略,低價出售資產,流血換取現金,以償還銀行負債!

  基泰建設為了確保股東權益,採取絕不賤價出售優質資產的不同策略。因此,一方面將資產信託,避免受到銀行的惡意處分;一方面設計各種經營(而非出售)方案,轉向股東及大眾募資,同時,亦透過各種協商機制,與銀行進行降低利率與償還本金之溝通,三管齊下,於五年之內,有效地將銀行融資從近70億元,降低至近乎零負債;到2006年為止,沒有積欠任何一家金融機構的利息與本金,完全保住公司「誠信」的招牌,並贏得了各銀行的諒解與好評。

成功經驗八:創造台灣最頂級「豪宅社區」──信義之星

  2000年,為將我國住宅品質向上提昇,結合吉美與高意二家公司,共同開發了台灣最頂級住宅社區──「信義之星」。為了創造第一,建築與景觀設計皆尋找國際專業團隊,並採全國第一次全案發包予日本頂級營造廠(日商大林組)施工,因成本甚高,台灣至今尚未有建設公司敢採類似作法以提昇品質,同時,為了確保外牆石材品質,特別赴澳洲購買整個石礦,創造出全棟社區外牆(甚至包括圍牆),幾乎沒有色差的完美演出。除此之外,為了提升管理品質,還特地找當時尚無管理住宅社區經驗的遠企飯店,協助其將真正五星級飯店式管理引入住宅社區之管理,該公司亦因該案之成功,已成為全國第一名之住宅社區管理公司。

成功經驗九:協助創造台灣最頂級「約會旅館」──薇閣

  2002年,為了提昇台灣的愛情旅館(love motel)水準,經過多次赴日本考察後,協助公司董事陳振豐先生創造了台灣頂級約會旅館(leisure motel)──薇閣(wego),第一次採用全館九十間房間,車車到房與間間風格不同的頂級定位方式,還為此出書二本。全案以宣傳代替廣告,幾乎不用什麼廣告費,即已成為台灣知名度最高的約會旅館,全國各地紛紛模仿,一時蔚為風潮。雖然投資不菲,但二年之內所有投資即全部回收,將台灣的休閒旅館水準,至少向前推進二十年!

成功經驗十:創造最頂級校外「學生宿舍」──淡江學園。

  2003年,協助公司董事鄭雲女士,成功地完成全國首創「大學生校外宿舍BOT方案」,該案與淡江大學合作,於淡水推出第一棟大學與民間地主合作,於校外完成學生宿舍BOT案的首例,不但確保地主未來十年的獲利,學校更可在不花一毛錢的情況下解決宿舍不足問題,學生亦可享受最高品質宿舍水準的三贏結果,此案將我國學生宿舍品質,至少向前邁進十年。

成功經驗十一:發行第一個由建設公司主導之「REITs」

  2005年開始,政府幾乎是為金控公司量身設計的不動產證券化產品(REITs)開始接受申請,由於該證券化產品之申請標準極為嚴苛,導致所有通過的REITs產品幾乎全都是由金控公司所發行。但其不畏挑戰,在極大困難下,仍率領基泰建設團隊,在歷經近十年的不景氣,以及金融風暴時銀行極不理性的緊縮營建業融資的情況下,仍然順利成功發行「基泰之星REITs」,不但成為營建業中第一家成功發行REITs的公司(至今尚未有第二家成功),也為公司一次取回超過24億元的現金,奠定成為營建業第一品牌的重要基礎。

成功經驗十二:創造最頂級的主題墓園──「記憶典藏館」

  自2000年開始,在「稀有才是價值」的理念下,其又積極參與開發了台灣最頂級的主題墓園──記憶典藏館(memorial museum)開發案,在經過多次世界性的考察後,其將目標定在要將台灣主題墓園水準向上提昇30年,企圖避開所有「怪力亂神」的干擾,成為世界第一。因此,將該園定位於──為活人設計的紀念園,就像中正紀念堂、國父紀念館一樣,雖然是紀念園,可是人們皆喜歡進入並樂於在其中活動。經過長達七年的開發與籌備,該案於2007年進入市場,此一撼動市場的革命性創舉,吸引了幾乎所有投資機構(包括外資)的眼光,公司價值亦增加超過十倍!

成功經驗十三:創造最環保節能的「健康宅」──基泰帝景

  2006年起,在社會一片追逐耗能耗源的豪華建材與設備之際,為了與世界性環保節能的建築思維接軌,其大膽的提出在台北市可以不用空調的住宅構想,參考世界衛生組織(WHO)省能節源的住宅標準,發展最能符合環保理念的住宅,企圖以「風調雨順」的環保觀念代替傳統「遮風避雨」的住宅思維,他將其命名為「健康宅」,希望能提供客戶一個「有病治病,無病強身」的住宅選擇。同時,透過該構想的實踐,期能將社區管理費降到100元/坪以下。真正達到好宅的最高標準。使台灣的住宅水準可以提昇至少十年。

  如此用心的結果是確立了公司的品牌價值──「豪宅血統,基泰健康宅」!現在公司產品只要推出,幾乎不用什麼廣告,即必然被搶購一空!

成功經驗十四:首創居住型商品化地產------基泰之星

  2009年,推出酒店式包管精品宅─基泰之星,首創全台真正的居住型商品化不動產。其首創編織型立面的建築外觀設計,廣獲社會好評!其公共空間到各戶室內設計,全由公司統一設計施工,設計風格齊一。「基泰之星」提供交屋兩年內的責任物管服務—─「包蓋、包管、包租、包售」,最難得的是,雖然所有權分散,卻能統一集中經營,使所有區分所有權人皆授權公司全權管理,不致產生「破屋理論」所造成房屋價值不易提升的困擾,同時也替客戶節省管理資產的時間,並透過包租售的服務幫客戶創造收益,使商品不僅保值,還能增值!是第一個能夠對抗「破屋理論」的小坪數精品宅商品,將商品化住宅水準提升至少十年。

成功經驗十五:推廣真付出才能更快樂觀念------快樂一生基金會

  為了希望能替二十年後的快樂台灣奠基,讓更多的年輕人了解「真付出」才是一生快樂的來源,首創「人生中最大的痛苦是被兒女遺忘,人生中最大的悲哀是消失了記憶!」觀念,以改善社會疏離感日漸升高,憂鬱人口持續增加的現象,於2006年推動成立「快樂一生慈善基金會」,推廣對父母及時盡孝,創造共有的回憶,才能快樂一生的觀念。透過採訪各行各業領導者的孝順故事,集結成《永遠記得爸媽的25種方法》系列書,並創造故事主人翁與讀者互動的各種形式以深耕此一行動,推廣「及時行孝」的觀念,截至目前為止,已出版超過參萬本,全台已經有超過六十個以上慈善單位、兩百多所小學的學校老師、故事媽媽,採用該基金會出版的書籍,每週為孩子們說一個真實的孝順故事,是目前為止推廣快樂最成功的基金會活動。

  以上各項成功經驗,多數余皆有幸參與,並與其併肩而戰,因此對馮總經理的理想性、開創力、執行力,及其堅忍度,余皆知之甚詳,深知「失敗可以有一百個理由,但成功不能有一點疏忽!」而能擁有如此多的成功經驗,其心得必然會對讀者會有極大的助益,特為之推薦!

■ 目錄

五大秘密

今年房價一定會漲的秘密
年輕人住不進台北市的秘密
因屋而富的秘密
公設比高低的秘密
中古屋不易獲利的秘密
都更住宅不易獲利的秘密

六大機會

上海vs.台北的機會
一島五都的機會
店面的最新機會
住宅的最新機會
抑制房價的機會


297.5
62400A
地產勝經2009房地產致富寶典  

■ 內容簡介

  過去十二個月,世界經濟環境發生了翻天覆地的變化,次級房貸及二房風暴,造成了影響全世界的金融海嘯,同時通貨膨脹,也影響了全世界,石油價格漲到近150美元一桶,黃金價格每盎絲也飆過1000美元。

  但在不到三個月的時間裡,通貨膨脹反轉成了通貨緊縮,經濟成長反轉成了經濟衰退,我國利率由連昇九次反轉成連降12次,目前全世界主要國家的利率幾乎都已降至1%以下。面對此一危機,各國政府的因應方法,但貨幣的氾濫可能引發另一次的貨幣危機。

  在2009年,人們不得不面對有史以來首次出現的經濟環境--利率極低、經濟衰退、失業嚴重、通貨緊縮,貨幣供給無限--在這種環境中,什麼投資標的是安全的?房地產的獲利機會何在?今年會更好或是最糟?地產勝經2009將提供明確的建議!

  各不動產投資獲利機會,完整解讀

  分享精品建築成功經驗,直接灌頂

  不動產業界十三位大師,聯合推薦

  超過70則最新市場情報,直接導讀

  世界50大知名建築介紹,格局大開

■ 目錄

推薦序

陳世銘-「成功經驗」才值得參考
趙藤雄-兼具實務與理論的寶貴經驗
周俊吉-擺脫投機風險才能投資致富
吳耀焜-兩岸購屋人的最佳指南
陳春銅-做建築要有傳世的心
李永然-今年最佳的購屋置產寶典
曹瑞濱-接受致富訊息才能致富
雲惟鴻-與國際經驗接軌的好書
王應傑-唯有「品牌」才值得託付
卓輝華-揭開房地產獲利的秘密
彭培業-金融海嘯後最佳投資工具書
黃鵬誵-「專注」房地產一定能致富
刁洪智-「勝經」是購屋致富奇勝之道

作者序-房地產獲利機會正在增加

錯信致貧資訊一生難富

致貧資訊一、資產嚴重縮水,許多人購買力降低
致貧資訊二、房地產交易量急縮,價格即將大跌
致貧資訊三、房價還會再跌,現在不是進場時機
致貧資訊四、金融風暴重創,有錢人不買房地產
致貧資訊五、現金是王,快出售資產,保有現金

最新投資機會-商品化

一、產權經營權必須集中
二、地點必須是最佳區位
三、產品齊質性必須要高
四、要能提供國際化服務
五、要提供商務交誼活動
六、要具有商品化的特性

最新投資標的-健康宅

一、景觀有多遠,房價就會有多高
二、花園有多美,房價就會有多高
三、呼吸有多順,房價就會有多高
四、彈性有多大,房價就會有多高
五、管理費多低,房價就會有多高

最新投資策略-資產

一、要資產不要貨幣-資產才是真正的貨幣
二、要租金不要價格-抱緊有現金流的資產
三、要住新不要住好-最好的房屋留給租各
四、要合作不要獨鬥-儘一切可能減少貸款

最新投資觀念-保有

一、區位的最新指標是「租金」
二、建築物最新生命在「維護」
三、房屋的最新價值在「品牌」
四、房地產獲利機會在「保有」

最新投資秘訣-時間

一、時間才最獲利主要因素
二、募資能力才是能力表現
三、租金收入才是價值支撐

預售屋不會跌價的秘密

一、土地稀有,新地供給困難重重
二、富人持續集中,房價自然看漲
三、中古屋會跌,預售屋卻能抗跌
四、中古屋是用品,預售屋是商品
五、住宅品質下跌,好屋愈發稀有
六、預售屋打噴涕,全國人齊發抖

判斷房價會漲的真方法

一、是否可用「租金」判斷房價還會不會漲
二、是否可用「所得」判斷房價還會不會漲
三、是否可用「均價」判斷房價還會不會漲
四、正確判斷房價是否還會上漲的務實方法

判斷建商品牌的真方法

一、是否可以長期存在
二、是否願意長期管理
三、是否是家族的企業
四、是否有穩定的員工
五、是否有足夠的歷史
六、是否只有一個名字
七、產品經驗是否足夠
八、是否足夠研發能力
九、是否有永續服務心
十、房屋是否最會增值

判斷金融環境的真方法

一、2009年利率的走勢及其影響
二、2009年貨幣的走勢及其影響
三、2009年物價的走勢及其影響

金融海嘯的真正影響

一、「投資銀行」只是私人「投資公司」而非「銀行」
二、華爾街敗在「財務槓桿」而非「房地產抵押債權」
三、衍生性商品會「擴大」經濟波動風險而非「降低」
四、金融海嘯後企業募資將更加「困難」而非「容易」
五、美國房屋市場將會快速「止穩」而非持續「崩盤」
六、投資房地產的獲利機會現在「更好」而非「更壞」

兩房風暴的真正影響

一、衍生性商品市場將崩盤
二、金融業獲利能力將下跌
三、美國商業貸款也將曝險
四、美國治標效果短多長空
五、本土資產價值更加顯現

兩房政策的真正啟示

一、房市問題在金融,而非金融問題在房市
二、股市發展靠房市,而非房市發展靠股市
三、恢復信心基於行動,而非行動基於信心

■ 作者簡介

馮先勉

★政治大學 博士(地政.1988)
★中興法商 碩士(都市計劃.1982)
★中興法商 學士(地政.1980)
★基泰建設 總經理(1989.迄今)
★政治大學 企業家班(第十二屆.1995)
★中華民國傑出企業經理人(第十屆.1992)

280.5
83904A
一生的房地產計畫:中(市場篇)  

■ 本書特色

1.本書由房地產實際經營者所撰寫,作者兼具理論與實務背景。
2.本書內容並輔以大量的圖表,協助讀者彙整及理解書中的重要觀念。
3.在當前的房市盤整階段,本書以客觀的理論與數據,協助讀者看清房市的真實面貌,並據以做出正確的決定,創造自己的幸福人生。

■ 內容簡介

1.第一章、房地產的未來趨勢。本篇中作者從近期的市場變化,透過相關數據的分析,去觀察房地產市場、相關業者、房市區域和房屋型態的未來發展趨勢,有本有據,使得觀察結果客觀而切合實際。

2.第二章、房地合一稅制下的買房新觀念。在2016年房地合一的新制下,買房的觀念已和過去截然不同,配合近期房地產市場的發展趨勢,新的購房思維孕育而生,透過閱讀本章,讀者可以從混沌的局勢中看清方向。

3.第三章、房地產的財稅計畫 - 了解房地產相關稅賦。本篇詳細介紹了房地產的各種相關稅賦。

4.第四章、房地合一稅。新的房地產稅賦影響每個房地持有者的權益甚鉅,本篇中除了詳細說明房地合一稅的相關細節,對合建分屋、贈與、重購退稅等也有做了完整的介紹。

5.第五章、一生的房地產計畫。本篇中作者把人的一生,依據其年齡、所得、家庭成員數、職場的生涯階段,區分成四個階段,並提出了不同的購屋計畫建議,利用類似的分析,每位讀者都應該可以做出自己需求與條件的的 一生房地產計畫。

6.房地產市場篇小結。作者針對當前房地產相關的熱門議題提出了客觀的意見和看法。

■ 內容連載

第一章、房地產的未來趨勢

一、近期房屋市場的變化

1. 房市投機、投資客大量退場

房屋持有成本、利得稅賦大幅提升、政府一連串的打房措施,已使得投資客大量退場,房市轉以自住及換屋為主,一些房巿熱炒的預售屋投資需求比重已由以往的30∼60%逐步下滑,預期最後可能跌到20% 以下。

過去的房地持有和所得稅賦太低,使得台灣的囤房囤地現象嚴重。根據民國103年5月全國財產總歸戶的資料,名下持有三棟不動產以上者有71萬人,將近10%,這些投資客的財產價值和所得都是一般民眾的數十倍以上,是台灣貧富差距擴大的主要原因。另外,房產短進短出的交易利得稅,其實質有效稅率也是低於合理的水準,過去幾乎都是漲價歸私,這些因素使得大多數的台灣人熱衷炒房,並藉此賺得大量的財富。

2.房價下修,房屋型態由過去的奢華轉向簡潔

根據信義房屋大台北房價月指數顯示,2015年8月台北市房價指數為262.03(信義房價指數是以2001年為基期 100制訂),不僅跌回二年多來的位置,與2014年5月曾創下歷史最高點的306.04相較,更下跌了14.4%。意即目前台北市房價為2001年時的2.62倍。該指數顯示,台北市房價已回跌至兩年多前的水準,換言之,近三年內的購屋者, 幾乎都面臨房屋出售折價及資產縮水的情形。新北市2015年8月房價指數為281.72,新北市房價指數與去年5月的歷史高點時的指數284.6相較,約下跌了1%。與台北市房價重挫相比,新北市房價的相對跌幅似乎較低,但作者預估是因業者還不願意降價所致,而形成價平量的情況,但情形不會維持太久,亦即房價下修之勢難了以抑止。

在過去,為了求取較高的利潤,大部分的建案大多以“高收入”和“最高收入”的那群人做為目標客戶群,他們充沛的購買力正是這幾年台灣房地產的主要消費族群,在地價越來越高,房價越來越貴的當下,高地價地區的建案走向極大奢華或極小坪數規劃是必然的結果, 再加上投資客的推波助瀾(因炒豪宅的利潤比較高),建案走向豪宅 化的情況越加明顯。而當這部分人群的需求得到了基本的滿足之後, 豪宅市場的去化也將日益鈍化,這也是當前的狀況。

豪宅退位、好宅當道

近年來政府以提高持有稅、交易所得稅,以及選擇性信用管制措施,幾乎都朝向高總價、新成屋、精華區的產品,使得過去較早起漲、漲幅較大的蛋黃區,房價率先修正。再加上政府查資金恫嚇,豪宅瞬 間反成票房毒藥,建商紛紛改弦易轍,捨奢華轉向簡潔。除此之外,過去房市搶手時,蓋得再差的樓盤都賣得動,惟一旦房市走疲,就會出現去化困難的窘局。

3. 大坪數投資產品大量釋出,造成此類產品供過於求、價格大跌

豪宅的房子一定是做大坪數的規劃,但是豪宅首要條件應是具備絕佳的地段。豪宅當紅的時候,在一些區段位置不是那麼優的次級地區,建商也紛紛的追逐流行,蓋起了一型大坪數、建材豪華的大宅, 這些大坪數的房子已經被坊間冠以「假豪宅」之名,在真正的富豪不捧場,而總價位又偏高的情況下,它的命運會如何呢?會不會造成大 坪數房屋的過剩呢?尤其大坪數的住宅總價高,真正買得起的人有限, 因為供給大於需求,因此在經濟不景氣的時候,勢必率先受難,其降價的可能性最大、降幅也最大。

4. 買老屋的比例逐漸增加

根據金融徵信中心「購置住宅貸款統計」資訊顯示,2014 年購屋申請中購買屋齡30 年以上的有17萬246件,佔總體的19%。

進一步分析近六年數據,購買屋齡0至5年者,占總數29%;其次是屋齡14到20年為21%;屋齡30年以上老屋占16%,顯示民眾購買老屋的比例逐年提升。

主要原因除了近年來房價不斷飆漲,使得一般民眾已漸漸買不起新房外,另外也有部分購屋者針對2016年「房地合一」稅制上路, 屆時房屋交易稅賦將大幅提升、新屋的房屋稅稅賦較高都是他們選擇老房的考量,甚至有不少人還冀望著老屋的都更改建希望,期待透過都更使得老屋這隻麻雀,可以變身為鳳凰,因此選擇購入「土地持分較高」、「房屋價值較低」的老屋。除此之外,老屋的總價相較於新屋相對便宜,且大多位於生活機能發展較早的市區,相對於新開發重劃區的生活條件尚未完善,導致民眾持續往都市精華區地段集中。這些都促使老屋的交易轉夯。

5. 建築市場整體買氣大幅下降,全年房屋交易(移轉)數量將由以往的40 萬戶/年下修到26萬戶以下。 預售建案銷售停滯,過去最具話題與遠景的重劃區跌幅較重房價在這一、兩年都在微幅地往下修正,一些重劃區的建案更因空屋率飆破5成跌幅較重。房市行情不好,一些預售建案全面滯銷。

2015年上半年六都買賣移轉數僅剩下13.5萬棟,較去年同期下滑約18%,又如雙北市房市熱絡時,月移轉量約 1.5萬棟,但目前單月移轉僅剩下約6000棟,交易量只剩40%,成交的機會少了。

買賣雙方議價率拉大,不少屋主除了受奢侈稅限制委售量減少,政府打房影響造成投資客大量退場,也是原因之一。

房市景氣好的時候,投資客至少占3成以上的交易量,一年約占移轉量10萬棟以上,但在房地合一上路後,購屋的客層將有結構性的改變,投機、投資客將大幅減少。再加上少子化,人口紅利減少,長期來看,在房市政策未改變前提下,全年移轉棟數將下看26萬棟,這會是台灣近24年來的最低量,一旦投機需求全面退場,日後要突破30萬棟將是一大挑戰。

第二章、房地合一稅制下的買房新觀念

五、打房之後的近期房地產市場發展趨勢

1. 新屋房價下修已難避免


「房價走10多年的多頭,價格偏離基本面,也脫離多數人能負擔的範圍,所以本來就會面臨修正壓力。」內政部營建署前不久公布2014年第4季新建餘屋統計,全國共計有38,241戶,再創新高。所謂新建餘屋, 是指屋齡五年內、仍維持第一次登記且有銷售可能性的住宅。

2013至2014年還處於房市景氣的相對高點,市場推出很多預售案, 2014年起新建案銷售率直直落,但這批預售屋將陸續完工交屋,儘管2014年底新建餘屋已竄至3.8萬戶的新高,仍可預期直到2016年數量還是會往上走,為了在欲出售的數10萬戶中突出,價格的競爭只會愈來愈激烈,房價下修已難避免。

2. 建商看壞後市,開始減量經營
從近期住宅開工數量,住宅建照核發數量均可發現:房市不佳建商減量經營的現象,儘管2015年7月容積上限新制上路,但建商並沒有因想囤積未來的開發容積而積極搶照搶照,2015年上半年全國住宅建照核發件數從2014 年的6萬6,137戶,到2015年只剩5萬6,519戶, 總量減少15%,其中,新竹縣、市從2014年上半年的4,989戶,腰斬到2015年上半年的2,221戶,量縮55%最大,建商心態轉折最為劇烈; 另外,高雄市、新北市、台中市也分別減量41%、31%及30%,這些均顯示建商對後市的態度已趨保守;而全國住宅新屋開工戶數更從56,786戶降到43,622戶,驟減23%;若預售市場持續降溫,預期下半年開工戶數恐將持續下探,而新屋開工年增率的上升或下降,往往預先反映經濟狀況榮枯的變化。

大台北地區的房屋交易去化率先轉鈍,也使建商警覺,開始放慢推案速度。2015年上半年的開工數大幅滑落,除代表產業面臨調整的挑戰,另一方面, 2013、2014年的住宅全年開工數高達9.6萬、10.5萬戶, 等這2年高量的新屋紛紛落成後,產生衝擊的不只是大量餘屋所形成的賣壓,還有陡降的產業動能所排擠掉的就業機會,擴延的失業以及內需問題恐怕更值得注意。

3. 北市豪宅已率先中箭落馬

自從去年北市府調高台北市房屋標準單價後,新屋的房屋稅和持有成本皆暴增,目前,只要符合臺北市稅捐稽核處「豪宅」規定,便會依各路段不同加乘房屋稅收。據臺北市稅捐稽核處統計,豪宅戶平均均每戶繳交的房屋稅高達七十六•五萬元。這些高價產品在持有成本增加的狀況下,已成為市場上的燙手山芋,市場再這樣的利空氛圍下,民眾信心出現動搖。諸如雙北市房市熱絡時,月移轉量約1.5萬棟,但2015年出現了有幾個月單月移轉僅剩下約6000棟的慘狀,交易量只剩40%,形成有行無市的房市危機。另一方面,在重稅之下,北市建商紛紛偃兵息鼓,打趴了台北市的新屋市場,台北市就有一些區域竟然出現整個行政區內全年推案量少於三件的罕見現象。尤其是信義區最誇張,今年至今信義區只有一件建案,少到讓人難以置信。

台北建案變少

大咖建商遠離北市、或者減少在北市的推案量,再再說明著北市推案風險已高到建商難以承受。受此影響,台北市新增建的房戶數量持續下滑,新房子越蓋越少,舊房子卻愈來愈老,說明台北市正快速老化中。
重災區正在蔓延

除了北市的豪宅市場,目前全省的高價豪宅、重劃區、套房產品, 以及台北投資客退場災區的台中7期、高雄農16特區,都已成了這一波打房風波下的重災區。

4. 房市走向硬著陸?或軟著陸?

不動產經紀業好景已過

若明年委售量因奢侈稅落日激增,價格修正壓力恐怕更重,這或許是買方最希望看到的結果,但卻不是政府所希望面對的局面。為了引導房市往軟著陸前進,而非陷入硬著陸狀況,官方勢必要祭出更多鬆綁房市措施,來維繫市場信心。

房價若逐年緩跌,其實正是所謂的「軟著陸」,房價軟著陸對經濟衝擊可以降到最低,也是執政當局所企盼的目標。然而,一旦軟著陸,對不動產業卻不是最好的消息,因為房子的待售期會拉長、房價整理期拉長,首當其衝的就是不動產經紀業。

靠成交抽佣為生的不動產經紀業,面臨房價軟著陸恐將無技可施, 代銷、房仲等行業生態洗牌的趨勢將避無可避,只是時間早晚而已。畢竟代銷與房仲若體質不強,將很難熬過漫漫長冬。

房市崩盤會導致經濟衰退

房市崩盤會導致經濟衰退,研究發現,相較於一般經濟衰退結束的五年,在靠舉債所引發的房市泡沫破滅五年後,人均國內生產毛額(GDP)會少8%。非負債型股市泡沫破滅五年後,人均GDP卻只會降低1%。若是負債型股市泡沫破滅的五年後,那麼人均GDP就會偏低4%,若再檢驗過去400年來資產泡沫的情況,包括荷蘭鬱金香、土地、住宅、衍生性金融產品或股票等,結果發現,泡沫破滅的嚴重程度與資產種類的關係較小,而是與融資來源關係較大,槓桿比率愈高,情況愈難收拾,足見房市泡沫破滅的硬著陸,不會是民眾所樂見到的結果的。

那麼央行該如何因應股市或房市的泡沫破滅?如果央行在崩盤時救市,可能加重傷害,因投資人相信央行必會撐盤,更可能勇於承擔不應該去承擔的風險,而形成道德風險,但若泡沫伴隨著負債增加, 會對經濟造成嚴重傷害,因此完全聽任泡沫破滅也不是好辦法,因此,事先疏導,讓房市在「有市有量」的情況下,讓房價慢慢下修自然成 了政府管控的最佳目標。

房市崩盤不等於居住正義

就有不少人質疑:就算房價打5折,22K的新鮮人就能入住帝寶? 所以,這種期待房市崩盤的心態,並無補於事,反之,讓房市真的崩盤只會造成多數有房者的痛苦。這種以製造社會階級對立的居住正義, 並不是真正的正義。

全球沒有任何國家,是從金字塔最上方1%,到最底端的99%,都能買得起房子的。因此,所謂居住正義,從來就不該是追求「人人能買房」,而應是「人人有房可住」。

房市崩盤會導致中產階級的赤貧化

真正的居住不正義應該是;當民眾辛勤工作數十年後,還依舊買不起房,卻看到一些人靠著炒房擁有大量財富及多棟房子,那種因此衍生的相對被剝奪感。

有太多的蛋頭學者與網路鍵盤手,總是刻意忽略現實環境,一味要求打房要打到見血見骨,才算居住正義。如果政府真的狠下心追求 這種極端正義,那麼,必然會演變成「買不起的人依舊買不起」、「有房產的中產階級走向赤貧化(有房產的人財富都縮水)」的雙輸局面。 這種剝削所有人利益,把大家都打到一窮二白的結果,除能發洩仇富心態外,對追求真正的居住正義,有任何一點幫助嗎?

第三章、房地產的財稅計畫 - 了解房地產相關稅賦

一、政府的房地產稅賦政策

由於我國現存的房地產稅制不合理,使得房地產長期以來一直淪為民眾投機炒作的標的物,如今房價炒高了,民眾怨聲載道,政府才思改革,想讓房地產的各項稅賦合理化;另方面則藉此增加稅收,但此舉也將使得往後的房地產稅賦大幅提高,今後民眾在投資房地產時, 對房地產的相關稅賦更應多加留意,若能做好事前的規劃,將有助於 明哲保身,稅稅平安。

第四章、房地合一稅

一、房地合一稅制的影響

1. 當前的房地產業問題

1). 持有稅過低:房屋稅和地價稅因稅基(房屋評定現值和公告地價)偏低,使得民眾炒作房地產時的持有成本不高,因而衍生大量的囤房、囤地,炒作房地成為社會的普遍現象,民眾靠著炒或等待房地產增值可以獲得可觀的利益,造成不勞而獲;但是另一方面, 地方政府卻因稅基太低,稅賦短收,造成財政困難。

2). 房地利得稅賦偏低:因為房地獲利的認定偏低,造成獲利甚高但實質稅率偏低的現象,也因此吸引了大量民間資金爭相投入這個報酬高但稅賦少的產業。

炒作房地是一種不公平的掠奪

就是因為房地投資具備了高報酬低稅賦的特性,而吸引了大量民間資金的投入,但是房地產的投資並不具備創造實體經濟的功能,炒作通常只會造成財富的扭曲和轉移,它使得投入炒作的人獲利, 而使得真正有需求購屋的人因為炒作而必須付出更多的成本,因此 從本質上來看,炒作是一種不公平的掠奪行為。

3). 稅制不當使得房地產業成為炒作的樂園

現行的稅法規定,個人買賣房地只要繳納房地價款中房屋部分的稅賦,而土地部分則只需繳納土地增值稅(此部分僅與賣出時與取得時之公告現值有關,而在過去公告現值又與市價有相當落差)。而企業建屋出售也有同樣的情形,亦即土地部分除需繳納土地增值稅外,沒有所得稅賦的負擔,這些情形造成了炒作房地獲利甚豐, 但卻繳稅極少的不公平現象。使得社會上的眾多資金紛紛投入房地產業,使得這產業逐漸變成炒作的樂園。

4). 建商透過形式上合建分售的安排,可以合法的規避相關稅賦

在舊的制度下,不論建商或土地所有權人都很容易透過一些形式上的安排達到節稅的效果。例如:建商在自行開發建案或與地主合建出售房屋時,可以透過:建商老闆或地主賣地、建商賣房屋的形式(合建分售),將出售房地的收入大量分配在土地部分,因為土地只需繳納固定的土地增值稅,所以將房地收入的大部分劃為土地收入時,並不會因此影響土地部分的稅賦,但是房屋出售部分金 額的減少(即壓低房屋售價的比例),則既可免除該部分之業稅,又可減少建商的營利事業所得稅,得以有效的減少建商的整體稅賦。

當然,稅捐單位也逐漸注意到了此一現象,而開始對此一現象依 實質課稅原則採取各種反制措施,也扼止住了此一漏洞。

212.5(缺書)
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羅右宸看屋學:我這樣找「跌過頭」的房子,替自己、幫別人買到300間房   ■ 內容簡介

  2015年,羅右宸出版了第一本《我25歲,有30間房收租》,
  隨即受到蘋果日報、TVBS、東森新聞、非凡新聞等媒體邀約採訪,
  並登上Yahoo!奇摩首頁搜尋關鍵字,
  榮登書店閱讀職人大賞最期待在地作家與年度十大房地產暢銷書,
  被譽為「臺灣最年輕、最會看房的看屋達人」。

  2016年,他的《選房、殺價、裝修,羅右宸幫你挑出增值屋》,
  更創下上市一周即榮登商業書暢銷排行榜。


  這是羅右宸的第三本書,他要教你,在大家都說房地產不能碰的年代,
  「我這樣找跌過頭的房子,替自己、幫別人買到300間房」

  大學畢業以來,羅右宸每天的生活就是幫人看屋、買屋、改屋,
  7年來他至少看過3,000間房屋,接觸2,000位仲介代銷業者,
  與數十家設計師、工班合作,不僅幫自己買到了好房,
  甚至幫超過300個人找到了好房子。他是怎麼辦到的?

  羅右宸說,「我找房子的眼光,跟多數人不一樣
  大家都喜歡看美美屋,我卻偏愛問題屋」,像是:
  漏水壁癌嚴重、鋼筋外露、管線老舊、屋況髒亂、格局錯誤,
  這些都是沒有人想要理會的房子,卻透過羅右宸的改造
  變成有價值的黃金屋。這本書就是他的祕訣大公開。

  ◎我這樣翻新老屋增值,這是我的眼光
  捷運站旁外牆嚴重漏水的公寓,他怎麼跟開價很硬的房東斡旋?
  明明要買三樓公寓,他為何要花兩個月時間尋找五樓屋主?
  29年的四樓華廈,鋼筋外露,羅右宸居然改到美美的還可以收租?
  別人眼中完全不起眼的老屋與爛屋,羅右宸怎麼判斷能否購入?

  ◎改變用途讓價格增值,這是我的本事
  主動整合9位住戶將機械改成平面車位,只花6萬就賺到100萬的車位。
  別人都是將住宅改套房,他卻把套房改成住家,1樓公寓馬上變搶手。
  賣了兩年都賣不掉的透天厝,羅右宸怎麼改變用途,租金收入增五倍?

  ◎我用3問2指標,找到速配的裝修團隊
  裝潢房子時,建築師、設計師和工班,這三種專業人士應怎麼配合使用?
  工程款應該怎麼付才不吃虧,五種寫法供你參考
  還有,我要上班、沒時間現場監工,怎麼辦?現代科技可以幫你。
  拯救過100間以上房子的羅右宸,只用3個問題、2個指標就能監控品質。

  看屋達人羅右宸,畢業後的7年來,每天都在看屋、買屋、改屋,
  眼光比房仲還專業,
  他這樣找跌過頭的房子,替自己、幫別人買到300間房。

■ 目錄

推薦序一    他曾幫我開創事業第二春,希望也能幫到你 佑夆國際開發負責人/陳重佑
推薦序二    我30歲,已實現買房夢  廣告業務/楊翔宇
推薦序三    我25歲,已有房、有公司,只因大膽踏出第一步 跆拳道教練/胡家瑜
前言  我把股神的投資方法,套用在房地產上

第一章 我這樣翻新老屋增值全圖解
好地點,才會有源源不斷的租客、買家
看屋要像偵探:上下、左右看,還要聽
像搜尋獵物般找租售行情
仲介業這樣經營客層
我這樣把爛屋變成黃金屋
老屋翻新增值5例全圖解
案例1 新莊民安西路,3房1衛重新翻修
案例2 桃園大同西路,原開放空間變套房收租
案例3 桃園北埔街,3房1衛,補強結構加衛浴增收租
案例4 中壢中山東路,3房2衛修補結構
案例 5 中壢文成北街,開窗改善採光、通風
裝潢工程抓高不抓低,多抓20%

第二章 改變用途讓房屋增值全圖解
投資套房,必選三大區
投資一般住家,必選三區
改變用途,讓房屋增值10例全圖解
案例1 華廈套房變成住家3房+車位
案例2 華廈2房變3房,改格局
案例3 頂樓公寓1戶分割成2戶賣
案例4 1樓套房變庭院住家+車位,產品特殊
案例5 頂樓公寓3房2廳變成4間套房
案例6 舊式透天將套房汰舊換新,拉高投報
案例7 把透天套房變店面
案例8 將透天拆解分別出售
案例9 把蚊子商辦分割出租
案例10 不買房當二房東,靠收租金多一份薪水
善計算加上合約約束,當穩二房東
裝潢費要在合約三分之一期內回本
估算物業管理和投放廣告成本
家具家電折舊成本這樣抓
二房東在法律上要注意什麼?
 
第三章 只有你想不到,沒有辦不到的貸款方式
低利率時代,借錢買增值標的,最划算
有固定收入,銀行就會給你要的貸款條件
只有你想不到,沒有借不到的方式
投資房地產,要先想成本和風險
上班族未來退休就靠收租金

第四章 32指標找到速配的裝修團隊
帶設計師或工班看現場預抓修繕成本
拯救問題屋一定要有的三種人
動用到設計師和建築師,你就得花大錢
第一問:我可以去你家看設計嗎?
第二問:你擅長的產品風格是什麼?
第三問:你一年接幾個案子?
指標1:設計師有沒有準時到現場
指標2:有沒有在10天內給出報價單
簽約、給錢都要照步來,不多不少
架遠端攝影機監工,少糾紛
預算抓多少?工程期怎麼算?
工期安排分為三階段
我的發包經驗談
監工控管七個流程,不怕偷工減料
我這樣付工程款

第五章 我是專業包租公,我這樣過濾房客
租客會比較,最在意錢花得值不值
從地點下手找優勢,目標族群立刻浮現
房東看過來:現代房客是這樣找租屋的
三個步驟避開問題房客
有軟體服務可增加續租率
要長期當包租公就要懂維新

第六章 不敗的房市投資:回歸供需法則
世界局勢和看不見的手,都擋不住房價漲勢
地點、地點、地點,永恆不敗的價值
全臺各地大、小眾產品漲跌不同
空屋率高,空的不是市區房
收租是最穩定的投資方式
舊市鎮、老都心的居住需求,永遠大於供給
教你如何到不熟悉的區域踩點
我只挑我可以解決、加工的標的

結語 找回居住正義,屬於我們的年代正要開始

■ 序

我把股神的投資方法,套用在房地產上

  自從2014年全臺灣房市衰退後,價格和成交量已經連續下跌3年,很多學者、名嘴看空房市,讓許多想買房的人遲遲不敢下手,甚至在高齡化,少子化的數據持續出來,加上房地合一稅制下,許多人都說,現在絕對不要碰房地產。

  這種言論其實幾年前就有了,現在又拿出來討論,其實也沒啥新意,說實在的,就算房價跌10%以上,很多人還是無感,因為即使價格跌20%,年輕人還是買不起。主因是薪資所得沒漲,物價卻高漲,所以多數人存不了錢,人們甚至覺得就算價格再跌30%,房價還是高不可攀。

  但在我的觀念裡,不管你要自住還是要投資,買房的關鍵,從來都不是價格,而是價值,這也是我在房地產這麼不景氣的幾年,勇敢的成立一家專門服務房東與房客,改善台灣租屋品質與居住正義的公司。

  我是從2011年開始接觸房地產,那年我還只是一個元智大學二年級的學生,平常最大的興趣就是看房子(故事詳見我的第一本書《我25歲,有30間房收租》),這7年來我至少看超過3,000間房子,接觸2,000位仲介、代銷業者,改造過超過百間房,服務上百位房東與房客。

  現在我們的團隊有15人,公司的主旨就是逐步解決房東、租客資訊不透明,設備服務不完整的問題,讓房東活化閒置舊資產,讓年輕人能租到性價比高的房子,創造最大居住價值。當然,最重要的是,我26歲時就獨立買了一間自住房。

  怎麼辦到?很簡單,我找房子的眼光,跟多數人不一樣 :

  我專挑別人看不上眼的爛屋,翻修成黃金屋。因為多數人在乎的是房子的價格,我卻在乎這間房子改造之後的未來價值,就是把股神巴菲特的價值投資法,徹底運用在房地產上。所謂股神巴菲特的「價值投資法」,就是投資人用低於企業真實價值的價格,買進能長久經營的績優股,然後持有,等待價格上漲。

  這套投資方法有兩個基本原則,第一,要用5毛錢買一塊錢價值的股票。第二,要買自己熟悉的產業。巴菲特的價值投資法告訴我們,在買進股票前,一定要仔細的評估,若該事業確實有前景,其價格卻很便宜,他就會大量買進,長期持有!

  我將這套方法運用在房地產上,就是在我自己能充分掌握的地段中(巴菲特只買自己熟悉的產業),用五大地點評估法(見第一章),找出老屋、舊屋和問題屋(因為外觀不佳,導致價值被低估),然後用比市價便宜很多的價格,買下這些沒人想要的房子,再經過我的巧手改造後,讓價值翻倍。

  為了找出這些價值被低估的房子,近七年來我至少看超過3,000間房以上的房子,這些房子大致可以分成以下三類:

  1、屋況本身很糟,屋主不想住了,也不想花錢裝修然後租出去。
  2、屋主欠錢急需現金,只好賣屋換錢。
  3、因家庭因素急著處理房產,例如子女長大搬出去住,家中只有兩個老人,不需要那麼大的空間,或是夫妻離婚、或是子女面對繼承需要繳稅。

  其中又以第一項占比最高,達70%以上,全臺灣883萬戶裡,屋齡超過30年以上的老屋,就超過30%以上,空屋率也是10%以上。

  這些屋齡超過30年以上的中古屋,屋況有多糟呢?包括:
  1、漏水,壁癌嚴重。
  2、老式裝潢、水管電管太舊,不能用。
  3、屋況髒亂、雜物太多。

  而專挑好地點的糟糕房屋,解決屋況問題,再裝修成買主或房客能馬上入住的屋況,就是我這三年來投資房地產的獲利魔法。

  例如2014年,我以每坪低於行情4萬元的行情,買下桃園北埔街,一間陽台鋼筋外露,廁所嚴重漏水,屋齡29年的華廈4樓,我看上的是這間房子的周邊生活機能佳,且擁有三面採光的優勢,花半年時間裝修,先收租15個月,每月收1.5萬租金,最後賣掉,共獲利63萬。

  2015年,我買桃園大同西路的3樓公寓,因為漏水問題嚴重,我得以每坪低於行情三萬的價格買下。治好漏水,而且將原本的開放空間裝潢成6間套房出租,先出租,再賣掉,獲利88萬。

  2016年,我買新莊民安西路的35年屋齡老公寓,花了10萬治好漏水,再花90萬重新裝潢,端正的三房一衛,整修一年後,馬上就賣掉,賺了65萬。

  每間老房子經過我改裝後,價格都增值,讓我越改越有興趣和成就感。

  買這些有問題的中古屋的最大優點,就是總價、預算都較預售屋、新成屋低,對剛入門的年輕小資族,較易上手。加上好地段的中古屋大都位於商圈已發展成型的舊市鎮,生活機能與交通環境都符合馬上入住的條件,就算你不是自住而是要出租,也比郊區或重劃區的新房,可以更快找到房客。

  大家都喜歡美美屋,我卻偏愛問題屋

  為什麼挑問題屋?一開始也是不得已,因為剛入行時,我沒經驗、人脈、資金,不懂買賣房屋的生態,不認識房仲,又沒有出手過的資金紀錄,根本拿不到好案子。事實上,那些地點好、屋況佳的房子,要嘛房仲自己買下,小裝修一下,轉手賣出就賺百萬元起跳。要嘛就介紹給手上的客戶,既可收佣金,又可做人情,好案子根本不會流到市面上或是我的手上。

  但市面上其實有很多根本賣不掉的房子,這些房子多半屋況很差,要花資金、時間和人力去整理,才有可能成交,那些賺過輕鬆錢的有錢投資客,當然不會想做這種苦差事。

  此外,當時我看到一位前輩,因為買了舊屋,經過重新裝修,房子價值完全不一樣,讓我既欽羨、又佩服,就一路跟著他學看屋、出價、買屋,改裝。從此,我就一頭栽進幾乎沒人跟我競爭的領域:找跌過頭的房子。

  本書是我出版的第三本書,目的是為了讓更多人知道,我如何在過去幾年,房地產大環境非常不好的狀況下,勇敢完成夢想的過程和心得,例如我只買市中心有問題的房子,因為這是可以穩收租金和獲利的地段,經過整理和加工,把原本不能住的房子變成可以舒適入住的家。

  房地產的迷人之處是,景氣佳時可以立時增值賺差價,景氣不佳時,可以收租金,有個穩定的收入(跟股票一樣,賺股利也賺價差)。目前全臺灣有超過200萬戶屋齡30年以上的老屋、問題屋,只要你本事夠、眼光準、有創意,永遠都不必擔心找不到好房子,因為經過我構思改裝修繕的房屋,永遠有人要租、要買,而我也在挑戰改造老屋的過程中,得到成就感和財富,本書就是我近三年將老屋變金屋的獲利竅門大公開。

■ 作者簡介

◎ 羅右宸

  8年級生,畢業於元智大學國際企業管理學系。在學期間,發現自己對房地產有著極高的熱忱,進而悉心專研。

  在大學期間,看過上千筆房地產物件,接觸了500多位房仲代銷業者,更創下22歲、同時有22間房收租的驚人紀錄。

  成立了好生活How Life新創企業公司,以解決租賃服務市場中,房東與租客資訊不透明的問題,讓年輕人能租到性價比高的租房為核心目標。同時也將幫房東打理老屋、空屋,創造新價值,當作活化市場,提高房屋價值的方式。

  著有《我25歲,有30間房收租》、《選房、殺價、裝修,羅右宸(全圖解)幫你挑出增值屋》。

  羅右宸的社群媒體:
  臉書:買屋達人羅右宸、HowLife 好生活、千益學院
  IG:loush0702 羅右宸
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都市與計劃(第四十五卷 第四期)   ■ 目錄

◎ 都市及區域發展

莫拉克颱風永久屋政策下高雄市受災戶的資源獲取與復原

◎ 環境規劃與管理

臺北盆地的熱環境特徵與都市綠色基盤的影響
使用者觀點下都會區無樁式自行車系統之規範與管理:從共享財之財產權特性與外溢效果進行探討
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地政士不動產實用小法典(地政士/不動產經紀人適用)  

■ 內容簡介

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  本次改版重點:
  1、平均地權條例(107.12.05)
  2、土地登記規則(107.11.16)
  3、非都市土地使用管制規則(107.08.14)
  4、稅捐稽徵法(107.11.21、107.12.05)

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■ 目錄

【基本法規】
一、民法(104.06.10修正)
二、土地法(100.06.15修正)
三、土地法施行法(100.06.15修正)
四、平均地權條例(107.12.05修正)      
五、平均地權條例施行細則(104.06.22修正)
六、土地徵收條例(101.01.04修正)      
七、土地徵收條例施行細則(101.06.27修正)     
  
【登記及測量類法規】
一、地籍測量實施規則(106.01.09修正)       
二、土地登記規則(107.11.16修正)      
三、地政士法(107.01.31修正)      
四、地政士法施行細則(91.08.01修正)
五、時效取得地上權登記審查要點(102.09.06修正)
六、土地法第三十四條之一執行要點(106.12.01修正)
七、大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法(106.06.09修正)

【估價類法規】
一、地價調查估計規則(102.12.31修正)       
二、土地建築改良物估價規則(99.06.24修正)
三、不動產估價技術規則(102.12.20修正)

【地用類法規】
一、區域計畫法(89.01.26修正)
二、都市計畫容積移轉實施辦法(103.08.04修正)
三、都市計畫法(104.12.30修正)
四、非都市土地使用管制規則(107.08.14修正)
五、農業發展條例(105.11.30修正)      
六、都市更新條例(99.05.12修正)
七、信託法(98.12.30.修正)

【地稅類法規】
一、稅捐稽徵法(107.12.05修正)
二、稅捐稽徵法施行細則(102.01.07修正)
三、土地稅法(104.07.01修正)      
四、土地稅法施行細則(103.01.13修正)
五、土地稅減免規則(99.05.07修正)
六、增繳地價稅抵繳土地增值稅辦法(80.08.16修正)
七、遺產及贈與稅法(106.06.14修正)
八、遺產及贈與稅法施行細則(106.06.13修正)
九、房屋稅條例(103.06.04修正)
十、契稅條例(99.05.05修正)
十一、工程受益費徵收條例(89.11.08修正)
十二、所得稅法(節錄房地合一相關條文修正)(107.02.07修正)
十三、106年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定(107.02.05訂定)

【不動產類法規】
一、不動產經紀業管理條例(100.12.30修正)
二、不動產經紀業管理條例施行細則(91.03.22修正)
三、公寓大廈管理條例(105.11.16修正)
四、消費者保護法(104.06.17修正)      
五、公平交易法(106.06.14修正)
六、不動產說明書應記載及不得記載事項(104.1125修正)
七、不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項(92.06.26修正)
八、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(103.04.28修正)
九、預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項(101.01.03修正)
十、不動產仲介經紀業倫理規範(102.11.01修正)
十一、公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明(104.12.29修正)
十二、公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則(104.04.13修正)
十三、不動產經紀業廣告處理原則(102.06.13修正)

382.5(需代訂)
86238
地上權、不動產役權、抵押權之物權法律解析暨登記實務   ■ 內容簡介

  物權與人民生活休戚相關,物權法之研習,自須將法律理論與實務之人間世事相結合並廣泛運用,理論以實務當驗證,實務以理論作基礎,理論與實務如鳥之兩翼、車之四輪相互為用不可偏廢;是以通曉物權法律之規定與其相關解釋判解,實為重要根基,然實務運作之方法亦不可偏廢。法條主義必須與事實結合,讓讀者利用學到的理論知識,從多元角度之實務方向思考及解決各種社會現象及法律問題。

■ 目錄

第一章 地上權法律關係與登記暨其權利價值評估實務
壹、地上權之意義與分析
貳、地上權之發生原因
參、地上權之權利
肆、地上權之義務
伍、土地所有權人之權利
陸、地上權消滅
柒、地上權與土地所有權之差別
捌、地上權與土地租賃權之異同
玖、地上權之存續期間
拾、地上權之分類
拾壹、地上權設定內政部相關法令解讀
拾貳、地上權設定法務部相關法令解讀
拾參、地上權設定登記應備文件、登記申請書、契約書及契約書填寫說明等範例
拾肆、地上權住宅
拾伍、地上權權利價值之認定標準
拾陸、評估地上權權利價值之要領
拾柒、地上權權利價值相關法令援引
拾捌、銀行辦理以地上權為標的之抵押權授信問題可行性分析

第二章 法定地上權之理論與實務
壹、法定地上權之意義
貳、法定地上權立法理由
參、法定地上權之要件
肆、法定地上權最高法院判例
伍、法院裁判案例
陸、法定地上權之行政釋示
柒、法定地上權問題研究
捌、司法院對法定地上權實務問題函釋

第三章 區分地上權之理論與實務
壹、前言
貳、區分地上權之意義
參、學者對區分地上權不同名稱之表述
肆、區分地上權外國立法例及國內現行法規
伍、區分地上權登記實務
陸、我國區分地上權相關法律條文及相關函釋

第四章 時效取得土地權利與登記實務
壹、時效取得所有權、地上權之意義、要件與登記實務
貳、時效取得司法相關判解
參、時效取得地上權參考問題
肆、時效取得地上權相關爭訟案例參考

第五章 不動產役權之法律關係與登記實務
壹、不動產役權之意義與分析
貳、不動產役權之特性
參、不動產役權之種類
肆、不動產役權取得原因
伍、不動產役權人、供役不動產所有權人之權利與義務
陸、不動產役權之消滅
柒、不動產役權取得時效
捌、既成巷道問題之探討
玖、不動產役權登記法令實用

第六章 抵押權之法律關係暨登記實務
壹、抵押權之理論與實務
貳、抵押權移轉登記
參、抵押權內容變更登記
肆、塗銷登記
伍、抵押權問題研討
陸、抵押權登記之盲點與因應之道

第七章 民法新修正不動產抵押權解析
壹、修正始末及抵押權種類
貳、普通抵押權
參、最高限額抵押權
肆、最高限額抵押權準用普通抵押權及二者之比較
伍、質權合法轉換為抵押權
陸、民法物權編參考案例
柒、修正後抵押權登記書表運用範例

第八章 承攬人抵押權與登記實務
壹、前言
貳、民法第513條條文之修正說明與分析
參、承攬人抵押權之意義與成立要件
肆、承攬人抵押權登記實務
伍、結論

附錄
壹、民法物權編擔保物權條文對照表及總說明
貳、第三編物權編
參、民法物權編地上權章條文修正對照表(99年)
肆、民法物權編不動產役權章條文修正對照表(99年)
伍、民法物權編施行法
陸、民法物權編施行法修正條文對照表(配合擔保物權部分)
柒、民法物權編地上權章施行法修正對照表(99年)
捌、最高法院判例
玖、土地登記規則第五章、第六章、第七章
拾、時效取得地上權登記審查要點
拾壹、大眾捷運系統工程使用土地上空或地下處理及審核辦法
拾貳、獎勵民間參與交通建設使用土地上空或地下處理及審核辦法
拾參、促進民間參與交通建設與觀光遊憩重大設施使用土地上空或地下處理及審核辦法
拾肆、中央機關辦理區段徵收土地標售標租及設定地上權辦法
拾伍、大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法
拾陸、台北市政府區段徵收土地標售標租及設定地上權辦法
拾柒、台北縣辦理區段徵收取得可供建築土地出售出租及設定地上權辦法
拾捌、水利事業穿越私有土地之上空或地下地上權徵收補償辦法
拾玖、交通事業穿越私有土地之上空或地下地上權徵收補償辦法

510(需代訂)
86226
土地資源環境經濟學  

■ 本書特色
 

※本書內容包含土地資源環境經濟學多方面的基本概念。
※因應現代思潮趨勢,資源經濟學、環境經濟學、生態經濟學、能源經濟學,與土地經濟學的研究相結合。
※現代人須要瞭解如何善用土地與自然資源,並保育自然與人造環境,以達到人類未來可持續發展的境界。
※本書符合現代土地資源學術的需要。可以作為大學及研究所程度的教科書,或作為準備各類考試的參考用書。


■ 內容簡介
 

本書內容分三篇十七章:

  第一篇為:人、土地資源與環境的關係。各章內容為:人與土地資源及環境,人口問題與土地資源及環境。

  第二篇為:土地資源與環境的經濟分析。各章內容為:經濟體系與資源配置,市場失靈與政府干預,地租理論,土地使用的區位理論,城市體系與城市土地使   用,土地資源的開發與不動產市場,資源稀少與資源保育,資源保育與可持續發展,水資源與土地使用,能源與土地使用。

  第三篇為土地資源的制度與規劃。各章內容為:土地使用的制度因素,土地資源財產權,不動產市場與估價,土地財產稅,土地使用規劃與我們的未來。


■ 目錄

第一篇 人、土地資源與環境的關係

第一章 人與土地資源及環境


土地資源環境經濟學的意義與內容
幾個基本的土地資源經濟概念
 土地與土地資源的經濟意義
 土地資源的分類
 土地使用的容受力與效率
 土地的最高與最佳使用
 影響土地使用的幾項因素
 土地的供給與需求
 面對不確定的未來

第二章 人口與土地資源及環境

 土地資源的承載力
人口成長理論
 馬爾薩斯的人口理論
 人口的文化與社會觀
 新馬爾薩斯主義
人口成長的趨勢
 人口與糧食
 糧食與農業
人口、經濟發展與環境
 人口與經濟發展
 人口與環境
人口性質的變化
未來的挑戰
 調整人地關係
 穩定人口的成長
 降低過分富足的生活
 技術的進步與發展
 認識自然的極限
 其他的政策措施

第二篇 土地資源與環境的經濟分析

第三章 經濟體系與資源配置


 我們的市場經濟體系
市場經濟的效率
 效率的靜態分析
 消費者的效率
 生產者的效率
 如何達到經濟效率?
比例原則
 報酬遞減法則
 報酬遞減的經濟法則
 空間與環境資源使用的報酬遞減
 比例原則的應用
 土地因素的固定、變動與經濟規模
 資源的替代
土地使用的集約度
 土地使用的集約邊際與粗效邊際
 影響土地使用集約度的因素

第四章 市場失靈與政府干預

市場失靈
 不完全競爭
 資源的性質
 外部效果
 資訊不足
 囚犯的困境
 不可見的手與效率及公平
以政府或市場矯正市場失靈
 政府如何干預市場?
 政府干預與政府失靈

第五章 土地資源的經濟報酬:地租

租的意義
地租理論的起源與發展
 前古典時期的地租理論
 古典時期的地租理論
 新古典時期的地租理論
地租的經濟分析
 地租是生產的報酬
 供需分析
 地租的邊際分析
 土地使用容受力與地租的產生
 獨佔地租與尋租
對地租的其他看法
 地租是投資的報酬
 地租是不勞而獲的增值
地租的實用意義
 影響契約租的訂定
 地租與土地價值的關係
 地租與土地資源開發
 地租對土地使用配置的影響
 轉換邊際與土地使用
 地租與土地使用的集約度

第六章 土地使用的區位理論

經濟活動的區位
 單一生產者的區位
 成本與生產規模
 收益與區位
 最適區位的決定
土地使用的配置與市場
 屠能的競租區位模式
 工業區位理論
 土地因素的重要性
 個人與非經濟因素
 工業區位的改變
產業區位與經濟發展
 經濟專業與比較優勢
 形成比較優勢的因素
 比較優勢 v.s.全球化、國際化
知識經濟與區位理論
 什麼是知識經濟?
 對新古典經濟學的意義
 對土地經濟學的意義

第七章 城市體系城市土地使用

城市體系的形成
 中心地理論
 衛星市鎮與其他市場的衝擊
城市的土地使用型態
 同心圓理論
 區段或扇形理論
 多核心理論
 現代城市的土地使用:城中村
 城市土地使用的變化
 商業區位
 住宅區位
 工業區位
 市場的形成
都市經濟發展
 經濟基礎理論
 所得乘數理論
 凱因斯乘數與基礎:非基礎乘數的比較
 投入-產出理論

第八章 土地資源的開發與不動產市場

土地資源的開發
土地資源(不動產)的開發程序
 開發地點的選擇
 土地開發的可行性分析
 不動產市場分析
 不動產投資分析
 不動產市場
 土地資源開發的集約度
土地資源的再開發
土地資源開發的成本
 現金支出
 社會成本
 時間成本
 拆建成本
公部門的土地資源開發
 益本分析
 利益與成本的計算
 計畫或方案的規劃
 對益本分析的其他看法
土地開發的私人與社會考量
 土地資源開發的環境影響
 土地資源開發的經濟影響

第九章 資源稀少與資源保育

資源的稀少性
 資源稀少的經濟意義
 資源稀少的社會經濟影響
為什麼產生資源保育運動?
 科技的進步
 人口的增加
 社會制度的改變
 對資源保育的其他看法
資源保育的經濟分析
 資源保育的經濟意義
自然資源的分類與資源保育
 資源保育的臨界區間
 以臨界區間做資源分類的意義
資源保育的私經濟因素
 資源保育決策與生產計畫
 資源保育的最佳狀態
資源保育政策
 資源保育政策的目標與標準

第十章 資源保育與可持續發展

資源保育
 資源保育的基本概念
 自然資源與生活品質
 自然資源帶來的社會問題
 自然資源與生活品質的社會評估
可持續發展
 什麼是可持續發展?
 發展的意義是什麼?
經濟發展與環境
 環境空間與可持續發展
 可持續發展與公平
 環境稅與可持續發展
 什麼是最適當的能源價格?
 我們需要經濟成長嗎?
 政策的意涵

第十一章 水資源與土地使用

水文循環
水資源的需求與供給
 如何增加水的供給?
水資源的經濟分析
稀少性水資源的有效配置
 地面水的配置效率
 地下水的配置效率
水資源管理
水與土地資源開發
 集水區的開發與管理
 流域政策與價格系統
 防洪的經濟分析
 灌溉的經濟分析
 水是稀少性資源
水污染
 水污染的經濟分析

第十二章 能源與土地使用

能源與土地使用的問題
 能源與都會區的發展
 土地使用與能源的消費及供給
 能源與土地使用的方向與策略
 提高能源使用效率以節約能源
 我們需要怎樣的現代能源政策?
 營造一個可更新的社會

第三篇 土地資源制度與規劃

第十三章 土地使用的制度因素


制度的意義與起源
 制度的意義
 制度的起源
制度經濟學
 自由放任與古典社會主義
 威斯康辛學派
 福利經濟學
新制度經濟學
 交易成本與資源配置
 寇斯定理
經濟制度的目的與方法
影響土地使用的社會經濟制度
 土地制度
 財產權
 家庭
 教育
 政府與政治制度
 法律與法律制度
 風俗習慣
 宗教
 個人與家庭因素

第十四章 土地資源財產權

財產權的定義與性質
 財產權的定義
 財產權的性質
財產權與土地資源使用
 財產權的功能
財產權與財產交易
財產權與經濟效率
 財產權與外部性
 財產權與環境
 環境財產權的歸屬
財產權與土地徵收
 土地徵收的經濟意義
 合理的補償
 土地徵收與資源配置的效率
 土地徵收與經濟發展

第十五章 土地資源、不動產與環境估價

價值理論
 現代的價值理論
 土地資源價值的性質
 市場價格的決定
 估價原則
基本的不動產估價方法
 市場比較法
 收益還原法
 替代成本法
 估價方法的選擇
自然資源與環境資源的估價
 自然資源價值的種類
 自然與環境資源的功能與估價
 機會成本模式
 旅遊成本模式
 特徵估價模式
 條件估價模式

第十六章 土地財產稅

租稅原理
土地財產稅的性質
 土地稅
財產稅的經濟意義
 經濟誘因
土地稅的轉嫁與歸宿
財產稅有什麼效果?
財產稅與地方財政
 地方稅的課稅原則
 地方財產稅
 地方財產稅的內容
 泰柏特模式
土地財產稅對土地使用的影響
 促進土地更集約地使用
 鼓勵土地資源保育與環境保護
 改善土地制度
 影響不動產投資
 增進不動產價值
 土地財產稅與都市蔓延
 土地財產稅與都市更新
 財產稅在都市更新上的應用
 什麼是一個公平的財產稅制度?

第十七章 土地使用規劃與我們的未來

土地資源使用規劃的意義
土地使用規劃面對的挑戰
 生態環境的規劃
 氣候變遷與土地使用規劃
 土地使用與天然災害
 土地使用與人類環境健康
 土地使用影響水文系統
 土地使用對農業與其他生產用土地的影響
 土地使用與生態資源
 土地使用對能源與原物料的影響
 土地使用與環境的公平正義
 社會經濟空間的規劃
 改善制度與公眾參與
 策略性基磐設施的空間規劃
從經濟學看土地使用的規劃與管制
市場機制的效率與公平
規劃管制對土地使用的影響
 以生態為基礎的土地使用規劃
土地使用規劃的公權力
 課稅權
 支出權
 公有權
 徵收權
 警察權
未來土地使用的政策方向
 土地政策的目標
 改善土地使用的政策方向
 政府之間及公私之間的合作

參考文獻

索引

527(需代訂)
86207
不動產估價法規與實務  

■ 內容簡介

  本書為國內第一本較為完整之不動產估價法規,屬法規書籍但亦兼及理論與實務。全書共分兩編,第一編為「不動產估價法規」,第二編為「不動產估價實務」,並附錄歷屆不動產估價師高考之「不動產估價理論」及「不動產估價實務」等二科試題、不動產經紀人普考之「不動產估價概要」。

  本書深入淺出,不僅可為初學者、考生、專業人士之最佳參考工具書;就一般民眾而言,更易讀、易懂,實可作為一本「業餘讀品」。 

■ 目錄

第一編 不動產估價法規

第一章 基礎理論

第一節 平均地權理論與實務
第二節 估價之不動產
第三節 估價之不動產權利
第四節 不動產及其市場之基本特性
第五節 不動產價值、價格及估價
第六節 影響價格之因素及估價原則
第七節 價格種類及估價方法
第八節 估價計算之六大基本數學公式
第九節 深度指數之路線價

第二章 不動產估價相關法規

第一節 土地法之規定地價及改良物價
第二節 平均地權條例之規定地價
第三節 土地徵收條例規定之補償估價
第四節 房屋稅條例規定之價格
第五節 契稅條例規定之契價

第三章 不動產估價師法及考試規則

第一節 不動產估價師法
第二節 不動產估價師考試規則

第四章 地價調查估計及建物估價

第一節 地價調查估計規則
第二節 土地建築改良物估價規則

第五章 不動產估價技術規則

第一節 總則
第二節 估價作業程序 
第三節 估價方法
第四節 宗地估價 
第五節 房地估價
第六節 土地改良物估價
第七節 權利估價
第八節 租金估價

第二編 不動產估價實務

第一章 一般民眾之簡易估價

第一節 簡易之比較法估價
第二節 簡易之收益法估價

第二章 各種範本

第一節 不動產估價委託契約書範本
第二節 委託不動產估價酬金收據範本
第三節 估價不動產現況資料調查表範本
第四節 一般摘要式報告書範本

第三章 實務案例

第一節 工廠房地之比較法與收益法估價案例
第二節 辦公大樓房屋之比較法與收益法估價案例
第三節 住家大樓房地之比較法與收益法估價案例
第四節 山坡地之比較法與收益法估價案例

附錄一 不動產估價技術規則
附錄二 中華民國估價師公會全國聯合會第二號公報「敘述式不動產估價報告書範本」
附錄三 中華民國估價師公會全國聯合會第五號公報「收益法之直接資本化法」
附錄四 中華民國估價師公會全國聯合會第四號公報「營造或施工費標準表」
附錄五 中華民國估價師公會全國聯合會第六號公報「臺北市都市更新報告書範本」
附錄六 不動產估價師歷屆試題
附錄七 不動產經紀人歷屆試題

578(需代訂)
85905A
輕鬆搞定公寓大廈 2  

■ 內文簡介

  本書內容,除一般常發生之公寓大廈大小事外,有別於他書,特別與公寓大廈管理條例看似無關,但實與管理委員會、社區息息相關的問題納入,並增列裁判簡評、裁判選輯(裁判要旨),以符實際所需,住戶與管理委員會將可藉由本書,解決自身及社區的大小事。

■ 目錄

第1篇 案例實務解析

第1章 住戶之權利義務

一、管理費可否打折?
二、未繳管理費的住戶,可以要求他走側門嗎?
三、住戶積欠管理費,管委會付給律師的服務費可否要求該住戶支付?
四、大樓電梯有討厭的菸味,怎麼辦?
五、未漏氣住戶不同意瓦斯管線經過外牆面,怎麼辦?
六、一樓說裝遮雨棚,就可以裝嗎?
七、社區內,有人做起民宿或日租套房,怎麼辦?
八、一樓店家可否佔用騎樓,禁止二樓以上住戶停放?
九、個別住戶使用之信箱得否增設?其費用由誰負擔?
十、大樓地下室污水馬達低頻共振,有解嗎?
十一、承租人積欠管理費,可限制其搬遷嗎?
十二、在電梯間(自家門口)置放物品,是否有法可管?臨時動議,法源為何?
十三、夏日蚊蟲孳生,住戶是否可以在樓梯間點蚊香驅蟲?又管委會委員會議決議每次委員會出席委員發放500元出席費,是否合法?
十四、保全就住戶長相身材說長道短,怎麼辦?
十五、尚未成立管理委員會,頂樓住戶已經將冷氣室外機安裝於該住戶自己的頂樓上方,且經過建商的同意,是否違法?樓頂漏水情況嚴重,其他共有人推說沒錢,怎麼辦?
十六、冷氣機一直對我排熱,怎麼辦?
十七、沒電可用,跟台電申請電錶繳費後,台電拉電線要經大樓公共管道間,但管委會強力阻擋,怎麼辦?
十八、廊道得約定為專用?約定專用但仍須供人行走,是否為物之瑕疵?
十九、鞋子放自家門外要如何處置?
二十、在社區中庭擺放竹竿、衣服等雜物,管委會得將其視為無人物品,清除「丟掉」嗎?
二十一、沒公德心的住戶,在公共使用走道堆置雜物,怎麼辦?
二十二、鑑定漏水所生之費用,得否由有歸責者支付?
二十三、房子全新,樓下天花板漏水,我們須負責嗎?
二十四、抽水馬達壞了,一樓住戶拒絕進入或使用,管委會怎麼辦?
二十五、廠辦戶之員工,可否使用共用部分?
二十六、住大樓,燒香,有犯法嗎?
二十七、公寓大廈管理費兩戶可併一戶繳嗎?
二十八、公寓大廈新區分所有權人經法拍取得所有權後,是否應繳納前手所積欠之管理費?
二十九、陽台外牆外之空間,是誰的主權?
三十、他人因勞資糾紛以轎車佔用公司私有車位,怎麼辦?

第2章 規約及區分所有權人會議

一、當初入住時,規約並未規定禁養寵物,修正後規約,禁養寵物,怎麼辦?
二、規約內有「禁止成立宗教團體的集會場所」之規定,可以嗎?
三、修正規約,得否適用公民投票法?附隨義務得否依誠信原則解釋而來?
四、區分所有權人會議決議,純粹是以問卷調查,但未經召集、公告或通知之程序,合法嗎?
五、修正後規約,是否應依公寓大廈管理組織申請報備處理原則申請變更報備?
六、規約規定及區分所有權人會議之決議,得溯及既往嗎?管委會主委對外簽約期限,可以超過任期嗎?
七、區分所有權人會議之召集程序或決議方法,違反公寓大廈管理條例第31條、第32條,怎麼辦?
八、區分所有權人會議之決議,得否牴觸法院判決?

第3章 管理組織

一、社區使用的公共基金之時機和注意事項?
二、公共基金要存多少,才可停收?
三、公寓大廈管理條例公布施行前,起造人已取得建造執照者,起造人是否有其他負擔之承諾,管理委員會自得否請求其提列公共基金?
四、歷屆辦活動已成慣例,得否援引此慣例,以管理費支應?
五、頂樓若被佔用加蓋違章建物,管委會可否收取管理費?
六、委員會的委員要如何職辭?
七、社區財委突然罷工,怎麼辦?
八、一戶得否兩人同時擔任委員且接受支薪?
九、甲在同社區ABC棟內均有區分所有權,得否同時參選同一管理委員會但配額分屬社區ABC棟之管理委員?
十、管理委員會得逕自委任或僱傭公寓大廈管理維護公司嗎?
十一、管理委員會僅以口頭約定,自行委任或僱傭警衛,發生糾紛,怎麼辦?
十二、自聘之清潔人員不適任,如何提前解約?
十三、公告欄上張貼的公告,住戶都可以任意取下與撕毀嗎?
十四、管委會可以公布未繳交管理費之住戶棟別及姓名嗎?管委會的權力是否凌駕於住戶大會之上?
十五、公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備,應何時移交?
十六、區分所有權人負賠償責任,得否以管委會為被告起訴請求之?
十七、管委會擬與還在試用期的保全公司解約,是否要等到試用期滿還是在試用期間內解約就可以?解約之後有委員希望由某家當初未入圍的廠商接任,是否可行?
十八、管理委員會得否就共用部分,訴請返還不當得利或請求損害金?
十九、財務月報表不公告,可以不繳管理費嗎?
二十、共用部分之修繕義務,管理委員會得否約定排除?
二十一、3000-5000元的修繕,不須經區分所有權人會議決議嗎?
二十二、社區游泳池未依規定設置救生員,會受到何種處罰?
二十三、管委會須繳交房屋稅嗎?
二十四、住戶私接公用電,財委怎麼辦?
二十五、地下室停車位總是由固定之特定人承租,我老是租不到怎麼辦?租賃物應納之一切稅捐,應由誰負擔?
二十六、管理委員會可以不幫員工保勞健保嗎?
二十七、四個建案基地(四張使用執照)因為具有整體不可分割性,適用公寓大廈管理條例第53條,還是第26條?

第4章 其他

一、淺談優良公寓大廈之評鑑
二、再談優良公寓大廈之評鑑
三、公寓大廈管理條例有問題該向誰請教?
四、清除土地廢土協調或房屋氣爆而受損之回復原狀,是否為保存行為?
五、老李在社區荒廢的公地上種菜,會被判刑或求償嗎?
六、違章建築,得否查封、拍賣?
七、判決勝訴在案,但對方仍不拆屋還地,怎麼辦?
八、仲介公司將我的房子誤登在「求售」目錄,影響正常生活,怎麼辦?
九、土地與房屋係不同人所有,土地所有權人有權收取房租嗎?
十、買賣契約因故解除,居間人得否請求報酬?
十一、繳完尾款,但建商倒閉了,如何塗銷抵押權?
十二、豪宅新屋,只給毛胚屋,是對的嗎?
十三、磁磚嚴重空心,審判長會依據什麼,判決賠償金額?
十四、建商未依約加裝止水閥和減壓閥,怎麼辦?
十五、樓上房主不願理賠,因他施工不慎漏水造成我樓下的損壞,怎麼辦?
十六、房子被假扣押還能住多久?
十七、同棟大樓的住戶屢次用不雅的言語來污辱我,甚至威脅要殺害我們全家,請問我該怎麼辦?
十八、樓上時常深夜11點過後發出惱人的噪音,如何蒐證,採取何種的法律行動,來換取居家的安寧?
十九、釋字第400號解釋,得否為請求損失補償之基礎?向非賠償義務機關請求國賠,有理嗎?

第2篇 裁判簡評

一、其他管理委員全部辭職之後,僅剩一位合法之現任管理委員,其應為有召集權人嗎一簡評最高法院97年度台上字第2434號民事判決
二、管理費依使用類別收取,合理嗎一簡評最高法院97年度台上字第2347號民事判決
三、公寓大廈管理委員會之成立與備查之法律性質-簡評最高行政法院97年度裁字第3968號裁定

第3篇 裁判選輯(裁判要旨)

一、藉由多數決方式,形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定,應有充分理由
二、公寓大廈管理委員會之成立,係依公寓大廈管理條例之規定,於成立時即有當事人能力,住戶之權利及義務為私權關係,依該條例或其他法律或住戶公約而定,不待相對人之備查即已發生
三、社區區分所有權人應依使用執照原核准竣工圖說合法使用,若欲變更建築構造物,應依法取得社區區分析有權人會議決議之同意並申請合法變更程序
四、公寓大廈管理委員會,無權就區分所有權人私法上糾紛與建商和解
五、提起撤銷訴訟,須以經過訴願程序為其前提,必經提起訴願而不服訴願決定,或逾訴願決定期間(三個月或加上延長二個月)不為訴願決定,始得提起撤銷訴訟
六、行政機關之送達證書或郵局之郵件收受簽收文書,僅蓋有大廈管理委員會圖戳代收,並未一併由該管理員以受僱人之身分簽名或蓋其私章,則該應送達文書是否由應受送達人之公寓大廈管理委員會僱用之「管理員」所收受,尚有不明,自不能僅以送達證書或郵件收受簽收文書蓋有大廈管理委員會圖戳,即認已生送達效果
七、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用,應由公共基金支付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔,不因管理委員會成立與否而有差異
八、住戶公約列為買賣契約之附件,已視為契約之一部分,該住戶公約與買賣契約有同等效力。所謂「報備」,即是「函報備查」,與「審核」或「審核」有間
九、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用,應由公共基金支付或由區分析有權人按其應有部分比例分擔,不因管理委員會成立與否而有差異
十、公寓大廈管理條例第五十三條所定各自獨立之建築物、公寓大廈,必以有共同設施為前提
十一、法定抵押權雖成立在公寓大廈管理條例實施前,然其開始強制執行程序既在該條例實施之後,即有該條例適用
十二、共同使用部分之停車位,與建物專有部分,具有密不可分之主從關係,建物專有部分所有人,不得將共同使用部分之停車位使用權單獨出售他人
十三、提起確認系爭會議決議無效之訴因不合法被駁回確定,再提起確認該決議無效之訴,自屬無法除去其主觀認知之法律上不安狀態,應認無即受確認判決之法律上利益
十四、受讓人對於分管契約之存在,通常即有可得而知之情形,而應受分管契約之拘束
十五、未定有分管期限者,因終止分管契約係關係共有物管理方法之變更,自須經共有人全體同意,始得為之
十六、集合住宅經建商與各承購戶訂明法定空地由住戶使用管理者,得認有默示分管契約之存在
十七、非民法或公寓大廈管理條例所指之共用部分,其所生用電及管理維護之費用不得以管理費支付
十八、將裁定交付與公寓大廈管理員代收,並蓋有該大廈管理委員會警衛室收發章及日期,依民事訴訟法第一百三十七條第一項規定,並無不合
十九、停車位被無權占用,反還不當利益數額之計算
二十、專有部分不得與其基地所有權應有部分分離而為移轉
二十一、公寓大廈區分所有權人會議乃類於社團法人之總會,為意思機關,其決議有瑕疪時,自應適用民法第五十六條有關規定
二十二、公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈,其區分所有權人就公寓大廈共有部分約定專用,固不受公寓大廈管理條例第七條各款之拘束,然仍須區分所有權人間已有分管約定始能適用
二十三、管委會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害,而應由區分所有權人負賠償責任時,其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體,亦應認被害人得基於程序選擇權,並依上開同條列第三十八條第一項規定及訴訟擔當法理,選擇非以區分所有權人而以管委會為被告起訴請求
二十四、若認上訴人不得設置於再興社區,則其收容安置之愛滋病患將流離失所,間接造成其等安養、居住權益之侵害,難謂非對該等病患之歧視。是以被上訴人依再興社區規約第十七條第二項第四款之約定,訴請上訴人遷離系爭房屋,即非有據
二十五、上訴人違反系爭管理辦法之規定,妨害系爭大廈之正常使用及區分所有權人之共同利益,將機車停放於其所有之系爭停車位,經被上訴人通知改停地下一樓之機車停放專區而拒不遵循,被上訴人乃限制上訴人不得將機車停放於系爭停車位上,既未排除上訴人得繼續將系爭停車位作為停放汽車之使用,即難謂為不法侵害上訴人之權利
二十六、依公寓大廈管理條例第三條第九款規定,公寓大廈之管委會權責,乃在執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作
二十七、公寓大廈管理條例第六條第一項第二款、第三項之立法理由,在於明確規範區分所有權人間之相鄰關係,以杜紛爭,故倘非進入相鄰區分所有權人之專有部分、約定專用部分,即無以完成其維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,該相鄰區分所有權人自有容忍之義務
二十八、系爭停車位旁之系爭電器設備既屬石清之水社區區分所有權人共有之設施,其設置情形亦顯然為上訴人買受系爭停車位時所得知悉,則上訴人仍同意依系爭停車位之現狀購買及交付,其得分管使用之系爭停車位,自應包括設有系爭電器設備之狀態。上訴人雖主張買賣契約係以竣工圖或使用執照圖說所載位置為分管之內容等語,其主張並無理由
二十九、公寓大廈管理委員會固有民事訴訟當事人能力,惟須以主任委員為法定代理人,始為適法:如無法定代理人為起訴,利害關係人得依上開規定聲請選任特別代理人
三十、管理條例第九條第四項固賦予管理委員會於住戶違反同條第二項之情形下,得不經區分所有權人會議決議,逕行訴請法院為必要處置之權利,然此權利之行使,須係依該條例合法成立之管理委員會始得為之
三十一、依公寓大廈管理條例第九條第二項前段及第四項規定,住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之;住戶違反第二項規定,管理委員會應予制止,並得按其性質訴請法院為必要之處置。上訴人違反上述條例第九條第二項規定,有如前述,被上訴人自得依同法條第四項規定起訴,無庸再經由區分所有權人會議之決議為之
三十二、受僱人因執行職務,不法侵害他人之權利者,由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任,民法第一百八十八條第一項前段定有明文,而所謂受僱人因執行職務不法侵害他人之權利,不僅指受僱人因執行其所受命令,或委託之職務自體,或執行該職務所必要之行為,而不法侵害他人之權利者而言,即受僱人之行為,在客觀上足認為與其執行職務有關,而不法侵害他人之權利者,就令其為自己利益所為亦應包括在內

附錄

壹、公寓大廈管理條例
貳、公寓大廈管理條例施行細則
參、公寓大廈管理服務人管理辦法
肆、公寓大廈公共意外責任保險投保及火災保險費差額補償辦法
伍、公寓大廈管理組織申請報備處理原則
陸、公寓大廈規約範本

238(需代訂)
85905
輕鬆搞定公寓大廈(2014年)  

■ 內容簡介
        頂樓違建戶應否繳納管理費?
  住戶拒繳或欠繳管理費,如何處理?
  住戶可以變更外牆的顏色嗎?
  有關公寓大廈的問題全部一本搞定!

