您目前所在的類別: I房地產地政
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房地產理論與實務  

■ 內容簡介

  熱銷萬冊!業界唯一指定用書

  ★ 狂銷12版,好評不斷的入門訓練教材。
  ★ 新媒體「數位行銷」強勢來襲,精準領先掌握市場脈動。
  ★ 全方位必備知識,一書在手,化身房地產行銷高手!

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  全書分為「入門篇」、「產業篇」、「市場篇」、「業務篇」、「企劃篇」、「稅務篇」六大篇。從房地產特性、組織、土地開發、產權調查、業務行銷、市場調查、廣告企劃和稅務探討等,逐一剖析,力求詳實。

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  深耕臺灣房地產市場,挑戰瞬息萬變的房地產產業。想要在急遽變化的市場站穩步伐?跟隨本書,扎好馬步,趕上知識翻新的腳步!

■ 序

作者十二版序

  成功路上並不擁擠,
  因為堅持的人不多。

  感謝國內各大建設、廣告、仲介公司及大專院校選用本書,讓本書能在短期間內邁向十二版的機會,有鑑於國內房地產市場的熱絡及相關法規修正快速,所以每次再版都配合新的房地產法規修正,讓讀者都能與時俱進,抓住市場的動態,讓自己立於不敗的地位,要訣就是快速學習,找到一本好的工具書,按部就班讓自己快速成為行銷達人;本書的功能,就是輔助有興趣從事此行業的朋友,有簡易明瞭的實戰手冊可為參考,並對房地產有全盤概念,培養自己的職場競爭力。

  本書共分六大篇,從建設公司土地開發及代銷、仲介入門篇開始,進入產業篇、市場篇、業務篇、企劃篇、稅務篇等,有系統地導引,從基本概念到理論再與實務結合,讓你了解業界如何操作房地產,文中除就本身從事房地產的實務心得,並參酌相關重要文獻與國內外各大教授之理論,分別系統說明,是一本兼具理論與實務的工具書。

  個人的能力與知識有限,能將本書定稿,首先要感謝公司同事們的協助與幫忙,才能蒐集多方資料;其他要感謝的有五南文化事業機構賜予作者出書機會、大中會計事務所邱明洲大會計師的鼎力協助、永然法律事務所吳任偉律師的提供資料,使得第十二版內容更豐富與實用,在此致上本人最誠摯之謝意。為幫助有志從事房地產之新進人員,能更快速學習與進步,作者與高雄市經紀人職業工會陳世雷理事長及信託專家蔡宗廷老師、法界名人吳任偉律師一同於文化大學高雄進修推廣中心(高雄市議會正對面華國金融大樓3樓,07-2510089)開闢房地產實務系列課程─不動產土地開發、購屋、行銷、投資、信託等5種不動產專業課程,頗受歡迎與好評,對學員問題皆能一一解惑,讓想從事房地產的學員,學習過程更能事半功倍,早日邁向成功之路。

  作者聯絡信箱︰
  E-Mail:wublog@yahoo.com.tw

                               2020/06
                             吳家德 於高雄

■ 目錄

作者十二版序

第一篇 入門篇
1-1 不動產與房地產之區別
 一、「房地產」(Real Property)的定義
 二、「不動產」(Real Estate)的定義
1-2 土地使用的種類
 一、依《區域計畫法》區分:都市土地、非都市土地
 二、依土地之權屬區分:私有土地、公有土地
 三、依土地使用目的區分:建築用地、非建築用地
 四、依開發程度區分
1-3 房屋有哪些種類?
 一、以屋齡分
 二、依照拍賣方式區分
1-4 「產權」的意義
 一、不動產權利內涵
 二、什麼是容積率?建蔽率?定義及實施目的
1-5 何謂建築業?何謂代銷業?何謂仲介業?其關係又如何?
 一、建築業簡介
 二、代銷公司簡介
 三、仲介公司簡介
1-6 不動產土地開發及投資分析
 一、前言
 二、不動產土地開發之型態
 三、土地開發的目的
 四、不動產土地開發流程
 五、土地基本資料蒐集與現場勘查
 六、市場調查分析
 七、產品定位與開發構想
 八、投資可行性粗估:不動產估價
 九、土地取得
 十、產品規劃設計、資金措籌、風險管理
 十一、工程興建與費用
 十二、廣告銷售
 十三、交屋作業
 十四、交屋後管理(出售/出租、營運管理)
 十五、售後服務
1-7 地政調查及相關地籍資料
 一、產權調查第一步:取得賣方資料
 二、 產權調查第二步:申請土地及建物登記簿謄本
 三、 產權調查第三步:申請地籍圖謄本及建物測量成果圖
 四、產權調查第四步:申請分區使用證明書

第二篇 產業篇
2-1 臺灣房市正在形成的趨勢
 一、經濟成長進入低度化
 二、就業市場走向高失業率
 三、社會變成全面老年化,人口成長停滯化
 四、知識經濟取代資產價值
 五、都市更新與拉皮防老化
 六、豪宅與小宅兩極化,住宅光纖化、綠建築化
 七、逐捷運、高鐵而居
 八、實價登錄,交易全都露,房市健全化
 九、 高稅負時代來臨,不動產將走向自用為主流的大市場
2-2 建築業之產業特性及定位
 一、臺灣建築業產業概況
 二、建築產業景氣變遷及產銷概況
 三、產業價值鏈
 四、建築業多角化的省思
 五、開放陸資購買不動產,利多?利空?

第三篇 市場篇
3-1 何謂「市場調查」?
 市場調查的重要性
3-2 市場調查與實務
 一、市場研究的定義及與各部門的關係
 二、市場調查的程序
 三、市場研究的分類法
 四、市場研究的利益與限度
3-3 市場調查的一般原則及程序
 一、市場調查的一般原則
 二、市場調查的程序
 三、市場調查人員容易遭遇的困難
【附錄】簡報案例及個案表格

第四篇 業務篇
4-1 何謂行銷及行銷定義?
 行銷(Marketing)≠銷售(Selling)
4-2 何謂「行銷組合」或「行銷4P」?
 行銷組合的運作
4-3 賣方4P與買方4C
 一、生產者導向
 二、消費者導向
4-4 何謂「目標行銷」?何謂「S-T-P」?
 一、步驟一:市場區隔化(Market Segmentation)
 二、步驟二:目標市場的選定(Market Targeting)
 三、步驟三:產品定位(Product Positioning)
4-5 代銷公司產品策略流程 274
 一、評估市場需求(市場研究分析)
 二、消費者行為分析(5W, 2H)
 三、目標行銷
 四、 產品定位可使土地擁有者或建物興建者達到的目的
 五、如果有一塊土地,你將如何進行產品定位?
 六、不動產行銷組合(4P)
4-6 行銷內容:代銷公司個案開發後準備工作
 一、市場研究(調查與分析)
 二、全案動腦協調會議
 三、個案現場銷售組織與內容
 四、命名
 五、工作流程表擬定
 六、預售與公開
 七、建築師聯繫工作
 八、建材設備及公設建議
 九、定價位
 十、現場整理
 十一、 接待中心、樣品屋、招牌、圍牆、指示牌、區域牌之安排及懸掛
 十二、接待中心整理及環境美化
 十三、水電及臨時電話
 十四、建築執照
 十五、企劃部配合工作
 十六、合約書擬定
 十七、接待中心整理
 十八、銷售前講習會
 十九、個案正式推出掌握銷售之研究
 二十、銷售前之工作
 二十一、簽約
 二十二、銷售過程其他工作要點
 二十三、現場業務作業與SP促銷活動、成交法則
 二十四、個案銷售結束後之各項工作
 二十五、銷售結案報告
4-7 專案負責人的工作要項之準備
【附錄】
 (一)內政部預售屋買賣契約書範本
 (二)內政部成屋買賣契約書範本
 (三)文章閱讀—法拍屋應有的法律常識
 (四)業務部常用表格參考

第五篇 企劃篇
5-1 廣 告
 一、何謂廣告?廣告戰略的重要性
 二、房地產的廣告目標及廣告策略
 三、廣告表現
5-2 媒 體
 一、主要廣告媒體的特性
 二、報紙媒體(Newspaper Media)
 三、雜誌媒體(Magazine Media)
 四、電視媒體(TV Media)
 五、電臺媒體(Radio Media)
 六、 新媒體—數位行銷(Digit Marketing),用數位先決掠奪大商機
 七、交通廣告
 八、氣球廣告
 九、 廣告信函(DM)、夾報、手發傳單flyer、Line@生活圈、FB粉絲專頁
5-3 廣告表現
 一、廣告文案表現類型
 二、撰寫文案思考過程
5-4 廣告製作
 一、廣告表現關係因素
 二、文案表現
 三、廣告命名
【附錄】企劃部常用表格參考

第六篇 稅務篇
6-1 不動產稅賦
 一、持有(Hold)
 二、不動產出租
 三、移轉原因
 四、不動產之分類
6-2 持有不動產之有關稅目
 一、房屋稅(House Tax)
 二、地價稅(Land Value Tax)
 三、贈與稅(Gift Tax)
 四、遺產稅(Estate Tax)
6-3 移轉不動產之有關稅目
 一、營業稅(Business Tax)
 二、 營利事業所得稅(Profit-Seeking Enterprise Income Tax)
 三、個人綜合所得稅(Individual Income Tax)
 四、租賃所得(Rental Income)
 五、 財產交易所得(Property Transactions Income)
 六、契稅(Deed Tax)
 七、土地增值稅(Land Value Increment Tax)
單位長度對照表
單位面積對照表
中外度量衡換算表
購屋貸款利率本息攤還計算表
【參考文獻】

■ 作者簡介

◎ 吳家德

學歷
  國立中山大學管理學院碩士
  國立中興大學法商學院財稅系

經歷
  皇普建設股份有限公司 總經理
  同興開發股份有限公司 總經理
  創世紀國際不動產管理顧問公司 講師
  歐亞建設不動產教學中心 講師
  金融研訓院 講師
  國立高雄應用科技大學進修學院 金融系 講師
  中國文化大學推廣教育部 高雄分部 講師
  長榮大學推廣教育部高雄分部 講師
  高雄現代地政 講師
  高雄市政府公務人力中心 講座
  司法院法官學院研習所 講座
  國防部左營海軍造船中心 講座
  臺灣港務公司臺中海運發展學院 講座

著作
  超強房地產行銷術
  代銷、仲介紅不讓

476(需代訂)
75203
不動產投資與土地開發(附國土計畫實務探討與估價應用)  

■ 內容簡介

根據最新不動產法規及相關法規修訂

  不動產是提升國家競爭力的火車頭,任何一項企業的經營都無法脫離不動產。企業是由土地、資本、勞動及企業家四者所組合而成的,而土地所形成的價值及價格、租金乃是企業投資經營的最大成本。同時,土地的有效利用、立地條件、工廠、公司之設點也與土地有關。

  本書的寫作特色是將企業經營與不動產結合,例如:企業連鎖經營需要租金的訂定、商圈的規劃、房仲業的加盟形態、企業經營之原則、影響因素、企業經營所應遵守之法令,以及企業中最大的固定成本(土地及建物)價格決定。最後,探討企業(包括大專院校)所面臨到地上權、山坡地、高壓電、權利金、租金之收取,其方法為何。

  本次改版大幅更新,補充國土綜合開發、國土計劃法、山坡地開發與水土保持等相關內容。

■ 目錄

Part1 原則、因素、程序
Chapter 1 不動產價值概說

Part2 基本衡量價值的方法
Chapter 2 基本價值方法

Part3 租金估價及路線價值分析
Chapter 3 企業經營之租金價值分析
Chapter 4 路線價值

Part4 土地開發投資及樓房投資分析
Chapter 5 其他價值分析
Chapter 6 土地開發分析
Chapter 7 樓房與辦公大樓的價值估算

Part5 都市計畫內(外)標的物價值開發及其它權利價值計算
Chapter 8 特殊標的物開發與價值分析
Chapter 9 房屋價值與建物價值分析
Chapter 10 建築改良物價值程序暨規則

Part6 投資經營分析
Chapter 11 貨幣的時間價值
Chapter 12 不動產企業投資比率(工具)
Chapter 13 企業抵押貸款分析
Chapter 14 企業加盟與明星產業規劃
Chapter 15 不動產證券化與企業經營
Chapter 16 後工業化的企業連鎖經營

■ 作者簡介

◎ 邢進文

  畢業於中興大學法商學院地政系暨公共事務學院公共政策研究所(都市計畫組-丁組),做過建設、營造、廣告、量販及土地開發可行性評估等工作。多年來於大學教授不動產相關課程,並完成城鄉資源規劃博士學位。

1991年進入太上廣告,擔任建設公司廣告媒體發包職務。
1996年開始接觸建商並擔任和旺建設台北上河圖、萊茵賞、小凱悅等案企劃專案。
1998年進入中華工程,參與上海青陽城城鄉開發案、花卉商城評估小組。
2001年主持建築師事務所擔任副所長。
2002年取得教育部講師證。
2002年任教於東海大學、空中大學、長榮大學不動估價學分班講師。
2003年出版《不動產投資與估價分析》一書。
2003年主持鑑價企業擔任中區執行處經理職務。
2006年受邀擔任都市計劃委員,開始了解土地開發與都市計劃的關係,並以此受邀各級政府、公會、大專院校及各房仲體系講座。同年擔任國立、私立大學企管系及行銷管理系課程規劃委員,並受邀台北大學運動休閒系、靜宜大學觀光系、大葉大學材料系、國立雲林科技大學財務金融系講座。
2007年進入台灣量販集團擔任購物中心、量販店評估小組專案。
2008年參與世曦工程顧問投標市地重劃諮詢顧問。
2008年受邀企管顧問公司參與各機關土地開發講座,教學相長。
2009年受邀至房地產各相關同業公會顧問,發揮棉薄之力。
2011年參與內政部土地徵收條例修法計劃案,負責探究美國土地徵收政策主張。
2014年受邀各機關與不動產公司土地開發、指定建築線、都市計劃技巧與工業用地、農地分析講座。
2014年受邀東森房屋竹苗區加盟店講座(土地開發)
2015年受邀各縣市房仲公會講座並出版《不動產投資與土地開發》一書(第6版),教學相長。
2017年受邀各地區公益社團演講(台灣農村開發)分享,並受邀台灣港務公司土地開發內部訓練。同年之際受邀彰化縣政府、苗票縣政府地政局處土地開發講座。
2018年受邀律師公會演講既成巷道地役權與指定建築線糾紛案例探討。

612
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土地開發與建築法規應用   ■ 內容簡介

  不動產興衰曲線被視同經濟指標,而不動產產業中,房地開發立足先機位置,格外重要。土地開發的過程中,首要就是進行法規的分析,尤其現今政、經環境變化快速,如何掌握現階段的法規,預測未來的新趨勢,將是賺多或慘賠的關鍵。

  建築法規繁多、雜亂,散見四處,因此入門土地開發者學習過程中容易失之片斷,本書作者規劃土地開發案件經驗豐富,縱觀建築開發相關法規條文後,有鑑於市面相關法規圖書的缺點,遂結合實務經驗,系統整理開發法規及其立法起源、影響等,引導讀者從前輩的經驗中學習,早一步了解法規的新趨勢,而應用於開發土地的實務工作上。

  本書分為:土地開發與建築法規之關係、如何建立法規資料庫、如何建構法規知識、如何應用法規知識、如何進行土地開發之法規分析、如何應用法規的新趨勢,共六章,文中並附加圖表如:土地開發流程圖、建築技術規則大綱圖、程序進行期間之展期規定圖,輔以解讀法規,易讀易懂,是建築業界都應人手一冊的最佳參考書。

■ 目錄

版序
前言
 
第一章 土地開發與建築法規之關係

第一節 台灣房地產開發的歷史探討
第二節 法規變更對房地產開發之影響
第三節 土地開發與建築法規應用
 
第二章 如何建立法規資料庫
第一節 認識法規資料來源
第二節 如何整理法規資料
一、土地管理法規
 (一)都市土地
 (二)非都市土地
二、建築管理法規
 (一)都市、非都市土地共同適用
 (二)都市土地之建築管理
 (三)非都市土地之建築管理
第三節 如何查尋法規資料
一、判斷土地屬性、使用分區
 (一)非都市土地
 (二)都市土地
  1.台北市
  2.其他地區
二、判斷基地是否屬山坡地?
三、若為山坡地,判斷是否須經開發許可?
 (一)不須經開發許可程序之山坡地,可經水土保持計畫審核後
 (二)須經開發許可程序之山坡地,依下列程序辦理
 
第三章 如何建構法規知識
第一節 法規緒論
一、法規之意義
 (一)法律
 (二)命令
二、法規位階
三、法規之公告實施
四、建築管理之起源
五、建管法規之制定法源
 (一)源於「制定法」者
 (二)源於「非制定法」者
六、建管法規之應用原則
七、建管法規之解釋方法
八、建管法規之適用地區
九、建管法規常用術語
 (一)得
 (二)應
 (三)以上
 (四)不溯既往
 (五)罰金
 (六)罰鍰
 (七)沒收
 (八)沒入
第二節 認識台灣土地管理現況及建築法規體系
一、台灣土地管理現況
二、台灣的建築法規體系
第三節 認識土地管理制度
一、土地使用管理制度分為三種
 (一)開發許可制
 (二)土地使用分區管制
  1.使用分區之劃定
  2.使用類組之建立
  3.發展強度的規定
 (三)績效分區管制
  1.開放空間比率(OpenSpaceRatio)
  2.不透水層比率(ImperviousSurfaceRatio)
  3.密度(Density)
  4.容積率(FloorAreaRatio)
二、台灣分為都市土地與非都市土地二個管理系統
 (一)都市土地之土地使用管理相關法規
  1.土地使用管制之意義
  2.土地使用管制之目的
 (二)土地使用管制之內容
  1.管制工具
  2.管制內容
三、都市土地之土地使用管理相關法規
 (一)都市計畫法
 (二)都市計畫法台灣省施行細則
 (三)台北市都市計畫施行自治條例
 (四)都市計畫法高雄市施行細則
 (五)都市計畫公共設施用地多目標使用辦法
 (六)都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法
 (七)○○縣(市)土地使用分區管制規則或自治條例
四、非都市土地之土地使用管理相關法規
 (一)區域計畫之功能
 (二)非都市土地使用管制體系
  1.土地使用管制
  2.非都市土地使用管制之層次
 (三)相關法規及法令體系
  1.區域計畫法
  2.區域計畫法施行細則
  3.非都市土地使用管制規則
第四節 認識建築管理制度
一、都市土地與非都市土地共同規定之建築管理法規
 (一)建築法
  1.制定目的
  2.主管機關
  3.適用地區
  4.用語定義
  5.建造行為可分下列四種
  6.建築相關行為人
  7.建築執照分下列四種
  8.有關建築許可於程序進行期間之展期規定
  9.申請使用執照之三基本條件
  10.非經申領使用執照,不准接水接電及使用,變更應申請變更使用執照
  11.申請變更使用執照之申請文件、圖
  12.建築物公共安全、公共衛生檢查
  13.建築物室內裝修納入管理
  14.昇降及機械停車設備非經檢查取得使用許可證,不得使用
  15.建築物之拆除,應先請領拆除執照
  16.處罰事項
  17.不適用本法全部或一部分規定者
 (二)建築技術規則
 (三)山坡地管理
 (四)畸零地管理
 (五)現有巷管理
二、都市土地之建築管理
 (一)台北市建築管理自治條例
 (二)新北市建築管理規則
三、非都市土地之建築管理
 (一)實施區域計畫地區建築管理辦法
 (二)實施都市計畫以外地區建築物管理辦法
 
第四章 如何應用法規知識
第一節 處理程序終結前法規不溯既往原則之應用
第二節 建蔽率舊照與容積率新照之比較
一、容積率管制時代來臨
二、建蔽率舊照與容積率新照的比較
 (一)舊照
 (二)新照
三、建蔽率舊建照在土地開發上之應用
四、容積率新建照在土地開發上之應用
 1.舊照
 2.新照
 3.比較
第三節 台北市與其他地區法規之比較
一、台北市
二、其他地區
三、台北市與其他地區法規之比較
 (一)基地開發強度方面
  1.台北市
  2.其他地區
 (二)使用用途方面
  1.台北市
  2.其他地區
 (三)停車空間規定方面
  1.台北市
  2.其他地區
 (四)畸零地規定方面
  1.台北市
  2.其他地區(以新北市畸零地使用規則為例)
 (五)基地配置方面
  1.台北市
  2.其他地區
 (六)高度限制方面
  1.台北市
  2.其他地區
 (七)私設通路方面
  1.台北市
  2.其他地區
 (八)山坡地管理方面
  1.台北市
  2.其他地區
 (九)開放空間鼓勵規定方面
  1.台北市
  2.其他地區
 (十)停車獎勵方面
  1.台北市
  2.其他地區
 (十一)騎樓設置規定方面
  1.台北市
  2.其他地區
 
第五章 如何進行土地開發之法規分析
第一節 土地適用法規之判定
一、都市土地
 (一)只有主要計畫之土地
 (二)已有細部計畫之土地
 (三)變更使用分區之土地
二、非都市土地
 (一)已編定分區使用之土地
  1.按原編定使用
  2.相同分區變更編定使用
  3.變更分區及編定使用
 (二)未編定分區使用之土地
三、山坡地
 (一)山坡地之定義及範圍
  1.山坡地之定義
  2.山坡地之範圍
 (二)山坡地基地不得開發建築之認定標準
 (三)山坡地管理法規之歷史沿革
 (四)山坡地適用法規之判定
第二節 基地配置之法規分析
一、基地外部之法規分析
二、基地內部建築物外部之法規分析
第三節 建築平面之法規分析
一、建築物用途分類確定
二、判定是否為供公眾使用建築物
三、確定樓層數及建築物高度後法規之限制條件評估
四、防火避難設施檢討
 (一)樓梯座數及構造檢討
 (二)設置昇降機或緊急昇降機之檢討
 (三)屋頂避難平台檢討
 (四)防火間隔檢討
五、樓層高度限制之法規分析
 (一)依建築技術規則建築設計施工編第164條之1規定,住宅、集合住宅用途之挑空原則及樓層高度限制如下
 (二)依《台北市建築物樓層高度及夾層挑空設計管理原則》規定
六、面積檢討
 (一)總樓地板面積檢討
  1.允建容積
  2.屋頂突出物面積
  3.地下層面積
  4.其他不計容積但計入樓地板面積部分
 (二)陽、花台等不計入樓地板面積部分檢討
七、日照、採光、避雷計檢討
 (一)日照檢討
 (二)採光檢討
 (三)避雷針檢討
八、地下層之法規檢討
 (一)停車空間檢討
 (二)防空避難設備檢討
 (三)地下室開挖率檢討
 (四)地下室開挖深度檢討
九、綠建築規定檢討
 (一)綠建築六項指標適用建築物檢討
 1.建築基地綠化
 2.建築基地保水
 3.建築物節約能源
 4.建築物雨水或生活雜排水回收再利用
 5.綠建築構造
 6.綠建材
 (二)免計容積率及建築面積之規定
 
第六章 如何應用法規的新趨勢
第一節 掌握現階段法規的方向
一、時空轉變因素對法規之影響
 (一)政治上因素
  1.台灣省精省對法規之影響
  2.政府拯救房地產業採取措施對法規之影響
 (二)社會事件引發輿論對法規之影響
  1.天災人禍之影響
  2.社會時事弊端之影響
 (三)政策上因素
二、創造土地價值的法規應用
 (一)增加容積的法規應用
  1.開放空間獎勵
  2.停車獎勵
  3.容積移轉
  4.聯合開發獎勵
  5.災後重建
  6.都市更新容積獎勵
  7.老人住宅容積獎勵
  8.特定區開發時程獎勵
  9.其他
 (二)改變使用用途的法規應用
  1.土地變更使用分區
  2.建築物變更使用
  3.不變更土地使用分區及建築物不變更使用
三、現階段重要法規之應用
 (一)容積移轉制度
  1.容積移轉之意義
  2.台灣實施容積移轉之歷史沿革
  3.容積移轉相關法規
  4.現階段容積移轉之執行方式
 (二)都市更新政策
  1.都市更新之意義
  2.台灣實施都市更新之歷史沿革
  3.都市更新相關法規
  4.現階段都市更新之執行方式
 (三)農地釋出政策
  1.農地釋出政策之意義
  2.農地釋出政策之歷史沿革
  3.農地釋出相關法規
  4.現階段農地開發之應用方式
 (四)都市計畫公共設施用地解決方案
第二節 預測未來法規的新趨勢
一、國土計畫法的立法
 (一)台灣土地管理歷史的發展沿革
 (二)國土計畫法草案概述
二、停車獎勵的公平性探討
三、容積移轉制度趨向合理化
四、都市更新政策趨向公平審慎
五、高公設比時代來臨
六、政府推動中的政策與重大法案
 (一)推動中的政策
 (二)推動中的重大法案
 
附錄

附錄一 法規目錄彙編
 A中央法規
 B區域計畫相關法規
 C都市計畫相關法規1
 D都市計畫相關法規2
 E都市更新相關法規
 F建築相關法規1
 G建築相關法規2
 H建築專業人員相關法規
 I營造相關法規
 J山坡地相關法規
 K水土保持相關法規
 L停車場相關法規
 M環評及產業開發相關法規
 N其他
附錄二 必備法規書目
附錄三 法規思考題
後語
參考書目
357
78899
不動產租稅規劃(2020年最新版)   ■ 內容簡介

  不動產除了供居住或營業使用外,也是很多人喜愛的投資標的,但也因不動產交易金額大,加上涉及稅捐種類眾多,法律關係相當的複雜,因此一般民眾難以瞭解,多交給委託律師、地政士、會計師或記帳士等專業人士處理。

  為了讓非屬專業人士的納稅人也能瞭解與自身相關的不動產租稅負擔,進而做出合法減輕租稅負擔的決定,本書作者不以稅目為主,而是以人的經濟行為為架構,詳細解說不動產的取得、持有、出租及移轉各階段有那些租稅負擔,並輔以許多實際案例說明成功與失敗的規劃行為,供納稅義務人參考,得以採取正確的節稅策略,不至於被不合法的避稅或逃稅策略所迷惑,以致採取錯誤的行為,而遭到稅捐機關調查、補稅及處罰…

  本書專為不動產實務工作者所寫的書,因為以往業務上常與地政士等專業代理人接觸,發現財政部所發布的很多解釋令函,縱使是專業代理人也未必瞭解其內涵,故本書將一些具重要性且實務上常用的解釋令函,作有系統的整理納入本書的內容,並輔以實務的案例,讓讀者能更深入的瞭解不動產租稅規劃的精義!

■ 目錄

第一章 租稅規劃的基本概念
第一節 租稅規劃的定義
第二節 租稅規劃的重要性
第三節 租稅規劃的策略考量
第四節 租稅規劃的執行
第五節 租稅規劃的效果評估

第二章 法律對不動產的定義
第一節 民事法律對不動產的定義
第二節 稅法對於不動產的定義

第三章 取得不動產的租稅規劃
第一節 有償取得的租稅規劃
第二節 無償取得的租稅規劃

第四章 持有不動產的租稅規劃
第一節 地價稅的規劃
第二節 房屋稅的規劃
第三節 不動產持有稅的爭議

第五章 不動產出租的租稅規劃
第一節 個人出租不動產的規劃
第二節 營利事業出租不動產的規劃
第三節 租地建屋之租稅規劃
第四節 特殊態不動產出租之租稅規劃
第五節 包租代館之租稅優惠
第六節 社會住宅及公益出租之租稅優惠

第六章 移轉不動產的租稅規劃
第一節 土地增值稅的規劃
第二節 印花稅的規劃
第三節 營業稅的規劃
第四節 所得稅的規劃
第五節 個人出售房地視為營利事業
第六節 贈與稅的規劃

第七章 房地合一稅的規劃
第一節 房地合一稅之立法目的及課稅範圍
第二節 房地合一稅的稅基與稅率

第八章 共有物分割的租稅規劃
第一節 共有物分割的意義
第二節 共有物分割之課稅實務

第九章 納稅人的義務及違反規定的處罰
第一節 所得稅法
第二節 加值及非加值型營業稅法
第三節 土地稅法
第四節 房屋稅條例
第五節 契稅條例
第六節 印花稅法

■ 作者簡介

◎ 封昌宏

現職
  成功大學法律系兼任助理教授
學歷
  國立成功大學法學博士
  國立成功大學法學碩士
  東吳大學經濟學碩士
經歷
  財政部臺灣省南區國稅局稅務員、股長、審核員、稽核
  財政部臺灣省南區國稅局臺南市分局課長
  財政部臺灣省南區國稅局屏東縣分局秘書
  財政部南區國稅局民雄稽徵所主任
  財政部南區國稅局法務一科科長
  長榮大學、崑山科技大學、台南應用科技大學兼任講師
  臺灣金融研訓院菁英講座

著作
  1.商業會計法(合著)
  2.信託課稅實務(合著)
  3.不良債權交易課稅實務
  4.富人稅了没
  5.租稅救濟法及實務(合著)
  6.遺產及贈與稅之理論與實務
  7.不動產租稅規劃
  8.信託法及信託稅法最新法令彙編(合著)
  9.保險課稅實務
  10.基本人權與納稅義務-納稅者權利保護逐條釋義(合著)

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M9015G
住展 NO.457期(2020/07):通縮陰霾 房價不會跌?   ■ 內容簡介

  
住展雜誌於1985年創刊,是國內第一本房地產專業雜誌,對北台灣(新竹、宜蘭以北)各地預售屋與新成屋進行地毯式調查,可信度勇冠全國。35年來發行逾400期,不僅協助數萬家庭達成買房夢想,精確數據也廣受政府與民間研究機構徵引,內容詳實,資訊權威,是最值得您信賴的房市聖典!

■ 封面故事

  人稱『股神』的投資大師巴菲特,他的波克夏海瑟威公司在今年第一季大虧近五百億美元,換算成新台幣大約是一點五兆。雖然賠掉五百億美金,波克夏第一季末帳上現金仍高達一三七二億美元,現金水位創下該公司新高。為什麼滿手現金不投資?其實與巴菲特的投資觀念『棒球理論』有關。

  巴菲特說:『在投資領域中,沒有所謂的三振出局。人們可以把任何一支股票丟給我,但我可以選擇不揮棒,我也不會被三振出局;除非我揮棒落空,才會出局。』

  巴菲特解釋,棒球賽有揮棒打擊的壓力,但投資沒有;投資人只需要等一顆『好打的球』出現再出手即可。

  棒球理論套用在買房上,其實也說得通。不管是自住或是投資置產,不必被迫出手或盲目跟風購買,只要市場上出現一間符合自己設定的條件、價格的房子再買下它,賺錢的機率相對高很多。

  不過,現實中有賺錢機會的房子不會憑空出現,大多數時候除了要靠自己努力去找,《住展》的「購屋漫遊」羅列上千筆建案,更是幫助您快速找到好球的有利工具。此外,本期「雙北降價案粹選」、「新設校學區宅 潛力無窮」等報導內的精選建案,同時提供您買房的另一個選擇。現在就買《住展》七月號,讓我們幫您找到人生最佳好球!