  公寓大廈已成為現代社會,尤其是都會地區,住居生活形態的新主流。面對這種住宅建構的社會變遷,法律也應隨時而轉,原以民法「物權」編為主的法律架構,已不足以規範並解決公寓大廈層出不窮的複雜問題。

  本書係以實例解析的方式,透過簡淺的文字敘述,期能有助於民眾對於公寓大廈問題的了解。本書的許多實例,係筆者多年在警察廣播電台「律師說法」節目中聽眾朋友Call-in的問題,經過分析整理而成。



■ 目錄
Part 1 住戶之權利義務
1房屋出租應由房東或房客繳納管理費?
2空屋及餘屋要不要繳納管理費?
3地下室或一樓的住戶如何繳納管理費?
4頂樓違建戶應否繳納管理費?
5管理費的分擔應按「戶數」或「坪數」計算?
6住戶拒繳或欠繳管理費,如何處理?
7管理委員會得否與特定住戶協議免除其繳納管理費之義務?
8管理委員會得否議決管理費之收取標準?
9住戶不繳管理費,管理委員會可否斷水斷電?
10房屋前手所積欠的管理費,後手有無繳清(負擔)的義務?
11房東所積欠的管理費,房客有無繳清(負擔)的義務?
12承租人或使用人,可否擔任管理委員或主任委員?
13承租人或使用人,有無遵守規約的義務?
14公寓大廈的日常生活噪音,如何解決?
15公寓大廈住戶飼養寵物的處理
16住戶在樓梯間、走廊通道擺放鞋櫃、堆置雜物的處理
17住戶任意排放油煙熱氣的處罰
18住戶亂倒垃圾、任意堆置廢棄物的處罰
19住戶占用防火巷加蓋廚房的處罰
20住戶可以變更外牆面的顏色嗎?
21住戶在騎樓走道擺設攤位、裝設鐵捲門的處理
22樓地板或共同牆壁漏水,由誰負責修繕?
23經營危險行業住戶,應投保公共意外責任保險
24商家或住家在自家門前私設路障、占用道路停車位,如何處理?
25公寓大廈建築基地之法定空地得否約定為專用?
26住戶於外牆面設置鐵鋁窗或鐵窗,違反規約,管理委員會怎麼辦?
27海砂屋得否援引公寓大廈管理條例之相關規定,辦理重建?
28住戶於二間套房間牆壁,增設出入口可以嗎?
29住戶於外牆面設置窗型冷氣機,應否受規約之拘束?
30樓頂平臺設置廣告物,可以嗎?
31公寓大廈樓頂平臺得否設置無線電臺基地臺等類似強波發射設備?
32公寓真的不能養狗嗎?
33為什麼我家的夾層須拆除?
34應有部分之受讓人是否須繼受前手與其他共有人訂立之分管契約?
35屋頂加蓋違建,共有人之一為受讓人,得否請求除去妨害?
36區分所有權人未達三人,起造人是否須依公寓大廈管理條例設置公共基金?
37規約中明定「地下停車場禁止停放機車,違反者機車上鎖並罰款500元」,是否適法?

Part 2 管理組織
1改選管理委員得否以臨時動議提出?
2得否以管理委員會決議,拆除共用部分及其相關設施?
3區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時,得否以書面委託非住戶之他人代理出席?
4無召集權人所召集而召開之區分所有權人會議決議,有效嗎?
5依規約合法選出之管理委員拒絕接任或於任期內主動請辭,怎麼辦?
6承租人,得否為召集人或臨時召集人?
7公寓大廈專有部分之共有人,可否同時被選任為管理委員會之管理委員?起造人得否擔任主任委員?
8養子(女)如何出席區分所有權人會議行使表決權?
9管理委員出席率過低時,得否罷免之?
10主任委員因故不能行使職權時,應由誰代理?
11規約得否約定排除某區之管理委員不得出任主任委員?
12管理委員未改選,怎麼辦?
13未經報備的管理委員會,是否因而無效?
14公寓大廈管理組織完成報備後,規約有所修改是否須再辦理申請報備手續?
15前屆管理委員會財委拒絕移交公共基金予新管理委員會,新管理委員會怎麼辦?

Part 3 其他
1同屬一人所有之大樓,是否為公寓大廈,而有公寓大廈管理條例之適用?
2建築物外牆加裝伸縮式帆布棚架是否為建築法所稱之建築物?
3違章建築之拆除及補照
4公共設施點交時,得否於確認功能正常無誤後,再移交?
5公寓大廈起造人或建築業者取得土地後即辦理銷售,可以嗎?

附錄
壹、公寓大廈管理條例
貳、公寓大廈管理條例施行細則
參、公寓大廈管理服務人管理辦法
肆、公寓大廈公共意外責任保險投保及火災保險費差額補償辦法
伍、公寓大廈管理組織申請報備處理原則
陸、公寓大廈規約範本

357(需代訂)
85896
土地登記實務(第三版)  

■ 內容簡介

  土地登記,土地法第37條第1項規定,指土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。民法第758條規定不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。同法第759條規定因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決,於登記前已取得不動產物權者,非經登記,不得處分其物權。因此,土地登記對產權之確定性不可言喻,尤其近年來經濟快速成長,土地建物移轉及抵押設定頻繁,其權利變動之法律關係,亦因社會結構變遷而日益複雜,更加顯示土地登記之重要性。

■ 目錄

第一章 總則

第一節 土地登記之意義、目的、原則
第二節 各國土地登記制度
第三節 我國土地登記制度
第四節 土地登記之種類
第五節 土地登記之範圍(對象、要素)及其應登記之事項
第六節 土地登記之機關
第七節 土地登記之效力
第八節 維護土地登記效力之救濟措施

第二章 土地登記書表簿冊圖狀

第一節 登記機關應備置之書表簿冊圖狀
第二節 登記簿之補造、重造及防止偽造
第三節 書表簿冊之保存、抄錄及謄本公開發給

第三章 土地登記之程序

第一節 土地登記程序
第二節 土地登記申請之方式(方法)
第三節 申請土地登記所需文件
第四節 土地登記義務人親自到場、免親自到場及簽註規定
第五節 土地登記程序收件有關內容說明
第六節 規費之種類、核算標準、罰鍰及退還
第七節 審查要項、結果處理、補正、駁回要件
第八節 公告之意義、期間、地方、內容、異議、調處程序
第九節 登簿意義、次序、登記事項、登記完畢
第十節 繕發書狀有關規定
第十一節 異動整理、通知對象、統計、歸檔

第四章 總登記

第一節 土地總登記之意義、性質、程序
第二節 建物所有權第一次登記意義、要件、程序、文件

第五章 所有權變更登記

第一節 土地權利變更登記、所有權變更登記、所有權移轉登記之意義、原因
第二節 各種不同移轉登記之意義
第三節 所有權移轉登記之要件與限制
第四節 所有權移轉登記之程序
第五節 所有權變更登記有關法令規定

第六章 繼承登記

第一節 繼承登記之意義及登記原因
第二節 繼承登記之要件、時間、適用文件
第三節 代位繼承之意義及要件
第四節 遺產分割之意義及限制
第五節 繼承拋棄之意義、期間、方式、效力
第六節 繼承人之權利、義務與遺產之陳報
第七節 應繼分之意義、歸屬及應繼分比例
第八節 遺囑之意義、能力、方式、限制
第九節 特留分之意義及比例
第十節 繼承、胎兒繼承、遺產管理人、遺贈登記之申請

第七章 他項權利登記

第一節 他項權利登記之意義、性質、要件、文件
第二節 抵押權之意義、特性、取得原因、種類
第三節 抵押權登記種類、意義、文件、限制
第四節 地上權登記之意義、種類、時效取得、法令要件、程序
第五節 典權登記意義、種類、法令規定
第六節 不動產役權、農育權
第七節 耕作權登記及移轉登記

第八章 限制登記

第一節 限制登記之意義、種類、性質、效力
第二節 查封、假扣押、假處分及破產登記
第三節 土地登記規則關於限制登記之相關規定
第四節 預告登記之意義、要件、原因、效力、文件

第九章 塗銷登記與消滅登記

第一節 塗銷登記意義、種類、原因、文件
第二節 消滅登記意義及與塗銷登記之區別

第十章 其他登記

第一節 更名登記之意義、種類、文件
第二節 住址變更登記意義、文件
第三節 書狀換給或補給登記意義、文件
第四節 使用管理登記意義、文件、法令規定

第十一章 土地複丈

第一節 土地複丈之意義、原因、申請及程序
第二節 土地複丈之補正、駁回原因及有關規定

第十二章 標示變更登記之意義及種類

第一節 標示變更登記之意義及種類
第二節 土地分割登記之意義、限制、申請人、程序、文件
第三節 土地合併登記之意義、限制、手續、文件

第十三章 建物測量、複丈、分割、合併及建物第一次測量

第一節 建物測量之意義、申請人、程序
第二節 建物複丈之意義、要件、建物分割、合併登記
第三節 建物第一次測量之意義、程序、文件及有關規定

第十四章 地政士制度與管理

第一節 地政士之意義及設置目的
第二節 地政士法解析與管理

第十五章 信託登記

第一節 信託與信託登記之意義及要件
第二節 我國信託法重要立法原則暨要點
第三節 土地權利信託登記
第四節 土地信託登記之稅賦

附錄

壹、土地登記規則
貳、地籍測量實施規則(第三編、第四編、第五編)
參、土地登記高、普考、特考、升等考、專業代理人特考、檢覈考、地政士普考試題

382.5(需代訂)
75170
房屋買賣DIY  

■ 本書特色

  買房子時如何做好產權調查?
  賣房子時如何預估土地增值稅?
  買賣房子時要如何自己辦過戶?
  買房子時要如何自辦貸款?
  買賣房子該如何節稅?

■ 內容簡介
 
  買賣房子是一件令人既興奮又頭痛的大事,若不諳相關規定或程序,就可能遭到財物上的損失,讓人懊惱不已。本書為專業土地代書執筆,詳細敘述房屋買賣的過程以及應備文件,亦列出相關法令、表格等供參考,將房屋買賣過程中最常出現的問題分點說明,鉅細靡遺,為一本值得參考的專書。
 
■ 目錄

壹、買房子,您如何做好產權調查?
貳、房屋買賣契約的內容有哪些?您要注意什麼? 
參、賣房子,您如何預估土地增值稅? 
肆、買賣房子,您如何自己辦過戶? 
伍、二親等買賣房子,如何辦理過戶手續? 
陸、如何利用夫妻贈與節省土地增值稅? 
柒、買房子,您如何自辦貸款? 
捌、貸款還清,您怎麼辦理抵押權塗銷? 
玖、賣房子,但權狀破損或遺失怎麼辦? 
拾、買了房子,您怎麼辦理自用地價稅? 
拾壹、賣房子,您如何申報財產交易所得稅(舊制)? 
拾貳、換房子,您如何申報重購自用住宅扣抵稅額? 
拾參、房地合一課徵所得稅(新制) 
拾肆、買賣房子,您怎麼辦理土地增值稅之重購退稅? 
拾伍、買房子,您如何預防賣方一屋二賣? 
拾陸、不動產實價登錄 

附錄一 全國各稅捐稽徵處及分處住址、電話一覽表 
附錄二 臺灣省稅捐機關電話、傳真、網路一覽表 
附錄三 財政部臺北市國稅局暨所屬各稽徵所通訊錄 
附錄四 財政部高雄市國稅局暨所屬各稽徵所通訊錄 
附錄五  財政部臺灣省北區國稅局暨所屬各分局、稽徵所通訊錄 
附錄六  財政部臺灣省中區國稅局暨所屬各分局、稽徵所通訊錄 
附錄七  財政部臺灣省南區國稅局暨所屬各分局、稽徵所通訊錄 
附錄八 實施人民申請案件辦理郵寄到家服務要點 
附錄九  臺北市政府人民申請案件處理期限及應繳證件一覽表
附錄十 全國各地政機關通訊錄
附錄十一 臺北市歷年公告現值及公告地價日期表
附錄十二  土地或建築改良物權利書狀及申請應用地籍資料規費收費標準
附錄十三 土地複丈費及建築改良物測量費收費標準

442(需代訂)
86192A
土地徵收導論   ■ 內容簡介
         土地徵收乃指國家因公共利益之需,依法定程序,以強制手段取得人民土地財產權,並予以相當補償之一種行政行為,其對土地財產權人無異是遭受「特別犧牲」,是其屬「侵益」行政處分,但對於需用土地人卻是「授益」行政處分,是於處理上須謹慎為之。尤其於實務上,倘與德、日兩國相較,我國無論是徵收之數量或面積,著實超出甚多。近日不當區段徵收業已引起社會不安與重挫政府威信,其背後所隱含問題之重點應在於:究竟徵收核准機關如何為審查?固然土地徵收條例第13條第2項臚列7項審查事項(基準),可資依據。但於實務操作上,仍顯問題重重。茲以其中「公益性及必要性」此一基準為例,則各基準(指標)間之「權重」為何?如何審查?相關法令對該「公益性及必要性」之權衡機制均付之闕如。從而乃予人有「恣意」徵收之虞,則被徵收人抗爭情事之層出不窮,實不為奇。
按於土地徵收完成後,亦將導致所謂「衍生性」徵收,其包括一併徵收、附帶徵收、保留徵收、撤銷徵收、廢止徵收以及徵收失效(區段徵收除外)等類型,嚴格而言,此非屬「典型」徵收,但於學理上,該等衍生性徵收亦屬於土地徵收整體之一部,是主管機關仍應基於「財產權保障」之意旨,妥予處理。

鑑於上述問題,本書體例之安排為:首先於第一編分析土地徵收之意義、要件與種類,並以德、日兩國為參考對象以建構其基礎理論。於第二編分述土地徵收之實施與補償制度,並於其後分析幾則案例。於第三編則分析「衍生性」土地徵收,並一併分析其相關司法判解,以求理論與實務之結合。最後,於第四編乃先分析區段徵收之法律基礎與制度演變,繼之則分析其實施制度,並採「基礎法規」與「實務操作」兩分列之撰寫模式,於其後簡述其相關問題與提出本書見解,俾利讀者參考與思考。


■ 目錄

第一編 緒 論
第一章 土地徵收之意義、要件與種類 003
第一節 土地徵收之意義與要件 003
第二節 土地徵收之種類 008
第二章 土地徵收基礎理論─以德國法為側面 017
第一節 土地徵收、財產權保障及其社會拘束理論 017
第二節 土地徵收與土地使用限制理論 022
第三節 土地徵收與公共利益(福祉)理論 027

第二編 土地徵收
第一章 通 則 035
第一節 土地徵收之法律基礎、執行機關與實施情況 035
第二節 其他徵收類似概念之分析 047
第二章 土地徵收之實施制度 051
第一節 土地徵收核准之公益性及必要性評估 051
第二節 土地徵收實施作業簡要流程 059
第三節 土地徵收申請前置階段 062
第四節 土地徵收申請核准階段 081
第五節 土地徵收審查、公告與通知階段 092
第六節 土地徵收之實務操作流程─以新北市為例 115
第三章 土地徵收之補償制度 125
第一節 土地徵收當事人與補償理論 125
第二節 土地徵收補償之核心─地價補償 133
第三節 土地徵收其他補償項目、方式與期限 147
第四節 土地徵收補償費之核發 157
第四章 其他相關實務議題 163
第一節 協議價購踐行與土地徵收發動 163
第二節 土地徵收完畢與產權移轉登記 169
第三節 土地徵收與土地使用變更 174
第四節 其他議題─以土地徵收與區段徵收比較為例 178

第三編 衍生性土地徵收
第一章 一併徵收 183
第一節 一併徵收之意義、性質與種類 183
第二節 一併徵收之要件與審核程序 189
第三節 一併徵收與接連地損失補償制度比較分析 195
第四節 一併徵收請求權之行使與限制 197
第五節 一併徵收「土地相當使用」之意涵釋析 201
第二章 徵收收回 205
第一節 徵收收回權之意義、性質與法律適用 205
第二節 徵收收回權之要件與審核程序 210
第三節 徵收收回之實質要件評析 217
第三章 撤銷徵收 225
第一節 撤銷徵收之意義與原因 225
第二節 撤銷徵收之申請與處理程序 228
第三節 撤銷徵收之實例分析 237
第四章 廢止徵收 245
第一節 廢止徵收之意義與原因 245
第二節 廢止徵收之相關問題分析 247
第五章 徵收失效 253
第一節 徵收失效之意義、法律適用與處理程序 253
第二節 徵收失效相關問題分析 263

第四編 區段徵收
第一章 通 則 271
第一節 區段徵收之意義、效益、執行機關與實施情況 271
第二節 區段徵收之法律基礎 277
第三節 區段徵收制度之演變 279
第二章 區段徵收之實施制度 283
第一節 區段徵收實施要件─以「公益性及必要性評估」為例 283
第二節 區段徵收實施作業流程簡要 294
第三節 準備作業階段若干業務分析 296
第四節 核定抵價地比例 318
第五節 召開協議價購會議 322
第六節 召開區段徵收公聽會 330
第七節 區段徵收計畫書之報核、審議及核准 334
第八節 異議處理及通知 341
第九節 發給抵價地案件之申請、審查及核定 347
第十節 公有土地及未登記土地之處理 355
第十一節 辦理產權移轉或變更登記 360
第十二節 辦理抵價地分配 364
第十三節 地籍整理後之囑託登記 389
第十四節 辦理抵押權或典權回復登記 392
第十五節 區段徵收後土地之處分 398
第三章 其他相關實務議題 409
第一節 區段徵收實施地區指定與都市計畫拘束力─以「都市計畫農業區變更為建築用地一律採區段徵收之合法性分析」為例 409
第二節 區段徵收抵價地之性質與他項權利之處理模式分析 416
第三節 區段徵收抵價地發還比例與財務可行性分析 422

附錄 土地徵收條例司法判解(釋字、判例、決議) 431
本書索引 433

494(需代訂)
86232
不動產經紀人歷屆試題解析(第四版)  

■ 內容簡介

  唷?!居然這麼詳細?!
  強調逐項詳解、考情重點提示,本書編寫時的懷抱。
  務求讓讀者、考生們都能夠有系統地理解、再完整地熟練。

  逐題詮解
  •申論題:縱深剖析
  •選擇題:精準破解

  最專業、最貼心、最實在的不動產經紀人證照考試用書

■ 目錄

考試命題大綱
考情資訊與統計分析
考試準備建議 

Stage 1 民法概要 A-001
96年第一次 A-003
96年第二次 A-023
97年第一次 A-039
97年第二次 A-054
98年 A-071
99年 A-091
100年 A-114
101年 A-137
102年 A-160

Stage 2 土地法與土地相關稅法概要 B-001
96年第一次 B-003
96年第二次 B-019
97年第一次 B-032
97年第二次 B-047
98年 B-066
99年 B-084
100年 B-102
101年 B-124
102年 B-142

Stage 3 不動產經紀相關法規概要 C-001
96年第一次 C-003
96年第二次 C-019
97年第一次 C-036
97年第二次 C-051
98年 C-068
99年 C-083
100年 C-102
101年 C-123
102年 C-141

Stage 4 不動產估價概要 D-001
96年第一次 D-003
96年第二次 D-020
97年第一次 D-036
97年第二次 D-051
98年 D-072
99年 D-088
100年 D-105
101年 D-121
102年 D-138

Stage 5 國文 E-001
96年第一次 E-003
96年第二次 E-006
97年第一次 E-010
97年第二次 E-014
98年 E-018
99年 E-022
100年 E-027
101年 E-032
102年 E-039

629(需代訂)
10369A
完銷力:預售屋代銷完全操盤(二版)  
■ 適用讀者

志在房地產業必讀教本
代銷經理人╱代銷新鮮人╱不動產經紀人
土地開發人員╱建設公司產品規劃人員
廣告從業人員╱行銷企劃人員


■ 序言

代銷產業的轉向與回歸

  自 2011 年 6 月 1 日實行奢侈稅課徵以後,房地產市場發生兩大變化,第一,景氣明顯跌落:原來的接案及個案操作模式,開始面臨重大挑戰,由於個案執行時間勢必拉長,並且房市利空消息隨時可能從天而降,擾亂整體市場;再者,由於個案獲利取決於接待中心、樣品屋搭建、各類廣告促銷、活動及人事開銷等成本是否控制得宜,因此,做好事前預算規劃及嚴格管控執行成本,就成了磨練自己功夫的最佳時機。

  過去市場一片繁榮,代銷公司幾乎大小案通接,迅速擴張接案規模,儘管其中有幾個個案銷售不甚理想,但仍可輕易透過其他熱銷的案件彌補損失,小型代銷公司也猶如雨後春筍般出現。

  然而,蕭條的房市景氣中,代銷公司接案時,轉而傾向慎選個案與區域,精準操作,以確保不賠。近年來,如遇到建案銷售狀況不佳,也多傾向「斷尾求生」,所以建案換手代銷現象更為頻繁。有些建商也開始轉向自建自售模式,或者與代銷公司合作模式開始從包銷模式逐漸轉向包櫃、純企劃,不只是為了維持與建商(業主)的得來不易的革命情感,同時也可兼顧公司內部基本人事開銷。小型代銷公司只得在夾縫中求生存,有些不敵景氣寒流來襲,只得暫時先解散,紛紛轉入其他行業。

  不過,未來一旦發現代銷業者銷售戰術開始改弦易張,大張旗鼓接案、推案,甚至與建商的合作模式,從「純企畫」開始改為「包銷」方式,意味著房地產市場景氣脫離谷底的日子就要來臨了。

 第二,交易資訊漸趨透明:物聯網盛行時代,即使是上網買個日常用品、網路飯店訂房也可以使用比價系統,消費者對商品交易資訊揭露的程度愈益重視。過去,房地產市場資訊不對稱情況普遍存在於代銷業與房仲業間,儘管是相同或相似條件的房屋條件,建商及代銷可視實際銷售狀況,透過營造銷售熱銷氣氛,舉行促銷活動、發給優渥獎金等方式,靈活調整銷售價格,從而取得超額利潤(一般代銷與建商約定超價獎金,通常代銷可分得2-3 成)。

  行政院於 2018 年 5 月 3 日也「從善如流」地通過「實價登錄地政三法」修正草案,擬將預售屋實價登錄時機點提前到簽訂預售屋買賣契約書後 30 日內逐案申報。但看到此一「有趣」的法案,筆者心想,這鐵定是沒有進行過預售屋交易的公務員或學者所擬定出來的草案。預售屋交易單憑簽訂一紙合約,即可完成交易手續,而成屋交易不僅要簽約、後面還有完稅、過戶種種手續才能完成。如果讓買賣預售屋提到前簽約完成後即要完成登錄,業者甚而可以利用預售屋移轉方便的特性,大動手腳,不免產生許多引人遐想的空間。

  不論法令如何規定,景氣如何變化,還是得回歸人們對於住宅需求的初衷,建商與代銷只要齊心協力規劃設計出宜人宜居的住宅產品,搭配上優良的廣告行銷策略,總是能盼到識貨的客戶,擺脫不景氣的緊箍咒。


■ 目錄

【序言】代銷產業的轉向與回歸
【作者的話】代銷,一把通往不動產領域的萬能鑰匙
【後記】你想要一個什麼樣的代銷人生?-寫給準代銷人的人行指引

【虛實一探】認識代銷業
過去式-預售制度的興起
 預售制度的起源
 預售制度的好處
 代銷公司在建築業的角色
現在式-組織與運作
 組織架構與各部門職掌
 接案模式
 與仲介業的差異
 6大重點工作
未來式-職涯與趨勢
 大則恆大的發展趨勢
 未來接案模式
 代銷從業人員的生涯規劃

【企劃本事】代銷人的接案業務
代銷接案步驟 step by step
5分鐘內決定成敗的提案策略
2項提案者需具備的專業能力

 策略系統化的能力
 說故事的能力
10層提案簡報架構
 代銷公司業績及經驗介紹
 總體市場環境分析
 個體競爭市場分析
 銷售個案基本資料
 銷售個案SWOT分析
 產品定位及客層(目標市場)設定
 產品規劃建議
 案名建議與廣告企劃
 媒體計畫與廣告預算表
 價格策略
建設公司訂價4大方法
 報酬訂價法
 市場競爭定價法
 建築品牌定價法
 產品差異定價法
代銷公司承銷價3大考量
 比較產品差異條件
 考量建設公司品牌形象
 評估比價、創價及追價(補漲)效應
合約簽訂9個注意事項(含包銷合約範本)
 銷售標的
 銷售期間
 銷售底價之訂定
 廣告企劃服務費之計算與支付
 超價獎金
 廣告預算及支出
 銷售率定義
 廣告企劃製作及銷售人員
 附約內容
 包銷工作合約範本
產品定位與產品策略
1網打盡必備資料
 基地本身條件
 基地附件生活環境機能
 基地附近交通條件
 區域未來發展潛力
 公共工程興建
 政府BOT重大開發案
 企業重大投資案
 特殊功能
 公司品牌形象
6步驟定位方法
 第一步:產品SWOT分析
 第二步:市場區隔
 第三步:選定目標市場
 第四步:擬定產品策略
 第五步:產品坪數及分坪規劃
 第六步:產品定位及產品構想
 產品定位案例操作
3思量產品規劃策略
 是否為「暢銷產品」
 是否為「買不到的產品」
 何謂「好的產品」
6進言產品包裝建議
 平面規劃建議
 國內常見立面類型
 建築團隊的建議
 公設建議
 景觀建議
 建材建議
廣告企劃與行銷策略
企劃擬定3步驟
 第一步:好案名帶來亮眼成績
 第二步:由5W發想廣告創意
 第三步:現場銷售的3套引導腳本
如何訴求產品利益
 銷售總價
 銷售單價
 地段發展
 產品特色
 格局規劃
 高級建材
 特殊工法
 公設豐富
 付款輕鬆
 建築品牌
如何判斷廣告企劃的成敗
 好的廣告應備特質
 如何判斷是個好的廣告
 常見廣告表現方式與訴求
 預售屋廣告表現常見內容

【銷售本事】銷售案前籌備作業
3大籌備重點
 預算的控制
 時間的達成
 銷售的達成
【糧食篇】編列廣告預算(廣告預算表)
 總預算編列模式
 預算分配關鍵3×3
【武器篇】10大媒體利器+S.P
 常用十大媒體工具
 出奇制勝的S.P
 常用S.P介紹
 話題與事件行銷的整合應用
【戰略篇】策動媒體計劃(媒體計劃表)
 廣告預算與媒體計畫的關聯性
 媒體出場順序及頻率
 不同期間的廣告策略
 5M廣告策略
【地利篇】打造接待中心
 外部設計
 內部設計
 基本銷售工具
 平面媒體
 其他媒體
 戶外看板(POP)佈建
【精兵篇】強化銷售教育
 銷售教育準備工作
 銷售教育最重要的兩項工具
 銷售講習課程項目及師資
 銷售講義的12大綱要 
【天時篇】敲定推案時機
 國內政經情勢
 區域發展前景
 週邊個案推案情況
 全年時序與銷售分析
價格策略與銷售控制
2階段銷售底價策略
 第一階段:接案前向業主提報
 第二階段:銷售期間依策略調整
底價訂定的重要性
 沒有賣不出去的房子,只有賣不掉的價格
 底價為銷售之本
底價訂定步驟與技巧
 訂價方法
 訂價重點
 訂定垂直價差
 訂定水平價差
 特殊產品,則採取單獨訂價
 各戶底價最後大檢視(完銷關鍵)
銷售表價訂定與運用
 何謂銷售表價
 銷售表價的功能
 銷售表價的訂定方式
銷售控制與調價時機
 銷售控制表的功能
 利用氣氛炒作達到銷控
 調價時機之掌控與操作
3大預售屋價格促銷策略
 「廣告戶」價格
 付款條件或收益保證
 限時特價
 實務操作
銷售檢討與改善
廣告效益檢討與即時修正
 來人來電調查表
 購買與未購因素分析表
3面向檢討廣告預算
 由成交率檢討
 由來人來電狀況檢討
 由預計銷售期間長短檢討
銷售週報表的5大管理主軸
 廣告預算與效果管理
 成交階段管理
 來人來電分析管理
 成交與未成交分析管理
 希望業主配合事項與下週策略討論
結案報告架構(範本)

【法務本事】銷售實務問題解析
代銷人員不可不知的相關法律知識
 「不動產經紀管理條例」及「消費者保護法」重要條文
 公平交易法廣告不實相關規定
預售屋買賣契約重點解析及簽約應注意事項
 違反定型化契約應記載事項之效力
 建商提供之預售屋買賣契約內容
 是否與新制內容逐字逐句相符
 預售屋買賣定型化契約應記載事項解析
 預售屋買賣定型化契約不得記載事項解析

【銷控絕技】房地產景氣分析及思考方向
臺灣房地產近四十年發展歷史
 第1波多頭-民國62~63年(1973~1974)
 第2波多頭-民國68~69年(1979~1980)
 第3波多頭-民國76~78年(1987~1989)
 房市整理期-民國79~91年(1990~2002)
 第4波多頭-民國92年第3季~101年(2003~2012)
 第5波修正波-民國103年~迄今(2014下半年~迄今)
 地產發展總結
6大面向看房市
 國際面
 政治面
 經濟面
 資金面
 政策面
 市場面
市場分析
 銷售市場分析
 區域市場分析
法寶盒
代銷業四大銷售執行及管理表格
 工作進度表
 廣告預算表
 媒體計劃表
 銷售週報表
住宅預售個案建材建議
本案與知名建案建材比較表
銷售講義及答客問範本

 銷售講義架構
 答客問範本
不動產常用基礎名詞
代銷常用基礎名詞


■ 作者簡介

◎ 許惠喻

學歷:
  東吳大學法律系
經歷:
  海悅廣告專案經理
  上市公司代銷管理專案經理
  永然法律研究中心、財團法人建築中心預售屋行銷課程講師
  代銷公司員工訓練講師
專長及出版計畫:
  •代銷公司員工教育訓練、市場調查暨代銷接案提報訓練
  •房地產住宅市場調查、分析及區域競爭產品分析
  •建設公司市場開發提案
  •住宅產品規劃分析:產品定位分析及客源客層分析、建築立面、景觀、燈光設計及室內格局規劃建議、建築團隊建議、建材規劃建議
  •銷售案前籌備:排定作業流程表及工作進度表、廣告預算編列、分配專案組織任務、製訂底價表及銷售價目表、遴選協力廠商及銷售人員
  •廣告企劃執行:廣告策略主軸、廣告表現及媒體計劃、基本銷售道具製作、廣告企劃與媒體效益分析調整
  •現場銷售執行:產品銷控及銷售策略、現場人員管理、配合銷售節奏調整企劃媒體方向、銷售成果成效分析檢討(結案報告)
  •編定各項銷售手冊:委託銷售合約書、銷售講義及銷售答客問手冊、房地(預定)買賣合約書、個案結案報告書
  •代銷管理:代銷公司房屋銷售收款暨相關行政作業須知、現場簽約等業務
  •辦理工程變更、銀行對保等交屋業務。

◎ 張明義

學歷:
  中央大學資管所碩士
經歷:
  湯姆龍董事長特助
  高力國際派駐內湖亞太經貿廣場-總物業經理
  羽田機械資訊-股長
專長及出版計畫:
  •市地重劃
  •都市更新
  •工業用地開發
  •購物中心招商及營運
  •房地產投資與管理
  •房地產研調
  •物業管理
  •預售屋代銷
  •法拍屋買賣
  •防水防漏對策
  •弱電系統規劃
  •PLC機電整合
著作:
  •向塔木德學作租屋達人
  •防水查漏獨講堂
  •智在法拍!那些法拍屋老師沒有教你的事
  •智在點交!公設點交糾紛完全解除手冊(從預售屋買賣看點交實務)
  •物業管理菁英的66個工作DNA
  •室內配線丙級學科速成
  •創業錢圖:創業籌資及股權安排設計
  •創業計畫書:創業錢圖2
382.5
83760A
胡偉良的房產世界   ■ 本書特色

1、這是一本與泛房地產有關,最務實、實用,是每個人都應該看的一本生活書籍。
2、本書不譁衆取寵,立論持平、客觀公正。
3、從本書,你可以學到:不論買房、賣房、租房,自住或投資都必須知道的房地產知識。

■ 內容簡介

  
台灣的房地產走到今天已經邁向另一個與往常截然不同的新紀元。

  隨便買、隨便賺的時代已經一去不復返。儘管房地產過去帶來的經濟效益最小,但這個産業卻產生了最多的富豪,今天台灣的有錢人中有極高的比例都來自房地產業。

  高房價代表資源的錯置和掠奪,也讓今日的年輕人成為失去希望的一代。必須改變這種情況,台灣才有未來,這是筆者這幾年來努力的方向,也是本書中筆者念念在玆的寫作方向。

  筆者可以自豪的說,除了本書,你找不到更好的房地產相關書籍了。

■ 目錄

第一章 你適不適合買房
要不要買房
 買房心態
 要不要買房?
 幾點真誠的買房建議
別等到買了房,才發現自己並不適合買房!
 初入職場的人
 工作不穩定或者收入不穩定的人
 正在創業的人或者正準備創業的人

第二章 怎麼買房
怎麼買房
 買房要注意什麼?
 該買什麼樣的房子?
 如果是換房子,你該怎麼做?
 購買(改善)房的主意事項有哪些?
 買房是選效區的新房?還是選好地段的老房子?
「追求一步到位」是首購屋族最常犯的錯!
 不要盲目追求一步到位
 選擇有良好聲譽的建商
 瞭解房產知識
 交通要方便
 仔細考量社區配套
 物業服務很重要
 注意房屋的結構安全性
第一次買房就買對,四大守則避踩地雷
 45分鐘法則
 20%法則
 選樹不選湖
 隨大眾法
買房時,怎麼議價、砍價?
 殺價選尾盤
 銷售後期你有機會買到超值好屋
 銷售前期或潛銷期你有機會用最好的價位入手
 揪住房屋缺點採取拖延戰術
 找熟人「走後門」
 貨比三家,多聽多看
 買中古屋準確定位賣家
什麼格局的房子是好房子?
 買房最重視買好房子
 如何衡量一個格局好壞的標準?
換房時,我該買哪裡?怎麼買?現在買還是再等等?
 未來換房成本不見得會比現在低
 沒有抓住關鍵因素,高槓桿只是放大風險
 市區老破小VS交區大房
 捷運房VS非捷運房
 兩房一廳一衛或三房一廳一套半衛浴

第三章 房價探討
房價會越來越便宜嗎?
未來房子會貶值嗎?
這個時候該不該買房?
這個節骨眼買房,會不會被套牢?
假如房價下跌,哪類房子最不保值?哪類最安全?
看房價與少子化的因果,高房價=避孕藥?

第四章 看懂房價
對於房價走勢,你還在相信這六大錯誤說法嗎?
房子價格一路飛漲的五大惡果,你知道嗎?
大家都在等房價大幅下修,等得到嗎?
買不起,也賣不掉,可是房價為何還是居高不下?
誰炒高了房價?
看懂房價這件事(看中長期房價趨勢)
中短期房價走勢如何?政策、景氣、預期心理和市場供需要關鍵(看中短期房價趨勢)

第五章 房產投資
一生的房地產計畫
現在「房地產」還能做為理財工具、投資標的嗎?
房地產是雞生蛋,還是蛋生難?

第六章 女性買房
女人到底該不該有自己的房子(作者:陳亞屏)
女生在買房的選擇和男生大不相同(作者:陳亞屏)
一個結婚女人的自白(作者:陳亞屏)
從台灣人觀點來看香港和新加坡的居住正義(作者:陳亞屏)

第七章 房產果境
越來越多的年輕人覺醒了,寧可無房也不要背負沉重的房貸
新中古屋越積越多,今後大部分的中古屋何去何從呢?
不要讓台灣步入菲律賓的後塵
香港房市崩盤三次,為何民眾依然買不起房?
階級固化之下,寒門難出貴子恐難出貴子
勤勞並不能致富,選擇大於努力

第八章 內幕探索
內幕探索:看懂房地產的玩法?
內幕探索:誰是房價影武者?
內幕探索:建築開盤的火爆係金A?對購屋者有差嗎?
內幕探索:炒房者的招式
內幕探索:建案銷售謊言全揭秘
內幕探索:建築業是個空手套白狼的行業

■ 作者簡介

◎ 胡偉良

學歷:
  台大土木工程系,營管博士、企管博士、法學博士

現任:
  台灣商務平台創辦人
  台灣天使投資人協會理事長
  台北市/新北市老屋改建發展協會理事長
  品嘉建設股份有限公司創辦人
  尚禹營造股份有限公司董事長兼主任技師
  品嘉企管顧問有限公司首席顧問師
  品佳資產管理顧問股份有限公司創辦人
  天使創新投資股份有限公司創辦人
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房市激盪五十年  

■ 內容簡介
回首台灣房市過去五十年的發展,各都會區房價與營建類股的股價幾度大幅起落,這段歷程能帶給我們什麼樣的自住置產與投資啟示?作為全台灣最資深的估價師之一,中華民國不動產估價師公會全國聯合會創會理事長卓輝華在二十餘年前就曾針對台灣房市發展提出專書進行分析,一度是房市從業人員與大學相關系所人手一本的不動產聖經。

  在2014年,卓輝華完整回顧台灣半世紀來的房市歷程,並推出新書「房市激盪五十年」帶領讀者一舉回顧1961年以來,台灣房市從台北市每坪房價三千七百元開始,經過幾波震盪,甚至度過慘淡的失落十年之後,在全球資金狂潮帶動下,出現了實價登錄每坪二百九十萬以上歷史新高房價的完整歷程。

  作為估價界菁英,卓輝華也同步關注地價變動帶來的影響。新書裡對作為全台房價指標的信義計劃區,在近三十年來地價上漲高達五十五倍等土地價格變動情況也有分析。此外,包括預售制度的崛起,營建類上市上櫃公司的浮沈,不動產證券化,北中南都會核心區的發展,以及房市景氣循環與相關政策演變,書中都有深度分析評論。

  在房價高漲的時代,透過卓輝華深刻觀察與回顧台灣房市發展歷程,不僅能夠讓民眾了解過去房市各種變化的原因,更能藉此判讀未來房市的可能演變趨勢,掌握最佳置產與獲利契機,成為高房價時代裡,人人必讀的房地產關鍵訊息。




■ 目錄

第一章1970年之前的市場初創期
1.1台北房價每坪3,700元
1.2第一波房地產市場景氣高峰期
專題1 都市土地漲價歸公 非都市土地漲價歸私
1.3第一波房市繁榮原因探索
1.4第一波房地產政策調控
專題2 空地稅 抑制土地投機有利工具
專題3 第一、二代新市鎮開發

第二章 兩次能源危機時的市場成長期
2.1退出聯合國前後的低迷市場
專題4 1970年代 都市化快速成長期
2.2莊敬自強 處變不驚 預售房屋登場
專題5 預售房屋的肇始
2.3第一次全球能源危機的房價狂飆
專題6 國家總動員法 限建限價
2.4第二波房市景氣高峰原因
2.5經濟急凍與政策調控 重挫房市
專題7 預售制度初創期的糾紛型態
2.6類似不動產證券化產品首次出現
2.7全面展開非都市土地管制
2.8客廳即工廠年代 房價溫和上漲 
2.9全面實施平均地權
2.10十大建設完成 帶動市場復甦
專題8 十大建設
2.11第二次全球能源危機的房價狂漲
2.12台北市房價 突破每坪十五萬元
2.13經濟成長與通膨壓力 拉升第三波景氣高峰
2.14第三波政策調控 第一代建商存亡之秋
2.15第三波房地產景氣衰退分析

第三章 經濟政治解嚴後的市場狂飆期
3.1首次小型金融風暴
3.2景氣落底 輔導房地產業健全發展
3.3解決預售問題 設立建築經理公司
3.4促銷餘屋 房屋仲介業興起
3.5政治經濟解嚴 情勢大好
專題9 台北市西門町沒落 東區商圈興起
3.6台灣錢淹腳目的全民投資年代
3.7全台房價 兩年漲四倍
3.8第四波房地產景氣高峰成因
3.9房地產界的二二八事件
專題10 無住屋團結組織夜宿忠孝東路
3.10股市萬點落底 第一次全國土地會議
3.11第四波房市衰退的政策調控
專題11 1980年代末期不肖房仲代銷業購屋騙數

第四章 房地產泡沫與失落的十年
4.1房市供給問題逐漸浮現
4.2台灣省開始全面實施容積率
專題12 公告現值公告地價 兩價分離
4.3土地實價課稅主張 部長下台
4.4第三代新市鎮開發
4.5政爭與搶建 市場持續低迷
4.6摩天大樓起於高峰 落成於谷底
4.7李登輝總統 每坪六萬元平價住宅
專題13 都市地價指數
4.8中共導彈 解除選擇性信用管制
專題14 居家憲法 公寓大廈管理條例
專題15 農地釋出方案
4.9首屆民選總統 釋出房市利多
4.10台北市與台灣省 市場趨勢分道揚鑣
4.11捷運通車效應 台北房價抗跌
4.12亞洲金融風暴前的台北房市榮景
4.13林肯大郡倒塌案 全台山坡地崩盤
4.14亞洲金融風暴後 營建與金融難兄難弟
專題16 信義房價指數
專題17 世界第一高樓 景氣繁榮時的偉大工程
4.15921大地震 金融與建築業餘震不斷
專題18 強化不動產專業資格
4.16農地解嚴 開放自由買賣
專題19 台灣地王寶座
4.17政黨輪替 網科泡沫 逾放破表
專題20 耐震標章
專題21 綠建築標章
專題22 不動產估價師
4.18法拍屋大拍賣 房價打五折
4.19金融改革 力挽房地產頹勢
專題23 營建股淪為雞蛋水餃股
4.20減稅 證券化 開放陸資 圖救房地產
專題24 國土規劃及不動產資訊中心
專題25 調降土增稅 漲價歸公精神不再
4.21SARS 房市多空轉折點
專題26 仲介E化 聯賣系統
專題27 法拍屋、金拍屋、銀拍屋
4.22房地產泡沫 失落的十年
4.23房地產泡沫化成因探討
專題28 資產管理公司與不良債權
專題29 國泰房地產指數
專題30 不動產證券化條例

第五章 高房價 民怨之首
5.1信義計畫A3 第十次標脫
5.2三低市場 吸引自住投資進場
5.3金拍屋退場 房市量增價穩
專題31 信義計畫副都心 30年地價漲約55倍
5.4國有地熱標 房屋年創45萬棟交易
5.5台北豪宅 房價衝破百萬元
5.6不動產證券化熱潮 兩年八檔
5.7營造物價漲 推升預售屋房價
5.8不畏次級房貸風暴 房價驚驚漲
專題32 高鐵特區地價 20年翻50倍
專題33 外資投入 商辦房價漲
5.9金融海嘯 營建股下跌52%
5.10高房價 民怨之首
專題34 國有大面積土地 停止標售
5.11調降遺贈稅 房地產節稅最佳
專題35 遺產或贈與節稅案例分析
5.12全台房價齊漲 台北商辦也大漲
5.13台北市買房 15年全家不吃不喝
5.14政策調控出籠 房價續漲
專題36 豪宅稅 豪宅的正字標記
專題37 台灣房地產景氣動向季報停辦
5.15歐債風暴 居住正義五法過關
5.16奢侈稅 抑制短期投機買賣
5.17實價登錄 促進交易價格透明
專題38 住宅法
5.18建築業廣告大戶 撐起市場熱度
5.19量化寬鬆 打房無礙價走揚
5.20啟動標售地上權機制
5.21金八條效應 商辦不動產量縮價穩
5.22近五年房市 活狂凍等憂
5.23奢侈稅實施兩年 量跌價漲
專題39 台北市住宅價格指數

第六章 台灣房價還會繼續上漲嗎?
6.1幾年有一波房地產景氣循環?
6.2歷次房價上漲與景氣繁榮原因
6.3歷次政府政策調控手段總覽
6.4空屋不是問題?甚麼才是問題?
6.5台灣的國土計畫在哪裡?
6.6專業法制改革 不保證房價走穩
6.7掌握區位優勢 做好購屋準備
專題40 台中新市政中心與豪宅
專題41 高雄新都市中心的崛起
6.8高房價能代表國富象徵?
6.9台灣是房地產投資天堂
6.10等待下一次機會?或把握現在?

展望未來:兩場尖峰對談
關於尖峰對談
尖峰對談一“六都”上路從根改變房市發展軸線
尖峰對談二 港島”CEPA”效應是否隨”ECFA”重現台灣?

圖表目錄

383(缺書)
83675
這樣買房會增值:張老師教你的投資買房34堂課  

■ 內文簡介

你或許無法像有錢人一樣,
一棟一棟購屋當投資,一間一間炒房賺差價。
然而,買房子卻是大多數像你、像我一樣的小市民一輩子之中最大一筆投資、最重要一筆財富。

  你應該相信,只要看準時機、選對產品,買到會增值的房子,那麼,是保障生活、累積財富的重要起點。

  這本書是台灣最資深的房地產研展天王--太平洋資產管理公司總經理張欣民,
  累積數十年市場經驗實力,要告訴你  怎樣買房會增值

  在ECFA之後,兩岸關係大不同,尤其陸資、陸客來台,對台灣房地產的發展、市況影響,將是全新經驗,加上政府破天荒地快速通過「奢侈稅」課徵,想買房的小市民究竟該加快腳步,還是觀望比較好?

  張欣民認為後ECFA,捷運沿線以及升格後的五是兩個應該最富有發展性,也是投資最可以關注的大面向,因此,他個別開闢專門的篇章討論,在這大面向下怎麼投資。

  此外,很多人進場買房,面對各式各樣商品的類型,各有各的門道,怎麼選擇,該注意哪些要點,「老師級」的張欣民也特別一一細說分明其中的陷阱、秘訣。簡單來說,這本書由「張老師」現身指導,包含了五大重點,絕對是想買房投資應該手握一本的guide book!!

  ● 一定要看,投資買房會增值十大心法
  ● 絕對獨家,台灣房地產二十類產品買增值必懂竅門
  ● 保證最新,北到南、台灣新五都房市潛力探索
  ● 熱錢分析,掌握ECFA、陸資熱錢評價效應

■ 目錄

part one  張欣民開講─正確的投資觀念

第1堂課  房市投資10大心法
第2堂課  創造房屋投資價值10大撇步
第3堂課  買屋殺價10大絕招
第4堂課  如何避開奢侈稅10大步數
第5堂課  投資房產7大好處
第6堂課  投資房產4大模式

part two  沿著捷運投資─最佳保值捷徑

第7堂課  捷運住宅增值四部曲
第8堂課  捷運住宅投資必勝10大要訣
第9堂課  三環三線之已完工路線
第10堂課 三環三線之施工中路線
第11堂課 三環三線之規劃中路線
第12堂課 三環三線之未核定路線
第13堂課 信義線與松山線
第14堂課 台中捷運線(綠線)

part three  區段、區段、區段─五都房市新亮點

第15堂課 新五都時代房市大洗盤
第16堂課 台北市房市新亮點
第17堂課 新北市房市新亮點
第18堂課 大台中市房市新亮點
第19堂課 大台南市房市新亮點
第20堂課 大高雄市房市新亮點

part four 投資必看─各類房產投資門道

第21堂課 套房
第22堂課 別墅
第23堂課 酒店式公寓(商務出租住宅)
第24堂課 明星學區住宅
第25堂課 溫泉住宅
第26堂課 地上權住宅
第27堂課 工業住宅
第28堂課 商務中心
第29堂課 店面
第30堂課 水岸景觀住宅

part five 趨勢觀察─後ECFA與奢侈稅衝擊

第31堂課 後ECFA時代房市投資三部曲
第32堂課 合宜住宅及現代住宅---無殼蝸牛有春天
第33堂課 奢侈稅讓房地產業界學到了什麼?
第34堂課 奢侈稅對房市的可能衝擊?

附錄:奢侈稅條例答客問

272(缺書)
30436
法拍屋實戰寶典:法拍教父黃正雄教你投資法拍賺千萬   ■ 內容簡介

  法拍教父黃正雄第一本不藏私法拍屋操作寶典!
  76個經典案例,超過30年、1850件法拍屋寶貴經驗!
  對抗不景氣的最佳房產投資術!

  ※隨書收錄完整法拍屋相關法律條文,一本抵三本!

  臺灣的不動產景氣從SARS以來,歷經約11年的多頭榮景,但經2年奢侈稅的閉鎖期及2016年開始施行「房地合一稅」後,空頭終於翻轉不動產市場,投資客幾乎陣亡或退場,或是移師投資海外不動產,例如日本、美國、英國及東南亞地區,造成嚴重資金外流。

  到了2022年左右,臺灣人口結構將面臨老人化及少子化死亡交叉,人口紅利慢慢消失。尤其最近內政部營建署公佈,臺灣地區已庫存大量餘屋尚未消化,但每年建商仍大蓋預售屋,不動產市場明顯產生供需嚴重失調,市場上瀰漫著低靡的觀望景氣,每個人都認為「房市快要崩盤了」。

  不動產可分為四大區塊:預售屋、新成屋、中古屋、法拍屋,筆者從事不動產教學及投資逾20年,建議大家現今要降低投資預售屋或新成屋,因為許多不動產專家共同的看法,未來國內不動產趨勢將緩跌四年、盤整四年,換言之,未來八年的房地產是看跌。

  綜觀市面上各種投資理財工具中,能獲取高利潤的理財,不外乎法拍屋、期貨、股票、外匯、黃金或共同基金等,但根據科學統計結果指出,投資上述商品真正賺錢的投資客約只有8%左右。所謂高利潤高風險,有人說:「不動產愈不景氣,法拍物件愈多,相對利潤也愈高。」法院不動產拍賣市場是一座永遠挖不完的寶山,是一條快速致富的捷徑。依據統計,長期涉足此行業,不是大富,也有小康,沒有大賺也小賺。比起其它行業的投資報酬,的確有過之而無不及,尤其此行業可當主業,又可作兼職。

  目前市面上的法拍屋相關書籍,大多數是律師或法官利用法條來解析,全書過於深澀難以了解,而本書以說故事圖像化方式,針對不同法拍的筆錄內容來解析,以及所要採取的因應措施,讓讀者看完法院公告時,心中自然有一把衡量的尺。

  法拍屋一般可分為四類,愈複雜利潤愈高:A、點交利潤5%;B、不點交利潤10%;C、共有物變賣20%;D、地上權、典權、承租基地建屋、土地分割等利潤25%以上。法院拍賣市場,如果能事先詳細研究案情,徹底瞭解相關法律規章,此條路可說相當平坦,「不大賺,也不會虧」;相反地,如一知半解,橫衝直撞,也難保不會失敗。

  本書將多年實務及教學精華,以口語化、圖像化及故事方式,和讀者分享法拍屋的賺錢方程式。

  房產景氣愈不明朗,法拍屋的案量愈是急速增加。機會是留給準備好的人,事前多做功課,絕對是殺敵致勝的關鍵,最好的商業模式就是「逢低買進,逢高賣出」,投資法拍屋能使「窮人翻身,富者愈富」,黃土變黃金,礦石變鑽石。

■ 目錄

一 概念篇
1. 何謂法拍屋
2. 法院拍賣,作業流程表
3. 資訊的取得
4. 投標前、履勘法拍屋現場技巧

二 查封篇
1. 假扣押
2. 本票裁定
3. 一樓加蓋違章建築
4. 頂樓加蓋違章建築

三 看屋篇
1. 大環境
2. 小環境
3. 與現住人或債務人溝通技巧
4. 履勘土地

四 投標篇(準備)
1. 法拍屋投標流程
2. 開標過程
3. 身分特殊的應買人應注意事項
4. 耕地
5. 停拍的原因
6. 何謂應買?
7. 拍定後,不繳清尾款的後果
8. 何謂拍賣無實益?
9. 拍定價金分配順序表
10. 拍定後,債權人、債務人、拍定人可否請求撤銷查封?
11. 何謂同燈同分?
12. 何謂通訊投標?
13. 何種情形是投標無效?

五 使用權篇
1. 點交
2. 不點交
3. 部分點交,部分不點交

六 所有權篇
1. 宣示登記:登記處分要件主義
2. 為何法院無法核發權利移轉證書?
3. 拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權
4. 何謂違章建築?
5. 實質違建
6. 程序違建
7. 頂樓增建要得到全體住戶同意

七 點交篇
1. 點交條件及流程
2. 空屋
3. 弱勢團體
4. 租約已到期
5. 查封後,另訂租約
6. 租約已被排除
7. 債務人的受僱人輔助占有
8. 債務人於點交後又占有
9. 各式書狀、公文範例

八 不點交篇
1. 總論(8 種租約)
2. 不點交32 種及處理方式
3. 如何辨識假租約及破解假租約?
4. 房屋租賃契約不公證,買賣破租賃
5. 正常租約
6. 超過五年租約
7. 未定期限租約
8. 以債抵租,以債息抵租
9. 以押金抵租,以押金利息抵租
10. 租金預付
11. 定期租約,無法提高租金
12. 借用
13. 租約被排除
14. 筆錄原為點交突然改為不點交
15. 車位不點交

九 特殊物件篇
1. 法定地上權與地上權之區別
2. 土地法第34 條之1
3. 何謂公同共有?
4. 區分所有建築物,建築物之基地,建築物之專有部分分離出賣
5. 如何將公同共有變成分別共有?
6. 土地法第104 條及民法第426 條之2
7. 袋地所有人之通行權,通行權人之開路權,通行權之限制
8. 建築物的通行權
9. 如何解決越界問題?
10. 建築物與土地之併付拍賣
11. 土地所有人合法終止地上權的條件
12. 畸零地,法定空地,計畫道路,既成道路,私設道路
13. 如何處理果園?
14. 如何處理凶宅?
15. 標到宮或廟如何處理?
16. 如何變賣共有物?

十 刑法篇
1. 違背查封罪,損害債權罪
2. 恐嚇罪,毀損罪
3. 竊占罪
4. 毀損器物罪,侵入住居罪,竊盜罪
5. 強制罪
6. 拍定後,法拍屋現場遭破壞,具狀法院書狀

十一 費用篇
1. 管理費
2. 電費、水費、瓦斯費

十二 稅費篇
1. 增值稅
2. 地價稅
3. 房屋稅
4. 契稅
5. 工程受益費
6. 營業稅
7. 房地合一稅

十三 補充篇
1. 標購拍賣屋成本一覽表
2. 各種拍賣屋之比較
3. 法拍叮嚀
4. 後語

附錄
A. 有關法拍屋相關法律
B. 強制執行法
C. 辦理強制執行事件應行注意事項
323(缺書)
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遺贈稅•財產移轉圓滿計畫   ■ 內容簡介

  《遺產及贈與稅法》自106年5月起有了重大變革!原10%之單一稅率,改為三級累進稅率,分別為10%、15%、20%。相較於單一稅率之遺產稅、贈與稅之租稅規劃,累進稅率之租稅規劃需要更專業的知識。諸多修正,改寫了遺贈稅節稅暨財產移轉規劃之大布局。因應新制,高資產者如何重新擘劃,留住畢生積蓄之最大值?就讓房地、財稅雙料達人以最精彩的圖文、經驗開啟您的智慧之門!

■ 目錄

推薦序
自序
再版序

第一篇 遺產及贈與稅法基本觀念與表解

壹、適用法律情形
 一、遺產及贈與稅法
 二、62.02.06以前之遺產稅法
 三、適用原則──「實體從舊,程序從新」
 四、稅捐稽徵法之核課期間適用及徵收期間
貳、遺產稅課徵範圍
參、遺產稅納稅義務人
肆、不計入遺產總額之項目
伍、最低稅負制與保險給付節稅規劃
陸、公益信託不計入遺產總額
柒、免稅額
捌、遺產之扣除額
玖、遺產稅之稅率
拾、申報
拾壹、遺產及贈與財產估價 原則
拾貳、遺產稅應納稅額
拾參、贈與稅課徵範圍
 一、贈與
 二、視同贈與
 三、信託財產視為贈與信託利益
 四、信託關係人間移轉不課徵贈與稅
拾肆、贈與稅納稅義務人
拾伍、不計入贈與總額項目
拾陸、免稅額
拾柒、扣除額
拾捌、贈與稅之稅率
拾玖、贈與稅之申報期限
貳拾、遺贈稅之繳納
 一、遺贈稅之繳納期限
 二、實物抵繳或分期繳納應納之遺產或贈與稅額(遺贈稅法30)
貳壹、贈與稅應納稅額
貳貳、處罰規定

第二篇 遺產稅重要實例與節稅對策

壹、概算遺產稅額之運用──預估稅額
 一、以配偶存在,兩子女皆已成年之情形預估
 二、稅法基本減除項目如下
 三、106年預估財產分別預估財產「稅額與比例」如下
 四、估算遺贈稅時所謂之時價
 五、繼承土地免徵土地增值稅,繼承房屋免徵贈與稅
 六、規劃對象等於被保險人時,終身險保額應大於或等於預估遺產稅額
貳、速算贈與財產稅額
參、遺產及贈與稅規劃策略
 一、應稅財產轉為免稅財產策略應用工具
 二、壓縮策略應用工具
 三、遞延策略應用工具
 四、分散策略應用工具
肆、生前贈與規劃之節稅效果
伍、贈與稅規劃策略
 一、生前贈與或出售
 二、申報遺產稅方式
 三、折衷評估建議

第三篇 贈與稅常見重要實例與節稅對策

壹、以保險規劃贈與稅及保險課稅相關議題
 一、帶重病投保或死亡前短期內投保
 二、保單質借債務可自遺產中扣除之司法見解
 三、保險在遺產稅規劃課稅案例解析
 四、滿期金課稅規劃
 五、財政部台北市國稅局之見解──要保人與受益人非同一人,所領保險金應申報贈與稅
 六、變更保險滿期金受益人為非要保人,應課贈與稅新案例
 七、投資型保險沒錯,帶重病投保、躉繳保費才是關鍵
貳、父母分年贈與子女房地產之節稅規劃
參、以未成年子女名義購買財產之節稅規劃
肆、贈與房地產,原有銀行貸款自贈與總額中扣除之節稅規劃
伍、生前贈與房地產或遺產繼承較節稅?
陸、贈與農地移轉節稅規劃
 一、贈與農地之贈與稅法律變更時段
 二、生前贈與兄弟姊妹農地,二年內贈與人死亡,可以不併入遺產
柒、子女婚嫁,父母贈與財產之節稅規劃
捌、資產調整與重分配──活用免徵土地增值稅之節稅規劃
壹、容易被鎖定補稅的族群
 一、甫成年即有鉅額資產
 二、外匯通報
 三、財產超過4,500萬元,異動達一定金額者
 四、遭人檢舉者(檢舉案)
 五、財產變動分析查核
 六、專案查核
 七、資金查核與利息反推估
 八、非父母贈與資金來源
 九、重病期間提領及證明
 十、族群財產分析查核及追稅
貳、贈與財產應申報贈與稅之情形
參、父母為其子女清償銀行貸款視同贈與
肆、房地產因增值稅過多,未完成登記前可以撤銷贈與

第四篇 遺贈稅延期、分期、實物抵繳與節稅規劃

壹、實物抵繳遺產稅需符合哪些標準?如何計算其價值?
貳、修法後減縮實物抵繳之因應與分期繳納策略之運用

第五篇 保險、信託與遺贈稅規劃

保險、信託與遺贈稅規劃
 一、直接贈與房地產方案
 二、以信託方式規劃方案

第六篇 房地合一課稅新制規劃實務

壹、奢侈稅停課與新制房地合一稅之規劃
貳、贈與稅規劃──新制實施後,贈與子女購屋自備款現金,為將來所得稅規劃
參、遺產稅規劃
肆、舊制之財產交易所得課稅與實價課稅之查核與因應
伍、贈與稅與借名登記規劃
陸、新制實施後,遺贈稅十大節稅策略
 一、贈與稅與房地合一課稅規劃
 二、遺產稅與房地合一課稅規劃

第七篇 全面戰略考量

個人財產移轉節稅規劃與策略
步驟一
步驟二
步驟三 評估與配置之調整
步驟四 定期檢討調整之時期
步驟五 各項規劃應付稅費及保險規劃
步驟六 擬定執行方案與策略調整

■ 作者簡介

◎ 黃振國

學歷:
  東吳大學法律系比較法學組六十七年畢業

經歷:
  1.東海大學管理學院財務金融研訓中心租稅規劃與財產移轉講師
  2.永然法律研究中心不動產稅務及大陸房地產講師(不動產經紀法規、土地登記、土地稅法、遺贈稅法、行政救濟、信託法等)十餘年
  3.中國房地產研究發展協會常務理事
  4.補習班教師二十餘年經驗
  5.台灣財稅發展協會理事長

著作:
  不動產法拍移轉及稅費、法院拍賣案例與運用、訴願書狀與範例、遺產稅節稅規劃、贈與稅節稅秘訣、繼承登記疑難解析與範例、最新遺產、贈與稅節稅規劃、遺產稅實戰手冊、保險.信託.遺產.贈與之節稅規劃、遺贈稅節稅規劃案例解析、遺贈稅.財產移轉圓滿計畫、繼承權益法律指標(合著)、不動產物權實務——所有權編(合著)、不動產物權實務——擔保、用益物權編(合著)、房地合一課稅案例.快速圖解、房地合一稅申報.節稅規劃一手掌握。
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土地登記:法規與實務  

■ 內容簡介

  社會日益多元化,資產亦隨之多樣化;但無論如何,土地均為重要之資產,而資產之要者,在於土地登記。故從事不動產相關工作者,對土地登記需要有相當程度之了解。本書作者以流暢文筆,輔以實務上模擬範例的解析,彙集歸納土地登記規則,分章分節論述,取材豐富多元、體例層次分明,閱讀、參考、研究均相當稱便。除了掌握最新之立法趨勢及修法動向,以保持本書內容最新外,特別是章節後所附之復習問題及國家考試歷屆試題,書中均有詳細之介紹。使本書除可作為大專院校教科書,亦可供學術界實務界參考。 

■ 目錄

第一章 總則

土地登記法規
土地登記制度
土地登記之定義及要素
土地登記之分類
土地登記之機關及規範

第二章 登記書表簿冊圖狀

法規之規定
登記申請書
登記清冊
契約書
收件薄
登記薄
權利書狀
地籍圖與建物平面位置圖

第三章 登記之申請及處理

登記之申請
申請登記之文件
登記規費、罰鍰及測量規費
登記處理程序
補正及駁回

第四章 總登記

土地總登記
建物所有權第一次登記

第五章 複丈及標示變更登記

複丈及標示變更登記之定義及關聯
土地鑑界
土地合併登記
土地分割登記
建物合併登記
建物分割登記

第六章 所有權變更登記

所有權變更登記之概觀
買賣移轉登記
贈與移轉登記
交換移轉登記
共有物件有權分割登記
拍賣移轉登記
公產出售移轉登記

第七章 他項權利登記

他項權利之認識
抵押權登記
地上權登記

第八章 繼承登記

繼承登記之法制
繼承登記實務

第九章 土地權利信託登記

信託登記之法制
信託登記實務

第十章 更正登記及限制登記

更正登記
限制登記

第十一章 塗銷登記及消滅登記

塗銷登記
消滅登記

第十二章 其他登記

更名登記及管理者變更登記
住址變更登記
書狀換給及補給登記
使用管理登記
 

■ 作者簡介

◎ 陳銘福
 

現職
  政治大學地政系退休教師
  中華民國地政士公會全國聯合會第一屆理事長
  普提地政士事務所創辦人
  大聖不動產估價師事務所創辦人

學歷
  中興大學地政學士
  政治大學地政碩士
  高等考試地政及格
  乙等考試地政及格
  不動產經紀人普考及格
  不動產估價師特考第一名

著作
  《房地產登記實務》
  《房地產繼承實務》
  《土地法導論》
  《房地產爭訟案例解析》
  《房地產抵押拍賣實務》
  《祭祀公業實務》
  《常用申請案件指南》
  《常用文書製作範例》
  《認識土地稅》
  《認識共有房地產》
  《土地法釋義》
  《信託法》
  《土地登記-法規與實務》
  《土地稅之理論與實務》
  《遺產稅實務》
  《遺產繼承》
  《房地產春風叢春》10冊
  《農業用地法規與實務》

510
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土地開發與建築法規應用  

■ 內容簡介

  不動產興衰曲線被視同經濟指標,而不動產產業中,房地開發立足先機位置,格外重要。土地開發的過程中,首要就是進行法規的分析,尤其現今政、經環境變化快速,如何掌握現階段的法規,預測未來的新趨勢,將是賺多或慘賠的關鍵。

  建築法規繁多、雜亂,散見四處,因此入門土地開發者學習過程中容易失之片斷,本書作者規劃土地開發案件經驗豐富,縱觀建築開發相關法規條文後,有鑑於市面相關法規圖書的缺點,遂結合實務經驗,系統整理開發法規及其立法起源、影響等,引導讀者從前輩的經驗中學習,早一步了解法規的新趨勢,而應用於開發土地的實務工作上。

  本書分為:土地開發與建築法規之關係、如何建立法規資料庫、如何建構法規知識、如何應用法規知識、如何進行土地開發之法規分析、如何應用法規的新趨勢,共六章,文中並附加圖表如:土地開發流程圖、建築技術規則大綱圖、程序進行期間之展期規定圖,輔以解讀法規,易讀易懂,是建築業界都應人手一冊的最佳參考書。

■ 目錄

第一章 土地開發與建築法規之關係

第一節 台灣房地產開發的歷史探討
第二節 法規變更對房地產開發之影響
第三節 土地開發與建築法規應用

第二章 如何建立法規資料庫

第一節 認識法規資料來源
第二節 如何整理法規資料
一、土地管理法規
 (一)都市土地
 (二)非都市土地
二、建築管理法規
 (一)都市、非都市土地共同適用
 (二)都市土地之建築管理
 (三)非都市土地之建築管理
第三節 如何查詢法規資料
一、判斷土地屬性、使用分區
 (一)非都市土地
 (二)都市土地
  1.台北市
  2.其他地區
二、判斷基地是否屬山坡地?
三、若為山坡地,判斷是否須經開發許可?
 (一)不須經開發許可程序之山坡地,可經水土保持計畫 審核後
 (二)須經開發許可程序之山坡地,依下列程序辦理

第三章 如何建構法規知識

第一節 法規緒論
一、法規之意義
 (一)法律
 (二)命令
二、法規位階
三、法規之公告實施
四、建築管理之起源
五、建管法規之制定法源
 (一)源於「制定法」者
 (二)源於「非制定法」者
六、建管法規之應用原則
七、建管法規之解釋方法
八、建管法規之適用地區
九、建管法規常用術語
 (一)得
 (二)應
 (三)以上
 (四)不溯既往
 (五)罰金
 (六)罰鍰
 (七)沒收
 (八)沒入
第二節 認識台灣土地管理現況及建築法規體系
一、台灣土地管理現況
二、台灣的建築法規體系
第三節 認識土地管理制度
一、土地使用管理制度分為三種
 (一)開發許可制
 (二)土地使用分區管制
  1.使用分區之劃定
  2.使用類組之建立
  3.發展強度的規定
 (三)績效分區管制
  1.開放空間比率(Open Sapce Ratio)
  2.不透水層比率(Impervious Surface Ratio)
  3.密度(Density)
  4.容積率(Floor Area Ratio)
二、台灣分為都市土地與非都市土地二個管理系統
 (一)都市土地之土地使用管理相關法規
  1.土地使用管制之意義
  2.土地使用管制之目的
 (二)土地使用管制之內容
  1.管制工具
  2.管制內容
三、都市土地之土地使用管理相關法規
 (一)都市計畫法
 (二)都市計畫法台灣省施行細則
 (三)台北市都市計畫施行自治條例
 (四)都市計畫法高雄市施行細則
 (五)都市計畫公共設施用地多目標使用辦法
 (六)都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法
 (七)○○縣(市)土地使用分區管制規則或自治條例
四、非都市土地之土地使用管理相關法規
 (一)區域計畫之功能
 (二)非都市土地使用管制體系
  1.土地使用管制
  2.非都市土地使用管制之層次
 (三)相關法規及法令體系
  1.區域計畫法
  2.區域計畫法施行細則
  3.非都市土地使用管制規則
第四節 認識建築管理制度
一、都市土地與非都市土地共同規定之建築管理法規
 (一)建築法
  1.制定目的
  2.主管機關
  3.適用地區
  4.用語定義
  5.建造行為可分下列四種
  6.建築相關行為人
  7.建築執照分下列四種
  8.有關建築許可於程序進行期間之展期規定
  9.申請使用執照之三基本條件
  10.非經申領使用執照,不准接水接電及使用,變更應申請變更使用執照
  11.申請變更使用執照之申請文件、圖
  12.建築物公共安全、公共衛生檢查
  13.建築物室內裝修納入管理
  14.昇降及機械停車設備非經檢查取得使用許可證,不得使用
  15.建築物之拆除,應先請領拆除執照
  16.處罰事項
  17.不適用本法全部或一部分規定者
 (二)建築技術規則
 (三)山坡地管理
 (四)畸零地管理
 (五)現有巷管理
二、都市土地之建築管理
 (一)台北市建築管理自治條例
 (二)新北市建築管理規則
三、非都市土地之建築管理
 (一)實施區域計畫地區建築管理辦法
 (二)實施都市計畫以外地區建築物管理辦法

第四章 如何應用法規知識

第一節 處理程序終結前法規不溯既往原則之應用
第二節 建蔽率舊照與容積率新照之比較
一、容積率管制時代來臨
二、建蔽率舊照與容積率新照的比較
 (一)舊照
 (二)新照
三、建蔽率舊建照在土地開發上之應用
四、容積率新建照在土地開發上之應用
 1.舊照
 2.新照
 3.比較
第三節 台北市與其他地區法規之比較
一、台北市
二、其他地區
三、台北市與其他地區法規之比較
 (一)基地開發強度方面
  1.台北市
  2.其他地區
 (二)使用用途方面
  1.台北市
  2.其他地區
 (三)停車空間規定方面
  1.台北市
  2.其他地區
 (四)畸零地規定方面
  1.台北市
  2.其他地區(以新北市畸零地使用規則為例)
 (五)基地配置方面
  1.台北市
  2.其他地區
 (六)高度限制方面
  1.台北市
  2.其他地區
 (七)私設通路方面
  1.台北市
  2.其他地區
 (八)山坡地管理方面
  1.台北市
  2.其他地區
 (九)開放空間鼓勵規定方面
  1.台北市
  2.其他地區
 (十)停車獎勵方面
  1.台北市
  2.其他地區
 (十一)騎樓設置規定方面
  1.台北市
  2.其他地區

第五章 如何進行土地開發之法規分析

第一節 土地適用法規之判定
一、都市土地
 (一)只有主要計畫之土地
 (二)已有細部計畫之土地
 (三)變更使用分區之土地
二、非都市土地
 (一)已編定分區使用之土地
  1.按原編定使用
  2.相同分區變更編定使用
  3.變更分區及編定使用
 (二)未編定分區使用之土地
三、山坡地
 (一)山坡地之定義及範圍
  1.山坡地之定義
  2.山坡地之範圍
 (二)山坡地基地不得開發建築之認定標準
 (三)山坡地管理法規之歷史沿革
 (四)山坡地適用法規之判定
第二節 基地配置之法規分析
一、基地外部之法規分析
二、基地內部建築物外部之法規分析
第三節 建築平面之法規分析
一、建築物用途分類確定
二、判定是否為供公眾使用建築物
三、確定樓層數及建築物高度後法規之限制條件評估
四、防火避難設施檢討
 (一)樓梯座數及構造檢討
 (二)設置昇降機或緊急昇降機之檢討
 (三)屋頂避難平台檢討
 (四)防火間隔檢討
五、樓層高度限制之法規分析
 (一)依建築技術規則建築設計施工編第164條之1規定,住宅、集合住宅用途之挑空原則及樓層高度限制,如下
 (二)依《台北市建築物樓層高度及夾層挑空設計管理原則》規定
六、面積檢討
 (一)總樓地板面積檢討
  1.允建容積
  2.屋頂突出物面積
  3.地下層面積
  4.其他不計容積但計入樓地板面積部分
 (二)陽、花台等不計入樓地板面積部分檢討
七、日照、採光、避雷計檢討
 (一)日照檢討
 (二)採光檢討
 (三)避雷針檢討
八、地下層之法規檢討
 (一)停車空間檢討
 (二)防空避難設備檢討
 (三)地下室開挖率檢討
 (四)地下室開挖深度檢討
九、綠建築規定檢討
 (一)綠建築六項指標適用建築物檢討
  1.建築基地綠化
  2.建築基地保水
  3.建築物節約能源
  4.建築物雨水或生活雜排水回收再利用
  5.綠建築構造
  6.綠建材
 (二)免計容積率及建築面積之規定

第六章 如何應用法規的新趨勢

第一節 掌握現階段法規的方向
一、時空轉變因素對法規之影響
 (一)政治上因素
  1.台灣省精省對法規之影響
  2.政府拯救房地產業採取措施對法規之影響
 (二)社會事件引發輿論對法規之影響
  1.天災人禍之影響
  2.社會時事弊端之影響
 (三)政策上因素
二、創造土地價值的法規應用
 (一)增加容積的法規應用
  1.開放空間獎勵
  2.停車獎勵
  3.容積移轉
  4.聯合開發獎勵
  5.災後重建
  6.都市更新容積獎勵
  7.老人住宅容積獎勵
  8.特定區開發時程獎勵
  9.其他
 (二)改變使用用途的法規應用
  1.土地變更使用分區
  2.建築物變更使用
  3.不變更土地使用分區及建築物不變更使用
三、現階段重要法規之應用
 (一)容積移轉制度
  1.容積移轉之意義
  2.台灣實施容積移轉之歷史沿革
  3.容積移轉相關法規
  4.現階段容積移轉之執行方式
 (二)都市更新政策
  1.都市更新之意義
  2.台灣實施都市更新之歷史沿革
  3.都市更新相關法規
  4.現階段都市更新之執行方式
 (三)農地釋出政策
  1.農地釋出政策之意義
  2.農地釋出政策之歷史沿革
  3.農地釋出相關法規
  4.現階段公共設施用地開發之應用
 (四)都市計畫公共設施用地解決方案
第二節 預測未來法規的新趨勢
一、國土計畫法的立法
 (一)台灣土地管理歷史的發展沿革
 (二)國土計畫法草案概述
二、停車獎勵的公平性探討
三、容積移轉制度趨向合理化
四、都市更新政策趨向公平審慎
五、高公設比時代來臨
六、政府推動中的政策與重大法案
 (一)推動中的政策
 (二)推動中的重大法案

附錄

附錄一 法規目錄彙編
A 中央法規
B 區域計畫相關法規
C 都市計畫相關法規1
D 都市計畫相關法規2
E 都市更新相關法規
F 建築相關法規1
G 建築相關法規2
H 建築專業人員相關法規
I 營造相關法規
J 山坡地相關法規
K 水土保持相關法規
L 停車場相關法規
M 環評及產業開發相關法規
N 其他
附錄二 必備法規書目
附錄三 法規思考題
後語
參考書目

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■ 目錄

第一部分 模擬試題
第1回
科目:民法概要
科目:不動產估價概要
科目:土地法與土地相關稅法
科目:不動產經紀相關法規
第2回
科目:民法概要
科目:不動產估價概要
科目:土地法與土地相關稅法
科目:不動產經紀相關法規
第3回
科目:民法概要
科目:不動產估價概要
科目:土地法與土地相關稅法 
科目:不動產經紀相關法規

第二部分 歷屆試題詳解
101年普通考試不動產經紀人考試試題
科目:民法概要
科目:不動產估價概要
科目:土地法與土地相關稅法概要
科目:不動產經紀法規概要
102年普通考試不動產經紀人考試試題
科目:民法概要
科目:不動產估價概要
科目:土地法與土地相關稅法概要
科目:不動產經紀法規概要
103年普通考試不動產經紀人考試試題
科目:民法概要
科目:不動產估價概要
科目:土地法與土地相關稅法概要
科目:不動產經紀法規概要
104年普通考試不動產經紀人考試試題
科目:民法概要
科目:不動產估價概要
科目:土地法與土地相關稅法概要
科目:不動產經紀法規概要
105年普通考試不動產經紀人考試試題
科目:民法概要
科目:不動產估價概要
科目:土地法與土地相關稅法概要
科目:不動產經紀法規概要
106年普通考試不動產經紀人考試試題
科目:民法概要
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地表最強!TiN’s 東京房市教戰手冊:東京置產不可不知的68件事  

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  東京置產不可不知的七大主題

  1觀念篇:買房,日本人跟你想得不一樣。把台北那套搬到東京,不一定就適用!

  本篇告訴你日本置產不可不知的基本常識,助你贏在致勝起跑點上!

  2現況篇:新一波的房市循環,為什麼會上漲?背後又有什麼看不見的風險?
  現況篇引古鑑今,告訴你現在市場上有哪些玩家,隱藏著哪些地雷!

  3區域篇:外國人想買的地方,日本人可能避之唯恐不及。買在哪裡才是上上之選?
  作者長居東京,走遍大街小巷,為你揭開各地區的神秘面紗!

  4實戰篇:權力關係怎麼看?法令限制知多少!價格投報不合理?教你買屋這樣算!
  了解交易全流程,讓你買賣一次成!都市計畫一點通,魔鬼藏在細節中。

  5產品篇:有土地的透天厝比較好?東京不動產跟你想像中的不一樣喔。
  教導讀者如何從五花八門的各項產品當中,挑選出做適合自己的。

  6稅制篇:日本萬稅萬萬稅,各種持有成本也比你想像中的高出許多。
  搞懂稅金與投報率的關連,善用節稅技巧,才是賺錢的致富關鍵。

  7破解篇:短租民泊、Share House賺很大?房價漲,你就一定賺得到?
  筆者為你破解,怎樣的格局才是好屋?日本的業者如何賺錢!

■ 序

給「投資者」的你

  這幾年台灣人瘋買海外房地產,坊間的相關書籍也如雨後春筍般地冒出。然而,這些著作絕大部分都是由業者相關人士所出版,內容也多以業者的立場來闡述、宣揚購買海外房產的理念。但建商、房仲或是代銷「業者」的立場,與「投資者」的立場,在某方面來講,其實是相對立的。業者在乎的是「量」,但投資者在乎的,卻是「價」。業者必須有成交,才有佣金可收。但投資者則必須要買得便宜、賣得貴,收的房租要夠多,這筆投資才可說是成功。也因此,業者口中的「房市好」,常常代表的是「成交量活絡」。台北房市近幾年掀起了一股降價讓利風,只要有降價的個案,就會吸引許多自用型買盤進場購買。這樣的市況,在業者眼中,就是「房市好」。但,看在投資者的眼裡,不就代表著得「賠錢賣屋」的意思嗎?

  我曾經與某位有30年房仲歷練的前輩去參觀東京某個建案。前輩看完這個案子後,就一直誇口說這個案子棒,但我卻越看越覺得它糟糕。怎麼辦?我的想法居然與前輩完全不同調!當下,我甚至嚴重懷疑自己的看屋眼光,信心受到極大的打擊。事後,我詢問了前輩為什麼這麼看好這個案子,他給了我幾點分析,說明了這個案子的幾個賣點,是台灣人很喜歡的,因此一定「很好賣」!我懂了。他所謂的「好」,是「好賣」!而我心中所謂的「好」,則是「好住」或「會賺錢」。

  仲介「好賣」,可以輕鬆賣給台灣人的案子,不見得就是「好住」的案子,也不見得就是會「獲利賺錢」的案子。這間房子裝潢得很漂亮,相信只要來看屋的台灣人,都會被迷得心花怒放,然後就簽下去了。但仔細看下去,你就會發覺這裝潢其實根本不實用,房子內幾乎沒有什麼收納空間,動線也很差。雖然規劃成樓中樓的產品,但兩層的面積都過小,使用上也很不方便。此外,這個區域並不是日本人心目中的好區,而且價位也稍微偏高,因此之後要賣掉賺價差的可能性也不大。但台灣人就是喜歡這種熱鬧方便的地方,也難怪前輩會判斷說這個案子「很好(賣)」。

  我本身長期投資不動產,因此下筆的角度,完全是站在「投資者」的立場來分析市場以及物件的好壞。託台灣人瘋買東京屋的福,筆者有幸於2014年與2016年分別出版了《快狠準!東京買房最強攻略》與《魯蛇翻身!東京買房最強攻略》兩書,透過這兩本書,有幸結識了同為「投資者」立場的東旭國際,他們的私募基金正是以「投資者」的身份來購買東京的不動產。也因此,東旭當時訓練員工分析東京房市時,就是把我的著作當作教科書,列為他們公司的「必修課程」。2017年,托各位讀者的福,這兩本著作銷售一空,從市面上絕版了。東旭聽聞此訊,認為市面上不該缺少這樣的好書,極力鼓勵我再度出書,促使這兩本已經絕版的書籍再以全新的面貌與各位讀者見面,在此特別感謝東旭的鼓勵。

  本書嚴選前兩本著作內的重要篇章,大幅改寫、更新成最新資訊,並加寫20篇全新篇章。相信本書一定能幫助身為「投資者」的你,更加了解東京不動產市場的整個輪廓。決策時掌握全局,才能趨吉避凶,免去不必要的損失與煩惱。畢竟,不懂市況、稅制以及法律,不就等於是連規則都不懂,就在打棒球。這樣,你會有勝算嗎?祝各位讀者投資順利賺大錢。

■ 目錄

序:給投資者的你

觀念篇
1-1 「錢」進東京
1-2 現金流,台北東京比一比
1-3 高投報背後的真相
1-4 地方都市與大城市,投資手法大不同
1-5 房子舊了,就該跌價的「通縮思維」
1-6 購屋停看聽,耐震基準是關鍵
1-7 日本當房東一定要懂的「借地借家法」
1-8 借地權物件,投資新選擇
1-9 「代租代管」與「收租保證」的陷阱
1-10 投資最高準則∼買的時候先想賣

現況篇
2-1 日本炒房史:從泡沫經濟到失落的20年
2-2 房市新循環:安倍經濟學∼東京申奧
2-3 市場生力軍:華人置產族、日本節稅族
2-4 「負利率」與「兩極化」
2-5 新成屋的「一極集中」與「職住近接」
2-6 房價上漲有兩種:錢潮還是人潮?
2-7 生產綠地問題,2022都心地價大崩跌?
2-8 什麼?政府掛保證的暴跌區!
2-9 以後房子不用錢?從出生率看住宅問題
2-10 今後的房市,會崩盤嗎?

區域篇
3-1 探索,東京都23區
3-2 藏在地名的秘密
3-3 東京房價的定律
3-4 軸線翻轉?不可能!
3-5 探訪,都內高級住宅區
3-6 高級住宅區,車站距離不是問題
3-7 最想居住的人氣城市排行榜,假的!
3-8 綿密的捷運交通網
3-9 環狀道路與房市
3-10 如何避開地雷區

實戰篇
4-1 買賣房屋找仲介
4-2 購屋流程走一遍
4-3 融資操作有眉角
4-4 登記謄本這樣看
4-5 面積表示有兩種
4-6 地址表示也兩種
4-7 都市計畫知多少
4-8 建蔽率與容積率
4-9 合理房價自己算
4-10 善用投報三指標

產品篇
5-1 各種標的與門檻
5-2 投資物件這樣選
5-3 自住產品這樣挑
5-4 中古一棟商辦,小心租客被搶光
5-5 超高層塔式住宅
5-6 低層or超高層?兩者風格大不同
5-7 這才是頂級住宅!
5-8 木造透天,少碰為妙!
5-9 享受人生!別墅溫泉宅能買嗎?
5-10 滑雪宅的昔與今

稅制篇
6-1 稅金,影響投報率
6-2 買屋時的不動產取得稅
6-3 每年都要繳的固都稅
6-4 賺租金也要繳所得稅
6-5 超高層塔式住宅
6-6 源泉徵收(預扣所得)是什麼?
6-7 關於消費稅
6-8 50㎡ 的門檻,稅制上的陷阱!
6-9 大老闆的「社宅節稅術」!
6-10 都心超高層,節稅好幫手。

破解篇
7-1 格局圖,用語大解密
7-2 格局圖,樣式大解密
7-3 大建商的房子,真的比較好?
7-4 小心三月交屋潮
7-5 樓高15層的大樓要注意
7-6 Share House 真好賺?
7-7 短租民泊,沒你想像中的容易!
7-8 賣小套房的故事∼中間省略賺很大!

特別篇
海外購買家東京房地產動向──東旭公司

■ 作者簡介

◎ 陳適群(TiN)

  旅日台灣屏東人,不動產投資歷10餘年。原為台北日語檢定補教名師,閒暇之餘四處看屋,鑽研不動產投資。2013年嗅到台北房市即將反轉的危機,同時看到了東京不動產爆發性的潛力,毅然決然出清台北及屏東所有房產,錢進東京房市。

  赴日後創辦自己的資產管理公司,當起包租公,在地經營。2014年考取日本不動產經紀人(宅建士)執照,協助台灣個人及法人投資家赴日置產。2016年將手中物件汰弱留強,獲利數千萬。閒暇之餘,也將自己的見聞以及最新市況分享給網友,讓台灣人不再被似是而非的觀念牽著走。

  臉書粉絲頁:「TiN’s 東京房市&投資234」
  www.facebook.com/realestate.de.tokyo/

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看屋驗屋一本通:聰明買屋實作本,工班主任、設計師、買房達人教你買房秘訣,省裝潢、住舒適、不吃虧   ■ 內容簡介

辛苦存錢繳貸款,
就是為了圓一個「家」,
沒人想買到問題屋後悔捶心肝,或是格局超差反而裝潢費超出預期,
可是,到底要怎麼看、怎麼選,才能買到理想的房子呢?

 
本書教會你
☆ 看房子時就對應日後生活格局需求,省裝潢費更沒遺憾
☆ 買了房子想做中島,設計師才說空間條件不足,如何避免買到不符需求的屋型
☆ 買房自住,同時考慮未來增值性與脫手空間
☆ 不同的年齡層買房,如何對應空間需求
☆ 打算住多久,目的是什麼,想清楚再來看房
☆ 合約怎麼簽,才對自己有保障
☆ 要交屋了,到底要檢查什麼
☆ 交屋後發現問題,還可以求償嗎?

買對房子,裝潢現省100萬!
看似鬼屋,卻蘊含議價空間!

本書邀集工班主任、設計師、房仲業者、買屋達人不藏私分享看屋買房不後悔心法,
從屋型分析、屋況解析、看屋SOP流程、合約法律、貸款祕訣,
到交屋前的驗屋工具及CHECK LIST,
給你知識,教你釐清需求,給你習作自我分析、時時檢驗,
買好屋住好房,不怕被坑、決不後悔。

■ 目錄

PART 1 看屋前的功課:釐清自身居住需求
PART 2 看屋SOP:帶回資料才能比較研究
PART 3 驗屋CHECK LIST:逐項件檢查入住免煩惱

■ 作者簡介

◎ 漂亮家居編輯部
1.創造平凡生活的不平凡空間生活美學經驗。
2.生產有朝氣的版面風格。
3.鼓吹家的新價值觀。
4.關心對居家生活懷有健康心情的讀者。
5.追蹤具有可學習特質的新穎空間美學案例。
6.提供讀者看得懂、學得會、買的到、省到錢的方法。

相關著作:《低預算裝潢全攻略【新屋&10年內屋齡適用版】:即使只有50萬,Step by Step,聰明花、找對人,打造理想宅》《圖解貨櫃商業空間設計:全台第一本貨櫃屋全解析,從法規、價格、施工到設計,四大關鍵、一次解決!》《塗料萬用事典 暢銷改版:從塗料挑選、工法到施作程序全解析,創造塗料的驚奇效果》《屋主都說讚!超心機好設計:超乎想像的實用空間巧思全面集結,用妙招搞定惱人的居住細節》《房子再小都好住【暢銷改版】:做對格局,機能到位》《施工疑難全解指南300QA:一定要懂的基礎工法、監工驗收,照著做不出錯,裝潢好安心!》
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物業管理菁英的66個工作DNA   ■ 目錄

領導DNA
物管總幹事執掌與定位
物業服務的再設計
物業管理的本質是物業服務
總幹事分幾種
物業管理預算的考量與執行
總幹事的報告內容應該有那些
物業管理公司的「提案簡報」
總幹事的會議能力
會議記錄─總幹事的保命符
物業管理的交接清冊
物業管理者如何創造承租戶與出租業主雙贏
物業經理是萬事通
經驗豐富的總幹事
無人監控技術取代保全?總幹事可以被取代嗎?
泡老人茶的總幹事 
讓保全吹冷氣

前瞻DNA
導入物管觀點的建築前期設計
物管顧問在建築規劃團隊中的角色
專門施工廢棄管路的維養設計
前期物管設計規劃的重點
解決好看不好用問題的物業設計
前期物管的諮詢服務
物業專家=矛盾的預先處理者
從豪宅電梯談物業設計考量
從「曬被架」配置談「配套的物管服務」
在地下停車場作「環型步道」
空間的「可局部管理」與「互視管理」

創意DNA
物業設計「設計」些什麼
物業設計與風險管理
物業生命週期觀點
「保全哨點」的設計
門禁與距離的設計
廣播對講機的人性考量
垃圾場空間的設計
地下室停車場的設計
設置監控攝影機的重點
我要看到、聽到、知道或記錄哪一扇門沒有「關」
高科技的物業管理應用
BIM+VR+AR 整合的建案思維
用虛擬實境走一遍設計施工圖
酒店式物業管理的服務內容
即時服務才是硬道理的體會
公共設施設備的檢討與點交重點

感動DNA
創造豪宅價值的物業服務
高端物業管理可以結合什麼?
豪宅收信系統的設計
豪宅「美學」與「點景」的設計
豪宅的垃圾在哪裡收?
豪宅監控設備的「點報告」與「期間報告」
「英式管家」的「三階段」
「安全」是被設計出來的─安全防範的等級
豪宅「公共設施」的思考

維新DNA
建築的養護與再生計畫
維護過程中的風險與保護
借用「物業管理的第三方力量」進行設備學習
你派這個人來,我多加1000 元
物業管理的三種「預算」概念
將地下室「漏水」轉化為「壁畫」藝術的修繕思維
建築物再生計畫的「觀察重點」
建築物再生計畫的「品質」
建物再生計畫的「比較」觀點
建築物再生「企畫」的方法論
建築物再生計畫的「軟體」
建築物再生計畫的「創意」思考
建築物再生的「好用」思考
建築物再生「活動設計」的級別
建築再生計畫的「分類」
建築物再生計畫之公共設施「活動」人次考量
建築物再生計畫的「調查診斷費」
建築物再生計畫的「私區」與「公區」

附錄 社區營運報告書範例
社區營運報告書的「雛型」
1.0 營運標的基本資料
2.0 營運管理成本分析與管理費用解說要點
3.0 營運管理組織架構及服務內容
附件1.0 不同管理費基準隱含的意義
附件2.0〈物管公司〉對規劃設計階段的物業管理貢獻
附件3.0〈物管公司〉的服務優勢

■ 作者簡歷

◎ 朱貴章

經歷:
 世聯顧問有限公司負責人
 仲量聯行 (JLL) 物業暨資產管理部資深協理
 世邦魏理仕 (CBRE) 物業設施與資產管理部總監
 東京都物業管理機構 特別助理
 怡盛集團千翔公寓大廈管理維護股份有限公司 專案處長
 潤泰集團潤泰營造工程股份有限公司 工程技術部襄理
 開立工程股份有限公司 專案處長
 和睦建築師事務所 設計部襄理
 榮電工程股份有限公司 助理工程師

顧問服務主要客戶群:
 .潘冀建築師事務所  .台灣肥料(股)公司
 .生產力建設     .光世代建設
 .興富發建設     .遠雄集團
 .欣翰建設      .璞真建設
 .冠德建設      .半畝塘
 .萬寶資產      .若樸建設

特殊事蹟:
 .2005/2006 分別獲得商業司 E 化體系服務創新運用補助款達2600萬。包含社區價值管理系統平台(CVMS)、社區生活服務平台(CLSP)創新服務模式計畫。 
 .2008 任職於世邦魏理仕(CBRE)期間參與資產活化專案作業,共協助亞太經貿廣場(ASIA Plaza)及經貿19大樓(Rich 19),資產價值提升2.5-3倍之效益。
 .2010 任職於仲量聯行(JLL)期間主持經濟部科技研究發展專案之協助服務業創新研究發展計畫,訴求以「建築生命週期」為核心之資產價值創新服務模式,協助公司透過物業前期規劃案源承接,創造知識價值,收入成長2倍。

關鍵服務技能:
 規劃設計檢討.施工技術整合
 物業前期規劃.物業前期接管
 物業營運診斷.物業長期修繕
 綠色營運管理.建築資訊模型
 建築能源管理.物業人才培訓

◎ 張明義

學歷:
 中央大學資管所碩士

經歷:
 湯姆龍董事長特助
 高力國際派駐內湖亞太經貿廣場-總物業經理
 羽田機械資訊-股長

專長及出版計畫:
 市地重劃
 都市更新
 工業用地開發
 購物中心招商及營運
 房地產投資與管理
 房地產研調
 物業管理
 預售屋代銷
 法拍屋買賣
 防水防漏對策
 弱電系統規劃
 PLC機電整合

著作:
 完銷力(預售屋代銷完全操盤)
 向塔木德學作租屋達人
 防水查漏獨講堂
 智在法拍!那些法拍屋老師沒有教你的事
 室內配線丙級學科速成
 創業錢圖(創業籌資與股權安排設計)
 創業計劃書(創業錢圖2)
 英語思維大突破(激發職場成就與競爭力學習)

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智在法拍!那些法拍屋老師沒有教你的事   ■ 目錄

搏大智!法拍屋是「知識」的競賽

「資產活化」之智:談投資決策
法拍屋的由來
投資法拍屋的五個重點
購買法拍屋的「四大優點」
解析法拍屋的「投資報酬率」
法拍屋的「資產活化」聯想
法拍屋賺「租金」的另類想法
法拍屋「以前」的潛規則
由錢到錢:整合土地與時間周轉的法拍屋技術
到底要不要「搬進法拍屋住」的選擇
買法拍屋可否「退錢」
兩邊都可以「站」,你要站哪一邊
「長期低租金」、「行使優先購買權」的過多假設
氣粗等於氣短,「走得完所有程序」的法拍思維
有「結構」的「法拍課」
用「柯南」的精神研究法拍屋

「土地整合」之智:談共有處理
將共有土地轉化為「法律語言」
法拍屋「買一半」的勝算
「土地持分不足」問題與變價分割
「一盤輸全盤輸」的共有物處理
「懂跟不懂」結果差很多
從一張紙看出家庭與繼承的關係
親兄弟的共有難題
取得「入場券」之後─共有土地的處理原則
什麼都不是的房子,還可以賣嗎

「多方佈局」之智:談投標操作
法拍屋「投標的流程」
第一拍就開始「佈局」
如何「讀懂」法院的「法拍公告」
由幾個「公案」看法拍屋處理原則
法拍屋勘查拜訪筆記
取得進門看屋的「藉口」
「應買公告」的「陷阱」
誰有「優先承買權」
「優先購買權」的四種形式
「違建物拍賣」只屬於第一次出資的人
拍定後你會遇到「哪些問題」
不可以犯的法拍錯誤
「過載」的法拍知識

奪先機!法拍屋是「時間」的競賽

「不點交屋」的關鍵時刻:訴訟程序
從法拍屋的「三方思維」談不點交的重點 
「不點交法拍屋」的樣態
法拍屋的第一堂「存證信函」的課程
法拍屋「原有租約」的破解之道
法拍屋「租約」的另一種思考
「規則」又不是你定的!不點交與點交的攻防戰
「定期租約」的終止
不可能存在的「租約」
請「銀行債權人」排除租約的想法
「法院說了算」的概念:被排除的真租約與查封日
看到「法拍屋筆錄」,您看到什麼
什麼是「法官的語言」
打得起官司,可是「輸」不起

「點交屋」的關鍵時刻:拍間攻防
法拍屋「點交」與「不點交」的差別
哪種法拍屋會被註明「點交」
「法院分配款先後順序」比完美的中國人假設重要
法拍屋的「連環計」
不要浪費您的「點交權利」
「屋內遺留物」的法源及處理原則
「給錢」要「給得有目的」─談切結書設計

「債務人」的關鍵時刻:提前學習
面對危機,「自己做」是學習最快的一條路
「窮人」沒有「顧問」
明顯是「騙人」的法拍屋經驗
從一張紙看出你的財務能力
給「債務人」一個積極的思考建議
「信用瑕疵」多久可以被「塗銷」
如何避免「被法拍的意外」
債務人最晚可以「救自己」的時間
貸款陷阱與支付命令異議

■ 作者簡介

◎ 張明義

學歷:
 中央大學資管所碩士
經歷:
 湯姆龍董事長特助
 高力國際派駐內湖亞太經貿廣場-總物業經理
 羽田機械資訊-股長
專長及出版計畫:
 市地重劃
 都市更新
 工業用地開發
 購物中心招商及營運
 房地產投資與管理
 房地產研調
 物業管理
 預售屋代銷
 法拍屋買賣
 防水防漏對策
 弱電系統規劃
 PLC機電整合

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房地合一稅申報.節稅規劃一手掌握   ■ 內容簡介

  
要搞定房地合一新制,首先要搞定申報書!但怎麼填?怎麼看?節稅奧秘為何?本書按個人房地交易所得稅之一般實例、自住房地優惠、重購案件、非自願因素交易、交易自建或合建房屋五類例舉填寫範例,先就各欄位說明填寫要領,再舉案例示範如何填寫實際申報書,並輔以節稅要領說明。本書就是面對房地合一新制的最佳利器,申報、節稅規劃全盤掌握!

■ 目錄

推薦序1/吳碧珠
推薦序2/李永然
推薦序3/陳文炯
自序/黃振國

第一篇 實例解析房地合一課稅、申報書表填寫運用
個人交易與申報實務
 一、什麼情況下應該辦理個人房屋、土地交易所得稅申報?
 二、個人交易的房屋、土地符合下列情形之一者,免辦理申報
 三、如何辦理房地交易所得稅之申報?
申報書(空白)格式及內容
申報書填寫要領
 一、交易日期
 二、交易房屋土地情形
 三、納稅義務人(原所有權人)
 四、申報代理人
 五、房地基本資料、移轉比率、取得日、成交價額、成本、費用等
 六、稅額計算式
 七、附表一:可減除成本(ZA)
 八、附表二:取得、改良及移轉費用(ZB)
 九、附表三:交易日前三年內房屋土地交易損失金額
 十、附表四:重購自住房屋土地扣抵稅額
一般房地買賣申報書填寫實例解析
 一、案例
 二、申報書填寫例
 三、財政部申報書說明及法令規定
 四、個人房地交易所得稅課稅稅基
 五、非出價取得(受贈)之一般房地買賣申報書實例解析
自住房地交易申報書實例 解析
 一、自住房地定額免稅及減稅實例
 二、申報書填寫例
 三、自住房地租稅優惠的適用條件有哪些?應如何計算自住房地免稅額?
自住房地先購後售扣抵實例解析
 一、自住房地重購(扣抵)免稅及減稅實例
 二、申報書填寫例
 三、相關規定
 四、自住房地退還(扣抵)房地交易所得稅應附文件
重購退稅實例解析
 一、實例
 二、解析
 三、申報書及申請書範例
繼承取得房地,有權選擇不適用房地合一課稅新制
 一、案例
 二、解析
 三、配偶受贈取得房地「取得成本」認定,財政部新函釋與節稅規劃
非自願性因素交易房地適用低稅率實例解析
 一、案例
 二、申報書填寫例(非自願性因素交易)
 三、財政部台財稅字第10504516660號函

第二篇 不動產信託與房地合一課稅之適用與實例
受託人於信託關係存續中交易該信託財產
 一、自益信託
 二、他益信託
 三、信託關係存續中
受託人交易信託房地取得日之認定
因信託不成立、無效、解除或撤銷之房地取得日
受託人應申報之信託案件
 一、交易信託財產
 二、管理信託財產所取得房地
 三、塗銷信託,回復為原委託人名下
 四、依取得日及持有期間判定信託案件應否適用「新制」申報
 五、免申報之三種信託財產交易
申報主管機關
信託案件申報實務
 一、自益信託實例
 二、他益信託實例

第三篇 外資加重課稅對象
外資加重課稅對象

第四篇 營利事業交易之申報
課稅範圍
 一、取得房地時期劃分適用範圍
 二、課稅對象
課稅稅基
房地交易所得額之計算與計入營利事業所得
總機構在中華民國境內之營利事業出售房地,在房地合一新制下,該如何申報?
 一、營利事業交易房地應列入所得課稅
 二、應適用新制之房屋、土地
 三、房地交易所得額之計算及計入
 四、出售房地所得之稅率
 五、總機構在境內之營利事業的結算申報
 六、個人來自營利事業之盈餘仍應申報
總機構在境內、境外房地交易所得之計算
 一、總機構在境內、境外房地交易所得額計算比較表
 二、營利事業交易房地課稅時程圖
 三、營利事業所得額計算之特別規定
檢查表
營利事業出售房地新、舊稅制比較
 一、營利事業出售房地新、舊稅制比較表
 二、個人依舊制取得土地採合建分售,是否應辦營業登記並課稅?

第五篇 個人合建、自建應適用營利事業課稅之情形
個人合建應依營利事業課稅之規定
 一、應認定為營利事業所得稅之情形
 二、應認定為營利事業課稅情形之重點解析
合建交換應申報之情形
個人參與合建、自地自建之節稅規劃
 一、不涉及營業行為之自用住宅改建、合建
 二、涉及營業行為之自地自建或合建
 三、新規定後地主之財產規劃

第六篇 奢侈稅停課與新制接軌
奢侈稅停課與新制接軌
 一、停課特種貨物及勞務稅(奢侈稅)
 二、案例

第七篇 新制房地交易所得稅務規劃案例
繼承房地產規劃案例
 一、案例
 二、相關法律與行政命令規定
 三、規劃策略
贈與房地產規劃案例
 一、案例
 二、相關法律與行政命令規定
 三、規劃策略
自地自建規劃
 一、案例
 二、相關法律與行政命令
 三、規劃策略
合建規劃
 一、案例
 二、相關法律與行政命令規定
 三、規劃策略
投資買賣房地產與營業稅、房地交易所得稅規劃
 一、案例
 二、相關法規
 三、規劃策略
居住者與非居住者規劃
 一、案例
 二、相關法律與行政命令規定
 三、規劃策略
總機構在境內、境外之規劃
 一、案例
 二、相關法律與行政命令規定
 三、營利事業適用新制相關圖表
 四、規劃策略
農地、視為農地、農舍規劃
 一、案例
 二、相關法律與行政命令規定
 三、規劃策略
自住房地優惠規定與重購退稅(扣抵)規劃適用順序
 一、案例
 二、相關法律與行政命令規定
 三、規劃策略
課稅所得規劃
 一、案例
 二、相關法律與行政命令規定
 三、規劃策略

■ 作者簡介

黃振國

學歷:東吳大學法律系比較法學組六十七年畢業

經歷:東海大學管理學院財務金融研訓中心租稅規劃與財產移轉講師;永然法律研究中心不動產稅務及大陸房地產講師(不動產經紀法規、土地登記、土地稅法、遺贈稅法、行政救濟、信託法等)十餘年;中國房地產研究發展協會常務理事;補習班教師二十餘年經驗;台灣財稅發展協會理事長
 
著作:不動產法拍移轉及稅費、法院拍賣案例與運用、訴願書狀與範例、遺產稅節稅規劃、贈與稅節稅秘訣、繼承登記疑難解析與範例、最新遺產.贈與稅節稅規劃、遺產稅實戰手冊、保險.信託.遺產、贈與之節稅規劃、遺贈稅節稅規劃案例解析、遺贈稅.財產移轉圓滿計畫、繼承權益法律指標、不動產物權實務──所有權編(合著)、不動產物權實務──擔保、用益物權編(合著)、房地合一課稅案例.快速圖解、房地合一稅申報.節稅規劃一手掌握
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存證信函必學範本  

■ 內容簡介

  存證信函保存證據的效果佳,並且拜網路發達之賜,可輕鬆的在網路上下載郵局存證信函用紙來撰寫,寄件人只要經由郵局寄發而對方確實收到,無論對方日後如何抵賴,又將來是否對簿公堂,寄件人均已掌握有利的證據。只是如何撰寫?哪些情況下需要祭出存證信函?應掌握哪些重點?本書分門別類,以案例對照範本的模式,教讀者一步一步成為撰函高手!

■ 目錄

第壹篇 總論
郵局存證信函的意義
遇到郵差送來別人所寄郵局存證信函應該如何因應?
郵局存證信函的使用方式

第貳篇 不動產買賣
出賣人一屋二賣,買受人該如何發函行使權利?
出賣人收受定金後,可以反悔不賣嗎?
買受人遲付價款,出賣人如何發函催告?
預售屋買受人遲付價款,建商如何發函催繳?
發函催告買受人付款卻置之不理,如何進一步發函解約?
預售屋買受人不協同辦理對保,如何發函通知?
出賣人遲不辦理房地所有權移轉,買受人如何發函主張權利?
買到的房子有坪數短少、天花板漏水等瑕疵,買受人如何發函向出賣人主張權利?
被非屋主騙取買賣頭期款,如何發函主張權利?
建設公司未依約完工交屋,買受人如何發函主張權利?

第參篇 不動產租賃
房客積欠租金,房東如何發函行使權利?
發函催繳租金仍不理,房東如何續函終止租約?
房東一屋二租,房客該如何發函主張權利?
承租的房子漏水,房東置之不理,房客怎麼發函主張權利? 
房東將房子賣了,房客如何向新屋主發函主張續租的權利?
房客違約將房子轉租,房東如何發函主張權利?
土地出租人不協同辦理地上權登記,承租人如何發函主張權利?
承租人欲提前終止租約,如何發函向出租人主張?
租期將屆,出租人不願續租,如何發函向承租人主張?
租約到期,房客拒不返還房屋,房東如何發函主張權利?
承租人拒不出面與出租人重新議定租金,出租人如何發函主張權利?
租約到期,如何函請房客出面重新訂立新約?
租約到期,如何向房東發函表示續租的意思?
租約到期,房東不反對房客續住且收租金,之後又請房客搬走,房客如何發函主張權利?
承租的土地不符合作為建築使用之約定,承租人如何發函向出租人主張權利?

第肆篇 不動產合建、承攬糾紛
合建之土地遭政府編列為他種用地,建商如何向地主發函主張權利?
地主不依約移轉基地所有權予建商,建商如何發函主張權利?
地主未依約交付土地予建商整地興建,建商如何發函主張權利?
建商偷工減料,地主如何發函主張權利?
建商無力繼續施工,亦未完全給付保證金,地主如何發函行使權利?
地主未依約交付土地使用同意書,建商如何發函主張權利?
承包商拖延工程,定作人如何發函主張權利?
建商擅自變更設計圖施工,地主如何發函主張權利?
建商所建之房屋有瑕疵,地主如何發函主張權利?
建商未依約交屋,地主如何發函向建商主張權利?

第伍篇 催收實務
互助會死會會員拒繳會款,會首如何發函向其主張權利?
互助會會首無故停止標會,活會會員如何發函向會首主張權利?
欠錢不還,債主如何發函行使權利?
債務人逃債,債權人如何發函向連帶保證人求償?
債務人未依約向銀行支付利息,銀行如何發函 討?
債務人不還錢,債權人如何發函通知將實行抵押權?
債務人未依約清償借款本票,債權人如何發函行使權利?
如何發函告知債務人將實行質權?
銀行如何發函告知存款人期限利益喪失?
銀行如何發函告知債務人債務抵銷?

第陸篇 商事與勞資糾紛
股東如何發函向公司請求股權過戶?
如何發函請求股票讓與人返還增資配股股票?
公司如何發函請求他公司不得使用類似名稱?
股東擅自以負責人名義行事,公司負責人如何發函制止?
合夥人如何發函向隱名合夥人說明合夥業務狀況?
員工不依規定擅自離職,公司如何發函主張權利?
女性員工懷孕,遭公司辭退,如何發函向公司主張權利?
雇主積欠工資並非法解僱員工,員工如何發函主張權利?
老板未代為投保勞工保險,勞工如何發函主張權利?
遭公司任意調 職務,如何發函表示終止勞 契約並請求資遣費?

第柒篇 綜合實務
土地遭人擅自搭建地上物或種植作物,如何發函主張權利?
鄰居越界建築,土地所有權人如何發函主張權利?
鄰人於法定空地上違建,土地所有權人如何發函主張權利?
支票不獲兌現,執票人如何發函主張權利?
遭執票人持擔保之本票請求票款,發票人如何發函向執票人主張權利?
如何發函通知他共有人優先 買共有地?
共有人對優先購買之通知有疑義,如何函詢?
欲在共有土地上設定地上權予他人,如何發函通知他共有人?
代筆遺囑不符法定要件,繼承人如何發函向受遺贈人主張權利?
想拋棄繼承,如何發函告知其他繼承人?
如何發函受贈人將撤銷先前之贈與?
欲領回提存金,供擔保人如何發函受擔保利益人行使權利?
配偶棄家庭於不顧,另一方如何發函主張履行同居義務?
如何回函拒絕配偶履行同居義務之請求?
得標房屋被原屋主破壞,得標者如何發函主張權利?
買汽車不辦過戶,賣車人如何向買受人發函主張權利?
未成年人簽約購車,車行老板如何向其法定代理人發函確認?
營造工程不慎損及鄰房,受損戶如何發函向營造商主張權利?
借用人違約將土地轉租予他人,貸與人如何發函告知終止借貸契約?
承攬人未如期完工,定作人如何發函向其主張權利?
委託仲介公司賣屋卻受損害,如何發函主張權利?
車禍受害人家屬如何發函向加害人主張權利?
車禍肇事者反悔拒不賠償,被害人如何發函主張權利?

第捌篇 附錄
總論之民法依據
民法「買賣」重要條文
民法「租賃」重要條文
勞動基準法重要條文
其他相關法令

■ 作者簡介

◎ 林國泰 律師

學歷:輔仁大學法律系司法組畢業、國立東華大學財經法律研究所大陸法制組碩士班;司法官特考、律師高考雙榜及格、專利代理人檢覈及格、司法官訓練所第三十四期結業
 
經歷:曾任職永然聯合法律事務所、永然文化出版股份有限公司企畫部主任、「法律與你」雜誌法律專欄作者;花蓮縣鑄強國民小學家長會會長、台灣花蓮地方法院法官、花蓮縣私立海星中學家長會長、花蓮律師公會理事長、中華民國律師公會全國聯合會副理事長(第十屆第三任)、中華人權協會東台灣人權論壇主任委員
 
現任:中華民國律師公會全國聯合會理事(第十一屆)、臺灣律師懲戒委員會委員長、財團法人法律扶助基金會花蓮分會會長、國泰法律事務所主持律師,花蓮縣政府訴願審議委員等等
 
著作:不動產契約書怎麼簽(永然)、勿以惡小而為之——例解社會秩序維護法(永然)、刑法與你(永然)、票據兌現追追追(永然)、轉虧為盈——人身侵害救濟篇(永然)、刑事法律Q&A(永然)、自撰存證信函之惡鄰看招(永然)、女性知法保權益(花蓮縣吉安鄉公所印製)、實用生活法律彙編五十則(花蓮市公所印製)

255
85897
不動產訴訟實戰  

■ 內容簡介
 

  有土斯有財,係國人一般之通念。君不見國人買地購屋置產不絕於市,房地產市場交易熱絡。再者,不動產係國人重要投資標的,故不動產及其相關權利之糾紛及爭執,油然而生。筆者謹就不動產訴訟之實務,深入淺出為介紹。
 
  首先,必須先認識我國不動產係採物權法定主義,不動產物權之種類及內容不得任意創設。再者,我國不動產物權之變動,係採登記要件主義,非經登記不生效力或不得處分其物權。本書就不動產登記為簡要之介紹,並就司法訴訟程序及訴狀之撰寫方式作一概略之說明。進而,就不動產之各種訴訟型態加以分章論述,計有買賣、租賃、承攬、合建、信託、所有物返還、拆屋還地、塗銷抵押權登記、塗銷地上權登記、時效取得地上權、袋地通行權、共有物分割與耕地三七五租約等。筆者將以上各種不動產之訴訟型態,分別整理其法令依據,並提出訴狀範例,及彙整大法官會議解釋、最高法院判例及民事庭會議決議等資料,俾利讀者就不動產之訴訟有廣泛與深入之認識。
 
  本書之附錄有裁判費徵收核算對照表,俾起訴時繳納裁判費之參考。另附有信託法、地籍清理條例等相關法規,讓讀者便於查閱。

■ 序

  記得約四年多前學弟銘翔來電,說明五南書局欲出版法律訴訟實戰叢書,該叢書計分十四本,其中不動產訴訟實戰一書想委請本人撰寫。本人竟不加思索即以應允,以為應該不是難事。嗣後與五南書局簽約時,方知著作物之字數預計二十五萬字,此時誠感壓力,但已無他法只好勉為簽約。惟誠恐無法如期交稿,影響該叢書之出版,使本人戰戰兢兢。

  本人曾於八十一年間與桃園縣地政新生會之好友集體創作「土地代書特考贏的策略」一書,迄今亦有十餘年未曾提筆寫作。一則係因工作之忙碌,二則應係個人之怠惰所致,期間雖曾答應學長李永然大律師書寫土地法一書,惟尚無法出書。幸好徵詢同仁寶瑩之意見,其竟允諾合著,誠讓本人如釋重負。寶瑩其學函養俱佳,且對土地實務相當有鑽研,故本書得予付梓,應歸功於其之努力及合作撰寫,有以致之。

  值得一提的是,在撰寫之過程中,昔日同仁慧靜就本書資料之蒐尋及繕打付出良多,在此本人無以言謝,謹將此一事實表露之,誠謝慧靜之幫忙。再者,更感謝五南書局之編輯群,就本書之編排及校對付出相當之心力。

  本人及寶瑩學植未深,謹以野人獻曝之情,將所知與所悉詳述於本書,若有疏漏之處,亦祈各方不吝賜教,俾吾等亦能增益。
 

■ 目錄
 

第一章 不動產與登記
第一節 綜述
第二節 必備書狀及撰寫要旨
第三節 實務判解

第二章 買賣
第一節 前言
第二節 法令解說
第三節 不動產買賣流程及買賣契約範例
第四節 書狀範例
第五節 實務判解

第三章 租賃
第一節 前言
第二節 法令解說
第三節 訴狀撰寫要旨及租賃契約書範例
第四節 書狀範例
第五節 實務判解

第四章 承攬
第一節 前言
第二節 法令解說
第三節 工程承攬契約之擬定要旨
第四節 書狀範例
第五節 實務判解

第五章 合建
第一節 前言
第二節 法令解說
第三節 書狀撰寫要旨
第四節 書狀及契約範例
第五節 實務判解

第六章 信託
第一節 前言
第二節 法令解說
第三節 不動產信託實務簡介及書狀撰寫要旨
第四節 書狀範例
第五節 實務判解

第七章 所有物返還
第一節 前言
第二節 法令解說
第三節 書狀撰寫要旨
第四節 書狀範例
第五節 實務判解

第八章 拆屋還地
第一節 前言
第二節 法令解說
第三節 書狀撰寫要旨
第四節 書狀範例
第五節 實務判解

第九章 塗銷抵押權登記
第一節 前言
第二節 法令解說
第三節 書狀撰寫要旨
第四節 書狀範例
第五節 實務判解

第十章 塗銷地上權登記
第一節 前言
第二節 法令解說
第三節 書狀撰寫要旨
第四節 書狀範例
第五節 實務判解

第十一章 時效取得地上權
第一節 前言
第二節 法令解說
第三節 書狀撰寫要旨
第四節 書狀範例
第五節 實務判解

第十二章 袋地通行權
第一節 前言
第二節 法令解說
第三節 書狀撰寫要旨
第四節 書狀範例
第五節 實務判解

第十三章 共有物分割
第一節 前言
第二節 法令解說
第三節 書狀撰寫要旨
第四節 書狀範例
第五節 實務判解

第十四章 耕地三七五租約
第一節 前言
第二節 法令解說
第三節 書狀撰寫要旨
第四節 書狀範例
第五節 實務判解

附錄一 民事訴訟事件裁判費徵收核算對照表
附錄二 信託法
附錄三 地籍清理條例
附錄四 時效取得地上權登記審查要點
附錄五 桃園縣共有耕地自耕保留部分交換移轉登記清理自治條例
附錄六 耕地三七五租約清理要點
附錄七 臺灣省耕地租約登記辦法

■ 作者簡介

◎江松鶴律師

現職:
  春秋法律事務所負責人、國立空中大學兼任講師
  
學歷:
  國立台灣大學法學士、東吳大學法學碩士
  
經歷:
  法律扶助基金會桃園分會會長
  桃園律師公會理事長
  桃園市政府醫師懲戒委員會委員

◎傅寶瑩

學歷:
  國立中興大學地政系畢業
 
資格:
  87年特考土地登記專業代理人及格
  88年普考不動產經紀人及格

442
87102A
地政士考試套書(共5冊)不分售   ■ 本書特色

此特惠套書組合包含以下五本書籍

87109 土地登記實務突破(第1版)

79726 民法概要突破(第5版)

79742 土地法規與稅法(增訂版)∼......(曾文龍 老師 / 編著)

79732A 不動產稅法V.S節稅實務∼......(黃志偉 老師 / 編著)

87102 如何考上地政士?重要法規VS.考古題∼......(曾文龍 老師 / 主編)
1785
79740B
不動產經紀人考試套書(共5冊)不分售   ■ 本書特色

此特惠套書組合包含以下五本書籍

75547 不動產經紀人歷屆考題解析(第4版)

79705 不動產估價概要(增修版)(第6版)

79726 民法概要突破(第5版)

62055A 不動產經紀法規要論(第3版)

79742 土地法規與稅法(增訂版)
1785
M7040B
都市與計劃(第四十五卷 第二期)  

■ 目錄

◎ 都市及區域發展

檢視巨災衝擊後的二次災害重建經驗:以中國大陸512川震極重災區綿竹市與北川縣為例
水的延展都市化:坪林水源保護區的領域治理

◎ 環境規劃與管理

地震風險地區土地使用規劃與土地利用關聯性分析-以車籠埔斷層為例

212.5
M7040A
都市與計劃(第四十五卷 第一期)   ■ 目錄

◎ 都市及區域發展

空間垃圾桶模式外在效度之實證檢驗:以台北市為例
現行都市計畫通盤檢討中防災空間規劃落實成效與課題之探討

◎ 環境規劃與管理

廈門鼓浪嶼地方居民對文化遺產保護認知之研究
從徑流責任觀點下探討減洪土地使用規劃
212.5
30510
房市風暴:從人口緊縮看未來房市的危機與商機   ■ 內容簡介
  

  人口的增長或減少,都是緩慢與無感的過程,因此,房地產景氣分析的影響因素中,大多忽略人口的存在與重要性。但從某一段長時間觀察,以一個世代或兩個世代的人口趨勢分析,會發現人口因素對整個社會、經濟,甚至國家發展,都產生極大的影響,當然也包括房地產市場在內!

  2010年至2025年,台灣人口發展趨勢將遭遇到世紀大轉折!開始是出生人口明顯減少,幼年人口數明顯降低,跟著戰後嬰兒潮世代大量邁入老人潮,接著老人總量高於幼兒總量,再來就是勞動人口數從高峰跌落,到了2020年代中期,死亡人口高於出生人口,因此,總人口數將一直穩定地下降到21世紀中後期!這種人口發展趨勢與現象,如果沒有完整人口政策或外國投資策略因應,對於未來住宅與房地產市場將是一項嚴酷的挑戰。

■ 推薦序

房地產有良的專業分析

  一般俗諺常恭賀別人「五子登科」,代表人生與成就達到某個里程碑,財富累積到有了銀子,並娶了妻子、養了孩子,並分別買了車子和房子。當然,這沒有一定順序,而是社會一般對於理想生活要素的想像。然而,近年來由於家庭形態的改變,平均每個家庭的孩子數量不比以往。台灣進入老齡化、少子化的社會,且隨著時間演進將更為嚴重,未來市場上的房子多了,但需要買房子的人卻少了,將徹底翻轉國內房市的消費形態。

  卓博士的這一本書,就是從人口的角度出發,深入淺出來分析台灣的房地產問題及提供未來的走勢分析。這是因為卓博士本身不但具有地政的專業知識,大學及碩、博士研究所都是地政專業。他又具有高考及格、估價師的執照,主持資產評估顧問股份有限公司、不動產估價師聯合事務所,擔任過消費者文教基金會房屋委員會召集人、國有財產局估價專家委員、中國土地經濟學會理事、不動產仲裁協會常務理事、土地改革協會理事長⋯⋯等等。所以卓博士真的是理論與實務兼備的人才,寫出來的書自然不同凡響。他長期以來關心國家社會的發展,潛心研究,所以才能寫出這一本擲地有聲的大作。

  卓博士不像一般業者是以「利」為出發,而是以大眾「公共利益」為考量,因此能更客觀地分析台灣的房地產問題,例如檢視少子化的原因,公允地提出這何嘗不是高房價所帶來的負面結果。年輕人若要成家立業,得花上和自己薪資不成比例的錢去買房子,減少其成家的意願。若買房子後,得揹著龐大的房貸壓力,排擠生活中其它能從事娛樂及購物的費用,也難怪薪水不多的年輕人不敢生孩子。也因此書中提出台北市房價所得比要下調40%才合理,這真是有良心的看法,一般業者涉及自身的利益,這些話是講不出口的。

  甚者,卓博士也提出警告,因為人口紅利減少與住宅剛性需求消失,這會導致房市崩盤。書中也提到卓博士根據內政部統計資料加總,計算出台灣目前的建築用地已經足夠3,000萬人口居住,政府未來再大量土地變更開發,實在不智。因此主張「都市再生、都市更新、農村更新的手段,重新建構都市與鄉村生態紋理,促進區域均衡發展。」這是非常負責任提出的解決辦法。而書中最後指出2018-2060第六波房市發展機會,及點出未來國際城市的競爭決定房市,也真是積極面的未雨綢繆。

  從這本書我們可以清楚地了解過去房地產的發展歷史。而結合人口數量的預估,不僅能掌握國內各年齡人口消長的趨勢,還能以此窺探國內未來的房地產動向。這本書蒐集的都是第一手的資訊,內容也參考國際經驗,旁徵博引,十分豐富。書中將很多數字分析匯集成各式圖表,方便讓讀者輕鬆掌握許多統計的變化,十分適合閱讀與收藏,也可做為投資參考之用。

  我可能也講太多了,就請大家翻入正文,仔細閱讀,保證您收穫良多。
 
                          台灣經濟研究院院長
                            台大經濟系教授
                                林建甫


■ 目錄

推薦序│林建甫(台灣經濟研究院院長、台大經濟系教授)
房地產有良的專業分析
推薦序│翁得元(經濟日報副社長)
從人口變化看未來房市趨勢
作者序
人口與房市結構翻轉的危機與商機

Chapter 1 土地神話與房市完美風暴
房市完美風暴來襲
人口可以預測房市發展
人口紅利,開啟五波房市榮景
人口快速成長的第一波房市(1960-1969)
全面都市化的第二、三波榮景(1970-1985)
初嘗人口紅利的第四波高峰(1986-1990)
人口紅利爆發最大交易潮(1991-2003)
人口紅利顛峰開創第五波繁榮(2004-2014)

Chapter 2 人口減少與住宅剛性需求消失
因應少子化辦公室
70年創造1,750萬人住宅需求
每增250萬人,拉升一波房市能量
55年增加742萬戶住宅需求
未來人口減少的住宅需求變動
1,000萬戶是家庭成長極限嗎?
房市高峰與家庭戶數的連動
住宅量已遠大於住戶數
戶量帶動住宅剛性需求
一人一戶成2000年後主流
節稅效應創造戶籍成長
村落消失與小宅主流化
住宅高於人口戶籍的隱憂
未來家庭數成長的極限

Chapter 3 少子化何時讓房市崩盤
出生人口與房地產市場
戰後嬰兒潮世代推升房價
回聲潮世代不平高房價
少子化趨勢會讓房市崩盤嗎?
出生人口第一波高峰期(戰後嬰兒潮)
出生人口第二波高峰期(回聲潮世代)
兩波出生人口跳崖期
小學未來轉型老人安養中心

Chapter 4 高齡化與龐大遺產繼承
半數人年齡將超過60歲
戰後嬰兒潮加速邁進老人潮
台灣老化有多嚴重?
哪個縣市高齡人口最多?
哪個縣市老化程度最高?
七成房屋被高齡族群持有
高齡族群投資房產保守
高齡族群的換購屋潮
千禧世代等著繼承龐大遺產

Chapter 5 人口紅利與房市高峰同步轉下
人口紅利激勵房市
扶養比與房市關鍵50年(1962-2012)
扶養比上升,房價下降?
人口紅利創造五波房市奇蹟
2015年人口紅利與房市同步從高峰轉下

Chapter 6 六都未來搶人口救房市
房價高漲促進都市發展
三階段都市人口大躍進
都市化推動房價飆漲
高房價與都市人口密度
六都高房價全靠人口撐盤
台北市房價所得比下調40%才合理
人口最多都市只有台北市一半房價
房價低成為桃園市人口爆發主因
台中市人口躍居全國第二位
第一府城人口成長居六都之末
高雄市人口與房價為南台之冠
六都搶人口決勝未來

Chapter 7 2018-2060房市預測
人口趨勢拉長景氣波動
人口與房市結構同步轉變中
國際城市競爭決勝未來
現存建地可住3,000萬人
高齡人口紅利商機
從「養兒防老」到「以房養老」
都市更新還有20年黃金期
2018-2060房市發展預測

後記:只要有人在,就有房地產需要
附錄:人口與房市大事紀

■ 作者簡介

◎ 卓輝華

  國立政治大學地政博士
  宏大不動產估價師聯合事務所創辦人
  中華民國不動產估價師公會全國聯合會創會理事長
  中國土地改革協會理事長
  中華民國消費者文教基金會房屋委員會委員
  中國文化大學都市計劃與開發管理系兼任助理教授

297.5
75203
不動產投資與土地開發(附國土計畫實務探討與估價應用)  

■ 內容簡介

根據最新不動產法規及相關法規修訂

  不動產是提升國家競爭力的火車頭,任何一項企業的經營都無法脫離不動產。企業是由土地、資本、勞動及企業家四者所組合而成的,而土地所形成的價值及價格、租金乃是企業投資經營的最大成本。同時,土地的有效利用、立地條件、工廠、公司之設點也與土地有關。

  本書的寫作特色是將企業經營與不動產結合,例如:企業連鎖經營需要租金的訂定、商圈的規劃、房仲業的加盟形態、企業經營之原則、影響因素、企業經營所應遵守之法令,以及企業中最大的固定成本(土地及建物)價格決定。最後,探討企業(包括大專院校)所面臨到地上權、山坡地、高壓電、權利金、租金之收取,其方法為何。

  本次改版大幅更新,補充國土綜合開發、國土計劃法、山坡地開發與水土保持等相關內容。

■ 目錄

Part1 原則、因素、程序
Chapter 1 不動產價值概說

Part2 基本衡量價值的方法
Chapter 2 基本價值方法

Part3 租金估價及路線價值分析
Chapter 3 企業經營之租金價值分析
Chapter 4 路線價值

Part4 土地開發投資及樓房投資分析
Chapter 5 其他價值分析
Chapter 6 土地開發分析
Chapter 7 樓房與辦公大樓的價值估算

Part5 都市計畫內(外)標的物價值開發及其它權利價值計算
Chapter 8 特殊標的物開發與價值分析
Chapter 9 房屋價值與建物價值分析
Chapter 10 建築改良物價值程序暨規則

Part6 投資經營分析
Chapter 11 貨幣的時間價值
Chapter 12 不動產企業投資比率(工具)
Chapter 13 企業抵押貸款分析
Chapter 14 企業加盟與明星產業規劃
Chapter 15 不動產證券化與企業經營
Chapter 16 後工業化的企業連鎖經營

■ 作者簡介

◎ 邢進文

  畢業於中興大學法商學院地政系暨公共事務學院公共政策研究所(都市計畫組-丁組),做過建設、營造、廣告、量販及土地開發可行性評估等工作。多年來於大學教授不動產相關課程,並完成城鄉資源規劃博士學位。

1991年進入太上廣告,擔任建設公司廣告媒體發包職務。
1996年開始接觸建商並擔任和旺建設台北上河圖、萊茵賞、小凱悅等案企劃專案。
1998年進入中華工程,參與上海青陽城城鄉開發案、花卉商城評估小組。
2001年主持建築師事務所擔任副所長。
2002年取得教育部講師證。
2002年任教於東海大學、空中大學、長榮大學不動估價學分班講師。
2003年出版《不動產投資與估價分析》一書。
2003年主持鑑價企業擔任中區執行處經理職務。
2006年受邀擔任都市計劃委員,開始了解土地開發與都市計劃的關係,並以此受邀各級政府、公會、大專院校及各房仲體系講座。同年擔任國立、私立大學企管系及行銷管理系課程規劃委員,並受邀台北大學運動休閒系、靜宜大學觀光系、大葉大學材料系、國立雲林科技大學財務金融系講座。
2007年進入台灣量販集團擔任購物中心、量販店評估小組專案。
2008年參與世曦工程顧問投標市地重劃諮詢顧問。
2008年受邀企管顧問公司參與各機關土地開發講座,教學相長。
2009年受邀至房地產各相關同業公會顧問,發揮棉薄之力。
2011年參與內政部土地徵收條例修法計劃案,負責探究美國土地徵收政策主張。
2014年受邀各機關與不動產公司土地開發、指定建築線、都市計劃技巧與工業用地、農地分析講座。
2014年受邀東森房屋竹苗區加盟店講座(土地開發)
2015年受邀各縣市房仲公會講座並出版《不動產投資與土地開發》一書(第6版),教學相長。
2017年受邀各地區公益社團演講(台灣農村開發)分享,並受邀台灣港務公司土地開發內部訓練。同年之際受邀彰化縣政府、苗票縣政府地政局處土地開發講座。
2018年受邀律師公會演講既成巷道地役權與指定建築線糾紛案例探討。

612
75628
管好你的公寓大廈  

■ 內容簡介
 

  寸土寸金,都市居,往公寓化、大樓化發展,早已是現狀與持續發展的趨勢;只是同在一片「屋簷」下過生活,住戶間務必具備更高的自律意識與包容精神,否則問題叢生,難有寧日。《公寓大廈管理條例》應運而生,如何適用?大有學問!本書除了設定諸多問題詳解本條例之規定外,更費心代擬和蒐集了各類管理辦法、管委會常用書函、書(訴)狀範例等數十種,提供住戶及管委會細細參詳。管好你的公寓大廈,就看這一本。
 

■ 目錄
 

第一篇 管理委員會與區分所有權人會議
1.管理委員會的性質與法律地位
2.管理委員會可否為不動產的登記主體?
3.管理委員的資格與任 期?
4.管理委員會、主任委員 、管理委員的職責
5.選任之下屆管理委員如不到任或辭任,應如何處理?
6.可否成立多數之管理委員會?
7.管理委員會可否訂定罰則事宜?
8.管理委員會得申請政府單位協助點交公共設施
9.區分所有權人會議之性質與權力
10.如何召開區分所有權人會議成立管理委員會?
11.如何召開臨時區分所有權人會議?
12.區分所有權人會議應由何人出席?
13.區分所有權人會議到會人數不足,應如何處理?
14.區分所有權人會議表決權行使的方法及限制
15.區分所有權人會議決議之無效及撤銷

第二篇 管理費與公共基金
1.建商有無提撥公共基金之義務?
2.公共基金如何管理?
3.前任管委會或管理負責人拒不辦理公共基金之移交,應如何處理?
4.住戶積欠管理費,管理委員會如何追討?
5.出租房屋之管理費應由何人繳納?
6.原區分所有權人所積欠之管理費,可否向新購戶請求?
7.管理委員會得否向拍定人請求給付管理費?

第三篇 公寓大廈之使用管理
1.公寓大廈共用部分約定專用之方法與限制
2.公寓大廈管理條例施行後,可否繼續使用原約定專用部分?
3.變更公寓大廈之構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為,管理委員會應如何處理?
4.住戶可否因擁有樓頂平台之使用權而興建違建物、種植花草或設置廣告物?管理委員會應如何處理?
5.頂樓住戶禁止他人於通道上通行,可否視為竊佔?
6.管理委員會是否有權將公寓大廈之外牆面出租予他人設置廣告物?
7.屋頂平台可否設置無線電基地台?
8.住戶陽台外推,應如何處理?
9.住戶如於一樓法定空間增建房屋供自己使用,管理委員會有法可管
10.住戶不可於樓梯間、走廊通道堆放雜物或其他物品
11.住戶不得於騎樓堆置雜物或充作營業場所
12.樓頂平台漏水,導致頂層住戶受損,誰應負責修繕及賠償?
13.樓上排水管漏水,樓下住戶如何依法救濟?
14.社區內飼養寵物有法 可管
15.住戶任意製造噪音,如何處理?
16.住宅區之營業行為如何制止?
17.公寓大廈內之營業戶應投保公共意外責任險
18.住戶可否向經營危險行業之營業戶請求火險保費差額之補償?
19.何種情況下,可強制惡鄰遷離或出讓?
20.如何進行公寓大廈之重建?
21.管理委員會對於違規停車如何處置?
22.設置臨時停車位,可行嗎?
23.可否增設機車停車位?
24.可否於汽車停車位堆置雜物或改停機車、腳踏車?
25.違規停車,有法可管
26.公寓大廈管理條例規範之應行催告事項,應以書面為之

第四篇 其他
1.公寓大廈管理條例的適用範圍為何?
2.公寓大廈管理條例有無溯及適用?
3.公寓大廈管理條例有關「人」的適用問題
4.有關公寓大廈住戶規約
5.國民住宅適不適用公寓大廈管理條例?
6.管理委員會有無權利聘僱管理服務人?

第五篇 各類規則
1.公寓大廈規約範本
2.住戶生活公約
3.公共區間及外牆管理辦法
4.廣告招牌管理辦法
5.裝潢施工管理辦法
6.電梯使用管理辦法
7.停車場管理辦法
8.管理費用收支管理辦法
9.寵物管理辦法
10.休閒育樂設施使用管理辦法

第六篇 管理委員會常用書函範例
1.管委會函給違規住戶制止其變更外牆構造行為
2.管委會函請縣市政府,請求處理住戶違規變更外牆構造行為
3.管委會函給住戶制止其違規設置鐵鋁窗行為
4.管委會函請縣市主管機關請求處理住戶違規設置鐵鋁窗行為
5.管委會函給違規住戶制止於樓頂平台興建違章建築及設置廣告物行為
6.管委會函請縣市政府請求處理住戶違規於樓頂平台興建違章建築及設置廣告物行為
7.管委會函給違規住戶制止於騎樓堆置廢棄物行為
8.管委會函請縣市政府請求處理住戶違規於騎樓空間堆置廢棄物行為
9.管委會函給違規住戶制止於法定空間擅自興建圍牆為營業行為
10.管委會函請縣市政府請求處理住戶違規於法定空間擅自圍牆為營業行為
11.管委會函給違規住戶制止於防空避難室及停車空間堆置廢棄物行為
12.管委會函請縣市政府請求處理住戶於防空避難室及停車空間堆置廢棄物行為
13.管委會函給違規住戶制止於樓梯間堆置雜物行為
14.管委會函請縣市政府請求處理住戶違規於樓梯間堆置雜物  行為
15.管委會函給違規住戶制止任意棄置垃圾、排放各種污染物行為
16.管委會函請縣市政府請求處理住戶任意棄置垃圾、排放污染物行為
17.管委會函給違規住戶制止飼養之寵物影響公共安寧及公共衛生等行為
18.管委會函請縣市政府請求處理住戶違規飼養寵物行為
19.新任之管委會發函催告卸任之管委會辦理移交
20.管理委員會函請縣市政府請求處理前任主任委員拒絕移交事
21.管委會發函催告住戶繳納管理費

第七篇 常用書狀範例
1.民事支付命令聲請狀
2.請求管理費之民事起訴狀
3.請求管理費之強制執行聲請狀
4.管理委員會移交事件起訴狀

第八篇 附錄
1.公寓大廈管理條例
2.公寓大廈管理條例施行細則
3.公寓大廈管理報備事項處理原則
4.建築物室內裝修管理 辦法
5.招牌廣告及樹立廣告管理辦法
6.公寓大廈管理條例主管機關暨承辦單位資料表
 

■ 作者簡介
 

◎ 李永然 律師

台大法學士、台大法學碩士、台大法律研究所博士班研究、
中國政法大學法學博士 
永然聯合法律事務所、永然文化出版股份有限公司、永然地政士事務所、永然兩岸法律事務中心、永然法律研究中心等創辦人;財團法人永然法律基金會董事長
曾任教:淡江大學、輔仁大學、文化大學、銘傳大學、
國立體育學院
聯合報、中國時報、工商時報、經濟日報、中華水電冷凍空調雜誌、稅務旬刊、投資情報周刊、貿易商情、爽報、台商張老師月刊、太平洋日報法律專欄主筆
曾任中廣公司、漢聲電台、復興電台、中央廣播電台及佛光衛視
法律專欄主講人
總統府人權諮詢委員、內政部營建署法律顧問、國防部總政治作戰局法律顧問、中華人權協會理事長、兩岸經貿交流權益促進會理事長、陸委會台商張老師、台北市政府市政顧問、行政院退輔會法律顧問、海基會財經法律顧問、中華民國仲裁協會常務理事、財團法人王月蘭慈善基金會董事兼執行長、財團法人王永慶先生教育基金會董事兼執行長
台北科技大學兼任副教授

◎ 許啟龍 律師

學歷:政治大學法律系畢業
經歷:86年律師高考及格、植根法律事務所執業律師、陳祖德律師事務所執業律師
現任:永然聯合法律事務所 桃園所主持律師
著作:管好你的公寓大廈、公寓大廈管理法律一本通(合著)、別讓共有綁死不動產──活用共有不動產法律看招(合著)

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全民瘋法拍:吳廷芳教你透明買法拍屋  

■ 內容簡介

  ◎每三天一刊的《透明房訊》,每年上千場的講座,媒體記者最佳的法拍顧問,試問還有誰比 吳廷芳 更了解台灣整個法拍市場的動向。

  ◎法拍業界金字招牌 吳廷芳20餘年經驗完全公開!

  台灣下一個法拍投資「爆點」在哪?
  法拍如何出價最為經濟實惠?
  接到存證信函如何做才不會理虧?
  遇到凶宅、或是黑道、甚至是拍到廟宇該怎麼處理?

  法拍屋是一個任何人都可以切入的投資市場,當你走進法院所看到的人物,有個體戶、也有身價數十億的大老闆,雖然不是同標一個物件,但每個人都是往同一個方向,那就是投標室,有錢人標大案子,資金少的人標小案子,大家各取所需。

  只是,法拍屋幾乎都是債權上有問題的房子,如何確認買到的是空屋,以及如何完整點交,才能免於投資上的麻煩,此時運用簡單的小技巧以及看懂法律的筆錄就顯得十分重要。

  坊間法拍屋的書籍,只有作者的分享經驗談,說到買賣訊息三緘其口,好像有講沒有通。其實解讀法拍屋的資訊一點也不難,只要清楚了解相關用語,絕對沒有買不到的房子。針對此,,作者將本書分為兩大部分,先將基礎法拍屋投資訊息先建立,再把最典型的法拍屋實務經驗作為重要線索,教你如何抽絲剝繭,一次攻破這個堪稱史上最神祕的投資工具,讓你在轉手間可以馬上獲利,成為名副其實法拍達人。絕對讓你用少少的錢買到最得意的房子,早一步獲得財富人生。

  常見法拍問題大解題

  Q:如何確定房子為空屋呢?

  除可詢問管理員之外,一般的做法為打電話給當地的自來水公司和電力公司,只要告之住址,一般均能查出斷水斷電的時間為多久。如果超過3個月或半年,一般空屋的機率會比較高些。

  Q:拍賣建物只有1坪是什麼東西?

  賣物有時會以第某某號位置為代替,這裡所拍賣的東西就是一般所謂的攤位,這種攤位的產品,如果沒有一個大型的財團來進行招商並建立起良好的消費形象和市場,否則買下來將一無是處,投資人不可不慎。

  Q:兩者投標價金相同時,如何處理?

  投標法拍屋如果有2個人同時得標,法官會命2人,看誰要加價,結果是由加價高者得標。如雙方都不願意加價,則以抽籤決定得標人。

■ 目錄

Part1 法拍屋基礎篇

Chapter 1 你也可以透明買法拍屋
Chapter 2 30分鐘,讓你搞懂法拍屋所有流程

Part2 法拍屋實務篇

Chapter 3 法拍筆錄各種狀況的解說
Chapter 4 法拍屋購置並不難
Chapter 5 點交與不點交現場所碰到的各種狀況
Chapter 6 法拍屋的訴訟與存證信函

【後記】房地產投資的體察

238(需代訂)
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中國房地產開發與管理實戰模擬   ■ 內容簡介

  編者在教學與從業實踐過程中發現房地產專業應培養會認知、會做事、會合作、會生存,具備房地產及相關領域的專業知識和技能,勝任房地產及相關領域工作需要的高素質應用型人才,這使得房地產相關專業的教學面臨新的挑戰與機遇。本書適用於房地產開發與管理實訓課程以及才進入房地產行業的從業人員,定位於培養其創新精神和動手能力,強調梯度培養、模組教學,幫助其提升職業素養、整合專業知識、提高就業技能。內容緊扣企業實踐,以房地產項目開發過程為主線,詳解房地產開發流程的各環節業務、關鍵操作及相關崗位要求,同時配合大量實例、經驗等內容,以提高內容的可讀性、可學性,也可作為房地產從業者的參考資料。

■ 序

  本書適用於房地產開發與管理實訓課程以及才進入房地產行業的從業人員, 定位於培養其創新精神和動手能力, 強調梯度培養、模塊教學,幫助其提升職業素養、整合專業知識、提高就業技能,本書內容緊扣企業實踐, 以房地產項目開發過程為主線,詳解房地產開發流程的各環節業務、關鍵操作及相關崗位要求, 同時配合大量實例、經驗等內容, 以提高內容的可讀性、可學性, 也可作為房地產從業者的參考資料。

■ 目錄

1、房地產開發與管理實戰模擬概述
本章導讀
1.1 房地產開發與管理實戰模擬課程的實訓理念
1.2 房地產開發與管理實戰模擬的目標
1.3 房地產開發與管理實戰模擬的內容
1.4 房地產開發與管理實戰模擬的實訓方式與組織
1.5 房地產開發與管理實戰模擬實訓的進度計劃與控製
1.6 房地產開發與管理實戰模擬的管理規則

2、房地產市場調查
本章導讀
2.1 制訂房地產市場調研計劃書
2.2 設計房地產市場調查問卷
2.3 房地產調查的數據統計分析
2.4 房地產市場調查報告的撰寫
2.5 房地產市場調查的實驗成果
2.6 房地產市場調查的考核方法
問題與思考
拓展訓練
參考文獻

3、房地產項目前期定位
本章導讀
3.1 房地產市場細分和目標市場選擇
3.2 產品定位分析決策
3.3 房地產項目設計建議
3.4 房地產項目前期定位的實驗成果
3.5 房地產項目前期定位的考核方法
問題與思考
拓展訓練
參考文獻

4、房地產開發項目投資分析
本章導讀
4.1 房地產開發項目投資分析的基礎財務數據估算
4.2 房地產開發項目投資分析的經濟評價
4.3 房地產開發項目投資分析的實驗成果
4.4 房地產開發項目投資分析的考核方法
問題與思考
拓展訓練
參考文獻

5、房地產項目管理
本章導讀
5.1 房地產項目的招標管理
5.2 房地產項目的合同管理
5.3 房地產項目的竣工驗收
5.4 房地產項目管理的實驗成果
5.5 房地產項目管理的考核方法
問題與思考
拓展訓練
參考文獻

6、房地產項目營銷推廣
本章導讀
6.1 房地產項目銷售實施階段計劃
6.2 房地產項目銷售價格策略
6.3 房地產項目入市推廣計劃
6.4 房地產項目營銷推廣方案的PPT 製作
6.5 房地產項目營銷推廣的方案
6.6 房地產項目營銷推廣的實驗成果
6.7 房地產項目營銷推廣的考核方法
問題與思考
拓展訓練
參考文獻

7、房地產項目銷售實施
本章導讀
7.1 房地產營銷中心的選址與設計
7.2 房地產銷售前期準備
7.3 房地產銷售現場管理
7.4 房地產銷售實施的實驗成果
7.5 房地產銷售實施的考核方法
問題與思考
拓展訓練
參考文獻

8、房地產項目後評價
本章導讀
8.1 房地產項目後評價的內容設計
8.2 房地產項目後評價的實驗成果
8.3 房地產項目後評價的考核方法
問題與思考
拓展訓練
參考文獻

9、展望
本章導讀 
9.1 趨勢一:校企合作的教學協同運行機制
9.2 趨勢二:模塊化教學模式
9.3 趨勢三:智慧教育重塑未來學習模式

467.5
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做個房地產的巿場贏家  

■ 內容簡介

  1.本書揭穿了代銷和仲介在銷售預售屋、中古屋時的一些銷售手段,也揭露房屋裝潢業的一些詐騙手法,並提出應對之道,讓消費者在爾後買賣、裝潢房屋時,不再吃虧。

  2.本書作者從一個專業技術人員,轉而經商,經商過程中卻又頻出狀況;為了吸收經營知識,取而修習並取得商學博士學位;然而縱在掌握了經商竅門後,卻又因被起訴,再修習法律(並取得法學博士學位),最後決定公司轉型,跨入建築(開發)行業,這段歷程有血、有淚,足堪做為一般人的殷鑒。

■ 目錄

一、我在商場學到的智慧與經驗

1. 我為什麼會投入商場(經營企業)
2. 我的艱苦一生
3. 我在經商過程學到的投資智慧
4. 我在房地產學到的經營哲理
5. 我在房地產業的實戰經驗和體驗
6. 我的房地產經營理念

二、預售屋買屋秘笈:看穿建商、代銷的賣房技倆

1. 建商、代銷、媒體關係
2. 看透建案的銷售真相
3. 房地產投資(機)客
4. 房地產銷售術
5. 投資客的房地產買賣操作術
6. 房地產相關

三、看破仲介的眉角,讓你買成房不吃虧

1. 房仲業的特性
2. 房仲業的型態
3. 認清房仲業務員的本質
4. 如何委託房仲業買房、賣房
5. 房仲業運作方式
6. 房仲業的銷售招數
7. 房仲業的操作手法
8. 買房篇:教你建立正確的買屋策略
9. 賣房篇:教你建立正確的賣屋策略
10. 參考篇

四、房屋裝潢篇-揭露設計裝潢業的真相

1. 設計裝潢業是個什麼樣的行業?
2. 不肖設計師的詐騙手法
3. 設計裝潢業的常見糾紛和爭議
4. 房屋裝潢的最重要三要素
5. 訂明契約,保障自己的權益
6. 相關的法令規範

五、贏家必須學習的房地產知識

1. 贏家必須知道的房地產觀念
2. 從房地產的發展趨勢探索買房和賣房

六、我從司法被起訴過程中學到的經驗

1. 營造業的悲歌
2. 檢調單位淪為政治打手
3. 黑白兩道趁火打劫
4. 檢方為了自己的利益濫行起訴
5. 司法需要改革,才能保護善良百姓
6. 假使 沒有發生這個事件-結語

■ 作者簡介

◎ 胡偉良

  台大土木系畢業營建管理博士、商學博士、法學博士曾任職公家機關、工程顧問公司、外商公司。

  現任:品嘉建設股份有限公司總經理;尚禹營造股份有限公司總經理;品佳資產管理公司董事長

165.75(需代訂)
83760
房地產趨勢大解密  

■ 本書特色

本書探索房地產迄2011年飆漲的背景和原因。
並由各項影響近期房地產發展的因素,去預測房地產的未來走向。

  這本書告訴讀者,
  他們所不知道的房地產真相,還幫讀者掌握房地產的未來發展趨勢
  讓讀者,可以透過房地產讓自己的財富增值,並藉此享受愜意人生。

■ 內容簡介

  ◎由房地產實際經營者撰寫。
  ◎內容涵蓋理論和實務。
  ◎切合當前房地產的時局。

  這是一本各行各業菁英一致強力推薦,絕對值得一讀的房地產經典好書

  房地產趨勢大解密
  一個誠實建商的真誠告白,讓你掌握房地產的黃金定律
  以房地產開發商多年的實務經驗切入,讓你看懂房市亂象
  這幾年的房市是否讓你看的一頭霧水?
  房市現在是處在多頭?或空頭市場?
  本書讓你看懂房市走向幫助你成為房地產達人
  沒有讀過這本書之前不要買房!
  沒有讀通這本書之前不要投資房地產!

  房地產市場總是不停的變化
  機會稍縱即逝,
  但也帶來致富的契機。

  作者以從事房地產行業的多年實務經驗,
  透過理論和實務,幫你揭開房地產的神秘面紗,
  剖視:
  這幾年台灣房價為什麼會狂飆?
  台灣的房地產會泡沫化嗎?
  政府的政策如何影響房價?
  台灣房地產的未來發展趨勢?
  這時候是否應該買房?如何買房?買怎樣的房?

  作為一個現代人,不了解房地產,就形同放棄增加財富的機會
  這本書,是:
  看似波濤洶湧的房地產行業中,最佳的房地產操作手冊

■ 目錄

第一章 房地產和我們有什麼關係?

為什麼要了解房地產?
房地產除了是提供居住的生活必需品,更是人們賴以致富的投資商品
房地產投資的槓桿效應
買方、賣方和政府是房地產市場的三要角
預售建案的牌價、底價和成交價
為什麼房屋的建造品質經常不好?
房地產的市場預測準確嗎?

第二章 房地產是個什樣的行業?

房地產是個具有壟斷性的寡占行業
透過價格合謀,大型建商因具備了房價定權而享有高利潤
台灣的房地產對購屋者來說是個資訊和價格都不透明的行業
建商的主要獲利來自土地漲價
銀行是房地產的親密伙伴、孿生兄弟
房地產的高槓桿使它具俱了高報酬和高風險的特性

第三章 台灣房地產發展簡史

房地產發展大事誌
房屋型態與興建年代

第四章 2003年以後的台灣房價為什麼會飆狂?

土地短缺是房地產炒作的根源
過多資金流入房地產市場
都更炒作炒高了台北的中古屋房價、減少了居宅供應,和擴大了貪婪
房地產的相關稅賦不健全助長了炒作
通貨膨脹的憂慮促成了買屋保值熱潮
媒體的置入性報導誘導買氣
建商、房仲業、投機客和銀行聯手炒作
新建房屋走向向豪宅化
建商過多造成搶地,並導致「麵粉價高過麵包價」的現象
房地產已成為民眾的投資商品

第五章 台灣的房地產泡沫化了嗎?

什麼是泡沫經濟?
房地產炒作產生的泡沫經濟
房地產泡沫的形成、崩潰
目前房屋市場的空屋現象
房價所得比和房地產泡沫
高房價衍生的社會亂象
房價高漲產生了不公平的財富移轉
高房價將造成社會動盪不安
政府必須以政策、措施來調節房價
房地產泡沫破裂的後果-經濟瓦解
他山之石-日本、杜拜、西班牙的房地產泡沫經驗

第六章 政府的政策與房價的漲跌

都市計劃與都市更新法令
選擇性信用管制和奢侈稅
實價登錄與實價課稅
政府的住宅政策

第七章 房地產的未來趨勢

少子化導致房屋市場需求減少
國內外經濟發展
大台北區(台北市、新北市)逐漸融合為一
預售市場日漸萎縮,先建後售、邊建邊售日漸流行
北部房價持穩,但可能小幅下修;中南部房價有上漲潛力
大台北地區市場M型化-預售市場走向高端住宅和中小坪數住宅
房屋需求將隨就業機會發展
房屋格局及型態改變
政府的兩岸政策影響房價
都更的推動成效會影響未來房價
以房地產做為理財工具的趨勢不會改變
未來的房價是漲還是跌?

第八章 給政府的平抑房價建議

政府在房地產市場的角色
改革國有土地售出方式
放寬容積獎勵
空地稅
革新稅制、強化法規品質
他山之石.香港和大陸的經驗

第九章 這時候還該不該買房?

這時候還該不該買房?
大陸房地產市場的連動效應
了解房地產的投資風險
掌握房地產的市場趨勢
怎樣從事房地產投資?
買什麼樣的房子?
什麼時候進場?
什麼樣的房子具備較大的未來增值空間?