■ 目錄

社論 4

編輯脈動 6

720度高空環景找房 10 

專題報導
移民潮買盤蓄勢待發 22
物價下滑警示燈亮起 通縮陰霾 房價不會跌? 28
前途閃耀 後疫情時代 房市否極泰來 34
高房價和公宅外 Co-Housing-居住的另類選擇 40

焦點人物
新北城鄉進化關鍵人物-康秋桂 46

住展眺望
力抗少子化 新設校學區宅 潛力無窮 50
贏在起跑點 首度雙語學區宅 54
小宅也有好格局 大台北雙陽台首購宅 58
撿便宜看這裡 雙北降價案粹選

房市話題
實價登錄新制開跑 七月開始 買賣雙方負申報責任 69
都更案將創史上新巨量 72
北台灣蛋白區屋主噱海了 74

房市櫥窗
房地產保值 亂局承接 避險最佳標的 76

設計與裝潢
82

KNOW-HOW
新政報你知 
政府優惠方案與房貸利率一覽表 

風水仙開講
居家風水系列︱ 嫌惡事項如何判定? 189

每月實務 190

購屋漫遊
購置自用住宅評鑑表 12

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45056
智能投資+資產配置新思維:10個策略組合建議  

■ 內容簡介

  傳統的理財習慣,不是將錢放在定存、不動產,就是盡可能尋求高報酬的投資標的。殊不知,只要遇到一絲絲風吹草動,就可能陷入長期套牢、無法出場的窘境,更遑論為自己的退休金做額外準備。

  從現在開始,你的投資方式需要改變!

  本書以人生各階段的理財方式談起,從投資工具的介紹、資產配置的訣竅、最優化投資組合、國內外退休規畫新趨勢,最後談到時下最夯的機器人理財服務,內容著重理論與實務的個案分析,提出10個策略組合建議,希望帶領所有投資人真正存到錢、安心投資、快樂養老,早日達到財務自由的夢想。

  與投資實務完美銜接……
  》國際趨勢:Nasdaq Dorsey Wright經營模式與特色
  》獨家解析:PF Chart制定買賣策略密技
  》理財新寵:免費好用的ETF-AI智能投資平台

■ 序

董事長的話

美好未來,就從理財規畫開始

 
  「你不理財,財不理你」,理財已是現代人生活的一部分,不過,隨著網路發達,資訊傳播迅速,各類理財資訊與投資心法垂手可得,加上金融商品推陳出新,往往令人產生「選擇困難」而無從著手。而部分投資新手,初入市場卻缺乏正確的觀念,誤將冒險當作積極,往往在未掙得第一桶金之前,就將本錢損失,造成「投資恐懼」而遠離市場,也遠離了為自己創造財富、累積資產的機會。

  身處低利時代,單純的縮衣節食攢死錢,已無法因應未來退休生活的財務需求,遑論在少子化的趨勢下,「養兒防老」更是不切實際的夢想,因此,每一個人都應為自己、為家人仔細思考並建立一個可行、可達成的理財計畫。

  不過,在實際投入資金、時間之前,建立一個正確的「投資理財」觀念才是最重要。投資大師巴菲特的投資理念清楚而直接——善用時間的「複利」效果,這在投資理財領域已是老生常談,但它考驗的是人的耐性與恆心,也是投資理財的基本功與基本觀念。

  本書以生動的說故事方式,讓讀者再次體會複利的力量,釐清冒險與風險的差別,進而了解資產配置的本質與原理,同時提供現代理財工具與分析平台,提供讀者理解並與實務接軌,逐步建立完整的理財觀念並善用理財工具,打造一個符合自身需求的投資組合。

  理財要及時,各個年齡層對理財的需求與能力均不相同:年輕人不要因為起始資金偏低而妄自菲薄,放棄了為自己創造財務自由的機會;青壯族也不要因為家庭負擔大而放棄未來;銀髮族更不因年紀大而屈就於縮衣節食。不論是要豐富自己的人生也好,或是避免成為「下流老人」也罷,為自己做好理財規畫是現代人對自己的責任。

  千里之行,始於足下,本書將引領您進入理財世界,開啟未來美好的人生。

                       劉宗聖(元大投信董事長)

■ 目錄

〈董事長的話〉
美好的未來,就從理財規畫開始 劉宗聖

〈觀念篇〉
1.不同人生階段 理財應各有重點
2.小錢滾大錢 從掌握理財工具開始
3.市場風險多變 首重良好資產配置

〈配置篇〉
1.投資新趨勢 多重資產策略當道
2.相對強弱勢模型 維持最優化投資組合
3.不論錢多錢少 退休規畫永遠不嫌晚 

〈投資篇〉
1.養大退休金 首要破解四個迷思
2.用閒錢賺錢 薪資理財克服人性弱點 
3.基金現金化 現金基金化
4.選對智能平台 實現夢想快人一步

附錄1 Point & Figure Chart(PF Chart)
附錄2 Tech Attribute Score的編制方法

■ 作者簡介

◎ 劉宗聖

  元大投信董事長

◎ 黃昭棠

  元大投信總經理

◎ 陳品橋

  元大投信環球投資部協理

◎ 劉晶樺

  元大萬泰貨幣市場基金經理

◎ 張明珠

  元大投信指數暨量化投資事業群協理

◎ 申暉弘

  元大全球ETF穩健組合基金經理

◎ 蔡育廷

  元大新興精選組合基金經理

◎ 周芯瑋

  元大全球ETF成長組合基金經理

◎ 黃秀燕

  元大美元貨幣市場、得利貨幣市場基金經理

◎ 江函謙

  元大新東協平衡基金經理人

◎ 蔡宇倫

  元大投信指數暨量化投資事業群投資顧問

◎ 王浩

  元大投信環球市場投資部研究員

280.5(需代訂)
M9040B
都市與計劃(第四十七卷 第二期)  

■ 目錄

◎ 都市及區域發展

非正式城市之永續性修補:高雄市違章住宅轉型之空間與環境策略
以agent-based model模擬都市發展複雜時空動態之初探
以象徵宰制觀點探討道路命名:以台南市和高雄市路名為例

212.5
86153B
不動產經紀相關法規概要  

■ 內容簡介

1.全書根據最新修訂之法規條文所編撰,架構亦按考選部規劃之命題大綱所編排,考生得以掌握最新動態,高分勝出。
2.各章單元皆整理出相關的重點提示與一定要會的常考歷屆試題。
3.筆者按單元性質區分歷屆試題之個別屬性,精心整理、編撰適合考情之內容,分析其未來趨勢。
4.書末收錄最新、最完整之法規條文。

■ 目錄

壹、不動產經紀人考試各應試專業科目命題大綱

貳、不動產經紀人及地政士雙證照•最佳考照組合

第一章 不動產經紀業管理條例
第二章 消費者保護法
第三章 公平交易法
第四章 公寓大廈管理條例

附錄A 相關法規重點摘錄
附錄B 歷屆試題

■ 作者簡介

◎ 甄慧

現職
 台北大學都市計畫研究所博士班
 崇右技術學院兼任講師
 中華不動產知識交流協會不動產系列證照班講師

經歷
 台北市稅捐處稅務員
 德明科技大學兼任講師
 醒吾技術學院兼任講師

榮譽
 國家高考及格
 專技不動產經紀人、地政士及格

◎ 劉俊廷

國家高考及格
專技普考不動產經紀人及格
中華不動產知識交流協會理事長
崇右技術學院兼任講師

408(需代訂)
30456
賺大錢靠土地  

■ 內容簡介

  你知道有許多土地只要兩三千萬、甚至數百萬就買得到嗎?
  土地不再只是財團專屬的投資市場,一般民眾也可以輕鬆進入投資土地的天堂!

  這是一本教您如何投資土地致富的寶典!
  ★ 如何計算土地投資報酬率?
  ★ 老公寓變身都更屋,身價翻倍漲?
  ★ 農地值得投資嗎?蓋農舍有什麼條件限制嗎?
  ★ 共有土地要怎麼分才公平?
  ★ 何謂「合建分屋」、「合建分售」、「合建分成」?
  ★ 何謂市地重劃與區段徵收?
  ★ 買道路用地或公共設施用地的投資獲利怎麼算?

  想知道以上問題的答案嗎?
  本書將帶領您打破迷思,邁向財務自由最大化!


■ 目錄

作者序 「學歷」代表過去,「學力」代表未來

第1篇 基礎概論篇
Q01 只要3個公式就能馬上算出土地價值?
Q02 土地下挖到的黃金是土地所有權人的?
Q03 有土地就一定能蓋房子嗎?
Q04 地目藏陷阱,沒看到就等著住套房?
Q05 使用分區是住宅區,卻有可能無法蓋大樓?
Q06 《國土計畫法》跟我有什麼關係?
Q07 建蔽率及容積率,越大就越好嗎?
Q08 如何判斷是都市土地還是非都市土地?
Q09 土地投資SOP九部曲,有哪些流程要注意?

第2篇 產權調查、勘查土地篇
Q10 建設公司需要很多的人力?
Q11 該如何判斷進場時機?
Q12 建商透過仲人來找地,會有哪些糾紛?
Q13 土地公開標售,有哪些規定要留意?
Q14 什麼是所有權、使用權與地上權?
Q15 跟買房一樣,買地也重實地勘查?
Q16 土地地上物該如何處理?
Q17 土地如何進行「身家調查」?
Q18 如何做市場調查?
Q19 何謂標示部、所有權部與他項權利部?
Q20 何謂預告登記與限制登記?

第3篇 都市更新篇
Q21 老公寓變身都更屋,身價翻倍漲?
Q22 都更都更,不都更就落伍?
Q23 都更首部曲:如何讓土地被劃進都市更新範圍內?
Q24 不找建商,社區可以自辦都更嗎?
Q25 公聽會有為之之必要嗎?
Q26 都更二部曲:何謂都市更新事業概要階段?
Q27 都更三部曲:如何進入都市更新事業計畫?
Q28 都更的好處有哪些?
Q29 都更四部曲:何謂權利變換?

第4篇 合建、農地與共有土地篇
Q30 農地值得投資嗎?
Q31 蓋農舍有什麼條件限制嗎?
Q32 共有土地要怎麼分才公平?
Q33 共有土地賣給自己人,可以直接過戶嗎?
Q34 何謂合建?
Q35 合建契約有哪些注意事項?
Q36 何謂房地合一稅?
Q37 何謂地價稅、房屋稅、土增稅與契稅?
Q38 政府徵收土地的方式有哪些?
Q39 何謂市地重劃?
Q40 何謂區段徵收?

第5篇 利潤分析篇
Q41 跟建築相關的法規有哪些?
Q42 陽台、梯廳、雨遮,在建築法規上有什麼特殊規定?
Q43 法定汽車停車位與增設汽車停車位有何不同?
Q44 買道路用地或公共設施用地的投資獲利怎麼算?
Q45 何謂土地使用管制規定?限制有哪些?
Q46 商業區的容積率,暗藏哪些玄機?
Q47 創造開放空間能增加建物容積嗎?
Q48 房屋產權面積與公設比該如何計算?
Q49 如何增加大樓與透天厝的效益?
Q50 土地成本與營建成本有哪些?
Q51 設計、廣銷與融資利息的成本有哪些?
Q52 如何計算土地投資報酬率?
Q53 何謂危老商機?

306
83760A
胡偉良的房產世界   ■ 本書特色

1、這是一本與泛房地產有關,最務實、實用,是每個人都應該看的一本生活書籍。
2、本書不譁衆取寵,立論持平、客觀公正。
3、從本書,你可以學到:不論買房、賣房、租房,自住或投資都必須知道的房地產知識。

■ 內容簡介

  
台灣的房地產走到今天已經邁向另一個與往常截然不同的新紀元。

  隨便買、隨便賺的時代已經一去不復返。儘管房地產過去帶來的經濟效益最小,但這個産業卻產生了最多的富豪,今天台灣的有錢人中有極高的比例都來自房地產業。

  高房價代表資源的錯置和掠奪,也讓今日的年輕人成為失去希望的一代。必須改變這種情況,台灣才有未來,這是筆者這幾年來努力的方向,也是本書中筆者念念在玆的寫作方向。

  筆者可以自豪的說,除了本書,你找不到更好的房地產相關書籍了。

■ 目錄

第一章 你適不適合買房
要不要買房
 買房心態
 要不要買房?
 幾點真誠的買房建議
別等到買了房,才發現自己並不適合買房!
 初入職場的人
 工作不穩定或者收入不穩定的人
 正在創業的人或者正準備創業的人

第二章 怎麼買房
怎麼買房
 買房要注意什麼?
 該買什麼樣的房子?
 如果是換房子,你該怎麼做?
 購買(改善)房的主意事項有哪些?
 買房是選效區的新房?還是選好地段的老房子?
「追求一步到位」是首購屋族最常犯的錯!
 不要盲目追求一步到位
 選擇有良好聲譽的建商
 瞭解房產知識
 交通要方便
 仔細考量社區配套
 物業服務很重要
 注意房屋的結構安全性
第一次買房就買對,四大守則避踩地雷
 45分鐘法則
 20%法則
 選樹不選湖
 隨大眾法
買房時,怎麼議價、砍價?
 殺價選尾盤
 銷售後期你有機會買到超值好屋
 銷售前期或潛銷期你有機會用最好的價位入手
 揪住房屋缺點採取拖延戰術
 找熟人「走後門」
 貨比三家,多聽多看
 買中古屋準確定位賣家
什麼格局的房子是好房子?
 買房最重視買好房子
 如何衡量一個格局好壞的標準?
換房時,我該買哪裡?怎麼買?現在買還是再等等?
 未來換房成本不見得會比現在低
 沒有抓住關鍵因素,高槓桿只是放大風險
 市區老破小VS交區大房
 捷運房VS非捷運房
 兩房一廳一衛或三房一廳一套半衛浴

第三章 房價探討
房價會越來越便宜嗎?
未來房子會貶值嗎?
這個時候該不該買房?
這個節骨眼買房,會不會被套牢?
假如房價下跌,哪類房子最不保值?哪類最安全?
看房價與少子化的因果,高房價=避孕藥?

第四章 看懂房價
對於房價走勢,你還在相信這六大錯誤說法嗎?
房子價格一路飛漲的五大惡果,你知道嗎?
大家都在等房價大幅下修,等得到嗎?
買不起,也賣不掉,可是房價為何還是居高不下?
誰炒高了房價?
看懂房價這件事(看中長期房價趨勢)
中短期房價走勢如何?政策、景氣、預期心理和市場供需要關鍵(看中短期房價趨勢)

第五章 房產投資
一生的房地產計畫
現在「房地產」還能做為理財工具、投資標的嗎?
房地產是雞生蛋,還是蛋生難?

第六章 女性買房
女人到底該不該有自己的房子(作者:陳亞屏)
女生在買房的選擇和男生大不相同(作者:陳亞屏)
一個結婚女人的自白(作者:陳亞屏)
從台灣人觀點來看香港和新加坡的居住正義(作者:陳亞屏)

第七章 房產果境
越來越多的年輕人覺醒了,寧可無房也不要背負沉重的房貸
新中古屋越積越多,今後大部分的中古屋何去何從呢?
不要讓台灣步入菲律賓的後塵
香港房市崩盤三次,為何民眾依然買不起房?
階級固化之下,寒門難出貴子恐難出貴子
勤勞並不能致富,選擇大於努力

第八章 內幕探索
內幕探索:看懂房地產的玩法?
內幕探索:誰是房價影武者?
內幕探索:建築開盤的火爆係金A?對購屋者有差嗎?
內幕探索:炒房者的招式
內幕探索:建案銷售謊言全揭秘
內幕探索:建築業是個空手套白狼的行業

■ 作者簡介

◎ 胡偉良

學歷:
  台大土木工程系,營管博士、企管博士、法學博士

現任:
  台灣商務平台創辦人
  台灣天使投資人協會理事長
  台北市/新北市老屋改建發展協會理事長
  品嘉建設股份有限公司創辦人
  尚禹營造股份有限公司董事長兼主任技師
  品嘉企管顧問有限公司首席顧問師
  品佳資產管理顧問股份有限公司創辦人
  天使創新投資股份有限公司創辦人
255(缺書)
82511
不動產估價概要:理論與實務  

■ 內容簡介

  不動產估價隨著不動產估價師的高考證照而成為顯學,新的人才及技術紛紛投入此領域之研究及發展,也帶動社會上一片投資不動產之流行。本書是對不動產估價事務有興趣人士的入門指引,也是有志報考不動產估價師準備應試的必讀參考書。

  第五版主要是加入解題提示、範例及加強圖形的說明,以讓讀者對於不動產估價技術規則的理解及應用更加容易。讀者學習不動產估價時,若能多多利用圖形及舉例來理解與記憶相關技術規則的應用,學習起來事半功倍。

  本次改版修訂方向說明於下:

 1. 在估價數學部分,加入總整理的圖說。

 2. 在比較法方面,加入百分率法,將中文語句說明時容易產生的調整錯誤,加以邏輯及規則化。還加入交易稅賦於情況調整的思維,以及總整理比較法在不動產估價實務的解題步驟。

 3. 在成本法除了加入範例外,還加入跟土地開發分析法的比較異同。

 4. 在租金估計及農作改良物方面則是加入舉例及圖說的說明。

  期望本書五版更新之內容,能夠對有志於房地產估價實務的學生及社會人士有所幫助。

■ 目錄

Chapter1 緒論
第一節 不動產及估價的觀念
第二節 不動產估價的需求時機及不動產估價師的條件
第三節 不動產估價技術規則之用詞定義

Chapter2 不動產估價原則
第一節 供給需求原則
第二節 變動原則
第三節 預期原則
第四節 替代原則
第五節 最高最有效使用原則
第六節 均衡原則
第七節 收益遞增遞減原則
第八節 收益分配原則(剩餘生產力原則)
第九節 競爭原則
第十節 適合原則
第十一節 貢獻原則
第十二節 外部性原則

Chapter3 影響不動產價格的因素分析
第一節 一般因素
第二節 區域因素
第三節 個別因素

Chapter4 不動產估價程序
第一節 確定估價基本事項
第二節 擬定估價計畫
第三節 蒐集資料
第四節 確認勘估標的狀態
第五節 整理、比較、分析資料
第六節 運用估價方法推算勘估標的價格
第七節 決定勘估標的價格
第八節 製作估價報告書

Chapter5 估價數學
第一節 複利終價率
第二節 複利現價率
第三節 複利年金現價率
第四節 本利均等償還率
第五節 複利年金終價率
第六節 償還基金率
第七節 估價數學公式總整理

Chapter6 估價方法─比較法
第一節 不動產估價技術規則相關條文
第二節 相關估價原則
第三節 估價程序
第四節 估價方法
第五節 應用限制
第六節 估價實務問題舉例
第七節 特別補充

Chapter7 估價方法─成本法
第一節 不動產估價技術規則相關條文
第二節 相關估價原則
第三節 估價程序
第四節 估價方法
第五節 應用限制
第六節 估價實務問題舉例

Chapter8 估價方法─收益法
第一節 不動產估價技術規則相關條文
第二節 相關估價原則
第三節 估價程序
第四節 估價方法
第五節 應用限制
第六節 估價實務問題舉例

Chapter9 估價方法─土地開發分析法
第一節 不動產估價技術規則相關條文
第二節 相關估價原則
第三節 估價程序
第四節 估價方法
第五節 估價實務問題舉例

Chapter10 租金估計
第一節 不動產估價技術規則相關條文
第二節 租金種類
第三節 新訂租金方法
第四節 續訂租金方法

Chapter11 估價各論
第一節 宗地估價
第二節 特殊宗地估價
第三節 房地估價
第四節 土地改良物估價
第五節 權利估價
第六節 大量估價

附錄
附錄A 不動產估價技術規則(2013.12.20 修訂版)
附錄B 不動產估價師法
附錄C 不動產估價師法施行細則
附錄D 敘述式不動產估價報告書範本
附錄E 都市更新權利變換不動產估價報告書範本及審查注意事項

參考書目

475(需代訂)
45045
不懂法律,也能聰明繼承:遺產與繼承實例全方位解說  

■ 本書特色

  ◎ 本書分為遺產/贈與/繼承/不動產四大主題,並集結作者於《熟年誌》專欄【理財研究所】,,再加入時下與大眾最息息相關的法令。

  ◎ 本書整理編製相關案例解析與實務範例,是相當適合相關從業人員研讀援引的工具書。

■ 內容簡介

  ◎ 搶遺產母扛債,獨子不肖誰之過?
  ◎ 繼承人間遺產分配有落差,有贈與稅否?
  ◎ 遺產繼承涉有兩岸繼承人,應如何確保在臺之繼承人?
  ◎子女拋棄繼承父遺產,為何反害到媽媽?
  ◎ 借貸慎防貪高利,小心反遭啃老本


  本書分為遺產/贈與/繼承/不動產四大主題,集結作者於《熟年誌》之理財專欄文章,再加入時下與大眾最息息相關的法令;事實上繼承相關法律包羅萬象,專欄都是實例與社會寫實;處理贈與、遺產或繼承登記都得依法律辦理,讀者若非專業法律人士,對相關法條未能完全兼顧,恐有掛萬漏一、喪失權益。雖不懂法律,本書所記載的實際案例可供大眾參考,以確保權益。

■ 自序

  《熟年誌》已發行將屆100期,自上次作者專欄【理財研究所】彙整編輯成《不動產問題,熟年知多少?》以來,期間除不少讀者催促,希望能將後續期刊再次編輯外,也有提供案例要我寫進專欄,更有跟讀者有切身相關的時事新聞,甚或作者所接案件及法令新解等;為保障讀者權益,也讓您能隨時掌握社會脈絡,作者都及時反映、逐期寫進專欄,希望對您能有所助益。
    
  常有老人家多為子女設想,就於生前先把不動產辦贈與,後來發現子女不肖或生計困難,因此所贈與房子反被查封,實則在贈與時如有加附條件就可獲確保;其他如善用剩餘財產請求權即可獲節稅效果;注意遺產分配、不要造成子女間嫌隙;處理遺產不當反惹禍,不得不慎;規劃生前保險要注意,不要節稅都落空;夫妻兩人都再婚,重組家庭繼承問題面面觀……等,都是活生生寫實案例,呼籲您不要重蹈覆轍。
     
  新書《不懂法律,也能聰明繼承》,事實上繼承相關法律包羅萬象,專欄都是實例與社會寫實;處理贈與、遺產或繼承登記都得依法律辦理,讀者若非專業法律人士,對相關法條未能完全兼顧,恐有掛萬漏一、喪失權益。雖不懂法律,本書所記載的實際案例可供您參考,以確保權益。
   
  作者父子以專業精神、虔誠嚴謹的態度,將善知回饋於社會,深切盼望家庭、社會都能安居樂業、一片祥和,同時也分享被繼承人生前的豐功偉績。藉此感激讀者對作者之信任,將您的家庭案件與作者分享且受任效勞,這也是我真心經營【理財研究所】的最大收穫,感恩大家。

                              趙坤麟
                              趙育頡
                        共同序於2020年3月

■ 目錄

作者序

第一編 不可不知遺產
第一章 家庭悲劇,都是遺產惹的禍!
第二章 都是錢多惹的禍?
第三章 免稅土地交付信託恐滋生遺產稅
第四章 保人壽險能避稅?
第五章 早立遺囑是為自己好
第六章 書立遺囑別忘了指定執行人
第七章 立遺囑要注意繼承順位、特留分
第八章 搶遺產母扛債,獨子不肖誰之過?
第九章 夫妻剩餘財產請求權
第十章 分產應權衡稅別輕重
第十一章 兄妹爭產為哪樁-退一步海闊天空
第十二章 身後遺產行善宜三思
第十三章 兼顧法理情-遺囑最忌意氣用事
第十四章 仰仗百年子孫捧斗?遺產分配宜公平莫守舊
第十五章 生存配偶財產比被繼承人少,是否就絕對不主張?
第十六章 配偶遺產稅爭議,大法庭裁定統一見解之決議為何?

第二編 不可不知贈與
第一章 假買賣真贈與已被禁止,切勿投機取巧
第二章 贈與附條件,老後有保障
第三章 聰明利用遺贈,孫子輕鬆不煩惱
第四章 贈與可否附條件?
第五章 遺產分配找補,需留意贈與稅及所得稅
第六章 遺產及贈與稅便民服務,您不可不知!
第七章 繼承人間遺產分配有落差,有贈與稅否?

第三編 不可不知繼承
第一章 試算高額贈遺稅,把握節稅空窗期
第二章 親子怨懟為哪樁?
第三章 最溫馨與最可悲的繼承
第四章 拋棄繼承停看聽
第五章 遺囑怎麼立才有效?
第六章 在孝順之前,要先自立自強
第七章 子女拋棄繼承父遺產,為何反害到媽媽?
第八章 遺產分割協議事後反悔怎麼辦?
第九章 不想繼承遺產怎麼辦?
第十章 親子俱亡如何辦繼承?
第十一章 繼承權可以生前拋棄?
第十二章 重組家庭的繼承習題
第十三章 繼承權是一身專屬權利,不容被他人剝奪
第十四章 棘手的「聯合國案件」
第十五章 「拋棄」、「限定」繼承關鍵解碼
第十六章 被繼承人生前有保管箱,應如何確保權益?
第十七章 遺產繼承涉有兩岸繼承人,應如何確保在臺之繼承人?

第四編 不可不知不動產
第一章 都是身份證影本惹的禍!
第二章 跨海置產,不可不慎!
第三章 課稅過重、不動產蕭條,政府應勇於修法導正
第四章 高額土地產權之謎
第五章 借名登記糾紛多,避免使用為上策
第六章 借貸慎防貪高利,小心反遭啃老本
第七章 認清房地合一稅免遭罰

■ 作者簡介

◎ 趙坤麟

  82年國家特考合格土地登記專業代理人
  88年普考合格不動產經紀人

經歷
  佳榮地政士事務所負責人
  台北市選舉委員會監察小組委員
  全國聯合會地政研究委員兼執行編輯
  台北市地政士公會理事
  全美代書聯誼會會長
  永然文化出版公司作者
  永汀文化出版公司作者
  世潮出版有限公司作者
  馥林文化出版公司作者
  稅務法令雜誌社節稅專欄作者兼顧問
  透明房訊雜誌社地政顧問兼講師
  國立中正紀念堂法律常識班講師
  台北市中山區民眾服務社顧問
  台北市信義區民眾服務社顧問
  台北市松山區民眾服務社顧問

榮譽   
  ◎榮獲前總統李登輝召見嘉勉
  ◎民法第一○三○條之一夫妻剩餘財產差額分配請求權財政部核定公文86年2月15日台財稅第851924523號函釋原請釋代理人
  ◎避免徵收補償費,造成領取人不諳稅法被課或罰逃漏贈與稅,財政部86年6月5日台財稅861055728號核准函原請釋代理人
  ◎土地所有人權人持有多處自用住宅用地同時出售,申請一併申報得由任一土地所在地主管稽徵機關統一受理,財政部90年3月23日台財稅第0900451813號核准函原請釋代理人
  ◎依法應核退五年地價稅加計利息不應再循行政救濟程序擾民,再經財政部91年8月13日台財稅第0910454520號令原請釋代理人
  ◎遺產中訂有三七五租約農地,可享全免遺產稅優惠,經作者多次請益,終被財政部採納,業經立法院89年1月26日修法公布
  ◎民法第一○三○條之一夫妻剩餘財產差額分配請求權免再檢附「法院判決書」或「全體繼承人同意書」,財政部94年6月29日台財稅字第0940454028號令原請釋代理人
  ◎權利人為金融機構,義務人為公司法人,申請抵押權設定或內容變更登記,免再提供法人或其代表人印鑑章,內政部95年2月24日內授中辦地字第0950724967號函釋原請釋代理人

◎ 趙育頡

  國立台北大學公共行政學系畢業,
  佳榮地政士事務所特別助理。
  興趣:騎自行車、慢跑、游泳、滑雪等。

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土地法   ■ 內容簡介

  地盡其利,地利共享之「均富」理想,由於土地存在了管理、分配與利用三大問題,為解決各該問題,有必要為土地立法:

  ● 管理問題:土地為立國的根本,因此有必要作適當的管理。
  ● 分配問題:若分配不均,會造成貧富懸殊的差距。
  ● 利用問題:土地的生產力,也就是土地的經濟力問題。

  土地法透過解決此三大互為因果的問題,進而實現其「均富」的理想。

  土地立法九原則,揭示了土地法體系的結構,立法的過程就是由混沌走向清明的歷史。民國89及90年等各次土地法修正公布,屬於局部性的修正而已,仍然維持前述體系與原則。其修正均以因應社會變遷及經濟繁榮的實際需要為修正重點。

  ● 民國89年:修正刪除四條條文。為配合「精省」後的行政體制,共計修正七十六條條文。
  ● 民國90年:修正增訂第34條之2條文,刪除四條條文,並修正九條條文。
  ● 民國94年:修正第14條條文。
  ● 民國95年:修正第69條條文。
  ● 民國100年:修正第34條之1及第172條條文,並刪除三條條文。

■ 序

  土地法自101年迄今雖無修正,但相關之平均地權條例、土地稅法、土地登記規則、地籍測量實施規則……等特別法及相關之行政規章,已有部分修正,尤其攸關全國土地使用之「國土計畫法」業於105年1月6日制定,並於同年5月1日公告施行,未來俟各直轄市或縣市完成所屬國土計畫之擬定及國土功能分區之劃設,「國土計畫法」將取代現行之「區域計畫法」,而土地之使用及管制制度將有所改變。緣此,本版書進行相關法規之修訂。

  本版書由陳冠融賡續辦理修校,疏漏之處敬請讀者不吝指正。

                             陳冠融 敬識
                            民國109年2月


■ 目錄

第一編 總則
第一章 法例
第二章 地權
第三章 地權限制
第四章 公有土地
第五章 地權調整

第二編 地籍
第一章 通則
第二章 地籍測量
第三章 土地總登記
第四章 土地權利變更登記

第三編 土地使用
第一章 通則
第二章 使用限制
第三章 房屋及基地租用
第四章 耕地租用
第五章 荒地使用
第六章 土地重劃

第四編 土地稅
第一章 通則
第二章 地價及改良物價
第三章 地價稅
第四章 土地增值稅
第五章 土地改良物稅
第六章 土地稅之減免
第七章 欠稅

第五編 土地征收
第一章 通則
第二章 征收程序
第三章 征收補償

■ 作者簡介

◎ 陳冠融/修訂

現職
  中原大學財經法律系兼任講師
  普提地政士事務所地政士
  大聖不動產估價師事務所執行估價師
 
學歷
  中興大學地政系學士
  逢甲大學土地管理研究所碩士
  美國加州大學河邊分校英文研修
  廈門大學博士生

考試
  不動產估價師高考及格
  不動產經紀人普考及格
  地政士特考及格
  信託業務專業測驗合格
  臺北市危老重建推動師培訓及測驗合格

教職
  中原大學財經法律系兼任講師(不動產估價及實務、土地法)

經歷
  永慶不動產估價師聯合事務所執行估價師

著作及協校
  陳冠融原著《不動產估價法規與實務》
  陳銘福原著《房地產登記實務》
  陳銘福原著《土地登記──法規與實務》

◎ 陳銘福/原著

現職
  政治大學地政系退休教師
  普提地政士事務所創辦人
  大聖不動產估價師事務所創辦人
  臺北市松山區調解委員會主席

學歷
  中興大學地政系學士
  政治大學地政研究所碩士
  1972年地政高考及格
  1972年地政乙等特考及格
  1999年不動產經紀人普考及格
  2004年不動產估價師特考及格

經歷
  中華民國地政士公會全國聯合會第一屆理事長
  臺北士莊敬獅子會第九屆會長
  臺北市松山區調解委員會委員

著作
  《房地產登記實務》、《房地產繼承實務》、《土地法導論》、《房地產爭訟案例解析》、《房地產抵押拍賣實務》、《祭祀公業實務》、《常用申請案件指南》、《常用文書製作範例》、《認識土地稅》、《認識共有房地產》、《土地法釋義》、《信託法》、《土地登記──法規與實務》、《土地稅之理論與實務》、《遺產稅實務》、《遺產繼承》、《房地產春風叢書》10冊、《農業用地法規與實務》

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最後衝刺!三個月考上不動產經紀人  

■ 本書特色

.打破傳統條文編排
 重新以最流暢模式編排,提供考生如行雲流水般閱讀,欲罷不能!

.以最淺顯易懂的文字解析題目
 搭配準備秘笈及口訣,輕鬆理解與記憶,證照順利入荷!

.專業科目四合一歷屆選擇/申論試題ALL IN ONE
 省去多本套書複雜與分散!

.命題方向完全攻略
 收錄95年至105年不動產經紀人選擇及申論考題與精解!

■ 內容簡介

3個月就能考上不動產經紀人!沒錯!
任何的成功都需努力與策略,
好的策略可以讓考生有效率、事半功倍的將不動產經紀人證照入手!!


  很多考生真的非常努力,抱著民法法條猛K,花了非常多的時間,但成績出來卻與付出時間不成正比,關鍵就在沒有一個好的讀書策略。

  本書用直接的方式切入考試模式,分為「選擇題」與「申論題」,以最淺顯易懂的文字來說明堅澀難懂的條文,讓考生一看就明瞭,自然而然記住。現在就跟著本書的腳步,讓您考取不動產經紀人證照!

■ 目錄

選擇題

第一篇/不動產估價概要
第一章 估價概念
第二章 價格因素
第三章 價格種類
第四章 估價原則
第五章 估價程序
第六章 估價報告書
第七章 估價方法
第八章 比較法
第九章 收益法
第十章 成本法
第十一章 土地開發分析法
第十二章 宗地估價
第十三章 房地估價
第十四章 土地改良物估價
第十五章 權利估價
第十六章 租金估價
第十七章 公部門估價

第二篇/不動產經紀法規概要
第一章 不動產經紀業管理條例
第二章 消費者保護法
第三章 公平交易法
第四章 公寓大廈管理條例

第三篇/土地法與土地相關稅法概要
第一章 土地法
 第一節 總則
 第二節 地權
 第三節 地籍
第二章 土地使用(包含土地法及平均地權條例)
第三章 平均地權
 第一節 總則
 第二節 照價收買
 第三節 漲價歸公
 第四節 市地重劃
 第五節 罰則
第四章 徵收(包含土地法,平均地權條例及土地徵收條例)
第五章 區域計畫
第六章 非都市土地使用管制規則
第七章 都市計畫
第八章 田賦
第九章 荒地稅
第十章 空地稅
第十一章 地價稅
第十二章 土地增值稅
第十三章 房屋稅
第十四章 契稅
第十五章 其他

第四篇/民法概要
第一章 民法總則
 第一節 法例
 第二節 物
 第三節 人與其行為能力
 第四節 意思表示
 第五節 條件與期限
 第六節 無效與撤銷
 第七節 消滅時效
第二章 民法債編
 第一節 債之發生總則
 第二節 契約
 第三節 代理
 第四節 無因管理
 第五節 不當得利
 第六節 侵權行為
 第七節 債之標的
 第八節 債之保全
 第九節 連帶債務
 第十節 債之移轉
 第十一節 債之消滅
 第十二節 買賣
 第十三節 互易
 第十四節 贈與
 第十五節 租賃
 第十六節 借貸
 第十七節 僱傭
 第十八節 承攬
 第十九節 委任
 第二十節 居間
 第二十一節 合夥
 第二十二節 保證
第三章 民法物權編
 第一節 通則
 第二節 所有權與占有
 第三節 不動產役權
 第四節 地上權
 第五節 抵押權
 第六節 共有
 第七節 典權
第四章 民法親屬編
 第一節 婚姻
 第二節 親屬關係
 第三節 夫妻財產制
第五章 民法繼承編
 第一節 遺囑
 第二節 繼承權權利
 第三節 遺產分割
 第四節 拋棄繼承
 第五節 限定繼承
 第六節 繼承權喪失
 第七節 遺產
 第八節 歸扣之財產

申論題

第一篇/不動產估價概要
第一章 不動產價格因素
第二章 不動產估價原則
第三章 不動產估價種類
第四章 不動產估價方法
第五章 租金估價

第二篇/不動產經紀法規概要
第一章 不動產經紀業管理條例
第二章 消費者保護法
第三章 公平交易法
第四章 公寓大廈管理條例

第三篇/土地法與土地相關稅法概要
第一章 土地法地權
第二章 土地法土地使用
第三章 平均地權條例
第四章 徵收
第五章 地價稅及房屋稅
第六章 土地增值稅
第七章 其他

第四篇/民法概要
第一章 民法債編
第二章 民法物權編
 第一節 抵押權
 第二節 共有
第三章 民法親屬與繼承編

■ 自序

  3個月就能考上不動產經紀人!沒錯!任何的成功都需努力與策略,常常看到很多考生真的非常努力,抱著民法法條猛K,花了非常多的時間,但成績出來卻不與付出成正比。

  其實,關鍵就在沒有一個好的讀書策略。好的策略可以讓考生以最有效率的方法,事半功倍的將不動產經紀人證照入手!!

  本書用直接的方式切入考試模式,分為「選擇題」與「申論題」,以最淺顯易懂的文字來說明堅澀難懂的條文,讓考生一看就明瞭,自然而然記住。現在就跟著本書的腳步,讓您考取不動產經紀人證照!!
                            蔡欣穎

552.5(缺書)
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建築法規導讀   ■ 目錄

第一章 行政法規概論

行政法的定義、分類、和法源
法規體制
法規常用術語
 中央法規標準法
 行政程序法

第二章 我國建築法規架構

台灣地區土地管制與建築管理
建築法規位階及適用原則

第三章 非都市土地使用管制與建築管理

國土計畫與土地使用管制
主要法規架構
非都市土地使用編定原則
非都市土地使用管制
區域計畫地區非都市土地建築管理
 非都市土地各種使用地容許使用項目及許可使用細目
 國土計畫法
 國土計畫法施行細則
 區域計畫法
 區域計畫法施行細則
 實施區域計畫地區建築管理辦法
 實施都市計畫以外地區建築物管理辦法
 金門馬祖建築法適用地區外建築物管理辦法

第四章 都市土地使用管制與建築管理

前言
主要法規架構
都市土地使用管制
都市土地建築管理
 都市計畫法
 都市計畫法臺灣省施行細則
 都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法
 都市計畫公共設施用地多目標使用辦法

第五章 建築法與建築管理

建築法架構
總則
建築許可
建築基地
建築界線
施工管理
使用管理
拆除管理
罰則
附則
 建築法
 供公眾使用建築物之範圍
 建築基地法定空地分割辦法
 建造執照預審辦法
 建造執照及雜項執照規定項目審查及簽證項目抽查作業要點
 建築物部分使用執照核發辦法
 招牌廣告及豎立廣告管理辦法
 內政部審議行政院交議特種建築物申請案處理原則

第六章 建築行政與管理

建築線指定
現有巷道指定建築線
建築基地之相關規定
建築執照申請書圖文件
免簽證範圍
騎樓
工程期限
施工、完工勘驗
道路交叉口截角規定
其他規定
 臺北市建築管理自治條例

第七章 畸零地使用管理

畸零地定義
畸零地單獨建築規定
畸零地調處
 臺北市畸零地使用規則

第八章 山坡地建築管理

前言
山坡地建築管理主要內容
 山坡地建築管理辦法
 申請開發山坡地雜項執照及申報施工計畫書圖文件須知
 加強山坡地雜項執照審查及施工查驗執行要點

第九章 建築物變更使用管理

前言
變更使用執照申請流程
 建築物使用類組及變更使用辦法

第十章 建築物室內裝修管理

前言
建築物室內裝修管理主要規定內容
 建築物室內裝修管理辦法

第十一章 建築物公共安全管理

前言
重要用語定義
 原有合法建築物防火避難設施及消防設備改善辦法
 建築物公共安全檢查簽證及申報辦法
 建築物公共安全檢查專業機構及專業檢查人認可要點
 維護公共安全方案:營建管理部分(核定本)
 加強建築物公共安全檢查及取締執行要點
 加強大型百貨公司、商場、量販店及巨蛋等場所公共安全檢查及維護措施
 建築物公共安全檢查以二維條碼或網路傳輸方式連線申報作業原則

第十二章 違章建築管理

前言
重要用語定義
違章建築處理方式
 違章建築處理辦法
 臺北市違章建築處理規則

第十三章 建築營造與管理

前言
營造業法架構
 營造業法
 營造業法施行細則

第十四章 設計監造與建築管理

前言
主要法令
建築師法主要內容
 建築師法
 建築師法施行細則

參考資料

附錄一 建築法修正草案

附錄二 相關重要法規
    公寓大廈管理條例
    都市更新條例

附錄三 歷屆建築師暨公務人員高考營建法規試題彙整
510(缺書)
30542
小資族的不動產煉金術:錢進法拍屋,18%輕鬆賺  

■ 內容簡介

  以最口語化的說故事方式,與大家分享不動產的煉金模式。

  
正所謂最壞的年代,就是最好的時代。「逢低買進,逢高賣出」,機會是留給準備好的人,事前多做功課,包你殺敵致勝,萬無一失。

  法拍小哥獨創「房地產價值投資法」,5項心法+4大口訣,讓你輕鬆賺百萬!
  心法1:如何與房仲交朋友?積極培養開發部隊,幫你挑好屋。
  心法2:絕對貫徹買屋4大口訣(地環屋價),apple物件永遠屬於你!
  心法3:半年募資3千萬,買房真的不用自備頭期款。
  心法4:小資族結稅省很大,且聽作者一一說分明......
  心法5:失之毫釐、差之千里─弄懂了,省下500萬;搞混了,買貴150萬!
  口訣1:地段-房子會折舊,而讓房地產漲價的主因,正是「土地」,如何挑選黃金地段?作者通通告訴你!
  口訣2:環境-正所謂千金難買好鄰居,選對環境讓你上天堂,怎麼選?看書就知道……
  口訣3:屋況-中古屋的藏金之道就在審核屋況,作者將教你如何在看屋時一眼洞穿屋況,雞蛋裡挑骨頭!
  口訣4:價格-如何訂出最有「利」的房價?議價、談判的必殺技......

■ 目錄

緒論 細數人生的許多「第一次」......
買賣房屋,賺到人生第一個100萬
踏進房仲門市,卻被誤解為新人面試
第一個讓我心動的,竟是「地雷」物件
第一次下斡旋,投資房市開買啦!
成功募資300萬,打造人生首座金屋!
為了抓漏……?生平首次寫狀紙、上法院
26歲打造10間套房,喜當收租公
花錢學經驗,好物件不會自動送上門
狹路相逢勇者勝,下海當業務賣屋

Ch2 一定要懂的房地產基本觀念
租房好?還是買房好?
善用理財型房貸,租金下修還可賺價差
看懂房價指標,景氣好壞你先知
都是獨一無二,房地產的財貨特性
價格被低估的房子,永遠不虞匱乏……
打造你的18%,以舊換新的「滾房賺錢法」
快速評估不動產價格,燙金門牌任您選
看懂不動產的身分證,讓你獲利翻倍

Ch3 實戰演練:便宜買好屋流程
第一招:培養找房戰隊,吸金效果快
第二招:看屋口訣─地、環、屋、價
第三招:如何訂出最有「利」的房價?
第四招:議價、談判的必殺技
第五招:募資的祕訣
第六招:「無需頭期款」的搬錢買房心法
第七招:合法結稅,輕鬆賺百萬

Ch4 標購法拍屋必懂的5字訣
Step 1:認識法拍屋!金拍屋!銀拍屋!
Step 2:法拍屋進場前的三大步驟─看、標、點
Step 3:投標法拍屋的注意事項
Step 4:法拍屋的「點交」
 ●法拍屋的「點交」訴狀書圖解與流程分析
 ●「點交」遺留物的處理
 ●「協議點交」的處理
 ●積欠大樓管理費,由誰支付?
 ●法拍點交&金拍點交的實例分享
Step 5:法拍屋的「不點交」
 ●法拍屋的「不點交」訴狀書圖解與流程分析
 ●剖析「不點交」筆錄&法律策略攻防
 ●「不點交」的實戰分享─勝訴機率95%的甜蜜物件

■ 作者簡介

法拍小哥

  經歷:曾任建設公司董事長特助、法拍屋顧問師

  學歷:中興大學科技管理所碩士、元智大學化學工程與材料科學學士、中國人民大學市場營銷碩士交換生

  90後的小孩,出生於基層家庭,評估過一千多筆法拍及房仲的房地產物件,20歲在學期間與朋友合夥買下人生第一間房,24歲打造十間套房在收租,25歲在半年內募資3,000萬,27歲標下人生第一間法拍屋,戰果輝煌。

  擔任過房地產領域的許多角色:租客、屋主、二房東、房屋仲介(租賃、成屋)、法拍代標、法拍撤封、債權協商、建設公司土開、改建整合、道路用地、容移、不動產二胎放貸整合、不動產投資人.......等。

  希望透過本書與讀者們分享「自住兼投資」、「自住便宜買好屋」的買房理念,讓大家都可以挑到最適合自己的燙金門牌。

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我國不動產登記制度之再檢視  

■ 內容簡介

  我國之不動產登記制度,是為公示並確定不動產之物權變動而建構;其不僅具有技術層次之特性,亦蘊含學理之基礎。惟對此學理,我國罕見深究者,致有關議題,眾說紛紜,進而使登記實務上亂象叢生。基於不動產登記是為我國確保國民財產權及維護不動產交易安全之重要制度,故對有關原理原則等學理,是有重行銓釋及建構之必要。

  本書從我國不動產登記法制所具權利登記制度之要素,即物的編成主義、登記主義、實質審查主義及登記公信力等著眼,除考證各個要素於我國之形成背景與其內涵之變化外,亦細繹國內外相關之學說、實務見解及立法例等,以論證並澄明其於我國現行不動產登記制度下應有之意涵,進而釐清有關登記疑義,足資不動產登記相關議題研究及實務處理與制度改進之參考。

■ 目錄

推薦序 謝在全
推薦序 陳立夫
自序

第一章 緒論
第一節 研究動機
 壹、問題背景
 貳、問題所在
第二節 研究方法及目的

第二章 物的編成主義
第一節 前言
第二節 得為不動產登記權利客體之界定
 壹、我國得為不動產登記權利客體之法令沿革
 貳、我國得為不動產登記之權利客體及其判斷標準
 參、日本得為不動產登記之權利客體及其判斷標準
 肆、分析
第三節 一不動產一用紙原則之檢視(一)─以區分所有建物為對象
 壹、我國建物第一次測繪登記之做法
 貳、日本建物第一次測繪登記之做法
 參、分析
第四節 一不動產一用紙原則之檢視(二)─以複數不動產為對象
 壹、我國對於複數建物測繪登記之做法
 貳、外國對於複數建物測繪登記之做法
 參、分析
第五節 小結

第三章 登記主義─以登記連續性原則為中心
第一節 前言
第二節 我國關於登記連續性原則之司法實務見解及相關省略登記做法
 壹、關於司法實務見解
 貳、相關省略登記做法
第三節 登記主義、意思主義與登記連續性原則
 壹、登記主義與登記連續性原則
 貳、意思主義與登記連續性原則
第四節 我國適用登記連續性原則之釐清
 壹、關於德日「登記連續性原則」學理之啟發
 貳、關於我國司法實務見解及相關省略登記做法之解析
第五節 小結

第四章 實質審查主義
第一節 前言
第二節 我國學說對登記機關審查權限之見解
 壹、土地法時期
 貳、民法物權編修正
第三節 日本學說對登記機關審查權限之見解
 壹、日本之登記審查制度
 貳、附論─德國之登記審查制度
第四節 關於登記機關審查權限之釐清
 壹、對日本學說關於實質審查、形式審查內涵之剖析
 貳、對我國登記機關審查權限及審查對象與方法之剖析
第五節 小結

第五章 土地登記之公信力
第一節 前言
第二節 我國對土地登記公信力之見解
 壹、土地登記公信力之立法及其意旨
 貳、土地登記公信力保護對象之登記事項
 參、適用登記土地公信力之要件
第三節 關於土地登記公信力問題之釐清
 壹、關於法律行為違反禁止規定法效之分析
 貳、關於善意認定標準之分析
第四節 小結

第六章 對我國不動產登記制度之分析發現─代結論
壹、關於物的編成主義
貳、關於登記主義
參、關於實質審查主義
肆、關於土地登記之公信力

參考文獻
事項索引
司法解釋、裁判、決議索引

■ 作者簡介

◎ 李志殷

學歷:
  政治大學地政學系地政碩士
  政治大學法學院法學碩士
  政治大學地政學系地政博士

學術專長:
  不動產登記法、土地法、物權法

實務專長:
  不動產登記(含日治時期之登記)
  不動產稅務(土地稅、遺產稅、贈與稅及財產交易所得稅等)

現職:
  慶芳地政士事務所所長

主要兼職:
  開南大學法律系助理教授

重要經歷:
  開南大學法律系講師
  銘傳大學法律系講師
  桃園市、新北市等地政機關年度教育訓練講座

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不動產登記一手教材  

■ 內容簡介

  房地產供需不斷、不動產交易及融資貸款頻繁,使得不動產物權登記之相關法令日趨複雜。不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失或變更,非經登記,不生效力,因此,「登記」或「不登記」影響當事人權益至深且鉅;但登記法令浩瀚如海、多如牛毛,非學有專精者,無以竟其功。作者為地政界翹楚,從事地政業務數十年,教導學生無數,本書堪稱其學術、執業生涯之代表作,從登記理論,到各類不動產物權登記之實務操作,本書有最完整之解析,最多書表範例之呈現,是入門「不動產登記」實務的第一手教材。 

■ 目錄

第一章 總則

第一節 不動產登記之意義
第二節 不動產登記之目的與原則
第三節 不動產登記法規及性質
第四節 不動產登記之範圍(對象、要素)及其應登記之 事項
第五節 土地登記之種類
第六節 土地登記之機關
第七節 各國土地登記制度
第八節 我國土地登記制度
第九節 土地登記之效力及損害賠償

第二章 登記之書表簿冊圖狀

第一節 登記機關應備置之書表簿冊圖狀
第二節 登記書表簿冊圖狀之管理

第三章 登記程序

第一節 登記之申請
第二節 申請之方式
第三節 土地登記應備文件
第四節 土地登記之程序

第四章 總登記

第一節 土地總登記
第二節 建物所有權第一次登記

第五章 所有權移轉登記

第一節 所有權移轉登記之意義
第二節 所有權移轉登記之要件
第三節 所有權移轉登記之種類及限制
第四節 所有權移轉登記之程序
第五節 買賣所有權移轉登記
第六節 贈與所有權移轉登記
第七節 交換所有權移轉登記
第八節 共有物所有權分割移轉登記
第九節 徵收所有權移轉登記
第十節 照價收買所有權移轉登記
第十一節 判決、和解與調解所有權移轉登記
第十二節 拍賣所有權移轉登記
第十三節 取得典物所有權登記

第六章 他項權利登記

第一節 他項權利登記之意義、種類及要件
第二節 抵押權設定登記
第三節 典權設定、移轉或權利內容變更登記
第四節 地上權設定、移轉或權利內容變更登記
第五節 不動產役權、農育權設定、移轉或權利內容變更登記
第六節 耕作權登記及移轉登記

第七章 標示變更登記

第一節 標示變更登記之意義及要件
第二節 土地分割登記
第三節 土地合併登記
第四節 建物分割及建物合併登記
第五節 地目變更登記
第六節 等則調整登記
第七節 土地建物面積增減登記
第八節 地籍圖重測確定登記
第九節 土地重劃確定登記
第十節 其他標示變更登記

第八章 繼承登記

第一節 繼承及繼承登記之意義
第二節 繼承登記之要件及繼承時間之法律適用
第三節 台灣光復前之繼承習慣
第四節 台灣光復後繼承人之順序與應繼分
第五節 指定繼承人之意義及應繼分
第六節 代位繼承之意義、要件與喪失
第七節 繼承之效力
第八節 遺產清冊陳報之程序及效果
第九節 遺產之分割
第十節 繼承之拋棄
第十一節 無人承認之繼承
第十二節 遺囑
第十三節 特留分
第十四節 繼承所有權移轉登記應備文件

第九章 所有權消滅登記及塗銷登記

第一節 所有權消滅登記
第二節 塗銷登記

第十章 限制登記

第一節 限制登記之意義、種類、效力
第二節 查封、假扣押、假處分及破產登記
第三節 限制登記有關重要法令規定
第四節 限制登記應備文件暨假扣押聲請狀範例等
第五節 預告登記理論、實務及申請範例

第十一章 其他變更登記

第一節 更名登記
第二節 住址變更登記
第三節 書狀換給、補給登記
第四節 更正登記

第十二章 土地複丈

第一節 如何辦理土地複丈
第二節 土地複丈有關重要法令規定
第三節 建物測量之意義、申請人、程序
第四節 建物第一次測量之意義、程序、文件及有關規定

第十三章 信託登記

第一節 信託與信託登記之意義及要件
第二節 我國信託法重要立法原則暨要點
第三節 土地權利信託登記
第四節 土地信託登記之稅負
第五節 信託登記主要法令規定
第六節 信託登記應備文件及申請書表填寫範例

附錄(土地登記規則)部份條文修正草案對照表

408(需代訂)
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台灣租事寶典   ■ 內容簡介

  生動有趣的視覺圖像,不用繼續憑空想像...終結疑問房產聖經,即刻擁有!

  這是臺灣第一本全方位「租事圖解攻略手冊」,這本書網羅近10年來台灣民眾、房東與房客租事問題與相關應注意事項,輕鬆、有趣、容易閱讀全插圖模式讓您一看上手!!

■ 推薦序

  這真是一本可愛有趣,卻內容豐富而實用的書!

  第一次從俊杰理事長的手中看到這本「租事寶典」,直覺是一本漫畫,可能就是告訴讀者如何簽訂租屋契約的圖書吧!沒想到隨手一翻,驚艷於內容的豐富及完整性。不僅將「租賃住宅市場發展及管理條例」中重要的規範以可愛的圖像予以圖示外,甚至將政府訂立的契約內容也一一圖解。此外,何謂包租代管案?何謂社會住宅案?房東可獲得哪些優惠?房客如何申請補助的流程?也都說、畫得清清楚楚。

■ 作者序

  「租賃專法」107年6月27上路,房產業者預期,將衍生「包租代管」商機,每年上看百億元。目前住宅租賃市場,包括租屋、社宅、空屋、學生住宅等,應有150萬戶到200萬戶,年租金1800億至2400億元。

■ 目錄

租賃專法四種選擇
住宅轉租新制修正重點
包租契約與轉租契約主要重點part1
包租契約與轉租契約主要重點part2
民眾應了解包租代管三大安全機制
租賃專法7大變革
包租代管租賃新法規範
租屋定型化契約規範重點
社會住宅包租包管案件流程
社會住宅代租代管案件流程
住宅法社會弱勢者身份說明
租賃住宅市場發展及管理條例part1
租賃住宅市場發展及管理條例part2
租賃住宅市場發展及管理條例part3
租賃住宅市場發展及管理條例part4
租賃住宅市場發展及管理條例part5
社會住宅包租&代管part1
社會住宅包租&代管part2
社會住宅包租&代管part3
租屋簽約7注意
如何對抗惡房東
租屋不踩栗-10大重點與看房時機
NG房東行為大公開
小資族租屋要注意
學生租屋停看聽
學生租屋注意-遠離黑心房東
家有惡鄰!10大行徑大公開
管理費支多少?
嫌惡設施停看聽
套房型態你甘災?
哪些行為可以提前終止租約
社區內容要檢視
樓層棟別怎麼挑
好格局的條件
雨天看屋注意事項
租房子給外國人,該注意什麼?
房東的自保手冊
家居清潔小妙招
搬家規矩知多少
打包小技巧
一般打包順序
臥室客廳清潔小撇步
 

■ 作者簡介

◎ 賣厝阿明

  「因為我們那時候做網路平台一直不賺錢,在找尋新的方向時才有了『賣厝阿明』這個虛擬的角色。」今(2017)年45歲的李國興,在兩年前發想出以「阿明」作為漫畫核心人物,先是畫出房仲人員的甘苦談,後來拓展至居家小百科、買賣小常識等領域,漸漸打開了知名度,今(2017)年7月更將成立台灣厝買賣文化故事館,開創房地產文化。頂著一頭鮮豔藍髮,身穿深色西裝,正是「阿明」出現在漫畫中的模樣,透過簡單、有趣的圖像,傳達房產相關知識,舉凡從收納、裝潢、搬家、租屋、房屋交易、貸款等議題,它的身影都會出現在其中,而賦予「阿明」生命的,正是賣厝阿明創辦人李國興。

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不動產抵押權的法律運用與實務操作   ■ 內容簡介

  人一生中,或多或少都會遇到與他人間的債權債務關係,此時,抵押權在融通資金上就扮演著重要角色,是屬於最常使用的「擔保制度」。例如:銀行放款,通常要求借款人提供不動產設定抵押權作為擔保;民間借貸,也常以不動產抵押作為確保債權的方法。而抵押權的重要性,在於確保特定債物的清償,具有「擔保」債權的效果。不動產抵押權可分為「普通抵押權」和「最高限額抵押權」,在實行抵押權時也有其規定的法定程序。

  本書結合法律人才與地政人才共同撰文,詳解抵押權相關法令規定,並附有書狀的格式範例,供讀者參考。本書共分為八個章節解析不動產抵押權法律與登記實務,內容包括:普通抵押權法令解析、與普通抵押權相關之疑難法律問題解析、最高限額抵押權法令解析、抵押權設定登記實務、抵押權移轉、內容變更與塗銷登記實務、不動產抵押權人如何實行抵押權,藉以回收債權?不良債權處理實務及不動產抵押權的實行及相關實務。

■ 目錄

第一章 普通抵押權法令解析
文◎李永然
壹、債權人對普通抵押權的基本認識
 一、債權人可透過普通抵押權擔保債權
 二、普通抵押權是「擔保物權」
 三、普通抵押權是由「債務人」或「第三人」就其不動產所設定的擔保物權
 四、普通抵押權是不移轉占有的擔保物權
 五、普通抵押權是就標的物賣得價金優先清償的擔保物權
貳、抵押權人對普通抵押權特性的應有認識
 一、普通抵押權人對抵押權須注意其特性
 二、普通抵押權的從屬性
 三、普通抵押權的不可分性
 四、普通抵押權的物上代位性
參、抵押權人對普通抵押權所擔保之範圍的應有認識
 一、普通抵押權人應認識普通抵押權擔保債權的範圍
 二、普通抵押權擔保債權的法定範圍
 三、普通抵押權所擔保利息範圍有限制
肆、普通抵押權人對抵押權標的物之範圍的應有認識
 一、普通抵押權乃利用抵押標的物之交換價值為擔保
 二、從物、從權利及建築物附加部分
 三、殘餘物
 四、天然孳息及法定孳息
 伍、如何取得不動產的普通抵押權?
  一、透過「法律行為」而取得普通抵押權
  二、透過「依法律行為以外之原因」而取得
陸、普通抵押權人對抵押權之讓與、供擔保與拋棄的認識
 一、普通抵押權人擁有「讓與」、「供擔保」及「拋棄」的權利
 二、普通抵押權的讓與
 三、普通抵押權的供擔保
 四、普通抵押權的拋棄
柒、不動產抵押人於抵押後,尚有何權利
 一、不動產抵押人有瞭解權利的必要
 二、不動產抵押人還有五項權利

第二章 與普通抵押權相關之疑難法律問題解析
文◎李永然
壹、普通抵押權人對保護抵押權的法律 須知
 一、抵押權的保全
 二、抵押權侵權行為的損害賠償請求權
 三、抵押權人的物上請求權
貳、普通抵押權人的權利及於抵押物的代位物
 一、須因抵押物毀損或滅失所生
 二、須因滅失或毀損而得受賠償或其他利益
 三、須為抵押人得受的賠償或其他利益
參、普通抵押權人對抵押權之讓與、供擔保與拋棄的認識
 一、普通抵押權的讓與
 二、普通抵押權的供擔保
 三、普通抵押權的拋棄
肆、普通抵押權人對「次序權」的法律 須知
 一、普通抵押權人享有「次序權」
 二、先次序抵押權受清償時,後次序抵押權是否受影響?
 三、抵押權次序的讓與、拋棄與變更
 伍、債務人已清償,抵押權人不塗銷,該怎麼辦?
陸、特殊情形下,抵押權的處理
 一、共有土地分割時,如何處理抵押權?
 二、公辦市地重劃如何清理抵押權?