第十章 總結

房地產造成台灣的貧富差距擴大
當前的總體經濟環境使房價不存在太大的上漲空間
房價和房地產業者的惜售態度使房價下跌空間有限
不能抑制土地漲價,就無法平抑房價
都市更新的迷局仍待釐清
房價多空交戰,政府的政策和作為會影響房價
以健康的態度來面對房地產

255(需代訂)
75667
別讓共有綁死不動產:活用共有不動產法律看招  

■ 內容簡介

  別讓你的房地產被「共有」兩字綁死了!與他人共有不動產不似單獨所有來得單純,其在處分、管理、使用、收益上,皆須取得共有人全體或過半數的同意,其間的法律細節相當多。本書即在詳解「分別共有」、「公同共有」不動產的法律規範與實務案例運作,是您活化共有不動產,實現地盡其利、物盡其用理想的必備指南。

■ 目錄

第一篇 分別共有法令解析與分管須知

分別共有之法令解析/李永然律師、高嘉甫律師
 壹、概說
 貳、分別共有之意義及發生原因
  一、基於當事人之意思
  二、基於法律規定
  三、將「公同共有」變更為「分別共有」
 參、應有部分的概念
  一、應有部分的定義
  二、應有部分之性質
  三、應有部分之比例
  四、基於應有部分所生之請求權
 肆、分別共有物的使用收益及管理
  一、共有物的使用收益
  二、共有物的管理
 伍、應有部分及分別共有物的處分
  一、共有人之應有部分的處分
  二、分別共有物的處分
 陸、分別共有之對外關係
  一、對第三人之權利
  二、對第三人之義務
 柒、分別共有物的分割
  一、分割請求權
  二、共有物分割之限制
 捌、協議分割
 玖、裁判分割
 拾、分割的效力
 拾壹、實務案例解析
  案例一
  案例二
共有人如何請求分割共有不動產?/李永然律師
  一、目前共有不動產甚為常見
  二、分割有協議分割及裁判分割之分
  三、協議分割須經「登記」,始生分割效力
  四、如何訴請法院裁判分割?
  五、結語
共有土地分割時,如何處理抵押權?/李永然律師
  一、土地之部分共有人將持分抵押
  二、協議分割與裁判分割不同
  三、共有物分割與抵押權的處理
  四、結語
土地共有人分管的法律須知/李永然律師
 壹、土地共有可分「分別共有」與「公同共有」
 貳、共有物的「管理」不同於共有物的「處分、變更及設定負擔」
  一、保存行為
  二、改良行為
  三、利用行為
 參、共有土地的分管
  一、分管決定
  二、分管裁定
 肆、分管對於第三人的效力
 伍、結語

第二篇 公同共有之法令解析

公同共有之法令解析/吳任偉律師
 壹、意義
 貳、「公同共有」的發生原因與類型
  一、法律規定
  二、契約類型
  三、實務或習慣上承認的「公同共有」
 參、「公同共有」之權利義務法律關係
  一、基本原則
  二、公同共有物的「管理」
  三、公同共有物的「處分」
  四、公同共有物的「分割」
  五、對第三人的權利行使
 肆、「公同共有」法律關係之消滅
 伍、其他相關爭議問題
  一、公同共有人之一人或數人以在他人之土地上行使地上權之意思而占有共有或公同共有之土地者,得依《民法》第772條準用同法第769條及第770條取得時效之規定,請求登記為地上權人
  二、與「優先承買權」有關之公同共有爭議問題

第三篇 《土地法》第34條之1實務操作

《土地法》第34條之1的法律操作與運用/許啟龍律師
 壹、通則
  一、前言
  二、《土地法》第34條之1立法背景及沿革
  三、《土地法》第34條之1之立法意旨
  四、與《土地法》第34條之1相關聯之法條
 貳、《土地法》第34條之1適用客體
  一、土地
  二、建築改良物
 參、共有土地之處分、變更及設定負擔
  一、《民法》對「處分」之分類及定義
  二、《民法》第819條、第828條之「處分」
  三、《土地法》第34條之1「處分」之範圍所指為何?
  四、處分之要件及共有承受對象
  五、變更
  六、設定負擔
 肆、共有土地或建物處分、變更及設定負擔之程序
  一、程序之保障
  二、實質上之保障
 伍、書面通知或公告程序
  說明
 陸、優先購買權
  一、優先購買權之意義
  二、優先購買權之通知
  三、優先購買權之要件
  四、優先購買權之執行
  五、優先購買權之限制
  六、優先購買權之效力
  七、優先購買權發生競合時之效力
 柒、對價或補償
  一、受領或提存
  二、登記方式
 捌、公同共有之準用
 玖、調處與調解
  公告
  存證信函
土地共有人對優先購買權的法律認識/李永然律師
  壹、土地共有人會遇上「優先購買權」的問題
  貳、《土地法》第34條之1的規定是為簡化共有關係
  參、《土地法》第34條之1的意義適用範圍
  肆、《土地法第三十四條之一執行要點》對優先購買權的規定
  伍、結語

第四篇 共有不動產設定用益物權解析

共有不動產設定用益物權解析/連世昌律師
 壹、共有不動產之概述
  一、共有的意義及分類
  二、分別共有之內部關係
 貳、設定用益物權之意義
  一、何謂用益物權
  二、用益物權修訂背景
  三、《民法》修訂用益物權內容
 參、共有不動產設定用益物權的若干疑義
  一、應有部分得否設定用益物權
  二、共有物設定用益物權
  三、共有不動產設定用益物權之有關疑義
 肆、公同共有之準用
  一、公同共有之意義
  二、公同共有之內涵
  三、《土地法》第34條之1實務問題

第五篇 共有土地的投資

共有土地可以投資嗎?/李永然律師
  一、有人專買土地持分
  二、買受前先了解該共有地有無不分割的約定
  三、取得共有物持分,可以請求分割
  四、共有人無法協議,可以向法院請求分割
  五、結語
土地共有人要注意哪些法律問題?/李永然律師
  一、前言
  二、共有人的優先購買權
  三、共有人要注意「以大吃小」的規定
  四、共有物的分割
  五、結語

第六篇 建築物的區分所有

建築物的區分所有/許淑玲律師、林其玄律師
 壹、《民法》及《公寓大廈管理條例》
 貳、《民法物權編施行法》第8條之5所定優先承買權與《土地法》第34條之1第4項共有人優先承購權適用疑義
 參、建築區分所有實務案例解析
  一、公寓大廈區分所有之專有部分
  二、專有部分與共有部分及基地權利處分不可分性
  三、專有部分不因放置共有動產而成為法定共用部分
  四、公寓大廈區分所有之共用部分
  五、無權占用共用部分之排除
  六、管理委員會對公共設施使用限制之界限
  七、共有部分約定專用之方式
  八、不得約定專用之共用部分
  九、約定專用使用方式之限制
  十、變更約定專用部分之程序

第七篇 繼承登記實務

繼承登記實務/李廷鈞地政士
 壹、共有概念漫談
  一、應繼分繼承登記
  二、分割繼承登記
  三、遺囑繼承登記
  四、共有登記類型
 貳、共有持分記載方式漫談

第八篇 共有物分割登記實務

共有物分割登記實務/黃興國地政士
 壹、標示變更登記
  一、法定空地分割
  二、耕地分割
  三、辦理標示變更登記所需文件(以「土地標示分割」為例)
  四、參考範例
 貳、協議分割登記
  一、訂立協議分割契約(私契)應注意事項
  二、至地政機關申請共有物分割登記所需文件
  三、常見協議分割實務問題
  四、參考範例
 參、共有物分割調處
  一、調處分割程序及注意事項
  二、調處分割登記原因
  三、調處分割,申請地政機關登記所需文件
 肆、裁判分割
  一、裁判分割,申請地政機關登記所需文件
  二、常見裁判分割實務登記問題
  三、法定抵押權
 伍、共有物分割及抵押權處理
  一、該抵押權皆轉載於分割後各宗土地上
  二、抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上
  三、塗銷該抵押權登記

附錄

相關法規
 1.《土地法》(摘錄)
 2.《土地法第三十四條之一執行要點》
 3.《民法》(與「共有」相關條文)
 4.《土地登記規則》(與「共有」相關條文)
參考書目
 一、書籍
 二、期刊論文

340
86280
租稅法規:理論與實務  

■ 內容簡介

  本書第九版,共23章,含括所有相關稅法的法規。

  作者以一貫精簡但條理分明的筆調撰寫,系統地介紹租稅法規相關的理論。每一章都是精華所在,不拖泥帶水,完全無多餘的贅字,非常適合初入門或是準備考試的讀者使用。

  此外,本版尚有以下特色:
  1.新增實務案例,幫助讀者更快了解稅法相關理論的應用。
  2.將海內外相關時事,做成專欄,以利讀者了解國際上的稅法動態。
  3.增加課文中例題的數量,讓讀者在每一章節,都可以立即運用所學,練習相關題型。
  4.每章標註重點內容,讀者可輕易探知該章的重點所在。
  5.完整的歷屆考題:蒐集各類考試的考題,並按照各考題的出題方向放置在該章之後,便利讀者可立即練習前面所習得的內容,事半功倍。

■ 九版序

  時代在變,環境在變,租稅制度也一直在變。美國去年以來,川普稅改已驚天動地的改變!

  過去一年來,臺灣的稅制也大幅度的優化。這些優化都已納入本書第九版。包括:所得稅法、各類所得扣繳率標準、貨物稅條例、統一發票使用辦法、統一發票給獎辦法、關稅法施行細則、使用牌照稅法、稅務違章案件減免處罰標準、營利事業所得稅不合常規移轉訂價查核準則、菸酒稅稽徵規則、產業創新條例、海關進口稅則、加值型及非加值型營業稅法施行細則、 所得基本稅額條例施行細則、所得稅法施行細則、政治獻金法、海關緝私條例、稅籍登記規則、臺灣地區與大陸地區人民關係條例施行細則、營利事業所得稅查核準則、證券交易稅條例、關稅法、個人出售房屋之財產交易所得計算規定等,有些法令規章諸如產業創新條例、 統一發票給獎辦法、稅務違章案件減免處罰標準等在過去這一年內甚至有二次或三次以上修法。

  與社會大眾及讀者關係最密切,且影響層面最深且廣的所得稅法在107年度亦有巨幅更動,其最大的變革在於廢除實施多年的兩稅合一制,在個人綜合所得稅方面,其主要修訂包括:取消半數設算扣抵制、股利課稅新制,以及標準扣除額、薪資所得特別扣除額、身心障礙特別扣除額、幼兒學前特別扣除額等均有大幅提昇。在營利事業所得稅方面,其主要修訂包括:調高營所稅稅率、獨資合夥組織不課營所稅、未分配盈餘加徵營所稅由10%降為5%;另調高外資股東股利所得扣繳稅率等。

  為方便讀者學習,並幫助考生準備考試,以及讓社會大眾能瞭解稅法,進而做好租稅規劃,本書採深入淺出的撰寫方式,理論兼具實務,在書中置有許多的實例題與專欄,為因應本年度稅法的重大變革,特別再加入一些範例與國家考試的試題解析,期能對讀者與考生有所幫助。此外,本書在第9版亦再增添一些專欄,包括目前最夯的實體小店 VS 網路小店的營業稅問題、學生宿舍BOT案是否需繳地價稅?以及房租所得有何課稅優惠等的專欄探討,相當生動活潑有趣,這也是本書的特色之一。今天適逢8月8日父親節,敬祝全天下的人,父親節快樂。
 
                      臺中科大稽核室主任
                         黃淑惠   謹識
                         2018年8月8日


■ 目錄

第一篇 總論
第一章 租稅的意義、分類與內容
第二章 租稅法與租稅制度
第三章 稅捐稽徵法及納稅者權利保護法

第二篇 所得稅
第四章 綜合所得稅
第五章 營利事業所得稅
第六章 所得稅兩稅合一制度
第七章 最低稅負制
第八章 營利事業所得稅不合常規移轉訂價之查核

第三篇 消費稅
第九章 貨物稅
第十章 加值型及非加值型營業稅
第十一章 菸酒稅
第十二章 娛樂稅
第十三章 關稅

第四篇 財產稅
第十四章 土地稅
第十五章 房屋稅
第十六章 契稅
第十七章 遺產及贈與稅
第十八章 證券交易稅與期貨交易稅
第十九章 印花稅
第二十章 使用牌照稅

第五篇 相關稅法
第二十一章 財政收支劃分法與地方稅法通則
第二十二章 租稅優惠
第二十三章 奢侈稅(特種貨物及勞務稅)與房地合一稅

■ 作者簡介

◎ 黃明聖

現職:
  國立政治大學財政學系教授
  國立政治大學社科院財稅研究中心主任
  合庫金控、合庫銀行獨立董事   

學歷:
  英國華威克大學(Warwick)經濟學博士

經歷:
  政大財政學系教授兼系主任(2003-2007)
  中華財政學會常務理事
  中華民國留英華威克大學校友會理事長
  考試院國家考試典試委員
  公共工程委員會促參案甄審委員
  高考財務行政人員及格

◎ 黃淑惠

現職:
  國立台中科技大學財政稅務系教授
  國立台中科技大學稽核室主任

學歷:
  國立政治大學財政學博士

經歷:
  考試院國家考試典試委員
  會計師高考及格
  高考財稅行政人員及格
  乙等關稅特考及格
  丙等關稅特考及格

552.5
86232A
不動產經紀相關法規概要  

■ 本書特色
 

哇!!居然這麼關鍵?!
消保法、公平法、公寓條例、經紀條例,以及相關法規、契約範本…,
既多且雜的法規,往往讓讀者和考生不得其門而入、耗時費力地硬背…
強調體系概念與邏輯思考、充分掌握命題焦點,是本書編寫時的懷抱。
研習本書,您毋須再辛苦地備試,而能夠培養獲取高分的應考實力!

精要翔實
最專業、最貼心、最實在的不動產經紀人證照考試用書


■ 三版序

  不動產經紀法規為仲介業與代銷業重要之業務規範,並涉有民事法與行政法規範之交錯適用,僅以背誦之方式學習難見成效,就實務案件之辦理亦難掌握,歷來不少涉及之糾紛案例,即可證之。本書雖以協助考生取得不動產經紀人之從業資格為主,亦有以建立基礎、釐清概念及結合實務為初衷,祈讀者於考取後能順利從事相關業務,而非僅是考而不用,此特與讀者勉之。

  此次改版,幸蒙濬慈老師大力襄助始竟全功,就內文之修訂及考題之增補均有著墨,特此致謝!內容若有脫誤疏漏之處,尚祈見諒並不吝賜正以為改進,甚幸!

                       柏澄•棨澂•濬慈
                           2018.9


■ 目錄

三版序

三版編輯序
編輯說明

Stage 1 消費者保護法
第一節 基本概論
第二節 消費者權益之保護
第三節 消費者保護團體
第四節 行政監督
第五節 消費爭議之處理
第六節 罰則及附則
重要名詞解釋
學習評量

Stage 2 公平交易法
第一節 基本概論
第二節 限制競爭
第三節 不公平競爭
第四節 調查及裁處程序
第五節 損害賠償
第六節 罰則
第七節 附則
特別收錄—
公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明
要約書或斡旋金書面告知之文字範例
附表:不適用公平交易法類型
重要名詞解釋
學習評量

Stage 3 公寓大廈管理條例
第一節 基本概論
第二節 住戶之權利義務
第三節 公寓大廈之管理組織
第四節 罰則
第五節 附則
重要名詞解釋
學習評量

Stage 4 不動產經紀業管理條例
第一節 基本概論
第二節 不動產經紀業管理規定
第三節 經紀人員管理規定
第四節 經紀業與經紀人員之業務與責任
第五節 不動產經紀業之監督與獎懲
第六節 其他相關規定
特別收錄—
預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
不動產委託銷售契約書範本
不動產委託銷售契約書簽約注意事項
要約書簽約注意事項
要約書或斡旋金書面告知之文字範例
成屋買賣契約書範本
成屋買賣契約書範本簽約注意事項
重要名詞解釋
學習評量

340(需代訂)
86091
實用土地法精義  

■ 內容簡介

  本書為作者歷年來在大學授課及參與各項國家考試典試命題心得,提綱挈領、朋比編著,除適宜大專院校相關修習之參考外,亦為有志研習不動產法令及準備參加各級國家考試或地政士、不動產經紀人、不動產估價師等專門職業人員證照考試者之必備參考書藉。

■ 十八版序

  土地立法之目的,在於貫徹平均地權基本國策之本旨,並以「地盡其利」、「地利共享」為法政策功能理想之所在。台灣社會經濟發展過程中,土地問題錯綜複雜,單以一部土地法難以克盡其功。故隨著社會發展之需求,歷年來有關特別規範之立法,如耕地三七五減租條例、平均地權條例、土地徵收條例、都市計畫法、區域計畫法、土地稅法、農地重劃條例、農業發展條例等,先後頒布,致土地法規體系,日趨龐鉅繁雜。本書為裨利有志者能體系化地掌握土地法規精髓,乃以土地法之編章為經,相關法規為緯,編纂之。全球化趨勢風靡,國際間資產移動蔚為風潮,由於英美向來與我經濟互動緊密,故本書乃增補簡介英美產權登錄制度,以供有志者參酌。又近來司法院大法官解釋對有關土地機關法律,在民眾對自身財產權保障之重視下,增加數則解釋,乃予以增補,並將歷年來之相關解釋,亦一併補齊,以利有志者可得參酌。倉促付梓,謬誤難免,尚祁方家不吝賜正。
 
                           楊松齡
                       於指南山下寓所
                       2018年7月10日


■ 目錄

緒論
第一章 土地制度與平均地權
第二章 土地法立法之沿革
第三章 土地法之意義與性質

第一編 總則
第一章 法例
第二章 地權
第三章 地權限制
第四章 公有土地
第五章 地權調整

第二編 地籍
第一章 通則
第二章 地籍測量
第三章 土地登記

第三編 土地使用
第一章 通則
第二章 國土計畫
第三章 使用限制
第四章 房屋及基地租用
第五章 耕地租用
第六章 荒地使用
第七章 土地重劃
第八章 工業用地之開發

第四編 土地稅
第一章 通則
第二章 規定地價
第三章 地價稅
第四章 土地增值稅
第五章 土地改良物稅
第六章 房屋稅
第七章 契稅
第八章 遺產及贈與稅
第九章 工程受益費

第五編 土地徵收
第一章 通 則
第二章 土地徵收
第三章 徵收程序
第四章 徵收補償

■ 作者簡介

◎ 楊松齡

現職:
  文化大學環境設計學院院長

學歷:
  國立政治大學地政學系學士
  國立政治大學地政學系研究所碩士
  國立政治大學地政學系研究所博士

經歷:
  德霖技術學院副校長、講座教授
  國立政治大學社會科學院院長
  國立政治大學特聘教授
  國立政治大學社會科學院國土政策研究中心主任
  國立政治大學社會科學學院副院長
  國立政治大學地政學系系主任
  行政院經濟建設委員會顧問(兼任)
  行政院研究考核委員會諮詢顧問(兼任)
  考試院國家考試典試委員、命題委員及小組召集人(兼任)
  臺北市訴願審議委員會委員(兼任)
  臺灣土地銀董事(公股代表)
  兆豐資產管理公司董事(公股代表)
  中國土地改革協會理事長
  中國土地經濟學會理事長
  中華民國土地估價學會理事長

712.5
40947
錢難賺,房地產別亂買:一位單親辣媽的真心告白   ■ 內容簡介

個佛系青年一定要弄懂的30房地產問題,不論自住、投資,想賺錢就要學……
  30個脫貧翻身的買房故事,全盤托出!
  透過3大購買時機點:找屋→買屋→賣屋,幫助您徹底了解購屋5大關鍵:時機、區位、產品、管理、價格

  本書包含作者多年來的個人投資房地產的心法分享,以一個單親媽媽的角色,告訴讀者們,買賣房地產不只是砸錢就好,這當中還有許多眉角需要兼顧,才能確保辛苦存下來的錢不會打水瓢……

  透過這本書,告訴您:
  1.房子就像聚寶盆,冏途人生也能逆轉勝
  2.負二代如何運用有限資金,打造美好人生
  3.拒當下流老人,就從投資買房開始

■ 目錄

序論 單親辣媽帶路,破解買房的10道陰影
﹝陰影1﹞不吃不喝15年才能買房,置產難如登天?
﹝陰影2﹞買房變屋奴……,但你能租屋過一輩子嗎?
﹝陰影3﹞房價高高掛,你的功課做足了嗎?
﹝陰影4﹞房價好像還會跌?到底何時才能進場?
﹝陰影5﹞老公有房就好?別傻了,另一半的房子磣A的……
﹝陰影6﹞沒有富爸爸,月薪22K,我的購屋頭期款打哪來?
﹝陰影7﹞我既年輕又單身,房子要買哪裡比較好?
﹝陰影8﹞時機歹歹,若失業繳不起房貸,怎麼辦?
﹝陰影9﹞月薪不到4萬元,我有資格辦房貸嗎?
﹝陰影10﹞萬一未來供過於求,現在買房要幹嘛?
★現代人購屋的10大NG心態

CH2 找屋篇
﹝忠告1﹞房子也有理想型,請從熟悉的開始找起……
﹝忠告2﹞招喚親友充當智囊團,購屋快狠準!
﹝忠告3﹞重劃區房子大又新,山高水遠有關係,好鄰惡鄰差很大。
﹝忠告4﹞哪種房子才是銀行眼中的好貨色?
﹝忠告5﹞法拍屋怎麼買?關鍵眉角報你知!
﹝忠告6﹞房仲業務大軍壓境,我該怎麼選?
★購屋準備Step 5

CH3 買屋篇
﹝建議1﹞泳池、健身房公設夯,管理費貴森森,需知建商施工口碑才重要!
﹝建議2﹞不想阿飄來入夢,如何避免買到凶宅?
﹝建議3﹞逐字逐句看仔細,合約可別傻傻簽!
﹝建議4﹞漏水、壁癌糾紛多,交屋驗貨要仔細,自己幫房子做「健檢」!
﹝建議5﹞軍公教、小資及首購族,身份不同房貸差很大,怎麼申辦才划算?
﹝建議6﹞當心毀約沒收訂金,體檢個人財務,還款才輕鬆!
﹝建議7﹞我是「負二代」,37歲時擁有30間套房在收租?
﹝建議8﹞風水煞氣好恐怖,精選風生水起好運屋!
★包租公之爽爽當懶人包

CH4 換屋篇
﹝提示1﹞房子也有7年之癢,你為何想換屋?
﹝提示2﹞不做都更夢,從市區公寓換到郊區別墅
﹝提示3﹞以房養老不求人,堅決向下流老人說不!
﹝提示4﹞不跟兒媳同住,比鄰而居好愜意
﹝提示5﹞房數格局想清楚,外推占用當心被檢舉!
﹝提示6﹞留給小孩的房子是生前贈與好,還是遺贈較划算?
★房地合一新舊制好混亂,房地產到底有哪些稅負?怎樣才能稅稅平安?  

■ 作者簡介

◎ 洪倩宜

  地產觀察家、「奇摩房地產」專欄作家

  曾任媒體記者、房產研究中心經理、不動產經紀人、「網路地產王」專欄作家,更是善於精打細算的單親媽媽,曾是月光族的她,直到2003年SARS風暴,方才頓悟房地產是人生聚寶盆,開始踏上房地產投資及研究之路。

  總結多年實戰心得,她認為,買房不只是為了自己及心愛的家人,更是人生逆轉勝的關鍵!
  現在,她將以過來人的角色,協助大家如何規避買房的風險,成功找到最適合自己與家人居住的房子……

  奇摩-房地產專欄│house.yahoo.com.tw/list/地產專欄
255
M7040C
都市與計劃(第四十五卷 第三期)   ■ 目錄

◎ 都市及區域發展

地方多元利害關係人在臺北圓環爭議中公共價值之轉變
臺灣南部產業之空間發展與創新知識互動

◎ 環境規劃與管理

桃園陂塘活化方案決策評估之研究
212.5
83929
零經驗也能致富的房產投資術  

■ 內容簡介

全台最大投資客 帥過頭老師 真心推薦

零經驗也能致富的房產投資術

  獨家收錄2015房市熱門話題:
  ★房地合一,是利空還是利多?
  ★頂樓加蓋或違建,可不可以買?
  讓古月、洪鑫告訴你!

  房地產投資獨家心法:

  √記住!你是投資狼,不是自住羊。
 
  √房地產是拿來賭博的,請不要愛上你的賭具。

  √找錯老師入錯門,燒錢只在一瞬間。

  √投資房地產聽名嘴?訓練有素的名嘴請「洗洗睡」。

  √窮鬼不怕真鬼!買賣凶宅搏翻身。

  √觀望只能看人賺,進場投資才有機會。

■ 本書特色

  ★【自住與投資大不同】
  自住客會在所需條件已經完備了,才會開始選購房屋,而房地產投資者卻會在所需條件正在成形時,便開始物色與交易。

  ★【老天爺給你的考驗】
  選購房子的時候,要注意地段、重大建設、未來漲幅,判斷好之後,以買到為優先,而非賺取差價。事先會先預估漲幅,是以買到為目的,買到就代表賺到了。

  ★【問對人和做對事,財神自然來敲門】
  房屋市價要問仲介,因為他們在第一線最清楚狀況,你的腳步一定要踩的比仲介還要穩,因為仲介只會講出知道的,至於其他問題要自己摸索了!

  ★【擴大你的舒適圈,不同的經驗都是未來財】
  從事房屋買賣的經驗,可以拓展自己的眼界,像是為了翻身去買兇宅,但這凶宅可能是福宅,也不妨將投資地區遠離自己的舒適圈,累計意想不到的財源。

  ★【這樣投資買賣房屋,才會賺大錢】
  房地產投資者一定要有自己的一套操作方式,必須要會市場分析,必須要會估算漲幅,必須要有堅強的賭性,掌握當前相關訊息,就能使自己捷足先登。

  新手上路,在買房前先了解,必能在房屋買賣的交易過程,致勝成功,買房致富!

  古月、洪鑫將自己親身在房地產投資的經驗,以生動文筆寫出精采的投資現況,書中對於第一次投資房地產的朋友提出獨到的看法,什麼地點的房子好賣?該如何殺價?該如何跟房仲業者打交道?該如何整理房子賣得好價格?等等之類的疑慮。

  本書共分五大篇,【自住與投資大不同】、【老天爺給你的考驗】、【問對人和做對事,財神自然來敲門】、【擴大你的舒適圈,不同的經驗都是未來財】、【這樣投資買賣房屋,才會賺大錢】教你在買房前,先了解新手上路應該了解的基本觀念。更提供投資房地產賺錢的七十個秘訣,讓你在房屋買賣的交易過程,更能致勝成功,買房致富!




■ 目錄


作者序-洪鑫
作者序-古月

一、自住與投資大不同
1-1. 自住客變成房地產投資者要做的功課
1-2. 你要變成誰?自住客和房地產投資者差很大
1-3. 先學習再投資,你要用水管還是水桶賺錢?
1-4. 找對人來學習!不要找潛水教練教你爬玉山
1-5. 老師你在哪裡?選擇適合你且還在線上操作的老師
1-6. 本性溫?投資房地產要有狼的侵略性
1-7. 有行動有動力,別人的經驗才會變成你的

二、老天爺給你的考驗
2-1. 菜鳥想買屋投資,初與仲介悽慘交手
2-2. 以為自己最重要?其實你的順位才第四位
2-3. 第一桶金哪裡來?五億探長借力使力
2-4. 投資不在錢多!房地產50萬元翻身術
2-5. 什麼樣的人適合入行?什麼樣的房子好賣?
2-6. 什麼樣的房子會賺錢?當房子是你的的時候
2-7. 喜歡這間房子嗎?不用客氣,銀行買給你

三、問對人和做對事,財神自然來敲門
3-1. 搏交情拿好屋?仲介想的跟你不一樣
3-2. 比時價登錄還準!一秒鐘就知道附近房屋的成交價
3-3. 買房自住客看八次,房地產投資者看零次
3-4. 房地產投資聽誰的?訓練有素的名嘴請「洗洗睡」
3-5. 身價千萬!小資女年薪百萬非夢事
3-6. 最新成交價問仲介,未來漲幅要問房地產投資者

四、擴大你的舒適圈,不同的經驗都是未來財
4-1. 人嚇人嚇死人!保佑你的人是我不是凶宅
4-2. 寧可信其有!凶宅的靈異現象可怕喔
4-3. 離開天龍國!在南部還是都遇到台北房地產投資者
4-4. 誰是炒房的元兇?莫怪罪房地產投資者啊
4-5. 不是人人都遇得到的特殊房地產案件(上)
4-6. 不是人人都遇得到的特殊房地產案件(下)
4-7. 求你買但賣了卻反悔之藍色蜘蛛網劇情

五、這樣投資買賣房屋,才會賺大錢
5-1. 當個房地產之狼!兩年經手100間
5-2. 蛋黃和蛋白哪個營養?就漲幅而言蛋白營養
5-3. 房地產投資者三大「必須要」會的事
5-4. 賣房的重點撇步:用行銷不要用推銷
5-5. 實戰教學!什麼的房子值得買又很好賣?
5-6. 包租公包租婆,收租金付房貸笑呵呵
5-7. 房貸哪家最便宜?你的腳會告訴你
5-8. 加價買,投入房地產的殺戮戰場吧!

Bonus 投資房地產賺錢的70個秘訣

238(需代訂)
85894
房地產理論與實務  

■ 內容簡介

對房地產有滿腹疑惑的人
都可以在本書找到你想要的答案!


  本書以臺灣地區房地產市場為主,將房地產產業分為「入門篇」、「產業篇」、「市場篇」、「業務篇」`「企劃篇」和「稅務篇」六大篇。從房地產特性、組織、土地開發過程及產權調查、產業分析、業務行銷、市場調查、廣告企畫和稅務探討等逐一剖析,將房地產產業做一完整的整合與連結。

  面對房地產產業的急遽變遷,知識的快速創新,企業經營遭遇的競爭加劇。唯有不斷地學習改進才是培養實力的基礎!《房地產理論與實務》是有興趣從事此行業讀者的必讀工具書,書中詳實的文字敘述、搭配廣告案例及圖表講解,深入淺出地說明。讓您「做中學、學中做」,快速融入業界環境,提升自己的職場競爭力!

■ 目錄

入門篇
1-1 不動產與房地產之區別
 一、「房地產」(Real Property)的定義
 二、「不動產」(Real Estate)的定義
1-2 土地使用的種類
 一、依區域計畫法區分:都市土地、非都市土地
 二、依土地之權屬區分:私有土地、公有土地
 三、 依土地使用目的區分:建築用地、非建築用地
 四、依開發程度區分
1-3 房屋有哪些種類?
 一、以屋齡分
 二、依照拍賣方式區分
1-4 產權的意義
 一、不動產權利內涵
 二、什麼是容積率?建蔽率?定義及實施目的
1-5 何謂建築業、代銷業和仲介業?關係如何?
 一、建築業簡介
 二、代銷公司簡介
 三、仲介公司簡介
1-6 不動產土地開發及投資分析
 一、前言
 二、不動產土地開發之型態
 三、土地開發的目的
 四、不動產土地開發流程
 五、土地基本資料蒐集與現場勘查
 六、市場調查分析
 七、產品定位與開發構想
 八、投資可行性粗估:不動產估價
 九、土地取得
 十、產品規劃設計、資金措籌、風險管理
 十一、工程興建與費用
 十二、廣告銷售
 十三、交屋後管理(出售/出租、營運管理)
 十四、售後服務
1-7 地政調查及相關地籍資料
 一、產權調查第一步:取得賣方資料
 二、產權調查第二步:申請土地及建物登記簿謄本
 三、產權調查第三步:申請地籍圖謄本及建物測量成果圖
 四、產權調查第四步:申請分區使用證明書

產業篇
2-1 臺灣房市正在形成的趨勢
 一、經濟成長進入低度化
 二、就業市場走向高失業率
 三、社會變成全面老年化,人口成長停滯化
 四、知識經濟取代資產價值
 五、都市更新與拉皮防老化
 六、 豪宅與小宅兩極化,住宅光纖化、綠建築化
 七、逐捷運、高鐵而居
 八、實價登錄,交易全都露,房市健全化
 九、 高稅負時代來臨,不動產將走向自用為主流的大市場
2-2 建築業之產業特性及定位
 一、臺灣建築業產業概況
 二、建築產業景氣變遷及產銷概況
 三、產業價值鏈
 四、建築業多角化的省思
 五、開放陸資購買不動產,利多?利空?

市場篇
3-1 何謂「市場調查」?
 市場調查的重要性
3-2 市場調查與實務
 一、市場研究的定義及與各部門的關係
 二、市場調查的程序
 三、市場研究的分類法
 四、市場研究的利益與限度
3-3 市場調查的一般原則及程序
 一、市場調查的一般原則
 二、市場調查的程序
 三、市場調查人員容易遭遇的困難
【附錄】簡報案例及個案表格

業務篇
4-1 何謂行銷及行銷定義?
 行銷(Marketing)≠銷售(Selling)
4-2 何謂「行銷組合」或「行銷4P」?
 行銷組合的運作
4-3 賣方4P與買方4C
 一、生產者導向
 二、消費者導向
4-4 何謂「目標行銷」?何謂「S-T-P」?
 一、 步驟一:市場區隔化(Market Segmentation)
 二、 步驟二:目標市場的選定(Market Targeting)
 三、步驟三:產品定位(Product Positioning)
4-5 代銷公司產品策略流程
 一、評估市場需求(市場研究分析)
 二、消費者行為分析(5W, 2H)
 三、目標行銷
 四、 產品定位可使土地擁有者或建物興建者達到的目的
 五、如果有一塊土地,你將如何進行產品定位?
 六、不動產行銷組合(4P)
4-6 行銷內容:代銷公司個案開發後準備工作
 一、市場研究(調查與分析)
 二、全案動腦協調會議
 三、個案現場銷售組織與內容
 四、命名
 五、工作流程表擬定
 六、預售與公開
 七、建築師連繫工作
 八、建材設備及公設建議
 九、定價位
 十、現場整理
 十一、 接待中心、樣品屋、招牌、圍牆、指示牌、區域牌之安排及懸掛
 十二、接待中心整理及環境美化
 十三、水電及臨時電話
 十四、建築執照
 十五、企劃部配合工作
 十六、合約書擬定
 十七、接待中心整理
 十八、銷售前講習會
 十九、個案正式推出掌握銷售之研究
 二十、銷售前之工作
 二十一、簽約
 二十二、銷售過程其他工作要點
 二十三、現場業務作業與SP促銷活動、成交法則
 二十四、個案銷售結束後之各項工作
 二十五、銷售結案報告
4-7 專案負責人工作要項之準備
【附錄】(一)內政部預售屋買賣契約書範本
    (二)內政部成屋買賣契約書範本
    (三)文章閱讀:法拍屋應有的法律常識
    (四)業務部常用表格參考

企劃篇
5-1 廣告
 一、何謂廣告?廣告戰略的重要性
 二、房地產的廣告目標及廣告策略
 三、廣告表現
5-2 媒體
 一、主要廣告媒體的特性
 二、報紙媒體(Newspaper Media)
 三、雜誌媒體(Magazine Media)
 四、電視媒體(TV Media)
 五、電臺媒體(Radio Media)
 六、網路數位媒體(Digit Media)
 七、交通廣告
 八、汽球廣告
 九、 廣告信函(DM)、夾報、手發傳單flier、line@生活圈
5-3 廣告表現
 一、廣告文案表現類型
 二、撰寫文案思考過程
5-4 廣告製作
 一、廣告表現關係因素
 二、文案表現
 三、廣告命名
【附錄】企劃部常用表格參考

稅務篇
6-1 不動產稅賦
 一、持有
 二、不動產出租
 三、移轉原因
 四、不動產之分類
6-2 持有不動產之有關稅目
 一、房屋稅(House Tax)
 二、地價稅(Land Value Tax)
 三、贈與稅(Gift Tax)
 四、遺產稅(Estate Tax)
6-3 移轉不動產之有關稅目
 一、營業稅(Business Tax)
 二、 營利事業所得稅(Profit-Seeking Enterprise IncomeTax)
 三、個人綜合所得稅(Individual Income Tax)
 四、租賃所得(Rental Income)
 五、 財產交易所得(Property Transactions Income)
 六、契稅(Deed Tax)
 七、印花稅(Stamp Tax)
 八、土地增值稅(Land Value Increment Tax)
單位長度對照表
單位面積對照表
中外度量衡換算表
購屋貸款利率本息攤還計算表
【參考文獻】

476
75624
成功揮拍:金拍、銀拍、法拍屋(2013最新版)  

■ 內容簡介
     「法拍屋」低於市價二、三成以上的誘因,長期以來吸引大批消費者的青睞,但「法拍」不同於一般買賣,其間的法律關係往往更形複雜。為簡化冗長的拍賣程序,有別於法拍屋之「金拍屋」、「銀拍屋」,儼然成為拍賣市場新貴。如果你向來是那個逢「低」買進的投資人,這回你知道該如何站在「金拍」、「銀拍」、「法拍」的肩膀上,展望金光燦爛的未來嗎?成功揮「拍」,讓實務經驗老到的作者原原本本告訴你!

■ 本書特色
將金拍、銀拍、法拍屋的定義、操作實務、疑難雜症,以簡明的案例、有條不紊的敘述,化解讀者心中的疑雲。


■ 目錄

第一篇 「拍賣」基礎概念
1.何謂法拍屋?金拍屋?銀拍屋?
2.買金拍屋可靠嗎?──金拍屋拍賣的法律性質
3.銀拍屋退貨不得?──銀拍屋的買賣性質
4.標購法拍屋應注意哪些事項?
5.法拍屋投、開標作業應注意之事項
6.法拍中的查封效力

第二篇 動產拍賣
1.動產拍賣中可否主張「善意取得」?
2.法拍屋內遺留物應如何處理?
3.股份、股票拍賣有何特別規定?
4.法拍車拍賣可能涉及的法律問題

第三篇 不動產拍賣
1.法拍屋租金給付方式對拍定人的影響
2.聲請除去法拍屋租賃權的要件
3.法拍屋點不點交能否變更?
4.法拍中只拍賣土地不含地上物,拍定人該如何處理?
5.法拍屋中的違章建築交不交付?
6.原所有人積欠大樓管理費,拍定人要不要負責?
7.何謂法拍屋中的「特別拍賣」?如何應買?
8.拍賣債務人之不動產應有部分,可以聲請點交嗎?
9.誤買到道路用地,可以撤銷拍賣嗎?
10.地下停車位買不買得?──地下停車位拍賣的法律問題
11.法拍屋遭破壞,拍定人該怎麼辦?

第四篇 其他
1.拍定人也會涉嫌刑事犯罪?
2.法拍屋的稅捐應如何繳納?

附 錄
強制執行法
辦理強制執行事件應行注意事項
公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法

238(需代訂)
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不動產經營管理策略   ■ 內容簡介

  本書透過「不動產經營」與「不動產管理」兩個角度進行不動產資源與價值的詳細探討,帶給讀者在學習不動產經營與管理上的新穎知識,使讀者能更深入理解不動產市場的本質,讓自己握有的低價值資源能夠逐漸提升價值,增進市場分工效率,也為自己創造新的財富。

  「不動產」的涵義相當廣泛,它可以是市場的、產品的、企業的與產權制度的多面向討論。本書界定不動產經營管理的意義,它是一門運用新制度經濟學、財務金融與管理學相關理論知識,用以探討不動產企業、財產權及其產品在經營與管理的相關議題。

  第三版依據政府最新公布的政策與法規修訂、更新,期使讀者能獲得最新的資訊與知識。

■ 目錄

Ch01 經營與管理概論
第一節 不動產的經營管理內涵
第二節 經營概論
第三節 管理概論
第四節 管理思潮與演進

Ch02 產品的經營管理
第一節 產品的經濟特性
第二節 訂價、價格彈性與成本
第三節 成本與經營決策
第四節 平衡量分析與營運槓桿
第五節 閒置不動產之處理策略

Ch03 顧客經營與服務管理
第一節 顧客經營
第二節 顧客經營與品質管理
第三節 服務管理
第四節 案例分析與討論

Ch04 企業理論與企業基本問題
第一節 企業理論
第二節 企業的規模大小與決定因素
第三節 現代經濟組織的形成
第四節 企業的各種內部組織形式

Ch05 企業的成長與競爭策略
第一節 企業成長理論
第二節 企業成長策略
第三節 策略管理的發展歷程
第四節 企業競爭策略的演化
第五節 企業競爭策略分析工具

Ch06 建築投資業的經營模式與策略
第一節 建築投資產業的發展
第二節 商業經營模式
第三節 建設公司興起與經營模式
第四節 建築業跨入休閒不動產之競爭策略

Ch07 企業經營績效分析
第一節 經營診斷與經營分析
第二節 商業經營與企業績效五力分析
第三節 展店經營績效評估分析
第四節 財務計畫評估的工具
第五節 財務控制的技術與方法
第六節 案例與討論

■ 作者簡介

◎ 柯伯煦

現職:
  崑山科技大學 房地產開發與管理系暨研究所 專任助理教授

學歷:
  逢甲大學 土地管理學系 學士
  中興大學(現為台北大學) 都市計劃研究所 碩士
  政治大學 社會科學院 地政學系 博士

經歷:
  崑山科技大學 房地產開發與管理系暨研究所 助理教授
  潤泰集團 潤泰建設公司 總經理室 專案開發與投資分析專員
  中鼎集團 萬鼎工程服務公司 土地開發組 土地開發與都市規劃師
  行政院國科會及文建會 專案助理研究員
466(需代訂)
88025
一圖秒懂:房產小百科   ■ 內容簡介

  媒體最愛刊載房產知識插圖!生動有趣的視覺圖像,不用繼續憑空想像...終結疑問房產聖經,即刻擁有!

  28個媒體最愛刊載房產知識插圖,透過圖檔讓您一圖秒懂公寓大公、小公、車位、過戶、房地合一、履約保證、法拍屋、農地...

■ 推薦序

  這本圖文書內容,經蘋果地產,東森新聞雲,好房網長期採用,透過有趣生動內容,讓消費者一看圖就懂,不再為一堆專業名詞所困擾,作者真是佛心來著,賣厝阿明真心為大家推薦『一圖秒懂-房產小百科』是一本值得每個家庭收藏的一本買房工具書。

■ 作者序

  「因為我們那時候做網路平台一直不賺錢,在找尋新的方向時才有了『賣厝阿明』這個虛擬的角色。」今(2017)年45歲的李國興,在兩年前發想出以「阿明」作為漫畫核心人物,先是畫出房仲人員的甘苦談,後來拓展至居家小百科、買賣小常識等領域,漸漸打開了知名度,今(2017)年7月更將成立台灣厝買賣文化故事館,開創房地產文化。頂著一頭鮮豔藍髮,身穿深色西裝,正是「阿明」出現在漫畫中的模樣,透過簡單、有趣的圖像,傳達房產相關知識,舉凡從收納、裝潢、搬家、租屋、房屋交易、貸款等議題,它的身影都會出現在其中,而賦予「阿明」生命的,正是賣厝阿明創辦人李國興。

■ 目錄

房產知識-公共設施
不動產買賣過戶買方應備文件與稅費
不動產買賣過戶賣方應備文件與稅費
不動產買賣過戶流程及預計時間
房地合一一次看懂
房地合一好嗎
法定停車位教學教室
車位很多種
行政交屋注意事項
履約保證說明
買賣房地產常見名詞解釋01
買賣房地產常見名詞解釋02
買賣房地產常見名詞解釋03
買賣房地產常見名詞解釋04
貸款相關常見名詞解釋01
貸款相關常見名詞解釋02
產權登記常見名詞解釋01
產權登記常見名詞解釋02
產權登記常見名詞解釋03
房屋仲介買賣流程(房仲/買方/賣方)
法拍屋小常識part1
法拍屋小常識part2
法拍屋小常識part3
法拍屋小常識part4
法拍屋小常識part5
農地使用與規範
貸款利率本息平均攤還表
房產知識-房屋建築

■ 作者簡介

◎ 賣厝阿明

  61年次的李國興,曾做過房屋仲介、法拍代標工作,一直到2004年成立房地產網路平台,只不過當時對於網路的操作技術及硬體不熟悉,加上工程人員、設備建置成本高的情況下,導致公司經營不善,損失將近2千萬元,可說是把當時的積蓄全賠光。

  大半人生都從事房地產業的他,為了找尋另一個出口東山再起,在2015年設計出「阿明」漫畫人物,談到「賣厝阿明」的靈感來源,他笑說這是一場美麗的誤會,「剛開始的確是想賺錢,但後來更覺得是使命,因為我們在做的過程中,也得到很多房仲人員的支持」。
212
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租稅法   ■ 內容簡介

一、依最新(107年)法令修改,內容最正確。

二、另附線上資源,內容包含:
 (1)複習及思考問題解答
 (2)現行稅法條文(截至7月止最新主要稅法)
 (3)租稅法題庫(近十年高考、普考、特考、初等考試、高考會計師及記帳士考試租稅相關考題) 

■ 目錄

第1章 租稅之基本概念

第2章 租稅法之意義及原則

第3章 綜合所得稅

第4章 會計事項與資產估價

第5章 營利事業所得額

第6章 所得基本稅額制

第7章 就源扣繳及暫繳

第8章 結算申報

第9章 租稅減免

第10章  遺產及贈與稅

第11章 土地稅

第12章 房屋稅及契稅

第13章 關稅

第14章 貨物稅及菸酒稅

第15章 營業稅

第16章 其他各稅

第17章 稅捐稽徵及行政救濟

■ 作者簡介

◎ 吳嘉勳
 
現職:輔仁大學金融與國際企業學系專任副教授
340
75701
房地產與建築產業網路行銷策略  

■ 內容簡介

  房地產業的行銷多年來均打傳統戰,大部份的從業人員也堅信這樣的法則,但近年來隨著網路的興起,房地產及建築業常用的媒體電視、報紙及廣播的使用量遂漸地下降,而網路廣告卻持續地成長,網路行銷已成為房地產行銷不可或缺的一環,因為網路它全年無休,能隨時隨地且沒有時間的限制,更無國界的限制。
 

  此書可提供卻購屋者、房地產行銷從業人員、建設業主管及相關科系的學生來參考,相信會更有所裨益。

■ 目錄

第一章 房地產與建築產業行銷策略之發展及分析
建築產業發展回顧
行銷基本4P(產品、價格、通路、促銷)
建築產業行銷組合

第二章 房地產與建築產業網路行銷之建構及發展
網路行銷基本概念
房地產與建築產業網路行銷
房地產與建築產業網路行銷之策略

第三章 房地產與建築產業網路行銷策略調查與分析
房地產與建築產業及網路行銷專家訪談
購屋網路行為問卷及結果分析
台北房地產交易會客戶意見調查結果分析
房地產與建築產業網站調查結果分析
經建會台灣住宅需求動向調查

第四章 無限開闊的未來
康莊大道
未來發展

參考文獻
附錄一 問卷設計
附錄二 網路購屋寶典指南

212.5
83946A
選房、殺價、裝修,(全圖解) 羅右宸幫你挑出增值屋:房地合一激出脫手潮,30年最佳購屋時機!從選房到裝修,經手100間屋子的達人幫你搞定  

■ 內容簡介

實價登錄、奢侈稅、房地合一、土壤液化區公布、投資客脫手……
大家都想進場撿便宜,卻人人都在觀望——房價還會下跌嗎?
抗跌的幾乎沒跌,已經跌的你不敢買。還等?好物件屆時也被買光了。
價格被低估的好物件怎麼找?怎麼看?

  《我25歲,有30間房收租》暢銷書作家羅右宸卻說,
  台灣近30年以來最佳的購屋時機,已經到來!
  再錯過,你得再等30年。怎麼說?

    
  每家房仲都告訴羅右宸:
  「2016年第一季,創下28年來成交量最低」,
  市場價格大跌,買方還在觀望,反而是買房的最佳時機,
  因為,房地產從來不怕行情差,只怕買貴、難轉手,
  無論自住或投資,重點在於眼光:
  有些物件價格就是不跌,你知道嗎?
  有些好房子被屋主、房客住到貶值,你知道怎麼低價買入嗎?
  你如何挑一間會增值的房子?

  羅右宸經手超過100間房,他巧思修繕裝潢後大大增值,每間平均獲利百萬。
  他從選房、殺價到裝修,幫你挑出一間抗跌、易漲的好宅:

  首先,看懂房屋的眉眉角角,找到你的理想宅
  •好地段未必適合成家,符合生活機能最重要。
  黃金學區人人搶,但其實這種地段比較吵。
  •大家都重視房屋格局方正,其實建地方正更重要。
  基地方正的標準是?這不但影響增值更影響生活品質。
  •看房子要由外而內,但為什麼一定要上頂樓?又為什麼務必晚上再看一次?
  議價自己來?讓代書、仲介成為你的助力
  •物件廣告這麼多,裡面暗藏無數陷阱,怎麼破解?羅右宸圖解告訴你!
  •房仲說的話有真有假,七種常見話術你不能不知道。
  又該如何與屋主議價?最好找第三方,用黑白臉策略談個好價錢。
  •雜事交給代書處理省時省力,但房屋與人的基本資料、產權、付款方式、物件狀況說明書、水電保固、是否附贈家具,這六大細節務必親自確認。

  用總價的10%換十倍增值空間:修繕裝潢一定要知道的事
  •裝潢費通常抓買價的20%,但還要多抓5%到10%的工程超支款。
  總價450萬的房子花多少錢裝潢,可以創造超過100萬的增值空間?
  •不過,監工的眉角很多,找工班還是自己檢查?掌握重點區域就不怕。
  •另外,工程款最好別一次結清,和設計師溝通,千萬別只用嘴說,圖片+手繪設計圖讓雙方溝通更清楚。

  房貸一揹起碼十年,怎麼還得輕鬆又兼顧生活品質?
  •房貸該找誰才划算?除了銀行,建商、房仲還有團購優惠?
  •除了青年首購方案,我還適用其他優惠方案嗎?哪一種最適合我?
  •房貸就是儲蓄險,優點是能隨時解約,所以別再說自己沒錢買房,只要你先買房,馬上就能存到錢!

  上一次,羅右宸教你如何用零頭款買房,
  這一次,他全圖解告訴你,如何找到一間適合你又能增值的物件,
  讓你避開買房的陷阱、自住心安,轉手又能獲利!

■ 目錄

推薦序一 多看書、多看屋,讓你第一次置產,就買到抗跌、易漲的好宅
推薦序二 別猶豫!在房市最冷的寒冬你更該買房
作者序 我整理過 100 間房,為住宅創造最大增值空間

序章 睽違30年的購屋時機,已經到了!
第一節 等我存夠錢再買房……,錯!多數人買房才開始存到錢
第二節 人生的第一間房──寧買市區破爛屋,勝過郊區買大厝
第三節 買房資金如何來?聰明貸款,別貪高成數
第四節 物件資訊哪裡來?和仲介交談,「消息」比網路多又快

第一章 看懂房屋的眉眉角角,如何找到理想宅 
第一節 好地段未必適合成家,符合生活機能最重要
第二節 基地方正的標準是?影響增值,更影響生活品質
第三節 藏在設計圖裡的格局揭密
第四節 預售屋、中古屋、新成屋,看屋重點不一樣
第五節 這些細節,讓你遠離地雷屋

第二章 議價自己來?讓代書、仲介成為你的助力
第一節 誰才是房仲高手?房仲店的牆面、名片看得出來
第二節 仲介話術,得這樣破解
第三節 用第三方角度和屋主議價,提高成功率
第四節 好的代書能幫你很多忙!但六大細節務必親自確認

第三章 用總價的10%換十倍增值空間:修繕裝潢一定要知道的事
第一節 為什麼要裝潢? 
第二節 預算抓多少?工程期怎麼算?
第三節 監工的眉角
第四節 全額付清、按工程期分次付款,有什麼不一樣?

第四章 房貸一揹起碼十年,怎麼還得輕鬆又兼顧生活品質?
第一節 先估價再出價,貸出好條件 
第二節 房貸該找誰貸?不只銀行可以辦
第三節 擬定還款計畫,讓你按月還款還能保有生活品質
第四節 我能用青年安心成家優惠貸款嗎?
第五節 以房養老,真的可行嗎?

第五章 想好這些問題,有共識的挑一間幸福宅
第一節 這間房「最多」要住幾個人?
第二節 買到房子,要登記在誰名下?
第三節 買一間房子,需要付哪些費用?

結語 什麼類型的房子都能賺到錢,重點是要動動腦!
附錄一 中古屋交屋檢核表
附錄二 預售屋、新成屋點收交屋流程
附錄三 驗屋檢核表

306(需代訂)
83904
一生的房地產計畫(基礎篇)  

■ 內容簡介
這是一個紛擾的時代,沒有真相,沒有良知,紛擾之中,缺乏是非,也沒有真理。民眾盲目,缺乏思辨的能力,大家大聲說話,搶話語權,以便謀得私利。

  誰是造成近年房市大漲的要角?建商?代銷?房仲?投機客?以上皆是。

  政府是造成此波台灣房價飆漲的最大推手,政府的錯誤政策孕育了房價不當上漲的溫床,給予房價上漲充分的養分,造成各種病毒(建商、代銷、房仲、投機客)得以滋生、蔓延,至今病情加重(房價狂飆),情急之下(民怨高漲),政府下重藥(打房),雖有可能抑止疾病的繼續擴張,但也有可能摧毀了身體的免疫系統(打垮房市,全民財產受損),甚至造成癱瘓(影響經濟)。依當前的療程來看我懷疑負責診療的可能是蒙古大夫、或還缺乏實際經驗的實習大夫。

  本書以理論為經,透過實務的驗證,讓讀者看懂房市,並進而掌握未的趨勢和脈動。


■ 本書特色
        1,作者具備豐厚的理論背景與實務經驗。

  2,作者過去對房地產趨勢的預測,經時間驗證,其準確度即己無人能望其頂背,本書更是摘其思維體系之精華之作。

  3,本書之論述說理清楚、易於理解。

213(缺書)
79705
不動產估價概要(增修版)  

■ 內容簡介

  成功學習是一種樂趣,而選擇一本「簡單」、「效率」、「目標」的參考書是這個樂趣的起點。筆者從事「不動產經紀人」考照輔導多年,發現坊間「不動產估價概要」一科的考照用書,大都是附屬在估價師、公務員…等考試用書內,這些書的範圍、深度可能都不是應付「不動產經紀人」考照所需要的,而且編寫、解釋的方式,也可能要對「不動產估價」有基礎的人才能了解,這對大部分非本科系的「不動產經紀人」考照生是一大負擔。本書就是在這樣動機下編輯而成的。希望能將內容簡單化、結構化,以便考生記憶效率化,達到「懂了再背、背了更懂」的效果,所以本書有幾項特色:

  一、核心觀念的歸納:本書對各重要的估價方法、原則…等,都歸納、聚焦成一個簡單清楚的「核心觀念」,藉由這個「核心觀念」延伸到定義、作業程序、注意事項…等,讓學習者抓到線頭,就能提起整把粽子。提供忙碌的考生簡單的理解和效率的記憶。

  二、清楚明白的解說:筆者以非科班生的學習估價經驗、同理心,就重要的估價方法、原理等進行深入淺出的解說。例如。建物折舊,這是「不動產經紀人」考照之「不動產估價概要」課目,曾經考過計算題的地方,筆者綜合(定義 → 示意圖 → 公式解說 → 計算),讓初學者有充分完整的理解。根本不必死記公式,硬擠答案。

  三、完整的試題整理:本書整理和篩選了歷年來有關估價的考古題,並依現行不動產估價技術規則進行改寫,以及就命題趨勢提供模擬試題,並且提供解析說明。同時就如何來演練這麼多的題目,提出「抓臭蟲」的方法。希望考生能迅速、有效率的培養實戰經驗。一試成功。

■ 目錄

第一章 緒論

精華導讀
本章相關不動產估價技術規則條文說明
考古題-選擇題
考古題-申論題

第二章 比較法

精華導讀
本章相關不動產估價技術規則條文說明
考古題-選擇題
考古題-申論題

第三章 成本法

精華導讀
本章相關不動產估價技術規則條文說明
考古題-選擇題
考古題-申論題

第四章 土地開發分析法

精華導讀
本章相關不動產估價技術規則條文說明
考古題-選擇題
考古題-申論題

第五章 收益法

精華導讀
本章相關不動產估價技術規則條文說明
考古題-選擇題
考古題-申論題

第六章 其他相關估價

精華導讀
本章相關不動產估價技術規則條文說明
考古題-選擇題
考古題-申論題

附錄一 不動產經紀人考試
    不動產估價概要試題及參考解答

101年不動產經紀人不動產估價概要試題及參考解答
102年不動產經紀人不動產估價概要試題及參考解答
103年不動產經紀人不動產估價概要試題及參考解答
104年不動產經紀人不動產估價概要試題及參考解答
105年不動產經紀人不動產估價概要試題及參考解答

附錄二 地價調查估計規則
附錄三 土地徵收補償市價查估辦法
附錄四 不動產估價技術規則
附錄五 第四號公報:營造或施工費標準表

參考書目

425(需代訂)
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不動產估價理論與實務歷屆考題   ■ 內容簡介

● 歷年不動產估價師實務題型分析
● 歷年不動產估價師實務題目及解析
● 不動產估價用詞定義
● 不動產估價計算公式
● 估價數學六大公式

■ 序

  日前報載「師」字備中,不動產估價師名利前程僅次 於醫師,勾勒出不動產估價師發展遠景,引起社會各界賢 達對此行業之興趣。當然國家專業證照制度,欲當不動產 估價師,即需先考上國家考試。

  自從九十年第一次考試, 以百分之一錄取率塑造了不動產估價師考試之高難度,迄 今雖舉辦了 16 次高考、三次特考後,僅有 649 位考試合 格之不動產估價師。因考取後尚需有二年估價經驗始得 開業,故截至 106 年第 1 季,僅 368 位開業,臺北市開 業 109 位最多、臺中市 74 位次之、新北市 48 位、高雄市 47 位再次之。顯示現階段不動產估價師考試錄取採「以 量制價」策略,雖進入門檻較高,亦成就本行業「物以稀 為貴」之高價值。除傳統房貸、買賣、法拍估價,不良債 權、不動產證券化、地價基準地、都市更新權利變換等繼 之而起之各式估價新需求外,土地徵收市價補償與國際會 計準則(IFRS)公允價值模式皆需仰賴估價師,未來將可 能隨估價師供給得以勝任估價業務而持續釋放出來。可見 智士能仁應儘早報考,俾利於不動產估價領域占得先機。
    
  本書將歷次 16 次高考及三次特考之題型加以分類整 理,協助讀者掌握不動產估價師考試出題重點之脈動。就 不動產估價理論部分,鑒於歷屆考題中不動產估價原則出現最多,本書除提供參考解答外,為利讀者掌握高分,亦 補充美國不動產估價學會(Appraisal Institute)對估價原 則(Appraisal principle)之重點定義。
    
  就不動產估價實務部分,該科命題大綱於 96 年 11 月 修正,涵蓋範圍涉及國際評價準則(International Valuation Standard)納入準備範圍。為建構讀者整體概念,書中亦 介紹該準則之架構。並針對歷屆實務考題,就估價類型、 應用方法、題型特色,彙整歷年不動產估價實務題型分析 表,俾使讀者得以融會貫通,將估價理論及不動產估價技 術規則運用於估價實務之答題之中,進而有助於未來開業 實務操作之養成。

                       游適銘、楊曉龍 謹識 106.6
                          謝謝胡純純老師協助


■ 目錄



第一部分 歷年不動產估價師考試統計
歷年錄取率
歷年錄取人收

第二部分 不動產估價師--不動產估價理論歷屆考題及解析
不動產估價理論命題大綱
歷年不動產估價理論題型分析
重點題型歸納
歷年不動產估價理論題目及解析
 90年高考估價理論考題及解答
 91年高考估價理論考題及解答
 91年特考估價理論考題及解答
 92年高考估價理論考題及解答
 93年高考估價理論考題及解答
 93年特考估價理論考題及解答
 94年高考估價理論考題及解答
 94年特考估價理論考題及解答
 95年高考估價理論考題及解答
 96年高考估價理論考題及解答
 97年高考估價理論考題及解答
 98年高考估價理論考題及解答
 99年特考估價理論考題及解答
 100年高考估價理論考題及解答
 101年特考估價理論考題及解答
 102年高考估價理論考題及解答
 103年不動產估價師高考估價理論考題及解答
 104年不動產估價師高考估價理論考題及解答
 105年不動產估價師高考估價理論考題及解答
其他不動產估價重要考古題

第三部分 不動產估價師--不動產估價實務歷屆考題及解析
不動產估價實務命題大綱
融入國際評價準則內容
歷年不動產估價實務題型分析
歷年不動產估價實務題目及解析
 90年不動產估價師高考估價實務考題及解答
 91年不動產估價師特考估價實務考題及解答
 91年不動產估價師高考估價實務考題及解答
 92年不動產估價師高考估價實務考題及解答
 93年不動產估價師高考估價實務考題及解答
 93年不動產估價師特考估價實務考題及解答
 94年不動產估價師特考估價實務考題及解答
 94年不動產估價師高考估價實務考題及解答
 95年不動產估價師高考估價實務考題及解答
 96年不動產估價師特考估價實務考題及解答
 97年不動產估價師考試不動產估價實務試題參考解答
 98年不動產估價師高考估價實務考題及解答
 99年不動產估價師高考估價實務考題及解答
 100年不動產估價師高考估價實務考題及解答
 101年不動產估價師高考估價實務考題及解答
 102年不動產估價師高考估價實務考題及解答
 103年不動產估價師高考估價實務考題及解答
 104年不動產估價師高考估價實務考題及解答
 105年不動產估價師高考估價實務考題及解答

■ 作者簡介

◎ 游適銘

  國立政治大學地政博士
  臺北市政府財政局副局長(兼任世大運副執行長)
  國立臺北大學不動產與城鄉環境學系兼任助理教授
  財政部國有財產估價會委員/臺北市政府財產審議委員/都更審議委員
  曾任內政部地政司地權科/地價科科長
  第一屆不動產估價師高考及格

◎ 楊曉龍

  國立政治大學地政博士生
  臺中市政府地政局地價科科長
  不動產估價師高考及格
  國立臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士
  臺中市不動產評價委員會委員
399.5
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考上估價師秘訣法規、考古題  

■ 內容簡介

● 收錄10位估價師考上心得(如何準備估價師考試)。
● 將各法規分門別類,不動產估價法規、土地利用法規、不動產法規、民法物權。
● 歷屆不動產估價師國家高考考題、高等考試不動產估價師考試規則。
 為不動產估價高考等國家考試專用書。
 大學相關科系專用書。

■ 序

在各地開辦了最多的「不動產估價師學分班」

  為因應2000年10月不動產估價師法的立法通過及社會考估價師證照之需求,本人於2001年9月於國立政治大學公企中心,創辦了「不動產估價師學分班」第一期,這要特別感謝政大公企中心主任董保城教授的支持與指導,及訓練組同仁的協助,開創初期篳路藍縷,學員約20人,皆為各界俊秀,具國內外碩士學歷者不乏其人,本班諸位教授教學嚴謹,訓練組同仁服務親切與效率佳,甚獲好評,在諸般努力之下而能一期比一期學員眾多,吸引了董事長、總經理、經理、會計師、建築師、律師……等各界專家,國家軍官來進修者亦不少,到了2006年共計開了16期,最後兩年更是期期爆滿,向隅者眾,反應甚為熱烈。來進修者,希望能修得兩學期共計18學分,而能具有資格報考考試院高考不動產估價師者約佔有1/2,其它則為純進修,因行業別甚多,亦成了異業交流互相切磋的良好平台。
   
  我常鼓勵各班學員,有志於高考、普考者,勉勵他們可順便去考相類似的證照---不動產經紀人、地政士、地政公務員、都市計畫技師…等,可成立以考試為核心的讀書會,並能兼具良好切磋成長的聯誼會性質。
   
  本人亦曾於2001年上半年開辦了中國文化大學在桃園地區的不動產估價師學分班,那期有位中壢高中的教官---黃國保學員就讀,修讀學分後一次考上不動產估價師,現已執業估價師數年,可佩也!
   
  另外,並於2004年於中國文化大學台中分部開辦了「不動產估價師學分班」數年,受到中部地區縣市的歡迎。2007年則於崑山科技大學台北分部開辦了「不動產估價師學分班」、「都市計劃技師學分班」,於2015年在國立台北科技大學開辦「不動產估價師學分班」、2016年於國立台北商業大學桃園校區開辦「不動產估價師學分班假日班」……等迄今連續不斷,口碑遠傳。
   
  本書另特附錄了多篇學員考上不動產估價師、地政士、都市計畫技師、中國房地產經紀人……的心得供各界有志者參考,從2001年迄今,筆者在多間大學辦了全台最多的「不動產估價師學分班」,受到學員熱烈歡迎與讚賞,深感榮幸,也深為學員利用下班業餘的進修精神深感到敬佩,他們的努力,已在未來的人生投下深遠的影響與助益,真是與有榮焉!

                                曾文龍
                中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任
               國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任
                              106年9月


■ 目錄

自序 在各地開辦了最多的「不動產估價師學分班」
曾文龍主任 著作及譯作
曾文龍主任 簡歷
不動產估價師考試命題大綱
歷年錄取率

第一篇  如何考上不動產估價師
第二名考上估價師,五年考上三張證照心路歷程 張庭華估價師
考上地政士、估價師、不動產經紀人三張證照分享 宋明一估價師
考上不動產估價師心得 王群猛估價師
不動產估價師考上經驗分享 柯秀環估價師
工程師轉行考上估價師的奇蹟,第一名考上不動產估價師! 徐昌駿估價師
只讀四個月 一次考上不動產估價師 陳宇暉估價師
不動產估價師考取經驗談 黃國保估價師
如何考上不動產估價師 韋月桂估價師
一次考上不動產估價師之我見 葉玉芬估價師
永不放棄五年考上三張不動產證照! 張秀鳳估價師

第二篇 不動產估價法規
不動產估價技術規則
地價調查估計規則

第三篇 土地利用法規
區域計畫法
 區域計畫法施行細則
 非都巿土地使用管制規則
都巿計畫法
 都市計畫容積移轉實施辦法
 臺北市都市計畫施行自治條例
 都市計畫法高雄市施行細則
 都市計畫法臺灣省施行細則
都巿更新條例
 都巿更新條例施行細則
 都巿更新權利變換實施辦法
 都市更新建築容積獎勵辦法
土地徵收條例
 土地徵收條例施行細則
 區段徵收實施辦法

第四篇 不動產法規
不動產估價師法
不動產估價師法施行細則
土地法
土地法施行法
平均地權條例
平均地權條例施行細則
土地稅法
土地稅法施行細則

第五篇 民法物權
民法物權編
民法物權編施行法

第六篇 不動產估價師國家考試歷屆試題
土地利用法規
不動產經濟學
不動產投資分析
民法物權與不動產法規
不動產估價理論
不動產估價實務
國文

附錄
● 專門職業及技術人員
 高等考試不動產估價師考試規則
● 專訪台灣房地產教父•曾文龍
 縱橫地產三十年、龍行天下滿桃李
 「昨日已死、明日未知、只有今日」 
● 一次考上中國房地產經紀人心得分享
● 勇於追夢-地政士考上心得
● 讀學分班如何考上都市計畫技師高考

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民法概要突破  

■ 本書特色

◎敘述深入淺出 快速掌握基本觀念
◎內容精要寫實 全盤掌握民法全貌
◎考題重點完全剖析 確實掌握考試高分

■ 目錄

緒論 民法的意義
民法的意義
民法之性質
民法之原則
權利義務概念

第一編 總則

第一章 法例


第二章 人
自然人
 自然人之權利能力
 自然人之行為能力
 自然人之人格權
 住所
 外國人
法人
 通則
 社團
 財團
 外國法人
考題精選

第三章 物
考題精選

第四章 法律行為
通則
行為能力
意思表示
條件及期限
代理
無效、撤銷與效力未定
考題精選

第五章 期日與時間

第六章 消滅時效

概說
消滅時效之期間
消滅時效之中斷
消滅時效之不完成
消滅時效之效力
考題精選

第七章 權利之行使

第二編 債

第一章 債之發生

契約
無因管理
不當得利
侵權行為
考題精選

第二章 債之標的
考題精選

第三章 債之效力
給付
遲延
保全
契約
考題精選

第四章 多數債務人及債權人
考題精選

第五章 債之移轉
考題精選

第六章 債之消滅
考題精選

第七章 各種之債
買賣
互易
交互計算
贈與
租賃
借貸
 使用借貸
 消費借貸
僱傭
承攬
旅遊
出版
委任
經理人及代辦商
居間
行紀
寄託
倉庫
運送
承攬運送
合夥
隱名合夥
合會
指示證券
無記名證券
終身定期金
和解
保證
人事保證
考題精選

第三編 物權

第一章 通則

考題精選

第二章 所有權
所有權通則
不動產所有權
動產所有權
共有
考題精選

第三章 地上權
考題精選

第四章 農育權

第五章 不動產役權

第六章 抵押權

考題精選

第七章 質權
考題精選

第八章 典權

第九章 留置權

考題精選

第十章 占有
考題精選

第四編 親屬

第一章 通則

考題精選

第二章 婚姻
婚約
結婚
婚姻之效力
夫妻財產制
離婚
考題精選

第三章 父母子女
考題精選

第四章 監護
未成年人之監護
成年人之監護及輔助

第五章 扶養

第六章 家

第七章 親屬會議

第五編 繼承

第一章 遺產繼承人

考題精選

第二章 遺產之繼承
考題精選

第三章 遺囑
考題精選

附錄一 近五年土地登記專業代理人、地政士民法概要考試試題
附錄二 近二年不動產經紀人民法概要考試試題
附錄三 一次就考上全國第12名!
    擬定作戰計畫,嚴格執行,一次考上
    地政士考試心得

467.5
87102
如何考上地政士?重要法規VS.考古題  

■ 內容簡介

  本書涵括土地法規、土地登記實務、土地稅法規、民法概要與信託法概要等相關法條,另收錄歷屆地政士國家考題,便於了解各科的出題方向。並由考上學員提供自身經驗,告訴您如何事倍功半的準備地政士國家考試,協助您一戰成功、金榜題名。

■ 目錄

第一篇 土地法規

土地法
土地法施行法
平均地權條例
平均地權條例施行細則
土地徵收條例
土地徵收條例施行細則
地政士法
地政士法施行細則

第二篇 土地登記實務

土地登記規則
地籍測量實施規則
土地複丈
建築改良物測量

第三篇 土地稅法規

土地稅法
土地稅法施行細則
遺產及贈與稅法
遺產及贈與稅法施行細則
稅捐稽徵法
稅捐稽徵法施行細則
房屋稅條例
契稅條例
工程受益費徵收條例
特種貨物及勞務稅條例
特種貨物及勞務稅條例施行細則

第四篇 民法概要與信託法概要

總則
債編
物權
親屬
繼承
信託法

第五篇 地政士歷屆考題

土地法規
土地登記實務
土地稅法規
民法概要與信託法概要
國文

第六篇 如何考上地政士

考取地政士感謝函
考取地政士facebook感謝函
地政士申論題考99分!
地政士考試心得
如何考上地政士及相關高普考?

第七篇 命題大綱、考試規則、錄取率

地政士考試科目命題大綱
專門職業及技術人員普通考試地政士考試規則
歷年地政士考試錄取率

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不動產稅法V.S節稅實務  

■ 本書特色

一、考試用書
.地政士普考
.不動產經紀人普考
.不動產估價師高考
.會計師高考
.記帳士普考...等國家考試之參考用書

二、專業用書
  從事地政及稅務之公務人員,不動產相關業者;地政士、不動產經紀人、不動產經紀營業員、記帳士、不動產估價師、建設公司、建築開發業者、不動產管理顧問公司、不動產仲介公司及代銷公司...等,皆有必要詳加研讀。

三、本書除稅法外附錄有:
.地政士考試歷屆考題
.不動產經紀人考試歷屆考題
.不動產估價師考試歷屆考題
以利考生讀考合一,知所方向,克竟全功。

■ 內容簡介

  本書分土地增值稅、地價稅、田賦、契稅、房屋稅、遺產稅、贈與稅、稅捐稽徵法、不動產奢侈稅、工程受益費等十種稅法,以表解、判決案例解析方式,並佐以合法節稅相關實務要領,協助讀者對稅法能一目了然、融會貫通,並相互為用。

■ 目錄

第一章 土地稅法規VS.節稅實務

壹、土地增值稅法規VS.節稅實務

土地增值稅之納稅義務人
土地增值稅之課稅時機
土地增值稅之稅基
土地增值稅之稅率結構
土地增值稅之優惠稅率
土地增值稅之免徵
土地增值稅之不課徵
農業用地移轉不課徵土地增值稅解析
土地增值稅之減徵
都市更新條例之租稅優惠表解
土地增值稅之記存
土地增值稅之退稅
已繳地價稅抵繳土地增值稅
土地增值稅之稽徵程序
土地增值稅之罰則

貳、不動產土地稅法規行政救濟與判決案例解析

最高行政法院判例
司法院大法官會議解釋
最高法院民事判決
最高行政法院判決
最高行政法院庭長評事聯席會議

參、地價稅法規VS.節稅實務

地價稅之納稅義務人
地價稅之代繳義務人
地價稅之稅基
地價稅之稅率
自用住宅用地地價稅
地價稅之優惠稅率與減免
地價稅之稽徵作業手續
地價稅之罰則

肆、田賦法規VS.節稅實務

田賦之課徵範圍
田賦相關各名詞用語定義
田賦徵收實物
農業用地之荒地稅與都市土地空地稅之比較

第二章 契稅法規VS.節稅實務

契稅之課徵時機
契稅之稅率
契稅之納稅義務人
信託移轉
契稅稅基
變相方式避稅之禁止
契稅之免徵
契稅之稽徵程序
契稅之罰則

第三章 房屋稅法規VS.節稅實務

房屋稅徵收法源
房屋稅之課徵對象
房屋等名詞定義
房屋稅納稅義務人
房屋稅代繳人
房屋稅稅基
房屋標準價格之評定
房屋稅稅率
公有房屋之免稅
私有房屋之免稅
私有房屋之減半徵收
房屋稅之稽徵程序
房屋稅之罰則及保全

第四章 遺產稅法規VS.節稅實務

遺產稅定義
遺產稅之課徵客體
 屬地主義
 屬人主義
 無人承認繼承之遺產稅
遺產稅之課徵標的
 財產之定義
 境內外財產之認定
 財產價值之計算方式
遺產稅之納稅義務人
遺產總額範圍
計入遺產總額(視同遺產)
不計入遺產總額
扣除額
免稅額
遺產稅之稅率
 稅率結構
 物價指數調整
 ※遺產稅物價指數調整前後稅率表(98年1月22日修正前)
 ※遺產稅免稅額、扣除額按物價指數調整表(98年1月22日修正前)
 ※免稅額、扣除額、課稅級距金額及稅率修正前後對照表
 稅率調整後造成地方政府稅收損失由中央補足
遺產稅之扣抵
 國外財產已納外國遺產稅
 視為遺產已納之贈與稅與土地增值稅
信託之遺產稅
 信託遺產稅課徵時機
 信託遺產權利價值之估算
 公益信託不計入遺產總額
遺產稅之估價
遺產稅之稽徵實務
 死亡登記之抄送及通知申報
 遺產稅之申報期限、地點及展期
 限期核發稅單
 遺產稅之繳納
 證明書核發及繼承登記
遺產稅之罰責
 未依限申報之處罰
 漏報短報之處罰
 不正當逃稅之處罰
 逾期未納稅之處罰
 罰緩最高額之限制
 稽徵戶籍人員違法之處罰
 稅前分割遺產及登記之刑責
 未驗證辦理登記而受理之處罰
 舉發獎金
免罰標準
遺產稅之行政救濟
 更正
 復查
 訴願
 行政訴訟由二級二審修正為三級二審
 行政訴訟起訴(高等行政法院)
  提起撤銷訴銷的要件
  請求應為行政處分之訴訟
  提起確認訴訟之要件
  起訴階段
  提起行政訴訟第一審高等行政法院注意事項
 行政訴訟上訴(高等行政法院)
  上訴理由
  上訴
  上訴狀應按被上訴人(對照)人數附具上訴狀繕本
  上訴期間
  郵購票或郵資分戶卡
 行政訴訟再審

第五章 贈與稅法規VS.節稅實務

贈與稅定義
贈與稅課徵之範圍
 屬地主義
 屬人主義
 贈與稅課徵對象
贈與稅課徵標的
 財產之贈與
 財產之認定
財產價值之計算
贈與稅之納稅義務人
計入贈與總額
 贈與總額
 合併計算贈與額
 視同贈與
不計入贈與總額
贈與稅之扣抵
 國外財產已納外國贈與稅
 一年有二次以上贈與
扣除額
贈與稅免稅額
贈與稅額之計算
贈與稅之稅率、速算公式及物價指數調整
 稅率結構
 稅率及速算公式(免稅額100萬元,84年度∼94年度)
 稅率及速算公式(免稅額111萬元,95.01.01起至98.01.22止)
 免稅額、課稅級距金額及稅率修正前後對照表
 98.01.23修正後贈與稅稅率
 物價指數
 稅率調整後造成地方政府稅收損失由中央補足
信託之贈與稅
 課徵要件
 課徵時點
 權利價值計算方式
 不課徵贈與稅
 不計入贈與總額
贈與稅之稽徵實務
 申報期限地點及展期
 限期核發稅單
 贈與稅之繳納
 證明書核發及贈與移轉登記
贈與之撤銷
贈與稅之罰則
 未依限申報之處罰
 漏報短報之處罰
 不正當逃漏稅之處罰
 罰鍰最高額之限制
 逾期未繳納之處罰
 未繳清辦理移轉之刑責
 未驗證而辦理證記受理之處罰
 舉發獎金
贈與稅之行政救濟
 更正
 復查
 訴願
 行政訴訟由二級二審修正為三級二審
 行政訴訟起訴(高等行政法院)
  提起撤銷訴訟的要件
  請求應為行政處分的訴訟
  提起確認訴訟之要件
  起訴階段
  提起行政訴訟第一審高等行政法院注意事項
 行政訴訟上訴(高等行政法院)
  上訴理由
  上訴
  上訴狀應按被上訴人(對照)人數附具上訴狀繕本
  上訴期間
  郵購票或郵資分戶卡
 行政訴訟再審

第六章 稅捐稽徵法規及實務解析表解

稅捐稽徵法立法理由及稅捐之定義
稅法適用原則
 租稅法定主義原則
 實質課稅原則
 實體從舊程序從新原則
 解釋函令之適用原則
 裁處從新從輕原則
 特別法優於普通法原則
 法規修正後之適用原則
 從新從優原則
 稅捐稽徵機關認定租稅構成要件
涉外稅捐互惠
 使領館等免稅之核定
 外國互免稅捐之商訂
稅捐徵收之優先性
稅捐納稅義務人
 共有人
 清算人
 遺囑執行人、繼承人、受遺贈人或遺產管理人
 營利事業合併後欠稅之承受
納稅義務人之保護
 法規命令及行政規則不得增減法定義務
 租稅優惠不得過度
 稅捐調查,應以書面通知被調查者,被調查者得出具委託書委任代理人為之
 稽徵機關故意以不正當方法取得之自白且與事實不符者,不得作為課稅或處罰之證據
 稅捐機關設置場所,聆聽陳情及解答問題
稅捐繳納通知書
 繳納通知書之填發
 查對更正
稅捐送達方法
 送達時間
 代為送達
稅捐之核課期間
 期間
 起算
徵收期間
 稅捐之徵收期間
 納稅期間之延長
 延期或分期繳納
 延期分期繳納稅捐之停止
 一定金額以下免徵,免退或免移送強制執行
 徵收期間起算之例外
稅捐逾期繳納處理方式
稅捐之保全方法
 禁止處分財產
 營利事業限制減資或註銷之登記
 聲請及實施假扣押
 限制出境
 所稱相當擔保,係指相當於擔保稅款之下列擔保品
 提前開徵保全稅捐
稅捐之退稅
 退稅
 退稅之扣抵
稅捐之調查
 出示執行職務之文件
 調查權行使方式
 稅捐機關之搜查
 課稅資料之保密
稅捐之申請復查
 申請復查
 申請復查應備文件及載明事項
 復查決定稅額之繳納
 非行政處分,不得申請復查
訴願及行政訴訟
 訴願及行政訴訟
 適用時機
 訴願
 行政訴訟由二級二審修正為三級二審
 行政訴訟起訴(高等行政法院)
 行政訴訟上訴(高等行政法院)
 行政訴訟再審
行政救濟之退稅及補稅
 退稅
 補稅
稅捐之強制執行
 適用時機
 暫緩執行
 強制執行之撤回與停止
稅捐之罰責
 詐術或不正當方法
 未給予(取得、保存)憑證
 不設置(記載)帳簿
 拒絕調查
 租稅赦免

第七章 特種貨物及勞務稅條例關於不動產部分(奢移稅)法規VS.節稅實務

壹、特種貨物及勞務稅-不動產篇探索(奢侈稅)
 特種貨物及勞務稅(奢移稅)立法緣由
 不動產特種貨物稅之課徵範圍
 停徵特種貨物及勞務稅
 納稅人、課徵時點及稅率
 課稅基礎
 非屬特種貨物之課稅十一大豁免條款(奢稅5)
 申報實務
 逾期未申報或偏低,稽徵機關之處理
 納稅義務人相關罰責
 不動產特種貨物及勞務稅課徵表解
 不動產特種貨物稅十二大豁免條款表解
貳、規避奢侈稅常見案例及相關法規法律責任解析
 規避奢移稅常見脫法案例
 關法律責任解析
 司法相關案例援引
參、特種貨物及勞務稅條例-不動產(房屋、土地)篇問題與回答(財政部)
 課徵範圍
 名詞定義
 課稅及排除項目(各項目之詳細範例)
 納稅義務人
 課徵時點
 稅率
 稅基及稅額計算
 稽徵程序
 罰則
肆、特種貨物及勞務稅條例不動產相關函釋

第八章 工程受益費法規與實務解析

工程受益費課徵範圍
 什麼是工程受益費?
工程受益費減免範圍
 工程受益費免徵之範圍及其有關規定如何?
 有關巷道用地是否可免徵工程受益費?
工程受益費之稽徵程序
 不動產移轉或經由法院拍賣而取得的土地及房屋,如有欠繳工程受益費,可否辦理產權移轉登記?
 工程受益費緩徵之範圍及其有關規定如何?
 工程受益費如何申請更正?
 土地與改良物如果不屬同一人所有時,應如何分攤工程受益費?
 工程受益費可否分期繳納?最長可分幾期?
工程受益費之納稅義務人
 工程受益費的課徵對象如何?
工程受益費相關罰則為何
 不依限繳納工程受益費如何處罰?
 由法院拍定取得之土地,其取得產權之所有人願意繳納原所有權人已逾繳納期限之工程受益費,應否加徵滯納金?

第九章 新制房地合一課徵所得稅解析及實例說明

房地合一稅之意義
新、舊制房地合一課徵所得稅區別
 課稅範圍(新制)
 境內營利事業出售不動產稅賦(新制)
 可減除及不可減除之相關費用之認定(新制)
 財產交易所得稅(舊制)
 財產交易所得稅按部頒標準核課(舊制)
 財產交易所得稅申報方式(舊制)
房地合一課徵所得稅表解
 房地合一課徵所得稅表解題鋼
 新制房地合一課徵所得稅表解
房地合一稅(案例計算)
 案例一
 案例二
 案例三
 案例四
 案例五
 實施房地合一稅後法人、個人比較
 長期持有、獲利高、房屋比低-稅制差異
 案例八
個人房地合一所得稅節稅策略
 課稅方式
 課稅稅率
 自用住宅優惠
 取得成本
 相關費用
 土地增值稅維持現制,漲價總數額自房地交易所得中減除,消除重複課稅,土地增值稅優惠不受影響。

附錄

一、土地稅法
二、土地稅法施行細則
三、契稅條例
四、房屋稅條例
五、遺產及贈與稅法
六、遺產及贈與稅法施行細則
七、稅捐稽徵法
八、稅捐稽徵法施行細則
九、特種貨物及勞務稅條例
十、特種貨物及勞務稅條例施行細則
十一、工程受益費徵收條例
十二、工程受益費徵收條例施行細則
十三、所得稅法有關房地合一稅修正條文
十四、地政士、不動產經紀人、不動產估價師考試歷年考題

467.5
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不動產經紀人重要法規(第53版)  

■ 內容簡介

  本書包括不動產經紀相關法規、不動產相關法規、不動產相關稅法、不動產估價相關法規、民法、不動產契約書範本等不動產業界重要法規。法規隨時更新,可作為不動產從業人員專業用書,提高自己的專業形象。並可用為大專用書及準備不動產經紀人等相關國家考試之工具書。編排美觀清晰,條列清楚,有助於準備應試之用。

■ 目錄

輔導全台(不動產經紀人)考生16年?
序 如何事倍功半的考上(不動產經紀人)?
申論題答題與準備技巧

第一篇 不動產經紀相關法規

不動產經濟業管理條例
不動產經濟業管理條例施行細則
公平交易法
公平交易法施行細則
消費者保護法
消費者保護法施行細則
公寓大廈管理條例
公寓大廈管理條例施行細則

第二篇 不動產相關法規 

土地法
土地法施行法
平均地權條例
平均地權條例施行細則
土地徵收條例
 
第三篇 不動產相關稅法

土地稅法
土地稅法施行細則
房屋稅條例
契稅條例

第四篇 不動產估價相關法規 

地價調查估計規則
土地建築改良物估價規則
不動產估價技術規則
不動產估價師法

第五篇 民法

總則
債權
物權
親屬
繼承

第六篇 不動產契約書範本(營業員訓練專用)

不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項
不動產委託銷售契約書範本
不動產委託銷售契約書簽約注意事項
不動產說明書應記載及不得記載事項
成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
成屋買賣契約書範本
預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
預售屋買賣契約書範本
預售停車位買賣定型化契約應記載即不得記載事項
預售停車位買賣契約書範本
房屋租賃契約書範本
房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項

附錄一

區域計畫法
非都市土地使用管制規則
都市計畫法
房地合一稅(所得稅法不動產交易部分)

附錄二

專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試規則
一次考上的利器:不動產經紀人選擇題100分
台灣人赴大陸考取中國房地產證照(國家級)
56歲一次考上不動產經紀人第26名
勇於追夢-耳順之年考上地政士心得
考上不動產經紀人來訊分享

680
87126
土地登記理論及實例寶典  

■ 內容簡介

土地登記理論及實務十大經典課題探論:
 土地登記概述及其以電腦處理之釋明
 抵押權設定登記時,未具法人資格之商號仍可登記為債務人
 論土地登記錯誤遺漏或虛偽之損害賠償責任
 土地所有權移轉登記時,原設有之抵押權該誰承擔之探究
 數不動產為共同抵押之登記
 法院確定判決變更登記之研究
 建物所有權第一次登記之法規與實務
 共有土地之法律關係及分割登記
 抵押權之修正及其登記之研究
 繼承登記實務釋例

■ 目錄

第一章 土地登記概述及其以電腦處理之釋明
土地登記概述
土地登記以電腦處理之釋明

第二章 抵押權設定登記時,未具法人資格之商號仍可登記為債務人
關於設定低押權之需要
設定低押權之當事人
不具法人資格之債務人
結語

第三章 論土地登記錯誤遺漏或虛偽之損害賠償責任
引言
地政機關負賠償責任之成立要件
損害賠償請求權時效、範圍及求償
登記錯誤遺漏之損害賠償事例
第三人之詐術所為不實登記之求償事例
結論

第四章 土地所有權移轉登記時,原設有之抵押權該誰承擔之探究
問題之所在
以往人工登記簿作業未盡周全
以往人工登記簿作業,不利抵押權歸屬之判斷
電腦化登記資料以「標的登記次序」表示抵押權之歸屬
電腦自動更新「標的登記次序」之分析
確定標的登記次序之原則與方法
結語

第五章 數不動產為共同抵押之登記
共同抵押之必要
共同抵押之成立與登記
共同抵押之消滅
結語

第六章 法院確定判決變更登記之研究
緒論
法院確定判決變更登記之論述
地政機關受理法院確定判決變更登記申請案之探討
法院確定判決變更登記案例說明
結語及建議

第七章 建物所有權第一次登記之法規與實務

第八章 共有土地之法律關係及分割登記
共有土地之概說
共有土地管理之法律規定
共有土地之處分、變更及設定負擔之規定
共有土地之分割登記
共有土地分割登記之實務作業

第九章 抵押權之修正及其登記之研究
緒論
民法物權編抵押權章修正之內容
土地登記規則及登記實務配合抵押權之修正而修正者之探討
結論與建議

第十章 繼承登記實務釋例

■ 作者簡介

◎ 曾秋木

 •臺北市地政局  副局長
 •臺北市地政局  科長、專委、主秘
 •臺北市士林地政事務所  主任
 •臺北市古亭地政事務所  主任
 •中正大學(前嘉義農專)  講師
 •空通通校  教官

383
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地政士歷屆考題解析  

■ 內容簡介

  本書91~103年地政士國家考試試題,依據題意詳答,條理分明,幫助考生在作答中得取高分,並收錄考上學生準備考試的方法,讓讀者也能更有效率的準備考試。

■ 目錄

壹、103年地政士普考
土地法規
土法稅法規
土地登記實務
民法概要與信託法概要
國文

貳、102年地政士普考
土地法規
土法稅法規試題
土地登記實務
民法概要與信託法概要
國文

参、101年地政士普考
土地法規
土法稅法規
土地登記實務
民法概要與信託法概要
國文

肆、100年地政士普考
土地法規
土法稅法規
土地登記實務
民法概要與信託法概要
國文

伍、99年地政士普考
土地法規
土法稅法規
土地登記實務
民法概要與信託法概要
國文

陸、98年地政士普考
土地法規
土法稅法規
土地登記實務
民法概要與信託法概要
國文

柒、97年地政士普考
土地法規
土法稅法規
土地登記實務
民法概要與信託法概要
國文

捌、96年地政士普考
土地法規
土法稅法規
土地登記實務
民法概要
國文

玖、95年地政士普考
土地法規
土法稅法規
土地登記實務
民法概要
國文

拾、94年地政士普考
土地法規
土法稅法規
土地登記實務
民法概要
國文

拾壹、93年地政士普考
土地法規
土法稅法規
土地登記實務
民法概要
國文

拾貳、92年地政士普考
土地法規
土法稅法規
土地登記實務
民法概要
國文

拾参、91年地政士普考
土地法規
土法稅法規
土地登記實務
民法概要

附錄 考上心得分享

■ 作者簡介

◎ 曾文龍 博士

 .中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任
 .中國文化大學 都市更新研習班 主任
 .崑山科技大學 不動產估價師學分班 主任
 .中華民國土地估價學會 常務監事召集人
 .台北市都市更新學會 教育主委 常務監事召集人
 .中華民國消費者文教基金會 房屋委員
 .房地產叢書系列作家
 .政治大學、文化大學、崑山大學、中興大學、景文大學、淡江大學、佛光大學、四川大學、政府機關…不動產講座
 .中國國家及房地產經紀人證照 考試及格
 .中國「南方房地產」雜誌專欄作家

425
62065B
不動產估價學  

■ 本書特色

◎ 依據102年12月新修正不動產估價技術規則及地價調查估價規則改版。配合103年11月新修正土地徵收補償市價查估辦法再版,並新增103年估價師實務考題解析。
◎ 融合國際評價準則(IVS)、美國估價學會、日本不動產研究所等估價內容編撰。
◎ 由淺而深,區別「不動產經紀人(估價概要)」與「不動產估價師(估價理論)」需研讀部分,層次分明。
◎ 準備估價師、高考考生或估價研究者,除本書外,建議再參考「不動產估價理論與實務考古題解析」一書。

■ 目錄

再版序:如何準備不動產估價考試

第一章 導論
緒論
用詞定義與估價原則
不動產價格影響因素

第二章 不動產估價作業程序
估價作業程序
估價報告書

第三章 不動產估價方法
比較法
成本法
 建物及土地成本價格
 土地開發分析法
收益法

第四章 不動產估價應用
宗地估價
房地估價
土地改良物估價
權利估價
租金估計

第五章 公部門估價
地政機關區段價法
路線價估價
國有財產及農地估價

附錄
估價數學六大公式
不動產估價測驗題集錦
國際評價準則2011年版介紹
不動產證券化估價報告書範本
不動產估價技術規則
地價調查估計規則
土地徵收補償市價查估辦法
房價推估調查估價表
美國、歐盟、日本、韓國與我國之不動產估價制度比較
最新不動產估價實務解答

參考書目

■ 作者簡介

◎ 游適銘

 •政治大學地政博士
 •內政部地政司科長
 •台北大學不動產與城鄉環境學系 助理教授
 •「不動產技術規則」、「地價調查估計規則」及「不動產證券化估價報告書」主辦
 •95年於美國泛太平洋估價研討會發表文章獲得Young  Person’s  Prize  Winner
 •91年不動產經紀人考試及格
 •90年第一屆不動產估價師高考及格
 •88年「國際土地政策研究訓練中心」第22期「土地估價班(英語)」結業成績前3名
 •84年政治大學地政士估價實習課助教
 •83年土地行政高考及格
 •82年土地登記專業代理人及格

425
62055A
不動產經紀法規要論   ■ 內容簡介

  
本書涵括不動產經紀業管理條例、公平交易法、消費者保護法、公寓大廈管理條例…等綜合論析。內容系統完整、觀念清晰、簡單易懂,提高學習興趣。並收錄近三年的國家考試之考題,更有助於準備應試之用。

■ 目錄

自序 沛然莫之能禦
95年恢復考選擇題!
歷年不動產經紀人考試錄取率
不動產經紀人命題大綱
如何事半功倍的考生(不動產經紀人)
輔導全台(不動產經紀人)考生16年!

第壹篇 不動產經紀業管理條例

總則
經紀業
經紀人員
業務及責任
 不動產實價登錄制度
行政監督與獎懲
 
第貳篇 公平交易法

總則
限制競爭
不公平競爭
 附錄一 不動產之表示或表徵違反公平法第21條條之類型
 附錄二 不動產涉及公平法第25條之案例類型
調查及裁處程處
損害賠償

第參篇 消費者保護法

總則
消費者權益
 健康與安全保障
 定型化契約
 特種買賣
 消費資訊之規範
消費者保護團體
行政監督
消費爭議之處理
 申訴與調解
 消費訴訟
罰則
 房地產消費糾紛案例
 房地產消費糾紛案例 

第肆篇 公寓大廈管理條例

總則
住戶之權利與義務
管理組織
管理服務人
罰則
附則

附錄一 四種法規條文

不動產經紀業管理條例
不動產經紀業管理條例施行細則
公平交易法
公平交易法施行細則
消費者保護法
消費者保護法施行細則
公寓大廈管理條例
公寓大廈管理條例施行細則

附錄二 不動產經紀相關法規最新國家考題解析

101年不動產經紀人普考
102年不動產經紀人普考
103年不動產經紀人普考

附錄三 不動產契約書範本

不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項
不動產委託銷售契約書範本
不動產委託銷售契約書簽約注意事項
不動產說明書應記載及不得記載事項
成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
成屋買賣契約書範本
成屋買賣契約書範本簽約注意事項
預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
預售屋買賣契約書範本
預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項
預售停車位買賣契約書範本
房屋租賃契約書範本

附錄四

兒子、女兒一起考上不動產經紀人
考上三張證照來信(估價師第2名)
一次考上不動產經紀人之心得(一)
一次考上不動產經紀人之心得(二)
56歲一次考上26名!(三)

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不動產投資&不動產經濟學考古題解析  

■ 內容簡介

  不動產估價師證照乃不動產界最具價值的證照。本書乃因應估價師高考—不動產投資與不動產經濟學兩個科目,收集歷年來考古題,並針對題型做出詳盡的解析。本書並且有不動產投資與不動產經濟學兩科目的重點議題整裡,對考生非常有幫助。

◎歷年房58題目與解析
◎歷年不動產經濟學題目與解析
◎歷年估價師高考題型與解析
◎歷年估價師高考不動產經濟學與重點分析

■ 目錄

第一部 不動產投資分析

第一章 歷年不動產估價師考試統計

歷年錄取率
歷年錄取人數

第二章 不動產投資分析重點議題整理

不動產投資分析命題大綱
歷年不動產投資分析題型分析
重點議題整理
 不動產市場分析體系
 不動產估價數學六大公式
 不動產投資可行性分析方法
 現金流量分析方法
 投資風險衡量公式
 抵押貸款還款模式
 不動產證券化架構分類
 國內不動產證券化案例發行情形
 我國不動產投資信託與不動產資產信託之比較
 證券化納入開發型修正重點

第三章 歷年不動產投資分析題目及解析

不動產特性與市場分析
不動產投資分析程序
不動產投資財務可行性分析
現金流量折現分析
風險分析
不動產投資與融資、稅務、通貨膨脹
不動產投資組合
住宅及商用不動產投資分析
不動產證券化
不動產信託

第四章 其他不動產投資重點考題

第二部 不動產經濟學

第一章 不動產經濟學命題大綱及題型分析

不動產經濟學命題大綱
歷年不動產經濟學題型分析

第二章 重點觀念整理

經濟學常用觀念
不動產經濟學-概論常用觀念
不動產經濟學-地租常用觀念
不動產經濟學-地價常用觀念
不動產經濟學-地稅常用觀念
不動產經濟學-土地利用之基本概念

第三章 歷年不動產經濟學題目及解析

■ 作者簡介
 
◎ 游適銘
 
政治大學地政博士
內政部地政司科長
大專院校不動產科系助理教授

◎ 陳柏廷

萬能科技大學財務金融系副教授
文化大學市政暨環境規劃學系副教授

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不動產估價理論與實務考古題解析  

■ 內容簡介

  本書將歷次八次高考及三次特考之題型加以分類整理,俾利讀者掌握不動產估價師考試出題重點之脈動。就不動產估價理論部分,鑒於歷屆考題中不動產估價原則出現最多,本書除提供參考解答外,為利讀者掌握高分,亦補充美國不動產估價學會(Appraisal Institute)對估價原則(appraisal principle)之重點定義。

  就不動產估價實務部分,該科命題大綱於96年11月修正,涵蓋範圍涉及國際評價準則(International Valuation Standard)納入準備範圍。為利讀者有整體概念,書中亦介紹該準則三大環節(準則standard、應用application、注意事項guidance note)之架構。並針對歷屆實務考題,就估價類型、應用方法、題型特色,彙整歷年不動產估價實務題型分析表,俾使讀者得以融會貫通,將估價理論及不動產估價技術規則運用於估價實務之答題之中,進而有助於未來開業實務操作之養成。

■ 目錄

第一部分 歷年不動產估價師考試統計

壹、歷年錄取率
貳、歷年錄取人數

第二部分 不動產估價理論歷屆考題及解析

壹、不動產估價理論命題大綱
貳、歷年不動產估價理論題型分析
參、重點題型歸納
肆、歷年不動產估價理論題目及解析

第三部分 不動產估價實務歷屆考題及解析

壹、不動產估價實務命題大綱
貳、融入國際評價準則內容
參、歷年不動產估價實務題型分析
肆、歷年不動產估價實務題目及解析
 九十年不動產估價師高考估價實務考題及解答
 九十一年不動產估價師特考估價實務考題及解答
 九十一年不動產估價師高考估價實務考題及解答
 九十二年不動產估價師高考估價實務考題及解答
 九十三年不動產估價師特考估價實務考題及解答
 九十四年不動產估價師高考估價實務考題及解答
 九十五年不動產估價師高考估價實務考題及解答
 九十六年不動產估價師高考估價實務考題及解答
 九十七年不動產估價師高考估價實務考題及題答

附錄

壹、不動產估價用詞定義
貳、不動產估價計算公式
參、估價數學六大公式

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房仲高手成交關鍵  

■ 內容簡介

  「失業率居高不下,房仲業開出高底薪搶人……」「台灣房市交易熱絡,房仲業務行情看俏……」近來這兩則熱門報導顯示出,房仲業猛然成為矚目的後起之秀,變成為數眾多的應屆畢業生或轉業人員選擇的第一優先職務。想要成為這行中的佼佼者,其中有很多的技巧值得注意與學習。

  親身從事房仲業十多年,擁有豐富實務經驗與紮實理論基礎的施亮州,第一本著作「千萬年薪的房仲高手」,是全國第一本專門談論房仲銷售技巧的專書,此書因厚實的內容與獨特性未預期地引發上萬冊熱銷。經歷費時三年的觀察、實作、分析與統整,施亮州再度將房仲業務銷售話術與實作技巧,毫無保留地傾囊相授──「成交關鍵四大部:(1)專業的服務 (2)話術 (3)客戶經營秘訣 (4)達陣技巧」,內容淺顯易懂、條理清晰分明,方法立即可行,是一本有志從事房仲業人士絕不可不讀的書!而想要買屋賣屋的消費者,更加需要暸解房仲業務使用的語言、運用的技巧,自身權益才能得以保障。

■ 目錄

推薦序1 亮州在傳達具有啟發性的理念 黃英傑 【封面推薦】
推薦序2 買屋人、賣屋人都要讀的書 張義權
推薦序3 認真用心且不藏私的亮州 謝耀華
推薦序4 一輩子的良心事業 洪 村 騫
推薦序5 房仲人員專業素養提升的重要教材 廖本勝【封面推薦】
推薦序6 從業人員武功精進的武林秘笈 林弘偉
推薦序7 以完成客戶夢想的心態從事房仲業 李御嘉【封面推薦】

自序 你一定要知道的「顧問式行銷」

成交關鍵第一部:讓客戶信任的百分百服務

打造不敗的競爭力
銷售的信心
把自己推銷出去
客人為什麼要跟你買房子
房仲業務首重個人知識成長
穩當的業績來源
買方不喜歡的主要理由
房仲業務要有二意三心
讓客戶放心的專業
房仲網站的趨勢

成交關鍵第二部:用對方法效果倍增

買方的購屋動機
購屋動機的重要性
了解買方為什麼要買
買方需求三大部分
怎麼作有效的配對
針對需求的確認流程
十大基本需求中最在意的前三大
風水風水,信不信
買方的需求是會改變的
每日30通電話行銷
善用女性聲音優勢
敝姓施,很高興為您服務!Call out 關鍵30秒
在電話中千萬不要說…價
電話行銷基本三要素
突如其來接到電話勿心急
拒買的糾紛
何謂主力案(A案)
有好三況就好賣
如何破解觀望的買方(一)
如何破解觀望的買方(二)
買方說貴,話術怎麼接
別在電話裡談加價
買方出試探價
什麼是「合理」的房價 
預防買方說「不」有四要
如何拿到要約或斡旋
收斡後回報的關鍵
保守型客戶因應法
收斡旋後要打預防針
如果價差太多要收斡旋嗎
屋齡不符合客戶需求
中古屋投資七要
何謂美美屋 
中古屋漲跌價的五大主導因素

成交關鍵第三部:客戶經營有訣竅

一天要見多少位客戶
去哪裡找買方
公司行銷通路有哪些
買方建檔的分類
買方客戶要「新鮮」
不管有無成交,就是要保持連絡
基本話術就是「停 看 聽」
房仲業務是導演也是編劇
如何「傾聽」客戶
用心經營與客戶間的感情
先聊天再銷售
銷售前準備的資料
利多事件(消息)促進成交
如何運用銷售輔助工具
不要迴避買方提出的問題
用最快的速度處理糾約
要買就要趁現在
完善的產權與屋況調查
不動產說明書
標的物現況說明書
「履約保證」是什麼
睜大眼睛挑屋案、選買方
人況常見難題
分析三種客戶

成交關鍵第四部:最終達陣技巧

談房子的價值
如何把房子賣到高價
促銷動作最不能忽略
出價跟屋主賣價差很多
買方出低價的原因
買方出低價如何因應
出低價的話術
何謂一多、三快
買屋的急迫性
確認是真的需要買房
買方代尋
說明案源優缺兩大原則

238(需代訂)
10369F
智在點交!公設點交糾紛完全解除手冊(從預售屋買賣看點交實務)   ■ 目錄

「精確驗收」解除點交糾紛 

點交程序怎麼走
公設點交的「想像空間」
合法的空間「點交」還是「不點交」
點交清冊中 「廠商資料」的關鍵內容
總幹事執行「每日照相報告」的目的
第三方檢證單位的點交三階段任務
第三方檢證單位如何「預見」點交問題
「省小錢」卻花大錢的例子
點交與「回饋金」
公共基金的計算方式

點交重點怎麼看
「電梯」的點交重點
建物「防水部份」如何點交
消防系統驗收的9個檢查重點
「插座區」的快速點交
檢視自動發電機的「有效性」
「給水系統」點交的重點
設備點交常見的『缺失』列示表

點交談判怎麼解
公設點交到底是一個「程序」或「談判」
建商公設點交的「底線」
建商的「態度」為何不佳
公設點交談判的訴求
「信任」等於「行為」
公設違建合法化的解決方案

「由小見大」解除預售糾紛

如何預見「違建糾紛」
「廣告DM」隱藏的公設糾紛
買預售屋應該多問的「幾個問題」
「建商承諾與履行保證」的重要文件有哪些

如何預見「設備糾紛」
看懂「建材設備說明書」與「代銷承諾」的差別
「心痛」的高單價設備
欠缺維養考量的設施設計
排水管的「糾紛」

如何預見「管理糾紛」
依設備管理的「目的」增加可用工具
地下室停車場漏水有解與無解的原因
提前裝修的住戶如何影響門廳防水品質
從門廳四面玻璃,看保全維安的調度
物業管理顧問服務的價值

專題:怎樣算「智能住宅等級」的監控設備?
不用給鑰匙的智能門禁系統
監控設備的「任務編組」
「智能防盜」的設備等級
「門禁」與「監控」整合的智能大樓

「智能家居」解除機能糾紛

當生活藍圖誕生
智能家居的「想像空間」
不在家時人們的智能家居需求:確認與補救
在家時人們的智能家居需求:自動化與預先作業
「智能家居系統」的組成
從「燈光控制」談智能居家的基礎
「多媒體中心」的額外任務
「智能廚房」的設備

當軟硬體整合備全
從「整合」階段判斷智慧居家的機能高低
「戶到戶」電梯的幾個建議
智能家居設備的2條線
讓「機器」自己認識「機器」:談智能居家的共同語言
關於「智能家居控制主機」的三個思考
從「遙控器」演進談控制系統的重要概念
從「無線耳機」談無線技術的選用
「軟體設定」比硬體重要的原因

當先端思考啟動
找出智能家居最好的「訊息溝通點」
智能系統的「體感性」
「體感」跟「房屋」溝通
智能大樓不能「落地」的原因
智能大樓的整合關鍵

■ 作者簡介

◎ 張明義

學歷:
 中央大學資管所碩士

經歷:
 湯姆龍董事長特助
 高力國際派駐內湖亞太經貿廣場-總物業經理
 羽田機械資訊-股長

專長及出版計畫:
 市地重劃
 都市更新
 工業用地開發
 購物中心招商及營運
 房地產投資與管理
 房地產研調
 物業管理
 預售屋代銷
 法拍屋買賣
 防水防漏對策
 弱電系統規劃
 PLC機電整合

著作:
 完銷力(預售屋代銷完全操盤)
 向塔木德學作租屋達人
 防水查漏獨講堂
 智在法拍!那些法拍屋老師沒有教你的事
 物業管理菁英的66個工作DNA
 室內配線丙級學科速成
 創業錢圖(創業籌資與股權安排設計)
 創業計劃書(創業錢圖2)
 英語思維大突破(激發職場成就與競爭力學習)
297.5
86153
土地稅攻略本  

■ 內容簡介

1.按最新修訂之土地相關稅法所編撰,考生得以掌握最新動態。
2.各章單元皆整理出一定要懂的重點提示及一定要會的常考歷屆試題。
3.作者分析歷年考題趨勢,精心整理、編撰適合考情之內容,考生唯有透過模擬與演練才能清楚地了解近年考試出題的方向,嗅出氛圍,以達事半功倍之效。
4.架構根據考選部規劃之命題大綱所編排,命題趨勢輕鬆掌握得高分。

■ 目錄

壹、地政士考試各應試專業科目命題大綱
貳、不動產經紀人考試各應試專業科目命題大綱
參、如何一年過兩關

第一章 地價稅
 第一節 緒論
 第二節 地價稅的意義及特性
 第三節 地價稅課徵程序及相關規定
第二章 土地增值稅
 第一節 土地增值稅之意義及特性
 第二節 土地增值稅課徵程序及相關規定
第三章 房屋稅
 第一節 房屋稅之意義及性質
 第二節 房屋稅之課徵程序及相關規定
第四章 契稅
 第一節 契稅之意義及性質
 第二節 契稅之課徵程序及相關規定
第五章 稅捐稽徵法
 第一節 概論
 第二節 適用範圍
 第三節 租稅互惠及優先權
 第四節 納稅義務人
 第五節 繳納通知文書(稽徵文書)
 第六節 稅捐之核課與徵收
 第七節 稅捐之保全
 第八節 稅捐之繳納與退還
 第九節 課稅資料之調查與保密
 第十節 稅捐行政救濟
 第十一節 罰則
第六章 遺產及贈與稅
 第一節 遺產及贈與稅之意義及課徵理由
 第二節 遺產及贈與稅之課徵程序及相關規定
第七章 工程受益費
 第一節 工程受益費課徵程序及相關規定
第八章 房地合一所得稅
 第一節 房地合一所得稅之意義及特性
 第二節 房地合一所得稅課徵程序及相關規定
附錄 歷屆試題

■ 作者簡介

◎ 甄慧
 
現任:
 台北大學都市計畫研究所博士班
 崇右技術學院兼任講師
 中華不動產知識交流學會不動產系列證照班講師
曾任:
 台北市稅捐處稅務員
 德明科技大學兼任講師
 醒吾技術學院兼任講師
最高榮譽:
 國家高考及格
 專技不動產經紀人、地政士及格

357(需代訂)
86157
輕鬆看土地稅法規  

■ 內容簡介

  
身處交際繁雜的現代社會,
  各種生活上的突發狀況層出不窮,
  積極了解自己的權利義務,才能避免無謂損失。
  法律事典輕鬆在手,讓您一點就通!

  生活必備法律知識
  讓您聰明過生活的法律寶典!


  本書將繁瑣又細碎的稅法法條,加以系統整理,一方面在內容上致力要求「深入淺出」,使讀者能跳脫入門障礙,消除對法規的恐懼及疏離感;另一方面要求主題陳述「層次分明」,架構井然有序,幫助讀者在最短的時間內掌握土地稅法規!此外,本書收編了稅法最新修正條文,並增編考試最新範圍「工程受益費內容」及近年來相關考古題。

■ 序

  
本書自民國101年8月二版迄今,已有多年時間。其間土地稅有關之法規修正不少,茲將修正情形列明如下:

  土地稅法於104年7月1日修正公布第31-1、35、53條條文。

  土地稅法施行細則於103年1月13日行政院修正發布第 8、9、14、44、49、58條條文並刪除第57-1條條文。

  平均地權條例於106年5月10日修正公布第14、17條條文。

  平均地權條例施行細則於103年1月13日行政院修正發布第16、17、21、22、26、29、30、40、43、48、55、58、63 條條文並刪除第 6、7 條條文;另於104年6月22日行政院修正發布第82、84條條文。

  房屋稅條例於103年6月4日修正公布第5條條文。

  遺產及贈與稅法於104年7月1日修正公布第30條條文;又於106年5月10日修正公布第12-1、13、19條條文並增訂第58-2 條條文;再於106年6月14日修正公布第51條條文。

  遺產及贈與稅法施行細則於102年11月25日財政部修正發布第4、17、49、51條條文;其次於104年11月4日財政部修正發布第49條條文;財政部又於106年6月13日修正發布第51條條文。

  稅捐稽徵法於102年5月29日修正公布第12-1、25-1、39條條文;另於103年6月4日修正公布第30、33、43、48-1條條文;又於103年6月18日修正公布第48條條文;103年12月26日行政院公告第24條第3項、第4項、第5項、第6項、第7項所列屬「內政部入出國及移民署」之權責事項,自104年1月2日起改由「內政部移民署」管轄;再於104年1月14日修正公布第26、33 條條文;其次106年1月18日修正公布第23條條文;接著106年6月14日增訂公布第5-1、46-1條條文。

  稅捐稽徵法施行細則於102年1月7日財政部修正發布第8條條文。

  本書原於第十章有針對特種貨物及勞務稅條例作說明,但因民國106年6月24日增訂公布第6-1條,條文規定,自中華民國105年1月1日起,訂定銷售契約銷售第2條第1項第1款規定之特種貨物,停止課徵特種貨物及勞務稅。亦即將持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地及非都市土地之工業區土地停止課徵特種貨物及勞務稅,因此將原章節刪除。

  此次再版乃配合土地稅相關法規的變動而加以增修,以因應讀者之需要;本書版型亦同時全面換新以期讓讀者閱讀更為流暢。本書於作者修正後,承事務所同仁協助校稿,並指出若干修正意見,十分感謝。本書如仍有錯誤疏漏之處,希各方賢達不吝指正。

                              陳坤涵
              民國107年5月18日於興中地政士事務所


■ 目錄

第一章 地價稅
第二章 田賦
第三章 土地增值稅
第四章 房屋稅
第五章 契稅
第六章 遺產稅
第七章 贈與稅
第八章 稅捐稽徵法
第九章 工程受益費

■ 作者簡介    

◎ 陳坤涵


學歷
  銘傳大學法律學院法律學碩士

經歷
  興中地政士事務所負責人
  實踐大學推廣教育部講師
  朝陽科技大學推廣教育中心講師
  大葉大學進修推廣部講師
  空中大學推廣教育中心講師
  東海大學管理學院財務金融研訓中心講師
  臺北市中正、中山、松山、北投、大同社區大學講師
  新北市三重社區大學講師
  財稅法令半月刊專欄作家
  南山人壽、富邦人壽、臺灣人壽、中國人壽、三商美邦人壽、遠雄人壽講師
  臺北市、新北市、桃園市、新竹市、臺中市、彰化縣、臺南市稅務會計記帳工會講師
  兆豐商業銀行、陽信商業銀行、三信商業銀行、華泰商業銀行、安泰銀行講師
  臺北市政府勞工局職訓中心講師
  榮獲97年度臺北市政府教育局師鐸獎
  榮獲99年度臺北市政府教育局示範觀摩優良課程講師
  中華民國稅務會計教育基金會講師

著作
  信託登記與稅務規劃DIY
  輕鬆規劃遺產稅
  輕鬆規劃贈與稅
  房屋買賣DIY
  贈與節稅DIY
  遺產繼承DIY
  活用遺產稅節稅法
  贈與稅聰明節稅手冊
  財產稅節稅規劃與實務
  遺產及贈與稅節稅技巧與實務
  遺贈稅及財產稅節稅與辦理實務
  新夫妻財產制與剩餘財產分配請求權
  配偶相互移轉財產節稅規劃
  二親等財產移轉節稅規劃
  財產移轉與民法相關條文解析
  財產信託與稅務規劃
  房屋稅與地價稅節稅規劃
  契稅與土地增值稅節稅規劃
  財產贈與節稅規劃
  遺產繼承節稅規劃
  財產移轉辦理實務
  輕鬆看土地稅法規
  輕鬆看信託法及其稅務規劃
  財產稅節稅實務
  財產稅實務問題解析
  看故事輕鬆學稅法

212.5(需代訂)
86153G
超詳細地政士題庫寶典4合1  

■ 內容簡介
 

  105年最新試題分析∼見招拆招!
  收錄93年起歷屆試題∼加強應戰實力!

  
  1.全書根據最新修訂之法規條文解題,考生得以掌握最新動態,高分勝出。
  2.歷年報考、到考及及格人數統計分析,考前不可錯過!
  3.申論題皆題題詳答及解析,讓你精準答題輕鬆下筆。

■ 目錄

專門職業及技術人員普通考試地政士考試命題大綱
歷年專技人員─地政士考試報名、到考及及格人數統計表

93 年度
■ 民法概要與信託法概要試題
■ 土地法規試題
■ 土地登記實務試題
■ 土地稅法規試題

94 年度
■ 民法概要與信託法概要試題
■ 土地法規試題
■ 土地登記實務試題
■ 土地稅法規試題

95 年度
■ 民法概要與信託法概要試題
■ 土地法規試題
■ 土地登記實務試題
■ 土地稅法規試題

96 年度
■ 民法概要與信託法概要試題
■ 土地法規試題
■ 土地登記實務試題
■ 土地稅法規試題

97 年度
■ 民法概要與信託法概要試題
■ 土地法規試題
■ 土地登記實務試題
■ 土地稅法規試題

98 年度
■ 民法概要與信託法概要試題
■ 土地法規試題
■ 土地登記實務試題
■ 土地稅法規試題

99 年度
■ 民法概要與信託法概要試題
■ 土地法規試題
■ 土地登記實務試題
■ 土地稅法規試題

100 年度
■ 民法概要與信託法概要試題
■ 土地法規試題
■ 土地登記實務試題
■ 土地稅法規試題

101 年度
■ 民法概要與信託法概要試題
■ 土地法規試題
■ 土地登記實務試題
■ 土地稅法規試題

102 年度
■ 民法概要與信託法概要試題
■ 土地法規試題
■ 土地登記實務試題
■ 土地稅法規試題

103 年度
■ 民法概要與信託法概要試題
■ 土地法規試題
■ 土地登記實務試題
■ 土地稅法規試題

104 年度
■ 民法概要與信託法概要試題
■ 土地法規試題
■ 土地登記實務試題
■ 土地稅法規試題

105 年度
■ 民法概要與信託法概要試題
■ 土地法規試題
■ 土地登記實務試題
■ 土地稅法規試題

255(需代訂)
86231
不動產經紀人題庫寶典4合1  

■ 本書特色

1. 補教名師18年不動產相關經歷加持,以自身的學術、實務經驗、詳解近10年考題,解題絕對最新、精闢!

2. 選擇題以參考法條強化基礎,並加深印象;申論題則著重於思考、融會貫通、演練及計算過程,以「擬答」方式引導考生進行思考及發揮所學,並非要考生依照擬答一字不漏參考後據以背誦或作答。

3. 「解析=重要考點」考生可省去閱讀課本的時間,從解析吸收考試重點,短期間有效率地做好準備!

■ 內容簡介

◎ 民法概要

  時效、債的發生與消滅、連帶債務、買賣、租賃、贈與、承攬與委任、保證、不動產物權編(7個他項權利─7個小矮人)、抵押權之優先性與不可分性、添附、遺產分配(遺囑、應繼承分、特留分與歸扣及扣減之比較)與夫妻財產制

◎ 土地法及土地相關稅法規概要

  最高額面積與最小面積限制、本國人與外國人地權限制、優先購買權之比較、公設用地之取得與免稅、都市計畫之檢討與變更、非都市土地使用管制規則、撤銷徵收與廢止徵收之比較、徵用與徵收之比較、徵收之程序、市地重劃與區段徵收之異同、各地方稅(土地增值稅、地價稅、房屋稅及契稅)之稅基、稅率、計算、納稅義務人、免稅與不課徵及處罰

◎ 不動產估價概要

  不動產三種基本估價的基本原則與方式(成本法、買賣實例比較法、收益還原法)、詳讀不動產估價技術規則(用詞定義解釋、公式與計算演練)

◎ 不動產經紀相關法規概要

  經紀業之設立程序、經紀人員之資格取得、執業範圍、證書(明)有效期限與管理、違法之處罰、獨占、結合、聯合行為與多層次傳銷之名詞定義與違法之處罰、特種買賣(郵購買賣及分期付款)、定型化契約之定義、效力與違法處罰、公寓大廈之管理組織、成立、議決比例與效力、住戶違規之處罰、契約審閱期間、不得記載與應記載事項之區別

■ 目錄



命題大綱

歷年報考、到考及及格人數統計表

歷屆試題及參考解答

94年普考試題及參考解答
95年普考試題及參考解答
96年第一次普考試題及參考解答
96年第二次普考試題及參考解答
97年第一次普考試題及參考解答
97年第二次普考試題及參考解答
98年普考試題及參考解答
99年普考試題及參考解答
100年普考試題及參考解答
101年普考試題及參考解答

467.5(需代訂)
86196B
觀念式 土地法(三版)  

■ 本書特色

1.體系架構完整:精編章節體系架構,整合整體概念,段落條理分明,方便閱讀、記憶。

2.條理清晰豐富:各章節有重點整理、考題分析、歷屆考題,或以圖示或以表列,輔以說明及小技巧。內容豐富、深淺適中,協助考生在短時間內,精確掌握考試精華。

3.考題觸類旁通:幫助讀者熟悉題型,提升作答能力,以「關鍵答案」引導讀者快速進入土地法,加深印象。

4.決勝上榜關鍵:根據歷年出題趨勢,名師挑出各章重要得分關鍵,畫出重點中的重點!考前加強記憶,輕鬆複習!

5.精編歷年試題:蒐集分類並歸納整理歷屆試題,依照最新公布之法規編寫,試題精析,方便考生掌握解題技巧、命題重點及考試趨勢。 

■ 內容簡介

  土地法是不動產相關類科必考之科目,全書共分八章,針對有志研習土地法及準備參加高普特考或地政士、不動產經紀人、不動產估價師等證照考試者編寫,亦適宜學生修習土地法之用。本書結合大學用書及考試用書內容,深入命題核心。透過綱要式的重點整理,逐步的說明法規內涵,以及分類歸納的試題練習,以容易理解的方式,讓考生於短時間內掌握命題重點,加強記憶,貫穿土地法邏輯,培養應考之實力。

■ 目錄

第一章 總則

第一節 土地
第二節 其他名詞定義

第二章 地權

第一節 地權限制
第二節 地權調整
第三節 公有土地
第四節 私有土地
【土地法第三十四條之一執行要點】

第三章 地籍

第一節 地籍整理
第二節 地籍測量
第三節 地籍重測

第四章 土地登記

第一節 通則
第二節 總登記
第三節 標示登記
第四節 所有權登記
第五節 他項權利登記
第六節 其他登記

第五章 土地使用

第一節 通則
第二節 農地利用
第三節 市地利用
第四節 租用

第六章 重劃

第一節 土地重劃之概述
第二節 市地重劃
第三節 農地重劃
第四節 農村社區土地重劃

第七章 土地徵收

第一節 一般徵收
第二節 特殊徵收

第八章 稅制

第一節 通則
第二節 地價稅
第三節 土地增值稅
第四節 房屋稅
第五節 契稅

附錄 歷屆試題 

■ 作者簡介

◎ 張昱諄

學歷:國立大學地政碩士

508(需代訂)
86153A
土地法攻略本  

■ 本書特色

1.按最新修訂之土地相關法規所編撰,考生得以掌握最新動態。
2.各章單元皆整理出一定要懂的重點提示及一定要會的常考歷屆試題。
3.作者分析歷年考題趨勢,精心整理、編撰適合考情之內容,期使厚植考生應試實力。
4.架構依據考選部規劃之命題大綱所編排,命題趨勢輕鬆掌握得高分。
 

■ 目錄

一、地政士考試各應試專業科目命題大綱
二、不動產經紀人考試各應試專業科目命題大綱
三、不動產經紀人及地政士雙證照,最佳考照組合

 
第一章 緒論
第二章 地權
第三章 地籍
第四章 地用
第五章 地價
第六章 地稅
第七章 土地徵收與照價收買
第八章 地政士法

附錄 歷屆試題

■ 作者簡介

◎ 甄慧

現職:
  台北大學都市計畫研究所博士班
  崇右技術學院兼任講師
  中華不動產知識交流協會不動產系列證照班講師

經歷:
  台北市稅捐處稅務員
  德明科技大學兼任講師
  醒吾技術學院兼任講師

榮譽:
  國家高考及格
  專技不動產經紀人、地政士及格

442(需代訂)
86288A
不動產經紀相關法規概要  

■ 本書特色

1.看故事學法律,艱澀條文輕鬆理解
2.重點關鍵字,幫助記憶
3.私房撇步,榜眼獨家秘笈完整披露
4.刪除考古題錯誤答案,節省閱讀時間,避免混淆
5.條文彙整標註考過次數,重要性一目了然


■ 目錄

第一編 不動產經紀業管理條例
第一章 總 則 1-3
一、應急小偏方 1-3
二、正統保健室 1-3
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 1-4
第二章 經紀業 1-13
一、應急小偏方 1-13
二、正統保健室 1-14
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 1-17
第三章 經紀人員 1-42
一、應急小偏方 1-42
二、正統保健室 1-42
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 1-44
第四章 業務及責任 1-58
一、應急小偏方 1-58
二、正統保健室 1-59
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 1-61
第五章 獎懲 1-109
一、應急小偏方 1-109
二、正統保健室 1-109
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 1-110
第六章 附則 1-120
一、應急小偏方 1-120
二、正統保健室 1-120
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 1-120

第二編 消費者保護法
第一章 總 則 2-3
一、應急小偏方 2-3
二、正統保健室 2-4
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 2-5
第二章 消費者權益 2-13
一、應急小偏方 2-13
二、正統保健室 2-14
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 2-16
第一節 健康與安全保障 2-16
第二節 定型化契約 2-18
第三節 特種交易 2-31
一、應急小偏方 2-31
二、正統保健室 2-32
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 2-34
第四節 消費資訊之規範 2-40
第三章 消費者保護團體 2-48
第四章 行政監督 2-48
一、應急小偏方 2-48
二、正統保健室 2-49
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 2-50
第五章 消費爭議之處理 2-57
一、應急小偏方 2-57
二、正統保健室 2-58
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 2-61
第一節 申訴與調解 2-61
第二節 消費訴訟 2-72
第六章 罰則 2-82
一、應急小偏方 2-82
二、正統保健室 2-82
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 2-83

第三編 公平交易法
第一章 總 則 3-3
一、應急小偏方 3-3
二、正統保健室 3-3
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 3-4
第二章 限制競爭 3-7
一、應急小偏方 3-7
二、正統保健室 3-8
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 3-12
第三章 不公平競爭 3-25
一、應急小偏方 3-25
二、正統保健室 3-25
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 3-27
第四章 調查及裁處程序 3-33
一、應急小偏方 3-33
二、正統保健室 3-33
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 3-33
第五章 損害賠償 3-36
一、應急小偏方 3-36
二、正統保健室 3-36
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 3-37
第六章 罰 則 3-45
一、應急小偏方 3-45
二、正統保健室 3-45
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 3-47
第七章 附 則 3-51

第四編 公寓大廈管理條例
第一章 總 則 4-3
一、應急小偏方 4-3
二、正統保健室 4-3
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 4-4
第二章 住戶之權利義務 4-13
一、應急小偏方 4-13
二、正統保健室 4-15
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 4-19
第三章 管理組織 4-59
一、應急小偏方 4-59
二、正統保健室 4-60
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 4-62
第四章 管理服務人 4-81
第五章 罰 則 4-82
一、應急小偏方 4-82
二、正統保健室 4-82
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 4-83
第六章 附則 4-87
一、應急小偏方 4-87
二、正統保健室 4-87
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 4-88

第五編 附錄(內含歷屆考古題)
第一章 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 5-3
第二章 不動產說明書應記載及不得記載事項 5-19
第三章 不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項 5-32
第四章 預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項 5-37
第五章 成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 5-46
第六章 要約書定型化契約應記載及不得記載事項 5-61
第七章 預售屋買賣契約書範本 5-64
第八章 預售屋買賣契約書範本簽約注意事項 5-80
第九章 不動產委託銷售契約書範本 5-85
第十章 不動產委託銷售契約書簽約注意事項 5-97
第十一章 要約書簽約注意事項 5-103

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一紙對付壞鄰居:大家都可以自己依法解決的公寓大廈糾紛   ■ 本書特色

  一本不只是寫給屋主的「現代居住手冊」
  公寓大廈裡
  沒見過房東和鄰居的租屋族
  放不下人情包袱的管理委員
  想自己開間小店的退休爺爺
  各有各的住家麻煩事。
  噪音穿腦、停車格被占用、住戶拖欠管理費、怕狗人遇上愛狗人……,天哪!是誰在地下室蓋了座垃圾山!?

  當他們惡鄰纏身,究竟該如何自保?請見本書分解!

  ▎看完你會獲得

  惡鄰健檢─若你身邊有這些案例,不要懷疑,趕快保護自己的權益。
  挖掘病灶─覺得怪怪的又無從著手?快速Q&A帶你直探問題核心。
  對症下藥─蒐證小撇步,簡單民事訴狀範例QR Code,隨掃即用。
  不再復發─權利義務辨分明,厝邊頭尾好和氣。

  如何學習與不同身分的人比鄰而居,始終是現代複雜多變的社會裡一大課題。本書作者身為法院實務工作人員,藉由詼諧的文字與生動有趣的案例,免去艱澀的法學理論敘述,輔以明亮的色彩和漫畫,期能以此書為廣大民眾節省訴訟的時間與金錢成本,及早回歸寧靜的日常生活。

■ 目錄

CHAPTER1 聽見下雨的聲音─屋頂漏水
共有還是專有?大有關係!
先別急著打官司,有種東西叫調解!
訴之聲明是什麼?怎麼寫才對?
自己的主張自己證!

CHAPTER2 三天三夜跳舞不會累─噪音侵入
租屋客只能容忍噪音?
噪音的客觀標準?
檢舉噪音的小技巧。
痛苦指數愈多,精神賠償愈多嗎?

CHAPTER3 歲月在牆上剝落─外牆相關法律問題
誰可以使用公寓外牆?
新住戶可以不甩住戶規約嗎?
外牆的修理費由誰付?
被掉落磁磚砸到,要找誰來賠?
請人「小心磁磚掉落」就可以免責嗎?

CHAPTER4 在屋頂唱著你的歌─屋頂加蓋
一魚二吃,「買頂樓送違建」是真的嗎?
違建賺好大?請把獲利還給全體住戶!
沉默不代表同意!怎樣能合法使用頂樓?

CHAPTER5 沒有手機的日子─基地台架設
頂樓的住戶可以拒絕裝設基地台?
可以在中庭或地下室裝強波器嗎?

CHAPTER6 停車場的10:30─停車格
什麼?買房子附的停車格竟不是「我的」?
被沒有使用權的賣家騙了,能要回停車格嗎?

CHAPTER7 沒有管理員的公寓─給付管理費
收到存證信函等於被告了嗎?
收到支付命令怎麼辦?
每次開庭對方都不來,可以請法院直接判決嗎?
管理費的請求權年限是5 年,且每一期都要分開算。

CHAPTER8 全民公敵─裝設監視器
誰有權(在哪裡)安裝監視錄影機?
監視器鏡頭朝著自己家就不會違法了?

CHAPTER9 無家可回─強制遷離
請管委會對討厭的住戶提告。
被強制驅離的眾多案例,快來看看有沒有你的惡鄰!
再討厭也必須給三個月限期改善!
開住戶大會時應該一人一票,票票等值嗎?

刑事篇
CHAPTER1 我也已經自由了─妨害自由罪章

沒動粗就不算有用強暴脅迫的手段?
鄰居威脅要告你,這是恐嚇嗎?
「住宅」並不只等於你家的範圍

CHAPTER2 不要侮辱我的美 ─ 妨害名譽罪章
「公然」必須要有人看到或聽到?
只要有認真查證過,就不會成立誹謗?
在刑事訴訟中一樣可以向對方求償!

CHAPTER3 逼得寵物太緊─寵物相關刑事問題
小狗很友善,可以不綁狗繩(鏈)嗎?
受傷最好先回家休息,等穩定點了再去醫院?
飼主請注意,新動保法也處罰過失犯!

CHAPTER4 全家就是我家─私吞管理費相關刑事問題
借東西不還犯了侵占罪嗎?
「業務」侵占不只包括合法行業!
會計不小心寫錯數字,會成立業務登載不實嗎?
背信和詐欺不是你想的那樣!

CHAPTER5 大逃殺─占用通道相關刑事問題
鄰居擺在走廊的鞋櫃很礙事,可以告他阻塞逃生通道嗎?
發現有人佔用公共空間要馬上處理,時效眨眼就過了!

■ 作者簡介

◎ 黃彥凱

  台北大學法律碩士,司法官學院第53期結業,現職屏東地檢署檢察官。

  本身是個3C宅,興趣是漫畫跟電動。自認是PTT資深鄉民,登入次數將突破4000次。喜歡攝影但都用手機拍照,喜歡騎單車但都在室內騎飛輪。

  即將變成大叔又不想面對這個事實。

  那個,就請多指教,夜露死苦!

■ 繪圖者簡介

◎ Dot•Dot

  樂天的射手座女孩。重度點點控 :)

  喜歡畫圖、拍照、收集貼紙跟雜貨。

  書籍封面雖然設計過很多次,但內頁插圖是第一次合作,有點緊張,請多多指教。
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2017全球不動產投資特刊  

■ 內容簡介
 

  本書就全球各地出類拔萃的房地產案例中,精選出9個席次名額,並仔細地將其建築理念、生活環境、投資回報,透過文字、圖片、案例的精采介紹,讓讀者深刻的了解投資海外房產的優勢,並以精闢的分析見解,讓各建案展現完美氣度,更將其硬體與軟體全面性整合報導,成就2018豪邸海外房地產精選豐藏的絕佳品味。

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我的房價最划算:詢價、估價、比價、出價一次到位  

■ 內容簡介

  買房,本該是件快樂的事。但是房價亂糟糟,永遠看不懂。
  怕買貴、怕被騙
  愈多的仲介、市場上好多專家,愈看愈心驚
  別擔心,本書為此而生!
  看懂房價的第一本書

  房價透明不是口號!
  從各式土地與不動產組合析論房價。
  四大類型,看穿全國房地產密碼
  透天:土地面積、透天類型。
  店面、商用不動產:收益率。
  公寓:土地持分、房屋
  大樓:房屋、車位
  總經、區域、社區、格局  四重組合,一次釐清房價迷霧。
  嫌貨才是買貨人
  無論買屋還是賣屋,應用成本法、收益還原法、市場比較法來對付百百種房地產。
  一口氣切出合理行情價。
  創造房屋的價值
  讓行情價更加分,使自己的房子有所價值。
  應用心理技巧,從行情、競爭者、屋況、時間、替代方案多方著手,創造房產的新價值。

本書重點:
  >> 讓讀者讀懂房價、勘破房價
  >> 解出房價方程式,徹底了解房價組成成分。
  >> 附錄買房check-list與觀念回饋卡。時時溫故知新,追上房地產價格脈動


■ 目錄

Part 1 影響房價的關鍵因素
政策+金錢流向  判斷房市景氣最有效
好區域才有好房價  Location、Location、Location
軟體+硬體  影響社區價格的兩大條件
不同類型房屋  房價評價重點不同

Part 2 判斷合理行情價
估價  3種方法最常見
比價  由上而下掌握行情價
出價  5指標訂出目標價

Part 3 買屋:用行情價買到好房子
買屋之前  建立4個好觀念
買屋實戰Step 1  需求/時機/預算/標的
買屋實戰Step 2  區域/預算/空間/區段
買屋實戰Step 3  由外而內看屋細節
書面資料確認動作不可少!

Part 4 賣屋:賣出好房價的4個訣竅
賣屋訣竅1 了解行情與競爭者  知己知彼才能訂出好賣價
賣屋訣竅2 決定銷售通路  委託、自售都有撇步!
賣屋訣竅3 改善屋況  「賣相好」才能吸引買家
賣屋訣竅4 規劃替代方案  5個選擇進可攻退可守

Part 5 別貪「假便宜」  這四種房子不要碰!
安全有疑慮  易發生重大災害
嫌惡設施  離愈近房價愈打折
壞風水  小心房子沒人接手
格局奇怪  起居舒適優先考量

Part 6 10個網友最想問的問題  一次解答!
房價所得比好高  買房緩一緩?
人口結構老化  房市會崩盤?
空屋率居高不下  房價到底降不降?
哪些警訊出現  要準備出場?
判斷底部到了沒  要留意哪些消息?
坪數有沒有被灌水  看公設比就知道?
重稅時代來臨  哪些房子「稅」很大?
明明有降價  為何你我都無感?
抱久不一定賺  哪些房子不能長期持有?
房地產資訊哪裡查?  6個好用網站介紹

附錄
重要觀念回顧卡
買房確認卡

■ 作者簡介

◎ 李奕農  Richard Li

  •政治大學地政系、臺北大學不動產與城鄉環境研究所畢業,專長地產數據研究。
  •樂居科技 www.leju.com.tw 創辦人
  •創新加速器APPWORKS(之初創投)入選第十五屆團隊
  •歷任信義房屋專案經理│遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師
  當過第一線的房仲業務員,也曾轉任幕後研究總體房地產市場。篤信理性客觀的數據,目前致力於房價透明化,希望每位想買房的人,都能在合理價格下買到最適合自己的好房子。

  ■ 樂居  房價資訊首選平臺 www.leju.com.tw
  透過人工與程式比對出最精準的臺灣都會區房價資訊。多位在房地產界有豐富經驗,且實際負責蒐集地產建案資訊的人士,透過自身實際走訪建案的經驗,給大家全新且專業的觀點。

  樂居的信念:推動房價透明化  讓資訊更容易閱讀  合作共創雙贏
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台灣厝買賣文化寶典  

■ 內容簡介

  【賣厝阿明】原創團隊力作!資料蒐集一年,畫圖18月,臺灣第一本房仲文化圖文書,記載40年行業點滴!

  【賣厝阿明】原創團隊力作!
  揭開台灣厝40年買賣文化神秘面紗∼
  一定不能錯過這本為您開大門、走大路、做大事、賺大錢事業寶典!
  我們都知道,食、衣、『住』、行人類生活四大需求,能擁有一間自己的房子,
  更是家庭幸福與圓滿重要指標,這個人生中金額最龐大項目,總是令人特別好奇....

■ 推薦序

  沒有人看好這主題,我堅持房仲必須有文化,沒有人想做這塊,我堅持一定要成功,終於,這份努力逐漸讓世界看見,感恩有您參與,這是一種行業肯定,對自己養家餬口這份工作尊重!!

  我們從文化面鋪陳,說起臺灣光復後土地改革,考察了牽猴仔到不動產經紀業典故,歷經奢侈稅、實價登錄、房地合一...到住宅租賃市場發展條例,我們貼過的紅紙,綁過的看版,我們一起經過點滴,這本書不缺席。

■ 作者序

  「因為我們那時候做網路平台一直不賺錢,在找尋新的方向時才有了『賣厝阿明』這個虛擬的角色。」今(2017)年45歲的李國興,在兩年前發想出以「阿明」作為漫畫核心人物,先是畫出房仲人員的甘苦談,後來拓展至居家小百科、買賣小常識等領域,漸漸打開了知名度,今(2017)年7月更將成立台灣厝買賣文化故事館,開創房地產文化。頂著一頭鮮豔藍髮,身穿深色西裝,正是「阿明」出現在漫畫中的模樣,透過簡單、有趣的圖像,傳達房產相關知識,舉凡從收納、裝潢、搬家、租屋、房屋交易、貸款等議題,它的身影都會出現在其中,而賦予「阿明」生命的,正是賣厝阿明創辦人李國興。

■ 目錄

賣厝的文化
大海洋時代寶島買賣演化史
台灣貨幣發展史
台灣古民間買賣契字文解
清代特殊的田產買賣
租佃制度-375減租(施行)
租佃制度-375減租(現況)
土地改革-耕者有其田(施行)
土地改革-耕者有其田(政策評價)
戰士授田證(上篇)
戰士授田證(下篇)
買賣進化史1-口耳相傳篇
買賣進化史2-中人來了篇
買賣進化史3-土地掮客
買賣進化史4-賣厝公司出現
買賣進化史5-房仲品牌崛起
買賣進化史6-房仲業的難題
買賣進化史7-不動產經紀業管理條例
買賣進化史8-企業經營篇
賣厝的文化
大海洋時代寶島買賣演化史
台灣貨幣發展史
台灣古民間買賣契字文解
清代特殊的田產買賣
租佃制度-375減租(施行)
租佃制度-375減租(現況)
土地改革-耕者有其田(施行)
土地改革-耕者有其田(政策評價)
戰士授田證(上篇)
戰士授田證(下篇)
買賣進化史1-口耳相傳篇
買賣進化史2-中人來了篇
買賣進化史3-土地掮客
買賣進化史4-賣厝公司出現
買賣進化史5-房仲品牌崛起
買賣進化史6-房仲業的難題
買賣進化史7-不動產經紀業管理條例
買賣進化史8-企業經營篇

■ 作者簡介

◎ 賣厝阿明

  61年次的李國興,曾做過房屋仲介、法拍代標工作,一直到2004年成立房地產網路平台,只不過當時對於網路的操作技術及硬體不熟悉,加上工程人員、設備建置成本高的情況下,導致公司經營不善,損失將近2千萬元,可說是把當時的積蓄全賠光。

  大半人生都從事房地產業的他,為了找尋另一個出口東山再起,在2015年設計出「阿明」漫畫人物,談到「賣厝阿明」的靈感來源,他笑說這是一場美麗的誤會,「剛開始的確是想賺錢,但後來更覺得是使命,因為我們在做的過程中,也得到很多房仲人員的支持」。

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尊榮華邸   ■ 內容簡介

市場點評

從亞洲新灣區發展趨勢看高雄城市投資亮點
代銷業縱談高雄房市
頂級物業看豪宅百態
室內設計的豪宅之路
蓄勢待發的高雄豪宅市場
台北新舊豪宅板塊移動學

國內選例

皇苑世紀館
御桂園林
深耕高雄 踏實築居:皇苑建設
莊園
藍田書硯
中央花園

海外選例

1+1 House 澳洲墨爾本
OUTERHOUSE 印度新德里
160 EAST 22ND STREET 美國紐約
LIANJIANG BUTTERFLY BAY 中國福建
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別讓買房變成你的惡夢  

■ 內容簡介

你正陷在土地房屋買賣糾紛的困境裡,不知如何脫身?
想解套,先看針對相關問題,法院怎麼判!

•預售屋的樓中樓設計好誘人,買了才知道是二次施工的違建?
•以為賣漏水屋被抓到頂多負責修復就好,哪知道有人因此被關?
•即便合約裡特別註明,頂樓住戶也未必可以使用屋頂平台?
•買到傾斜屋,除了要求解約,也可以向房仲索賠?

  本書蒐羅房地買賣可能引發的各式糾紛個案,並引用判例,由律師逐一點出判決重點,幫助讀者在購屋前建立足夠的相關背景知識,不讓買房美夢變惡夢!

苦於房地交易糾紛者必買:理解法官判決的思考路徑,找到於己有利的蒐證方向。
房屋仲介必備:關於房地買賣的種種問題、必備相關知識,從業人員必須知悉。
法律相關從業人員必參考:蒐羅各類判例,援引前例最佳參考指南。
有心買賣房地者必看:事先掌握各種地雷所在,有助於在房地交易中全身而退。

■ 目錄

前言

第一部/合約爭議

買屋之斡旋金
要約書及斡旋契約書傻傻分不清楚?
我付出的斡旋金可以要一些回來嗎?
買家可以請求賣方返還先前交付的斡旋金嗎?

違約金
違約金忽高忽低,什麼情況下我才能把違約金要回來呢?(成功酌減篇1)
違約金忽高忽低,什麼情況下我才能把違約金要回來呢?(成功酌減篇2)
違約金忽高忽低,什麼情況下我才能把違約金要回來呢?(無法酌減篇)

預售屋
如何認定所謂「完工」?
建照使照缺一張,完工交屋好渺茫
只看過契約樣本也算入審閱期間嗎?
契約條款看不清,SPA、泳池皆成空

現況交屋
「現況交屋」不是你的免死金牌!
簽訂「現況交屋」,屋況說明要留心!
買方同意依中古屋現有的屋況簽約,能不能事後反悔向賣方請求賠償?

售屋廣告內容不實
相信售屋廣告而買房子,結果根本是廣告不實,我難道不能要求建商退錢嗎?
如因建商廣告誤導,購買到商業區、工業區用地的住宅,可以解約返還價金嗎?(詐欺要求返還價金篇1)
如因建商廣告誤導,購買到商業區、工業區用地的住宅,該怎麼辦呢?(詐欺要求返還價金篇2)
我家門前有小河,後面有華納威秀影城?
白色夢想屋變成黃色外牆心碎屋?
售屋廣告跟詐欺是否只有一線之隔呢?

二次施工
二次施工到底是什麼,能吃嗎?
滿佈陷阱的二次施工同意書

是否有承租或占用他人土地章節
賣越界屋不明說?當心,偷雞不著「抓去關」!

借名登記
我將房地借名給別人,想不到他竟然想將房地佔為己有, 我能夠要求他返還嗎?
將房地借名給他人,他人卻再次轉售於第三人,能夠要求第三人返還嗎?

第二部/瑕疵房屋

房屋漏水
賣漏水屋嚴重嗎?當心賣了不僅傾家蕩產還要被關!
買到漏水屋怎麼辦?屋價減損可以向賣家請求賠償嗎?
天啊!別再漏水了,我都快瘋了!我要精神賠償!

房屋傾斜
天啊!我的房子怎麼歪歪的!(瑕疵態樣篇)
天啊!我的房子怎麼歪歪的!(解約、減少價金篇)
天啊!我的房子怎麼歪歪的!(向房仲求償篇)
天啊!我的房子怎麼歪歪的!(購買中古屋篇)

海砂屋
買到海砂屋該怎麼辦?(瑕疵態樣篇)
買到海砂屋該怎麼辦?(減價要求返還篇)
買到海砂屋該怎麼辦?(請求損害賠償篇)

凶宅
媽!我們買了鬼屋!
天啊,我買到凶宅!但我怕的不是鬼來找,我怕的是被人坑……(民事篇)
天啊,我買到凶宅!但我怕的不是鬼來找,我怕的是被人坑……(刑事篇)
房客在租屋處自殺,房東可以找誰請求損害賠償呢?
子租屋燒炭成凶宅,房東求償父母免賠?

第三部/居住環境糾紛

嫌惡設施
銷售房地附近有嫌惡設施,仲介應否告知?
買了預售屋才發現鄰近有基地台,可以主張瑕疵嗎?

改建、增建、加建、違建
頂樓違建拆不拆?還我滿滿的屋頂大平台!
買了頂樓,是否能加購屋頂平台專用權?

停車位相關爭議
救命啊,建商把停車位變小了!?
憑什麼!沒有買停車位也要給付車道的金額?(行政法篇)
憑什麼!買停車位居然要給付2次車道的金額?(民法篇)

附錄 各式定型化契約範本
成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
建物現況確認書

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94狂:素人房地產快樂賺錢術   ■ 內容簡介

  房地產投資很難嗎?沒有錢、沒有資源,真的也能投資房地產賺錢嗎?
  這是很多人的懷疑,也是你的疑問!市場上有太多騙局、詐術在做房地產的買賣、倒貨,但我們絕不教你投機,我們親自做裝修工務創造出房地產改良的建設性價值,社會上對房地產投資印象存有太多的負面觀感,導正房市投機歪風,這個責任反而是由我們這一群素人發起。因此我們不敢自居是專家,但是我們團隊合作的實力絕對遠勝過專家!

  房地產投資一定賺嗎?景氣若好,投資當然賺,可是景氣不好怎麼辦?
  這也是很多人的質疑,也是你的疑問!房市如果只做「買空賣空」就是叫投機,一旦時機沒了就喝西北風,而真正的房地產投資當要創造「實質的建設性價值」以賺取合理的報酬利潤,不受景氣好壞而影響。因此我們才能在「奢侈稅」與「房地合一」房市交易最冷時期,仍創造出2年經營全台2億的房地產業績,證明不用靠天吃飯才有本事真正賺實在。

  這本書,見證了沒有錢、沒有資源的年輕素人,不但真的可以透過學習、合作,親自去做房地產投資,還能夠把房地產變成他們的成功事業。看這群來自不同領域背景的夥伴如何跨入房市,並且從素人角色成為專業團隊的領導人,內容不僅自剖每位作者自身的人生歷程與轉折故事,也依各別專長的分工將房地產投資的經營、教育、實戰、行銷、工務等各門專業與技能,用系統化的方式變成容易學習且能夠傳承的一門房地產投資實務。

  現代的企業組織缺乏「共好」的精神,反倒是個人團隊因為「共好」可以「共治」達到「共享」的境界!素人可以透過組織與分工將共同目標結合成為事業,並且發展得更快、更好,這不只是一般人效仿勵志的典範而已,更是企業組織突破時代變局必要學習的新「心」管理學。

■ 目錄


實力的傳承,想學!就教你到會/總教練引言
素人可以狂,你也可以/發行人前言

第一篇 組織發展-廖柏全
組織不是一個人,組織發展也不是在講個人的理想願景,它是一個有時間、有故事的一個「過程」,當你看到別人的成功、成就已經存在,但你看到了源頭嗎?成功、成就原來的最初是什麼?
1-1井底之外的視野
1-2人脈
1-3知識無國界,不可自我侷限
1-4組織的領導與管理
1-5信任團隊、依靠團隊,可以成功
1-6做大的能力!把50萬生意談到200萬
1-7不要為「自己一個人」劃限

第二篇 教育訓練-張典宏
如果學校教的已經足夠了?又或者是,學校教的一定對嗎?學習是一件持續性的功課,一生都不能夠停止,社會競爭與環境一直不斷在變化,教育也必須要「與時俱進」,如果你仍在學習「不適用」的……
2-1畢業並非學習的終止,而是開始
2-2知識建立好觀念,轉念就能轉出好福運
2-3避免犯錯,教育和學習的責任,讓自己接近成功
2-4系統化的教育訓練學程
2-5人生最有價值的東西!
2-6分工與傳承展現力量

第三篇 實戰經營-陳冠佑
知道了!懂了!然後呢?實際付出「行動」才能夠驗證你的所知是否經得起考驗,如果只是「紙上談兵」,你所獲得的知識並不能真正幫助你什麼,沒有經過實戰驗證,若把錯誤的知識當真理,反而更顯愚昧了!
3-1人生不空轉
3-2「實戰」、「實作」具有的基本「實價」
3-3合約談判不畏戰
3-4不囉嗦!講價格、講實際
3-5實戰獲利操作
3-6不要怕麻煩,腦洞開通自然變輕鬆

第四篇 行銷管理-李瑞欣
房地產的行銷,若講賣房子,您能強過「房仲」、「代銷」他們專業的行銷能力嗎?如果不能,就把專業交給具有強項的人去做!房地產的事業版圖,行銷並不只有「賣房子」的事,什麼才是值得你更關心的……
4-1鏽蝕掉的鐵飯碗,食難嚥
4-2掌控作價的細節,決策市場條件的應變
4-3行銷的策略模式
4-4行銷工具與方法的活用
4-5規模經濟概念與彈性避險

第五篇 裝修實作-陳達為
住宅裝修現已進入「客製化」時代,倘若你不懂,你的裝潢設計僅不過就是「制式化」拼裝出來的成果。在裝修之前,你就應該先了解:設計師將會怎麼做?裝潢師傅又會怎麼幫你做?不懂,你就只能事後去接受……
5-1謬思觀點導正,真實能力不只你所想像
5-2聰明實做才有意義
5-3工人、工具、工材,工程實做溝通的「共同語言」
5-4裝修實作模擬,磨出真實力
5-5記錄就是要傳承,凡走過必留下案例

第六篇 總結-方耀慶
6-1銅板起家,並非憑空出現的奇蹟
6-2沒有不景氣,只有不爭氣、不相信、不成器
6-3想讓更多人看到,風箏飛愈高,愈要學會放手

學員見證
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第一次租屋就上手:掌握六大找屋步驟、分辨十種看屋必備事項、避開九個合約內隱藏的陷阱,輕鬆搞定租屋Q&A  

■ 內容簡介
 

  從找屋、看屋、入住到退租,所有問題一次解決!
  輕鬆易懂的Q&A讓你不怕遇到惡房東
  獨家附贈《租屋檢核表》與《106年新版租賃定型化契約逐條攻略》

  「以為租到好房子,卻在住進去時出現各種問題?」
  「以為能遇到好房東,卻在簽約後才知道自己被騙?」
  「以為終於忍到退租,卻有數不盡的糾紛等待解決?」
  你是否曾經或已經遇到上述這些問題呢?

  不管是不是第一次租屋,我們都有可能遭遇到難以處理的租屋糾紛,現在就教你從準備租屋的預算開始,分析看房該注意的細節、了解合約應該要有的內容、入住時可能出現的問題到退租後的完美點交,學會事先注意租屋狀況,事後能自己獨立解決各種租屋糾紛,不讓年邁的父母擔憂,並創造專屬於自己的家。

  ★退租時,房東用各種理由東扣西扣,最後押金全都收不回來?
  ☆如果當初看屋時,有做出設備清單,就能一一清查,釐清問題和責任歸屬!
  ★房東常常隨意進租屋處,卻被嗆說自己的房子為什麼自己不能進出?
  ☆分租套房、雅房與獨立套房的狀況大不相同,先確認承租範圍,才能決定後續行動!
  ★已告知房東漏水問題,卻遲遲未處理,結果東西泡水損壞,該誰賠償?
  ☆如果有留下簡訊、e-mail或存證信函等已通知房東的證明,就可要求房東負擔賠償責任!

  崔媽媽基金會將他們20多年的租屋經驗濃縮在這本書裡,不僅能幫助大家整理出多數人不常注意到的小細節,與簽約入住時需要注意的事項,還能提供租屋常見的法律問題解讀,避免許多不必要的糾紛與煩惱。

  另外,我們還能從獨家附贈的《租屋檢核表》確認租屋的條件是否符合理想目標,或是從《106年新版租賃定型化契約逐條攻略》去解析我們應有的租屋權利,從簽約時就避免未來可能會發生的糾紛,不讓惡房東有機會找上門來!
 

■ 目錄

PART1 找屋準備:尋殼機動隊出動
三指標,找出最佳租屋預算
多少預備金才夠?
租屋規劃:釐清自己的需求
租屋平台比一比
找屋三步驟
租屋資訊怎麼看?

PART2 看屋停看聽
看屋前,先搞定3w1h
哪些房子不安全
避開嫌惡設施
怎麼檢查建物是否安全
如何觀察消防安全
熱水器學問大
抓漏大隊
小心電費淘空荷包
房東話術暗藏陷阱?
談判高手,賺到好房東

PART3 租賃契約二三事:租賃雷達開了沒?
簽約前,如何確認房東身份
不簽書面契約可以嗎?何謂不定期租約?
訂定房屋設備點交表,雙方權益有保障
房東要我簽的生活公約合理嗎?
修繕責任如何歸屬?
未成年可以簽約嗎?
房東要求提供保證人合理嗎?
租賃契約有審閱期嗎?
房東要求不能報稅合理嗎?

PART4 順利入住,愉快承租
搬家快易通
添購物品清單
一個人居住的安全常識
如何當個人見人愛的好房客
好好說再見:租約期滿了要做什麼
租屋好康(租金補貼)

PART5 租屋常見糾紛
我的房東不是屋主,該怎麼辦?
違建可以出租嗎?
押金沒付清,房東可主張租約失效?
租金延遲,房東威脅要斷水斷電或換鎖合法嗎?
合約未滿,房東就要求漲房租怎麼辦?
多找一個人來住,房東可要求加租金?
多人合租,該怎麼簽約?找一個人來住,房東可要求加租金?
天災導致物品損壞,可以向房東索賠嗎?
房東可以任意進入租屋處嗎?
房東要賣屋,房客一定要搬嗎?