第三章 最高限額抵押權法令解析
文◎連世昌
壹、最高限額抵押權之意義及擔保範圍
 一、意義
 二、擔保債權範圍之限制性
貳、最高限額抵押權之特性
 一、限定被擔保債權之資格
 二、否定最高限額抵押權之從屬性
 三、調整當事人、利害關係人之地位(註28)
參、最高限額抵押權之取得
肆、最高限額抵押權之變更及讓與
 一、被擔保債權範圍之變更
 二、被擔保債權之債務人變更
 三、確定期日之變更
 四、擔保債權或債務之特定繼受
 五、最高限額抵押權當事人與債務人之概括繼受
伍、最高限額抵押權之準共有
 一、共有人間之優先受償關係
 二、按債權額比例分配之權利處分
陸、最高限額抵押權之確定及效力
 一、「確定」之意義
 二、原債權確定之事由
 三、原債權確定之效力
柒、最高限額抵押權之消滅
 一、最高限額抵押權與消滅期間之規定
 二、塗銷登記請求權
捌、最高限額抵押權準用普通抵押權之規定

第四章 抵押權設定登記實務
文◎黃振國
壹、抵押權設定登記
 一、抵押權設定登記之意義
 二、抵押權設定契約書之約定與登記
 三、結語
貳、設定抵押權應檢附基本文件
參、認識抵押權登記申請相關規範
 一、擬設定之抵押權種類
 二、抵押權設定契約書
 三、抵押權設定契約書填寫事項
肆、其他申請抵押權設定登記應注意事項
伍、法人申請抵押權登記之重要規定及內政部函釋
陸、金融或保險機構辦理抵押權登記相關函釋
柒、農舍與農地設定抵押權相關之內政部函釋

第五章 抵押權移轉、內容變更與塗銷登記實務
文◎李廷鈞、黃興國
壹、抵押權移轉登記
 一、何謂抵押權移轉登記?
 二、抵押權移轉登記所需文件
 三、常見抵押權移轉實務問題
 四、參考範例
貳、抵押權內容變更登記
 一、何謂抵押權內容變更登記?
 二、抵押權內容變更登記所需文件
 三、不同類型的抵押權內容變更登記說明
 四、參考範例
參、抵押權塗銷登記
 一、抵押權塗銷登記與類型
 二、抵押權塗銷登記所需文件
 三、其他常見抵押權塗銷實務問題

第六章 不動產抵押權人如何實行抵押權,藉以回收債權?
文◎李永然
壹、抵押權人應先取得「執行名義」
貳、抵押權人須進一步向法院民事執行處聲請強制執行
參、對抵押物進行查封、拍賣的程序
 狀例一 民事准予拍賣抵押物聲請狀
 狀例二 民事強制執行聲請狀

第七章 不良債權處理實務
文◎吳任偉
壹、什麼是「不良債權」(Non-Performing Loans, NPL)?
貳、「不良債權」發生的原因
 一、整體經濟環境與景氣因素
 二、金融機構內部因素
 三、債務人本身的因素
參、「不良債權」的類型
 一、以金融機構為例,按其債權擔保情形及逾期時間長短,可區分為「應予注意者」、「可望收回者」、「收回困難者」及「收回無望者」
 二、金融機構的「不良債權」,亦可區分為「逾期放款」、「催收款」與「呆帳」
肆、實務對於「不良債權」的處理方式
 一、金融機構對於「不良債權」的處理
 二、資產管理公司(Asset Management Company, AMC)對於「不良債權」的處理
 三、一般投資人對於「不良債權」的處理
伍、「不良債權」的稅負
 一、金融機構方面
 二、資產管理公司方面
 三、其他

第八章 不動產抵押權的實行及相關實務
文◎李永然
壹、不動產抵押權的種類
 一、普通抵押權
 二、最高限額抵押權
 三、法定抵押權
貳、不動產抵押權人如何聲請實行抵押權
 一、取得執行名義
  狀例三 民事准予拍賣抵押物聲請狀(註1)
 二、聲請強制執行
  狀例四 民事強制執行聲請狀(註2)
參、不動產抵押權的相關爭議與訴訟
 一、確認抵押權不存在之訴
  狀例五 確認抵押權不存在之訴的訴之聲明(註8)
 二、聲請除去不動產抵押物上之租賃權
  狀例六 民事排除租賃關係聲請狀(註9)
 三、塗銷最高限額抵押權之訴
  狀例七 民事起訴狀
  狀例八 協議書

附錄
一、《民法》物權編(摘錄)
二、《民法物權編施行法》(摘錄)
三、《土地登記規則》(摘錄)
四、《非訟事件法》(摘錄)
參考書目
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哈囉,我是凶宅房仲:來喔,這裡有便宜凶宅喔!   ■ 本書特色

  紅爆PTT媽佛版的系列文章《賣房子總有刺激事》原創!內容要與您分享台灣第一線凶宅買賣內幕,黑色幽默的文字敘述,飄點滿滿同時富含人生寓意的必推好文!

  讓凶宅房仲譙到不行的交易過程,卻是讀者又驚又怕的驚悚之作!鄉民口耳相傳未看先推,敲碗跪求出書分享凶宅內幕的房仲「水鏡」隆重登場!

■ 內容簡介

  台灣凶宅真有這麼多嗎?背後的故事又是如何?來聽紅爆PTT媽佛版的系列文章「賣房子總有刺激事」原作者也是凶宅房仲娓娓道來。

  case1 那些年我所經手的凶宅
  case2 賣房子總有刺激事
  case3 後記-不是凶宅也有刺激事

■ 目錄

case1 那些年我所經手的凶宅

case2 賣房子總有刺激事

連走六人的都市傳說
時運低就別碰凶宅
逃脫不掉的輪迴
凶宅歐買尬
凶宅漂白
過不去的情關
聽說理髮店是可以鎮得住的...吧
午夜菸友
原來祂們一直都在...
不可以看喔!
此哀傷更哀傷的故事
究竟是誰帶衰誰!?
撿到寶!
那些與祂同居的日子
鬼月夜看凶宅,真的鳥
惡靈古堡
沒有鬧鬼的凶宅

case3 後記-不是凶宅也有刺激事
人厝習俗別假會
人比鬼更可怕
雖不算凶宅,但你敢住嗎?

■ 作者簡介

◎ 水鏡

  房屋仲介,PTT媽佛版紅人。
  「賣房子總有刺激事」系列文章原作者。
  我是一個房屋仲介,這幾年買賣經手的房子已經快數不清了,其中有不少房子是有問題的,講白了也就是所謂的凶宅。
  口頭禪:「有人想買便宜的房子嗎?!便宜的凶宅唷!」
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從零開始賺一億3:從觀念到實務讓你也可以從零開始賺出富裕成功的人生  

 ■ 內容簡介

唯有學習,才能致富。
唯有學會投資,才能快速致富。

不論你是月收入三萬的小資族,
還是不知如何用錢賺錢的高收入族,
我,呂原富藉由本書,
再次公開承諾,
我願幫助你改變人性。
我要用250人的團隊幫助你,
完成投資房地產致富的夢想!

找到對的團隊,讓自己成為「早知道」的人!

投資房屋賺錢的四個通則:
一、找對地點
二、找對平臺
三、找對貸款
四、找對時機

投資房屋四大關鍵點:
一、趨勢
二、價格
三、地段
四、格局

 ■ 前言

信守承諾,我再次和您分享

  一個想追求成功的人,如何達到他的目標?一個很具體的方法,就是公眾承諾。

  有的人會在每年元旦許下心願,立志今年要完成哪些目標;有的人會在記事本上條列待辦的事情,然後每完成一件打個勾,希望全部達成;有的人甚至在廟裡立誓,要求自己今年要朝哪個方向邁進。

  但不管是心願、記事還是立誓,這世界上最有「督促」效果的目標設定法,仍然是公開承諾。

  我,呂原富,不但多次在公開場合對眾人說我要幫助更多人買屋致富,也告訴眾人我要積極的公眾演說,傳達正確的投資購屋致富理念。並且我直接將理念印成書本,每隔一到兩年就將最新的成長紀錄化成文字,公諸於世。

  我的理念是一貫的,我的事業更加蓬勃,幫助越來越多的人,這些事也都是可以驗證的。就如同我在第一本書裡承諾我要公開演說幫助人,當時我還只是個尚無大型場合演講經驗、甚至上臺發言都還很不自然的小小仲介公司老闆,但如今我已經全省演講超過數千場,我承諾要幫助的人,也已經達到數萬人。

  我在第二本書裡也預言,跟隨趨勢走,投資桃園地區房市,將會很有前景,事實也已證明,我所說的都已經一一應驗。

  兩年前若讀者在我的新書出版時買書,並且依照書中建議在桃園區買房,依照現在的桃園區房價行情,當時投入這市場的人,雖然至今才短短兩年,但每個人的獲利都至少幾十萬元,甚至上百萬元了。

  我只說我做得到的,並且我會讓你看見,我不光是口頭講講,而且我還身體力行。直到今天,我的事業組織已經發展為集團,但我仍是那個幾乎全年無休、每天最晚離開公司、永遠認真在第一線打拚的人。

  這是我的第三本書了,我又做了哪些承諾、哪些預言?曾經不相信我或心存觀望的人,這一回,你是不是真的要相信我的建議?只要透過專業,以全方位思維重新來看買屋賣屋,想要靠投資房地產創造富裕人生,真的不會只是夢想,而是確實可以做到,我也已經真正協助上千學員達到了。

  這不只是我的願景希望,這更是我的公眾承諾,本書我再次表達我要幫助更多人的誓言。

  不論你過往是一貧如洗,還是茫然找不到人生方向,我,呂原富藉由本書,再次公開承諾,我願幫助你改變人生。

  你想要改變自己嗎?想要讓你的夢想真正實現嗎?
  你可以信賴我,以及我的億萬集團。
  這是我的承諾,也是你可以信賴的未來。

■ 目錄

前言 信守承諾,我再次和您分享

第一篇 基本認知篇:唯有學習才能致富
第一章 保證成功,是有通則的
第二章 為何要成為房地產贏家
第三章 從人生看理財

第二篇 房地產應用篇:抓住趨勢才是王道
第四章 有效率地靠投資房屋賺錢
第五章 提升房屋投報率
第六章 投資買屋掌握獲利
第七章 站在通往成功的趨勢上

第三篇 達人見證篇:做個成功投資贏家
第八章 案例分享一:業務高手也要追求穩固的未來
第九章 案例分享二:遇見一位真正的房地產高手
第十章 案例分享三:億萬富翁團隊讓我的孝心落實
第十一章 案例分享四:億萬事業源於強大的內心力量

結語 這些年我如何實現承諾,不斷成長?

■ 作者簡介

◎ 呂原富

  有「房市鷹王」之稱的呂原富,小時家境貧窮,成長之路常思考如何成為有錢人。專科輟學工作,美髮院、那卡西都有他的足跡。
  在那卡西伴奏時,月入十萬元,他將累積的存款投入股票、期貨,負債一千多萬元。於是進入房地產界,從房仲開始做起,賺到五、六千萬元後,再次投資期貨,結果又歸零。
  至此,從未在房地產賠過的他,決定再也不碰股票期貨,專心於房地產,至今已擁有250位團隊成員。

同時,他也是集四種身分於一身的實戰派人士:
1.銷售高手:位居市場的第一線,個人每月銷售平均20戶,對於桃園市房屋的買賣價一清二楚!
2.投資高手:個人投資房地產超過1200間,熟知投資的高低點及進場價格,現在還繼續在投資!
3.企業家:創辦億萬集團,團隊同仁共250人,就是要幫助所有的人投資房地產致富!
4.專業講師:演講場次不到二年就超過百場!

著作:
《從零開始賺一億:呂原富教你看準時機,錢進房市,資產大翻身!》
《從0開始賺1億2:是真的!房產天王呂原富教你零元購屋》

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Bridge橋代誌:不動產買賣成交故事   ■ 內容簡介

  橋代誌!瞧代誌!
  帶您瞧瞧房地產的真實趣事奇聞!

  ※對陌生的不動產領域,從未接觸的人是一大考驗。如何跨出這艱難的第一步呢?
  ※作者親身的真實故事,帶領大家進入房地產仲介世界。
  ※每個故事結尾,附「知識補充站」,讓讀者更能認知不動產相關重要知識。

  橋代誌!房仲業者在買方賣方居中協調,扮演著二方的溝通橋樑。

  人們為什麼要買房子、賣房子、租房子?或買一塊農地呢?背後都有一個令人意想不到的故事,以及特殊緣由。

  作者分享許多寶貴的不動產成交與開發經驗,期能指點讀者們從事不動產業務需注意的「眉角」。買賣不動產會面臨什麼虛虛實實呢?帶您洞悉不動產世界不為人知的一面。

■ 序

進入「橋代誌」的世界

  進到不動產行業像是進入一個花花世界,這個花花世界像個萬花筒,什麼的人生百態,酸甜苦辣的人生體驗,這裡都有,舉凡他為什麼要買房子,他們為什麼要賣房子,而他又為什麼要租房子,以及要買一塊農地呢?他們的背後都有一個故事被述說著,有人為著婆媳問題,要出來買房子和租房子,又有人因宗教信仰問題在拜不拜偶像和神主牌問題無法與家人溝通,只好一個人出來買房子,更有些人到處看房子也不買,更有趣的是有些來看房子的所謂買方,一看房就很開始給房子算命,看風水,不僅自己算,還要請風水師來看,風水師說不能買的房子,一個禮拜過後房子就被喜歡的人買走了。

  至於那些要出售(賣)不動產的人,原因也是很多,有些是投資失敗要賣土地和房子、有些賣房子是因為孩子長大房子太小要換大房子,或者是住在沒有電梯的公寓,雙親年邁爬不動樓梯了,只好賣房子換有電梯的房子,又有些人賣房子是要給在外國求學的兒子在海外置產用,還有些人要賣土地和房子不是為了還債,而是父母親年邁需要分家產,不然將來很難釐清產權。

  我也曾經遇到一對夫妻到公司來說要租房子,我把公司所有的租屋案件拿給他看,這對夫妻就開始一一詢問價格,我說這一間房子蠻適合您們的,要不要帶您們去看屋,他們竟然說,他們已經在別家仲介公司租到房子了,只是來你們公司看看相同房型的租屋價格,了解自己有沒有租貴了或者是被仲介給騙了。

  也有人過於樂觀買房,在買房時未衡量自己的財力與信用狀況,看到喜歡的房子就想買,一但購屋手續進到房子買賣簽約,支付了簽約金後,房子要貸款請銀行估價,才發現房子價值比預期的低,需支付更多頭期款。另銀行要買方提出個人財力證明時,又發現個人財力不足,以及過去有發生信用瑕疵,導致無法順利購屋,造成買方需賠款了事的遺憾事。

  有時候在帶看不動產有關房屋的物件時,也會發現看房子的客人就是同業來開發案件的例子,他們來看屋,是要知道房子的地址,然後記下或拍下地址,回公司調房屋謄本寫開發信;甚至遇到來開發土地的同業,他們會撥電話到公司詢問土地情形並假裝要看土地,一但帶到土地所在位置,他就會說對土地有興趣,請你提供土地的地籍圖供他參考,然後回到他們的公司之後再調該塊土地謄本,了解地主居住地址之後,郵寄開發信件。甚至有些土地中人會放消息說他有買方要買幾甲農地作為經營農場之用,請你提供地主的授權書給他,但地主的授權書內容除必須提供地號、每坪出售價格、地主身分字號外,也要將他的名子、身分字號寫入其中,若你同意他的授權書內容,有可能他會以出示此授權書向投資方或者買方行騙,在神不知鬼不決情況下,靜悄悄地將地主的土地過戶在別人的名下,等地主發現時,可能已是幾個月或幾年的事了。

  這些有趣的故事與人生道理在不動產行業中可以更加體會良深。我剛進入仲介這一行業,是把自己的目光聚焦在銷售農地和土地這一範疇,想與同事有所區隔,所以經營很深入,也常與所謂的土地中人接觸,時常開車到淡水、三芝、石門、金山,及八里看土地,卻銷售最多的是房子,土地成交的案件不多,但卻累積了我與「建商和地主」商談土地合建案的經驗、聊解土地中人的思維與幕後背景,對我而言,雖在成交土地案件上沒有好成績,卻為我帶來豐富的土地知識和人脈。

  為了讓讀者更能快速進入不動產的世界,我用說故事的方式帶領大家進入Bridge(橋代誌)的仲介世界,並在每篇故事的前頭,加入一小段俳句(464俳句或575排拒)先讓讀者簡要了解整篇故事內容,而且在每個故事的結尾,增加一個「知識補充站」,讓讀者更能認知不動產相關重要知識。現在就讓我把我的故事和經驗分享給大家,希望我的故事和經驗能為你注入新的眼光與共鳴。

                              謝冠賢

■ 目錄

1. 害羞發名片與DM經驗
2. 第一次帶客人看屋經驗
3. 首次收斡成泡影,實為成交鋪路
4. 第一次開發土地案件經驗
5. 把握機會與時間,是成交契機 
6. 為理想永不放棄的顧客 
7. 開車到桃園平鎮,開發房屋銷售 
8. 買屋看屋,等候風水師點頭 
9. 低收入戶還能買房收租金 
10. 當眾索取服務費,否則別成交 
11. 喜愛Kimochi的買方 
12. 同學合夥買套房投資,創造被動收入 
13. 客戶買房,不寫不動產買賣意願書 
14. 買方認為房價下跌,欲毀約買房 
15. 不動產市場,就是紅海市場 
16. 買方假看屋,仲介朋友來成交 
17. 土地中人的虛虛實實 
18. 一位買空賣空的膨風王董 
19. 當天看屋,即刻下斡旋的單親媽媽 
20. 上帝為他們預備一間好居所 
21. 夢中房子出現,租屋變購屋 
後記 進入不動產行業的經歷與過程

■ 作者簡介

◎ 謝冠賢

學歷:
  美國馬里蘭大學(UMUC) 管理學博士

現職:
  中國科技大學行銷與流通管理系兼任講師
  中華職訓中心講師
  鍾媽媽不動產有限公司高級營業員

經歷:
  國立新加坡大學東南亞研究院研究員
  中華民國高等政策研究協會副研究員
  聲寶公司附設「聲寶企業大學」兼任講師
  臺北城市科技大學行銷與流通管理系兼任講師
  鋰科科技股份有限公司董事長特別助理兼財務部經理
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定居寶島•居住篇   ■ 本書特色

  何時是台灣樓的多頭市場?何時又是空頭市場?
  建商、代銷、房仲、屋主、法拍,該跟誰買房?
  房型介紹•土地業權•購屋流程•法規稅務•城市環境樣樣談,
  深入了解台灣樓市,帶你挑到合心水的台灣樓!
  「在台香港人」團主傑拉德精心策劃+台北住房通鄧樂文&羅伊不藏私經驗分享+黃文彪律師、列當度、林靚、藍色水銀專業分析!

■ 內容簡介

  筍盤哪裡揀?該租還是該買?
  在香港住劏房當一世樓奴?
  別傻了!同樣的錢,來台灣住市區大到無朋友!
  為自由,為生活品質,「定居寶島」是港人謀未來的好選擇!

  從香港興沖沖奔台灣,買樓?租樓?別心急上車,想好需求再下手!
  一本全方位的「台灣屋基本認識」,港人「定居寶島」最實用的指南!
  
  本書由「在台香港人」團主傑拉德精心策劃,特邀台北住房通鄧樂文、羅伊、黃文彪律師、列當度、林靚、藍色水銀等具實際經驗的專業作者群,逐項說明台灣房市的房型、土地業權、購屋流程、法規稅務及城市環境,例如電梯大樓、電梯華廈、無電梯公寓,預售屋、新成屋、中古屋,雅房、套房、公寓、華廈、大樓、透天、別墅等等,詳加介紹;並就斡旋金、簽約金、代書費、過戶費、仲介費,地價稅、房屋稅、增值稅等購屋費用實際分析,帶你深入了解台灣樓市,挑到合意的台灣好房!

■ 目錄

前言/傑拉德
定居寶島初到步應先買樓定租屋?/鄧樂文

Chapter 1 台灣屋基本認識/列當度
台灣房屋類型
樓花、新樓、舊樓
業權

Chapter 2 如何選擇/林靚
選擇城市
選擇地區
周邊設施
座向
山邊、河邊
交通

Chapter 3 租屋
租屋之十大注意事項/黃文彪
台灣租屋經驗分享/列當度

Chapter 4 買樓/藍色水銀
評估購屋能力之一:一次性固定資金需求
評估購屋能力之二:每月資金需求
房價評估
你適合哪一型的屋?
跟誰買?
看屋前後注意事項
看屋標準程序表
看屋前需知的專業名詞與基本知識
簽約到過戶的流程

特別收錄:台北買房心得/羅伊

■ 前言

傑拉德

  上車慢,住結界?
  停一停,想一想!
  
  執筆時,姓孟的華為千金紅遍國際,一舟未停一舟又起,北水流港,習以為常。想深一層,香港人早已姓「孟」,別搞錯,是孟母三遷的「孟」,為兒女遷居、為退休遷居、為自由遷居,而任何人的生活也離不開衣食住行,《定居寶島•居住篇》就為讀者拆解住屋疑難!
  
  三萬新台幣在香港,大約可租到一間劏房,地點想揀旺區都難,但在台灣卻可租住市區,建築面積約1000平方呎,大到無朋友,不止可以睇到日落,業主更包傢俬電器,如40吋電視、中央冷暖氣、洗衣機、雪櫃、浴室寶、微波爐、Queen size六呎大床等,甚至有些更包埋管理費、免費Wifi、瓦斯費及泊車位等,一應俱全。
  
  簡言之,只要帶齊行李便可入住,更遑論會所提供免費公眾湯屋、泳池、健身室、瑜伽室、小型影院、籃球場、兒童遊樂室、圖書閣、麻將房等,誰想過香港劏房的價錢,竟在台灣擁有富豪級享受?

  【一世樓奴】
  近幾年,香港捲起移民台灣熱潮,數字持續上升,新移民來台必須解決居住問題,或者,「香港150」可能先考慮劏房和公屋,但在寶島卻截然不同,起碼住得有尊嚴,毋須考慮要住甚麼聞所未聞的納米樓。

  住,簡單分為買樓和租樓(當然會有其他特殊情況,例如婚後住在男方/女方的住所),許多香港人手頭上有點現金,便會心急上車,那怕是原本計劃在3至5年後移民的,也會猴擒搶先置業,就怕慢人一步。

  執輸行頭慘過敗家?這正正是香港地產商集體烘焙出來的羊群心理,700萬人不知不覺養成「上車快、好世界」的意識形態,反之,上車慢、住結界,一輩子成為樓奴,失去人生的意義。

  【空置率高】
  首先,移民台灣就別帶同一套眼光,審視兩地的居住文化,那肯定錯到一個點,甚至錯足一世。

  其次,台灣的面積是香港的33倍,人口2200萬,約為香港3倍,全國大把樓揀,選擇多的是。

  第三,台灣樓市主要是自給自足,台灣人自買自住,投資者都是台灣人為主,供求一眼看穿,香港樓市乾升多年,要多得外來人口湧入,早幾年更有投資移民鼓勵「北水」入市,在台灣少之又少。

  第四,整體上台灣的物業空置率甚高,二手樓市場有限,港人愛搶二手樓,但這種情況在台灣也是鳳毛麟角,隨時買入二手樓後,想轉手都不容易。

  【基本認識】
  所以,這本書出現了,告訴買樓租樓時的注意事項,希望幫助到剛移民或準備移民的香港人,深入地了解一下台灣樓市,最好先租樓,再考慮上車,以免做出錯誤決定,恨錯難返。

  翻開《定居寶島•居住篇》,開卷篇已分析租或買的決定性因素,然後是「台灣屋基本認識」,從不同城市、地區、設施等篩選出閣下的目標。第三章談到「租屋」事項,分享真實個案,第四章開始談買樓,最後會由大名鼎鼎的羅伊分享個人買樓心得,值得細味。

  今時今日,出書是難以賺錢的生意,我們堅持集各專家的意見,與讀者分享一二,純粹希望香港人守望相助,移台後安居樂業,找到適合自己的安樂窩,共勉之!

■ 作者簡介

◎ 傑拉德(霍志明)

  1968年出生於香港,已移民台灣十多年,在寶島追尋夢想,以最大的興趣──足球為事業,在台灣創立公司經營不同的生意,有成功有失敗,並兼任足球評述員、足球雜誌主編、並擁有多個不同平台的足球專欄,著作有《一本就懂世界足球》及《移居台灣》。

◎ 黃文彪律師(Vincent Wong)

  香港人,20歲時前往台灣攻讀法律,畢業後從事法律工作,於1996年考取台灣律師資格,並於1998年開始執業至今,專業法律經驗逾20年,曾於2000年著《資產管理規劃》一書,深受好評。處理台灣與香港之間的繼承案件已有十年以上經驗,對港人移民台灣之相關法律具深入瞭解。

◎ 林靚(林芯瑜)

  中興中文碩士生,喜歡寫作與旅行,在生活中,總會觀察一些小事情,把內心的感觸分享給讀者。目前有一隻貓,一支筆,加上一個不拘束的自己,願把所有善與美,分享給更多人

◎ 藍色水銀(劉明輝)

  土生土長台灣人,業餘生態攝影師、攝影家手札網站藝廊版主、Viewbug網站前10%攝影師。專長:數據分析、數據型網站規劃及流程改善、響應式網站規劃。

◎ 羅伊(熊嘉豪)

  扎根台北14載的香港人,早期有感台灣的醫療行業發展空間較大決意到台灣升讀醫學,現於私營醫院任職兒科醫生。夢想45歲退休的美好生活,積極投入創業及多元發展,除兼職足球教練、專欄作家、平面及廣告模特兒,對於投資房地產及飲食事業也小有心得。

◎ 列當度(湯貴榮)

  嚮往悠閒的慢活生活。自2013年開始,有感於香港漸漸不適合自己,在港只能是生存而不是過生活。加上對政府的房屋及教育政策不太滿意,於是萌生移民外國的念頭。在一番研究比較之後,發覺台中的環境不錯,氣候也跟香港差不多,而且生活節奏較慢,適合慢活生活。而移民台灣的門檻並不高,於是毅然在2015年與太太移民台灣。太太也在2016年順利誕下小寶寶,正式展開一家三口在台的新生活。因為是標準足球迷,目前在台從事有關足球的文字編輯工作。

◎ 阿樂(鄧樂文)

  私立台北醫學大學藥學系畢業。育有兩犬一貓,愛喝威士忌跟咖啡,從事醫藥相關產品銷售多年,曾任職於嬌生、德國默克等藥廠,因工作關係,接觸不少「生」「死」相關事情。
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智在點交!公設點交糾紛完全解除手冊(從預售屋買賣看點交實務)   ■ 目錄

「精確驗收」解除點交糾紛 

點交程序怎麼走
公設點交的「想像空間」
合法的空間「點交」還是「不點交」
點交清冊中 「廠商資料」的關鍵內容
總幹事執行「每日照相報告」的目的
第三方檢證單位的點交三階段任務
第三方檢證單位如何「預見」點交問題
「省小錢」卻花大錢的例子
點交與「回饋金」
公共基金的計算方式

點交重點怎麼看
「電梯」的點交重點
建物「防水部份」如何點交
消防系統驗收的9個檢查重點
「插座區」的快速點交
檢視自動發電機的「有效性」
「給水系統」點交的重點
設備點交常見的『缺失』列示表

點交談判怎麼解
公設點交到底是一個「程序」或「談判」
建商公設點交的「底線」
建商的「態度」為何不佳
公設點交談判的訴求
「信任」等於「行為」
公設違建合法化的解決方案

「由小見大」解除預售糾紛

如何預見「違建糾紛」
「廣告DM」隱藏的公設糾紛
買預售屋應該多問的「幾個問題」
「建商承諾與履行保證」的重要文件有哪些

如何預見「設備糾紛」
看懂「建材設備說明書」與「代銷承諾」的差別
「心痛」的高單價設備
欠缺維養考量的設施設計
排水管的「糾紛」

如何預見「管理糾紛」
依設備管理的「目的」增加可用工具
地下室停車場漏水有解與無解的原因
提前裝修的住戶如何影響門廳防水品質
從門廳四面玻璃,看保全維安的調度
物業管理顧問服務的價值

專題:怎樣算「智能住宅等級」的監控設備?
不用給鑰匙的智能門禁系統
監控設備的「任務編組」
「智能防盜」的設備等級
「門禁」與「監控」整合的智能大樓

「智能家居」解除機能糾紛

當生活藍圖誕生
智能家居的「想像空間」
不在家時人們的智能家居需求:確認與補救
在家時人們的智能家居需求:自動化與預先作業
「智能家居系統」的組成
從「燈光控制」談智能居家的基礎
「多媒體中心」的額外任務
「智能廚房」的設備

當軟硬體整合備全
從「整合」階段判斷智慧居家的機能高低
「戶到戶」電梯的幾個建議
智能家居設備的2條線
讓「機器」自己認識「機器」:談智能居家的共同語言
關於「智能家居控制主機」的三個思考
從「遙控器」演進談控制系統的重要概念
從「無線耳機」談無線技術的選用
「軟體設定」比硬體重要的原因

當先端思考啟動
找出智能家居最好的「訊息溝通點」
智能系統的「體感性」
「體感」跟「房屋」溝通
智能大樓不能「落地」的原因
智能大樓的整合關鍵

■ 作者簡介

◎ 張明義

學歷:
 中央大學資管所碩士

經歷:
 湯姆龍董事長特助
 高力國際派駐內湖亞太經貿廣場-總物業經理
 羽田機械資訊-股長

專長及出版計畫:
 市地重劃
 都市更新
 工業用地開發
 購物中心招商及營運
 房地產投資與管理
 房地產研調
 物業管理
 預售屋代銷
 法拍屋買賣
 防水防漏對策
 弱電系統規劃
 PLC機電整合

著作:
 完銷力(預售屋代銷完全操盤)
 向塔木德學作租屋達人
 防水查漏獨講堂
 智在法拍!那些法拍屋老師沒有教你的事
 物業管理菁英的66個工作DNA
 室內配線丙級學科速成
 創業錢圖(創業籌資與股權安排設計)
 創業計劃書(創業錢圖2)
 英語思維大突破(激發職場成就與競爭力學習)
297.5
86280
租稅法規:理論與實務  

■ 內容簡介

  本書第十版,共23章,含括所有相關稅法的法規。

  作者以一貫精簡但條理分明的筆調撰寫,系統地介紹租稅法規相關的理論。每一章都是精華所在,不拖泥帶水,完全無多餘的贅字,非常適合初入門或是準備考試的讀者使用。

  1.新增實務案例,幫助讀者更快了解稅法相關理論的應用。
  2.將海內外相關時事,做成專欄,以利讀者了解國際上的稅法動態。
  3.增加課文中例題的數量,讓讀者在每一章節,都可以立即運用所學,練習相關題型。
  4.新增考題解析,幫助讀者掌握考題要訣。
  5.每章標註重點內容,讀者可輕易探知該章的重點所在。
  6.完整的歷屆考題:蒐集各類考試的考題,並按照各考題的出題方向放置在該章之後,便利讀者可立即練習前面所習得的內容,事半功倍。