附錄 租屋檢核表
租約迷宮導航GPS----106年新版租賃定型化契約逐條攻略

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不動產估價概要(不動產經紀人)   ■ 內容簡介

  國家ソ專技考試
  只考5科,60分及格制!
  證照終身有效,隨時創業免打卡
  最新法條+內文重點細說

  106年最新試題分析∼見招拆招!
  各章試題練習∼加強應戰實力!

  1.全書根據最新修訂之法規條文所編撰,考生得以掌握最新動態,高分勝出。
  2.各章皆有大綱整理,輕鬆掌握每章架構,各章單元皆有申論題及選擇題的試題演練,讀完馬上做練習,驗收學習成果。
  3.筆者統計分析95年以來共十年的出題重點趨勢,考生一眼就知道重點分佈。
  4.書末收錄最新試題,題題詳解。

■ 目錄

導論

第一章 不動產估價基本概念

第二章 估價作業程序

第三章 估價方法
第一節 比較法(技術規則18∼27)
第二節 收益法(技術規則28∼47)
第三節 成本法(技術規則48∼69)
第四節 土地開發分析法(技術規則70∼81)

第四章 宗地估價

第五章 房地估價

第六章 土地改良物估價

第七章 權利估價

第八章 租金估計


第九章 公部門相關估價(補充)

附錄 最新試題


■ 作者簡介

莊濰銓

學歷:
  國立政治大學地政系學士、碩士

現職:
  新北市不動產估價師公會 副理事長
  天易不動產估價師聯合事務所 所長
  銘傳大學法律系 兼任講師
  中國科技大學財稅系 兼任講師
  崇佑技術學院經管系 兼任講師
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建設公司老闆教你 買好宅,幸福一輩子(新版)  

■ 本書特色

1.作者本人是建商第二代,現職亦為建設公司總經理,有豐富房地產投資經驗
2.突破一般人對於建商的成見,用最良心的觀點,告訴讀者買賣房子的要訣
3.透過實際案例講解,透過從所見所聞及親身經歷,傳授讀者經營房產秘訣

■ 內容簡介

建商老闆首度現身說法,傾囊相授購屋密技
投資房產最實用寶典,看房買房必備工具書

  二十年來我看過上千棟的房子,買對房子不僅讓財產增值,最重要的是,擁有一個温暖的「家」。

  作者楊雅婷是建商第二代,現職亦為建設公司老闆,有豐富房地產投資經驗,看過上千棟房子,眼光神準、出手神速!以她累積多年的買房功力,現在一間房子她只需觀察「5 分鐘」,便可以決定是否要出手!

  本書是目前市面上首度由建商本人現身說法,突破一般人對建商的成見,用最良心的觀點分享多年實戰經驗,傳授讀者經營房產的秘訣。

■ 目錄

Chapter 1 買屋前你要學會的基本功
買屋是人生大事,馬虎不得,不管是自住或投資,都要先把基本功學得紮實。
16 第一節 買房最重要的三件事:地點、地點、地點
23 第二節 你知道公寓/電梯華廈/電梯大樓/ 別墅的差別嗎?
32 第三節 何謂豪宅?
36 第四節 搞懂建設公司、營造廠、代銷廣告公司的關係
44 第五節 如何聽懂房仲或代銷的話術?
50 第六節 買實品屋比較划算嗎?  
 
Chapter 2 預售屋不是只買一個夢想而已
本章節完全SOP 化,從該問代銷人員的問題、看懂平面圖, 樣品屋該怎麼看,還有簽約、付款流程、驗屋、交屋全部都透明化。
56 第一節 踏進接待中心後,你該問的9 個問題
72 第二節 看懂平面圖事半功倍
86 第三節 逛樣品屋要多問、多聽、多看
94 第四節 搞懂簽約付款流程不用怕
104 第五節 驗屋、交屋有眉角
 
Chapter 3 中古屋停、看、聽
看完常見的中古屋糾紛後再出門看屋,才能避免重蹈覆轍, 作者用鉅細靡遺的方式教看中古屋,讓你越看越上手,越看越有心得。
116 第一節 找仲介買賣房屋的SOP
140 第二節 新版不動產說明書應記載事項
147 第三節 跟著我一起看中古屋 
159 第四節 常見的中古屋買賣糾紛
164 第五節 何謂「構成解約條件或減少價金的重大瑕疵」?
173 第六節 我有兩千萬,該買小新宅還是大老宅?
 
Chapter 4 賺錢很辛苦,每一分錢都要計較
新成屋和中古屋該如何付款?要付哪些款項?又該如何和銀行打交道,才能拿到最優惠的房貸利率和成數?本章為您詳細解說。
182 第一節 如何跟銀行打交道?
194 第二節 款項應該怎麼付?
201 第三節 仲介費也有玄機?
203 第四節 參考實價登錄免當冤大頭
208 第五節 如何挑好物件、談好價錢?
 
Chapter 5 達人5分鐘購屋術分享
「現在我買房子的速度已經比買衣服還快了!」多年來我看過上千棟房子,現在一間房只需觀察5分鐘,便能決定是否要出手。各位讀者要看仔細了!在本章我將公開自己的「5分鐘購屋術」,分享給您我多年累積的買房經驗,房子不僅讓我賺到錢,也教會我很多事情。
218 第一節 掌握5分鐘買房重點
224 第二節 房屋教我的事
 
233 番外篇:如何當一位聰明的好房東
242 附件一 民眾看屋注意事項參考表
249 附件二 房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項

■ 序

作者序

相信是起點 堅持是終點


  這本書終於誕生了,要感謝最大的推手─廣播節目名主持人趙婷小姐,當時聊天的話,如今卻美夢成真。她鼓勵我將自己多年的專業,和買賣房屋所學到的寶貴經驗寫成書與更多人分享,提醒首購族及換屋族,在做人生最重要的決定─「買房」之前,必須停、看、聽的事項,做好萬全的準備,才能真正買到好的房子。

  這讓我想起2015 年初,朋友約我一起去登玉山挑戰,原本打算婉拒,這對平時不常運動的我,難度畢竟頗高。但幾經思量,為什麼我不先嘗試著接受、放開心胸去體驗、做出修正,然後再來決定未來要不要繼續做這件事情。我不是一直這樣教育三個小孩,只要肯做就可能成功?為什麼自己卻做不到。

  自設定征服「台灣百岳之首」玉山挑戰後,便排定行前準備,透過一次又一次的登小山訓練及團隊合作,學會如何運用登山設備、調節體能狀況、適時營養品補充,避免抽筋與高山症發生等。當歷經極陡峭、險峻之行程,備受耐力與體力的考驗,站在玉山主峰頂上後心情如此澎湃。後續也成功挑戰了單車環島和鐵人二項競賽,從此,更是愛上了戶外運動。

  我覺得這段改變的過程很像之前我購屋的經歷,多數人都夢想買一間幸福的房子,但可能因為經濟問題,讓人怯步不敢圓夢,或是不懂,摸不著頭緒。但其實「勇敢踏出看屋的第一步」是最重要的事情,如此才能清楚了解自己的購屋需求與目標在那裡。

  凡事都會有第一步,相信是起點,堅持是終點,不要輕易向自己的人生說「不」 ,那會讓我們失去許多新的機會、新的貴人及遇到財富的好機會。每段經歷不論成功或失敗,都會是我們生命中最寶貴的禮物。否則,永遠只能聽別人的經驗談。

  許多人買房有不好的經驗,主要關鍵是因為缺乏基本功且未事先做功課,「房子是要用兩隻腳走出來的(意即多聽、多看、多問)」,勿把別人的「需要」硬是複製成自己的「想要」,而且對區域價錢沒有概念的購屋風險是很大的。

  坊間有很多的書籍是教大家買屋致富,但這本書比較不同的地方在於,想傳遞正確的購屋觀念給大家,更有我累積多年的寶貴經驗。根據書中的SOP,可以幫助讀者縮短時間,讓您離夢想更近。

  這本書的完成要感謝許多親朋好友,謝謝大家助我一臂之力,才能讓這本書順利誕生,也謝謝好友趙婷、小S、郁方及吳宗穎幫這本書做推薦,由衷希望此書能幫到許多想要購屋的讀者,也祝福大家早日買到屬於自己夢想中的家。

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80萬變3200萬!小資女的包租鍊金術:從卡奴晉升包租婆的投資紀實,敎你買對房子,找好房客,提早退休不是夢【暢銷更新版】  

■ 內容簡介

◆真正為小資上班族而寫的「買房包租」房產聖經
◆邱明玉、戴立綱、 盧燕俐、江中博、彭華幹、張友驊 強力推薦
◆更新法規、核貸條件,如何談到最優利率心法

不吃不喝10多年才買得起房子,真的嗎? 
現在房價高得嚇人,還有機會進場嗎?
沒有富爸爸的上班族還有什麼方式,可以讓自己的薪水「自動增值」?
【做足功課 + 勇敢踏出第一步】
小資女教你資金不足怎麼買、如何籌到買房基金、小資投資不敗的老二哲學!

平凡上班族小資女──里歐娜 6年成功買3房,
投入80萬變3200萬,買房包租、以租養貸的投資紀實故事,
以「長期持有」預備「優退生活」的概念投資房地產,
親身經驗敎你選地段,買對房,貸有利,
花小錢裝潢,改造出人見人愛又能提高租金的包租好屋,
更佛心公開身為房東一定要知道的事,
怎麼裝潢能提高租金投報又方便維修,
如何行銷找到好房客,提高續租率減少空屋期,
再抓準房產價值再利用,繼續錢滾錢,
先苦一陣子,再富一輩子!

◆從「資金運作」開始,鉅細靡遺的說給你聽,如何用小資金搶進「台北精華區」!給你勇氣、力量與謀略的小資族房產投資聖經,有別於市面上講房產投資的書,內容不唱高調,從實際操作面切入6大要點:

1 破解賣方、仲介、買方的疑難雜症,教你如何議價買好屋,到底該用總價談,還是單坪談;
2 如何用「有限的資金」經營「包租生意」;
3 如何「補足金額」進場,甚至教會你如何「系統化」你的「還款機制」,早日享受財富自由;
4 用對的方法看到房子的真價值,低成本裝潢改造包租屋,讓房客愛不釋手;
5 運用慧眼找出好房客,讓舊房客前腳走,新房客後腳來,創造滿租盛況的秘訣!
6 作者親身經驗分享+圖表說明+關鍵TIPS,讓你一看就懂!

◆詳解包租一條龍的理財規劃,設定投資方向、財務規劃、黃金物件解析、看屋要訣、如何議價、房貸怎麼貸、用裝潢提高租金,找到好房客、房東須知,及還款計畫全解析。
 

■ 目錄

名人推薦 
作者序

Chapter 1 小資買房成功記
1-1 想要≠需要,轉念從卡奴變包租婆
1-2「獵屋行動一」中山國小站
1-3「獵屋行動二」市府站
1-4「獵屋行動三」南京三民站
1-5 房戰攻略全都露,買房包租不NG
1-6 房價高的嚇人,還有機會進場嗎 

Chapter2 確認你的投資方向 
2-1 投資房地產,抗通膨又有歸屬感 
2-2 坪數大小、總價高低,獲利模式大不同 

Chapter 3 規劃你的買房資金
3-1 夫妻買屋,要登記在誰名下
3-2 頭期款湊不足,如何解套 

Chapter 4 評估適合你的包租物件
4-1 華廈或公寓改裝的隔間套房
4-2 收租兼自住的頂樓加蓋 
4-3 挑高夾層屋 
4-4 平面套房 
4-5 大坪數住家 
4-6 辦公室 
4-7 店面
4-8 飯店式管理物件
4-9 只有地上權的物件
4-10 車位出租 

Chapter 5 教你聰明看屋不吃虧
5-1 透過房仲,找到心目中的包租好屋 
5-2 懂得破解仲介虛實,買屋沒煩惱 
5-3 住商合、純住、商辦差別在哪裡? 
5-4 了解土地使用分區、容積率、建蔽率、土地持份 
5-5 步驟驗證,確保買的不是「漏水屋」 
5-6 多觀察窗外環境,嫌惡設施藏不住
5-7 看懂公設比,高低有學問 
5-8 公設環境走一遭,住戶水準全都露
5-9 買頂樓該注意些甚麼
5-10可以只買建物,不買車位嗎 
5-11何謂分管協議、露台專屬使用
5-12看屋筆記不可少,功課做足才是好 
5-13不可忽視的看屋細節
5-14辦理「建物分割」,從此一戶變兩戶 
5-15逛街多觀察,創造投資多元思考 

Chapter6 尋找適合自己投資的黃金小宅
6-1 一定要知道的選屋基本條件
6-2 該妥協嗎?不可不知的購屋嫌惡法則
6-3 看似條件差,卻是小資首選黃金屋 
6-4 透過計劃有效率找到理想屋 
6-5 多花錢買景觀,小心租金提高幅度有限

Chapter7 學會議價策略成功買房 
7-1 從謄本資料看出屋況端倪
7-2「不動產說明書」,不動產的健康報告
7-3 找尋「成交價」有助談價 
7-4 了解「要約書」、「斡旋金」的不同
7-5 議價技巧13招大解密
7-6 避免「貸款不足」造成違約賠償
7-7 了解簽約到交屋的流程 

Chapter8 搞懂房貸拿到優惠利率 
8-1 挑選適合自己的房貸種類
8-2 如何和銀行談到較低的利率
8-3 辦理房貸不NG的教戰守則

Chapter9 教你改造房客愛、租金高的包租屋
9-1 租屋裝潢首重「維修不困擾」
9-2 自己監工發包,節省預算創投報 
9-3 色系選擇有一套,客群廣泛一把罩
9-4 做好收納規劃,提升包租房好感度 
9-5 格局小調整,空間放大好寬廣 
9-6 營造質感小豪宅,房東荷包不減少 
9-7「一房變兩房」,提升包租屋競爭力

Chapter10 做對行銷好房客自己上門 
10-1 利用「網路」行銷包租房
10-2 與房客多攀談,找出可靠好房客
10-3 運用帶看技巧,房客承租意願高
10-4 讓房客續租,減少空置率的技巧
10-5 如何找到「外國房客」

Chapter11 想當輕鬆房東非知不可 
11-1 簽租約要注意的事項
11-2 何謂租賃契約公證
11-3 何謂「租賃管理公司」
11-4 包租婆貼心甘苦談

Chapter12 還款計畫做周全,提早退休不是夢 
12-1 還款有概念,少揹十年債
12-2 提前還本金,到底省多少利息錢
12-3 房產價值再利用,繼續錢滾錢

 

■ 作者簡介
 

里歐娜

  生於1978年,從事資訊業的六年級後半段生,在職場奮鬥10多年,領悟出小資族在經濟低迷的今天,工作僅能供給生活所需,卻無法使人致富或迎接優退生活,承及父親存房理財的影響,六年前以80萬投入房市,成功存到人生的第一個千萬,做起包租婆以租養貸,更督促自己積極儲蓄以達到財富自由的願景。

  六年來奮力鑽研,看過兩、三百間房,累積多次買房經驗,這是一本專為小資族打造的房產聖經,以深入簡出的內容,破解賣方、仲介、買方的疑難雜症,以包租一條龍的規劃,廣角剖析無死角,建立金錢生產線,系統完成後,不再受制於生活,與其站在峭壁旁,感嘆環境對我們的無情,不如思考如何自立救濟,找到飛行的工具跨越鴻溝,期盼無私的分享,幫助更多小資族構築包租公的夢想。

相關著作:《80萬變3200萬!小資女的包租鍊金術:從卡奴晉升包租婆的投資紀實,敎你買對房子,找好房客,提早退休不是夢》

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房地產疑難解答   ■ 內容簡介

  別讓自己的權利睡著了!別使自己的義務無端加重!
  針對預售屋及房屋的買賣、繼承、登記、賦稅等問題,本書提供最佳解答!


  ★預售屋的坪數與交屋時大小不同怎麼辦?
  ★實價登錄實際到底麼申報?要付費嗎?
  ★繼承遺產後要不要申報土地增值稅?
  ★房子登記後就一定是我的嗎?
  ★空屋的房屋稅怎麼算?

  透過通俗的文字,協助您了解法律條文的真義!
  經由事例的解說,方便您洞悉法律關係的全貌!
  讓您輕鬆了解房屋稅節稅小撇步!

  本書就「問題」實例,深入淺出的分析,不僅易讀易懂,且均為常見的「問題」在「讀懂」後,
  可具備解決「問題」的能力,更可具備防免「問題」發生的能力。

■ 序

  由於遺產及贈與稅法、所得稅法,地籍測量實施規則,以及土地登記規則等法規賡續修訂,故將本書相關章節之內容,逐一再與校對及更正,並補充遺產及財產交易所得課稅之實例予以說明。

  本版書續由陳冠融負責修訂,疏漏之處尚請讀者惠續指正。
 
                            陳冠融 敬識

■ 目錄

CHAPTER1 預售屋
CHAPTER2 買賣
CHAPTER3 繼承
CHAPTER4 登記
CHAPTER5 賦稅
CHAPTER6 其他

■ 作者簡介

陳銘福

現職
  政治大學地政系退休教師
  普提地政士事務所創辦人
  大聖不動產估價師事務所創辦人
  
學歷
  政治大學地政研究所碩士
  中興大學地政系學士
  1972年地政高考及格
  1972年地政乙等特考及格
  1999不動產經紀人普考及格
  2004不動產估價師特考及格
  
經歷
  中華民國地政士公會全國聯合會第一屆理事長
  台北市莊敬獅子會第九屆會長
  台北市松山區調解委員會委員
  
著作
  《房地產登記實務》、《房地產抵押拍賣實務》
  《房地產繼承實務》、《房地產爭訟案例解析》
  《認識共有房地產》、《房地產春風叢書》等40本房地產專書

陳冠融

現職
  中原大學財經法律系兼任講師
  普提地政士事務所地政士
  大聖不動產估價師事務所執行估價師
  
學歷
  中興大學地政系學士
  逢甲大學土地管理研究所碩士
  美國加州大學河邊分校英文研修
  廈門大學博士生
  
考試
  不動產估價師高考及格
  不動產經紀人普考及格
  地政士特考及格
  信託業務專業測驗合格
  
教職
  中原大學財經法律系兼任講師(不動產估價、土地法)
  
經歷
  永慶不動產估價師聯合事務所執行估價師
  
著作及協校
  陳冠融原著《不動產估價法規與實務》
  陳銘福原著《房地產登記實務》
  陳銘福原著《土地登記—法規與實務》
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公寓大廈法律規範與民主管理  

■ 內容簡介

  公寓大廈居住、管理實用寶典!

  時代快速變遷,各地日漸都市化,又因臺灣地狹人稠、公共建設及企業林立,使人們的居住空間已和過去大不相同,集合型住宅儼然成為現代住宅的主流型態。然而公寓大廈動輒上百戶,難免產生各種居住問題,甚或是住戶間的衝突與嫌隙,面對此類問題,依循法規,理性、平和地處理才是解決王道,此時一本易讀、實用的法律工具書必不可少,本書不僅詳載公寓大廈管理相關法令,亦提供生活實例、各式範本,絕對是民眾化解居住爭端時的最佳利器!

■ 自序

  衝突的發生若能及時解決,並非壞事,而是發現進化的機會;倘若不能面對解決,反而拖欠著它,將如同高利貸上身,只會讓你越背越重,最後無法喘息。

  當然,衝突的發生絕對是有相對的一方,而該方之心情就如同你的心情,甚不好過,亦是決意尋求最適切的解套之方法。

  關於類此房子使用及對住戶間之衝突,顯然會因每人生活成長的背景與習性不同,而易起衝突,然而衝突解決之方式,只能以平和與理性的方法處理,最好能有公正的第三者,基於解決雙方之爭端,而依循著既有的法律規定,去務實考量雙方之間的平衡點,再稍做微調雙方退讓後之可接受的條件,即能以此達成解決之點。

  但,相關法律如此繁複,處事者又當如何選擇適用,唯有預先做好功課,詳讀本書之簡易指引,必然能夠輕鬆解決各方的衝突。

■ 目錄

自序
前言
公寓大廈管理之主體與對象
管理委員會運作內容與產出方式
過渡性之管理負責人
公寓大廈建物空間使用權利之專有名詞釋義
公寓大廈管理對象之類型釋義
公寓大廈自治管理權限及方法
新聞案例
法規應用
 公寓大廈管理條例
 公寓大廈管理條例施行細則
 公寓大廈規約範本
 直轄市縣(市)公寓大廈爭議事件調處委員會組織準則
 公寓大廈公共意外責任保險投保及火災保險費差額補償辦法
 公寓大廈管理服務人管理辦法及公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約範本
 公寓大廈管理組織申請報備處理原則

212.5(需代訂)
73674C
稅務相關法規概要(包含所得稅法、稅捐稽徵法、加值型及非加值型)   ■ 內容簡介

◎各章精選試題演練,鑑往知來實力倍增!
◎貼心提醒重點法規,關鍵考點駕輕就熟!
◎近年試題詳盡解析,命題前瞻高分上榜!


  稅務相關法規涵蓋範圍廣大,細目繁多,讀者往往背得痛苦難言,考試時又茫然無措,故本書針對記帳士考試測驗式題型編撰,特別精心規劃內容,配合最新考試命題大綱,將歷年國家考試落點與必考重點加以分析整理,輕鬆掌握考試趨勢。各章彙集重要考題解答,協助考生複習記憶,增強答題實力。

  法規部分則貼心整理「重點攻略」,提醒考生各法規的常考條號,搭配法規QR Code使用,輕鬆掌握法規更新動態。另針對考試範圍精心編纂模擬試題五回,並因應最新考試變革,加入複選題型以供讀者實戰演練,抓住考點,即時掌握高分。

  最後則收錄近年試題及詳盡解析,洞悉最新考試趨勢及命題重點。

  ※輔材:針對本書內容設計,提供稅法相關法規施行細則補充資料,是您作為延伸學習之用,歡迎掃描索取!

■ 目錄

第一部分 稅務相關法規系統整理

第一章 稅務法規之基本概念
內容整理 
精選試題

第二章 所得稅法-綜合所得稅(含施行細則)
內容整理 
精選試題

第三章 所得稅法-營利事業所得稅
(含施行細則、查核準則)
內容整理 
精選試題

第四章 稅捐稽徵法(含施行細則)
內容整理 
精選試題

第五章 加值型及非加值型營業稅(含施行細則)
內容整理
精選試題

第六章 所得基本稅額條例(含施行細則)
內容整理
精選試題

第七章 遺產及贈與稅法(含施行細則)
內容整理 
精選試題

第二部分 稅務相關法規彙編

壹、 所得稅法(民國107年02月07日修正) 
貳、 營利事業所得稅查核準則(民國106年01月03日修正)       
參、 稅捐稽徵法(民國106年06月14日修正)
肆、 加值型及非加值型營業稅法(民國106年6月14日修正)     
伍、 106年度綜合所得稅及所得基本稅額相關免稅額、扣除額及課稅級距一覽表    
陸、 所得基本稅額條例(民國106年05月10日修正)
柒、 遺產及贈與稅法(民國106年06月14日修正)      
捌、公告107年發生之繼承或贈與案件適用遺產稅、贈與稅之免稅額、
課稅級距金額、不計入遺產總額及各項扣除額之金額

第三部分 稅務相關法規精選試題

第一章 模擬試題及解答(含複選題)
第一回
第二回
第三回
第四回
第五回

第二章 近年試題及解析
103年  記帳士稅務相關法規概要
104年  記帳士稅務相關法規概要   
105年  記帳士稅務相關法規概要  
106年  記帳士稅務相關法規概要

■ 作者簡介

◎ 千華稅務法規專業科目名師—方君

著作:
  方君,《稅務法規(含概要)》,千華數位文化。
  方君,《稅務相關法規概要(含所得稅法及其施行細則、稅捐稽徵法及其施行細則、加值型及非加值型營業稅法及其施行細則、營利事業所得稅查核準則、所得基本稅額條例及其施行細則、遺產及贈與稅法及其施行細則)》,千華數位文化。
493(需代訂)
M7035A
HOUSE FUN 好房網:2018房市多空大解盤  

■ 封面故事

2018房市多空大解盤
走過2016年的詭譎混沌,和2017年的柳暗花明,2018年又會是怎樣的光景?
本刊邀集產學界十位專家共同針砭房產時事, 同時整理最新的民眾購屋信心調查,
與六大都會區政策脈動,讓消費者一手掌握今年房市大消息!

美食達人陳鴻  買對房 為人生加值
風靡華人圈的陳鴻,不但在螢幕上做得、說得一口好菜,在現實生活裡,他同樣生財有道,從人生第一次首購起始,二十二年的時間,置產版圖便已遍及兩岸與東南亞,總值超過兩億元,而且每件房產年漲幅都在8%以上。

超受用精省裝修提點  新屋裝潢練習課
不管預算是10萬、50萬、100萬、300萬元……
當然是希望每分錢都花在刀口上。
究竟什麼該做?什麼不用做?還有哪些先做?哪些可以之後再說?
最直白貼心的精省提點,你一定要知道。

■ 目錄

04發行人的話
 趙怡 上海去來
06 總編輯聊天室
 楊欽亮 再見,彭總裁
08 異人觀點
 張欣民 二○一八升息腳步近 黑天鵝變數不可輕忽
09 法律學堂
 蔡志雄 當婚姻畫下句點 不動產分配如何公平?
10國際瞭望
 林奇芬 景氣高高掛 何時見高峰?
12 房貸筆記
 想投資創業、有資金需求?
 增貸眉角看仔細!
16好房直播室
 欽差大人辦案啦:捷運會加分? 田大權:習慣決定一切
 租屋雄幸福:租房「是笨蛋」 以租代買不划算

19特別企畫
 沉睡的萬華,甦醒!
 人文篇 信仰串起艋舺世世代代
 建設篇 萬華風光年代於焉再起
 新生篇 艋舺新勢力照亮老城區
28 房市風向球
 最新房市景氣脈動
30 房市鑑定團
 台北市 雙子星招標換湯不換藥
 新北市 火災激起廣拆違建潮
 桃園市 量能衰退價格難起色
 台中市 空汙爭議持續擴大
 台南市 客製化手法逆勢賣房
 高雄市 價格內戰縮小新舊屋價差
42 名人會客室
 陳鴻
 買對房 為人生加值
48封面故事
 房市多空大解盤
 總論篇 緩跌趨勢不變 逾半民眾認同房價將呈L型
 六都篇 台北 高屋齡潛藏隱憂
  新北 容獎放寬拚都更
  桃園 人口紅利占優勢
  台中 驗收政績時刻到
  台南 南鐵土徵最棘手
  高雄 力促青壯年回流
 專家篇 十大專家預言台灣房市
64 熱點生活圈
 南港區 南港公園生活圈
 士林區 士林站生活圈
 中和區 秀山國小生活圈
 桃園市 中路重劃區
 台中市 豐原車站生活圈
 高雄市 鳳翔特區

92 社區趴趴GO
 台北•迪化街x板橋•林家花園
100 城市角落
 台北青田街
 文青散策一小時
104生活品味
 超受用精省裝修提點  新屋裝潢練習課
124旅店不思議
 李俊明中國杭州東站 鐵道迷追火車必住!
126老屋說故事
 老屋顏 高雄老旅社半百重生
128深夜食堂
 台南老字號豬心 開店就客滿!
130潮旅宿
 亞太區第一家在台北!
 國際潮牌旅店入住自己來
134 城市小旅行
 新竹不錯玩(下)
 5家市區隱藏版風格美食
144玩空間
 把擁擠四房變舒適三房!
 住進有光和風的清新北歐宅
148 設計潮流
 餐盤控推坑文!
 買不完的餐盤必須擁有

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租稅申報實務 [主題式題庫+歷年試題](記帳士)  

■ 內容簡介

  本書收錄主題式題庫除了依照考選部命題範圍、最新修訂法規,同時加入了每年最新議題及大量的國家考試歷屆試題(包含高考及普考)。各主題(加值型及非加值型營業稅、營利事業所得稅、個人綜合所得稅),逐題加以詳盡解析。

  書末收錄100~106年「租稅申報實務」試題及解析,各題皆有名師詳解,協助讀者完全掌握歷屆題目的作答要領和命題趨勢, 只要將本書研讀熟悉,在考場上沉穩作答,一定可以拿到高分,只有堅持及努力不懈才是上榜的唯一途徑。
 

■ 目錄


高分技巧
命題分析與統計

第一章   加值型及非加值型營業稅
主題一  營業登記、登記之變更或註銷
主題二  課稅範圍、減免範圍及納稅義務人
主題三  銷售額之認定、進項憑證之申報與扣抵
主題四  稅額計算及退稅、溢付稅額之處理
主題五  兼營營業人稅額計算
主題六  稽徵程序(課稅憑證之管理、申報繳納及統一發票使用)
主題七  罰則
精選試題

第二章   營利事業所得稅
主題一  課稅範圍及減免範圍
主題二  稅額計算與申報
主題三  所得構成項目
主題四  結算申報、暫繳申報、清算申報
主題五  未分配盈餘及股東可扣抵稅額
主題六  營利事業基本所得稅額
主題七  獎懲
主題八  房地合一制度下營利事業出售不動產之相關規定
精選試題

第三章   個人綜合所得稅
主題一  個人綜合所得之課稅範圍及所得類別
主題二  綜合所得淨額之計算(包括免稅額、扣除額、特別扣除額)
主題三  結算申報、應補(退)稅額之計算
主題四  個人所得基本稅額之計算
主題五  申報及稽徵程序
主題六  罰則
主題七  房地合一制度下個人出售不動產之相關規定
精選試題

第四章   歷屆試題與解析
100年記帳士
101年記帳士
102年記帳士
103年記帳士
104年記帳士
105年記帳士
106年記帳士

■ 作者簡介

◎ 千華稅法名師 ─ 賦誠

  (會計師/大學外聘講師/勞工局就業輔導講師/會計稅務書籍主編)

專長
  會計學,成本管理會計,記帳相關法規,租稅申報實務

經歷
  現任「賦誠會計師事務所」執業會計師
  現任知名輔考機構講師
  現任大學外聘講師
  現任會計稅務書籍主編
  曾任勞工局就業輔導-會計實務應用班講師
  曾任資誠聯合會計師事務所(審計組)
  曾任建利會計師事務所(稅務組)

專業證照
  高考會計師
  普考記帳士
  ERP配銷模組應用師
  ERP初階規劃師

專業著作
  成本管理會計學
  會計學
  租稅申報實務
  銀行招考-會計學

講師特色
  本身為執業會計師,任職過四大會計師事務所及中小型會計師事務所,因此對上市(櫃)公司及一般中小企業會計流程及稅務處理皆非常了解。
  豐富實務經驗配合獨特解題模式,以觀念入門引領考生,釐清考生觀念,讓考生掌握學習關鍵。分享自身考取經驗及會計師事務所工作經驗給學員,讓予學員在職涯規劃上更加明確
365.5(需代訂)
86266
處理不動產不可不知的刑事風險  

■ 內容簡介

  律師給社會大眾處理不動產時的小叮嚀!

  不就是欠繳大樓的管理費,卻被斷水斷電?
  頂樓加蓋是「改建」還是「擴建」,也有玄機的?
  租約到期但房客不肯搬,該怎麼處理較妥當?

  重要!
  不動產交易不只是民事問題,
  更潛藏著刑事風險,非知不可!

  ◆眾律師就執業經驗與實務見解,進行詳盡的解說與整理!
  ◆透過淺顯易懂的方式,輕鬆了解不動產交易中的法律問題!
  ◆由真實案例彙整而成,提供律師的專業分析與法院的判決意見!


■ 目錄

PART 1 不動產買賣篇
宣稱夾層屋為合法之不實廣告,構成詐欺?
隱匿兇宅未告知的刑事風險?
(傳言中)的兇宅,是否應該親自向買方據實以告?
未通知其他共有人行使優先承買權又為不實切結,有罪嗎?
出售淹水的地下室機械停車位,會不會是下一首悲歌?
違法增建未告知,一定是詐欺嗎?
不甩信託契約任意出售信託不動產,應以何罪論處?
不動產是否遭查封,與損害債權罪有無關係?

PART 2 不動產稅務篇
(假買賣真贈與)過戶不動產給子女,真的是合法的節稅行為嗎?
聰明反被聰明誤的節稅方法,難道詢問稅捐機關錯了嗎?
難以解開的家族恩怨情仇,讓(一生一次優惠稅率)變了調!

PART 3 不動產租賃篇
房客因熱水器裝設不當中毒死亡,房東會不會觸法?
租約屆滿搬離時,房客可否拿走屋內屬於房東之物品?
以索取積欠租金為理由,房東可以擅自進入房客之住處?

PART 4 不動產產權糾紛篇
拒不反還他人房子,有罪乎?
房屋權狀沒有減失卻申報減失據以申請補發,該當何罪?
謊報權狀遺失申請補發的刑事責任?
占用別人未辦理保存登記的房屋是否構成竊佔罪?
將賣出去的違章建築搶回使用是否構成竊佔?
(借用)他人未使用的土地置放物品是否合法?
繼承人間感情不睦,不經同意就去辦繼承登記可以嗎?

PART 5 不動產查封拍賣篇
將不動產封條撕毀並予出售,該當何罪?
在法院封條上張貼海報遮蔽,錯了嗎?
法拍屋主恣意破壞房屋是否合法?

PART 6 公寓大廈篇
分管契約是否為頂樓加蓋的護身符?加蓋前通知大家就合法?
追求隱私的代價有多高?在頂樓跟頂樓加蓋間裝設鐵門會觸犯什麼刑責?
頂樓平臺屬於逃生通道嗎?
在頂樓加裝基地台應該注意什麼?
頂樓加蓋的改建與擴建(差很大)!
大樓欠繳管理費,斷水斷電合理嗎?
欠繳大樓管理費,可否拒絕其出入通行?
大樓走廊當你家鞋櫃用?
擾人的大樓住戶漏水問題?
樓上漏水就可以任性的堵住水管嗎?
磁磚剝落砸傷人,屋主要負責?
公有區域占為己用,沒問題嗎?
大樓外牆可以設置廣告看板?
不只(嘿.嘿.嘿),而是(敲.敲.敲)?

PART 7 地政士、房屋仲介篇
仲介可否私自回頭殺價,壓低委託人售屋底價?
仲介(私相授受),有罪嗎?
房仲(自扮買方),(找人頭)轉售賺差價是否合法?
製作不實合約騙取差價,違法?
房仲侵吞斡旋金,加重處罰?
地政士侵吞買賣價款,成立侵占罪?

PART 8 其他篇
自己的土地愛怎麼用就怎麼用,並不違法?
公務員勘驗時放水,甘有甲嚴重?!
公司經營登記範圍以外之業務,是不是會觸法?
空置的私有山坡地,可以擅自使用?
鄰居空置山坡地好浪費,可以擅自挖取土石販售嗎?
房屋出界了,怎麼辦?!

298(需代訂)
86233
不動產地政法典  

最新收錄:

101、102年公務人員初等考試
100、101年不動產經紀人考試
100、101年地政士考試

■ 本書特色

  一、本書乃特為不動產、地政業務及國家考試之需所編輯之實用法典。全書依法律規範之基礎架構及關聯性,分別收錄「民事法規」、「基本法規」、「地籍法規」、「地用法規」、「地稅法規」、「估價法規」、「經紀法規」與「行政法規」等八大類法規,及選錄不動產、地政相關之「司法院大法官會議解釋」,為自修、教學、實務及應考之專門工具書。

  二、本書內容力求新穎、完整,收錄至2013年3月22日止之最新不動產、地政法規近百種。

  三、為便利考生查索及複習,本法典依考點關連性,編列公務人員初等考試、地方特考、不動產經紀人、地政士……等題目於相關重要法條之後,選擇題型之考題並附考選部公布之解答,俾便讀者透過題目練習,能貫通法條重點並深植基礎概念;申論題型之考題因囿於篇幅之限,尚請參閱「不動產經紀人歷屆試題解析」及「地政士歷屆試題解析」二書之詳解。

  四、編輯架構分九大部分,其下依法條次第先後排序,並於各法條下附錄考古題。研讀查索,徵引有據,精確實用,乃必備之要典。本書採用二十五開版印刷,字體清晰精美,方便閱讀。

  五、本書收錄法規來源,係以各類政府公報為準,依據歷年公報詳細校正,務求條文正確,俾免脫誤。法條之「項次」以「I、II、III……」標明,以方便引用、研習。

  六、本書法條及試題之編排,已力求完整周延,校正務求精確,惟疏漏誤繕在所難免,敬祈讀者不吝賜教,以使本書更為完備正確。

■ 目錄

民事法規

民法 第一編 總則
民法總則施行法
民法 第二編 債
民法債編施行法
民法 第三編 物權
民法物權編施行法
民法 第四編 親屬
民法親屬編施行法
民法 第五編 繼承
民法繼承編施行法
信託法
不動產證券化條例

基本法規

土地法
土地法施行法
土地法第三十四條之一執行要點
土地法第四十六條之一至第四十六條之三執行要點
平均地權條例
平均地權條例施行細則
土地徵收條例
土地徵收條例施行細則
區段徵收實施辦法

地籍法規

地籍測量實施規則
土地登記規則
時效取得地上權登記審查要點
地籍清理條例
祭祀公業條例
大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法
地政士法
地政士法施行細則

地用法規

區域計畫法
區域計畫法施行細則
非都市土地使用管制規則
都市計畫法
都市計畫法臺灣省施行細則
都市計畫容積移轉實施辦法
古蹟土地容積移轉辦法
市地重劃實施辦法
獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法
農地重劃條例
農村社區土地重劃條例
都市更新條例
都市更新條例施行細則
都市更新權利變換實施辦法
都市更新建築容積獎勵辦法
新市鎮開發條例
農業發展條例
農業用地興建農舍辦法
耕地三七五減租條例
農村再生條例
住宅法
國民住宅條例
山坡地保育利用條例
國有財產法
國有財產法施行細則
各級政府機關互相撥用公有不動產之有償與無償劃分原則

地稅法規

土地稅法
土地稅法施行細則
土地稅減免規則
增繳地價稅抵繳土地增值稅辦法
房屋稅條例
契稅條例
特種貨物及勞務稅條例
特特貨物及勞務稅條例施行細則
遺產及贈與稅法
遺產及贈與稅法施行細則
工程受益費徵收條例
稅捐稽徵法
稅捐稽徵法施行細則

估價法規

不動產估價技術規則
地價調查估計規則
土地建築改良物估價規則
土地徵收補償市價查估辦法
不動產估價師法
不動產估價師法施行細則

經紀法規

消費者保護法
消費者保護法施行細則
預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項
不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項
公平交易法
公平交易法施行細則
公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明
公平交易委員會對於不動產經紀業實施聯賣制度之規範說明
公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範說明
公平交易委員會對於不動產廣告案件之處理原則
公寓大廈管理條例
公寓大廈管理條例施行細則
不動產經紀業管理條例
不動產經紀業管理條例施行細則
不動產說明書應記載及不得記載事項
不動產委託銷售契約書範本

行政法規

中華民國憲法
中華民國憲法增修條文
行政程序法
訴願法
行政訴訟法
國家賠償法

司法院解釋文

司法院解釋文

382.5(需代訂)
87114B
稅務法規完全攻略(高普特考、地方特考適用)  

■ 內容簡介
切中命題要點、深入淺出內容編輯,公職考試最佳用書※ 【考試簡介】 {高普考} 報名日期 預計103年3月 考試日期 預計103年7月 報考資格: 中華民國國民,年滿18歲。 普考:高中職以上學歷 高考三級:大學以上學歷 ※技術類科需相關科系畢業。 {地方特考} 報名日期 102.09.11(三)-09.23(一) 考試日期 102.12.21(六)-12.23(一) 報考資格 中華民國國民,年滿18歲。 五等:不限學歷; 四等:高中職以上學歷; 三等:大學以上學歷 ※三、四等技術類科需相關科系畢業。 以上報考資訊僅供參考,正確資訊以考選部公布簡章為準。 高普特考、地方特考皆為國家選才之最大管道,每年固定舉辦,不怕有變數。起薪最高4.6萬,享完整公務員福利。

■ 本書特色
一、名師親撰: 稅務法規完全攻略(高普特考、地方特考適用)由三民補習班權威名師:王如老師親撰,大師功力,不同凡響!由名師角度深入淺出、去蕪存菁,閱讀到的全都是重點!在高普特考高強度競爭之下,你的讀書時間需要花在刀口上! 
二、表格分析: 稅務法規完全攻略(高普特考、地方特考適用)採用大量表格化分析,簡潔易懂!將龐雜稅法資訊(例如:修法變革)使用表列式比較,重點明確,一目了然! 
三、層次架構: 稅務法規完全攻略(高普特考、地方特考適用)架構清晰,層次井然分明!提綱挈領,不再迷失於繁瑣法規之間!稅務法規完全攻略(高普特考、地方特考適用)邏輯編排,稅法規定上下位觀念輕鬆辨明! 
四、範例說明: 稅務法規完全攻略(高普特考、地方特考適用)每段落詳實舉例,理論活化運用至實務!不只教你學說規定理論,還教你怎麼運用!當文字化成考題,是否能準確抓出考點?需要平時厚積薄發:閱讀完一階段觀念立即練習相關案例題目,參考名師精解擬答,加深印象!


■ 目錄

第一篇 稅法總論 
第一章 租稅基本概念 
第二章 租稅法之法源及其適用原則 
第三章 稅捐稽徵法 

第二篇 所得稅 
第一章 綜合所得稅 
第二章 營利事業所得稅 
第三章 兩稅合一 
第四章 所得稅稽徵 
第五章 所得基本稅額條例 
第六章 營利事業所稅查核準則 

第三篇 財產稅 
第一章 土地稅 
第二章 房屋稅、契稅 
第三章 使用牌照稅法 
第四章 遺產及贈與稅法 

第四篇 消費稅 
第一章 加值型與非加值型營業稅 
第二章 貨物稅 
第三章 菸酒稅 
第四章 娛樂稅 
第五章 特種貨物及勞務

第五篇 流通稅
第一章 證卷交易稅
第二章 期貨交易稅
第三章 印花稅法

第六篇 關稅

試題解析
101年地方政府公務人員考試試題(三等)
101年地方政府公務人員考試試題(四等)
101年地方政府公務人員考試試題(五等)
102年公務人員高等考試試題
102年公務人員普通考試試題

493(需代訂)
87114
稅務法規大意  

■ 考試簡介

  地方特考
  報名日期:102.09.11-09.23
  考試日期:102.12.21-12.23
  初等考試
  報名日期:預計102年11月
  考試日期:預計103年1月

  地方特考五等與初等考試不限學歷皆可報考、考科四科全為選擇題型!且考科重疊性高,一次準備有兩次考取機會!每年固定舉辦招考,不用擔心有變數,考取後享完整公務員福利,升遷、加薪、退休金不必再煩惱!詳細考情資訊歡迎詳見三民輔考網站:www.3people.com.tw/

■ 內容簡介

  一、名師親撰:

  稅務法規大意(初等、地方、五等特考適用)由三民補習班權威名師:王如老師親撰,大師功力,不同凡響!由名師角度深入淺出、去蕪存菁,閱讀到的全都是重點!在初等、地方、五等特考高強度競爭之下,你的讀書時間需要花在刀口上!

  二、表格分析:

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  三、層次架構:

  稅務法規大意(初等、地方、五等特考適用)架構清晰,層次井然分明!提綱挈領,不再迷失於繁瑣法規之間!稅務法規大意(初等、地方、五等特考適用)邏輯編排,稅法規定上下位觀念輕鬆辨明!

  四、範例說明:

  稅務法規大意(初等、地方、五等特考適用)每段落詳實舉例,理論活化運用至實務!不只教你學說規定理論,還教你怎麼運用!當文字化成考題,是否能準確抓出考點?需要平時厚積薄發:閱讀完一階段觀念立即練習相關案例題目,參考名師精解擬答,加深印象!

■ 目錄

第一篇 稅法總論

第一章 租稅基本概念
第二章 租稅法之法源及其適用原則
第三章 稅捐稽徵法

第二篇 所得稅

第一章 綜合所得稅
第二章 營利事業所得稅
第三章 兩稅合一
第四章 所得稅稽徵
第五章 所得基本稅額條例
第六章 營利事業所稅查核準則

第三篇 財產稅

第一章 土地稅
第二章 房屋稅、契稅
第三章 使用牌照稅法
第四章 遺產及贈與稅法

第四篇 消費稅

第一章 加值型與非加值型營業稅
第二章 貨物稅
第三章 菸酒稅
第四章 娛樂稅
第五章 特種貨物及勞務稅

第五篇 流通稅

第一章 證券交易稅
第二章 期貨交易稅
第三章 印花稅法

第六篇 關稅

試題解析

101年地方政府公務人員考試試題(三等)
101年地方政府公務人員考試試題(四等)
101年地方政府公務人員考試試題(五等)
102年公務人員高等考試試題
102年公務人員普通考試試題

493(需代訂)
M6040D
都市與計劃(第四十四卷 第四期)  

■ 目錄

◎ 都市及區域發展

勞動生產力與聚集經濟-來自空間相關誤差組成縱橫模型之證據

◎ 環境規劃與管理

我國民眾減緩全球暖化之願付價值與影響因素分析
熱季街道環境與熱舒適性關係之研究

◎ 空間與設計

從「驛站」與「藝棧」-文化群聚的公眾治理及空間排除

212.5
M6040C
都市與計劃(第四十四卷 第三期)   ■ 目錄

◎ 都市及區域發展

浮世繪江戶都市圖像多元經濟、社會、及文化意涵
地震災害風險認知與社區防災意識關聯性研究

◎ 住宅與不動產

臺北市公共住宅對周圍住宅價格之影響

◎ 環境規劃與管理

都市夜空高度地圖建置與解析:以台中市為例
212.5
86153B
不動產經紀相關法規概要  

■ 內容簡介

1.全書根據最新修訂之法規條文所編撰,架構亦按考選部規劃之命題大綱所編排,考生得以掌握最新動態,高分勝出。
2.各章單元皆整理出相關的重點提示與一定要會的常考歷屆試題。
3.筆者按單元性質區分歷屆試題之個別屬性,精心整理、編撰適合考情之內容,分析其未來趨勢。
4.書末收錄最新、最完整之法規條文。
 

■ 目錄
 

壹、不動產經紀人考試各應試專業科目命題大綱
貳、不動產經紀人及地政士雙證照•最佳考照組合


第一章 不動產經紀業管理條例
第二章 消費者保護法
第三章 公平交易法
第四章 公寓大廈管理條例

附錄A 相關法規重點摘錄
附錄B 歷屆試題

■ 作者簡介

◎ 甄慧

現職
 台北大學都市計畫研究所博士班
 崇右技術學院兼任講師
 中華不動產知識交流協會不動產系列證照班講師

經歷
 台北市稅捐處稅務員
 德明科技大學兼任講師
 醒吾技術學院兼任講師

榮譽
 國家高考及格
 專技不動產經紀人、地政士及格

◎ 劉俊廷

國家高考及格
專技普考不動產經紀人及格
中華不動產知識交流協會理事長
崇右技術學院兼任講師

382.5(需代訂)
86004A
前瞻計畫的不動產實戰與分析:大高雄篇   ■ 編者序

投資前瞻!錢磚地產

  這是一本運用不動產大數據正確引導未來十年房地產投資獲利的專業書籍,V523編輯部累積十年以上的房地產資料收集、研究及分析經驗,本著對房地產業者對於收集之資訊正確不苟的使命,引導社會大眾走向房地產投資的康莊大道,不論是房地產業者,或一般投資大眾,都能養成投資前深入研究的好習慣。

  帶動房價上揚的推手,主要是政府的重大公共建設,以及地方政府的地方建設執行!「跟著公共建設買房」是房地產投資的最佳準則,不論是日本、美國、中國;甚至是東南亞各國,全世界皆然。房地產的景氣指標牽動著國家的經濟命脈,本書結合平台;提供政府最新的各項重大建設資訊,隨時掌握最佳投資機會,締造房市利多空間與機會。

  政府自101年8月1日起,公布房地產實價登錄資料,V523便持續累積大量的房地產實際交易價格資訊,本書將藉由十年以上的房地產數據,包括房地產實價登錄內容、法拍價格、政府標售價格、都市計畫變更案…等資訊,累積並追蹤中央及地方政府的政策資訊,運用房地產的數據加以分析解構,並建議未來十年全省各縣市的投資地圖,讓您成為房地產專業的投資高手!並永久獲利,造福子孫!

■ 目錄

<編者序>投資前瞻!錢磚地產

第一章 全省房地產總體分析


第一節 政府最新重大建設-前瞻基礎建設計畫
第二節 全國房地產市場大數據分析
 一、總體指標及房市相關因素分析
 二、影響房地產交易狀況的數據分析
第三節 大高雄地區房地產市場大數據分析
 一、近年高雄市住宅價格指數走勢分析
 二、近年高雄市房價趨勢分析
 三、高雄市房價所得比走勢分析
 四、高雄市房地產未來趨勢

第二章 2018前瞻相關建設的房地產投資分析

第一節 大高雄前瞻計畫暨重大建設簡介
第二節 大高雄前瞻計畫-軌道建設
 一、高雄捷運岡山路竹延伸線
 二、高雄捷運都會線(黃線)
第三節 大高雄前瞻計畫-綠能建設
 一、 高雄海洋科技產業創新專區
第四節 大高雄前瞻計畫-城鄉建設
 一、金澄雙湖森林門戶計畫
 二、六龜之心再造計畫
第五節 前瞻計畫-軌道建設投資祕技
 一、前瞻計畫-軌道建設的投資步驟解析
 二、投資案例解析
 三、如何運用 V523前瞻地產網
   投資開發房地產-軌道建設篇

第三章 解析未來十年大高雄國土計畫、區域計畫、都市計畫的房地產投資契機

第一節  大高雄國土計畫與區域計畫未來重要發展分析
 一、全國國土計畫簡介
 二、大高雄地區整體空間未來發展方向
 三、大高雄未來新訂及擴大都市計畫
 四、國土、區域計畫之農業區/工業區劃設及變更原則
 五、國土計畫新商機
第二節 大高雄都市計畫變更及通盤檢討案
第三節 都市計畫投資祕技大公開

第四章 2018大高雄房地產重要區位投資商機

第一節 大高雄近期重要重劃區及區段徵收區房地產投資趨勢分析
 一、何謂市地重劃與區段徵收
 二、重劃區投資優勢
 三、大高雄近期重要公辦市地重劃區投資分析
 四、大高雄近期重要區段徵收區投資分析
第二節  重劃區及區段徵收區投資祕技
 一、重劃區及區段徵收區的重要投資步驟解析
 二、案例說明
 三、如何運用V523前瞻地產網
   投資開發房地產-重劃區篇
第三節 大高雄重點工業區及智慧園區房地產投資分析
第四節 工業區及智慧園區投資祕技

第五章 政府最新房地產政策引導出的房地產商機

第一節 私有公共設施保留地解編投資商機
第二節 私有公共設施保留地投資祕技
第三節 高雄市房地產投資的最後一片藍天-新草衙投資專區(亞洲新彎區)
 一、新草衙的由來
 二、新草衙地理位置
 三、新草衙最新政策法規
 四、為何要投資新草衙?
 五、投資案例大解密
 六、其他附件

第六章 附錄

第一節 V523前瞻地產網-房地產投資最佳利器
 一、V523前瞻地產網
 二、V523地產資訊網
 三、行動VIP專業整合系統
 四、客製化地籍圖套繪、掛圖、圖冊
第二節 房地產最新相關法條修正
 一、水利法增訂得以容積移轉方式
   取得河川區域都市計畫範圍內
   限制使用之私有土地
 二、都市更新條例修正草案
 三、申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法-設置綠能設施相關條例
 四、非都市土地使用管制規定-可申請變更為丁種建築用地相關條例
 五、最新房地產相關法規
第三節 土地投資買賣注意事項
 一、投資土地應注意事項
 二、投資農地必須關心的事
680(需代訂)
75558
共有不動產處分實務  

■目錄

第一章 通則

 一 共有不動產之處分

  (一) 土地法第三十四條之一適用範圍

  (二) 專家學者之意見

 二 應有部分之處分

 三 共有不動產得經多數同意處分

 四 公同共有不動產之處分

  (一) 公同共有不動產得經多數同意處分

  (二) 公同共有得否經多數決變更登記為分別共有

  (三) 未繼承不動產得否逕行辦理分割繼承登記

 五 共有不動產多數決處分程序

  (一) 書面通知或公告程序

  (二) 多數決處分登記程序

  (三) 多數決處分對價或補償之提存方式

 六 共有不動產得經調解分割或為其他處分

 七 共有土地簡化持分記載方式

第二章 共有人之優先購買權

 一 概說

 二 共有人優先購買權之效力

 三 共有人優先購買權之行使基礎

 四 共有人通知義務

 五 公同共有人有無優先購買權

 六 優先購買權之處理方式

 七 專家學者之意見

第三章 共有物分割之限制

 一 概說

 二 不同共有人之數共有物可否合併分割

 三 共有物分割可否成立新的共有關係

 四 共有不動產限制登記後可否請求分割共有物

第四章 共有人死亡非經繼承登記不得分割共有物

 一 概說

 二 裁判分割得以一訴請求他共有人之繼承人辦理繼承登記及分割共有物

 三 裁判分割共有人得代為申辦繼承登記

 第五章 裁判分割訴訟費

  一 概說

  二 分割訴訟之核算

  三 分割訴訟之負擔

第六章 共有物分割之方法

 一 概說

  (一) 協議分割之方法

  (二) 裁判分割之方法

 二 原物分割

 三 補償分割

 四 變價分割

第七章 共有物裁判分割之執行力

 一 概說

  (一) 確定判決之執行力

  (二) 和解 調解之執行力

 二 裁判分割意思表示請求權之執行方法

 三 共有人分得部分之點交

 四 分割權利差額補價

 五 變質分配

 六 裁判分割登記

第八章 共有物分割登記

 一 協議分割登記

  (一) 分割登記程序

  (二) 分割土地增值稅 契稅

 二 裁判分割登記

  (一) 概說

  (二) 部分共有人得單獨為全體共有人申請分割登記

 三 土地標示分割(合併)登記

 四 耕地分割合併程序

 五 建築基地法定空地分割

  (一) 核發建照實應標註事項及辦理空地地籍套繪圖

  (二) 法定空地分割之限制

  (三) 私設通路得准分割之情形

  (四) 法定空地申請分割英檢附之證明文件

  (五) 法定空地分割得依法判決意旨辦理

  (六) 准予分割證明應附分割圖說

467.5(需代訂)
30456
賺大錢靠土地  

■ 內容簡介

  你知道有許多土地只要兩三千萬、甚至數百萬就買得到嗎?
  土地不再只是財團專屬的投資市場,一般民眾也可以輕鬆進入投資土地的天堂!
  這是一本教你如何投資土地致富的寶典!

  ★簡單三個公式,就能輕鬆算出土地價格、立刻分析利潤?
  ★老公寓靠都更翻新,身價就能翻倍漲?
  ★農地只要能開發成建地,就能大賺特賺?
  ★只要有農地,人人都可以蓋農舍?
  ★跟兄弟姊妹共有一筆土地,要怎麼分才公平?
  ★不想被動讓政府做都更,民間也可以自己來?
  ★購買道路用地或公共設施用地,隱藏建商不跟你說的獲利祕密?

  想知道以上問題的答案嗎?
  本書將帶領你打破迷思,邁向財務自由最大化!

■ 目錄

作者序 「學歷」代表過去,「學力」代表未來

第1篇 基礎概論篇
Q01 只要3個公式就能馬上算出土地價值?
Q02 土地下挖到的黃金是土地所有權人的?
Q03 有土地就一定能蓋房子嗎?
Q04 地目藏陷阱,沒看到就等著住套房?
Q05 使用分區是住宅區,卻有可能無法蓋大樓?
Q06 《國土計畫法》跟我有什麼關係?
Q07 建蔽率及容積率,越大就越好嗎?
Q08 如何判斷是都市土地還是非都市土地?
Q09 土地投資SOP九部曲,有哪些流程要注意?

第2篇 產權調查、勘查土地篇
Q10 建設公司需要很多的人力?
Q11 該如何判斷進場時機?
Q12 建商透過仲人來找地,會有哪些糾紛?
Q13 土地公開標售,有哪些規定要留意?
Q14 什麼是所有權、使用權與地上權?
Q15 跟買房一樣,買地也重實地勘查?
Q16 土地地上物該如何處理?
Q17 土地如何進行「身家調查」?
Q18 如何做市場調查?
Q19 何謂標示部、所有權部與他項權利部?
Q20 何謂預告登記與限制登記?

第3篇 都市更新篇
Q21 老公寓變身都更屋,身價翻倍漲?
Q22 都更都更,不都更就落伍?
Q23 都更首部曲:如何讓土地被劃進都市更新範圍內?
Q24 不找建商,社區可以自辦都更嗎?
Q25 公聽會有為之之必要嗎?
Q26 都更二部曲:都市更新事業概要階段為何被跳過?
Q27 都更三部曲:如何進入都市更新事業計畫?
Q28 都更的好處有哪些?
Q29 都更四部曲:何謂權利變換?

第4篇 合建、農地與共有土地篇
Q30 農地值得投資嗎?
Q31 蓋農舍有什麼條件限制嗎?
Q32 共有土地要怎麼分才公平?
Q33 共有土地賣給自己人,可以直接過戶嗎?
Q34 何謂合建?
Q35 合建契約有哪些注意事項?
Q36 何謂房地合一稅?
Q37 何謂地價稅、房屋稅、土增稅與契稅?
Q38 政府徵收土地的方式有哪些?
Q39 何謂市地重劃?
Q40 何謂區段徵收?

第5篇 利潤分析篇
Q41 跟建築相關的法規有哪些?
Q42 陽台、梯廳、雨遮,在建築法規上有什麼特殊規定?
Q43 法定汽車停車位與增設汽車停車位有何不同?
Q44 買道路用地或公共設施用地的投資獲利怎麼算?
Q45 何謂土地使用管制規定?限制有哪些?
Q46 商業區的容積率,暗藏哪些玄機?
Q47 創造開放空間能增加建物容積嗎?
Q48 房屋產權面積與公設比該如何計算?
Q49 如何增加大樓與透天厝的效益?
Q50 土地成本與營建成本有哪些?
Q51 設計、廣銷與融資利息的成本有哪些?
Q52 如何計算土地投資報酬率?

306
80302
不動產實價登錄解密  

■ 內容簡介

專業解析、犀利解密
  賣屋買房、精準開價
  不動產實價登錄解密坊間第一本!

  不動產實價登錄謹守「區域化」,但卻有無法知道「交易建物正確地址」之憾。不動產實價登錄為一套有跡可循的流程,又有法律規章解釋為依據,且公布於政府單位公開網站,但千頭萬緒、相關單位未有統一,因此常令一般讀者無法一窺究竟,本書結合「實務經驗」,以簡單步驟、清楚圖示帶領讀者實際操作,輕易搜尋所需資料,完全解密不動產實價登錄。

  ※本書精彩重點內容
  1.認識無敵好用的房價查詢網─e樓網
  2.置產前必懂的4個名詞一次說清楚
  3.三大解密管道讓你獲取精準房價資訊
  4.10個特殊案例教你如何解密房價!

■ 目錄

PART 1 e樓網無敵好用的房價查詢網站
e樓網介紹
e樓網內容
e樓網APP
 
PART 2  置產前必懂的4個名詞
建築物所有權第一次登記
建造執照
不動產經紀人證照
使用執照
 
PART 3  獲取精準房價資訊3大解密管道
三大步驟在交易實價查詢網找線索
全國建築執照存根查詢網站
建物登記第二類謄本
 
PART 4  解密大探索!全臺縣市使用執照特殊狀況查詢 × Case 10
Case 1 新北市新店區
Case 2 新北市鶯歌區
Case 3 1臺北市中山區
Case 4 臺北市大安區
Case 5 苗栗縣銅鑼鄉
Case 6 臺中市神岡區
Case 7 嘉義縣民雄鄉
Case 8 嘉義巿友孝路
Case 9 臺南市仁德區
Case 10 連江縣南竿鄉

■ 推薦序

  中國神話故事中的勇者──夸父,看到族人難以忍受炎熱的氣候而紛紛死去,他矢志抓到太陽,使其能夠聽從指揮。因此,夸父終其一生,越過無數山頭追日,最終渴死於北方大澤前。

  詩人余光中認為像夸父這樣的勇者「為什麼要苦苦去挽救黃昏呢?那只是落日的背影,也不必吸盡大澤與長河,那只是落日的倒影。與其窮追蒼茫的暮景,埋沒在紫靄的冷燼——何不回身揮杖,迎面奔向新綻的旭陽,去探千辮之光的蕊心?壯士的前途不在昨夜,在明晨……」

  淑麗經由多年從事不動產買賣介紹的專業經驗,看到買賣資訊的不透明,冀求「交易安全」讓消費者得以自求多福。對大多數人而言,覓得一間安全舒適又價格合理的房子,常是一輩子中最重要的事。因此,淑麗開始了追日──不動產資訊完整透明的過程;最先以近似「掃街」的作法,帶領一群中高齡朋友穿梭於臺北市大街小巷,抄錄大樓名稱、地址等資訊。當時,我腦海中就出現了「夸父追日」的故事,然而這位現代夸父,像詩人眼中的勇者,回身揮仗,建立了「e 樓網」,除提供民眾查詢不動產交易實價履歷、建物詳細地址、起造人、監造人、完工日期、建造核發年、使用執照核發年、建案戶數……等多項資訊,並連結經濟部中央地質調查所「居家地質環境資訊」,讓民眾輕易了解所查物件所在地區地質情況以及鄰近活動斷層之方位、距離。現在,淑麗再次撰寫《不動產實價登錄解密》一書,引導民眾如何藉由網路獲得在決定購屋大事前足夠的決策資訊。

  前些時候,我的一位青年朋友,在結婚數年後,倆口子努力攢錢,終於「成家」,那間房屋的外觀與內部隔間還算不錯,但我心血來潮查閱e樓網,發現建物已竣工20餘年,外觀或許經過拉皮,內部可能也整修過,但成交價格,差不多近似於附近10年左右房子,看到這些,我該告訴他們嗎?幾經交戰,至少現在不能說,以免破壞小倆口成家的喜悅。但希望多數的購屋者,能在購屋前能多了解目標物件的多項資訊。也更盼望淑麗能繼續奔向新綻的旭陽。

◎丁昌文(前行政院勞工委會職業訓練局 計劃經理)

  巴菲特名言:「別人恐懼,你貪婪。」每逢市場行情大跌時,其正是投資者最佳進場的時機!

  中華經濟研究院於民國104 年10 月15 日公布了臺灣經濟預測,預估今年經濟成長0.9%。而北臺灣九二八檔期的推案量跟去年相比,減少了46.2%,推案量出現了持續萎縮的情況,成屋買賣亦創下十年新低,比金融海嘯時還慘!

  以建築師的立場而言對不動產投資較為敏感:因為買賣金額龐大,這又是人生三大事,買房結婚生子之首。「買房」的不動產交易,有其專業和風險。當然現今法規完善,加以仲介公司服務品質,以保證買賣雙方權益,確實寬心良多。但事前功課還是要做足;空間需求如坪數大小,時間考量如兒女學區教育等,因居住時間長久之變遷而異動等。如人飲水,冷暖自知;使用者了解自己需求。

  「e樓網」所提供的資訊,是建築師辛勞成果──使用執照,即完工後政府核發之執照。將一般人較少接觸的使用執照,去蕪存菁,以淺顯易懂的方式呈現。再加上政府施行不動產實價登錄制度,至今已滿三年了,其所揭露的成交價格資訊,每月在「內政部不動產實價查詢服務網」公布兩次交易資訊,讓民間自行下載加值應用。源起於實價登錄在實施之初,即引發個資保護與資訊公開二者間嚴重的衝突,最後折衷採用「區段化」、「去識別化」的揭露方式,尤其「區段化」是用「1∼30號」、「91∼120 號」之級距,讓人無法清楚得知標的物的正確地址。e樓網透過下載資料,進一步用「地址、樓高、發照日期」搜尋比對逐一建檔。

  e樓網呈現資料的與眾不同有四大點:

  1.使用執照:是建築物的「基本資料」,包含樓高、戶數、地號等,其中最重要的資訊是「正確地址」。

  2.內政部不動產實價查詢服務網:提供交易物件「成交金額」,可得知「部分地址」所在。

  3.不動產實價履歷:針對「每棟」建築物,累積「所有交易紀錄」,方便用「同樓層」或「同月份」分析比價等。

  4.經濟部中央地質調查所:連結提供「居家地質環境」查詢。

  站在建築師的立場,希望不動產資訊能夠對稱,以增加買賣雙方信任感,達「安居樂業」為要務。針對上述之問題點,作者以其多年實務經驗,整合政府官方各相關單位網站所公開的資料庫,並不吝分享其連結彙整之資訊,提供出此一套「有跡可循」的破解良方,真可謂功德一件啊!而本書內容正是提供有心者如何掌握精確房價的最佳工具,更是房仲業者在銷售上具有公信力與說服力的必備利器!

◎林木榮(林木榮建築師事務所 負責人)
306(缺書)
83918
魯蛇翻身!東京買房最強攻略 全新增訂版 旅日宅建士的東京置產勝經101招  

■ 本書特色

  初版銷售一空!房地產達人 SWAY、蔡志雄律師、張欣民老師 強力推薦!

  ★SWAY:看完日本版黑心三部曲再決定卡妥當啦!
  ★蔡志雄律師:法條、稅金、地段……東京買房就看這本!
  ★張欣民老師:讓你看見日本房產的真價值。

  東京專業房仲從業人員人手一本的最強工具書
  擁有日本不動產經紀人「宅建士」執照的房產達人TiN的真誠告白!
  實際進出市場多次,經手案例無數。
  全新加寫十大章節,地表最強內容五百頁,
  艱澀的日本買房流程術語,一看就懂!
  狡猾仲介話術、地雷陷阱,犀利戳穿!
  在地眼光,東京房市動態精準剖析。

■ 內容簡介

  台灣人有多瘋狂日本買房?光看每週舉辦、場場座無虛席的海外買房說明會就知。只要在GOOGLE輸入東京買房、日本不動產等關鍵字,立刻會跳出上百個廣告連結,專營日本不動產買賣的業者更是如雨後春筍般地成立…。現在去日本不再只是自助旅行,買買名產和藥妝而已。東京買房,儼然成了最新顯學與時下最夯的話題。隔壁王媽媽從東京回來,已經不是分享帶回幾箱血拼的戰利品,而是分享又在哪裡下訂了幾間房!

  雖說購買海外房產可以藉此調控手中物件,分散投資風險,運氣好的話,甚至還可賺上大筆的增值財。但,台灣的投資觀念搬到日本就一定適用嗎?東京的房子隨便買就隨便漲嗎?高價買進錯的產品,賠了錢又找不到租客套到天荒地老的人,其實比你想像中的還多。

  本書由擁有台日多年不動產投資經驗,且考取日本「宅建士(不動產經紀人)」證照的作者執筆,用深入淺出的實際案例,輔以自身投資經營心得,分析最新房地產趨勢,告訴你東京買房的終極心法!

■ 目錄

PART1 入門篇
1 「錢」進東京,還是死守台北?
2 高投報,包著糖衣的毒藥
3 日本房子「只跌不漲」的通縮思維
4 地方都市超高投報的迷思
5 探索,東京都23區
6 探索,東京交通網
7 耐震與地盤,不可輕忽
8 日本購屋,你排老幾?
9 東京的「逆甜甜圈」現象
10 買之前,先想賣!

PART2 市場篇
1 日本炒房史,從「土地神話」到「泡沫再臨」
2 東京上漲,不是「沒地」,而是「缺工」
3 資產通膨。什麼產品會漲?
4 群魔亂舞?什麼產品亂漲!
5 奧運,改變了東京房市
6 大規模開發案,如火如荼進行中
7 政府帶頭炒房?稅制大利多!
8 天時地利的炒房良機?住宅金援機構讓你靠!

PART3 解析篇
1 首都圈房價呈「ソ」字形上漲
2 不殺價就買得到?不見得喔
3 租屋市場的三個「兩極化」
4 大建商的房子,真的比較好?
5 借地權物件,投資新選擇
6 沒有需求的地方,「土地」就只是「土」
7 炒房的代價。想換屋,卻動彈不得!
8 崩盤時,都心率先跌?
9 買5,000萬房,賠6,000萬!
10 危機四伏的東京不動產市場

PART4 實戰篇
1 淺談日本宅建業
2 購屋流程與貸款
3 融資操作二三
4 登記謄本怎麼看
5 面積表示有兩種
6 住址表示共兩種
7 行情價格知多少
8 簽約反悔不想買
9 建蔽率與容積率
10 都市計畫知多少
11 登記沒有公信力
12 兩間打通不行喔

PART5 產品篇
1 自住產品怎麼挑?
2 投資產品面面觀
3 小資族,錢進東京怎麼選?
4 高資產族群,買大不買小!
5 中古小套房,這樣買快狠準!
6 全新小套房,建商不敢說的秘密
7 蚊型小套房,不再供給!
8 中古一棟高風險
9 必死無疑?郊區屋碰不得?
10 商辦與店面,台北東京大不同
11 超高層塔式住宅
12 木造透天,少碰為妙!
13 購買木造透天留意點
14 Share House 真好賺?
15 頂級住宅的要件

PART6 投報篇
1 表面投報率與實際投報率
2 不動產取得稅
3 固定資產稅與都市計劃稅
4 讓渡所得稅。短期買賣稅金重!
5 消費稅增稅,買屋會變貴?
6 都心超高層,節稅好幫手
7 50㎡ 的門檻,稅制上的陷阱!
8 源泉徵收是什麼?
9 大老闆的「社宅節稅術」!
10 投報三指標:RV、PER與PBR

PART7 策略篇
1 東京預售屋不易獲利的秘密
2 東京的蛋黃、蛋白、與蛋殼
3 「產品」與「地段」的關係
4 低樓層漲較多?小心似是而非的報導
5 融資槓桿黃金率,日本投資客這樣玩!
6 帶租約的房屋,反而便宜!
7 日本當房東,不可不知的「借地借家法」
8 再建築不可物件,「麻雀」還是「鳳凰」?
9 匯率波動,避險有高招!
10 高房價時期,新成屋的問題點

PART8 破解篇
1 日本不動產規矩超多,不能騙很大喔!
2 「松、竹、梅」商法,讓你買單!
3 「即日完賣」,真的嗎?
4 事前案內會,探你底價
5 抽籤?真抽假抽?
6 最想住的城鎮排行榜,騙局一場?
7 小心三月交屋潮
8 「半地下」物件,問題多多!
9 樓高15層的大樓,要留意!
10 格局圖,用語大解密

Part 9 黑心篇
1 日本黑心建商的故事
2 日本黑心房仲的故事
3 日本黑心投資客的故事
4 日本黑心管理公司的故事
5 坑殺買賣雙方的暗黑絕招
6 其他匪夷所思小故事
7 無感漲價有高招!
8 華人多的大樓,問題多多

Part 10 完結篇
1 「代租代管」與「收租保證」
2 日本房仲業的大忌
3 售屋時的留意點
4 日圓與房價,雙雙暴跌?
5 跌三成都划算?港區超高層天價的秘密
6 小心郊區屋賣市區價!
7 好用的工具網站
8 你還敢買東京房嗎?我敢!

本書結語

■ 推薦序

1.張欣民

不動產學院創辦人、正聲廣播公司「日光大道」節目主持人

  我總覺得自己的人生旅程算是滿跳tone的,可是認識本書作者適群(TiN)後,才發現他跳的tone更大,屏東到台北,台北到東京,從台北補習班名師變身東京不動產職人,從這些資歷就讓人不得不佩服適群(TiN),因此當有機會幫他的書全新增訂版寫序,當然沒有第二句話,一口答應。

  近幾年來台灣興起海外地產投資熱,因而也帶動周邊相關海外地產投資書籍的出版熱潮,因為長期以來做房地產廣播節目的關係,也在自己的節目中介紹過很多本投資海外房地產的書,當然也包括日本囉!不過,在諸多這類型的書籍當中,有的作者是蜻蜓點水似的描述;有的是資料蒐集、集大成似的大雜燴;有的甚至是外行人說外行話,為出書而出書,為賣書而出書的意圖非常明顯。所以這些書在訪問完後,即使沒看完,我就很快的「處理」掉,免得佔了書架的空間。

  只有適群(TiN)撰寫的這本書,不僅讓我對日本房地產市場有更深入的了解、受益良多,三不五時還會從書架上拿下來參考一番,是本既實用又具專業度的投資參考寶典,如今全新改版,當然內容更大幅充實加寫、資訊也全部更新,不只要用力按讚,更要大大的推薦這本好書。

  提到投資日本房地產,有人會告訴你,安倍三支箭加上奧運等利多的帶動,由於日本不動產租金報酬率相對高,值得將錢投入日本房地產市場,短期賺租金,長期賺增值利得。

  但另一方面也有人極度唱衰日本,說日本受到少子化、老年化,以及高空屋率等的影響,買房子只會跌價,無法保值,表面上雖然賺到相對豐厚的租金報酬,卻又不知不覺被日圓貶值給吃掉了,所以讓人看了眼花撩亂,莫衷一是。

  這時候你就需要一盞明燈,而且是一盞聰明的燈,照亮投資的道路,也幫你判別投資或是不投資的利弊得失,適群(TiN)的新書正是這一盞明燈。因為適群(TiN)不僅是擁有日本證照的不動產經紀人,而且是長期在地感受市場脈動的專家,他不像其他作者,可能只以商業考量為賣書而出書,或是為賣東京的房子而出書,他不是鼓吹你一定要到日本買房子,而是幫你看見日本房產的真價值。

  投資任何東西都有風險,看見日本房產的真價值之後,是不是要錢往日本,除了聽聽一些代理銷售業者的說明會之外,自己還是要好好做功課的,期盼適群(TiN)的新書可以幫助更多人做出正確的投資選擇,也能享受到穩當投資的樂趣!


2.蔡志雄

《我是612-我當包租公》作者、包租公律師、不動產經紀人榜眼

  坊間有一種說法是,買一間房子之前至少要先看過N百間房子。基本上買房子要做功課,所以多看多比較是對的,因為當包租公的關係,我房子也算買了不少,有沒有買每一間之前都先看過N百間房子?當然沒有。說實在話,真要每次都看個幾百間,等喜歡回頭時早就被買走了,但很肯定的是,我買之前,至少看過我買的房子。

  買之前至少看過要買的房子這不是廢話嗎?誰買房子之前不用看過房子?嘿,還真的有!我錄影時碰見「帥過頭」,他在節目上就公開講,只要知道價格,不用看房子就可以買進。當然,這位叔叔是練過的,雖然他的功夫跟我不太一樣,那除此之外還有嗎?當然有,自從房價高漲之後,成交量低迷,反而興起了一股海外投資熱潮,有些只是參加飯店的說明會,吃吃蛋糕、喝杯飲料就買了一間房子,有親眼看過買的房子嗎?當然沒有,我很好奇的是,人家叔叔是練過的,你有練過嗎?

  買房地產,地段是很重要的,所以你知道台北市的信義區跟基隆市的信義區是不一樣的,然後你會瞭解一下附近的環境,生活機能好不好。重要的是房地產的價格,一分錢一分貨,像有些房子只有地上權,所以價格自然會比較便宜。為了避免發生爭議,政府設計了履約保證、定型化契約、合約審閱期來保障消費者的權益,有了糾紛,先不管最後拿不拿得到錢,至少在台灣告,用的是看得懂的中文。那海外不動產,你買到的是那裡的信義區?還有,像柬埔寨關於權利還有分為軟卡、硬卡,另外適群在書裡也介紹日本的房地產因為有借地借家法,所以帶租約的房子反而變成一種限制,所以海外不動產牽涉每個國家不同的法治,用台灣看世界可能會出現問題。

  講到法治,要知道有些國家還是人治,人說了算,換了人當然就不算了,就算是法治的國家,有糾紛上法庭,用的是當地國的文字,別說講台語,連講國語都不通。好啦!就算好不容易打贏官司,先算算跨國訴訟花了多少律師費?這時候還不確定最後能不能拿到錢喔!

  你親眼看過你買的房子嗎?尤其是買海外不動產,要先看過N百間房子絕對是不可能的,所以做功課更重要,想要了解東京的不動產,看適群的這本《魯蛇翻身!東京買房最強攻略 全新增訂版》就對了!

3.Sway

智邦不動產網站創辦人、《黑心建商的告白》《黑心投資客炒房告白》
《黑心房仲的告白》黑心三部曲作者

  因為一個偶然機會接下新書的試閱,一邊看,一邊大笑,這根本就是我的書《黑心建商的告白》系列之日本版嘛!是誰如此大膽的複製貼上,然後只把地名換成東京、把中文換成日文、把台灣的那套黑心房地產理論,拿去日本實踐的?