■ 序

十版序

  誠摯感謝五南公圖書,為這本《租稅法規— 理論與實務》出版第十版。由於在第二版之前,曾用了《附冊》暫行一年,換言之,本書已經滿十歲了。因此,值得欣慰,也值得檢討,再出發。

  這悠悠十年以來,租稅制度已有了很大的改變,本書也都及時修改更新。例如: 實施「奢侈稅」、「房地合一所得稅」,調高菸稅及遺贈稅,取消「兩稅合一」,延長已實施十年的「產創條例」,實施「納稅人保護法」。

  但是「逃漏稅」與「公司背信」等犯罪已被納入洗錢的「前置行為」。各國近年來實施共同申報準則(Common Reporting Standard, CRS),就是在聯合世界各國,透過資訊交換,共同一起來海外追稅。

  即使稅法變動如此之多,我們一直還是有「三個不變」。

  第一,對本書的精進不變。每一版的內文、專題(BOX)、高普考題及解答,都是配合法條修改、時事發展,一字一句精確、辛苦雕鑿出來的。每年9月開學前準時出版,我們做到綱舉目張,條理井然,並保有學者一貫的本色,對現行租稅制度公正、獨立的批判。

  第二,對學子的期許不變。杜牧的阿房宮賦,慨嘆「奈何取之盡錙銖,用之如泥沙?」用之如泥沙,正是財政問題的根源。但是,取之盡錙銖,則是其幫凶! 所以,從「正向能量」上,我們還是要讀者能體會本書第四章「賣兒翁」的心情,學子未來當了官,享受著民膏民脂,還能多多為納稅人著想。

  第三,對讀者的感恩不變。有人認為:每一個照面,都是前世修來的因緣。對於素未謀面的讀者,未嘗不是如此。我來為種植,期待花早發。等待開花,以償宿願的心,恰似陳樂融老師的歌詞:「我還有多少愛,我還有多少淚。要蒼天知道,我不認輸。感恩的心,感謝有你。」那種讀者相挺、一路陪伴的感恩心情。

  每當我在大眾運輸工具上,常常仔細端詳年輕的一代,發現他們的相貌比起我們上一代似乎好看多了。或許因為他們是在豐衣足食之環境下,順順利利的成長,活潑、自信,高大、開朗,已經告別了「阿信淒苦的年代」。倘若能夠再加入一些人文智慧、歷史關懷,未來的發展更是無可限量。

                       政大財稅研究中心主任
                          黃明聖 謹識
                         2019年8月8日

■ 目錄

第一篇 總論
第一章 租稅的意義、分類與內容
第二章 租稅法與租稅制度
第三章 稅捐稽徵法及納稅者權利保護法

第二篇 所得稅
第四章 綜合所得稅
第五章 營利事業所得稅
第六章 所得稅兩稅合一制度
第七章 最低稅負制
第八章 營利事業所得稅不合常規移轉訂價之查核

第三篇 消費稅
第九章 貨物稅
第十章 加值型及非加值型營業稅
第十一章 菸酒稅
第十二章 娛樂稅
第十三章 關稅

第四篇 財產稅
第十四章 土地稅
第十五章 房屋稅
第十六章 契稅
第十七章 遺產及贈與稅
第十八章 證券交易稅與期貨交易稅
第十九章 印花稅
第二十章 使用牌照稅

第五篇 相關稅法
第二十一章 財政收支劃分法與地方稅法通則
第二十二章 租稅優惠
第二十三章 奢侈稅(特種貨物及勞務稅)與房地合一稅

■ 作者簡介

◎ 黃明聖

現職:
  國立政治大學財政學系教授
  國立政治大學社科院財稅研究中心主任
  合庫金控、合庫銀行獨立董事   

學歷:
  英國華威克大學(Warwick)經濟學博士

經歷:
  政大財政學系教授兼系主任(2003-2007)
  中華財政學會常務理事
  中華民國留英華威克大學校友會理事長
  考試院國家考試典試委員
  公共工程委員會促參案甄審委員
  高考財務行政人員及格

◎ 黃淑惠

現職:
  國立台中科技大學財政稅務系教授
  國立台中科技大學稽核室主任

學歷:
  國立政治大學財政學博士

經歷:
  考試院國家考試典試委員
  會計師高考及格
  高考財稅行政人員及格
  乙等關稅特考及格
  丙等關稅特考及格

578(需代訂)
86194
超強房地產行銷術   ■ 內容簡介

  何謂進化行銷3.0、網路經濟學!
  ●揭開房地產行銷內幕手法
  ●房地產行銷從行銷1.0進化至行銷3.0
  ●仲介及代銷經記人全方位秘笈
  ●買房&賣房必備專業法寶
  ●理論+圖表+實務=最佳教戰手冊

  2015年房地合一稅立法通過,房地產市場回歸基本面,投機、炒作時代已經過去。2016年實價課稅議題不斷,投資客心慌慌!現今臺灣面臨少子化、高齡化及30年房屋占46%須都更化,買賣房屋、租屋市場將何去何從?

  當大環境改變、市場邏輯不一樣、產品走向不同、銷售方式該如何因應?又如何適度調整眼光與購屋習慣,是進場者所要面對的最大挑戰。

  這是一本想從事房地產業務人員不可不讀的全方位秘笈,讓你快速進入狀況,達成任務。

■ 目錄

第一章 前言

知識就是財富、競爭力!

第二章 歷史會重演.觀念要改變

入門:見山是山,見水是水
基礎:見山不是山,見水不是水
進階:山窮水盡,柳暗花明
精進:見山還是山,見水還是水
圓夢:為什麼要從事房地產行業?

第三章 做業務需具備那些行銷知識

房地產行銷與消費者
 了解消費者角色
 消費者的五種角色
 購買行為的決策五部曲
 影響購買行為的因素
 
消費者購買行為
 消費者購買行為(5W1H)
 從消費者位階演變看趨勢
 消費者購屋的四個動機
 消費者的八種類型
 銷售組織與內容
 銷售實務演練課程單元
 做好人力盤點
企業人生三部曲
 銷售講習的意義
房地產行銷概念:行銷1.0∼行銷3.0
 行銷的意義
 行銷的內容
 行銷組合的意義與內容
 代銷公司的行銷作業流程
 現階段房屋市場行銷新觀念
 現階段房屋市場行銷新手法
 銷售期間重點
代銷公司產品企劃流程
 市場研究分析
 劃分市場區域(Segmentation)、市場選擇
 選擇目標市場(Targeting)及產品定位(Positioning)
 行銷組合4P
 房地產商品與一般商品的差異
 行動計畫與銷售策略
卡內基銷售談判九大法則

第四章 房屋銷售技巧祕笈

預售屋、新成屋的售屋流程
 預售屋(工地銷售)售屋流程
 
整批成屋的售屋流程
 預售帶看流程
 售屋流程內容的分析
 帶看技巧秀出真本事
 掌握客戶購買心理與銷售祕笈
銷售人員心理建設
 其實你懂顧客的心
 銷售真的很簡單!
 房屋銷售要有基本功
善用發問技巧
 善用發問技巧的基本目標
 MACK原則
 問題的歸類
 就詢問重點的歸類,須從客戶口中知道的基本資料
 客戶問題的歸類
 銷售上您將傳遞那些訊息給客戶
 認識你的顧客
 嫌貨人才是買貨人、挑剔是客戶購買產品的前提
 購屋者經常提出之產品批評項目
 購屋者的批評及拒絕理由
 如何化解客戶拒絕
 應答話術
 客戶嫌貴時的因應原則
 拒絕在推銷中的意義
議價談判技巧
 議價目標是達成滿意價位
 議價與吊價技巧
 議價與談判的原則與程序
成交締結的技巧
美國貿易代表署之[談判九誡]
 成交的技術
 如何做好卓越專案銷售管理

第五章 房屋銷售管理要領

案前前置作業
 銷售準備
 銷售工具準備
 廣告媒體作業
 銷售管理去化分析
結案報告(廣告公司專案負責)

第六章 預售個案開發

個案評估和經營方式
 個案評估
 經營方式
銷售公司之遴選
 預售房屋自行或委託銷售應考慮因素
 建設公司遴選預售房屋代銷公司條件
行銷企劃畫撰寫技巧
 企劃書內容及方向
 結論及建議
個案銷售預算的編列
 預售個案的預算分類
 個案銷售費用比例
 銷售預算執行與決算

第七章 不動產經紀業經營祕訣

不動產經紀業分類
不動產代銷業與仲介業之性質比較
不動產代銷業的個案代理方式
 包銷
 代銷(純企劃)
 包櫃
 純企劃
代銷業特性
 團隊合作、整合行銷
 行銷創意、企劃銷售
 以人為主、年輕有勁
 本少利快、易入易出
 雨傘生意VS永續經營
代銷人應有的素養
 誠信原則
 建立信心
 職業道德
 敬業精神
 企業倫理
不動產仲介業分析
 產業發展情形
不動產仲介業概述
 不動產仲介簡介
 經營型態
 重要交易規範:不動產契約書
 不動產仲介的作業流程
仲介促銷SP常用話術
    帶看前(含約看)
    帶看中
    帶看後(含回店頭)
房地產經營的10大原則 

附錄

銷售同意書(一般委託)
標的物現況說明書
不動產委託銷售契約書範本
不動產標的現況說明書
不動產委託銷售契約書簽約注意事項
成屋買賣契約書範本簽約注意事項
成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
建物現況確認書
承受原貸款確認書
以第三人為登記名義人聲明書
按優惠稅率核課土地增值稅確認書
不動產經濟葉管理條例

參考文獻


■ 作者簡介

◎陳世雷

現任
  和闐建設開發有限公司   董事長
  敦煌不動產事業有限公司   總經理
  高雄市政府都市更新審議委員會委員
  高雄市政府都市計畫委員會委員
  高雄市不動產經紀人職業工會理事長
  學歷:私立輔仁大學法律學系畢業

經歷
  高雄市不動產交易安全協會副理事長
  高雄市政府地價及標準地價評議委員會委員
  高雄市不動產經紀人員獎懲委員會委員
  高雄市不動產代銷公會創會理事長
  高雄市建築經營協會會長
  高雄市國際工商經營研究社社長

  高雄大學、文化、長榮、義守、崑山、文藻、興國等大專講師,教授不動產行銷實務、不動產代銷實務、整合行銷傳播、不動產經紀相關法規、土地開發實務、陸資來臺投資房地產實務、房地產銷售36計等。

  ★房地產實戰30多年歷經,代銷:臺北房屋、敦煌廣告事業股份有限公司總經理、敦煌不動產總經理;銀行:國泰信託;仲介:敦煌仲介事業股份有限公司總經理;建設:翰林苑建設、祥廈建設開發股份有限公司總經理;並曾接受營建署委託標售高雄市鎮土地運用整合行銷方式順利標脫18筆土地,成交總金額達32億。

◎吳家德

經歷
  皇普建設股份有限公司總經理
  同興開發股份有限公司總經理
  金融研訓院講師
  國立高雄科技大學進修學院金融系講師
  高雄文化大學進修推廣部講師
  司法院司法人員訓練所講座
  國防部左營海軍造船中心講座
  臺灣港務公司臺中海運發展學院講座

學歷
  國立中山大學管理學院碩士
  國立中興法商學院財稅系

著作
  房地產理論與實務
  整合行銷傳播理論與實務
  E-mail:wublog@yahoo.com.tw
340
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土地利用(大學用書、考試適用)   ■ 本書特色

一、條理架構圖解分析
二、法規剖析實務運用
三、政策闡釋活化資源
四、試題集錦完備充實

■ 內容簡介

  本書之編著,為筆者過去在內政部及國有財產局與地方政府從事地藉、地用、地價、土地重劃與財產管理等業務之工作經驗,及歷年來在學校講授土地法、土地利用及土地開發等相關課程之心得等加以編撰而成,主要以論述土地利用之法規、相關政策闡釋與個案分析實務之運用,期能理論與實務兼籌並顧,進而掌握土地利用之體系架構與精髓。

■ 目錄

第一章 通則-國土計畫體系
國土綜合開發計畫
計畫體系之比較與銜接

第二章 國土計畫
國土計畫法之重點綱要
國土計畫法之實質內容
 總則
 國土計畫之種類與內容
 國土計畫之擬訂、公告、變更及實施
 國土功能分區之劃設及土地使用管制
 國土復育
 罰則

第三章 區域計畫
區域計畫之意涵
區域計畫之擬定變更、核定及公告
區域土地使用管制與管制結構
非都市土地使用管制
使用分區及使用地變更
違反土地使用管制

第四章 都市計畫
都市計畫之意涵
都市計畫之制定程序
土地使用分區管制
通盤檢討
開發許可制
容積移轉

第五章 都市更新
都市更新之意涵與實施
 都市更新之意涵
 都市更新事業之實施
 更新事業範圍內公有土地之處理
權利變換
 權利變換之程序
 權利變換之共同負擔及分配
 土地建築改良物之拆遷補償
 租賃與他項權利之處理
 限期接管與權利變更登記
都市更新之獎勵
 建築容積獎勵
 容積移轉
 賦稅減免
 其他協助
監督管理與附則
 監督及管理
 罰則
 附則

第六章 土地徵收
土地徵收之意涵
 土地徵收之要件
 土地徵收之目的
 土地徵收之類別
徵收程序
 興辦事業計畫擬定階段
 用地取得協議階段
 土地徵收階段
徵收補償
 徵收補償之意涵
 徵收補償之範圍
區段徵收
 區段徵收之辦理時機與流程
 區段徵收之補償方式
 區段徵收開發後土地之處理
台灣地區抵價地模式與整體開發之分析
 抵價地模式之原委與涵義
 市地重劃與區段徵收之比較分析
 案例分析比較
 抵價地模式與整體開發之再省思

第七章 農地利用
農地政策之變遷
 第一階段農地改革
 第二階段農地改革
 第三階段農地改革
農地政策與農地興建農舍之困境
 農地之經營與管理
 農地興建農舍之困境

第八章 公地利用
國有非公用土地之開發利用
 國有非公用土地之管理
 國有非公用不動產之處分
 國有非公用不動產之改良利用
個案分析-交九轉運站BOT開發案
 個案之緣起
 契約架構與特色

歷屆考題集錦
不動產估價師
公務人員【高考三級】
公務人員【普考】

附錄
附錄一 國土計畫法
附錄二 都市更新條例
附錄三 區域計畫法
附錄四 都市計畫法
附錄五 土地徵收條例

280.5
75603
共有土地處分實務與技巧(土地法第34條之1)  

■ 內容簡介

  共有土地,因所有權持分是數字上而非具體可見的,在管理、利用,甚至分割、買賣上,常因共有人意見不一而起糾紛,對簿公堂。土地法第34條之1是共有土地處分的重要依據,然在實務運作上卻時有爭議。

  本書作者從事土地開發、登記業務多年,對於共有土地處分實務經驗熟稔、豐富,他將研究心得編撰成書,分成五大篇——(總論)、(土地法第34條之1實務研討)、(實務操作)、(司法判決判例要旨、法律問題、行政解釋)、(土地法第34條之1執行要點暨相關法令)等,對於共有土地各類處分如何運用土地法第34條之1規定,有詳盡的剖析,是有志於土地開發業務者、共有土地所有權人最佳之參考書。

■ 目錄

第壹篇 總論

第一章 共有土地基本觀念
 第一節 共有的意涵
  一、基於當事人之意思
  二、基於法律之規定
  三、基於習慣
 第二節 土地共有型態
  一、總有
  二、分別共有
  三、公同共有(合有)
  四、準共有及準公同共有
 第三節 土地共有型態之差別
第二章 土地法第34條之1立法由來及立法意旨
 第一節 土地法第34條之1立法由來
 第二節 立法意旨

第貳篇 土地法第34條之1實務研討

第一章 第1項規定之研討(處分方式)
 第一節 處分、變更、設定負擔之意涵
  一、處分
  二、變更
  三、設定負擔
 第二節 基本要點
 第三節 法律上之處分
  一、買賣
  二、交換
  三、繼承
  四、公私共有土地之適用
  五、建物區分所有部分及其基地應有部分為共有之適用
  六、預告登記(含限制登記)有無土地法第34條之1的適用
  七、出租有無土地法第34條之1的適用
  八、分管有無土地法第34條之1的適用
  九、出租與分管應有土地法第34條之1的適用
 第四節 事實上之處分
  一、共有土地上建築房屋
  二、出具土地使用權同意書
  三、共有建築改良物之拆除
  四、標示變更及設定負擔之處分
  五、未辦竣保存登記之建物,有無土地法第34條之1之適用
 第五節 法定人數及應有部分之研討
 第六節 公同共有與分別共有併存其人數持分計算方式
 第七節 信託登記
  一、土地法第34條之1得否適用信託登記
  二、受託人可否依土地法第34條之1處分受託財產
 第八節 土地法第34條之1處分承受對象
  一、採否定見解者有
  二、採肯定見解者為
  三、本文分析
 第九節 第1項共有人可否同時具備權利人及義務人
 第十節 共有用益物權之處分得否有土地法第34條之1適用的疑義
 第十一節 土地法第34條之1執行要點修正說明
  一、修正第3點
  二、修正第7點
  三、修正第八點
  四、修正第九點
  五、修正第十點
  六、修正第十一點
  七、土地法第34條之1執行要點修正重點說明
第二章 第2項規定之研討(通知方式)
 第一節 基本要點
 第二節 通知或公告之要件及方式
  一、通知或公告之要件
  二、通知或公告方式
 第三節 通知或公告期限
 第四節 通知或公告之內容
第三章 第3項規定之研討(代位清償)
 第一節 基本要點
 第二節 登記方式
 第三節 價金或補償方式
 第四節 提存方式
  一、價金補償方式
  二、連帶清償責任
  三、清償提存之原因
  四、清償提存之效力
  五、提存方式
  六、未辦繼承登記直接處分程序之適法性
  七、申報稅捐方式
  八、登記方式
  九、權利書狀處理方式
 第五節 賤價出售或無償處分之問題
  一、賤價出售的責任
  二、「補償」有無包括無償之處分?
第四章 第4項規定之研討(優先承購權)
 第一節 優先承購衍生之法律問題
 第二節 基本要點
 第三節 優先承購之效力
 第四節 優先承買權人之權利與義務
 第五節 優先承購權之限制
 第六節 與土地法第104、107條競合時之效力
 第七節 優先購買權之態樣
 第八節 共有土地全部出賣時,他共有人有無優先承購權
 第九節 共有物出售,共有人主張優先承買(或出售給他共有人),是否為其共有人之間的買賣,有無違反權利人兼義務人
 第十節 共有人出賣其應有部分予他共有人時,其共有人間有無優先承購權
 第十一節 共有人主張優先承購權是否須指同一條件
  一、共有人非以同一價格主張不可
  二、共有人主張優先購買權是否為同條件之主張
第五章 第5項規定之研討(公同共有)
 第一節 基本要點
 第二節 公同共有之準用
  一、公同共有土地出售,公同共有人可否準用第4項規定
  二、應有部分如屬公同共有者,有無土地法第34條之1之準用
 第三節 人數及面積處分如何準用
 第四節 公同共有人有無優先承購權
第六章 共有物分割介紹
 第一節 共有物分割歷程
  一、70年5月15日以前
  二、70年5月15日後
  三、77年8月18日後
  四、89年1月26日後
 第二節 共有物分割行為
  一、自由分割為原則
  二、限制分割為例外
  三、共有物分割方法
  四、分割態樣
  五、分割後之效力
第七章 第6項規定之研討(調解調處異同)
 第一節 調處處理程序
  一、受理案件類型
  二、受理方式
  三、調處程序(調處辦法第14條)
  四、不予調處
  五、調處效力
  六、費用繳納
 第二節 調解與調處的差異
 第三節 部分共有人依土地法第34條之1申辦所有權移轉,他共有人以「提起共有物分割之訴」為異議之理由,其是否屬私權爭執
 第四節 申請人就已辦竣公同共有繼承登記之不動產申請調處變更為分別共有時,可否有第34條之1第6項之適用
第八章 登記作業應注意事項
 第一節 移轉時應注意事項
 第二節 放棄優先購買時應注意事項
第九章 土地法第34條之1修法方向初探
 第一節 前言
 第二節 目前內政部研修及增訂相關條文草案
 第三節 修法方向探討
  一、多數決處分或變更門檻比例應提高
  二、用益物權排除土地法第34條之1多數決處分範圍
  三、共有物處分多數決僅限於「出賣」
  四、共有物分割請求權與多數決處分權競合時優先適用分割請  求權
  五、共有人出賣應有部分之優先承購權問題
  六、部分共有人對應得對價、補償或其他條件有異議之處理方式
  七、結語

第參篇 實務操作

第一章 共有人尚生存時之處理實務
 表一 存證信函(通知函)
 表二 公告
 表三 存證信函(主張優先承買)
 表四 存證信函(受領通知)
 表五 受領證明
 表六 提存書
 表七 登記申請書
 表八 公契
第二章 共有人已死亡時之處理實務
 表九 存證信函(通知函)
 表十 公告
 表十一 存證信函(主張優先承購)
 表十二 繼承系統表
 表十三 提存書(未辦繼承)
 表十四 提存書(已辦公同共有繼承)
 表十五 土地增值稅申報書
第三章 不動產糾紛調處

第肆篇 司法判決判例要旨、法律問題、行政解釋

第一章 判決、判例要旨
一、最高法院17年度上字第1014號判決
二、最高法院18年度上字第676號判決
三、最高法院32年度台上字第11號判決
四、最高法院42年度台上字第311號判決
五、最高法院44年度台上字第700號判決
六、最高法院47年度台上字第151號判決
七、最高法院49年度台上字第1546號判決
八、最高法院51年度台上字第3495號判決
九、最高法院53年度台上字第1740號判決
十、行政法院53年度判字第123號判例
十一、最高法院53年度台抗字第570號判決
十二、最高法院55年度台上字第1949號判決
十三、最高法院57年度台上字第2387號判例
十四、最高法院58年度台上字第2897號判決
十五、最高法院58年度台上字第2242號判決
十六、最高法院61年度台上字第1895號判決
十七、最高法院62年度台上字第2962號判決
十八、最高法院65年度台再字第165號判決
十九、最高法院65年度台上字第530號、70年度台上字第4312號判決
二十、最高法院65年度台上字第853號判例
二一、最高法院65年度台上字第2113號判決
二二、最高法院66年度台上字第1530號判決
二三、最高法院67年度台上字第949號判決
二四、最高法院67年度台上字第3887號判決
二五、最高法院68年度台上字第2857號判決
二六、最高法院68年度台上字第3141號判決
二七、最高法院69年度台上字第225號判決
二八、最高法院69年度台上字第945號判決
二九、最高法院69年度台上字第989號判決
三十、最高法院69年度台上字第1897號判決
三一、最高法院69年度台上字第2214號判決
三二、最高法院69年度台上字第2946號判決
三三、最高法院69年度台上字第2953號判決
三四、最高法院70年度台上字第565號判決
三五、最高法院70年度台上字第818號判決
三六、最高法院70年度台上字第1538號判決
三七、最高法院70年度台上字第1929號判決
三八、最高法院70年度台上字第2049號判決
四十、最高法院71年度台上字第4943號判決
四一、最高法院72年度台抗字第94號裁定
四二、最高法院72年度台上字第3434號判決
四三、最高法院72年度台上字第4068號判決
四四、最高法院74年度判字第565號判決
四五、最高法院74年度台上字第1611號判決
四六、最高法院74年度台上字第2561號
四七、最高法院77年度台上字第166號判決
四八、最高法院77年度台上字第1243號判決
四九、最高法院78年度台上字第978號判決
五十、最高法院78年度台上字第1359號判決
五一、最高法院78年度台上字第1896號判決
五二、最高法院78年度台上字第1011號判決
五三、最高行政法院79年度判字第1094號判決
五四、最高法院80年度台上字第219號判決
五五、最高行政法院80年度判字第423號判決
五六、最高法院80年度台上字第804號判決
五七、最高法院80年度台上字第2009號判決
五八、最高法院82年度台上字第2895號判決
五九、最高法院83年度台上字第271號判決
六十、最高法院83年度台上字第1529號判決
六一、最高法院83年度台上字第1713號判決
六二、最高法院83年度台上字第1761號判決
六三、最高法院83年度台上字第3025號判決
六四、最高法院83年度台上字第3123號判決
六五、最高法院84年度台上字第68號判決
六六、最高法院84年度台上字第83號判決
六七、最高法院84年度台上字第238號判決
六八、最高法院84年度台上字第1615號判決
六九、最高法院84年度台上字第2134號判決
七十、最高法院84年度台上字第2164號判決
七一、最高法院85年度台上字第1051號判決
七二、最高法院86年度台上字第1251號判決
七三、最高法院86年度台上字第2707號判決
七四、最高法院88年度台上字第2167號判決
七五、最高法院90年度台上字第1341號判決
七六、最高法院91年度台上字第2154號判決
七七、最高法院92年度台上字第396號判決
七八、最高法院95年度台上字第2214號判決
第二章 法律問題
第三章 行政解釋
一、祭祀公業與他人分別共有之土地,其人數之計算,應包括祭祀公業派下員全體人數,惟其應有部分合計逾三分之二者,人數不予計算
二、部分繼承人得依土地法第34條之1規定以繼承土地申請抵繳遺產稅
三、公同共有人就其所公同共有之應有部分處分時,應合於民法第828條第2項之規定
四、已辦妥公同共有繼承登記者,不能依土地法第34條之1規定辦理為「分別共有」
五、依土地法第34條之1規定處分土地,經訴請法院判決移轉,僅以同意出賣之共有人為被告者,仍應予受理
六、祭祀公業之派下就祭祀公業土地申辦分別共有登記,無土地法第34條之1之適用
七、部分共有人依土地法第34條之1申辦土地所有權移轉登記,祭祀公業名義登記之他共有人應得對價之領取,應依民法第828條辦理
八、祭祀公業依土地法第34條之1規定處分土地申辦登記,其所得價款不分配派下員者,得免予提出受領證明或提存證明
九、共有土地依土地法第34條之1規定處分者,申報人應負責繳清全部共有土地應納土地增值稅
十、提存書上所載提存物管理人之受取人如為已死亡者,其提存不生效力
十一、關於土地、建物經全體公同共有人同意,得就其公同共有之土地、建物設定抵押權予其中部分共有人
十二、公私共有土地中,私有部分共有人依土地法第34條之1規定出售,公有部分無需提經民意機關同意
十三、以郵局存證信函通知優先購買權人,如該優先購買權人無正當理由而拒收,其通知仍生效力
十四、權利人依土地登記規則第28條第4款及第89條規定單獨申請土地所有權移轉登記,有關優先購買權之處理
十五、共有土地經法院判決分割後縱未申請分割登記,仍得據以申請建築
十六、依土地法第34條之1出賣共有土地,倘他共有人不願購買,應將共有土地全部移轉予第三人
十七、房屋出賣時之優先購買權及設定地上權疑義
十八、租賃基地建築房屋被查封,於基地出售時,基地承租人仍有優先承購權
十九、承租基地上之房屋出賣時,如其出售條件有所變更,仍應依土地法第104條規定通知基地所有權人
二十、依土地法第34條之1主張優先承購之共有人,以申辦所有權移轉登記時登記簿所載者為準
二一、共有人間應有部分之移轉非「共有土地之處分」;又共有土地中有部分共有人應有部分被法院查封,則不能依土地法第34條之1處分共有土地全部,但該共有人仍得主張優先承購他共有人之應有部分
二二、部分共有人依土地法第34條之1申辦所有權移轉登記時,他共有人以「已提起共有物分割之訴」為由異議者,該項異議非屬「私權爭執」
二三、縣巿政府依土地法第73條之1規定代管未辦繼承登記之共有土地,不得以代管人名義訴請或被訴分割共有物
二四、有關黃○玉君代理沈○代等七人依土地法第34條之1規定申辦台北巿士林區光華段二小段二筆土地所有權移轉登記涉及對價或補償之程序疑義
二五、具有土地之部分共有人依土地法第34條之1規定出售全部共有土地,其他共有人死亡絕嗣,遺產管理人可否主張優先購買權疑義
二六、代理共有人依土地法第34條之1申辦土地有價移轉登記疑義
二七、共有人主張優先購買權,應以自己之名義為之,不得指定第三人為取得權利之人
二八、建造執照申請案涉及土地法第34條之1執行要點疑義及申請增建得否依土地法第34條之1執行要點辦理疑義
二九、申請建築之土地為共有時,如經土地共有人依處分土地之規定出具土地使用權同意書供第三者建築使用,即合於建築法第30條之規定,建築主管機關應核發建造執照
三十、已設定地上權之共有土地,部分共有人出售土地時,他共有人仍有優先購買權
三一、部分共有人依土地法第34條之1規定處分共有土地,他共有人未主張優先購買,卻另請求登記機關調解者,倘該部分共有人處分方式已合法,登記機關即免受理調處
三二、權利人持憑法院確定判決單獨申辦所有權移轉登記涉及有關優先購買權時,倘該判決主文未提及優先購買權人已放棄其優先權者,仍應依土地登記規則第81條規定辦理
三三、已辦妥信託登記之土地,可否受理假扣押登記疑義
三四、有關土地法第34條之1執行要點第4點共有土地之合併執行事宜乙案,請轉知所屬依會商結論辦理
三五、同意抵繳之繼承人數合於土地法第34條之1,可受理辦理繼承登記
三六、部分繼承人得依土地法第34條之1規定以繼承土地申請抵繳遺產稅
三七、公同共有關係未終止前,部分公同共有人不得處分其潛在應有部分
三八、部分公同共有人得依土地法第34條之1第5項準用第1項至第4項規定處分全部公同共有物之處理原則及相關事宜
三九、公同共有人之一就公同共有之潛在應有部分申辦預告登記,除依公同關係所由規定之法律或契約另有規定外,應經公同共有人全體之同意
四十、停車塔及其基地不宜有土地法第34條之1第1項規定之適用
四一、有關不動產糾紛調處時涉及他共有人有抵押權設定應如何辦理及可否以被繼承人名義辦理登記疑義事宜
四二、分別共有與公同共有併存之土地依土地法第34條之1第1項規定處分事宜
四三、公同共有人對公同共有物有優先承買權
四四、申請依土地法第34條之1規定出賣共有土地全部時,部分共有人主張優先購買權之生效時點認定事宜
四五、依土地法第34條之1申辦公同共有土地買賣移轉登記,他共有人檢具原所有權人(被繼承人)所立遺囑及已向法院提起訴訟之證明文件聲明異議之處理
四六、公同共有人之一就公同共有之潛在應有部分申辦預告登記,除依公同關係所由規定之法律或契約另有規定外,應經公同共有人全體之同意
四七、修正土地法第34條之1執行要點第6點規定暨相關事宜
四八、不動產糾紛調處時,部分土地所有權人已死亡,應請全部繼承人檢具繼承登記相關資料會同參加調處;另涉及他共有人有抵押權設定時,應依土地登記規則第107條規定辦理

第伍篇 土地法第34條之1執行要點暨相關法令

一、土地法第34條之1執行要點
二、直轄市縣(市)不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法
三、參考書目

382.5
88025C
房事Q&A   ■ 內容簡介

  房事Q&A這本書是「賣厝阿明」推動房地產友善知識平台重要里程碑!!

  
多數人對於買房、賣房人生大事都有一定程度擔心害怕,會不會買貴了,會不會賣便宜了,會不會被騙了...

■ 推薦序

  在每週300+民眾QA後,阿明想從社群走出來,建立一個結合網路與實體第三方房地產友善知識平台。
  阿明不在意這本書賣多少本,在意的是這本書能幫助多少人,建立友善知識平台夢想前進了幾步。

■ 作者序

  「因為我們那時候做網路平台一直不賺錢,在找尋新的方向時才有了『賣厝阿明』這個虛擬的角色。」今(2017)年45歲的李國興,在兩年前發想出以「阿明」作為漫畫核心人物,先是畫出房仲人員的甘苦談,後來拓展至居家小百科、買賣小常識等領域,漸漸打開了知名度,今(2017)年7月更將成立台灣厝買賣文化故事館,開創房地產文化。頂著一頭鮮豔藍髮,身穿深色西裝,正是「阿明」出現在漫畫中的模樣,透過簡單、有趣的圖像,傳達房產相關知識,舉凡從收納、裝潢、搬家、租屋、房屋交易、貸款等議題,它的身影都會出現在其中,而賦予「阿明」生命的,正是賣厝阿明創辦人李國興。

■ 目錄

租屋篇
Q1.女孩租屋五不一沒有  
Q2.租賃契約可以帶回家看嗎
Q3.學生租屋六點停看聽
Q4.租屋議價小撇步
Q5.終生租屋支出公式
Q6.屋主不修繕可以拒付租金嗎
Q7.暑假租屋換屋的注意事項
Q8.該不該貼錢讓房東換冷氣

買房篇
Q09.你的薪水適合買多少的房子
Q10.你喜歡公寓還是透天厝
Q11.房屋頭期款拿來投資股票好嗎
Q12.馬上入住是怎麼辦到的
Q13.自備款不要超過總收入多少呢
Q14.買房要不要順便買車位呢
Q15.車位價格多少才合理  
Q16.買房要怎麼出價呢
Q17.買房該注重單價還是總價
Q18.頂樓的房子可以買嗎
Q19.買屋附裝潢是怎樣一回事
Q20.大樓樓層優缺點大公開

貸款篇
Q21.自備款100萬可申請青年首購嗎
Q22.一胎二胎三胎是啥
Q23.中年失業繳不起房貸
Q24.房貸還款你挑哪一種
Q25.信用卡分期零利率影響房貸嗎
Q26.哪種貸款方式比較好
Q27.關於首購資格你搞懂了嗎  
Q28.首購優惠指是一生一次嗎
Q29.辦房貸需要加保壽險嗎
Q30.攤還方式差異點

稅務篇
Q31.房/車要賣會被課房地合一稅
Q32.房地合一稅舊制是什麼稅法
Q33.房地合一稅新舊制傻傻搞不清
Q34.重購退稅小撇步
Q35.如何把房屋留給子女最划算  
Q36.賣房前需要付房地合一稅嗎
Q37.房子被法拍要繳稅嘛

房仲篇
Q38.仲介的服務費可以少收嗎
Q39.喜歡房子但想要換仲介可以嗎
Q40.房仲賣房爽抽佣你認同嗎
Q41.簽專任委託還是一般約比較好

公設篇
Q42.老公寓的公設比  
Q43.汽車停車格的種類
Q44.停車格可以停什麼
Q45.騎樓可以停車嗎
Q46.公電分攤有人不付怎麼辦

預售屋
Q47.哪些格局屬於NG格局 /
Q48.新版預售屋定型化契約
Q49.預售屋履約擔保 /
Q50.買預售屋需要先下訂金嗎

狀況篇
Q51.漏水問題誰負責
Q52.交屋前發現牆壁有滲水怎麼辦
Q53.房屋瑕疵的判斷關鍵是什麼
Q54.買到瑕疵屋該自己修復嗎
Q55.買房需要注意化糞池嗎
Q56.家門口的道路是私人土地
Q57.不小心買到法定空地怎麼辦
Q58.屋主想延後交屋可以嗎
Q59.買房需要問神問老師嗎
Q60.看房必備小物

■ 作者簡介

◎ 賣厝阿明

  61年次的李國興,曾做過房屋仲介、法拍代標工作,一直到2004年成立房地產網路平台,只不過當時對於網路的操作技術及硬體不熟悉,加上工程人員、設備建置成本高的情況下,導致公司經營不善,損失將近2千萬元,可說是把當時的積蓄全賠光。

  大半人生都從事房地產業的他,為了找尋另一個出口東山再起,在2015年設計出「阿明」漫畫人物,談到「賣厝阿明」的靈感來源,他笑說這是一場美麗的誤會,「剛開始的確是想賺錢,但後來更覺得是使命,因為我們在做的過程中,也得到很多房仲人員的支持」。

254(需代訂)
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CSI見築現場-營建行政管理資料庫【旗艦版】   ■ 目錄

【啟用光碟】167組工作表暨計劃書即點即開

【01 行政檔案】
1-1 工務管理
 工程開工報告單
 工程備忘錄
 工程施工問題表
 變更設計通知單
1-2 會議紀錄
 工程會議記錄表
 工程會議前次事項記錄表
 工程會議本次事項記錄表
1-3 驗收交屋
 工程保固保不漏切結書(工程用)
 工程竣工報告單
 工程驗收報告書
 工程驗收記錄表
 竣工查驗常見缺失自主檢查表
1-4 內部控管
 績效評估表

【02 品管檔案】
2-1 材料管理
 鋼筋保證書
 材料品質管制表
 資料送審單
2-2 內部控管
 進場材料檢驗申請單
 進場材料控制表
 材料領用記錄單
 品質稽核查驗表

【03 勞安檔案】
3-1 門禁管制
 工地識別證申請表
 識別證發放名冊
 人員出入管制表
 物料攜入工地申請單
 物料攜出工地放行單
 車輛進出登記表
 施工機具進場申請表
3-2 緊急救援
 緊急救援組織及職掌
 搶險救災資材清冊
 搶險救災機具設備清冊
 聯絡救援電話
3-3 施工管制
 工地動火許可申請單
 電氣設備進場申請表
 侷限空間作業許可申請單
 侷限空間作業場所告示牌
 侷限空間氣體測試記錄表
 侷限空間作業人員管制表
 危害物質清單
3-4 協議組織
 加入協議組織申請書
 出席協議組織會議委任書
 協議組織會議記錄
 協議組織會議簽到簿
3-5 工務管理
 遵守安全衛生紀律承諾書
 工地安全衛生管理守則
 違反管制規定扣罰標準
 違反管制規定扣罰通知單
 改善措施備忘錄
 每日巡視連繫及處理記錄表
3-6 一般檢查
 汛期工地防災減災自主檢查表
 管制項目檢查一覽表
 工地搶險救災設備檢查表
 夜間作業自動安全檢查表
 防墜措施檢查表
 消防設備檢查表
 惡劣天候或地震後檢查表
 工地環境清潔及安全措施檢查表
3-7 危害因素告知
 安全圍籬危害告知單
 拆屋危害告知單
 連續壁危害告知單
 擋土排樁危害告知單
 安全支撐危害告知單
 安全觀測危害告知單
 抽排水危害告知單
 土方危害告知單
 鷹架危害告知單
 模板危害告知單
 鋼筋危害告知單
 混凝土危害告知單
 鋼構危害告知單
 水電消防危害告知單
 泥作危害告知單
 石材危害告知單
 輕隔間危害告知單
 平頂危害告知單
 門窗危害告知單
 金屬危害告知單
 油漆危害告知單
 防水危害告知單
 屋頂危害告知單
 電梯危害告知單
 停車設備危害告知單
 固定式起重機危害告知單
 施工電梯危害告知單
3-8 自動檢查
 個人防護器具自動安全檢查表
 每日自動安全檢查表
 安全圍籬作業自動安全檢查表
 拆屋作業自動安全檢查表
 連續壁作業自動安全檢查表
 擋土排樁作業自動安全檢查表
 安全支撐作業自動安全檢查表
 安全觀測作業自動安全檢查表
 鷹架施工架作業自動安全檢查表
 鷹架施工架作業定期安全檢查表
 抽排水作業自動安全檢查表
 土方露天開挖作業自動安全檢查表
 模板作業自動安全檢查表
 模板支撐架作業定期安全檢查表
 鋼筋綁紮作業自動安全檢查表
 混凝土澆築作業自動安全檢查表
 鋼構作業自動安全檢查表
 水電消防作業自動安全檢查表
 電氣設備作業自動安全檢查表
 泥作作業自動安全檢查表
 石材作業自動安全檢查表
 天花平頂輕隔間作業自動安全檢查表
 油漆作業自動安全檢查表
 防水作業自動安全檢查表
 門窗作業自動安全檢查表
 金屬作業自動安全檢查表
 侷限(缺氧)空間作業自動安全檢查表
 屋頂作業自動安全檢查表
 電梯作業自動安全檢查表
 電梯施工平台作業自動安全檢查表
 停車設備作業自動安全檢查表
 車輛系營建機械自動安全檢查表
 一般車輛自動安全檢查表
 施工電梯作業自動安全檢查表
 固定式起重機自動安全檢查表
 固定式起重機爬升作業自動安全檢查表
 固定式起重機拆除作業自動安全檢查表
 移動式起重機自動安全檢查表
 堆高機自動安全檢查表
 捲揚機自動安全檢查表
 電焊機自動安全檢查表
 乙炔熔接鋼瓶自動安全檢查表
3-9 計劃類
 墜落災害防制計劃
 侷限空間危害防止計劃
 防火管理計劃
 火災處理應變方法
 防震管理計劃
 防颱管理計劃
 噪音振動防制計劃
 危害物質管制計畫

【04 進度檔案】
4-1 進度管理
 雙週工作進度表
 工程監工日報表
 工程進度計算表
 工程進度檢討表
 施工廠商趕工計劃單
4-2 內部控管
 施工期氣候記錄表
 工程作業控管里程碑
 管理作業控管里程碑

【05 計畫書】
5-1 計劃書
 拆除工程計劃書
 逕流廢水污染削減計劃
 施工計劃書
 施工防救災計劃書
 台北市制式施工計劃書
 新北市制式施工計劃書
 圍籬綠化養護及回收計劃書
 職業安全衛生協議組織章程
 安全衛生工作守則
 職業安全衛生管理規章

【06 起造人委辦】
6-1 客變紀錄
 客戶變更記錄表
 選料選色確認表
 客變通知函
 客變說明
 客變加減帳簽認表
6-2 驗收資料
 驗收通知單
 承購客戶應付費用結算清單
 交屋通知單
 交屋清冊
 工程保固保不漏切結書(交屋用)
 交屋狀況統計表
6-3 區分所有權人大會開會通知單
 區分所有權人大會開會通知單
6-4 維修記錄單
 客戶報修聯絡單

【07 合約範本】
7-1 合約範本
 安全保證切結書
 安全衛生管理守則
 安全衛生告知確認書

【如何管理專案檔案】理想的建管行政檔案管理系統

【檢索】快速篩選需用表單
按「提出」及「受理」單位篩選 
按卷宗歸檔類型篩選 
按專案進度取用篩選

【特輯】營建經理人經驗談
檔案管理的三個必要 
檔案管理的兩大現場 
檔案管理的四種關係人

【工具】申報作業快速上手
辦理三大申所需的資料一覽表 (參考時須依各縣市規定及實際情形為準) 

■ 作者簡介

◎ 王玨

學歷:
 淡江大學土木工程系第一屆畢業(中華民國六十年)
經歷:
 中華工程股份有限公司規劃工程師
 台億建築經理股份有限公司工務部經理
 中興建築經理股份有限公司審查部經理兼工務部經理
 康邦建設開發股份有限公司工務總督導
 中國生產力中心工地主任班講師

現任:
 恆合營建機構顧問

工程足跡:

  本書作者王玨,曾於國外參與多項工程之設計與監工作業,建立完整的施工計畫概念及場管理經驗;回國後歷任中華工程股份有限公司規劃工程師、台億建築經理股份有限公司工務部經理、中興建築經理股份有限公司審查部經理兼工務部經理、康邦建設開發股份有限公司工務總督導...等職務。

  作者從事工程估價實務四十餘年,熟悉作業流程,具有估算與套圖同步進行的能力,擅於預先找出施工衝突點並予以解決,且所得估算結果能直接運用用於預算、發包、工地各期估驗等,有效降低估驗超量之情形。曾於財團法人台灣建築中心、中國生產力中心、中央大學土木系、陸軍總部工兵組等單位授課,開設建築估價、成本管理、投標須知與合約等課程,並曾於中國生產力中心之營造業工地主任職能訓練班擔任講師,其所累積之經歷,乃是長期於基層耕耘,再轉入營建管理領域發揮之成果。

著作:
 建築工程估價投標
 新版施工說明書-施工規範標準及依據
 行家的營建工程施工計畫書
 營建投資估價實務
 CSI見築現場第一冊:建築識圖應用
 CSI見築現場第二冊:營建工程施工
 CSI見築現場第三冊:營建應變修繕
 CSI見築現場第四冊:營建行政管理

6600
10124U
CSI見築現場-營建行政管理資料庫【輕量版】  

■ 目錄

【啟用光碟】157組工作表即點即開

【01 行政檔案】
1-1 工務管理
 工程開工報告單
 工程備忘錄
 工程施工問題表
 變更設計通知單
1-2 會議紀錄
 工程會議記錄表
 工程會議前次事項記錄表
 工程會議本次事項記錄表
1-3 驗收交屋
 工程保固保不漏切結書(工程用)
 工程竣工報告單
 工程驗收報告書
 工程驗收記錄表
 竣工查驗常見缺失自主檢查表
1-4 內部控管
 績效評估表

【02 品管檔案】
2-1 材料管理
 鋼筋保證書
 材料品質管制表
 資料送審單
2-2 內部控管
 進場材料檢驗申請單
 進場材料控制表
 材料領用記錄單
 品質稽核查驗表

【03 勞安檔案】
3-1 門禁管制
 工地識別證申請表
 識別證發放名冊
 人員出入管制表
 物料攜入工地申請單
 物料攜出工地放行單
 車輛進出登記表
 施工機具進場申請表
3-2 緊急救援
 緊急救援組織及職掌
 搶險救災資材清冊
 搶險救災機具設備清冊
 聯絡救援電話
3-3 施工管制
 工地動火許可申請單
 電氣設備進場申請表
 侷限空間作業許可申請單
 侷限空間作業場所告示牌
 侷限空間氣體測試記錄表
 侷限空間作業人員管制表
 危害物質清單
3-4 協議組織
 加入協議組織申請書
 出席協議組織會議委任書
 協議組織會議記錄
 協議組織會議簽到簿
3-5 工務管理
 遵守安全衛生紀律承諾書
 工地安全衛生管理守則
 違反管制規定扣罰標準
 違反管制規定扣罰通知單
 改善措施備忘錄
 每日巡視連繫及處理記錄表
3-6 一般檢查
 汛期工地防災減災自主檢查表
 管制項目檢查一覽表
 工地搶險救災設備檢查表
 夜間作業自動安全檢查表
 防墜措施檢查表
 消防設備檢查表
 惡劣天候或地震後檢查表
 工地環境清潔及安全措施檢查表
3-7 危害因素告知
 安全圍籬危害告知單
 拆屋危害告知單
 連續壁危害告知單
 擋土排樁危害告知單
 安全支撐危害告知單
 安全觀測危害告知單
 抽排水危害告知單
 土方危害告知單
 鷹架危害告知單
 模板危害告知單
 鋼筋危害告知單
 混凝土危害告知單
 鋼構危害告知單
 水電消防危害告知單
 泥作危害告知單
 石材危害告知單
 輕隔間危害告知單
 平頂危害告知單
 門窗危害告知單
 金屬危害告知單
 油漆危害告知單
 防水危害告知單
 屋頂危害告知單
 電梯危害告知單
 停車設備危害告知單
 固定式起重機危害告知單
 施工電梯危害告知單
3-8 自動檢查
 個人防護器具自動安全檢查表
 每日自動安全檢查表
 安全圍籬作業自動安全檢查表
 拆屋作業自動安全檢查表
 連續壁作業自動安全檢查表
 擋土排樁作業自動安全檢查表
 安全支撐作業自動安全檢查表
 安全觀測作業自動安全檢查表
 鷹架施工架作業自動安全檢查表
 鷹架施工架作業定期安全檢查表
 抽排水作業自動安全檢查表
 土方露天開挖作業自動安全檢查表
 模板作業自動安全檢查表
 模板支撐架作業定期安全檢查表
 鋼筋綁紮作業自動安全檢查表
 混凝土澆築作業自動安全檢查表
 鋼構作業自動安全檢查表
 水電消防作業自動安全檢查表
 電氣設備作業自動安全檢查表
 泥作作業自動安全檢查表
 石材作業自動安全檢查表
 天花平頂輕隔間作業自動安全檢查表
 油漆作業自動安全檢查表
 防水作業自動安全檢查表
 門窗作業自動安全檢查表
 金屬作業自動安全檢查表
 侷限(缺氧)空間作業自動安全檢查表
 屋頂作業自動安全檢查表
 電梯作業自動安全檢查表
 電梯施工平台作業自動安全檢查表
 停車設備作業自動安全檢查表
 車輛系營建機械自動安全檢查表
 一般車輛自動安全檢查表
 施工電梯作業自動安全檢查表
 固定式起重機自動安全檢查表
 固定式起重機爬升作業自動安全檢查表
 固定式起重機拆除作業自動安全檢查表
 移動式起重機自動安全檢查表
 堆高機自動安全檢查表
 捲揚機自動安全檢查表
 電焊機自動安全檢查表
 乙炔熔接鋼瓶自動安全檢查表
3-9 計劃類
 墜落災害防制計劃
 侷限空間危害防止計劃
 防火管理計劃
 火災處理應變方法
 防震管理計劃
 防颱管理計劃
 噪音振動防制計劃
 危害物質管制計畫

【04 進度檔案】
4-1 進度管理
 雙週工作進度表
 工程監工日報表
 工程進度計算表
 工程進度檢討表
 施工廠商趕工計劃單
4-2 內部控管
 施工期氣候記錄表
 工程作業控管里程碑
 管理作業控管里程碑

【06 起造人委辦】
6-1 客變紀錄
 客戶變更記錄表
 選料選色確認表
 客變通知函
 客變說明
 客變加減帳簽認表
6-2 驗收資料
 驗收通知單
 承購客戶應付費用結算清單
 交屋通知單
 交屋清冊
 工程保固保不漏切結書(交屋用)
 交屋狀況統計表
6-3 區分所有權人大會開會通知單
 區分所有權人大會開會通知單
6-4 維修記錄單
 客戶報修聯絡單

【07 合約範本】
7-1 合約範本
 安全保證切結書
 安全衛生管理守則
 安全衛生告知確認書

【如何管理專案檔案】理想的建管行政檔案管理系統

【檢索】快速篩選需用表單
按「提出」及「受理」單位篩選 
按卷宗歸檔類型篩選 
按專案進度取用篩選

【特輯】營建經理人經驗談
檔案管理的三個必要 
檔案管理的兩大現場 
檔案管理的四種關係人

【工具】申報作業快速上手
辦理三大申所需的資料一覽表 (參考時須依各縣市規定及實際情形為準) 


                            該選哪一種?兩種《營建行政管理資料庫》需求比較                      

■ 作者簡介

◎ 王玨

學歷:
 淡江大學土木工程系第一屆畢業(中華民國六十年)
經歷:
 中華工程股份有限公司規劃工程師
 台億建築經理股份有限公司工務部經理
 中興建築經理股份有限公司審查部經理兼工務部經理
 康邦建設開發股份有限公司工務總督導
 中國生產力中心工地主任班講師

現任:
 恆合營建機構顧問

工程足跡:
  本書作者王玨,曾於國外參與多項工程之設計與監工作業,建立完整的施工計畫概念及場管理經驗;回國後歷任中華工程股份有限公司規劃工程師、台億建築經理股份有限公司工務部經理、中興建築經理股份有限公司審查部經理兼工務部經理、康邦建設開發股份有限公司工務總督導...等職務。

  作者從事工程估價實務四十餘年,熟悉作業流程,具有估算與套圖同步進行的能力,擅於預先找出施工衝突點並予以解決,且所得估算結果能直接運用用於預算、發包、工地各期估驗等,有效降低估驗超量之情形。曾於財團法人台灣建築中心、中國生產力中心、中央大學土木系、陸軍總部工兵組等單位授課,開設建築估價、成本管理、投標須知與合約等課程,並曾於中國生產力中心之營造業工地主任職能訓練班擔任講師,其所累積之經歷,乃是長期於基層耕耘,再轉入營建管理領域發揮之成果。

著作:
 建築工程估價投標
 新版施工說明書-施工規範標準及依據
 行家的營建工程施工計畫書
 營建投資估價實務
 CSI見築現場第一冊:建築識圖應用
 CSI見築現場第二冊:營建工程施工
 CSI見築現場第三冊:營建應變修繕
 CSI見築現場第四冊:營建行政管理

1688
M8040B
都市與計劃(第四十六卷 第二期)   ■ 目錄

◎ 臺灣都市計畫制度及其實踐挑戰(上)

臺灣都市計畫制度及其實踐挑戰特刊序
後工業化台灣都市計畫制度的再結構-都市計畫法制及其挑戰

台灣都市計畫人民陳情與計畫審議之探討-
以新北市升格為直轄市後進行之都市計畫通盤檢討為例

臺灣都市計畫實施的問題與對策

都市計畫擬定、通盤檢討與財產權保障
212.5
M8040A
都市與計劃(第四十六卷 第一期)   ■ 目錄

◎ 都市及區域發展

臺北市西門紅樓創意街區的真實性修補及其治理

◎ 住宅與不動產

土壤液化潛勢區公布對房價之影響

◎ 環境規劃與管理

運用實景情境模擬影片探討都會區自行車道之衝突管理
212.5
M7040D
都市與計劃(第四十五卷 第四期)   ■ 目錄

◎ 都市及區域發展

莫拉克颱風永久屋政策下高雄市受災戶的資源獲取與復原

◎ 環境規劃與管理

臺北盆地的熱環境特徵與都市綠色基盤的影響
使用者觀點下都會區無樁式自行車系統之規範與管理:從共享財之財產權特性與外溢效果進行探討
212.5
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羅右宸看屋學:我這樣找「跌過頭」的房子,替自己、幫別人買到300間房   ■ 內容簡介

  2015年,羅右宸出版了第一本《我25歲,有30間房收租》,
  隨即受到蘋果日報、TVBS、東森新聞、非凡新聞等媒體邀約採訪,
  並登上Yahoo!奇摩首頁搜尋關鍵字,
  榮登書店閱讀職人大賞最期待在地作家與年度十大房地產暢銷書,
  被譽為「臺灣最年輕、最會看房的看屋達人」。

  2016年,他的《選房、殺價、裝修,羅右宸幫你挑出增值屋》,
  更創下上市一周即榮登商業書暢銷排行榜。


  這是羅右宸的第三本書,他要教你,在大家都說房地產不能碰的年代,
  「我這樣找跌過頭的房子,替自己、幫別人買到300間房」

  大學畢業以來,羅右宸每天的生活就是幫人看屋、買屋、改屋,
  7年來他至少看過3,000間房屋,接觸2,000位仲介代銷業者,
  與數十家設計師、工班合作,不僅幫自己買到了好房,
  甚至幫超過300個人找到了好房子。他是怎麼辦到的?

  羅右宸說,「我找房子的眼光,跟多數人不一樣
  大家都喜歡看美美屋,我卻偏愛問題屋」,像是:
  漏水壁癌嚴重、鋼筋外露、管線老舊、屋況髒亂、格局錯誤,
  這些都是沒有人想要理會的房子,卻透過羅右宸的改造
  變成有價值的黃金屋。這本書就是他的祕訣大公開。

  ◎我這樣翻新老屋增值,這是我的眼光
  捷運站旁外牆嚴重漏水的公寓,他怎麼跟開價很硬的房東斡旋?
  明明要買三樓公寓,他為何要花兩個月時間尋找五樓屋主?
  29年的四樓華廈,鋼筋外露,羅右宸居然改到美美的還可以收租?
  別人眼中完全不起眼的老屋與爛屋,羅右宸怎麼判斷能否購入?

  ◎改變用途讓價格增值,這是我的本事
  主動整合9位住戶將機械改成平面車位,只花6萬就賺到100萬的車位。
  別人都是將住宅改套房,他卻把套房改成住家,1樓公寓馬上變搶手。
  賣了兩年都賣不掉的透天厝,羅右宸怎麼改變用途,租金收入增五倍?

  ◎我用3問2指標,找到速配的裝修團隊
  裝潢房子時,建築師、設計師和工班,這三種專業人士應怎麼配合使用?
  工程款應該怎麼付才不吃虧,五種寫法供你參考
  還有,我要上班、沒時間現場監工,怎麼辦?現代科技可以幫你。
  拯救過100間以上房子的羅右宸,只用3個問題、2個指標就能監控品質。

  看屋達人羅右宸,畢業後的7年來,每天都在看屋、買屋、改屋,
  眼光比房仲還專業,
  他這樣找跌過頭的房子,替自己、幫別人買到300間房。

■ 目錄

推薦序一    他曾幫我開創事業第二春,希望也能幫到你 佑夆國際開發負責人/陳重佑
推薦序二    我30歲,已實現買房夢  廣告業務/楊翔宇
推薦序三    我25歲,已有房、有公司,只因大膽踏出第一步 跆拳道教練/胡家瑜
前言  我把股神的投資方法,套用在房地產上

第一章 我這樣翻新老屋增值全圖解
好地點,才會有源源不斷的租客、買家
看屋要像偵探:上下、左右看,還要聽
像搜尋獵物般找租售行情
仲介業這樣經營客層
我這樣把爛屋變成黃金屋
老屋翻新增值5例全圖解
案例1 新莊民安西路,3房1衛重新翻修
案例2 桃園大同西路,原開放空間變套房收租
案例3 桃園北埔街,3房1衛,補強結構加衛浴增收租
案例4 中壢中山東路,3房2衛修補結構
案例 5 中壢文成北街,開窗改善採光、通風
裝潢工程抓高不抓低,多抓20%

第二章 改變用途讓房屋增值全圖解
投資套房,必選三大區
投資一般住家,必選三區
改變用途,讓房屋增值10例全圖解
案例1 華廈套房變成住家3房+車位
案例2 華廈2房變3房,改格局
案例3 頂樓公寓1戶分割成2戶賣
案例4 1樓套房變庭院住家+車位,產品特殊
案例5 頂樓公寓3房2廳變成4間套房
案例6 舊式透天將套房汰舊換新,拉高投報
案例7 把透天套房變店面
案例8 將透天拆解分別出售
案例9 把蚊子商辦分割出租
案例10 不買房當二房東,靠收租金多一份薪水
善計算加上合約約束,當穩二房東
裝潢費要在合約三分之一期內回本
估算物業管理和投放廣告成本
家具家電折舊成本這樣抓
二房東在法律上要注意什麼?
 
第三章 只有你想不到,沒有辦不到的貸款方式
低利率時代,借錢買增值標的,最划算
有固定收入,銀行就會給你要的貸款條件
只有你想不到,沒有借不到的方式
投資房地產,要先想成本和風險
上班族未來退休就靠收租金

第四章 32指標找到速配的裝修團隊
帶設計師或工班看現場預抓修繕成本
拯救問題屋一定要有的三種人
動用到設計師和建築師,你就得花大錢
第一問:我可以去你家看設計嗎?
第二問:你擅長的產品風格是什麼?
第三問:你一年接幾個案子?
指標1:設計師有沒有準時到現場
指標2:有沒有在10天內給出報價單
簽約、給錢都要照步來,不多不少
架遠端攝影機監工,少糾紛
預算抓多少?工程期怎麼算?
工期安排分為三階段
我的發包經驗談
監工控管七個流程,不怕偷工減料
我這樣付工程款

第五章 我是專業包租公,我這樣過濾房客
租客會比較,最在意錢花得值不值
從地點下手找優勢,目標族群立刻浮現
房東看過來:現代房客是這樣找租屋的
三個步驟避開問題房客
有軟體服務可增加續租率
要長期當包租公就要懂維新

第六章 不敗的房市投資:回歸供需法則
世界局勢和看不見的手,都擋不住房價漲勢
地點、地點、地點,永恆不敗的價值
全臺各地大、小眾產品漲跌不同
空屋率高,空的不是市區房
收租是最穩定的投資方式
舊市鎮、老都心的居住需求,永遠大於供給
教你如何到不熟悉的區域踩點
我只挑我可以解決、加工的標的

結語 找回居住正義,屬於我們的年代正要開始

■ 序

我把股神的投資方法,套用在房地產上

  自從2014年全臺灣房市衰退後,價格和成交量已經連續下跌3年,很多學者、名嘴看空房市,讓許多想買房的人遲遲不敢下手,甚至在高齡化,少子化的數據持續出來,加上房地合一稅制下,許多人都說,現在絕對不要碰房地產。

  這種言論其實幾年前就有了,現在又拿出來討論,其實也沒啥新意,說實在的,就算房價跌10%以上,很多人還是無感,因為即使價格跌20%,年輕人還是買不起。主因是薪資所得沒漲,物價卻高漲,所以多數人存不了錢,人們甚至覺得就算價格再跌30%,房價還是高不可攀。

  但在我的觀念裡,不管你要自住還是要投資,買房的關鍵,從來都不是價格,而是價值,這也是我在房地產這麼不景氣的幾年,勇敢的成立一家專門服務房東與房客,改善台灣租屋品質與居住正義的公司。

  我是從2011年開始接觸房地產,那年我還只是一個元智大學二年級的學生,平常最大的興趣就是看房子(故事詳見我的第一本書《我25歲,有30間房收租》),這7年來我至少看超過3,000間房子,接觸2,000位仲介、代銷業者,改造過超過百間房,服務上百位房東與房客。

  現在我們的團隊有15人,公司的主旨就是逐步解決房東、租客資訊不透明,設備服務不完整的問題,讓房東活化閒置舊資產,讓年輕人能租到性價比高的房子,創造最大居住價值。當然,最重要的是,我26歲時就獨立買了一間自住房。

  怎麼辦到?很簡單,我找房子的眼光,跟多數人不一樣 :

  我專挑別人看不上眼的爛屋,翻修成黃金屋。因為多數人在乎的是房子的價格,我卻在乎這間房子改造之後的未來價值,就是把股神巴菲特的價值投資法,徹底運用在房地產上。所謂股神巴菲特的「價值投資法」,就是投資人用低於企業真實價值的價格,買進能長久經營的績優股,然後持有,等待價格上漲。

  這套投資方法有兩個基本原則,第一,要用5毛錢買一塊錢價值的股票。第二,要買自己熟悉的產業。巴菲特的價值投資法告訴我們,在買進股票前,一定要仔細的評估,若該事業確實有前景,其價格卻很便宜,他就會大量買進,長期持有!