  再細看一回,然後對照這幾年台灣很夯的日本投資跟風,我瞭了,原來是一個台灣人去了日本從事不動產,看到台灣一些不肖業者,拿著台灣那套黑心的方法,假裝日本房地產很夯,回來騙騙那些曾經在台灣上當、正繼續做著另一個發財夢的台灣呆胞,然後實在忍不住,把他的多年觀察,寫成一本現形記、浮世繪,告訴台灣的讀者,日本的房地產並不是像台灣業者所講的那樣。

  六年前,台灣人開始瘋日本投資,東京搶完關西搶,北海道搶完連琉球都來搶,要不是遇到2011年福島核災,恐怕會夯更久。當福島事件漸漸被人淡忘,業者繼續搶錢,三年前,釣魚台事件讓中國跟日本的友好溫度瞬間降到冰點,又阻止了一次的日本投資熱。接著台灣猛打房,房價開始停滯甚至起跌,賺不到錢的台灣投資客,再度又興起日本投資的熱潮。

  此時,我那住東京的高中同學居然也問我,台灣的朋友推薦一個由廢棄旅館改建的套房大樓,可不可以投資?他居然相信台灣的房仲,而忘記問問日本在地人的意見,因為業者告訴他:「要買要快,只剩一戶,其他都被訂走了。」

  在2014年日本搞QE、大印鈔票之際,自然有台灣業者認為機不可失的在各處大開投資講座,買日本房產送旅遊之套裝,越來越多,要不是日圓跌跌不休,越早買就虧越多,不然會有更多像瘋子一樣的人搶進日本,像當年「葡式蛋塔」一般盲目投資。有業者居然還嗆聲說:「別管日圓跌,你此時不搶進來攤平,更待何時?而且等到日圓起漲,就是你賺翻天的時刻!」然後卯起來推銷日本人不要的低價房。

  東京正值奧運前,引起台港澳中四地的華人興趣,因為當年北京奧運的例子告訴他們,此時去炒就是賺得到錢、大量的人去炒就賺得到錢,反正一棒接一棒,永遠買不完。是這樣嗎?日本人有異於華人的個性,有唯我獨尊的文化,外表溫和之下,內心深藏秩序,連丟個垃圾都有一板一眼不可打破的規則,在日本買間房屋,華人世界的規則,就真的適合在日本繼續?

  便宜沒好貨天下皆然,如果你想買間日本房屋自住,有些稅賦與挑選的眉角,只有日本人最清楚,而這些眉角,有人竟願意寫下這樣的書來告訴你;如果你想買間日本房屋投資,會讓你賠死的眉角,也竟有人願意寫下這樣的內容來告訴你。

  反正你想去日本買間房屋,我說破嘴也無法阻止你的話,請看完日本版的黑心三部曲,再來決定,比較妥當。

357(絕版書)
10375
土地開發實務作業手冊(2018年)第四版【一本專為土地開發從業人員所寫的專業工具書】  

■ 目錄

索引(附註、附表、附件)

第一講 土地開發概論


第一節 土地概說
 一、土地的定義
 二、土地的分類
第二節 土地開發的定義
 一、宏觀的土地開發 
 二、建築業的土地開發
 三、購地階段的土地開發
第三節 土地開發經營方式
 一、取得土地所有權
 二、取得土地開發權
第四節 土地資料處理
 一、建立公司的土地仲介制度 
 二、土地資料處理原則


第二講 現地勘查作業

第一節 勘查的意義
 一、可否立即開發
 二、是否適合開發
 三、比對記錄釐清
 四、配合市調作業
第二節 勘查的項目
 一、基地環境(基地本身)
 二、周圍環境(基地←→鄰地、周遭小環境)
 三、社區大環境:(基地←→生活影響圈)
第三節 勘查的作業程序
 一、前置作業
 二、現地作業
 三、後續作業


第三講 地政調查作業

第一節 土地基本資料調查
 一、地籍圖查核
 二、土地登記謄本查核
第二節 地政作業調查
 一、市地重劃
 二、徵收
 三、區段徵收


第四講 市場調查作業

第一節 市場調查的分類
 一、通案調查
 二、規劃案調查
 三、銷售案調查
第二節 市場調查的作業程序
 一、釐清調查目的
 二、擬定執行步驟


第五講 法規調查作業

第一節 建築法規概論
第二節 法規規範要點
 第一段 建築法規對土地的規範
  一、禁建:那些情形下不能申請建照
  二、限建:那些情形下不能立即申請建照
 第二段 建築法規對建築的規範
  一、用途管制
  二、強度管制
  三、他項規定
  四、建築管理
第三節 法規查核程序
 一、確定其「身分」
 二、確定其「土地使用分區」
 三、確定屬於哪一區
 四、確定其適用的法規
第四節 法規查核工具
 一、都市計劃圖集
 二、土地使用分區證明書
 三、都市計劃說明書圖


第六講 開發構想

第一節 推案時機
第二節 投資區位
第三節 產品定位
 一、產品定位的因素
 二、產品定位的程序


第七講 規劃配置作業

第一節 規劃配置的意義
第二節 規劃配置(排厝間)作業的程序
 第一段 備齊基本資料
 第二段 繪製配置圖
第三節 規劃配置(算坪數)作業的程序
 第一段 法規基本用語
 第二段 分類面積規定
 第三段 算坪數作業
第四節 實例說明
 一、大樓案例
 二、透天案例


第八講 投資效益評估

第一節 收益
 一、地面層
 二、樓上層
 三、地下層
 四、車位
 五、透天產品
第二節 成本
 一、土地成本
 二、營建成本
 三、其他費用
 四、總成本
第三節 毛利(毛利率)
 一、毛利
 二、毛利率
第四節 投資效益評估
 一、成本推算法
 二、收益還原法
第五節 實例說明
 一、大樓案例
 二、透天案例


第九講 土地簽約作業

第一節 簽約前把關作業要點
第二節 簽約時核對作業要點
第三節 簽約後追蹤作業要點


附件1-24(詳目見後頁『附件索引』)
土地開發相關法令網址與搜尋途徑彙整摘要表

 

■ 附註索引

第一講

註1-1:法規對土地的定義為何?
註1-2:法規規範私有、公有土地為何?
註1-3:區域計畫法如何定義「都市土地」、「非都市土地」?
註1-4:何謂「土地使用分區管制」?與土地開發有何關係?

第二講

註2-1:何謂「畸零地」? 與土地開發有何關係?
註2-2:何謂「防火巷」?與「防火間隔」有何差別?
註2-3:何謂「現有巷道」?與土地開發有何關係?
註2-4:何謂「私設道路」?「私設通路」? 「類似通路」?「基地內通路」?
註2-5:有哪些機構提供「航照圖」?如何操作?有何注意事項?
註2-6:何謂「套繪圖」?與現況圖有何差異?
註2-7:「都計圖」除都市計畫圖冊外,還有哪些機構提供圖面?
註2-8:如何於「現況圖」上標注建築構造?

第三講

註3-1:地政查核作業與那些地政機關有關?
註3-2:何為「土地登記」?與土地開發有何關係?
註3-3:申請地籍「軟圖」有何作用?
註3-4:何謂「建築線」?何為「建築線指示(定)證明書圖」?與土地開發有何關係?
註3-5:何為「道路截角」?
註3-6:新、舊式「土地登記謄本」有何區別?
註3-7:新式「土地登記謄本」(電腦報表式)的分類有何區別?
註3-8:「地目」為何?與土地開發有何關係?
註3-9:「三七五租約」為何?與土地開發有何關係?
註3-10:何為「等則」?與土地開發有何關係?
註3-11:何為「建號」?與土地開發有何關係?
註3-12:何謂「限制登記」?有哪幾類?與土地開發有何關係?
註3-13:何為「申報地價」?與「公告地價」有何關係?
註3-14:何為「地價稅」?何為「累進地價總額」?如何預估地價稅?
註3-15:何為「申報現值」?與「公告現值」有何關係?
註3-16:「公告地價」與「公告現值」二者有何關聯?何為「兩價合一」、「兩價分離」?
註3-17:「公告現值」與土地行情(「市價」)的關係為何?
註3-18:何為「增值稅」?土地開發於購地階段應如何預估增值稅?
註3-19:自用住宅用地增值稅優惠稅率的規定為何?
註3-20:何為「他項權利」?與土地開發有何關係?
註3-21:謂“暗的”他項權利?“暗的”債務?
註3-22:都市計畫擬訂後,執行實質建設的「開發方式」有哪幾種?
註3-23:辦理市地重劃、徵收、區段徵收的法源?與土地開發有何關係?
註3-24:何謂「抵費地」?「抵價地」?二者有何區別?與土地開發有何關係?
註3-25:何為「工程受益費」?與土地開發有何關係?
註3-26:何為「優先承購權」?與產權有何關係?

第四講

註4-1:市場調查的定義為何?對土地開發有何意義?
註4-2:通案調查的範圍應如何界定?
註4-3:公司如何善用市場調查?
註4-4:何謂「SWOT」?
註4-5:市場調查的準確度應如何要求?對土地開發有何意義?
註4-6:市場調查除了基本資料的蒐集之外,市場調查人員平時應注意哪些資訊?

第五講

註5-1:國內現階段的國土計畫為何?區域計畫為何?
註5-2:本書所謂『法系』為何?法規的適用規定為何?
註5-3:都市計畫法第17條如何規範「禁建」、「限建」?
註5-4:何謂「主要計畫」、「細部計畫」?二者關係為何?
註5-5:都市計畫法第81條如何規範「禁建」?
註5-6:何謂「都市計畫通盤檢討」、「個案變更」?二者關係為何?
註5-7:都市計畫擬定的程序為何?民間得有何種反應管道?
註5-8:都市計畫法第69條如何規範「禁建」?
註5-9:其他法規的「禁建」規定為何?
註5-10:針對都市計畫法中限建規定,民眾依法得如何處理?
註5-11:法規中「用途管制」對土地開發的影響為何?
註5-12:何為「都市設計」,與土地開發有何關係?
註5-13:非都市土地有關土地開發的法規,主要有哪些?
註5-14:有哪些「都市計畫圖」可供使用?
註5-15:何謂「土地使用分區證明」?土地開發應如何處理此證明?
註5-16:如何得知修法訊息?如何利用本書「法令網址與途徑彙整摘要表」配合調整?

第六講

註6-1:建築規畫的「樓層數」對土地開發的影響為何?
註6-2:何謂「高層建築」?與一般建築有何差異?從土地開發而言有何影響?
註6-3:何為「假設工程」?連續壁對土地開發的影響為何?
註6-4:請照方式與產權模式的關係為何?與土地開發又有何關係?
註6-5:一般“菜單”中房數比應注意事項為何?

第七講

註7-1:建築物開窗、設置陽台與地界的關係有何規定?
註7-2:何謂「標準層」平面圖?與「配置圖」的關係為何?此圖於規劃階段有何作用?
註7-3:(主)建物、附屬建物、共有部分面積的定義為何?
註7-4:建築技術規則中「建築面積」的定義為何?與土地開發有何關係?
註7-5:建築技術規則中「樓地板面積」的定義為何?與土地開發有何關係?
註7-6:建築技術規則中「總樓地板面積」的定義為何?與土地開發有何關係?
註7-7:何謂「附舊建照土地」?應如何處理此類土地?
註7-8:何謂「建照有效期限」?「延長建築期限」?與土地開發有何關係?
註7-9:「附舊建照土地」於辦理設計變更有何應注意事項?
註7-10:何謂「基準樓地板面積」?「法定容積率」?與土地開發有何關係?
註7-11:建築技術規則對「騎樓」的規定為何?與土地開發有何關係?
註7-12:建築技術規則對「屋頂突出物」的規定為何?與土地開發有何關係?
註7-13:建築技術規則對「地下層」的規定為何?與土地開發有何關係?
註7-14:建築技術規則對「停車空間」的規定為何?與土地開發有何關係?
註7-15:何謂「停車效坪」?如何預估?
註7-16:建築技術規則對「陽台」的規定為何?與土地開發有何關係?
註7-17:建築技術規則對「梯廳」的規定為何?與土地開發有何關係?
註7-18:建築技術規則對「機電設備等空間」的規定為何?與土地開發有何關係?
註7-19:建築技術規則對「樓梯」、「電梯」的規定為何?與土地開發有何關係?
註7-20:建築技術規則對「花台、雨遮、屋簷」的規定為何?與土地開發有何關係?
註7-21:建築技術規則對「開放空間獎勵面積」的規定為何?與土地開發有何關係?
註7-22:建築技術規則對「增設停車空間獎勵面積」的規定為何?與土地開發有何關係?
註7-23:何謂「都市更新」?與土地開發有何關係?
註7-24:何謂「容積移轉面積」?與土地開發有何關係?
註7-25:何謂「容積坪」?「土地最大利用強度」?「最大允建面積」?
註7-26:何謂「總量累計上限」?與土地開發有何關係?
註7-27:在尚無地下層平面圖的規劃階段,應如何將地下室面積拆算為公設、車位面積?
註7-28:每一停車位持分的建坪與土地開發有何關係?
註7-29:可售坪數與成本建坪的關係為何?
註7-30:配置的形式有哪幾款?
註7-31:如何著手畫配置圖?
註7-32:法規允建面積於規劃階段得如何拿捏?

第八講

註8-1:購地前投資效益評估作業,對於銷售單價如何分類?
註8-2:停車位持分面積與公設比的關係為何?
註8-3:透天的產品如何定價?
註8-4:影響透天產品定價的因素有哪些?
註8-5:透天於產品定位時,對「坪數級距」的定位較大樓有何不同?
註8-6:銷售坪與執照坪有何不同?其與可售面積與成本建坪的關係為何?
註8-7:營建成本中的營建造價與建造執照中的「造價」、稅務系統的「房屋現值」有何不同?
註8-8:公司營建成本如何配合評估作業?
註8-9:營建費用與發包的關係,如何影響其單價?
註8-10:營建費用的「間接成本」有哪些?
註8-11:何謂「公寓大廈公共基金」?與土地開發有何關係?
註8-12:管銷費用與銷售方式的關連為何?
註8-13:總可售金額與營業稅有何關係?於精算時有何細節? 

第九講

註9-1:一般主管機關核發的書類,「時效」規定為何?
註9-2:一般土地買賣涉及「路權」應如何處理?相關「切結書」內容應注意哪些重點?
註9-3:設計人、承造人的「權利拋棄」為何?
註9-4:地主要求土地「賣清」時,土地買賣契約書中應如何配合?
註9-5:何為「規費」?「印花稅」?土地買賣須繳哪些規費、印花稅?
註9-6:一般土地買賣契約書中,付款應分幾期?相關作業如何配合?
註9-7:一般土地買賣是否須付訂金?又該如何處理?
註9-8:公開發行公司買賣土地有何特殊規定?
註9-9:一般公司處分不動產有何規定?
註9-10:祭祀公業出售土地有何規定?
註9-11:土地買賣用印規定為何?
 

■ 附表索引

附表1-1:台灣地區土地使用分區體系表
附表1-2:宏觀的土地開發流程表
附表1-3:建築業的土地開發作業流程表
附表1-4:購地階段的土地開發作業流程表
附表1-5:土地資料摘要表
附表2-1:基地環境勘查項目表
附表3-1:地政調查作業與地政單位關係表
附表4-1:場調查分類與調查內容表
附表5-1:土地開發相關建築法規系統摘要表
附表5-2:土地開發涉及禁、限建法規或相關開發限制規定彙整表
附表7-1:法規、銷售、建照與權狀面積關係表
附表7-2:內政部指定建築物附建防空避難設備適用地區一覽表
附表7-3:【建築技術規則設計施工篇§59】停車空間設置標準摘要表
附表7-4:【建築技術規則設計施工篇§33】樓梯、平台與梯級尺寸標準摘要表
附表7-5:【臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準§2】評定標準表
附表7-6:【都市更新建築容積獎勵辦法§4~15】獎勵規定摘要表
附表7-7:【台北市都市更新自治條例§19】獎勵規定摘要表
附表9-1:土地開發作業常用的網路資源彙整與上網查詢要逕表
附表9-2:簽約前把關階段關鍵作業查核表

附件1:地籍圖謄本
附件2:建築線指示(定)申請書圖
附件3:土地登記謄本中他項權利案例
附件4:土地標示部中「限制登記」案例
附件5:土地所有權部中「限制登記」案例
附件6:產權摘要圖
附件6-1:產權摘要表
附件7,7-1:上網查法規操作示意圖
附件8:都計說明書︰土地使用分區管制要點-用途管制
附件9:都市計畫地區轄下之都市計劃區
附件10:主要、細部計畫關係示意圖
附件11:土地使用分區證明書
附件12:分期分區(後期發展區-解除禁建)示意圖
附件12-1:分期分區(後期發展區-開發方式)示意圖
附件13:都市計畫說明書︰事業及財務計畫-無償撥用
附件14:都市計畫說明書︰事業及財務計畫-捐地
附件15:以地號上網查都市計畫書 ︰附帶條件-限制開發時程
附件16:以門牌上網查都市計畫書︰附帶條件-用途管制
附件17:上網(民航局)查飛航管制
附件17-1:上網(全國法規資料庫)查飛航管制
附件18:配置圖(大樓案)
附件18-1:規劃、銷售面積及評估彙整表︰大樓案
附件19:配置圖(透天案)
附件19-1:規劃、銷售面積、售價擬議及評估彙整表︰透天案
附件20:建物測量成果圖
附件20-1:土地開發專業部落格之查法規單元
附件21:土地使用權同意書
附件22:契約摘要
附件22-1:無三七五租約證明
附件23:公開發行公司買賣不動產公告
附件24:土地簽約作業查核表
 

■ 作者簡介
 

◎ 王英欽
 

民國66年:成大建築系畢
  68∼69年:趙飛虎建築師事務所
  69∼99年:國泰建設
現職:土地開發、建築規劃設計 專業講師/顧問/委員
授課:土地開發實務作業系列課程
著作:土地開發實務作業手冊
   (詹氏書局100年初版、101年二版,104年三版,107年四版)
部落格:土地開發專業部落格
    http://blog.xuite.net/wyc813/blog
e-mail:wyc813@xuite.net(813wyc@gmail.com)

1020
73685B
記帳相關法規概要(包括記帳士法ˋ商業會計法及商業會計處理準則)  

■ 內容簡介

  這是一本以考生立場所編撰的參考書,各章前有課前導讀,在正式學習前先大致分析內容要點。課文中有條文釋義、考試重點說明,為逐條釋義並分析各條文於考試中之重要性,更收錄相關法規可交互補充。作者儘可能摒棄冗長論述,採清晰條列或圖解的方式搭配條文說明講解,並在每一主題最後附上牛刀小試,作為學習測試。

  各章末有自我挑戰,收錄相關試題以為練習,另外尚有三回實戰模擬演練,便於考生時時驗收學習成果。書末收錄101~105年的試題,除強化解題功力外,亦可藉由練習而有效連結至出題方向與重點。

■ 目錄

本書學習特色
高分過關準備方法
近年命題趨勢統計表
105年最新命題分析

第一章 記帳士法
課前導讀
條文釋意
主題一 立法意旨及主管機關
主題二 記帳士資格取得
主題三 登錄
主題四 業務及責任
主題五 公會
主題六 懲處
主題七 從事記帳及報稅代理業務人員
主題八 記帳士法第三十五條規定之管理辦法
主題九 外國人充任記帳士
主題十 記帳士證書核發辦法
主題十一  記帳士懲戒委員會與懲戒覆審委員會組織及審議規則
自我挑戰

第二章 商業會計法及商業會計處理準則
課前導讀
條文釋意
主題一 商業
主題二 主管機關
主題三 商業負責人
主題四 會計人員設置
主題五 商業記載之規定
主題六 記帳之文字
主題七 會計基礎
主題八 會計事項
主題九 會計制度及會計處理準則
主題十 商業支出之規定
主題十一  會計憑證
主題十二  會計帳簿
主題十三 財務報表
主題十四 會計事務處理程序
主題十五 認列與衡量
主題十六 損益計算
主題十七 決算及審核
主題十八 資產負債表表達
主題十九 流動資產
主題二十 非流動資產
主題二十一 流動負債
主題二十二 非流動負債
主題二十三 權益
主題二十四 綜合損益表
主題二十五 權益變動表
主題二十六 現金流量表
主題二十七 期後事項
主題二十八 罰則
主題二十九 商業會計法及商業會計處理準則之施行
自我挑戰

第三章 行政程序法第二章行政處分
課前導讀
條文釋意
主題一 行政處分之成立
主題二 陳述意見及聽證
主題三 行政處分之效力
自我挑戰

第四章 公司法第一章總則與第八章公司登記及認許
課前導讀
條文釋意
主題一 公司
主題二 主管機關
主題三 公司設立
主題四 公司名稱及業務預查審核準則
主題五 公司負責人
主題六 公司解散
主題七 公司投資
主題八 公司借貸與保證
主題九 公司會計年度終了
主題十 主管機關檢查
主題十一  公司經理人
主題十二  公司公告
主題十三  公司登記及認許
主題十四  公司之登記及認許辦法
主題十五  公司登記規費收費準則
自我挑戰

第五章 商業登記法及其施行細則
課前導讀
條文釋意
主題一 主管機關
主題二 商業登記
主題三 商業負責人及經理人
主題四 分支機構
主題五 遷移、停業、歇業登記
主題六 公告資訊
主題七 違法、不合法之補正與錯誤、遺漏之更正
主題八 商業名稱
主題九 虛偽登記
主題十 其他規定
自我挑戰

第六章 記帳士職業倫理道德
課前導讀
條文釋意
主題一 記帳士職業倫理道德規範前言段
主題二 記帳士職業倫理道德規範適用範圍
主題三 記帳士職業倫理道德規範基本原則
主題四 記帳士職業倫理道德規範行為準則
自我挑戰

第七章 模擬實戰演練
第一回
第二回
第三回

第八章 歷年試題及解析
101年試題
102年試題
103年試題
104年試題
105年試題

382.5(需代訂)
73664A
國考大師教您看圖學會租稅各論  

■ 內容簡介

圖像解析租稅各論要點,易懂易學輕鬆建構應答實力!

  本書從簡單容易記憶的租稅理論出發,輔以圖形分析及簡潔好記的文字說明,幫助考生們有效率的記憶,並配合重點表格整理,使考生融會貫通。

  本書亦針對命題大綱精編,將最新命題內容提至的跨國企業課稅問題、信託課稅問題、電子商務課稅等等較新穎的租稅型態所產生的問題寫入本書。最後,再配合近年試題的詳細解析,讓考生們可以達到活用。

  本書附有讀書計畫表:讀書計畫表是配合本書各章出題頻率所設計,可依據頻出度高低來規劃讀書計畫及考前衝刺的閱讀重點,並針對難度高的章節加強複習。準備考試這條路真的是像馬拉松競賽一樣,要比誰有耐力、有恆心,考生們一定要擬定計畫表,持之以恆,相信成功一定會到來的!

  特編試題完備收錄:演算題目是測量自己是否有效吸收的一個很好的方式,所以本書在每個章的重點後面,均附有牛刀小試,幫助各位考生熟悉題型外,更可以慢慢累積解題的方法、速度等,對於考試都是很有幫助。最後每個章節念完後,各章末均附有精選試題,除了幫助各位考生了解自己對該章節的熟悉度外,也可幫助各位考生迅速了解最近幾年該章節的命題重點。

  名師精繪完整樹狀圖:參加任何考試皆然,考生們一定要在考前一個半月的時間內,挪出一至二星期的時間,配合各章節第一頁所附的樹狀圖,快速的複習租稅各論的重點,並配合試題演練模擬,以讓自己的記憶保持在最佳狀態。

■ 目錄

第一篇 租稅基本概論

第1章 租稅意義與分類
重點整理
重點一 租稅的意義
重點二 基本租稅名詞
重點三 租稅的分類

精選試題
壹、申論試題
貳、測驗試題

第2章 租稅原則
重點整理
重點一 租稅與效率
重點二 租稅與公平
重點三 最適租稅理論

精選試題
壹、申論試題
貳、測驗試題

第3章 租稅轉嫁與歸宿
重點整理
重點一 租稅轉嫁
重點二 供需彈性與租稅轉嫁之關係
重點三 從量稅及從價稅的租稅轉嫁
重點四 完全競爭市場及獨占市場的租稅轉嫁

精選試題
壹、申論試題
貳、測驗試題

第二篇 所得稅理論與制度

第1章 所得稅概論
重點整理
重點一 所得的概念
重點二 所得稅課稅主義
重點三 稅式支出
重點四 所得稅對勞動供給的影響
重點五 負所得稅與負工資稅
重點六 所得稅對消費及儲蓄的影響
重點七 所得稅的其他經濟效果及稅率結構

精選試題
壹、申論試題
貳、測驗試題

第2章 個人所得稅
重點整理
重點一 個人所得稅的型態與稅額的計算
重點二 課稅單位問題
重點三 免稅所得問題
重點四 免稅額及扣除額問題
重點五 資本增益與物價調整問題

精選試題
壹、申論試題
貳、測驗試題

第3章 營利事業所得稅
重點整理
重點一 營利事業所得稅概論
重點二 兩稅合一及未分配盈餘課稅問題
重點三 加速折舊及稅基等問題
重點四 公司所得稅的轉嫁與歸宿
重點五 公司所得稅經濟效果

精選試題
壹、申論試題
貳、測驗試題

第4章 我國所得稅制度重要問題
重點整理
重點一 最低稅負制之探討
重點二 所得稅改革及新興電子商務課稅問題

精選試題
壹、申論試題
貳、測驗試題

第三篇 消費稅理論與制度

第1章 消費稅概論
重點整理
重點一 消費稅的意義及類型

重點二 消費稅的理論及課徵方式
重點三 支出稅與各種銷售稅之比較
重點四 消費稅的理論發展趨勢

精選試題
壹、申論試題
貳、測驗試題

第2章 加值稅
重點整理
重點一 加值營業稅
重點二 我國營業稅制度
重點三 我國現制營業稅問題之探討

精選試題
壹、申論試題
貳、測驗試題

第3章 關稅
重點整理
重點一 關稅的意義與WTO
重點二 關稅的經濟效果

精選試題
壹、申論試題
貳、測驗試題

第4章 其他消費稅
重點整理
重點一 貨物稅
重點二 娛樂稅
重點三 印花稅
重點四 菸酒稅
重點五 特種貨物及勞務稅

精選試題
壹、申論試題
貳、測驗試題

第四篇 財產稅理論與制度

第1章 財產稅概論
重點整理
重點一 財產稅的意義與分類
重點二 財產稅與財富稅之比較
重點三 財產稅與地方財政
重點四 財產稅的管理
重點五 財產稅之經濟效果

精選試題
壹、申論試題
貳、測驗試題

第2章 遺產及贈與稅
重點整理
重點一 遺產及贈與稅概論
重點二 我國現行規定
重點三 遺產及贈與稅的檢討

精選試題
壹、申論試題
貳、測驗試題

第3章 土地稅與房屋稅
重點整理
重點一 土地稅
重點二 房屋稅

精選試題
壹、申論試題
貳、測驗試題

近年試題及解析
101年身障特考三等
101年高考三級
101年原住民特考三等
101年地特三等
102年稅務三等
102年高考三級
102年原住民特考三等
102年地特三等
103年身障特考三等
103年高考三級
103年原住民特考三等
103年地特三等
104年身障特考三等
104年高考三級

■ 作者簡介

歐欣亞

千華會計科目專業名師

學歷:交大經營管理研究所

證照:公務高考及會計師及格

著作:
  《會計學概要(依據最新IFRS精編)》
  《會計學概要(含國際會計準則IFRS) [記帳士]》
  《會計學完全攻略》
  《會計學(含概要)考選題庫》
  《會計學大意題庫+歷年試題》
  《會計學[歷年試題+模擬考]》
  《財政學》
  《財政學大意看這本就夠了》
  《財政學大意題庫+歷年試題》
  《財政學(含概要)歷屆試題精闢新解》
  《貨幣銀行學大意題庫+歷年試題》
  《經濟學考點圖破》
  《會計審計法規大意題庫+歷年試題》
  《金融專業知能-貨幣銀行學(含概要)快攻秘笈》
  《金融專業知能-專業科目合輯[招考試題+完全解析](一)100~101年度》
  《會計事務乙級技能檢定術科試題精解》
  《會計事務丙級技能檢定學科測驗題庫終極解碼》
  《會計事務丙級技能檢定術科麻辣主題精選題庫》
  《普考會計類專業科目歷屆試題精闢新解》
  《高考會計類專業科目歷屆試題精闢新解》
  《升科大四技經濟學測驗卷》
  《升科大四技商業概論測驗卷》
  《政府採購法(含概要)》

484.5(需代訂)
M6040B
都市與計劃(第四十四卷 第二期)   ■ 目錄

◎ 特刊:管理城市複雜

管理城市複雜(Managing Urban Complexity)特刊序
探討大眾運輸車站內部步行環境對步行者身心健康之影響-以板橋車站為例
城市管理複雜系統的治理結構
以碎形維度探討都市計畫區外圍建成區蔓延程度
都市異速增長規律之發展變化與啟示-臺灣都市社會經濟互動的實驗分析
212.5
85863A
小資族十萬元變身商旅包租公   ■ 內容簡介

  沒有誰該被定義為魯蛇,沒有任何人該被套上標籤。
  只要心態正確,只要找對方法,
  不論你是騎士與遊俠,都可以成就富裕人生!


■ 專文推薦

● 紅色子房(地產軍師):
  美國康乃爾大學行為經濟學家湯瑪斯•季洛維奇(Thomas Gilovich)教授曾說:「比起行動所產生的後悔,人類對不行動所產生的後悔更深刻。」有珀瑲與定朋這樣的實例,有幸閱讀本書的人,都應該效法積極行動啊!

● 陳志勇(《一開口就打中人心》作者):
  簡單來說,本書就是幫助你夢想起飛的一本好書。所有投資都可能失誤,但是投資「自己」永遠是最有價值的,我推薦所有想要財務更富足的人,都應該擁有這本書。

● 陳翔昭(翔宏建設有限公司、綠舍投資顧問有限公司執行長):
  房地產投資講求的是訊息的快慢、資源的整合以及專業的知識,不管你的出身高低,是騎士還是遊俠,都能透過這些專業,讓自己從谷底翻身。

● 詹益豐(《自己就是聚寶盆》作者):
  環境一直在改變,但我們所要的改變了嗎?如果你也清楚自己所要的,一定要下定決心,努力往對的方向不斷前進。

●羅右宸(《我25歲,有30間房收租》作者):
  書中幾個實作案例,地目變更、變價分割、日租旅店經營,都要去跟所有整個關係鍊接觸到的「人」去經營、去溝通,一起解決房地產裡最大的問題,創造出房地產中最大的「居住價值」。

推薦序/只有你能定義你自己

  我常覺得,人生最重要的事就是對自己負責。既然我來決定自己的人生,決定我要成為誰?那麼至關重要的前提就是—「我要的是什麼?」。很清楚的知道自己的目標、方向,然後好好擬定計畫,往自己要的方向前進。
定朋和珀瑲出書了!從觀念到方法,所提甚是!清楚明白自己所想要的,下定決心並一步一步穩定的前進,持之以恆,就一定會達到目標。想要變有錢,向來不是什麼天方夜譚,遙不可及的夢想。

  年輕人趁著年輕,是該好好審視一下自己—我要過怎樣的人生?。「想」是得好好想,但是「做」更是重要。有正確的理財觀念,一定要落實在生活中,不然「想」就淪為「空想」;化思想為行動;化夢想為實際,這一生才不虛此行。

我很喜歡一個故事:

世界上最會跳的昆蟲非跳蚤莫屬了,據說牠跳的高度是自己身長的一百多倍呢!

有一位科學家曾拿跳蚤做一個有趣的實驗,他把幾隻跳蚤放到杯子堙A不一會兒跳蚤全跳出杯外。果然沒錯!的確是跳高高手。接著科學家又放幾隻跳蚤在杯堙A但這次杯口用玻璃片蓋住。跳蚤跳呀跳,老是撞到頭!如此,把玻璃片一次又一次往下降,多次實驗之後,把玻璃片拿開,跳蚤竟輕輕地蹬了蹬,跳不出杯外了。
這個故事要告訴我們什麼呢?值得體會體會。

環境一直在改變,但我們所要的改變了嗎?如果你也清楚自己所要的,一定要下定決心,努力,往對的方向不斷前進。

自序/我的人生,曾經走過很多冤枉路

因為窮,所以我必須有錢。

想到這句話,那時候艱苦的油漆工畫面從腦海裡飄過。每個人的人生的過程中,總是會走過很多的冤枉路,相信時下很多的年輕人都一樣。年輕時總是自是甚高,總覺得以後我一定會賺很多錢,出社會後,驀然回首,發現自己一點都沒有金錢概念,並且負債累累。

這跟年輕時候的期許大相逕庭,經過了職場上的洗禮、挫折,曾經一度懷疑過自己的能力,是否該回到穩定的工作、穩定的生活,面對周邊親戚朋友的嘲笑與否定,曾經一度想放棄創業的理想。直到接觸了財富智商,並且獲得賺錢的工具,但是這還不夠,王品執行長戴勝益先生曾經說過,年輕人若月薪沒有五萬塊就該把金錢花在人脈上面,雖然這些話語備受爭議,但我的人生卻是有著這樣的體會,而認識了我生命中的貴人鬼谷子《林大師》,讓我能夠到美國這個世界強國去增廣見聞。這是我對於人脈重要性的體會。當然,人非聖賢,孰能無過。當然在過程中我也曾經跌倒過,但是失敗並不可恥,可恥的是失敗了卻不懂得檢討。其實最重要的是,你要有足夠的勇氣能夠從安逸的舒適圈走出來,才能創造與他人不同的人生。

這本書,最希望的就是能夠用我們的成功經驗,來幫助身邊更多的朋友,能夠得到人一生中都想追求的財富,人在生命終結時,息息相關的財富。但是在擁有這些成功經驗之前,得先改變己身的態度,改變自己的腦袋。畢竟,機會總是給準備好的人。

您,準備好了嗎?
 
■ 目錄

目錄
推薦序:不行動,更後悔/紅色子房
推薦序:好的老師,才能帶你走向正確的人生道路/陳志勇
推薦序:你不能只是「有點想」/陳翔昭
推薦序:只有你能定義你自己/詹益豐
推薦序:大膽迎接未來的每一步/羅右宸
自序:我的人生,曾經走過很多冤枉路/陳定朋
自序:找到可以提早退休的工具/廖珀瑲
前言:騎士、遊俠以及高階遊民

第一部 主角歷程篇
1-1 騎士珀瑲,亮麗背後有他的苦衷啊!
1-2 遊俠定朋,一開始可沒那麼瀟灑

第二部 基本觀念篇
2-1 你為什麼要變有錢人?
2-2 專業老師說的話,你一定要聽
2-3 態度決定行為,行為決定命運

第三部 第一桶金篇
3-1 要成功,錢永遠都不是問題
3-2 沒有退路,你就是要有錢

第四部 初階投資篇
4-1 騎士的初階房屋投資法
4-2 遊俠的初階房屋投資法

第五部 遊俠高階投資篇
5-1 你們的麻煩,就是我的商機
5-2 要賺錢,就要懂得改變
5-3 別人眼中的不可能,就是你的機會

第六部 騎士高階投資篇
6-1 提升投資新格局
6-2 如何開始投資一家旅館

第七部 眾籌理財篇
7-1 靠自己能力賺大錢?別傻了
7-2 眾志成城,眾籌來賺錢

第八部 開始行動篇
8-1 請檢視一下你自己
8-2 開始做好自己的投資理財管理

結語:現在,你決定要當騎士、遊俠或者是高階遊民?
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千年房市:古人安心成家方案  

■ 內容簡介

  現代人搞不定的「房」事,古代人就搞得定?
  ◎和李開周吃過了宋朝飯局,這回我們將穿越時空去古代買房子。
  ◎獨家收錄台灣版作者序。

  你以為古代人都是過雞犬相聞的田園生活嗎?當然不是,從西周到民國,上自皇帝下到平民,為「房子的事」產生過多少苦惱!皇帝想擴建內城,還得考慮如何安置百姓,平民為求得一處安身立命之所,努力打拼。而為了讓人民安心成家,讓房子運作順暢,政府便於管理,大小規章管束房市的交易,更衍伸出居間仲介的古代經理人。

  本書帶領讀者穿越古今,觀看古代與居家有關的大小事情。從土地開發、房屋買賣、租賃、政策、居家環境、家居生活到裝潢整修。從官書到筆記,從書信到墓誌銘,多元史料見證千年房市如何運作和轉變。

  買不起房子只能玩大富翁嗎?還是想學古人練氣功斷絕買房子的「貪欲」?不妨先看看古代人是如何處理這等人生大事:

☆東坡弟弟為何六十歲才買房
  不同時代對房屋需求不同,據說蘇轍當了數十年的官,年近六十都還沒置產。因為宋代家長不好當,有義務替兒孫買房,只好忍痛賣掉多年藏書,拿出存了大半輩子的工資,購屋安置全家。再不處理,兒孫可會群起抗議。

☆史上最強房東會是誰
  歷史上最強房東第一是皇帝,第二恐非五代人鄭建中莫屬。其人光在一縣就有數千處房產,每個月繳租金時,家門口被房客擠得水洩不通,收錢收到手軟,還得請到官府來維持秩序。因為「厝腳」人數太多,他也不敢隨便漲房租,以免引發群起抗議。

☆安心成家政策有哪些
  從西周時代起,房屋買賣就得簽合同。雖古代也有牙人居中仲介,但要如何避免遭受欺騙?在清朝雍正年間,已有官方版本的合同問世,經過政府審核過的條文,讓一般平民百姓也能使用這些「定型化合約」安心成家。

☆全能住宅改造王在清朝
  清人李漁,生平最得意之事便是居家裝潢。在那牆上掛幅松樹畫,在樹幹的位置連牆壁一起挖個洞,放隻活鸚鵡,賓客每至,無不驚奇連連。為了人生三急,他又在牆壁上挖個洞,伸出一根管子,想撒尿時就往管子那兒一湊,舒服的是自己,苦的就是路過的行人!

☆如果武大郎沒有死
  當年潘金蓮曾變賣首飾讓武大典房,可說是讓他從租房身分上升了一個層次,假以時日,或許有機會晉身為有房階級,只可惜他早早就被老婆給毒死,沒機會翻身。

☆林黛玉為何紅顏薄命
  《紅樓夢》中依照個人量身打造的個性住宅,令人欽羨。但若從風水一瞧,住在房子中軸線上的人似乎注定都不長命。鳳姐病逝、黛玉早夭,或許便是風水惹的禍?

  我們從歷史中觀察古人生活,但同時也看見「現在」,今日《民法》中的「典權」和「買賣不破租賃」都可以在過去找到相似的例子,古人也和我們一樣有「居住正義」問題,一樣有「房奴」困擾。

  每個時代都有居住需求,不論是房奴、房地產經紀人、還是風水師都存在不只千年,早於南北朝嵇康就已經和人爭辯風水效用之有無,可說是今日風水師辯術的祖師爺。至於一般小民如何避稅也不是近代才有人「鑽研」。上有政策下有對策。且看古人如何在政策夾攻下生存,在高房價之下求得一席之地。

■ 目錄

第一篇 建造與開發

第一章 一次徵收土地事件
第二章 元豐六年的拆遷補償
第三章 宋朝的環評
第四章 太監包工
第五章 浮報數額
第六章 房子齊步走
第七章 北魏第一高樓
第八章 個性的房,手工的鞋
第九章 水邊的商鋪
第十章 用念力完成開發
第十一章 在元朝自主建房
第十二章 唐代巨賈竇乂的經商之道
第十三章 擇日動工

第二篇 房市也瘋狂

第一章 西周土地有多便宜?
第二章 漢代居延的超低房價
第三章 南北朝的高房價
第四章 陳仲躬買房——大唐房屋交易
第五章 宋朝購房流程
第六章 宋朝房奴問題
第七章 蘇轍買房記
第八章 宋朝人怎樣用房子賺錢
第九章 元朝的地價和工資
第十章 明朝成化八年租售比
第十一章 弘治朝集資購房事件
第十二章 集體躁狂的嘉靖樓市
第十三章 從《金瓶梅》看明代房市
第十四章 從《紅樓夢》看清代房市
第十五章 明末清初上海的土地交易
第十六章 清朝小户型
第十七章 回到民國去買房
第十八章 誰堵了房市的下水管
第十九章 想做房奴而不得
第二十章 題門貼——南北朝的房屋廣告
第二十一章 從《儒林外史》看貸款買房
第二十二章 出典、活賣與抵當
第二十三章 「找」房款
第二十四章 成三破二——房地產經紀人的報酬
第二十五章 練氣功和買房子
第二十六章 頭陀苦行與不買房運動
第二十七章 借房等死

第三篇 租房時代

第一章 在唐朝租房
第二章 在《水滸》裡租房
第三章 帝制時代的廉租房
第四章 宋朝住房自有率
第五章 官員租房
第六章 公房出租
第七章 公房租金及其去向
第八章 蘇軾來信――房租減免
第九章 租房先給謝禮
第十章 典不到的河房
第十一章 二房東的小竹筒
第十二章 寧羨房東不羨仙
第十三章 咱們房東有力量
第十四章 有多少才子佳人都成了房東

第四篇 住房政策

第一章 西周售房合同
第二章 漢代也有財產税
第三章 西漢初年人人有房?
第四章 懸錢立券,家園豁免──南北朝的抵押貸款
第五章 唐代的土地公有制:均田法
第六章 宋朝的售房合同
第七章 宋朝的住房救濟
第八章 一份契約裡的元代房政
第九章 房產估價在元明
第十章 明太祖的國六條
第十一章 萬曆年間買房過户
第十二章 萬曆年間的房價很便宜?
第十三章 雍正版售房合同
第十四章 帝國的契税
第十五章 利瑪竇繳契税
第十六章 田宅充公
第十七章 賜宅
第十八章 鱉過橋──國營不動產
第十九章 千年房屋税
第二十章 當第二套房成為時尚
第二十一章 最牛是房牙
第二十二章 捆住房子
第二十三章 賣房不破租賃
第二十四章 公設比
第二十五章 賣房先問親鄰
第二十六章 親房帖
第二十七章 當鋪與房貸
第二十八章 丢了合約,没了權證
第二十九章 分割避税
第三十章 受災戶補助
第三十一章 Faculty Tax
第三十二章 愛護公物
第三十三章 鐵打的衙門流水的官
第三十四章 星級衙門

第五篇 居住環境

第一章 蛆缸裡居住
第二章 樹上的禪師
第三章 外城的衛生
第四章 騎黄馬戴口罩
第五章 跟著房子去旅行
第六章 從城市農業到社區農業
第七章 肥遯――隱居的條件
第八章 萬曆復活
第九章 當居住變成賽跑

第六篇 家居生活

第一章 天子坐明堂
第二章 五畝之宅(附開心農場)
第三章 桃花島,燕子塢:《射鵰英雄傳》的居家環境
第四章 從平房到樓房
第五章 城居地主
第六章 元代四種小户型
第七章 那些羞澀的豪宅
第八章 大觀園有多大
第九章 左青龍右白虎
第十章 男人在左,女人在右
第十一章 嵇康的辯術
第十二章 住在木桶裡
第十三章 隔牆有耳
第十四章 演A片的貓和當搬運工的狗
第十五章 我的廁所我做主
第十六章 當馬桶代替廁所
第十七章 李赤的坐便器
第十八章 墨子的衛生間
第十九章 合作取暖
第二十章 和尚不出家
第二十一章 駙馬爺上夜班
第二十二章 伏藏:古人的藏寶處
第二十三章 天國裡的豪宅
第二十四章 給死人辦證
第二十五章 清宫無蚊帳

第七篇 裝潢設計

第一章 大唐居家裝潢流行色
第二章 芥子園裝潢問題
第三章 中庭的植物
第四章 有關梁山的聲學改造
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最後衝刺!三個月考上不動產經紀人  

■ 本書特色

.打破傳統條文編排
 重新以最流暢模式編排,提供考生如行雲流水般閱讀,欲罷不能!

.以最淺顯易懂的文字解析題目
 搭配準備秘笈及口訣,輕鬆理解與記憶,證照順利入荷!

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 省去多本套書複雜與分散!

.命題方向完全攻略
 收錄95年至105年不動產經紀人選擇及申論考題與精解!

■ 內容簡介

3個月就能考上不動產經紀人!沒錯!
任何的成功都需努力與策略,
好的策略可以讓考生有效率、事半功倍的將不動產經紀人證照入手!!


  很多考生真的非常努力,抱著民法法條猛K,花了非常多的時間,但成績出來卻與付出時間不成正比,關鍵就在沒有一個好的讀書策略。

  本書用直接的方式切入考試模式,分為「選擇題」與「申論題」,以最淺顯易懂的文字來說明堅澀難懂的條文,讓考生一看就明瞭,自然而然記住。現在就跟著本書的腳步,讓您考取不動產經紀人證照!

■ 目錄

選擇題

第一篇/不動產估價概要
第一章 估價概念
第二章 價格因素
第三章 價格種類
第四章 估價原則
第五章 估價程序
第六章 估價報告書
第七章 估價方法
第八章 比較法
第九章 收益法
第十章 成本法
第十一章 土地開發分析法
第十二章 宗地估價
第十三章 房地估價
第十四章 土地改良物估價
第十五章 權利估價
第十六章 租金估價
第十七章 公部門估價

第二篇/不動產經紀法規概要
第一章 不動產經紀業管理條例
第二章 消費者保護法
第三章 公平交易法
第四章 公寓大廈管理條例

第三篇/土地法與土地相關稅法概要
第一章 土地法
 第一節 總則
 第二節 地權
 第三節 地籍
第二章 土地使用(包含土地法及平均地權條例)
第三章 平均地權
 第一節 總則
 第二節 照價收買
 第三節 漲價歸公
 第四節 市地重劃
 第五節 罰則
第四章 徵收(包含土地法,平均地權條例及土地徵收條例)
第五章 區域計畫
第六章 非都市土地使用管制規則
第七章 都市計畫
第八章 田賦
第九章 荒地稅
第十章 空地稅
第十一章 地價稅
第十二章 土地增值稅
第十三章 房屋稅
第十四章 契稅
第十五章 其他

第四篇/民法概要
第一章 民法總則
 第一節 法例
 第二節 物
 第三節 人與其行為能力
 第四節 意思表示
 第五節 條件與期限
 第六節 無效與撤銷
 第七節 消滅時效
第二章 民法債編
 第一節 債之發生總則
 第二節 契約
 第三節 代理
 第四節 無因管理
 第五節 不當得利
 第六節 侵權行為
 第七節 債之標的
 第八節 債之保全
 第九節 連帶債務
 第十節 債之移轉
 第十一節 債之消滅
 第十二節 買賣
 第十三節 互易
 第十四節 贈與
 第十五節 租賃
 第十六節 借貸
 第十七節 僱傭
 第十八節 承攬
 第十九節 委任
 第二十節 居間
 第二十一節 合夥
 第二十二節 保證
第三章 民法物權編
 第一節 通則
 第二節 所有權與占有
 第三節 不動產役權
 第四節 地上權
 第五節 抵押權
 第六節 共有
 第七節 典權
第四章 民法親屬編
 第一節 婚姻
 第二節 親屬關係
 第三節 夫妻財產制
第五章 民法繼承編
 第一節 遺囑
 第二節 繼承權權利
 第三節 遺產分割
 第四節 拋棄繼承
 第五節 限定繼承
 第六節 繼承權喪失
 第七節 遺產
 第八節 歸扣之財產

申論題

第一篇/不動產估價概要
第一章 不動產價格因素
第二章 不動產估價原則
第三章 不動產估價種類
第四章 不動產估價方法
第五章 租金估價

第二篇/不動產經紀法規概要
第一章 不動產經紀業管理條例
第二章 消費者保護法
第三章 公平交易法
第四章 公寓大廈管理條例

第三篇/土地法與土地相關稅法概要
第一章 土地法地權
第二章 土地法土地使用
第三章 平均地權條例
第四章 徵收
第五章 地價稅及房屋稅
第六章 土地增值稅
第七章 其他

第四篇/民法概要
第一章 民法債編
第二章 民法物權編
 第一節 抵押權
 第二節 共有
第三章 民法親屬與繼承編

■ 自序

  3個月就能考上不動產經紀人!沒錯!任何的成功都需努力與策略,常常看到很多考生真的非常努力,抱著民法法條猛K,花了非常多的時間,但成績出來卻不與付出成正比。

  其實,關鍵就在沒有一個好的讀書策略。好的策略可以讓考生以最有效率的方法,事半功倍的將不動產經紀人證照入手!!

  本書用直接的方式切入考試模式,分為「選擇題」與「申論題」,以最淺顯易懂的文字來說明堅澀難懂的條文,讓考生一看就明瞭,自然而然記住。現在就跟著本書的腳步,讓您考取不動產經紀人證照!!
                            蔡欣穎

552.5
M6040A
都市與計劃(第四十四卷 第一期)   ■ 目錄

◎ 都市及區域發展

外部衝擊、區域經濟回復力之構成及作用機制
跨區域合作創新網路的結構特徵

◎ 住宅與不動產

臺北市老屋健檢之政策分析

◎ 環境規劃與管理

地震、屋毀與傷亡:集集地震風險的因果分析
212.5
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房地產登記實務   ■ 內容簡介

  由於不動產法規的複雜性及專業性,從前所謂「代書」隨著證照制度的建立乃正名為「土地登記專業代理人」,亦由於該專業代理人所執行的業務,不僅限於「土地登記」,因此政府乃有「地政士法」的制定公布。
  
  「地政士」接受社會大眾之委託,代理有關不動產之申請登記、測量、稅務、公證、提存及撰擬契約、協議、簽證或其他與地政業務有關事項。可見「地政士」所執行之業務層面頗廣,而涉及之專業層次亦頗深,因此,擁有一本完善的工具書,成為「地政士」不可或缺的一件要事。
  
  本書版版暢銷,讀者層涵蓋了地政、司法、財政等政府機關;民間從業人員則包括了律師、建築師、會計師及建設公司、仲介公司、鑑價公司等,尤其是過去的「代書」,更是人手一冊,故博得了「代書聖經」的雅號。
  
  只因為本書融合作者的研究、教學及實務工作的心得,故不僅具有專業性,也具有實用性;只因為本書內容包括不動產的產權、契約、稅務、測量與登記,故不僅具有深度性,也具有廣度性。

■ 序

  本書初版迄今將近四十年,為家父一生從事不動產教學及實務之心血結晶,亦為深受廣大讀者及不動產業者喜愛的實用工具書。因有承接家父衣缽的重責大任,經手修訂本書時,總是抱持戒慎恐懼、如履薄冰的態度,小心翼翼逐頁校核相關登記法令、解釋函令及各類申請書表,故花費較多時間進行修正。
  
  本版修訂時,地政士法、土地登記規則、地籍測量實施規則、建物所有權第一次登記相關法令、遺產及贈與稅法等部分條文均已修正,此外,政府為居住正義,使房地課稅合理化,在所得稅法增訂了房地合一課稅相關之規定,以及修正並提高房屋稅條例所規定非自住房屋之稅率。最後,內政部針對各種定型化契約書範本,例如預售屋買賣契約書、成屋買賣契約書、預售停車位買賣契約書及房屋租賃契約書,亦已修正。基此,於本書相關章節之內容,進行修訂。
  
  本版付印前,適逢內政部修正公布地籍測量實施規則部分條文,故及時據以修正本版相關內容。
  
  本版修訂時,又適逢內政部預告修正土地登記規則,故先行將草案修文修訂入於本版,讀者參考使用本書時,請參閱正式公布實施之條文是否有差異,以免有誤。
  
  本版書序由陳冠融負責修訂,疏漏之處祈盼讀者惠續指正。
  
                             陳冠融敬誌
                            民國105年12月


■ 目錄

第一編 基本認識
第一章 認識地政士
第二章 認識房地產
第三章 認識簽約
第四章 認識稅賦
第五章 認識登記

第二編 登記實務
第六章 所有權總登記
第七章 測量複丈及標示變更登記
第八章 所有權移轉變更登記
第九章 他項權利設定登記
第十章 他項權利移轉登記
第十一章 他項權利內容變更登記
第十二章 繼承登記
第十三章 土地權利信託登記
第十四章 更正與限制登記
第十五章 塗銷登記與消滅登記
第十六章 其他登記
第十七章 祭祀公業及地籍清理
第十八章 總結
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圖解第一次買對房子就上手  

■ 本書特色

1. 專門設計給不把房子當成投資標的,而是買來自住的你:
 .對擁有自己的房子渴望已久,卻苦於不知該如何訂定專屬你的購屋計畫?
 .下定決心購屋,卻被坊間各種話術轟炸到頭昏腦脹,不知該相信誰才好?
 .已經開始選屋、找屋,但想要有人時時提醒所有應該注意的購屋技巧?
 .打算換房,卻發現以前的購屋技巧,跟不上房市的變化速度與多樣選擇?

2.全書彩色圖解,深入淺出,讓讀者輕鬆上手。

■ 內容簡介

  從審慎挑選到幸福入住的購屋全指南

  釐清自身條件+掌握市場狀況=完成買房夢想


★財務規劃
事前預算評估到爭取優惠貸款,不讓每個月的房貸成為壓垮生活品質的夢魘!

★步驟剖析
拆解選屋、看屋、簽約到交屋的細膩步驟,一網打盡所有購屋須知。

★訊息判讀
破解仲介話術與廣告辭令,避免吃虧上當的不受騙秘笈。

★議價技巧
絕非漫天喊價!做足功課、適時調整策略,才是完勝心理攻防的關鍵。

★文件指引
學會檢查平面圖、契約等各類書面文件,不讓專業術語成為順利買房的絆腳石


■ 目錄

CHAPTER1 買房子到底是對還是錯?

為什麼要買房子?
買房、租屋比一比
買房子有什麼風險?
買房子要準備多少錢?
買房的財務負擔會很重嗎?
房子真的能增值嗎?
買房子的陷阱很多嗎?
如何第一次買對房子就上手?

CHAPTER2 我該買怎樣的房子?

四大選屋重點找出理想宅
我買得起哪種價格的房子?
如何決定適合我的理想屋?
評估方式1 根據生活機能做選擇
評估方式2 找出適合地段
評估方式3 依家庭構成決定房間數與房屋型態
鎖定購屋區域,調查地段行情
製作你的「購屋條件」評估表

CHAPTER3 認識房屋種類,初步過濾房屋條件

認識房屋種類
根據房屋種類的新舊區分
根據房屋種類的類型區分
根據房屋的建築用地區分
地上權住宅
我該透過哪些管道找房子?
如何看懂房屋廣告?
看懂廣告圖片
看透廣告玩的文字遊戲
破解廣告中的數字幻象
如何尋找良心建商?
如何尋找良心仲介?
利用網路篩選中意物件
如何過濾需求的房屋物件?

CHAPTER4 出發看房子,鎖定適合物件

買成屋先看「不動產說明書」
買預售屋要詳讀書面資料
看屋況1 看成屋時應注意的重點
屋內狀況
屋外狀況
看屋況2 看預售屋時應注意的重點
如何挑選好樓層?
盤查周遭環境
弄懂公共設施
看鄰居─千金買屋,萬金買鄰
怎樣選購停車位才對?
小心違建惹麻煩
違建狀況1─頂樓、露台加蓋
違建狀況2─陽台外推
違建狀況3─夾層屋
房屋資料再確認─產權調查
看懂土地登記謄本
看懂建物登記謄本
建立自己的看房清單

CHAPTER5 議價與下訂

房屋議價流程
議價前必須先認識的幾種價格
這個價格合理嗎?─估價
我該出多少價?─出價
什麼是斡旋金?
我該如何和賣方殺價?─議價
預售屋的議價訣竅
新成屋的議價訣竅
中古屋的議價訣竅

CHAPTER6 從簽約過戶

各類房屋的簽約、過戶流程
挑選值得信賴的地政士
買賣房屋的履約保證
如何檢查預售屋契約?
如何檢查成屋買賣契約?
簽約前─確認土地、建物權狀與謄本
簽約當下─確認買賣契約(私契)
用印
填寫所有權買賣移轉契約書(公契)
填寫土地登記申請書
完稅
如何繳交印花稅?
契稅
土地增值稅
過戶登記

CHAPTER7 找到適合自己的房屋貸款

辦理房貸的流程
如何挑選貸款銀行?
政府優惠房貸有哪些?
選擇適合自己的貸款方案
選擇適合自己的還款方式
申請貸款時的準備文件
如何爭取貸款優惠?
貸款不足時怎麼辦?
貸款的撥放方式

CHAPTER8 歡喜交屋

交屋流程
出發前,先認識土地、建物權狀
預售屋的點交攻略
中古屋的點交攻略
如何處理預售屋驗屋糾紛?
如何處理中古屋驗屋糾紛?

CHAPTER9 購屋後的疑難雜症

交屋後,才發生屋況糾紛怎麼辦?
出現漏水怎麼辦?
我的房子是凶宅!
權狀不見怎麼辦?
預設屋公設點交有一套
如何繳交房屋稅?
如何繳交地價稅?
如何選擇房屋保險?

340(需代訂)
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土地法  

■ 內容簡介

  地盡其利,地利共享之「均富」理想,由於土地存在了管理、分配與利用三大問題,為解決各該問題,有必要為土地立法:

  .管理問題:土地為立國的根本,因此有必要作適當的管理。
  .分配問題:若分配不均,會造成貧富懸殊的差距。
  .利用問題:土地的生產力,也就是土地的經濟力問題。

  土地法透過解決此三大互為因果的問題,進而實現其「均富」的理想。

  土地立法九原則,揭示了土地法體系的結構,立法的過程就是由混沌走向清明的歷史。民國89及90年等各次土地法修正公布,屬於局部性的修正而已,仍然維持前述體系與原則。其修正均以因應社會變遷及經濟繁榮的實際需要為修正重點。

■ 目錄

第一編 總則

第一章 法例
第二章 地權
第三章 地權限制
第四章 公有土地
第五章 地權調整
 
第二編 地籍

第一章 通則
第二章 地籍測量
第三章 土地總登記
第四章 土地權利變更登記
 
第三編 土地使用

第一章 通則
第二章 使用限制
第三章 房屋及基地租用
第四章 耕地租用
第五章 荒地使用
第六章 土地重劃
 
第四編 土地稅

第一章 通則
第二章 地價及改良物價
第三章 地價稅
第四章 土地增值稅
第五章 土地改良物稅
第六章 土地稅之減免
第七章 欠稅
 
第五編 土地徵收

第一章 通則
第二章 徵收程序
第三章 徵收補償

■ 序

  感謝各位讀者的支持與愛護,使本版書銷況熱絡,一年多的時間再次改版修正。

  此次土地法無修正,但相關之房屋稅條例、地價調查估計規則、土地登記規則等特別法及相關之行政規章,已有部分修正;另對於土地複丈與建物測量收費標準、申請地籍資料之收費標準,內政部亦制訂行政規章,將攸關人民權利義務之事項法制化,以確保其權益。據此本版續予修訂。

  本版書續由陳冠融負責修訂,疏漏之處祈盼讀者惠續指正。

382.5(需代訂)
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一生的房地產計畫:下(實務篇)  

■ 本書特色

1.本書由房地產實際經營者所撰寫,作者兼具理論與實務背景。

2.本書內容涵蓋房屋的各個面向,從外部環境到內在條件,包括了:採光、通風、隔熱、防水、房屋裝潢、建材選擇、結構安全、房屋風水,舉凡與好房有關的所有要素,筆者均嘗試從實用的角度去做說明及討論。

3.為了擁有房屋總是先得經歷選屋、購屋的過程,這當中充滿了話術及偽裝,本書希望能協助消費者撥雲見霧看清楚當中的真實面貌,不會吃虧上當。

總之,希望這本書能協助消費者擁有真正理想的好屋,並因擁有好屋而能創造自己的幸福人生。

■ 內容簡介

1.第一章、找尋一個通風、採光都佳的宜居好宅。本章討論一些影響居宅通風、採光、隔熱的重要元素和改善的方法。

2.第二章、一個宜居的好宅-好房子的內外兼備條件。本章從房屋的根本體質去探討好屋應具備的好功能。

3.第三章、美夢成真?最具爭議的室內設計作業。本章從務實的角度去探討消費者委外做室內設計時要注意的「眉角」,以免消費者因不了解這個行業的潛規則,而落得吃虧上當,乘興而來敗興而返。

4.第四章、精準選屋術/結構安全篇。本章要教導消費者房屋的基本知識,讓消費者可以選對房,住的安全、安心。

5.第五章、超值選屋術/購屋、選屋篇。本章要協助消費者突破業者設下的話術、情境陷阱,用合理的條件、價格買到好房。

6.第六章、房地產的簡要風水篇。現代的風水考量生態、景觀、建築、現代美學,講求環境的變化和空間的合理使用。

7.第七章、房屋裝潢篇/建材、設備的選用及施工。雖然很多消費者會將裝潢的工作委託裝潢業者施工,但通常業者素質良莠不齊,因此消費者對建材、設備的選用及還是有必要略做了解,並且在施工中隨時檢核。

8.第八章、房屋修繕篇-防水與止漏。房屋漏水會造成生活不便,並影響人體健康,也是房屋的一個大瑕疵,有漏水之虞的房子也稱不上好房子,而房子漏水了,要怎麼辦?本章提供一些有關防水與止漏的重要觀念。

■ 作者的話

  
有不少朋友問我,我到底是以寫書為業?還是做企業?

  因為雖然不是作家,但我出書的數量卻不亞於那些以寫作為業的專業作家。但大家看我經營企業還蠻投入的,於是猜測我一定是個寫作的快手,出手成章。

  事實上卻不是這樣,我自幼即不喜歡讀書,求學過程,一路走來都是僥倖過關,在校成績一向屈居後段,甚至因不寫作業而天天遭老師處罰,但卻不是「不能」讀書,只是覺悟的晚,到了上大學之後才開始「不排斥」讀書,因為少壯時不夠努力,基礎不好,以致於後來迎頭趕上的歷程倍極艱辛。像,每次寫文章總得磨蹭很久,反覆斟酌才能定稿,寫的並不清鬆,更非所謂的江南才子。
至於我為什麼又要幹這種不擅長的事(寫書),其實並不是我「好」寫,而是不得已的不得不寫。

  為什麼呢?我覺得台灣太病態了,社會上充斥著種種不合理的現象,官不像官(沒有同理心、缺乏宏觀)、學者不像學者(井底之蛙,又得天獨厚、自以為是)、百姓不像百姓(貪婪、自私),如今,惡象一再反覆呈現,此種情形,若繼續下去,台灣真的可能淪為一無所有的鬼島。

  房地產業攸關大多數人的生活,但是在這個産業上,我看到的盡是錯誤的政策、巧取豪奪、和不爭氣的謾駡。

  這個社會缺乏正面的能量和正確的知識,既然身在這個産業,我想:提供一些正確、有用的房地產知識也許是我該做的吧。

  讀者若能把這系列(一生的房地產計劃,上、中、下三冊)讀完,我相信必能有效的掌握房地產的竅門,從而有利於經營自己的一生,必竟,知識的力量是永恆而可觀的。

  有一些讀者告訴我他們在讀過我的書後獲利良多,你知道他們的身分嗎?他們中的不少人是真正「專業」的房地產投資客,意外嗎?一點也不,其實我發現他們因為有強烈的賺錢動機,所以會汲汲於吸收房地產知識,他們能從房地產賺到錢是吸收了房地產知識之後的必然結果,這種情形不是靠謾駡、妒忌所能改變的。

  不論你喜歡、不喜歡房地產,你的生活都很難和它脫離關係,學習去了解它才是面對它的正確態度,水能載舟亦能覆舟,掌握了它之後,如何運用就操之在己。

  一生的房地產計劃上冊談的是房地產的理論,有了理論基礎,你就能看懂房地產市場的運作動態和變化;中冊談的是房地產市場的發展和趨勢,掌握了趨勢,當然就能立於不敗之地;下冊(即本書)談的是房地產的實務,擧凡買房、賣房、裝潢、房屋的結構、採光、通風、設備、修缮、風水都是與房屋有關的重要課題,相信這些知識都是對大家有幫助的。

238(缺書)
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日本買房聖經:十大中日台聯手買房攻略,讓你穩賺不賠!  

■ 本書特色

  一本買房聖經在手,日本房地產任你遨遊:世界局勢、日本房地產興衰史、投資地點策略分析,你該知道的資訊,這本書都先幫你想到了!

  要戰勝投資心魔,先知己才能知彼:你是哪一類的投資族?年齡、資金多寡都會影響到你的投資策略,本書將透徹解析你的優劣勢,幫你測出最佳投資落點!

  你怎麼能不知道,日本租屋族最在意的事:日本人喜歡住在哪?要離地鐵站多遠?通勤時間最長能夠接受多久?這是一本挑選日本房產物件的最佳攻略!

  第一本彙整台、日、中三方的海外房產投資寶典:中國的房地產推薦人強力背書、日本房仲業者的忠實建議與台灣人投資海外房地產的心得,多元意見、一次到位!

  邏輯清晰的比較圖表,實務上可靠的數據展示:與日本TOP1的市調公司RJC RESEARCH合作調查,除了精確的數字呈現外,更要貼近實務工作現況!

■ 內容簡介

台灣房市頻傳泡沫化危機,你想解套嗎?
日圓急遽貶值,首相安倍的三隻箭,即將射向何方?
中國大媽搶進日本房地產,想進場?現在就是最好的時機!

 
台灣投資房地產的智慧+中國資金的強大支援+日本人看房子的眼光=
一套專屬於你的含金致富攻略!

  與其問為什麼投資日本房地產,你更應該問的是:為什麼不投資日本房地產?
  日圓兌台幣從0.38:1一路狂跌,日本的房地產越來越便宜了,為什麼不進場?
  日本有完善的租屋系統:物管、仲介、包租,統包房東業務,為什麼還猶豫?
  全世界的房地產透明度日本排二十六,比台灣還高三個排名,為什麼那麼擔心?

  當房租報酬率只能勉強付得起房貸了,還得扮演萬能房東,負責修水電、打掃房子、招租、簽約,一個不小心還得鬧上法院,你的痛,就是台灣房東現在最佳的寫照。

  投資房地產真的這麼糟嗎?其實,我們只需要「換個地點」投資房地產。

  本書作者楊建傑,擁有二十多年的房地產經驗,從台灣房地產為根基樞紐放眼世界,在大家還對日本房地產有無數疑問時,他早已帶領客戶把握時機、搶先進場,除了漂亮的報酬率令客戶驚豔之外,在日本的資產也隨著奧運等題材水漲船高!現在,他將成功經驗與實務案例分享於眾,邀請你共同跨出富足步伐,讓手上資金流向美好,並且以更強大的金流回歸!

  東京人的所得比台北人高三倍、房租高三倍,可是房子卻比台灣便宜一倍!為什麼?這本書會解答你的困惑,帶你從世界的高度看懂日本房地產的興衰;讓你釐清心中對海外房地產的疑問,更重要的是:教你從日本人的眼光看房子、挑房子、買房子。

■ 目錄

CH1 世界大環境剖析:無國界的貨幣經濟來臨了嗎?

CH1.1 世界各地買房趨勢比較:別當住在黃金上的乞丐
CH1.2 推力與拉力──分析日本樓市走勢
CH1.3 安倍經濟效益持續升溫,錢進2020東京奧運
 
CH2 我適合跨國買房嗎?

CH2.1 你是屬於哪一類的購屋族?
CH2.2 海外購屋流程,你了解多少?
CH2.3 買房前,請問問自己這五個問題!
CH2.4 跨過迷思,機會never miss!
 
CH3 日本租屋族到底在想什麼?

CH3.1 非到必要,絕不買房?
CH3.2 攻破日本人心防的必殺技:單身經濟才是王道
CH3.3 一日生活圈:地鐵能到的地方,都不遠。
 
CH4 日本房子,你買對了嗎?

CH4.1 地點分析起手式──買在哪裡才會賺?
CH4.2 帶你用日本人的方式選房子!
CH4.3 租金÷房價=買房萬用公式!
CH4.4 預售屋/新成屋V.S.中古屋,dochi?
 
CH5 日本國,萬萬稅?

CH5.1 我要買屋時:不動產取得稅、登記許可稅、印花稅
CH5.2 我擁有屋時:固定資產稅、都市計畫稅、租金收入所得稅
CH5.3 我要賣屋時:資本利得稅、遺產稅、贈與稅
 
CH6 會買就會賺嗎?會賺,你懂風險管理嗎?

CH6.1 當一個「好房東」,不當「好煩惱的房東」。
CH6.2 嘿!我把太平洋變不見了──管理日本套房,就像走你家廚房
CH6.3 空屋率的救星──日本的包租文化!
CH6.4 不能控制天災人禍與風險,起碼可以選擇後盾優劣
 
CH7 經營一輩子的良心事業

297.5(需代訂)
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用小錢,這樣做,也能成為千萬包租公:一次學會成功收租穩賺不賠的密技,30歲前輕鬆退休  

■ 內容簡介

20幾歲 30世代必看! 40幾歲搞懂也不遲
  偷學房產達人買屋收租關鍵密技,即使不上班也能輕鬆月入10萬

  透過這二位房產達人身投資經驗,從房產選購、招租廣告、房客篩選、設備管理、如何經營租屋事業以及學會如何當個聰明的房東,完全不藏私公開他們多年房市穩健獲利的心得。作者將他本人成功置產,鎖定套房收租市場的不動產投資經驗,以他獨創的成功經營管理哲學,整理出一套大家都能輕鬆複製的實用範例,同時賺價差及房租,創造持續性收入,提早30年享受退休樂活夢。

  作者的覺得真的可以提早退休當包租公,其實是來自一名同齡的前輩:
  問:「投資房地產,不是需要很多錢嗎? 你一開始準備多少資金?」
  前輩淡淡回答:「我當時戶頭不到一萬塊。」
  「天哪!你是說戶頭裡只有一萬塊嗎?」他們聽了超驚訝的!
  沒想到他接著補充說:「事實上只有五千元而已!」
  這一聽非同小可,他們趕緊請教他,到底怎麼開始這一切的。
  沒想到,這一請教,就是七年;七年過去了,
  他們已經是名下有十幾筆收租套房的包租公了,完全實踐不上班賺更多的生活。


■ 目錄

自序 人生不怕傻,但求傻得有價值
自序 曾經以為房地產離我太遙遠 ,以為買房需要很多錢

前言 小資族,你值得更好的選擇!


第一章 想當包租公,先了解錢如何用
資金不是關鍵,買到市價七折的房子最重要
提早30年實現退休樂活夢
買到市價七折屋,就能立於不敗之地!
四個要點,讓仲介成為你的報馬仔
找前輩指導,一定事半功倍!
三個原則,讓你買更多、花更少
賺房租,讓錢細水長流
想要買更多,就跟銀行借錢!
想要花更少,務必申請「寬限期」!
代書與銀行:一定要建立的兩種關係
代書:辦貸款,找他們就對了
銀行:有借有還,再借不難
第一次向親友集資就上手!

第二章 成為包租公,從買房開始
成為包租公的兩大好處
進可攻,賺價差!
退可守,賺房租
店面可以買嗎?
挑對點,租金收不完
祕訣1:火車站,自強號停靠的站就對了!
祕訣2:捷運站,Google Maps走路10分鐘的距離
祕訣3:商圈,越有名越好
祕訣4:大專院校,風評好的私校最適合!
祕訣5:生活機能佳,賣場、公園、交流道都是錢潮
捷運共構宅可以買嗎?
懂行情,租金賺更多
佯裝租客,問出真行情
改套房:最難搞也賺最大
買套房:細水長流,安心賺
設備齊全,賣相就及格
有FEEL就買單,小成本就能變出高檔賣相

第三章 租到好房客
五個門道,這樣找房客一定快!
ヾ網路:圖片一定要講究
ゝ租賃公司:重賞之下,房屋租得快
ゞ大樓布告欄與管理員:紅包要給得大方
々學校:學校認同就是免費的宣傳
ぁ市公所佈告欄:便宜又有效果
六個溝通關鍵,讓你選到好房客
ヾ何時要住?
ゝ房子設備有哪些?
ゞ房子靠近哪裡?
々在哪高就?
ぁ預算多少?
あ是否養寵物?
五個提醒,帶客看房要注意
服裝儀容要整齊
施以小惠,賺更大
賣相好一點,成交快一點
用話術留住好房客
預約帶看,省力又吸睛
五種讓利,讓好房客一直住下去
ヾ租金減價
ゝ扣違約金
ゞ售後服務好
々揪感心的小禮物
ぁ絕佳的屋況

第四章 完敗奧房客

八個提醒,讓合約簽得超放心!
ヾ租期:一定要達一年
ゝ各項雜費:一開始就規定誰來付
ゞ法院公證:對雙方都有保障
々押金:最多只能收兩個月
ぁ違約金:雙方要公平
あ身分證:務必確認房客身分
ぃ緊急聯絡人:防範房客神隱
い加註「不得轉租」:不讓房客變成二房東

生活公約與退租需知
三個「不可以」,一定要遵守的生活公約
三個步驟,退租時請確認

不要租給他!務必婉拒的六種房客
ヾ面對窮房客,不能心軟
ゝ養寵物族,叫聲與異味都難處理
ゞ家有嬰兒、幼兒的小家庭,不適合住分租套房
々年長房客,溝通不易
ぁ酗酒、嗜檳榔者不能租
あ龜毛與有潔癖的房客
KO奧房客,就靠六大絕招!
ヾ聯絡家人與公司
ゝ勸他改租便宜房子
ゞ以換鎖為警告
々「欠繳條款」,合約備註說清楚
ぁ給搬家費,要他搬走
あ用話術逼走「毒」房客
七個觀察訣竅,躲開壞房東!
ヾ熟人口碑通常很可靠
ゝ觀察房東談吐
ゞ合約逐條檢查
々簽約前問清楚「房東管理方式」
ぁ問出前任租客租期
あ房東是否接受短租、養寵物
ぃ沒看到實際屋況,就不要簽約

第五章 寧可相信世上有鬼,也不要相信仲介那張嘴

買屋訊息,這樣判斷
買預售屋一定要知道的11件事
中古屋撿便宜8大攻略
法拍屋,不見得便宜但風險很多
社區警衛,CP值高的另類仲介
上591售屋網,讓你賺到3種便宜!

買屋時要破解的話術
是清幽,還是偏僻?
假底價、真市價
屋主不缺錢
有人出價比你高
Call Out屋主
買套房可以享受高報酬率
當代書出現在議價現場
賣屋一定要破解的話術
簽專任才好賣
開價太高會不好賣
年輕人要買,自備款不夠
報價不實
嫌房子缺點

238(需代訂)
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我25歲,有30間房收租:羅右宸用零頭款買房,靠租金年收百萬  

■ 內容簡介

  說到買房,大多數人顧慮的一定是:
  
  ◎我連頭期款都籌不出來,怎麼可能買房子?
  ◎所有看得上眼的房子,都貴到我買不起。買得起的好房子要上哪找? 
  ◎我也想靠收租賺錢,但哪來那麼多資金、怎麼篩選房客?
 
  今年才25歲的羅右宸,22歲就白手起「家」,統統辦到了。

  他運用募資合購,用資本利得加上現金流方式,只花三年時間,從兩手空空買下第一間房,接著快速滾出30間房收租,更把別人眼中的破爛屋變成投報率超過7%的熱門物件,怎麼做到?
 
  ◎20萬學到教訓,賺得百萬獲利:
  
  為了幫女友買個名牌包,卻在貪婪心態左右下被騙走20萬,後來一場理財讀書會點醒他,讓他浮現投資房地產念頭,但還是學生的他,面臨的第一個問題是:「頭期款怎麼來?」他積極接觸相關人脈才發現,原來晉身有殼階級是有SOP可循的。
 
  ◎你出錢我讓利,快速累積30間房:
  
  他把獲利可視化,用股東概念集資,第一次募資就拿到200萬元。
  兩年後把房子賣出,獲利高達94萬。並運用讓利少賺,大量複製。
  但合購之下,持份怎麼解決、稅金怎麼算?
  還有,什麼樣的金主自動找上門,你得婉拒對方?羅右宸自有一套管理之道。
 
  ◎買房出租,穩賺租金,再等好價碼售出
  
  他一星期發2封簡訊,讓當地房仲一有好屋立刻通知,總能以市價6到7折入手。
  不只如此,他專挑屋齡20年上下的中古屋,買進之後大改造,用裝潢成本換取短閒置期及高周轉率,再以7%左右的高投報率賣出,賺租金也賺價差。
 
  除了買屋有SOP,現在靠租金就年收破百的羅右宸,也有當包租公/婆的標準守則
  
  找出區域優勢,鎖定目標客群:學生多就盡可能壓低租金、上班族多就花心思在裝潢擺設上,幫你縮短套房閒置期。
  強力曝光:現在有8成以上的房客來自網路,ptt、591、台灣租屋網等,也可到人潮多的市/區公所布告欄,一個月不用100元也能達到良好的廣告效益。
  避險的第一步:慎選租客,用三個問題讓你簡易視人,不遇到奧客。
  真的沒時間管理?直接交給專業租屋公司,讓你坐在家裡輕鬆收租。
 
  25歲的羅右宸顛覆一般人存錢買房的既定印象,他先買房投資(購買資產),再購屋自住(負債),自行募資建立管理團隊,把爛物件變黃金屋,不到30歲就有錢又有房!