  我將這套方法運用在房地產上,就是在我自己能充分掌握的地段中(巴菲特只買自己熟悉的產業),用五大地點評估法(見第一章),找出老屋、舊屋和問題屋(因為外觀不佳,導致價值被低估),然後用比市價便宜很多的價格,買下這些沒人想要的房子,再經過我的巧手改造後,讓價值翻倍。

  為了找出這些價值被低估的房子,近七年來我至少看超過3,000間房以上的房子,這些房子大致可以分成以下三類:

  1、屋況本身很糟,屋主不想住了,也不想花錢裝修然後租出去。
  2、屋主欠錢急需現金,只好賣屋換錢。
  3、因家庭因素急著處理房產,例如子女長大搬出去住,家中只有兩個老人,不需要那麼大的空間,或是夫妻離婚、或是子女面對繼承需要繳稅。

  其中又以第一項占比最高,達70%以上,全臺灣883萬戶裡,屋齡超過30年以上的老屋,就超過30%以上,空屋率也是10%以上。

  這些屋齡超過30年以上的中古屋,屋況有多糟呢?包括:
  1、漏水,壁癌嚴重。
  2、老式裝潢、水管電管太舊,不能用。
  3、屋況髒亂、雜物太多。

  而專挑好地點的糟糕房屋,解決屋況問題,再裝修成買主或房客能馬上入住的屋況,就是我這三年來投資房地產的獲利魔法。

  例如2014年,我以每坪低於行情4萬元的行情,買下桃園北埔街,一間陽台鋼筋外露,廁所嚴重漏水,屋齡29年的華廈4樓,我看上的是這間房子的周邊生活機能佳,且擁有三面採光的優勢,花半年時間裝修,先收租15個月,每月收1.5萬租金,最後賣掉,共獲利63萬。

  2015年,我買桃園大同西路的3樓公寓,因為漏水問題嚴重,我得以每坪低於行情三萬的價格買下。治好漏水,而且將原本的開放空間裝潢成6間套房出租,先出租,再賣掉,獲利88萬。

  2016年,我買新莊民安西路的35年屋齡老公寓,花了10萬治好漏水,再花90萬重新裝潢,端正的三房一衛,整修一年後,馬上就賣掉,賺了65萬。

  每間老房子經過我改裝後,價格都增值,讓我越改越有興趣和成就感。

  買這些有問題的中古屋的最大優點,就是總價、預算都較預售屋、新成屋低,對剛入門的年輕小資族,較易上手。加上好地段的中古屋大都位於商圈已發展成型的舊市鎮,生活機能與交通環境都符合馬上入住的條件,就算你不是自住而是要出租,也比郊區或重劃區的新房,可以更快找到房客。

  大家都喜歡美美屋,我卻偏愛問題屋

  為什麼挑問題屋?一開始也是不得已,因為剛入行時,我沒經驗、人脈、資金,不懂買賣房屋的生態,不認識房仲,又沒有出手過的資金紀錄,根本拿不到好案子。事實上,那些地點好、屋況佳的房子,要嘛房仲自己買下,小裝修一下,轉手賣出就賺百萬元起跳。要嘛就介紹給手上的客戶,既可收佣金,又可做人情,好案子根本不會流到市面上或是我的手上。

  但市面上其實有很多根本賣不掉的房子,這些房子多半屋況很差,要花資金、時間和人力去整理,才有可能成交,那些賺過輕鬆錢的有錢投資客,當然不會想做這種苦差事。

  此外,當時我看到一位前輩,因為買了舊屋,經過重新裝修,房子價值完全不一樣,讓我既欽羨、又佩服,就一路跟著他學看屋、出價、買屋,改裝。從此,我就一頭栽進幾乎沒人跟我競爭的領域:找跌過頭的房子。

  本書是我出版的第三本書,目的是為了讓更多人知道,我如何在過去幾年,房地產大環境非常不好的狀況下,勇敢完成夢想的過程和心得,例如我只買市中心有問題的房子,因為這是可以穩收租金和獲利的地段,經過整理和加工,把原本不能住的房子變成可以舒適入住的家。

  房地產的迷人之處是,景氣佳時可以立時增值賺差價,景氣不佳時,可以收租金,有個穩定的收入(跟股票一樣,賺股利也賺價差)。目前全臺灣有超過200萬戶屋齡30年以上的老屋、問題屋,只要你本事夠、眼光準、有創意,永遠都不必擔心找不到好房子,因為經過我構思改裝修繕的房屋,永遠有人要租、要買,而我也在挑戰改造老屋的過程中,得到成就感和財富,本書就是我近三年將老屋變金屋的獲利竅門大公開。

■ 作者簡介

◎ 羅右宸

  8年級生,畢業於元智大學國際企業管理學系。在學期間,發現自己對房地產有著極高的熱忱,進而悉心專研。

  在大學期間,看過上千筆房地產物件,接觸了500多位房仲代銷業者,更創下22歲、同時有22間房收租的驚人紀錄。

  成立了好生活How Life新創企業公司,以解決租賃服務市場中,房東與租客資訊不透明的問題,讓年輕人能租到性價比高的租房為核心目標。同時也將幫房東打理老屋、空屋,創造新價值,當作活化市場,提高房屋價值的方式。

  著有《我25歲,有30間房收租》、《選房、殺價、裝修,羅右宸(全圖解)幫你挑出增值屋》。

  羅右宸的社群媒體:
  臉書:買屋達人羅右宸、HowLife 好生活、千益學院
  IG:loush0702 羅右宸
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遺贈稅•財產移轉圓滿計畫   ■ 內容簡介

  《遺產及贈與稅法》自106年5月起有了重大變革!原10%之單一稅率,改為三級累進稅率,分別為10%、15%、20%。相較於單一稅率之遺產稅、贈與稅之租稅規劃,累進稅率之租稅規劃需要更專業的知識。諸多修正,改寫了遺贈稅節稅暨財產移轉規劃之大布局。因應新制,高資產者如何重新擘劃,留住畢生積蓄之最大值?就讓房地、財稅雙料達人以最精彩的圖文、經驗開啟您的智慧之門!

■ 目錄

推薦序
自序
再版序

第一篇 遺產及贈與稅法基本觀念與表解

壹、適用法律情形
 一、遺產及贈與稅法
 二、62.02.06以前之遺產稅法
 三、適用原則──「實體從舊,程序從新」
 四、稅捐稽徵法之核課期間適用及徵收期間
貳、遺產稅課徵範圍
參、遺產稅納稅義務人
肆、不計入遺產總額之項目
伍、最低稅負制與保險給付節稅規劃
陸、公益信託不計入遺產總額
柒、免稅額
捌、遺產之扣除額
玖、遺產稅之稅率
拾、申報
拾壹、遺產及贈與財產估價 原則
拾貳、遺產稅應納稅額
拾參、贈與稅課徵範圍
 一、贈與
 二、視同贈與
 三、信託財產視為贈與信託利益
 四、信託關係人間移轉不課徵贈與稅
拾肆、贈與稅納稅義務人
拾伍、不計入贈與總額項目
拾陸、免稅額
拾柒、扣除額
拾捌、贈與稅之稅率
拾玖、贈與稅之申報期限
貳拾、遺贈稅之繳納
 一、遺贈稅之繳納期限
 二、實物抵繳或分期繳納應納之遺產或贈與稅額(遺贈稅法30)
貳壹、贈與稅應納稅額
貳貳、處罰規定

第二篇 遺產稅重要實例與節稅對策

壹、概算遺產稅額之運用──預估稅額
 一、以配偶存在,兩子女皆已成年之情形預估
 二、稅法基本減除項目如下
 三、106年預估財產分別預估財產「稅額與比例」如下
 四、估算遺贈稅時所謂之時價
 五、繼承土地免徵土地增值稅,繼承房屋免徵贈與稅
 六、規劃對象等於被保險人時,終身險保額應大於或等於預估遺產稅額
貳、速算贈與財產稅額
參、遺產及贈與稅規劃策略
 一、應稅財產轉為免稅財產策略應用工具
 二、壓縮策略應用工具
 三、遞延策略應用工具
 四、分散策略應用工具
肆、生前贈與規劃之節稅效果
伍、贈與稅規劃策略
 一、生前贈與或出售
 二、申報遺產稅方式
 三、折衷評估建議

第三篇 贈與稅常見重要實例與節稅對策

壹、以保險規劃贈與稅及保險課稅相關議題
 一、帶重病投保或死亡前短期內投保
 二、保單質借債務可自遺產中扣除之司法見解
 三、保險在遺產稅規劃課稅案例解析
 四、滿期金課稅規劃
 五、財政部台北市國稅局之見解──要保人與受益人非同一人,所領保險金應申報贈與稅
 六、變更保險滿期金受益人為非要保人,應課贈與稅新案例
 七、投資型保險沒錯,帶重病投保、躉繳保費才是關鍵
貳、父母分年贈與子女房地產之節稅規劃
參、以未成年子女名義購買財產之節稅規劃
肆、贈與房地產,原有銀行貸款自贈與總額中扣除之節稅規劃
伍、生前贈與房地產或遺產繼承較節稅?
陸、贈與農地移轉節稅規劃
 一、贈與農地之贈與稅法律變更時段
 二、生前贈與兄弟姊妹農地,二年內贈與人死亡,可以不併入遺產
柒、子女婚嫁,父母贈與財產之節稅規劃
捌、資產調整與重分配──活用免徵土地增值稅之節稅規劃
壹、容易被鎖定補稅的族群
 一、甫成年即有鉅額資產
 二、外匯通報
 三、財產超過4,500萬元,異動達一定金額者
 四、遭人檢舉者(檢舉案)
 五、財產變動分析查核
 六、專案查核
 七、資金查核與利息反推估
 八、非父母贈與資金來源
 九、重病期間提領及證明
 十、族群財產分析查核及追稅
貳、贈與財產應申報贈與稅之情形
參、父母為其子女清償銀行貸款視同贈與
肆、房地產因增值稅過多,未完成登記前可以撤銷贈與

第四篇 遺贈稅延期、分期、實物抵繳與節稅規劃

壹、實物抵繳遺產稅需符合哪些標準?如何計算其價值?
貳、修法後減縮實物抵繳之因應與分期繳納策略之運用

第五篇 保險、信託與遺贈稅規劃

保險、信託與遺贈稅規劃
 一、直接贈與房地產方案
 二、以信託方式規劃方案

第六篇 房地合一課稅新制規劃實務

壹、奢侈稅停課與新制房地合一稅之規劃
貳、贈與稅規劃──新制實施後,贈與子女購屋自備款現金,為將來所得稅規劃
參、遺產稅規劃
肆、舊制之財產交易所得課稅與實價課稅之查核與因應
伍、贈與稅與借名登記規劃
陸、新制實施後,遺贈稅十大節稅策略
 一、贈與稅與房地合一課稅規劃
 二、遺產稅與房地合一課稅規劃

第七篇 全面戰略考量

個人財產移轉節稅規劃與策略
步驟一
步驟二
步驟三 評估與配置之調整
步驟四 定期檢討調整之時期
步驟五 各項規劃應付稅費及保險規劃
步驟六 擬定執行方案與策略調整

■ 作者簡介

◎ 黃振國

學歷:
  東吳大學法律系比較法學組六十七年畢業

經歷:
  1.東海大學管理學院財務金融研訓中心租稅規劃與財產移轉講師
  2.永然法律研究中心不動產稅務及大陸房地產講師(不動產經紀法規、土地登記、土地稅法、遺贈稅法、行政救濟、信託法等)十餘年
  3.中國房地產研究發展協會常務理事
  4.補習班教師二十餘年經驗
  5.台灣財稅發展協會理事長

著作:
  不動產法拍移轉及稅費、法院拍賣案例與運用、訴願書狀與範例、遺產稅節稅規劃、贈與稅節稅秘訣、繼承登記疑難解析與範例、最新遺產、贈與稅節稅規劃、遺產稅實戰手冊、保險.信託.遺產.贈與之節稅規劃、遺贈稅節稅規劃案例解析、遺贈稅.財產移轉圓滿計畫、繼承權益法律指標(合著)、不動產物權實務——所有權編(合著)、不動產物權實務——擔保、用益物權編(合著)、房地合一課稅案例.快速圖解、房地合一稅申報.節稅規劃一手掌握。
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地表最強!TiN’s 東京房市教戰手冊:東京置產不可不知的68件事  

■ 內容簡介

  華人圈最專業、詳細的東京置產工具書
  艱澀難懂的購屋技巧,一看就懂。
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  進出市場多次,經手案例無數。
  在地眼光,精準剖析房市動態!

  擁有日本不動產經紀人「宅建士」執照的房產投資達人TiN,告訴你東京屋該怎麼買!

  東京置產不可不知的七大主題

  1觀念篇:買房,日本人跟你想得不一樣。把台北那套搬到東京,不一定就適用!

  本篇告訴你日本置產不可不知的基本常識,助你贏在致勝起跑點上!

  2現況篇:新一波的房市循環,為什麼會上漲?背後又有什麼看不見的風險?
  現況篇引古鑑今,告訴你現在市場上有哪些玩家,隱藏著哪些地雷!

  3區域篇:外國人想買的地方,日本人可能避之唯恐不及。買在哪裡才是上上之選?
  作者長居東京,走遍大街小巷,為你揭開各地區的神秘面紗!

  4實戰篇:權力關係怎麼看?法令限制知多少!價格投報不合理?教你買屋這樣算!
  了解交易全流程,讓你買賣一次成!都市計畫一點通,魔鬼藏在細節中。

  5產品篇:有土地的透天厝比較好?東京不動產跟你想像中的不一樣喔。
  教導讀者如何從五花八門的各項產品當中,挑選出做適合自己的。

  6稅制篇:日本萬稅萬萬稅,各種持有成本也比你想像中的高出許多。
  搞懂稅金與投報率的關連,善用節稅技巧,才是賺錢的致富關鍵。

  7破解篇:短租民泊、Share House賺很大?房價漲,你就一定賺得到?
  筆者為你破解,怎樣的格局才是好屋?日本的業者如何賺錢!

■ 序

給「投資者」的你

  這幾年台灣人瘋買海外房地產,坊間的相關書籍也如雨後春筍般地冒出。然而,這些著作絕大部分都是由業者相關人士所出版,內容也多以業者的立場來闡述、宣揚購買海外房產的理念。但建商、房仲或是代銷「業者」的立場,與「投資者」的立場,在某方面來講,其實是相對立的。業者在乎的是「量」,但投資者在乎的,卻是「價」。業者必須有成交,才有佣金可收。但投資者則必須要買得便宜、賣得貴,收的房租要夠多,這筆投資才可說是成功。也因此,業者口中的「房市好」,常常代表的是「成交量活絡」。台北房市近幾年掀起了一股降價讓利風,只要有降價的個案,就會吸引許多自用型買盤進場購買。這樣的市況,在業者眼中,就是「房市好」。但,看在投資者的眼裡,不就代表著得「賠錢賣屋」的意思嗎?

  我曾經與某位有30年房仲歷練的前輩去參觀東京某個建案。前輩看完這個案子後,就一直誇口說這個案子棒,但我卻越看越覺得它糟糕。怎麼辦?我的想法居然與前輩完全不同調!當下,我甚至嚴重懷疑自己的看屋眼光,信心受到極大的打擊。事後,我詢問了前輩為什麼這麼看好這個案子,他給了我幾點分析,說明了這個案子的幾個賣點,是台灣人很喜歡的,因此一定「很好賣」!我懂了。他所謂的「好」,是「好賣」!而我心中所謂的「好」,則是「好住」或「會賺錢」。

  仲介「好賣」,可以輕鬆賣給台灣人的案子,不見得就是「好住」的案子,也不見得就是會「獲利賺錢」的案子。這間房子裝潢得很漂亮,相信只要來看屋的台灣人,都會被迷得心花怒放,然後就簽下去了。但仔細看下去,你就會發覺這裝潢其實根本不實用,房子內幾乎沒有什麼收納空間,動線也很差。雖然規劃成樓中樓的產品,但兩層的面積都過小,使用上也很不方便。此外,這個區域並不是日本人心目中的好區,而且價位也稍微偏高,因此之後要賣掉賺價差的可能性也不大。但台灣人就是喜歡這種熱鬧方便的地方,也難怪前輩會判斷說這個案子「很好(賣)」。

  我本身長期投資不動產,因此下筆的角度,完全是站在「投資者」的立場來分析市場以及物件的好壞。託台灣人瘋買東京屋的福,筆者有幸於2014年與2016年分別出版了《快狠準!東京買房最強攻略》與《魯蛇翻身!東京買房最強攻略》兩書,透過這兩本書,有幸結識了同為「投資者」立場的東旭國際,他們的私募基金正是以「投資者」的身份來購買東京的不動產。也因此,東旭當時訓練員工分析東京房市時,就是把我的著作當作教科書,列為他們公司的「必修課程」。2017年,托各位讀者的福,這兩本著作銷售一空,從市面上絕版了。東旭聽聞此訊,認為市面上不該缺少這樣的好書,極力鼓勵我再度出書,促使這兩本已經絕版的書籍再以全新的面貌與各位讀者見面,在此特別感謝東旭的鼓勵。

  本書嚴選前兩本著作內的重要篇章,大幅改寫、更新成最新資訊,並加寫20篇全新篇章。相信本書一定能幫助身為「投資者」的你,更加了解東京不動產市場的整個輪廓。決策時掌握全局,才能趨吉避凶,免去不必要的損失與煩惱。畢竟,不懂市況、稅制以及法律,不就等於是連規則都不懂,就在打棒球。這樣,你會有勝算嗎?祝各位讀者投資順利賺大錢。

■ 目錄

序:給投資者的你

觀念篇
1-1 「錢」進東京
1-2 現金流,台北東京比一比
1-3 高投報背後的真相
1-4 地方都市與大城市,投資手法大不同
1-5 房子舊了,就該跌價的「通縮思維」
1-6 購屋停看聽,耐震基準是關鍵
1-7 日本當房東一定要懂的「借地借家法」
1-8 借地權物件,投資新選擇
1-9 「代租代管」與「收租保證」的陷阱
1-10 投資最高準則∼買的時候先想賣

現況篇
2-1 日本炒房史:從泡沫經濟到失落的20年
2-2 房市新循環:安倍經濟學∼東京申奧
2-3 市場生力軍:華人置產族、日本節稅族
2-4 「負利率」與「兩極化」
2-5 新成屋的「一極集中」與「職住近接」
2-6 房價上漲有兩種:錢潮還是人潮?
2-7 生產綠地問題,2022都心地價大崩跌?
2-8 什麼?政府掛保證的暴跌區!
2-9 以後房子不用錢?從出生率看住宅問題
2-10 今後的房市,會崩盤嗎?

區域篇
3-1 探索,東京都23區
3-2 藏在地名的秘密
3-3 東京房價的定律
3-4 軸線翻轉?不可能!
3-5 探訪,都內高級住宅區
3-6 高級住宅區,車站距離不是問題
3-7 最想居住的人氣城市排行榜,假的!
3-8 綿密的捷運交通網
3-9 環狀道路與房市
3-10 如何避開地雷區

實戰篇
4-1 買賣房屋找仲介
4-2 購屋流程走一遍
4-3 融資操作有眉角
4-4 登記謄本這樣看
4-5 面積表示有兩種
4-6 地址表示也兩種
4-7 都市計畫知多少
4-8 建蔽率與容積率
4-9 合理房價自己算
4-10 善用投報三指標

產品篇
5-1 各種標的與門檻
5-2 投資物件這樣選
5-3 自住產品這樣挑
5-4 中古一棟商辦,小心租客被搶光
5-5 超高層塔式住宅
5-6 低層or超高層?兩者風格大不同
5-7 這才是頂級住宅!
5-8 木造透天,少碰為妙!
5-9 享受人生!別墅溫泉宅能買嗎?
5-10 滑雪宅的昔與今

稅制篇
6-1 稅金,影響投報率
6-2 買屋時的不動產取得稅
6-3 每年都要繳的固都稅
6-4 賺租金也要繳所得稅
6-5 超高層塔式住宅
6-6 源泉徵收(預扣所得)是什麼?
6-7 關於消費稅
6-8 50㎡ 的門檻,稅制上的陷阱!
6-9 大老闆的「社宅節稅術」!
6-10 都心超高層,節稅好幫手。

破解篇
7-1 格局圖,用語大解密
7-2 格局圖,樣式大解密
7-3 大建商的房子,真的比較好?
7-4 小心三月交屋潮
7-5 樓高15層的大樓要注意
7-6 Share House 真好賺?
7-7 短租民泊,沒你想像中的容易!
7-8 賣小套房的故事∼中間省略賺很大!

特別篇
海外購買家東京房地產動向──東旭公司

■ 作者簡介

◎ 陳適群(TiN)

  旅日台灣屏東人,不動產投資歷10餘年。原為台北日語檢定補教名師,閒暇之餘四處看屋,鑽研不動產投資。2013年嗅到台北房市即將反轉的危機,同時看到了東京不動產爆發性的潛力,毅然決然出清台北及屏東所有房產,錢進東京房市。

  赴日後創辦自己的資產管理公司,當起包租公,在地經營。2014年考取日本不動產經紀人(宅建士)執照,協助台灣個人及法人投資家赴日置產。2016年將手中物件汰弱留強,獲利數千萬。閒暇之餘,也將自己的見聞以及最新市況分享給網友,讓台灣人不再被似是而非的觀念牽著走。

  臉書粉絲頁:「TiN’s 東京房市&投資234」
  www.facebook.com/realestate.de.tokyo/

297.5
87156
中國房地產開發與管理實戰模擬   ■ 內容簡介

  編者在教學與從業實踐過程中發現房地產專業應培養會認知、會做事、會合作、會生存,具備房地產及相關領域的專業知識和技能,勝任房地產及相關領域工作需要的高素質應用型人才,這使得房地產相關專業的教學面臨新的挑戰與機遇。本書適用於房地產開發與管理實訓課程以及才進入房地產行業的從業人員,定位於培養其創新精神和動手能力,強調梯度培養、模組教學,幫助其提升職業素養、整合專業知識、提高就業技能。內容緊扣企業實踐,以房地產項目開發過程為主線,詳解房地產開發流程的各環節業務、關鍵操作及相關崗位要求,同時配合大量實例、經驗等內容,以提高內容的可讀性、可學性,也可作為房地產從業者的參考資料。

■ 序

  本書適用於房地產開發與管理實訓課程以及才進入房地產行業的從業人員, 定位於培養其創新精神和動手能力, 強調梯度培養、模塊教學,幫助其提升職業素養、整合專業知識、提高就業技能,本書內容緊扣企業實踐, 以房地產項目開發過程為主線,詳解房地產開發流程的各環節業務、關鍵操作及相關崗位要求, 同時配合大量實例、經驗等內容, 以提高內容的可讀性、可學性, 也可作為房地產從業者的參考資料。

■ 目錄

1、房地產開發與管理實戰模擬概述
本章導讀
1.1 房地產開發與管理實戰模擬課程的實訓理念
1.2 房地產開發與管理實戰模擬的目標
1.3 房地產開發與管理實戰模擬的內容
1.4 房地產開發與管理實戰模擬的實訓方式與組織
1.5 房地產開發與管理實戰模擬實訓的進度計劃與控製
1.6 房地產開發與管理實戰模擬的管理規則

2、房地產市場調查
本章導讀
2.1 制訂房地產市場調研計劃書
2.2 設計房地產市場調查問卷
2.3 房地產調查的數據統計分析
2.4 房地產市場調查報告的撰寫
2.5 房地產市場調查的實驗成果
2.6 房地產市場調查的考核方法
問題與思考
拓展訓練
參考文獻

3、房地產項目前期定位
本章導讀
3.1 房地產市場細分和目標市場選擇
3.2 產品定位分析決策
3.3 房地產項目設計建議
3.4 房地產項目前期定位的實驗成果
3.5 房地產項目前期定位的考核方法
問題與思考
拓展訓練
參考文獻

4、房地產開發項目投資分析
本章導讀
4.1 房地產開發項目投資分析的基礎財務數據估算
4.2 房地產開發項目投資分析的經濟評價
4.3 房地產開發項目投資分析的實驗成果
4.4 房地產開發項目投資分析的考核方法
問題與思考
拓展訓練
參考文獻

5、房地產項目管理
本章導讀
5.1 房地產項目的招標管理
5.2 房地產項目的合同管理
5.3 房地產項目的竣工驗收
5.4 房地產項目管理的實驗成果
5.5 房地產項目管理的考核方法
問題與思考
拓展訓練
參考文獻

6、房地產項目營銷推廣
本章導讀
6.1 房地產項目銷售實施階段計劃
6.2 房地產項目銷售價格策略
6.3 房地產項目入市推廣計劃
6.4 房地產項目營銷推廣方案的PPT 製作
6.5 房地產項目營銷推廣的方案
6.6 房地產項目營銷推廣的實驗成果
6.7 房地產項目營銷推廣的考核方法
問題與思考
拓展訓練
參考文獻

7、房地產項目銷售實施
本章導讀
7.1 房地產營銷中心的選址與設計
7.2 房地產銷售前期準備
7.3 房地產銷售現場管理
7.4 房地產銷售實施的實驗成果
7.5 房地產銷售實施的考核方法
問題與思考
拓展訓練
參考文獻

8、房地產項目後評價
本章導讀
8.1 房地產項目後評價的內容設計
8.2 房地產項目後評價的實驗成果
8.3 房地產項目後評價的考核方法
問題與思考
拓展訓練
參考文獻

9、展望
本章導讀 
9.1 趨勢一:校企合作的教學協同運行機制
9.2 趨勢二:模塊化教學模式
9.3 趨勢三:智慧教育重塑未來學習模式

467.5
40947
錢難賺,房地產別亂買:一位單親辣媽的真心告白   ■ 內容簡介

個佛系青年一定要弄懂的30房地產問題,不論自住、投資,想賺錢就要學……
  30個脫貧翻身的買房故事,全盤托出!
  透過3大購買時機點:找屋→買屋→賣屋,幫助您徹底了解購屋5大關鍵:時機、區位、產品、管理、價格

  本書包含作者多年來的個人投資房地產的心法分享,以一個單親媽媽的角色,告訴讀者們,買賣房地產不只是砸錢就好,這當中還有許多眉角需要兼顧,才能確保辛苦存下來的錢不會打水瓢……

  透過這本書,告訴您:
  1.房子就像聚寶盆,冏途人生也能逆轉勝
  2.負二代如何運用有限資金,打造美好人生
  3.拒當下流老人,就從投資買房開始

■ 目錄

序論 單親辣媽帶路,破解買房的10道陰影
﹝陰影1﹞不吃不喝15年才能買房,置產難如登天?
﹝陰影2﹞買房變屋奴……,但你能租屋過一輩子嗎?
﹝陰影3﹞房價高高掛,你的功課做足了嗎?
﹝陰影4﹞房價好像還會跌?到底何時才能進場?
﹝陰影5﹞老公有房就好?別傻了,另一半的房子磣A的……
﹝陰影6﹞沒有富爸爸,月薪22K,我的購屋頭期款打哪來?
﹝陰影7﹞我既年輕又單身,房子要買哪裡比較好?
﹝陰影8﹞時機歹歹,若失業繳不起房貸,怎麼辦?
﹝陰影9﹞月薪不到4萬元,我有資格辦房貸嗎?
﹝陰影10﹞萬一未來供過於求,現在買房要幹嘛?
★現代人購屋的10大NG心態

CH2 找屋篇
﹝忠告1﹞房子也有理想型,請從熟悉的開始找起……
﹝忠告2﹞招喚親友充當智囊團,購屋快狠準!
﹝忠告3﹞重劃區房子大又新,山高水遠有關係,好鄰惡鄰差很大。
﹝忠告4﹞哪種房子才是銀行眼中的好貨色?
﹝忠告5﹞法拍屋怎麼買?關鍵眉角報你知!
﹝忠告6﹞房仲業務大軍壓境,我該怎麼選?
★購屋準備Step 5

CH3 買屋篇
﹝建議1﹞泳池、健身房公設夯,管理費貴森森,需知建商施工口碑才重要!
﹝建議2﹞不想阿飄來入夢,如何避免買到凶宅?
﹝建議3﹞逐字逐句看仔細,合約可別傻傻簽!
﹝建議4﹞漏水、壁癌糾紛多,交屋驗貨要仔細,自己幫房子做「健檢」!
﹝建議5﹞軍公教、小資及首購族,身份不同房貸差很大,怎麼申辦才划算?
﹝建議6﹞當心毀約沒收訂金,體檢個人財務,還款才輕鬆!
﹝建議7﹞我是「負二代」,37歲時擁有30間套房在收租?
﹝建議8﹞風水煞氣好恐怖,精選風生水起好運屋!
★包租公之爽爽當懶人包

CH4 換屋篇
﹝提示1﹞房子也有7年之癢,你為何想換屋?
﹝提示2﹞不做都更夢,從市區公寓換到郊區別墅
﹝提示3﹞以房養老不求人,堅決向下流老人說不!
﹝提示4﹞不跟兒媳同住,比鄰而居好愜意
﹝提示5﹞房數格局想清楚,外推占用當心被檢舉!
﹝提示6﹞留給小孩的房子是生前贈與好,還是遺贈較划算?
★房地合一新舊制好混亂,房地產到底有哪些稅負?怎樣才能稅稅平安?  