■ 目錄

推薦序一 前輩心法加上實戰經驗,成就卓越
推薦序二 從兩千元佣金到百萬收入的包租新貴
推薦序三 能力決定獲利,端看你願不願意投資自己
作者序 先投資再自住,年輕買房不是夢

第一章 媽媽與奶奶啟蒙,讓我從小就愛上看房    
第一節 買房不靠爸,但感謝奶奶精準眼光
從600萬到3,600萬元,地點是關鍵
第二節 人家的房子一直漲,我家卻倒賠100萬
夢想很豪華,手中預算差很大
遇到慘淡房市,媽媽賠了100萬

第二章 20萬的教訓,賺得百萬獲利    
第一節 一場讀書會,開啟我的投資之路
想致富,不能只是乖乖等領薪水
透過分享會,累積房地產人脈
第二節 想貪快賺到頭期款,賠到差點沒錢吃飯
不用工作錢,就一直流進來?
花20萬買教訓,卻讓我更快擁有自己的房子
第三節 20歲獨自踏入房仲店,成功買下「元智一號」
把仲介店當便利店逛,兩年看過300間房
想當首購族,先做好這四件事
屋主眼中的破爛公寓,我改造成黃金屋
第四節 想撿便宜屋?你得找到殺價籌碼
裝潢該花就別省,小投資賺高報酬
擺兩年賣不掉,改裝套房賺租金

第三章 你出錢,我讓利,快速累積30間房
第一節 運用財務槓桿,用股東概念找資金
金錢會流向能創造價值的人
頭期款怎麼來?用股東的概念找資金
第二節 獲利模式視覺化,揪人一起出資
募資的第一步──把你的想法告訴身邊所有人
想增加說服力?讓專業證照為你加分
第三節 募資金主不能來者不拒,設定門檻才能找對人
五個核心要素,決定成功機率
遇到股東臨時抽資怎麼辦?
讓金主離不開你的讓利學

第四章 自住、投資?鎖定目標滾出你的獲利模式
第一節 房地產類型大剖析
自住考慮新成屋,投資要挑中古屋
我的房地產投資概念──資本利得+現金流
第二節 三種投資方式,複製獲利模式
別人眼中的廢墟,如何把它變黃金?
破爛三角窗,變身國際星巴克
第三節 自住兼投資?你一定買不到房子
圈區塊、挑環境,找出自己的五大需求
用三個指標,找出超值地段
第四節 低於市價的房子,要去哪裡找?
問題越多的房子,越值得考慮
怕買貴,先找出當地的最低總價

第五章 買房出租,穩賺租金等好價碼
第一節 我從租賃做起,只為掌握獲利模式
短時間大量看房,練就眼力
從連續兩個星期掛蛋,到達成20萬業績
第二節 鎖定目標客群,三天就找到人入住
從地點找出優勢,目標族群立刻浮現
裝潢套房掌握三個重點,提高租金收入
善用資源,大量曝光省力省錢
第三節 慎選租客,奧客退散
租前篩選租客,避免租後糾紛多
付不出兩個月押金的房客,不能租
面對問題房客,四個方法讓你不吃虧

第六章 新手投資想避險,得從累積專業人脈開始
第一節 經營500位房仲當人脈
沒關係要變有關係,價格就不是問題
每家房仲店培養一兩位熟人,加快過濾物件速度
便宜案子交易,親自確認最實際
定時發訊息、不砍仲介費,讓仲介第一個想到你
第二節 與房仲交涉的潛規則
了解仲介的經營模式,找合適的夥伴
掌握出價主導權,選好時機就出手
一頓下午茶,害我損失300萬
開價七折,搶斡旋第一順位
第三節 啟動「合夥人」模式
與其挑有能力的,不如找能互補的
單打獨鬥難生存,建立團隊獲利翻倍
最佳的團隊模式,分享利潤
把人脈變錢脈
從小事累積信任,是賺大錢的根本

後 記 只拿三科拚別人的五科,我辦到了!
附  錄 
評估價錢的五步驟
六個問題,讓你買好不買貴
看預售屋的九大要訣
買中古屋,別碰這三種
看屋檢核表

272(需代訂)
88011
房屋買賣不能說的祕密  

■ 內容簡介

       ◎賣屋陷阱與買屋絕招大公開,買賣房屋必看的武林寶典!

  ◎賣屋前,先了解仲介的開發話術。買屋前,先搞懂仲介的行銷技巧。
  ◎57則賣屋陷阱與買屋絕招大公開,房仲業不能說的祕密一次收錄。
  ◎房仲業資深顧問講師,金石堂、博客來年度百大暢銷書作者陳恭奕最新力作。

  2015房地產詐騙手法再翻新!
  管它黑心建商還是良心仲介,房地產買賣投資自己要小心!

  一次搞懂買賣、法拍、團購、海外投資的真相,
  買屋族、賣屋族、租屋族不可不看的武林寶典!

  房屋沒賣掉還要支付服務費?這是什麼霸王合約?
  不動產投資新標的?農舍的產權移轉問題搞死你。
  裝潢屋掩蓋的不僅是髒污,還可能藏有致命毒素!
  法拍屋低價很誘惑,資料一堆怎麼投標滿頭霧水?
  團購投資太好賺?原來竟是精心設計的吸金騙局。
  海外地產請來一堆名嘴天花亂墜,小心血本無歸!

  法規不斷變動、稅賦制度不斷調整、新型態消費糾紛不斷發生,消費者應該重新了解房地產買賣投資的一些眉眉角角,以免血本無歸,甚至誤觸法律!

  〈特別收錄〉
  2016房地合一稅制規劃案
  2015奢侈稅條例修正草案




■ 目錄

作者序 管他「黑心」建商還是「良心」仲介,房地產買賣投資自己要「小心」

PART-1 買屋賣屋,絕對不能說的祕密
PART-2 賣屋前,先了解仲介的開發話術
PART-3 買屋前,先搞懂仲介的行銷技巧
PART-4 房屋買賣都要清楚的房仲業潛規則
PART-5 附錄

238(需代訂)
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6折買房術:外資圈知名地產軍師 大爆砍價買房最高機密  

■ 內容簡介
這次買房換你出價!
八折買房靠話術,七折買房靠通路,六折買房靠重整
  
  網羅12位達人「操房」實戰秘技,
  外資法人頭號地產軍師的精闢解密,
  讓你不必老看景氣臉色、懊惱良機稍縱即逝,
  想幾折買房就幾折買房,自住、投資都犀利!
  
  想6折買房,一定要先學會
  •活用4大談判關鍵
  掌握交易資訊、了解自身籌碼、直攻決策對象、緊抓談判步驟
  •分辨8大瑕疵問題屋
  避鄰設施、凶宅、風水問題屋、蛋白區的新成屋、公設服務不足、消防通道不足、日照權不足、傾斜屋
  •熟知4大房產Outlet通路
  精選法拍屋、活化平價宅、網路團購房、人脈直銷屋
  
  並以12買房達人成功議價戰略為標竿,進攻市場!

  •置產孝親真情藝人柯以柔:
  「三老戰術」──老房子、老仲介、老屋主;
  「三守政策」──守預算、守區域、守銀根

  •合縱連橫法拍商機游世一:
  突破法拍屋的三大門檻──
  正確取得屋況資訊、充裕的週轉資金、確認點交作業

  •群眾力量買好房邱愛莉:
  成功團購三關鍵──
  物件能被標準化、抓準對方「停利點」、(團購)買方購買意願強
  
  ……書中詳列的達人實戰與軍師解析,
  是你爭取買屋發球權的不二法門!
  
  在〈八折買房靠話術〉裡,你可以看到:
  ●影視藝人柯以柔,分享她從初次買房到成為演藝圈買房殺價達人的歷程。
  ●購物頻道天后玉菲,分享她如何把電視機前讓消費者埋單的功力,轉換成讓賣方降價埋單。
  ●地產投資律師黃坤鍵,分享他如何分析降價成交的精準區間,讓賣方點頭。
  ●頂尖展店達人鄭合昇,分享他如何運用合縱連橫的手腕,談到最好的租約,開出一家家賺錢的咖啡店。

  在〈七折買房靠通路〉裡,你可以看到:
  ●國內法拍屋界翹楚「寬頻房訊」總經理游世一,分享年輕人如何靠投資法拍屋翻身。
  ●國家級資產管理公司董事長黃定方,分享其如何處理銀行不良債權,並定期推出「平價宅」產品,肩負平抑房價與資產活化的任務。
  ●House123執行長邱愛莉,分析團購買房的模式、過程、好處與限制。
  ●房產投資名人柯昇沛,分享如何進入「建商買房粉絲名單」,在建案尚未開案之前,就提前取得成本價便宜買房。

  在〈六折買房靠重整〉裡,你可以看到:
  ●身兼都市計畫技師、土地代書、房產經紀人的范之虹總經理,分享他如何認定具有議價空間的問題屋。
  ●國內房仲集團總部資深法務專家小白,教讀者如何會「贏」到好的折扣價格。不只買房前可議價,買後還有機會繼續談判!
  ●協助外資處理複雜不動產法務經驗的謝昆葖蒏v,分享買債權換產權之道。
  ●台灣不良債權達人王聖鴻總經理,分享房市反轉之際,如何在危機入市賺取六折買房的「機會財」。



■ 目錄


Part1八折買房靠話術
1. 置產孝親真情藝人柯以柔──如何漸進砍價便宜買房
2. 口若懸河購物天后玉菲──如何讚美屋主便宜買房
3. 紮實訓練聰明律師黃坤鍵──如何訓練價格敏銳度便宜買房 4. 折衝利誘展店天王鄭合昇──如何創造雙贏便宜買房

Part2七折買房靠通路
5. 合縱連橫法拍商機寬頻房訊──如何從法拍屋便宜買房
6. 平抑房價良心企業台灣金聯──如何從台灣金聯平價宅便宜買房 7. 群聚力量買好房 好室一二三──如何從團購議價便宜買房
8.  推心置腹人脈王柯昇沛──如何經營代銷人脈便宜買房

Part3六折買房靠重整
9. 都計地政整合專家范之虹──如何從看出問題物件便宜買房
10. 知名房屋糾紛仲介導師小白──如何從發現房屋瑕疵便宜買房
11. 重整訴訟百戰律師謝昆腡w─如何從法律訴訟官司便宜買房
12. 化朽為神資產高手王聖鴻──如何從不良債權競標便宜買房

306(需代訂)
40822
100張圖輕鬆變成地產大亨:用對方法、買對時機、選對地點,投資零風險!  

■ 內容簡介
        產官學界領導人一致推薦!
  實用價值最高的、可伴你一生的房地產投資策略百科!
  再菜的鳥看完後也能安全買到好房子
  你怎麼知道權狀為真?
  你怎麼知道房子是不是違建?
  你怎麼知道房子是不是在計畫道路上?


  讓投資人能完整的了解整個房地產產業
  分析產品、法令、產業生態及趨勢
  你可以知道所有產品的特色及重點
  看穿政府有那些手段來干涉房地產市場!
  你將學會如何判斷房地產的走勢
  輕鬆對應不動產從業人員

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  讀完此書讓你對房地產有全面性的了解!
  不再被媒體和業者牽著鼻子走!
  做出有利於自身的不動產自住或投資決策!
  本書由四個面向引導讀者一探房地產究竟:

  第一篇:認清房地產產品

  房地產產品有複雜的屬性,以下用6個面向來解讀房地產產品,方便讀者檢閱。如果你要在淡水新市場買一間套房,閱讀2-2住宅市場、3-3區域市場、4-4中古屋市場、5-1所有權市場、6-4新市鎮房地產。會對所要買的產品有全面的認識。而你讀完全書,所有不動產商品都難不倒你!

  第二篇:認清房地產政策及法令

  憲法對於台灣的土地及房地產市場有所謂「平均地權」基本國策方針,而政府在相關法令上訂的很嚴,但管得卻很鬆,而在政策上也是因時因地因人制宜,幾十年來下來不僅離平均地權越來越遠,與「均富」之理想更是背道而馳,房地產造就貧富差距日益嚴重。不妨從中央政府的地政、營建、財稅、金管、經濟、交通、農政與環保等幾個政府單位管什麼、玩什麼來一探究竟。

  簡單歸納地政系統管土地之測量、產權登記、地價、徵收、區段徵收、重劃等。營建系統管都計、區域計畫、建管、營造、住宅、新市鎮開發等。財政管各項課稅、金管管金融貸款等、經濟交通負責開發建設,文化部之古蹟、文創,農業部之農地農用與環境資源部之環境影響評估尚方寶劍,另有保護消費者與弱勢之公平、消保二會,他們對台灣這塊土地及房地產市場玩出什麼花樣及貢獻哪些好的、不好的政策?

  第三篇:認清市場玩家

  房地產關聯性產業鏈龐大,房地產業(營建業)號稱火車頭工業,可見其對整體經濟及房地產市場之影響。台灣房地產自二零零三年SARS風暴後,至少走了十年的多頭,房地價格持續上揚,完全與經濟成長、所得之增幅,尤其受薪階層薪水倒退到十六年前水準等等相背離,我們可從房地產業之各事業體、行業、職業與專業者在這一波景氣中之變化,來了解產業生態及找出可能的答案。

  第四篇:認清影響房地產的趨勢

  2014甲午馬年開始到2016年台灣總統大選近三年期間,台灣房地產市場將呈現況:

  第一年價揚量縮:
  前三季推案量爆新高挑戰新高價但成交量因觀望縮。

  第二年價跌量增:
  2015年不再出現創高價案,個案議價空間拉大有裝潢等變相降價增多以吸引買氣成交量反增多。 

  第三年價量雙跌:
  2016業界競爭加劇,供給過剩加上有業者急變現,多數投資人不看好後市,市場轉壞態勢確立,平均房價再下修10%以上,各業者欲求在利率走高下,以通貨膨脹購屋保值效應剌激買氣但成果有限,反而因各項成本增加,包括各項稅負增而寧願以租代買少交易,整體市況漸入不景氣與萎縮期。



■ 本書特色
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  在房地產變動的時代提供最全面的投資護身符
  不動產永遠是個良好的投資工具,不過,怎麼買怎麼賺的時機已經過了。因此只要你對房地產有興趣,不論是投資或是自住。你都應該對房地產產業有全面的了解。知道如何查看都是市計畫圖以及地籍圖謄本固然可以讓你買屋不受騙,了解都市計畫如何成形,各項公共工程如何影響房地產價值也是必要的。否則你只能任仲介擺布,聽人吹捧物件有多好!而沒有辦法做出最好的投資判斷!

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  長篇大論的文章很少人能讀的下去!不產業的知識又有一定的艱難度。本書把房地產整個產業分為百餘個單元,讓讀者能輕鬆閱讀!也方便能配合需要隨時查閱。

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■ 目錄
第一篇:認清房地產產品
第一章:進入房地產市場的敲門磚
1-1房地產先來定義它!才能搞懂它
1-2房地產與一般商品好在哪?

第二章:解剖房地產的第一刀-依主體的屬性
2-1土地市場:好壞價格差300倍
2-2住宅市場:景氣好壞看豪宅
2-3商用市場:租金投報率決定價格
2-4工業市場:用途放寛前景看好
2-5休閒市場:重要性日益增加
2-6非都市場:等待土地被變更
2-7陰宅市場:墓地也有股飆風

第三章:解剖房地產的第二刀-依地區分
3-1國內市場:國外買家日益重要
3-2國外市場:享受國外高租金報酬率
3-3區域市場:三大都會區房價比固定

第四章:解剖房地產的第三刀-依生命週期分
4-1預售市場:未推案前就要勇於詢問
4-2餘屋市場:團購多戶絶對好康
4-3成屋市場:比預售低15%左右
4-4中古屋市場:屋齡15年以內好入手
4-5都更屋市場:小心等不到都更那天
4-6標售拍賣市場:政府是最大供貨商
4-7法拍及金銀拍市場:市價四至七成可得

第五章:解剖房地產的第四刀-依法令權利分
5-1所有權市場:產權獨立最受喜愛
5-2地上權市場:少了地權,打對折可得
5-3信託權市場:影響未來市場的一大變數
5-4抵押權市場:銀行最愛的放款擔保
5-5其它物權市場:讓地主放捨棄部分所有權
5-6租賃使用權市場:住宅租金報酬率3%以下,全球最低
5-7證券化股權市場:不夠刺激沒人注意
5-8外人地權:外人購地產?不鼓勵不反對不張揚
5-9原住民保留地權:25萬公頃的便宜土地

第六章:解剖房地產的第五刀-依法令分
6-1都市房地產:十項指標決定價值
6-2都更房地產:改善環境決定價值
6-3區段徵收房地產:5000公頃建地,有政策支援者上天堂
6-4新市鎮房地產:十年才會初具規模
6-5重劃區房地產:炒做空間十足
6-6捷運房地產:高出行情1成可期
6-7高鐵房地產:南部地區要有長抱打算
6-8山坡房地產:農舍市場成新銳
6-9鄉村房地產:都市人的新選擇
6-10工商混合房地產:大財團炒作最佳途徑
6-11其它特許開發房地產:了解政治角力再投資

第七章:解剖房地產的第六刀-依建築物型態與使用功能分
7-1透天產品:重點在土地價格
7-2別墅產品:幾乎集中於山坡地
7-3農舍產品:765坪以上農地才可以蓋農舍
7-4公寓產品:不都更沒有前途
7-5大樓產品:30%公設難避免
7-6套房產品:商圈與學區周邊為佳
7-7豪宅產品:景氣好才可以漫天要價
7-8銀髮產品:300萬銀髮族才有商機
7-9山坡宅:好景觀、政府背書,奇貨可居
7-10政策宅:量大足以衝動房市
7-11辦公產品:市區商辦打不過市郊廠辦
7-12商場店面產品:價格決定於商圈潛力
7-13商務中心與商務宅:每坪月租金可達萬元
7-14停車位產品:機械車位受限保養成本
7-15陰宅納骨塔位產品:市價3分之1買進才保險
7-16違章屋:深具租賃價值
7-17工業廠辦產品:租售價格節節升
7-18工業地住宅:提供回饋金就可以解套
7-19房地容積移轉:市價漲幅逾7成
7-20民宿屋:鄉村資產再活化的方法
7-21挑高夾層屋:小心查證合法性
7-22畸零地產品:都市成長地區有利可圖
7-23輻射屋、海砂屋與凶宅:買進有機會享有容積獎劽

第二篇:認清房地產政策及法令
第八章:認清地政的政策管理系統
8-1地籍測量與登記:所有權人身分驗證成盲點
8-2地權管理:祭祀公業1.4萬土地將釋出
8-3公告現值、公告地價及實價登錄:實價登錄將改變房地產價格混亂的現況
8-4一般徵收與區段徵收:溝通才能化解問題
8-5市地重劃與農村及農地重劃:重劃前後土地價差兩倍以上就皆大歡喜
8-6地政三加一照之管理:地政士、經紀人及估價師的管理。

第九章:營建系統作法與玩法
9-1國土計畫:國土開發的總指導
9-2區域計畫:都市地區以外土地的管理依據
9-3都市計畫:管理4700平方公里的都市土地
9-4開發許可與變更回饋補償:土地重大用途變更的程序
9-5建蔽率、容積率與容積獎勵、容積移轉:決定建坪的關鍵因素
9-6建築執照與二次施工、變更使用:規範建物興建的關鍵
9-7綠建築建材與智慧屋:未來房市創價的重要助力
9-8公寓大廈管理:推行成效尚不如預期。
9-9都市更新:簡易小型都更受矚目
9-10都市設計與審議機制:建物外觀的審查
9-11住宅政策與資訊:住宅資訊那裡找

第十章:財稅金系統對房市的管控
10-1公有地標售:地上權標售漸成主流
10-2各種房地產稅與奢侈稅:造成60萬人持有3戶以上住宅的元凶
10-3金融手段:漲時助漲,跌時收傘。

第十一章:經濟交通建設與觀光部門
11-1經濟部門開發政策:主控工業廠房興衰
11-2交通建設與觀光開發政策:五路財神,房市大利多

第十二章:農政、環境資源與公平、消保會
12-1農地農用時代:農地使用更有彈性 
12-2環境影響評估:大量減少非都市計畫房產推出的原因
12-3公平會與消保會:不動產交易出了問題要找誰?

第三篇:認清市場玩家
第十三章:房地產市場產業之分工角色
13-1建築開發:不動產的民間推手
13-2建築師及相關技師:不動產的規畫師
13-3營造與工程顧問業:不動產的代工業者
13-4建築經理與資產管理業:購屋者、銀行與建築業之中間橋樑
13-5樓管與保全業:居家環境的維持者
13-6室內設計裝修業:3,500億元的市場
13-7代銷與仲介業:管制趨嚴,紀律漸佳
13-8法拍、代拍與買斷業:查稅之下的犠牲品
13-9不動產經紀人、營業員:諸多法規限制的從業人員
13-10地政士:價值被擠壓的專業人士
13-11不動產估價師:求算合理房價的人物

第四篇:認清影響房地產的趨勢
第十四章:2014~2016房市趨勢
14-1整體市場趨勢與變數:五大利空決戰五大利多
14-2政府政策趨勢與變數:六種決定房市生死的政策
14-3整體產業趨勢與變數:業者一窩蜂熱潮將引發反效果
14-4整體投資買賣趨勢與變數:房價高不可攀,大漲後繼無力
14-5整體兩岸地產趨勢與變數:兩岸萬倍的購屋差異將拉近

247(需代訂)
83859
房產達人蔡璟柏教你便宜價買好屋  

■ 內容簡介

  本文作者蔡璟柏為《Smart智富》月刊第165期封面故事主角,並多次以房產專家身份接受非凡財經、東森新聞、民視、華視等多家電視台專訪,最擅長用便宜價在市區買到增值潛力雄厚的好宅。

  他曾經因為創業經營網咖失敗,28歲負債2500萬,在幾乎走投無路之際,幸運碰到法拍屋高人指點,引領他進入法拍屋市場,在四年內還清債務,成功再起,再用五年時間滾出逾億身價。

  本書集結作者買賣超過一千間房間的實戰精華,不談理論、不打高空,字字句句都是取自市場上真刀真槍買賣所磨鑄的心血結晶,有成功的經驗,也有失敗的教訓,毫不保留,徹底公開。

  買賣房子是幾百萬到幾千萬的大事,做錯一次就可能讓你幾年工作的薪水付諸流水,你要相信一生只買過二、三次房子的理論專家,還是天天在市場上打滾的實務達人?

■ 作者簡介

蔡璟柏

  
本書作者蔡璟柏,現任誠信國際聯合開發(股)公司負責人、國際獅子會300A1區總監、台灣不動產拍賣金聯會執行長、台北市不動產拍賣協會秘書長,北京兩岸經貿交流協會召集委員。

  他曾在28歲創業失敗負債2500萬,人生跌到谷底,因緣際會受教於高人,學會買屋增值的投資技巧,只花了4年時間就靠買賣法拍屋還清債務,再用5年時間靠房地產滾出上億身價。

  人生逆轉勝。一路走來,蔡璟柏堅持只買「低於市價」的房子,專挑賺錢增值屋,因為曾經走過人生幽谷,現在的他熱心公益,每年捐獻給慈善團體,他更希望將自己一身看屋、殺價技巧傳授給需要的人,幫助每個想買屋的人都能用便宜價買到好房子,一圓購屋夢想。

■ 目錄
一 買房致富篇
1-1 房地產,救了我!
1-2 珍惜信用無限好
1-3 破產教會我的事
1-4 精華區璞玉vs.炒作區鑽石
1-5 那些年,我踩過的地雷
1-6 不買會後悔的地段

二 自住樂活篇
2-1 口袋深淺,決定地點
2-2 用九宮格法找出B+以上物件
2-3 ABC配置法1—選出增值屋
2-4 ABC配置法2—避開賠錢貨
2-5 年輕人、中年人選屋邏輯大不同
2-6 選市不選郊、捷運站房子怎麼挑? 
2-7 沒車位沒關係,門牌燙金就好?
2-8 好山好水,小心好後悔
2-9 45年老屋,首購族別碰
2-10 換屋該先賣後買?先買後賣?

三 聰明投資篇
3-1 投資報酬率怎麼算才合理?
3-2 純套、改套、怎麼選才牢靠?
3-3 交通便捷度,勝過一切
3-4 5方法挑到好租客
3-5 4招穩定出租率
3-6 都更題材老屋看門道

四 精挑細選篇
4-1 找好房仲—公會、應備文件、年資
4-2 上網明察—調空照圖、591網站、房仲網站、
4-3 自行暗訪—管委會、管理員、里長都別放過
4-4 公共空間—樓梯間、水塔、基地台
4-5 環境細節—四米巷、嫌惡設施、早晚市
4-6 內在條件—天地壁+敲打聽+風火水電
4-7 必看文件—地籍謄本、建物成果測量圖、格局圖
4-8 看建物成果測量圖現原形、比例尺怎麼量

五 談判殺價篇
5-1 一條公式,算出合理價
5-2 用漲幅公式,估屋主合理賺頭
5-3 頂樓加蓋,哪種必買?
5-4 精算坪數,出價打83~86折
5-5 淡季、梅雨季,殺價好時機
5-6 仲介服務費也可以議價?
5-7 初估報告書,真的很好用
5-8 履約保證,大有文章

六 銀行交涉篇
6-1 先卡額度,再找擔保人
6-2 培養信用,兩年前就得開始
6-3 前低後高不如一段式
6-4 青年首購、百大企業好優惠
6-5 地震、火險非保不可?
6-6 貸款合約裡的小魔鬼

七 常見迷思篇
7-1 投資客的房子不能買?錯!
7-2 法拍屋一定便宜?錯!
7-3 前屋主有分管協議就好?錯!
7-4 工業住宅不能買?錯!
7-5 你儂我儂好甜蜜?錯!
7-6 哪裡廣告打最兇就往哪裡去?錯!

255(需代訂)
88665
農地重劃工作手冊  

■ 內容簡介

  農地重劃係將一定區域內不合經濟利用的農地加以重新整理,予以交換分合,區劃整理成一定標準坵塊,並同時配合興修水利,改良灌溉排水系統、配置農水路,使每一坵塊農地均能直接面臨農路、水路,以改善生產環境,擴大農場規模,增進農地利用的一種綜合性土地改良事業。臺灣地區自47年開始辦理農地重劃,截至105年止,計完成811區,面積39萬3,545公頃,對提升農業生產力及增進鄉村地區發展效益顯著。

■ 目錄
 

第一篇 選定重劃地區

第一章 勘選先期規劃地區


搜集資料
勘選原則
勘選程序
宣導及辦理土地所有權人意願調查
成立協進會

第二章 核定重劃實施地區

先期規劃地區之檢討實施
重劃計畫書之擬定及報核
重劃計畫書、圖之公告及異議處理
重劃區禁建及禁止變更地形等事項之擬訂

第二篇 現況調查與測量

第一章 土地權利及使用調查


準備工作
實地調查工作步驟
村莊土地地籍調查

第二章 地籍測量

農地重劃地籍測量作業概要
地籍測量作業方法
辦理農地重劃區測量工作應行配合事項

第三篇 重劃工程

第一章 重劃區規劃設計


規畫基本要求及原則
工程規劃設計要領
編製規劃報告書
編製及核定工程預算書圖

第二章 工程發包及施工

工程招標及訂約
工程施工、驗收及決算

第四篇 土地改良物或墳墓拆遷補償

第一章 查估補償費及公告、通知


查估補償費
公告及通知

第二章 發放補償費及拆遷

發放補償費
拆遷

第五篇 重劃土地分配

第一章 計算負擔及分配設計


準備工作
公告停止重劃區土地權利移轉及設定負擔登記
計算負擔
辦理土地分配

第二章 分配結果公告、通知暨異議處理

土地分配結果公告
土地分配異議案件處理
土地分配作業注意事項

第三章 非都市土地使用分區及用地配合農地重劃檢討作業

第六篇 權利清理及地籍整理

第一章 權利清理


他項權利、限制登記及出租耕地法令規定
他項權利清理及出租耕地作業方式
抵押權轉載之權利範圍應注意事項

第二章 地籍整理

重劃後各宗土地申報地價之換算轉載
土地權利變更登記
換發書奬

第七篇 財務處理與人員聘僱

差額地價之清償
農水路工程費用之繳納
工程費之撥付
農地重劃「零星集中土地」及「抵費地」之處理
人員聘偏

第八篇 成果報告

第九篇 農水路管理維護

255(需代訂)
88596C
農村社區土地重劃六年(98至103年度)示範計畫成果總報告(附光碟)  

■ 內容簡介

  本書彙整農村社區土地重劃六年(98至103年度)示範計畫辦理之成果,作為未來中央及各縣市政府辦理業務之參考。

170(需代訂)
88596B
內政部土地重劃工程處103年業務年報  

■ 內容簡介

  本處103年業務年報係輯錄當年同仁執行業務績效,含括市地重劃工程、區段徵收公共工程、農村社區土地重劃、農地重劃、早期農水路更新改善工程之規劃、設計及施工監造,並協助有關機關及各縣(市)政府代辦與職掌有關之工程採購、都市計畫樁位測定等;本年報除將本處辦理各項業務之成果以系統方式呈現外,亦期盼同仁回顧過去同時更展望未來,秉持精益求精的精神,以專業技術賡續推動土地重劃的各項業務。

170(需代訂)
88623
土地徵收作業手冊(102年版)  

■ 內容簡介

  國家為推動各項公共建設所需用之土地,倘無法與土地所有權人協議價購或以其他方式取得,徵收私有土地,給予合理補償,即為最後不得已之手段。而徵收係國家基於公權力,強制剝奪私人土地權利,為落實憲法對於私有財產權保障之意旨,土地徵收必須依相關法律規定程序妥填處理。此外,民國101年1月4日土地徵收條例部分條文修正公布後,關於特定農業區農牧用地避免徵收、公益性及必要性之審查、公聽會之舉行以及通知所有權人陳述意見、訂定安置計畫等等,已制定更嚴格的程序規範,為使各級主辦人員對於土地徵收相關法令及作業程序能有更明確之了解,以利國家取得各項公共建設用地,實有編印土地徵收作業手冊之必要。

  本手冊分四章,第一章「概說」、第二章「作業程序」、第三章「補償作業」及第四章「其他有關配合作業」,各章並依章節內容,收集各種常見徵收案件之範例,提供需要土地人或直轄市及縣(市)政府辦理時參考。附錄中除「參考法規」外,並將司法院大法官解釋、行政院與本部有關之函釋、行政程序法諮詢小組會議紀錄、司法機關之判例與判決,以及最高行政法院庭長法官聯席會議決議,依時間先後收錄,以供參考。本手冊雖經審慎修訂,惟因涉及法令繁複,難免有疏漏之處,尚祈各界碩學賢達不吝指正,俾作為再版時之參考。

■ 目錄

第一章 概說

壹、土地徵收之意義
貳、土地徵收與其他類似概念之比較
參、土地徵收之目的
肆、土地徵收之當事人
伍、土地徵收之方式
陸、土地徵收之標的
柒、土地徵收之核准機關
捌、土地徵收之執行機關
玖、土地徵收條例制定之緣由及其適用

第二章 作業程序

壹、勘選需要土地
貳、舉行公聽會
參、舉行聽證
肆、事業計畫報經目的事業主管機關許可
伍、用地測量分割
陸、公益性及必要性先行報告
柒、都市計畫變更或非都市土地使用分區及使用地變更
捌、調查用地資料
玖、協議價購或以其他方式取得
拾、所有權人陳述意見
拾壹、徵收補償市價查估預備作業
拾貳、土地改良物勘估
拾參、申請徵收
拾肆、徵收核准及通知
拾伍、徵收公告前資料之查對
拾陸、公告徵收及通知
拾柒、異議案件之處理
拾捌、撥款
拾玖、發放補償費
貳拾、辦理徵收補償費保管
貳拾壹、辦理囑託登記
貳拾貳、徵收成果報備
貳拾參、地上物清理
貳拾肆、依計畫使用土地
參考範例

第三章 補償作業

壹、補償種類與標準
貳、補償資料之釐整
參、發放補償方式及期限
肆、補償費之洽撥
伍、補償費核發之作業程序
陸、補償費領取與應備文件
柒、土地徵收各項補償費之提存與保管
參考範例

第四章 其他有關配合作業

壹、一併徵收
貳、更正徵收
參、撤銷及廢止徵收
肆、徵收失效
伍、被徵收土地所有權人申請收回
陸、辦理非都市土地變更編定異動
柒、土地徵收案件執行使用情形檢查
捌、徵收作業費之撥付
玖、行政救濟
參考範例

附錄

壹、參考法規

土地徵收條例
土地徵收條例施行細則
土地法
土地法施行法
平均地權條例
平均地權條例施行細則
內政部土地徵收審議小組設置要點
土地或土地改良物徵收補償費核計核發對象及領取辦法
土地徵收未受領補償費保管辦法
建築改良物徵收補償費查估基準
農作改良物徵收補償費查估基準
土地及土地改良物徵收營業損失補償基準
土地徵收遷移費查估基準
土地徵收補償市價查估辦法
申請土地徵收注意事項
土地徵收法令補充規定
改進土地徵收作業原則
交通事業穿越私有土地之上空或地下地上權徵收補償辦法
水利事業穿越私有土地之上空或地下地上權徵收補償辦法
國防事業穿越私有土地之上空或地下地上權徵收補償辦法
各機關徵收土地代扣稅捐及減免土地稅聯繫要點
直轄市或縣(市)政府辦理土地徵收業務作業費基準
都市計畫法
都市計畫公共設施用地多目標使用辦法
大眾捷運法(摘錄第一章至第三章)
大眾捷運系統工程使用土地上空或地下處理及審核辦法
促進民間參與公共建設法(摘錄第二章)
行政程序法
行政執行法
訴願法
行政訴訟法

貳、有關土地徵收之法令解釋

司法院及大法官會議解釋
土地法徵收相關函釋
土地徵收條例相關函釋
行政程序法諮詢小組會議紀錄(節錄)

參、有關土地徵收之判例及判決

最高行政法院判例
最高法院判例
最高行政法院判決
高等行政法院判決
行政法院聯席會議決議

340(需代訂)
88597
高速鐵路桃園、新竹、台中、嘉義及台南等五個車站地區區段徵收開發實錄  

■ 內容簡介
       台灣高速鐵路桃園、新竹、台中、嘉義及台南等五個車站地區區段徵收計畫由交通部高鐵局、本部及所轄縣市政府合作辦理開發,自88年起辦理區段徵收迄今,其間所投入之人力及物力相當龐大,辦理過程又極其辛苦,本開發實錄是將高速鐵路建設計畫緣起、都市計畫過程、行政相關配合措施、公共工程規劃設計到各車站地區開發作業詳實記錄下來,供各機關團體能瞭解高鐵車站開發過程與績效,並做為日後政策推動之參考。

468(需代訂)
88664
區段徵收作業手冊(105年版)  

■ 內容簡介

  區段徵收為國土規劃架構下,進行都市土地建設或實施國家土地經濟政策之方式之一。被徵收之土地所有權人可以選擇領回土地替代土地徵收補償,實乃政府謀求公共利益,促進土地合理使用下,兼顧民眾之權益的土地整體建設手段。 前版區段徵收作業手冊係本部自93年12月編印後執行至今,期間因相關法令規定迭有修正,且土地徵收條例亦已於101年1月4日修正公布,配合增訂優良農地之保護、徵收公益性及必要性之強化、經濟弱勢者之安置、人民財產權之保障、徵收補償採市價補償、區段徵收改領現金(或抵價地)補償方式,及區段徵收內原地主有繼續耕作意願者保障其耕作權利等規定,另土地徵收條例施行細則、區段徵收實施辦法及相關徵收作業程序與表單格式等亦已有修訂變動,為因應區段徵收業務實務作業需求,使各需用土地人執行區段徵收業務有所參考及齊一執行業務標準,故依據相關法令修正規定內容及實務執行作業情形檢討修正手冊內容,並增添相關法規及解釋函令後,重新編印區段徵收作業手冊,以充實作業手冊之實用性。

255(需代訂)
62530
不買豪宅買好宅:從貸款、地段到議價,第一次就能輕鬆上手的購屋祕訣  

■ 內容簡介

  買房置產是人生大事,但是隨著生活富裕、資金充沛,房子不僅是遮風避雨的地方,更是累積資產的管道,是投資理財的標的,目的多元,當然購屋的眉眉角角也越來越多。地點的考量,增值空間,學區、交通,社區公設,建材,座向,景觀……自己的、另一半開的條件需求寫得眼花撩亂,長輩的、專家的建議,多得如排山倒海,在加上原本就沉重的房屋價格,買屋就成了人生最不可承受之重,買屋之路顯得漫長而艱辛。

  所幸在資訊爆炸的年代,只要多留心,多注意,培養專業知識以及技巧不再難如登天,正所謂:「你用心多一點的地方,就是成就展現的地方」。

  現在,跟著台灣房屋智庫發言人張旭嵐的腳步,一步一步,抽絲剝繭地展開買屋置產所需的前置作業,培養最基本的專業知識,然後透過實地勘查經驗的積累,不消多久的時間,你絕對可以成為房地產界的專業人士;從消極面來看,往後不必再怕遇到糾紛,慘遭欺騙,從積極面來看,則可以談到好價錢,買到好的起家厝。

  希望透過這本書可以成為購屋者的一盞明燈、一個方向,至少可以依照一個清楚的邏輯思考,確認需求取捨,理性分析兼顧感性思考,許一個有殼的未來。

■ 目錄

前言 買不起豪宅?打造一個屬於自己的幸福好宅

第一篇 觀念篇

第一章 釐清需求,找到最適合的房子

你的購屋性格

第二章 動心動手前先動腦

買比租划算?租比買省錢?
當感性碰上理性:先排出優先順序
好宅PK
頭期款該準備多少?
小資族的首購財務表
認識首購優惠貸款

第三章 地段、地段和地段

好地段是專家說的?還是你認同的?
嫌惡設施周邊真的不能買嗎?

第四章 選甚麼住宅類型好?

套房
公寓
電梯住宅
透天厝
車位

第二篇 練功篇

第五章 預售屋


付款流程
樓層
裝潢屋、毛胚屋、樣品屋、實品屋
這真是太神奇了!代銷的魔幻話術
預售交屋注意事項
小心一案建商

第六章 特殊住宅類型

地上權住宅
捷運共構宅
工業住宅
法拍屋、金拍屋、銀拍屋

第七章 小心這些瑕疪屋

淹水屋
海砂屋
輻射屋
地震危樓
事故屋(凶宅)

第八章 實價登錄的迷思

成交資料代表現在行情?

第三篇 實戰篇

第九章 你一定要有的購屋小幫手

善用實價登錄查行情
其他房地產專業網站和APP

第十章 讓房仲成為你的好朋友

和房仲業務的三類接觸
挑好業務從小看大
服務費
購屋一定要找房仲嗎?

第十一章 賞屋技巧

看屋要「望聞問切」
出價前,早晚晴雨多看幾遍

第十二章 科學風水

攔腰煞
穿堂煞
抬轎屋
路衝
剪力煞
無尾巷

第十三章 議價

議價前的資料文件
搞懂主建物、附屬建物和公設,再計算合理價格
斡旋書和要約書
買賣雙方的心戰攻防

第十四章 購屋四部曲

前奏:交易安全
首部曲:簽約
第二部曲:用印
第三部曲:完稅
第四部曲:過戶交屋

第十五章 房屋貸款

核貸看銀行鑑價,非成交價格!
好工作好貸款
要不要用寬限期?
房貸種類?
何種償還方式最划算?
房貸眉角

第四篇 進階篇

第十六章 看懂房地產相關稅制

不動產持有稅
交易稅

第十七章 變身包租公

第十八章 合資買房行不行

附錄

255(需代訂)
83838
包租公實戰班DVD  

■ 內容簡介

 1萬元開始養房,月收入翻6倍!
  工程師變身「專業包租公 」,
  從1間到經手100間,專業包租公實戰經驗完整呈現!

  【包租公應該懂的事…】

  尋找投報率超過100%好標的
  .挑選出租物件
  .案件現勘技巧及須知
  .精算投資報酬率
  .銀行貸款
  .設計工程及家具採購

  每月多賺18%的包租公秘訣
  .租金定價策略
  .提高出租率
  .科技化管理租屋
  .如何有效管理及收催租金

  柯惇貿,64年次,出身公教人員家庭,從小被灌輸穩定工作最重要。退伍後,進入一家網路公司,任職月薪3萬元的小工程師。因為不甘上班族收入增加緩慢,讀了《富爸爸.窮爸爸》一書後,被作者羅伯特.清崎點醒:要賺取「非工資收入」,財富才能自由。

  非工資收入要怎麼賺?柯惇貿想了半天,開始研究買房收租的可能性。2002年7月,機會來了!一間套房要轉售,出價240萬元。當時,柯惇貿算了一下,套房出租,每月租金收入2萬1仟元,扣除銀行利息貸款和雜支,每月淨收益有1萬元,這位才上班1年的工程師,決定投資下去!從投資一間到投資百間,隨著案子愈投愈多、收入逐步攀高,工程師決定轉行當「專業包租公」。他專找鬧區內的閒置空屋,巧手裝扮後再出租,把別人眼中的「呆資產」徹底活化,變成讓自己賺進穩定現金流的好投資。

  本DVD完整呈現城市醫生柯惇貿投資上百間出租屋的實戰經驗,提供給想要成為包租公的每一個人正確且快速的進入技巧 ,如果你正苦思,如何增加財富?買屋出租會是最佳的穩定生財工具!  

■ 目錄

Disc1 
DISC1 片長:約142分鐘

.挑選物件-案件類型
.買下第一間房子開始當包租公
.房屋貸款-自備款和貸款比例
.銀行貸款
貸款攤還金額速算表/看成績單?/購屋財務能力評估/銀行認定你的財務方式/個人收入證明/銀行貸款鑑價方式/抵押權/設定額度、存續期間
.精算投資報酬
.挑選物件
案件來源/房地產交易價格/歷史成交紀錄/實價登錄網站/法拍歷史成交紀錄/法拍拍定地圖/法拍屋(司法院公告)/付費法拍屋資訊/免費法拍屋資訊
.案件現勘技巧及須知
案件開發九宮格/多問/動產現況說明書/土地謄本/建物謄本/權狀/權狀及謄本/調閱謄本
.買賣所需費用:買屋/賣屋
.設計工程
流程概述/發包類型/各項費用/工期及注意事項/施工監造/工程進行前之首要工作/如何辦理驗收/工程糾紛
.出租管理
.租賃市場分析

Disc2 
DISC2 片長:約 113 分鐘

.租金定價策略
租金提高的效益/客源定位
.提高出租率
如何招租?/如何修圖?/如何接聽電話?/如何帶看?/室內佈置
.管理租屋
房客看屋-下訂/房客看屋-簽約/房客搬入-維修/房客搬入-催收/房客退租-管理/房客搬入-續租/房客退租-退租
.科技化管理租屋
.科技省時管理
.Q&A-各式問題
.附錄
案件現勘技巧及須知:調閱地籍資料(地籍圖、建物測量成果圖、土地使用分區證明)/專有名詞說明:大公、小公、專有、共用、建蔽率、容積率/銀行貸款鑑價方式補充說明/建築成本法:不動產估價技術規則/建築成本法-公式及範例/公告地價/房屋現值法/房屋現值-契稅單=>契價/銀行貸款-辦理房貸所需費用/買賣及租賃基本稅賦/綜合所得稅申報實例/綜合所得稅速算公式/出售房屋財產交易所得/租賃所得稅

■ 作者簡介

柯惇貿Eric(外號【城市醫生】)

現職
 .城市財富管理顧問公司董事暨首席顧問
 .城市醫生不動產投資團隊創辦人
 .不動產投資專業投資客

學歷
 .逢甲大學建築及都市計畫研究所

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【全新暢銷增訂版】買一間會賺錢的房子:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!  

■ 本書特色

        ★ 各大媒體公認的房產專家首度出書!
  最受媒體歡迎的房市達人,教你買一間會賺錢的好房。

  ★第一次就買到增值好房祕訣大公開!
  避開新手外行容易忽略的要點,剖析投資客的看房祕訣。

  ★統整買賣房屋時最容易被忽略的6大問題,完全解答!
  關鍵6個問題,貸款、看屋、買屋流程,一本就搞懂。

  ★一次解決買賣後8大訴訟糾紛惡夢
  嫌惡設施、漏水屋通通OUT!7個對策教你在看屋時避免常見糾紛。

■ 內容簡介

  ★全新收錄「房地合一」、「重購退稅」、「奢侈稅」,搞懂現省至少100萬★
  狂銷3萬冊,
  房仲人手一本的買房指南,
  《買一間會賺錢的房子》全新增訂版。


  買對房子,少拼20年,
  好房子,會默默幫你賺100∼500萬。
  各大媒體一致公認的房產專家「徐佳馨」專業分享

  最熱門的房市議題大蒐錄:
  ★「房地合一」內容是什麼?如何申報最好?
  ★現在買房,會被課「奢侈稅」嗎?如何避免? 
  ★現在買房,如何符合「重購退稅」的條件?
  ★「公設比」的大、小公如何分?
  ★公寓的樓梯間、地下室算哪一種?

  買中古屋放10年定存多賺20倍,「好宅」會自己變「豪宅」?
  買對一間房子,比找一個伴侶更重要,單身更要買房子!
  你知道如何談高貸款成數、談低利率嗎?

  最受大家信賴的房產業者徐佳馨,從一個完全不懂房市交易的門外漢,到廣受各大新聞媒體爭相採訪專業房市解答,她經常受邀雜誌專訪、東森電視台「夢想街57號」等各節目,分析各種房市走向及現況,從負債十幾萬學貸,到買房子,踏入房產叢林,她是如何辦到的?

  誰不想買房子啊?月薪三萬多,如何圓夢?沒有富爸富媽,只能靠自己的小家庭、上班族、首購族,常在房地產市場上舉步維艱、步步驚心!房子,代表了幸福的憧憬與追求,買屋應該是完成夢想,而非一輩子的負擔!面對人生最重要的一筆開銷,別傻傻交出昂貴學費,搞清楚「費用」和「需求」,才能買得安心、穩賺不賠!

  房產專家徐佳馨提出了現在年輕人要建立的兩個觀念:(1)買屋、換屋是主流經驗。(2)沒有自備款,休想買房子!書中列出6大在買賣房屋前最重要、最常見、也最容易忽略掉細節的問題,小老百姓該如何仔細評估自己的需求、精打細算每一筆花費、審慎選擇每一個物件?本書教你第一次買房也能挑到「會增值」的優良房屋,把自己的「好宅」變「豪宅」!

  徐佳馨以自身經驗為例,當年研究所畢業時,身上揹著十幾萬的就學貸款,且當時利率比現在高,只有第一年償還可免除利息的優惠。為了擔心白白把利息繳給銀行,她拚命存錢,靠著吐司和「永遠的榨菜肉絲麵」,以最儉省的方式熬過社會新鮮人的第一年,很快就把貸款還完,辛苦是有代價的,她形容說:「贖回自由之身,那種感覺真的很棒。」

  徐佳馨表示,節省的態度一旦養成,其實並沒想像的那麼苦,包括一群好朋友在內,我們都認為把儲蓄變成習慣之後,很快就能存到人生的第一桶金;接下來你就可以靈活投入有興趣的理財計劃,好比房地產、股市或債券。她喜歡房地產,很重要的一個原因在於,房子不僅僅是投資標的或金錢,它還代表人們對於幸福的憧憬和追求。老一輩總覺得要組成家庭、養兒育女,所以得買房子才能安身立命。

  ▲ 2個買屋常識與潮流,你有沒有跟上?
  ◎【常識1】年輕人要認清:現在沒有自備款,休想買房!
  10年前,為了鼓勵大家買房,銀行貸出的房貸成數高達9成5,甚至新屋可全額貸款,但現在的年輕人已經沒有這種時代背景,買屋前,最起碼得要準備總價3成的自備款,還得擔心銀行的放款成數是否如預期。
  →薪水不高是存不到錢的原因之一,但最主要的還是現代人的花費過高,愈早認清「沒有自備款無法買房」的事實,就愈能下定決心存到第一筆買房基金。

  ◎【常識2】一屋到底已經過時,買屋、換屋才是主流經驗
  現在已經很少有人一屋住到老,買房是根據自己當時的需求,隨著時間過去,列入考量的條件也變多:小孩上學所以搬到學區、不想花太多時間通勤所以搬到鬧區……等等,自然有換屋的需要。
  →下定決心存到第一筆頭期款,多看物件,審慎選擇第一間好屋,日後就能隨自己需求、毫無後顧之憂的換房!

  ▲ 你現在的薪水,到底能買多少錢的房子?
  ◎算一算,可以拿薪水的幾成來繳房貸?

  房市專家建議,房貸佔薪水的三分之一最剛好,而房屋總價,最好小於自備款和貸款的總額,這是為了避免日後銀行放款成數與預期不符。以下用簡單算式告訴大家,該如何計算現在的薪水能買多少錢的房子:
  •3.6萬(月薪)÷3=1.3萬 ← 每月付出的貸款額
  •1.3萬÷5千×100萬(利率2%,貸款100萬,償還期限20年)=260萬
  →可貸260萬,有還款能力
  •180萬(自備款)+260萬(可負擔的貸款)=440萬
  →建議選擇350∼400萬的房子,手邊留點錢以備不時之需。同時,貸得多未必還得起,千萬別以為銀行貸款愈多愈划算!

  ◎把繳房租變成繳房貸,可行嗎?
  以住在台北市的狀況,小套房月租約在1.5萬,小家庭的兩房一廳約2.5萬,若在市中心更可能高達3∼4萬。如果你在思考:每個月固定在住的開銷上花同樣的錢,是不是乾脆買間房子好了?以下教你簡單計算「現在的房租可以買多少錢的房子」:
  •1.5萬(房租)÷5千×100萬(利率2%,貸款100萬,償還期限20年)=300萬
  →如果你有一筆自備款,並向銀行貸款300萬,每個月繳1.5萬的房貸,20年後就有一間屬於自己的小套房。
  •2.5萬(房租)÷5千×100萬=500萬
  →如果你有一筆自備款,並向銀行貸款500萬,每個月繳2.5萬的房貸,20年後就有一間屬於自己的房子。

  ◎第一次買房,就要懂得挑出「增值好房」
  不是每個人在買第一間房子時都有足夠的自備款,總價、坪數、屋齡、地點,也會影響選購房子的條件。首購族買的第一間房,不一定要完全符合自己的期望,慢慢挑、仔細選一間優質小房,照顧好自己的房子,同時關注房市行情,待房價上漲,隨著自己人生中不同階段的需求,小賺之餘加上積蓄,讓一開始的好宅帶自己前進夢想豪宅!

  ▲ 擔心購屋後悔?選房之前,先問自己5個問題
  (1)未來十年,你想過怎樣的生活?
  (2)透天、套房、公寓或大樓,你喜歡哪種類型的房屋?
  (3)住宅區、鬧區?你最希望住在什麼樣的地區?
  (4)你選擇和誰住得近一點?
  (5)你的自備款來自何方?

  →據統計,全台購屋者挑選住宅的主要考慮因素,有將近25%都是「價格」,其次是「生活機能」佔20%,「家人需求」則佔了近18%,近14%的購屋者則考慮房屋未來的「增值性」;如何用好價錢買到好的生活環境,甚至買下未來的增值空間,除了多看物件、多比較,同時增加自己的經驗值外,選擇市中心的增值空間較高,如果同樣的價錢,想買郊區、多點空間,則需要注意交通替代性和話題性:未來是否有公共建設計畫等等。

  ▲ 買賣房屋時,最常遇到的6大問題!看仔細才不吃虧
  (1)買房子,該準備多少錢?
  準備比房屋總價3成再多一點的自備款,選擇適合自己經濟狀況的房貸類型;除了買新家具和裝潢費用之外,契稅、規費、仲介代書費、銀行申貸費用等等,找到好的代書,可以幫你把這些隱藏費用算得清清楚楚,絕不讓你手忙腳亂。

  (2)看房子,該注意哪些問題?
  除了考量不同房型、新屋舊屋的優缺點之外,也要留意常被忽略的迷思的盲點:跟著捷運買,不一定就是好房保證;買屋送車位,不一定就是賺到。除此之外,選擇不同時間點看屋,可以發覺不同的狀況,避免之後有可能發生的糾紛。

  (3)怎麼找到好房仲?
  品牌、經驗、口碑,這是三個評判房仲的基準,大型的全國連鎖體系是多數人的首選,不過在地長久耕耘也很重要;最怕招架不住房仲的話術,其實只要從細節去思考房屋的真實狀況,上實價登錄網站查詢,就可以知道房仲是不是真心想幫你買間好屋。

  (4)簽約交屋前,如何確保自己的權益?
  清楚買屋步驟和履約保證流程,以及各階段的房仲、代書、買賣雙方作業,再次確認並檢查屋況。記住:所有的事情,都用白紙黑字寫下來才算數。房屋的產權要監督房仲與代書徹底釐清,當然,如果你是買中古屋,也要好好和賣家(原屋主)結清費用。

  (5)房子怎麼賣才能穩賺不賠?
  先確認自己的房子自售有利,或者委託房仲較快?其次,買家都喜歡撿到便宜的感覺,先了解自己房子的身價,再花點小錢做一些美化及修繕,給買家好的第一印象,也讓自己有開價的優勢。

  (6)如何避免8個最常見的買賣糾紛?
  買了難停的車位、繳不出貸款變違約、預售屋建商跑路、住了之後才知道是兇宅、白天晚上社區兩樣情……這些常見的買賣糾紛,該如何避免?如果真的遇上之後,該如何解決?最主要的預防方式,就是在不同時間去看屋;再決定簽約前,再花時間看看附近社區的環境。多花時間,就能避免大部分的問題!

  ▲    用夢幻價格,買到增值好屋,該怎麼做?
  ◎學會看實價登錄網站和謄本

  △實價登錄網站:幫你掌握房屋的真正價值
  →到內政部地政司的不動產交易實價登錄網站,或各家房仲業者的公司網站,都可查到區域成交行情。實價登錄可以讓我們發現該地區的主力物件、銷售速度和平均單價,不會被銷售人員牽著鼻子走。

  △謄本透露的訊息:房屋產權、抵押狀況、屋主是否為投資客、購入總價多少
  →房屋謄本上有很多訊息,如果登記日期和出售日期很接近,屋主是投資客的機率就很高;投資客容易因資金調度或為了避稅而急於拋售,自然產生較大的議價空間。學會看出謄本中的房屋狀況,就能為自己議得更好的價碼。

  ◎和管理員聊聊天,了解自己的鄰居
  千金難買好鄰居,先打聽清楚左鄰右舍的習慣,住戶的背景,作息是否正常,樓梯間是否有人定期清掃……等等,免得搬進去之後才後悔莫及。

  ◎一次砍價300萬,不如每坪議價85折
  △找出周遭環境中可殺價的根據
  聽到殺價,沒有賣家會乖乖被宰,先從每坪開始議價,再從附近成交行情、屋齡、裝潢、社區內的高架橋、工廠等等嫌惡設施,爭取每坪的折扣,東折西讓下來,往往會得到你想要的成交數字。

  △態度是決定價格和優惠的關鍵
  沒有一間房子是十全十美,聰明的買家會善用房屋本身條件不足處議價。雖說嫌貨才是買貨人,但千萬記住,一味的挑剔只會讓氣氛變僵,表現出自己對於買屋的誠意和對屋子的喜愛,有很大的機會獲得額外的家具,省下一筆開銷,更有可能獲得賣家自動砍價 。

■ 目錄

【前言】買會增值的房子,上班族才有翻身的機會!
【Part 1】 買房子,該準備多少錢?
──買屋是夢想,不是負擔!精打細算買屋費用的10個問題
▲【問題1】沒有自備款,能買房子嗎?
•現在,沒自備款休想買房子!認清現況才能規劃
•無論如何,先存到人生第一桶金再說
•房子,是一種對「幸福」的憧憬和追求
•一屋到底已過時,買屋、換屋是主流經驗
▲【問題2】口袋要準備多少錢,才夠付「自備款」?
•總價、自備款、貸款,三者通盤考量
•自備款不足時,買「預售屋」是個辦法
•「簽約金」是會被沒收的!買賣之前務必三思
•姐姐、阿姨……熟識的銀行都問問,必要時請對方前來鑑價
•公教、五師、百大企業員工,有助爭取最低利率
•如果自備款很高,用「現金」和「屋況」爭取議價空間
▲【問題3】每個月的房貸,該佔薪水的幾成?
•「房貸」可佔薪資的三分之一到二分之一
•100萬房貸以20年償還,每月本息攤還5千
▲【問題4】現在的薪水,可以買多少錢的房子?
•挑選的房屋總價,宜小於自備款和貸款總和
•貸得多未必還得起,務必謹慎估算
▲【問題5】你付的房租,可以買多少錢的房子?
•想在台北市租屋?小套房1.5萬,兩房一廳2.5萬
•把「房租」變成「房貸」,從無殼變成有殼
•從小房子慢慢養起,有機會再換屋
▲【問題6】首購族,一定要知道的房貸優惠方案
• 老一輩念念不忘的「勞宅貸款」已不復存在
•「青年安心成家購屋優惠貸款」不是年年都有
•「青年安心成家方案」102年起不再續辦
•「整合住宅補貼資源實施方案」有家庭所得限制
▲【問題7】單身族買房,有優惠嗎?
•不是歧視單身,實在是資源有限
•銀行不喜歡借錢給單身者,為什麼?
•單身者購屋,多存些自備款有益無害
▲【問題8】第一次就能借到高成數、低利率的關鍵?
•方法1:挑選房子之前,請把自己的籌碼重算一遍
•方法2:透過建商和房仲業者的「熟識銀行」談高成數
•方法3:如果有公教身分,就是低利率的最佳保障
•方法4:貸到錢之後,養成和銀行聯繫的好習慣
•方法5:不要迷信寬限期,有時是自掘墳墓
▲【問題9】房貸類型比一比,「本金」和「利息」該先還哪一個?
•類型1:【指數型房貸】:利率波動不大,上班族適用
•類型2:【理財型房貸】:已還本金,可再借出
•類型3:【抵利型房貸】:存款可抵房貸本金
•類型4:【利率遞減型房貸】:多還本金換取利率減碼優惠
•類型5:【保障型房貸】:設定利率上限,首購族有保障
•類型6:【固定型房貸】:利率固定,方便長期規劃理財
•本金v.s利息,先還哪一種,意義大不同
▲【問題10】除了房子總價外,有哪些隱藏費用?
•費用1【契稅】:建物發生轉移時,房屋評定現值的6%
•費用2【規費】:房屋評定現值+土地申報現值的0.1%
•費用3【印花稅】:針對房屋和土地的收費
•費用4【代書費】:含簽約和登記,一筆約2萬元內
•費用5【仲介費】:買賣方加總不超過6%
•費用6【分攤當年度房屋稅和地價稅】:以交屋日為基準計算
•費用7【申辦銀行貸款的相關費用】:標準不一,記得討價還價
•費用8【火險和地震險保費】:關係銀行撥款,一定要辦
•費用9【房子修繕費】:建築基礎硬體處理不能省
▲ 申辦房貸6大步驟,你一定要知道
•步驟1 【提出房貸申請】:選定最適合自己的房貸類型
•步驟2 【房屋估價】:根據房屋位置和狀況評定
•步驟3 【貸款人背景審核】:年齡大於65歲,銀行可能緊縮貸款條件
•步驟4 【雙方對保】:親赴銀行辦理開戶手續
•步驟5 【抵押權設定】:通常是貸款金額的1.2倍
•步驟6 【銀行撥款】:需先辦好火險與地震險
▲一定要學!買不動產的3種節稅好方法
•方法1 主動辦理地價稅「自用住宅」變更,可省0.8%
•方法2 兩年內再次購屋,「自用住宅用地」可辦理「重購退稅」
•方法3「房貸利息」可做為所得稅的列舉扣除額,最高30萬

【Part 2】 看房子,該注意哪些問題?
──一網打盡不同屋齡和房型,分析6大看屋重點,怎麼挑都能放心買!
▲ 擔心購屋後悔?選房之前,先問自己5個問題
•問題1 未來十年,你想過怎樣的生活?
•問題2 透天、套房、公寓或大樓,你喜歡哪種類型的房屋?
•問題3 住宅區、鬧區?你最希望住在什麼樣的地區?
•問題4 你選擇和誰住得近一點?
•問題5 你的自備款來自何方?
▲買到「會賺錢」的好宅」,3大祕訣大公開!
•祕訣1 選屋最管用的三招:多看,多看,還是多看!
•祕訣2 從增值角度考量,市中心比郊區具有優勢
•祕訣3 如果想買郊區,需注意交通替代性和話題性
▲8招必殺技,用夢幻價格買到理想好屋
•絕招1 先查「實價登錄」,了解周邊行情再看屋,才不會當冤大頭
•絕招2 和管理員聊聊天,有助於了解鄰居
•絕招3 找出實際坪數,總坪數裡含多少公設比?
•絕招4 挑剔和讚美都是籌碼,但請注意態度
•絕招5 學著看謄本,判斷屋主當初的購入成本
•絕招6 從周遭環境找尋缺點,做為殺價的根據
•絕招7 先議單價,再議總價,最後去零頭
•絕招8 放低姿態,有時可以皆大歡喜
▲【分析1】買全新成屋,還是舊房子?
•決定新舊之前,先釐清自己的籌碼和需求
•新宅vs.舊屋,兩造優缺點比一比
•買未成形的「重劃區新屋」,要考慮大環境發展
•買「高單價的精華區舊屋」,要考慮土地持分比例
•淡定看待都更,老房子也有它美好的一面
▲【分析2】買預售屋是好主意嗎?有哪些優缺點?
•購買預售屋的好處:自備款付款時間長&預先規劃內裝,省裝潢
•購買預售屋的壞處:無法掌控施工品質、工程期不定
•提醒1:「好建商」是購買預售屋的首要條件
•提醒2:所有的承諾都須化為白紙黑字
•提醒3:買預售屋要有履約保證機制
▲【分析3】追著捷運線買房的2個迷思和2個定律
•迷思(1):追著捷運跑,交通便利一定容易轉手?
•迷思(2):最好直接住在捷運站樓上?
•定律(1):高架式V.S地下式捷運,注意事項不同
•定律(2):有捷運V.S.沒捷運,價格戰立見真章
•萬一買不起捷運宅,可以這樣子補救
▲【分析4】買大樓vs.買公寓,哪個選擇比較好?
•大樓的「優點」:可貸較高成數、有管委會服務
•大樓的「缺點」:單價高、公設多、需繳管理費
•公寓的「優點」:單價低、公設少,土地持分比例高
•公寓的「缺點」:無人負責公共事務、維修分攤吃力
•從稅務多寡,比較公寓和大樓的價值
▲【分析5】法拍屋、金拍屋和銀拍屋,這些房子小老百姓能碰嗎?
•認識三者的不同,掌握資訊管道
•購買拍賣屋,4個缺點不可不知
•購買拍賣屋,最大優點是便宜
•購買法拍屋前再次叮嚀,請注意以下6點
▲【分析6】小車位大學問!平面vs.機械,該選哪一種?
•從投資角度看,買車位未必划算
•「平面車位」的優點和缺點
•「機械車位」的優點和缺點
•車位沒有權狀,不能外賣
▲學會7種看屋技巧,你也是獵屋高手!
•技巧(1):看屋時間點很重要,不同時段透露不同訊息
•技巧(2):實際測量棟距,以及房子到車站或學校的距離
•技巧(3):漏水是大麻煩,一定要謹慎察看
•技巧(4):格局方正最討喜,房屋座向也有意義
•技巧(5):把可能是「公設陷阱」的項目條列出來
•技巧(6):看屋時,一定要帶的4個東西
•技巧(7):看屋時,一定要做的5個動作

【Part 3】 如何選擇有良心的好房仲?
──清楚了解自己的需求,就能看穿房仲話術,還能把握黃金殺價時機!
▲為什麼買屋、賣屋都要找仲介?
•買方需要房仲的3個理由:沒時間、找專業、有保障
•賣方需要房仲的2個理由:有保障、省麻煩
•委託房仲業者,從這3個角度思考
•委託房仲時,要簽專任約還是一般約
▲找房子只能靠仲介?
•這種情況可以自行找房:目標地區明確
•找房子之前該具備的3種本事
•給自行購屋者的2點建議
▲房仲話術大揭密!4種你一定要知道的事
•「屋主被外派去大陸所以賣房子」¢從房屋細節思考真實性
•「從車站走回家只要5分鐘」¢自己走過一次最準
•「今天早上有人出價斡旋了」¢冷處理,別隨之起舞
•「屋主開的價在這一帶算很低」¢上實價登錄網站見真章
▲除了把價格殺到底,還能為自己爭取什麼?
•最後運用「樓層」和「設計弱點」再殺一次
•【中古屋】:殺價無望,請屋主把部分家具留下吧!
•【預售屋】:可要求更多!約定好的全部寫進合約中
•【新成屋】:最後幾間餘屋可以要求樣品屋家具贈送
▲買房子有黃金時段嗎?把握這2種情況下的議價空間!
•建案初期為營造熱銷,議價較有希望
•新成屋代銷即將結束,最後幾戶便宜賣

【Part 4】 掌握簽約、交屋前「絕不吃虧」的4個要點
──合約要載明,費用要清楚,就能避免交屋後發生的各種糾紛。
▲看懂買屋流程圖,讓你輕鬆掌握全局!
•買屋須經過的步驟
•履約保證流程說明
•房仲、代書及買賣雙方各階段作業
▲【要點1】「成屋買賣定型化契約」,一定要簽
•成屋買賣定型化契約應記載6個事項
•成屋買賣定型化契約不得記載7個事項
•建商須以書面列清,讓訊息更加透明化
▲【要點2】議價簽約之前,務必要確認的5件事
•確認(1):不會買到海砂屋
•確認(2):不會買到輻射屋
•確認(3):不會買到凶宅
•確認(4):事先打聽社區規範
•確認(5):看屋時檢查這些施工品質
▲【要點3】議價和簽約前,不可忽視的5項權益
•權益(1):決定簽要約書或付斡旋金
•權益(2):絕對不為任何理由放棄合約審閱期
•權益(3):監督房仲和代書徹底落實「產權調查」
•權益(4):事先打聽清楚可能會產生哪些費用
•權益(5):簽本票時要注意的事情
▲【要點4】交屋時做對5件事,免除日後糾紛
•確認(1) :銀行撥款時間和金額
•確認(2):再次檢查「風火水電光」5大屋況
•確認(3):交接權狀和鑰匙要確實
•確認(4):核算該與賣方分攤的費用明細
•確認(5): 核算代書與房仲經手的開支和服務費

【Part 5】留意3個細節,第一次賣屋就上手
▲【細節1】 從賣屋立場,專任約和一般約哪個好?
•這些情況下,還是委託給仲介吧!
•若選一般約,要小心別一屋二賣
•若選專任約,別忘了要求廣告程度
•物件愈具特殊性,愈適合專任約
▲【細節2】一定要做!為房子增值的6件事
•行動(1):了解市場行情,開價既有利又合理
•行動(2):提出想法,協助房仲找到介紹切入點
•行動(3):事先做些簡單的美化,增強價值
•行動(4):進行修繕,找有保固的公司來做
•行動(5):展開帶看前,把敏感的東西先移除
•行動(6):提供承諾,必要時願做履約保證
▲【細節3】簽約交屋之際,賣方要注意的5件事
•注意(1):約定房屋價金的付款方式和期限
•注意(2):事先詢問代書有關土地增值稅
•注意(3):很多人不了解重購退稅和奢侈稅
•注意(4):選擇如何申報財產交易所得稅
•注意(5):合約寫得愈清楚,交屋時糾紛愈少
▲不想委託仲介,先確認房屋的自售條件
•條件(1):符合這4個不想委託房仲賣屋的主因嗎?
•條件(2):2大自售房屋常循的管道,對你來說可行嗎?
•條件(3):給自售者的4點建議,想清楚再行動

【Part 6】避免8個常見糾紛,別讓新屋美夢變訴訟噩夢!
──買屋途中停看聽,7個方法讓你買得安心,住得開心!
▲【案例1】花大錢買了停車位,停進去卻打不開門!
•好火大!車位過於狹窄,只有紙片人才能用
•【對策】要求試停,合約上要求保證車位大小
•注意(1):車位被灌入總坪數,形成低單價的假象
•注意(2):算一算,你到底花了多少錢買車位?
▲【案例2】貸款未達預期成數,沒錢履約變成違約!
•好無奈!銀行評鑑後貸款成數未達預期,打碎成家夢
•【對策】請於合約中加註「萬一貸款成數不足……」
•【注意】當建商說「銀行不肯貸的部分我借你」
▲【案例3】預售屋建商跑路,或是錢給了大半,拖拖拉拉交不了屋
•好火大!訂婚前買的房子,孩子要上學了還沒蓋好
•【對策】:履約保證保障消費者,「建商跑路」糾紛降低
▲【案例4】屋主只准晚上看屋,過戶後卻發現……
•好可怕!白天看屋,居然看見「另一個世界」
•注意(1):光天化日之下,你能看得更清楚
•注意(2):晚上看屋,無法察覺採光是否良好
▲【案例5】白天看起來是安靜社區,晚上卻成夜市和茶店?
•好無奈!交屋後才曉得,每週有三天樓下是夜市
•好無奈!白天是安靜社區,晚上竟暗藏春色
•【對策】多花時間,每個時段都去看看
▲【案例6】陽台上的白襯衫,為什麼經常髒髒的?
•好無奈!買新房子後,白襯衫都得送洗
•【注意】你的不在意,可能讓房子日後找不到新買主
•【對策】嫌惡設施人人厭,將來可能得加註
▲【案例7】誰都不想買出過事的房子!買到凶宅怎麼辦?
•好火大!指明「不要死過人的房子」,卻把凶宅賣給我!
•【對策】:「不要死過人的房子」,買新成屋較保險
▲【案例8】遇到詐騙型房仲,只能自認倒楣?
•好無奈!付了斡旋金之後,房仲竟然消失了!
•【注意】賣方、買方,都有可能是山寨版!
•【對策】:確保權益,簽約、付款最好在房仲公司進行

【結語】買賣房屋的真正價值,在於人與人的情感互動,不只是金錢

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良機入市:美國房地產投資教戰守則  

■ 本書特色

  投資美國房地產,最完整的教戰守則──
  教你如何投資、如何避險,還教你如何自我救濟

  為什麼,入市良機成熟了?!

  1. 房價低廉:「國民負擔住房的能力」創歷史新高,但同時被銀行「法拍」的房屋量也破歷史紀錄,所以美國房價一時之間只會在低谷徘徊。

  2. 景氣逐漸復甦:左右房市興衰的是──就業人口、銀行放寬貸款、貸款低利率、消費者信心這4項要素。美國近期符合的已有後面2項要素,而且近來美國失業率也已降至9%以下,根據過往歷史經驗,當失業率不再惡化時,房價也就止跌了。

  投資美國房地產的基本原則

  嚴格控管資金,設好底線可進可退
  不要人云亦云,被別人牽著鼻子走
  投資房地產,長線操作風險低
  投資三大步驟:觀察、探測、研究

  作者將其從事不動產業服務二十多年的實際經驗及研究心得匯整成書,教你如何掌握買賣時機,如何選擇好的地點,可以升值,或抗跌,甚至如何運用不同的財務安排,降低資金成本,即使碰到市場有巨變,也可尋求減少損失之道,這些都是投資美國房地產不能不知道的重要學問!

■ 內容簡介

臺北市一間套房的價格,可買美國一棟透天度假別墅
買不起臺北房子,就到美國賭城買,投資、自住、出租皆宜!
這是一本教你如何避免「房地慘」的教戰手冊。

  歐洲局勢棘手、中國成長降溫,
  亞洲經濟緩漲,熱錢游資尋找新出路!

  全球經濟轉下,美國轉上──
  歷經2008金融風暴,美國房價已跌過頭!
  美國經濟開始復甦,入市良機成熟了!
  投資美國房地產,「錢」途有望!

  一場百年難見的全球經濟危機,也是進場投資房市的好時機!
  不景氣時代更應該投資房地產!

  景氣不好的時期有人必須賣房子,也有人花錢買房子,差別在哪裡?
  投資房地產無須樣樣精通,但要有看準投資標的的本事……

  房地產看得見、用得著,好房產還能升值,兼具儲蓄與投資的功能,只要掌握正確的房地產投資知識,就能創造你想要的價值!

  本書從全美經濟到房市的區域性差距,景氣分析、投資原則、估價、出租管理、融資、保險、稅務……作者以實例深入淺出的解析,讓你輕鬆讀懂投資美國房地產的關鍵知識。

■ 目錄

第一篇 投資美國房地產有錢途

第一章 全球經濟與美國房地產的展望 

第二章 美國房市中的「商品」

法拍過程中的衍生商品
銀行回收屋
購買不足額償貸銷售屋是場持久戰
法拍屋

第三章 美國房地產進場前的準備

美國房地產的投資基本原則
依個人條件選擇購屋或租屋
如何選擇美國房市商品?
網上拍屋陷阱多
房貸利率新低,貸款卻很難
法拍對社區住家管理協會的影響
產權保險讓投資更有保障
公信力十足的公證公司
房地產的持有方式

第四章 在美購屋須注意的稅法問題

海外資助購屋的贈與稅問題
備受外國投資者青睞的有限債務公司
美國房地產外資出場時的稅務問題
租金、轉賣後收入如何報稅
外國人投資美國房地產的所得稅賦 
雙重國籍者在臺也需申報海外所得

第五章 何謂物業管理

物業管理的重要性
有效率的物業管理團隊
如何選擇房地產公司和經紀人

第六章 投資失敗的救濟程序須知

投資失敗實例
次級房貸風暴下的贏家與輸家
溺水屋屋主救濟方案模式
溺水屋屋主自救之個案研討
如何向銀行成功申請不足額償貸銷售屋
法拍屋主可以利用聽證會自救
要降房貸須找對人
修改貸款條件以減少棄屋
溺水屋的處理方式
新的救市方案:先租後買
勿輕忽銀行申請「追索餘款」
修改貸款使信用受損多少
債務取消後還要繳稅嗎?
售出租屋虧損可抵稅

第二篇 拉斯維加斯的房地產

第七章 投資房地產首選:拉斯維加斯

房地產投資與養老,拉斯維加斯是最佳選擇
賭城買房,可投資可渡假
搶購渡假屋享受悠閒人生
賭城出租市場暢旺
嬰兒潮中年人掀購屋潮
拉斯維加斯的房地產稅率低
撿便宜,來賭城就對了!
賭城房市投資回報率飆高
持續成長的人口讓房地產後勢看俏
貸款利率降,貸款要及時

第八章 拉斯維加斯房市歷年分析

法拍屋供給量陸續湧現
賭城未來市場房價續跌有因
賭城房價已出現觸底訊號
賭城房價會二次探底嗎?
銀行屋牽動房價緩升
失業率牽動房價漲幅
房價回歸理性,價格差異縮小 
房價不易反彈,投資宜把握原則 
銀行屋多,需求也強,房價將回穩
賭城房價谷底反彈潛力令人期待
房源緊俏,是一時假象

第九章 如何挑選拉斯維加斯的好房子

拉斯維加斯商品目錄
賭城銀行屋價格吸引人
搶購銀行屋,抱現金者贏
購買銀行屋須理性與穩健
看清房屋交易數據再決定購屋時機
建商新屋物美價廉
掌握不足額償貸銷售交易的時機
不足額償貸銷售屋成交量將大增
法拍競標再掀風
高價位房屋好景不再
賭城高層豪華康斗可進場揀便宜
高層豪華康斗現金客青睞
高層豪華康斗現在可投資嗎?
投資高價位房屋當心被套牢
賭城房價須視區域而定
購屋首選:抗跌性強
賭城買房須注重隔音裝潢
Kitec水管漏水屋,買了撿便宜

第十章 賭城「商業地產」的投資

空置率的高商業樓
銀行介入商業樓要跌很難
商業樓惜售,未來價格恐更低
賭城150棟商業樓面臨法拍
投資商業地產可以再等等
商業地產拍賣告捷,房市回春
商業樓,投資移民的最佳選擇
「空地」貶值甚鉅有利長期投資

結語
附錄一 拉斯維加斯投資環境各項統計圖表
附錄二 參考網站

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不動產投資(第二版)  

■ 內容簡介

  本書以簡潔的方式,將繁雜的不動產投資內容加以歸納整理,引導讀者按部就班,輕鬆學會不動產投資。

  各章章首列出該章重點提示,讓讀者學習時能提綱挈領掌握重點;各章內容去蕪存菁,整理出重點內容,好讀易記;章末列出名詞解釋,既避免在行文中太過冗贅,又方便讀者集中查閱及複習。是一本讓老師教得輕鬆、學生也學得很有成效的大專院校「不動產投資」相關課程教科書。

  本書共計十九章,包含三大面向:

完整詳盡介紹不動產投資原理,重點清楚、條理分明,為讀者奠定不動產投資之理論基礎;
對於不動產投資相關實務操作層面,詳細介紹財務數學、分析方法,並以投資實例加以詳實的分析解答、示範計算過程,有助於讀者投資財務之計算演練;
精要整理國內不動產投資之重大政策與相關實務研究課題,幫助讀者掌握學理研究與實務發展的現況與趨勢。
  本書淺顯易懂,不僅適合大專院校做為「不動產投資」相關課程教科書,也是大眾讀者學習不動產投資的入門書籍。

  隨著國內不動產投資環境的轉變,從蕭條泡沫化到逐漸再次展露復甦跡象,加上不動產證券化的實行,不動產投資的榮景應是可期。因此【不動產估價師】證照考試也十分熱門,報考者甚眾。 

  本書最後一章專章整理民國90年到103年的「不動產估價師」考試中「不動產投資」的考題及詳細解答,快速掌握命題趨勢與考試重點,是準備參加【不動產估價師】證照考試之最佳研讀教材!

■ 目錄

Chapter01 房地產投資概論

Chapter02 台灣房地產環境與發展過程

Chapter03 投資基本理念

Chapter04 房地產投資決策分析

Chapter05 房地產市場分析

Chapter06 房地產投資策略與步驟

Chapter07 房地產投資財務分析方法概論

Chapter08 基本財務分析模型

Chapter09 現金流量折現模型

Chapter10 風險分析與管理

Chapter11 房地產交易協商、經營管理與結束處分

Chapter12 房地產價格探討

Chapter13 房地產投資報酬率分析

Chapter14 不動產證券化

Chapter15 房地產景氣指標建立與分析

Chapter16 不動產抵押債權及相關證券之評價

Chapter17 不動產抵押貸款分析

Chapter18 國內相關研究與政策時勢

Chapter19 歷屆考題詳解

附錄一 年複利表
附錄二 月複利表