■ 作者簡介

◎ 洪倩宜

  地產觀察家、「奇摩房地產」專欄作家

  曾任媒體記者、房產研究中心經理、不動產經紀人、「網路地產王」專欄作家,更是善於精打細算的單親媽媽,曾是月光族的她,直到2003年SARS風暴,方才頓悟房地產是人生聚寶盆,開始踏上房地產投資及研究之路。

  總結多年實戰心得,她認為,買房不只是為了自己及心愛的家人,更是人生逆轉勝的關鍵!
  現在,她將以過來人的角色,協助大家如何規避買房的風險,成功找到最適合自己與家人居住的房子……

  奇摩-房地產專欄│house.yahoo.com.tw/list/地產專欄
255
M7040C
都市與計劃(第四十五卷 第三期)   ■ 目錄

◎ 都市及區域發展

地方多元利害關係人在臺北圓環爭議中公共價值之轉變
臺灣南部產業之空間發展與創新知識互動

◎ 環境規劃與管理

桃園陂塘活化方案決策評估之研究
212.5
76587
租稅法   ■ 內容簡介

一、依最新(107年)法令修改,內容最正確。

二、另附線上資源,內容包含:
 (1)複習及思考問題解答
 (2)現行稅法條文(截至7月止最新主要稅法)
 (3)租稅法題庫(近十年高考、普考、特考、初等考試、高考會計師及記帳士考試租稅相關考題) 

■ 目錄

第1章 租稅之基本概念

第2章 租稅法之意義及原則

第3章 綜合所得稅

第4章 會計事項與資產估價

第5章 營利事業所得額

第6章 所得基本稅額制

第7章 就源扣繳及暫繳

第8章 結算申報

第9章 租稅減免

第10章  遺產及贈與稅

第11章 土地稅

第12章 房屋稅及契稅

第13章 關稅

第14章 貨物稅及菸酒稅

第15章 營業稅

第16章 其他各稅

第17章 稅捐稽徵及行政救濟

■ 作者簡介

◎ 吳嘉勳
 
現職:輔仁大學金融與國際企業學系專任副教授
340
87305A
不動產經紀相關法規概要   ■ 內容簡介

  ★ 收錄最新98∼108年共11屆不動產經紀人歷屆試題,100%題題解析!
  ★ 題庫全詳解,選擇題+申論題,每題皆有詳細解題!
  ★ 2020年最新修正法條收錄!
  ★ 贈雲端課程:不動產經紀相關法規概要準備要領及導讀課程,三民輔考名師林強授課!


  《不動產經紀相關法規概要》怎麼準備?讓三民輔考名師林強告訴您,本書免費贈送準備要領及導讀影音課程。

  【常見問答】
  Q:本書內有包含題庫嗎?
  A:本書除了重點整理以外,還包含98∼108年不動產經紀人試題共11份,題題詳解。

  Q:請問本書是最新的法規嗎?
  A:本書收錄至出版日前(2020年4月)之最新法規。

  【本書適用】
  這本《不動產經紀相關法規概要》適用於專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試。

  【考試簡介】
  不動產經紀人考試不限科系,只要高中(職)畢業即可報考,採及格制度沒有錄取人數限制,只要總成績達60分就合格,加上考試內容不算困難,證照入手後每月約可多4∼8千元薪資,算是高CP值的證照。且不動產業多數職缺不受學歷背景限制,房仲業也樂於聘用各學經歷背景的人才,因此不動產從業人員取得證照來證明自己的專業性,在博得客戶信賴方面尤為必要。

  【本書優勢】
  .不動產經紀相關法規條文太多,腦內概念含糊不清?
  .不動產說明書及相關契約書那麼多種,哪些最常考?
  .申論題要怎麼寫才能獲得閱卷老師青睞?選擇題要怎麼才能在最短時間內判斷出正確選項?

  以上關於考生對《不動產經紀相關法規概要》這科所面臨的問題,三民輔考老師都知道,這本書將帶您解決困惑,取得高分!

  一、平易近人
  本書依命題大綱整理不動產經紀相關法規(不動產經紀業管理條例、公平交易法、消費者保護法、公寓大廈管理條例、不動產說明書及相關契約書之應記載及不得記載事項),將法規內容化繁為簡,讓考生以簡馭繁,概念融會貫通後,證照唾手可得。

  二、掌握重點
  本書藉由歷年試題判斷常考重點,加以整理建立基本概念,易混淆的觀念使用表格做統整,透過互相對照,毫不費力就釐清概念。本書用最精簡的內容讓讀者掌握不動產經紀相關法規精要部分,一本在手,奧義盡取。再搭配本社出版的《不動產經紀人搶分小法典》,條文後題目愈多表示愈常被命題,讀者可立即知悉被頻繁命題的考點,將記憶力花在刀口上。

  三、凸顯關鍵
  本書採雙色印刷,答題關鍵字以藍色標記,利用黑白藍三種色調,進行系統性學習。多一種顏色,多一道區隔,就是要使不動產經紀相關法規在讀者腦海中更見清晰。

  四、題題詳解
  本書收錄96∼108年普通考試不動產經紀人考試試題共11份,題題詳解。申論題具備考點層次解析,教讀者如何鋪陳解題內容吸引閱卷老師青睞。作者欲憑此書,讓讀者面對選擇題,箭箭中鵠;面對申論題,解題思路澎湃縱橫,不絕於卷上。

  【本次改版修法重點】
  本書收錄至出版日前之最新法規,改版修法重點包括:
  1.不動產說明書應記載及不得記載事項(108.10.31)
  由於各界對於成屋應記載事項之其他重要事項認有增列揭露相關資訊之必要,以保障消費者權益,本次增列中繼幫浦機械室或水箱、行動電話基地台設施等資訊為成屋應記載事項。

  2.預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(108.10.31)
  配合一百零六年一月九日修正地籍測量實施規則進行修正,以達法規用語與規定標準之統一。
        
■ 目錄

第一部分 重點整理
第一章 不動產經紀業管理條例及其施行細則

重點1.總則
重點2.經紀業
重點3.經紀人員
重點4.業務及責任
重點5.獎勵
重點6.罰則彙整
附錄 不動產仲介經紀業倫理規範
精選申論練習題

第二章 公平交易法
重點1.總則
重點2.限制競爭
重點3.不公平競爭
重點4.調查及裁處程序
重點5.損害賠償
重點6.附則
重點7.罰則彙整
附錄一 公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明
附錄二 公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則
附錄三 不動產經紀業廣告處理原則
精選申論練習題

第三章 消費者保護法
重點1.總則
重點2.消費者權益
重點3.消費者保護團體
重點4.行政監督
重點5.消費爭議
重點6.處罰
重點7.罰則彙整
附錄 消費爭議調解辦法
精選申論練習題

第四章 公寓大廈管理條例
重點1.總則
重點2.住戶之權利義務
重點3.管理組織
重點4.管理服務人
重點5.附則
重點6.罰則彙整
精選申論練習題

第五章 不動產說明書及相關契約書之應記載及不得記載事項
重點1.不動產說明書應記載及不得記載事項
重點2.不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項
重點3.不動產委託銷售契約書簽約注意事項
重點4.要約書定型化契約應記載及不得記載事項
重點5.成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
重點6.預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
重點7.預售屋買賣定型化契約應記載事項履約保證機制補充規定
重點8.房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項

第二部分 歷屆試題詳解
98年普通考試不動產經紀人考試試題
99年普通考試不動產經紀人考試試題
100年普通考試不動產經紀人考試試題
101年普通考試不動產經紀人考試試題
102年普通考試不動產經紀人考試試題
103年普通考試不動產經紀人考試試題
104年普通考試不動產經紀人考試試題
105年普通考試不動產經紀人考試試題
106年普通考試不動產經紀人考試試題
107年普通考試不動產經紀人考試試題
108年普通考試不動產經紀人考試試題
442(需代訂)
75667
別讓共有綁死不動產:活用共有不動產法律看招  

■ 內容簡介

  別讓你的房地產被「共有」兩字綁死了!與他人共有不動產不似單獨所有來得單純,其在處分、管理、使用、收益上,皆須取得共有人全體或過半數的同意,其間的法律細節相當多。本書即在詳解「分別共有」、「公同共有」不動產的法律規範與實務案例運作,是您活化共有不動產,實現地盡其利、物盡其用理想的必備指南。

■ 目錄

第一篇 分別共有法令解析與分管須知

分別共有之法令解析/李永然律師、高嘉甫律師
 壹、概說
 貳、分別共有之意義及發生原因
  一、基於當事人之意思
  二、基於法律規定
  三、將「公同共有」變更為「分別共有」
 參、應有部分的概念
  一、應有部分的定義
  二、應有部分之性質
  三、應有部分之比例
  四、基於應有部分所生之請求權
 肆、分別共有物的使用收益及管理
  一、共有物的使用收益
  二、共有物的管理
 伍、應有部分及分別共有物的處分
  一、共有人之應有部分的處分
  二、分別共有物的處分
 陸、分別共有之對外關係
  一、對第三人之權利
  二、對第三人之義務
 柒、分別共有物的分割
  一、分割請求權
  二、共有物分割之限制
 捌、協議分割
 玖、裁判分割
 拾、分割的效力
 拾壹、實務案例解析
  案例一
  案例二
共有人如何請求分割共有不動產?/李永然律師
  一、目前共有不動產甚為常見
  二、分割有協議分割及裁判分割之分
  三、協議分割須經「登記」,始生分割效力
  四、如何訴請法院裁判分割?
  五、結語
共有土地分割時,如何處理抵押權?/李永然律師
  一、土地之部分共有人將持分抵押
  二、協議分割與裁判分割不同
  三、共有物分割與抵押權的處理
  四、結語
土地共有人分管的法律須知/李永然律師
 壹、土地共有可分「分別共有」與「公同共有」
 貳、共有物的「管理」不同於共有物的「處分、變更及設定負擔」
  一、保存行為
  二、改良行為
  三、利用行為
 參、共有土地的分管
  一、分管決定
  二、分管裁定
 肆、分管對於第三人的效力
 伍、結語

第二篇 公同共有之法令解析

公同共有之法令解析/吳任偉律師
 壹、意義
 貳、「公同共有」的發生原因與類型
  一、法律規定
  二、契約類型
  三、實務或習慣上承認的「公同共有」
 參、「公同共有」之權利義務法律關係
  一、基本原則
  二、公同共有物的「管理」
  三、公同共有物的「處分」
  四、公同共有物的「分割」
  五、對第三人的權利行使
 肆、「公同共有」法律關係之消滅
 伍、其他相關爭議問題
  一、公同共有人之一人或數人以在他人之土地上行使地上權之意思而占有共有或公同共有之土地者,得依《民法》第772條準用同法第769條及第770條取得時效之規定,請求登記為地上權人
  二、與「優先承買權」有關之公同共有爭議問題

第三篇 《土地法》第34條之1實務操作

《土地法》第34條之1的法律操作與運用/許啟龍律師
 壹、通則
  一、前言
  二、《土地法》第34條之1立法背景及沿革
  三、《土地法》第34條之1之立法意旨
  四、與《土地法》第34條之1相關聯之法條
 貳、《土地法》第34條之1適用客體
  一、土地
  二、建築改良物
 參、共有土地之處分、變更及設定負擔
  一、《民法》對「處分」之分類及定義
  二、《民法》第819條、第828條之「處分」
  三、《土地法》第34條之1「處分」之範圍所指為何?
  四、處分之要件及共有承受對象
  五、變更
  六、設定負擔
 肆、共有土地或建物處分、變更及設定負擔之程序
  一、程序之保障
  二、實質上之保障
 伍、書面通知或公告程序
  說明
 陸、優先購買權
  一、優先購買權之意義
  二、優先購買權之通知
  三、優先購買權之要件
  四、優先購買權之執行
  五、優先購買權之限制
  六、優先購買權之效力
  七、優先購買權發生競合時之效力
 柒、對價或補償
  一、受領或提存
  二、登記方式
 捌、公同共有之準用
 玖、調處與調解
  公告
  存證信函
土地共有人對優先購買權的法律認識/李永然律師
  壹、土地共有人會遇上「優先購買權」的問題
  貳、《土地法》第34條之1的規定是為簡化共有關係
  參、《土地法》第34條之1的意義適用範圍
  肆、《土地法第三十四條之一執行要點》對優先購買權的規定
  伍、結語

第四篇 共有不動產設定用益物權解析

共有不動產設定用益物權解析/連世昌律師
 壹、共有不動產之概述
  一、共有的意義及分類
  二、分別共有之內部關係
 貳、設定用益物權之意義
  一、何謂用益物權
  二、用益物權修訂背景
  三、《民法》修訂用益物權內容
 參、共有不動產設定用益物權的若干疑義
  一、應有部分得否設定用益物權
  二、共有物設定用益物權
  三、共有不動產設定用益物權之有關疑義
 肆、公同共有之準用
  一、公同共有之意義
  二、公同共有之內涵
  三、《土地法》第34條之1實務問題

第五篇 共有土地的投資

共有土地可以投資嗎?/李永然律師
  一、有人專買土地持分
  二、買受前先了解該共有地有無不分割的約定
  三、取得共有物持分,可以請求分割
  四、共有人無法協議,可以向法院請求分割
  五、結語
土地共有人要注意哪些法律問題?/李永然律師
  一、前言
  二、共有人的優先購買權
  三、共有人要注意「以大吃小」的規定
  四、共有物的分割
  五、結語

第六篇 建築物的區分所有

建築物的區分所有/許淑玲律師、林其玄律師
 壹、《民法》及《公寓大廈管理條例》
 貳、《民法物權編施行法》第8條之5所定優先承買權與《土地法》第34條之1第4項共有人優先承購權適用疑義
 參、建築區分所有實務案例解析
  一、公寓大廈區分所有之專有部分
  二、專有部分與共有部分及基地權利處分不可分性
  三、專有部分不因放置共有動產而成為法定共用部分
  四、公寓大廈區分所有之共用部分
  五、無權占用共用部分之排除
  六、管理委員會對公共設施使用限制之界限
  七、共有部分約定專用之方式
  八、不得約定專用之共用部分
  九、約定專用使用方式之限制
  十、變更約定專用部分之程序

第七篇 繼承登記實務

繼承登記實務/李廷鈞地政士
 壹、共有概念漫談
  一、應繼分繼承登記
  二、分割繼承登記
  三、遺囑繼承登記
  四、共有登記類型
 貳、共有持分記載方式漫談

第八篇 共有物分割登記實務

共有物分割登記實務/黃興國地政士
 壹、標示變更登記
  一、法定空地分割
  二、耕地分割
  三、辦理標示變更登記所需文件(以「土地標示分割」為例)
  四、參考範例
 貳、協議分割登記
  一、訂立協議分割契約(私契)應注意事項
  二、至地政機關申請共有物分割登記所需文件
  三、常見協議分割實務問題
  四、參考範例
 參、共有物分割調處
  一、調處分割程序及注意事項
  二、調處分割登記原因
  三、調處分割,申請地政機關登記所需文件
 肆、裁判分割
  一、裁判分割,申請地政機關登記所需文件
  二、常見裁判分割實務登記問題
  三、法定抵押權
 伍、共有物分割及抵押權處理
  一、該抵押權皆轉載於分割後各宗土地上
  二、抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上
  三、塗銷該抵押權登記

附錄

相關法規
 1.《土地法》(摘錄)
 2.《土地法第三十四條之一執行要點》
 3.《民法》(與「共有」相關條文)
 4.《土地登記規則》(與「共有」相關條文)
參考書目
 一、書籍
 二、期刊論文

340
86185
不動產估價概要  

■ 內容簡介

  其實!不動產估價概要只是一塊蛋糕
  強調自我研習、便利閱讀,是作者的編寫懷抱。
  最精簡的課文、最能掌握命題焦點的體例編排,
  這絕對是CP值衝到破錶、買到賺到的超級好書!

  •集結:最認真且貼心的作者,與最敬業且專業的編輯團隊
  •蒐羅:最實用且精簡的資料,與最新穎且有力的各家見解
  •萃取:最熱門且經典的考題,與最準確且深入的綜合剖析

■ 目錄

Stage1 不動產估價基本概念
第一節 緒論
第二節 用詞定義與估價原則
第三節 不動產價格影響因素

Stage2 不動產估價作業程序
第一節 不動產估價作業程序
第二節 不動產估價報告書

Stage3 不動產估價方法
第一節 比較法
第二節 不動產估價數學
第三節 收益法
第四節 成本法──建物及土地成本價格
第五節 成本法──土地開發分析法

Stage4 不動產估價綜合運用
第一節 宗地估價
第二節 房地估價
第三節 土地改良物估價
第四節 權利估價
第五節 租金估價

■ 三版序

  近年來社會日趨進步,經濟益加繁榮,需要估價之場合越加增多,例如政府課稅、土地徵收補償、不動產抵押放款、市地重劃分配、上市櫃公司資產評估、法院拍賣不動產、國有地之出租及出售,都需要不動產估價專業協助。本書主要目標係協助考生取得不動產經紀人從業資格為主,書中亦補充實務探討以利未來讀者於考取後能順利從事相關業務更具價格敏感度。

  此次改版內容若有脫誤疏漏之處,尚祈見諒並不吝賜正以為改進,甚幸!

                            邱準•棨澂
                           2018.11 謹識


■ 作者簡介

◎ 邱準

  不動產估價師事務所估價師
  政治大學地政系碩士
  不動產估價師
  不動產經紀人
  不動產估價師學分班講師
  不動產經紀人專業講師

◎ 棨澂

  地政士事務所所長
  財經法律學系碩士
  不動產估價師學分班
  都市計畫技師學分班
  土地登記專業代理人
  不動產經紀人
  公寓大廈管理服務人員
  防火管理人

280.5
75116
土地登記:法規與實務  

■ 內容簡介

  社會日益多元化,資產亦隨之多樣化;但無論如何,土地均為重要之資產,而資產之要者,在於土地登記。故從事不動產相關工作者,對土地登記需要有相當程度之了解。本書作者以流暢文筆,輔以實務上模擬範例的解析,彙集歸納土地登記規則,分章分節論述,取材豐富多元、體例層次分明,閱讀、參考、研究均相當稱便。除了掌握最新之立法趨勢及修法動向,以保持本書內容最新外,特別是章節後所附之復習問題及國家考試歷屆試題,書中均有詳細之介紹。使本書除可作為大專院校教科書,亦可供學術界實務界參考。 

■ 目錄

第一章 總則

土地登記法規
土地登記制度
土地登記之定義及要素
土地登記之分類
土地登記之機關及規範

第二章 登記書表簿冊圖狀

法規之規定
登記申請書
登記清冊
契約書
收件薄
登記薄
權利書狀
地籍圖與建物平面位置圖

第三章 登記之申請及處理

登記之申請
申請登記之文件
登記規費、罰鍰及測量規費
登記處理程序
補正及駁回

第四章 總登記

土地總登記
建物所有權第一次登記

第五章 複丈及標示變更登記

複丈及標示變更登記之定義及關聯
土地鑑界
土地合併登記
土地分割登記
建物合併登記
建物分割登記

第六章 所有權變更登記

所有權變更登記之概觀
買賣移轉登記
贈與移轉登記
交換移轉登記
共有物件有權分割登記
拍賣移轉登記
公產出售移轉登記

第七章 他項權利登記

他項權利之認識
抵押權登記
地上權登記

第八章 繼承登記

繼承登記之法制
繼承登記實務

第九章 土地權利信託登記

信託登記之法制
信託登記實務

第十章 更正登記及限制登記

更正登記
限制登記

第十一章 塗銷登記及消滅登記

塗銷登記
消滅登記

第十二章 其他登記

更名登記及管理者變更登記
住址變更登記
書狀換給及補給登記
使用管理登記
 

■ 作者簡介

◎ 陳銘福
 

現職
  政治大學地政系退休教師
  中華民國地政士公會全國聯合會第一屆理事長
  普提地政士事務所創辦人
  大聖不動產估價師事務所創辦人

學歷
  中興大學地政學士
  政治大學地政碩士
  高等考試地政及格
  乙等考試地政及格
  不動產經紀人普考及格
  不動產估價師特考第一名

著作
  《房地產登記實務》
  《房地產繼承實務》
  《土地法導論》
  《房地產爭訟案例解析》
  《房地產抵押拍賣實務》
  《祭祀公業實務》
  《常用申請案件指南》
  《常用文書製作範例》
  《認識土地稅》
  《認識共有房地產》
  《土地法釋義》
  《信託法》
  《土地登記-法規與實務》
  《土地稅之理論與實務》
  《遺產稅實務》
  《遺產繼承》
  《房地產春風叢春》10冊
  《農業用地法規與實務》

510
79705
不動產估價概要(增修版)  

■ 內容簡介

  本書收錄了估價師考古題與分析,在緒論中為讀者建立估價的整體架構,透過本書,除了有考古題的解析外,更可以清晰一窺估價堂奧。

  本書獨創聯想記憶法圖解,簡單扼要幫助背誦,精闢解析估價理論以及應考秘訣精華,帶領您輕鬆進入不動產估價的學術領域。

■ 目錄

第一章 緒論

精華導讀
本章相關不動產估價技術規則條文說明
考古題-選擇題
考古題-申論題

第二章 比較法

精華導讀
本章相關不動產估價技術規則條文說明
考古題-選擇題
考古題-申論題

第三章 成本法

精華導讀
本章相關不動產估價技術規則條文說明
考古題-選擇題
考古題-申論題

第四章 土地開發分析法

精華導讀
本章相關不動產估價技術規則條文說明
考古題-選擇題
考古題-申論題

第五章 收益法

精華導讀
本章相關不動產估價技術規則條文說明
考古題-選擇題
考古題-申論題

第六章 其他相關估價

精華導讀
本章相關不動產估價技術規則條文說明
考古題-選擇題
考古題-申論題

附錄 不動產經紀人考試不動產估價概要試題及參考解答

425(需代訂)
75503
不動產租賃相關判決案例  

■ 內容簡介

  ◎ 20則不動產租賃法院實務相關判決案例
  ▲ 房客將房子轉租給他人,房東可否據此終止租賃契約,請房客搬走?
  ▲ 定期一年的房屋租賃契約約定優先承租權,是否代表房客不必再和房東簽一年租賃契約而不搬走?
  ▲ 違反租賃契約的違約金可否加計利息?
  ▲ 承租人為公司行號,則違反租賃契約時,其法定代理人是否應負連帶賠償責任?
  ▲ 承租人將房屋轉租給他人,又不繳房租給出租人,出租人該怎麼辦?
  ▲ 將房屋出租給他人,其他共有人可否以出租人的身份主張權利?
  ▲ 房東如何依土地法第一百條,將出租的房子收回自住或自用?
  ▲ 以營業目的租賃,租賃標的的地下室不能供營業使用,出租人應否負責?

■ 作者簡介

◎ 曾文龍 博士

學歷
  國立政治大學地政研究所畢業
  俄羅斯國立Khabarovsk科技大學博士班

簡歷
  台灣不動產物業人力資源協會  理事長
  中華綜合發展研究院  不動產研究中心  主任
  台北科技大學  不動產估價師學分班  主任
  國立台北商業大學  不動產估價師學分班  主任
  國立政治大學  不動產估價師學分班  主任  6年
  中國文化大學  不動產研習班  主任  18年
  中華民國不動產仲介公會全國聯合會  不動產教育訓練  班主任  8年
  崑山科技大學  不動產估價師學分班  主任
  中華民國土地估價學會  常務監事召集人
  房地產叢書系列作家   33年
  房地產實務  31年
  政治大學、文化大學、崑山大學、中興大學、淡江大學、佛光大學、四川大學……不動產講座
  中國「南方房地產雜誌」 專欄作家

314.5(需代訂)
77164D
房地產投資與市場分析理論與實務(下)房地產財務分析  

■ 內容簡介

  「房地產投資與決策分析-理論與實務」經過七年的初版、二版八刷,承蒙相關科系與業界朋友的使用與熱烈反應,本書決定大幅改版,除將全一冊改為三冊三篇以方便讀者閱讀學習外,更大幅加強國內房地產市場分析成為專篇專冊,以因應房地產市場對投資分析之重要性。除此之外,為因應不動產證券化條例之通過,本書重新改寫不動產證券化專章,以釐清國內未來不動產證券化之實施展望。

  房地產投資不只是理論,更是實務;不只是門科學,更是門藝術;其目標不只是賺錢致富,更是生活品味的提升。希望透過本書,對讀者在房地產投資與決策分析中,能提供良好正確的觀念與做法,達到方地產投資的目標。

■ 目錄

第十二章 房地產財務分析方法概論
一般大眾投資法
 國外一般大眾投資方法
 台灣一般大眾投資方法
 檢討
傳統財務決策法
 投資價值法
 報酬率法
 最適法
 其他傳統方法
 檢討
現代財務分析法
 現值法
 內部報酬率
 風險分析法
 檢討

第十三章 基本財務分析模型
緒論
 現金流量說明
 貸款者觀點
 投資利潤
基本財務分析模型
 實例說明
 重新調整財務結構
 基本財務分析模型之缺點
基本財務分析模型的應用
 租金與營運之變數分析
 貸款及找尋合夥人
 改變使用之分析
 相關注意事項
國外案例
 現況分析
 營收分析
 基本財務分析模型
國內案例
 案例說明
 基本財務分析模型
 修正後基本財務分析模型

第十四章 現金流量折現模型
緒論
 時間的金錢價值
 折現率-時間的價值
淨現值(NPV)
 現值與未來值
 複利表
 不相等之現金流量
 相等之現金流量
 現金流量決策法則
 淨現值法
 利潤指數法
內部報酬率(IRR)
 定義
 內部報酬率之計算
 不相等之現金流量
 內部報酬率之決策準則
內部報酬率之修正
 內部報酬率的缺點
 修正內部報酬率
 財務管理報酬率
 各種現金流量折現模型之比較
國外案例
 假設條件
 現金流量模型架構
 投資決策財務分析決策過程
國內案例
 案例說明
 現金流量析現分析
 國內外案例之比較

第十五章 風險分析與管理
緒論
 風險本質
 風險類型
風險分析層次
 基本財務風險分析
 現金流量折現最可能風險分析
 內部報酬率分離法及風險吸收指數
 敏感度分析
 蒙地卡羅風險模擬
財務指數分析
 利潤指數
 風險指數
 假設基礎指數
風險經營與管理
 避免風險
 移轉風險
 減少風險

第十六章 房地產投資報酬率分析
緒論
 房地產投資報酬率的定義
 各種房地產投資報酬率計算方式
個案投資報酬率分析
 個案說明
 價格變動法
 淨收益報酬率法
 內部報酬率法
總體房地產投資報酬率分析
 總體資料說明與處理
 房地產投資報酬率矩陣
 買賣時機之分析
 持有期間之分析
 預售屋與中古屋報酬率之比較
房地產與其他投資工具報酬率之比較
 各種投資工具特性之比較
 其他投資工具報酬率計算方式
 各種投資工具報酬率比較結果

附錄 複利表

238
77164B
房地產投資與市場分析理論與實務(上)房地產投資分析  

■ 內容簡介

  「房地產投資與決策分析-理論與實務」經過七年的初版、二版八刷,承蒙相關科系與業界朋友的使用與熱烈反應,本書決定大幅改版,除將全一冊改為三冊三篇以方便讀者閱讀學習外,更大幅加強國內房地產市場分析成為專篇專冊,以因應房地產市場對投資分析之重要性。除此之外,為因應不動產證券化條例之通過,本書重新改寫不動產證券化專章,以釐清國內未來不動產證券化之實施展望。

  房地產投資不只是理論,更是實務;不只是門科學,更是門藝術;其目標不只是賺錢致富,更是生活品味的提升。希望透過本書,對讀者在房地產投資與決策分析中,能提供良好正確的觀念與做法,達到方地產投資的目標。

■ 目錄

第一章 房地產投資概論
緒論
 房地產定義與範圍
 房地產特性
 房地產的生命週期
 房地產空間、時間與金錢之關係
房地產類型
 土地類型
 房屋類型
 產權類型
 房地產投資類型
房地產投資概念
 房地產的重要性
 房地產投資環境
 房地產投資者
 房地產投資的利潤與風險
投資房地產的利弊與要訣趨勢
 投資房地產的優點
 投資房地產的缺點
 房地產投資的三大要訣
 房地產投資未來趨勢

第二章 房地產投資基本理念
緒論
 投資本質
 投資種類
 投資市場
 投資與投機
 投資工具
投資利潤
 利潤的本質
 利潤的衡量
 時間落差與現金流量
 利潤的種類
 利潤與時間長短
投資風險
 風險的本質
 投資者的態度
 風險的類型
平均數與變異數準則
 利潤與風險的衡量
 平均數與變異數準則(MVC)
 MVC應用案例
 投資工具的選擇
投資組合之選擇
 何謂投資組合(Portfolio)
 一種風險性的投資組合
 二種風險性的投資組合
 多種風險性的投資組合
 投資工具之相互關係
 有效率的投資組合

第三章 房地產投資決策分析 
決策過程
 策略階段(界定報酬/風險)
 分析階段(衡量報酬/風險)
 決策階段(評估報酬/風險)
投資分析
 投資標的物-資產
 投資者自有資金
 投資者週轉資金-貸款
 營運淨收入
 投資者與借款者之關係
可行性分析
 可行性分析內容
 投資分析與可行性分析
 估價分析與可行性分析
投資決策生命週期
 房地產本身的生命週期
 房地產擁有的生命週期
 房地產投資者的生命週期
 各種投資生命週期的整合
心中之尺與市場之尺
 心中之尺-房地產價值的衡量
 市場之尺-房地產價格的衡量
 投資決策-兩尺之交集

第四章 房地產投資策略與步驟
緒論
 投者策略之架構
 成功策略之考慮因素
 投資策略之相關用語
房地產投資十步驟
 決定投資策略
 形成各種投資方案
 利用基本財務分析模型研究投資方案
 和賣主協商一些基本條件
 進一步作可行性研究
 考慮稅賦之利弊分析
 更進一步作財務細節分析
 和賣主進行最後協商及交易手續
 經營房地產
 結束經營房地產
發展投資策略
 投資哲學
 投資原則
 投資目標
 投資決策準則
 投資計畫與政策
 初步過濾準則
國外案例分析
 案例概況
 投資策略分析
國內案例分析
 案例概況
 投資策略分析

第五章 房地產交易協商、經營管理、與結束處分
房地產交易協商
 交易協商前之準備
 交易協商之進行
 交易協商之成功關鍵
 交易協商檢查表
房地產經營管理
 經營管理內涵
 自我經營管理與委託專業者經營管理
 專業者經營管理工作內容
 專業者經營管理者的挑選與評估
房地產結束處分
 結束處分決定
 結束處分策略方式

第六章 不動產證券化
緒論
 意義、目的、特性與基本原理
 主要方式與型態
 相關觀念之比較分析
不動產投資信託
 定義
 美國發展沿革
 一些法令的規定
 不動產投資信託類型
 REITs的特性與優缺點
不動產有限合夥
 定義
 美國發展狀況
 一些法令規定
 不動產有限合夥類型
 不動產有限合夥的優缺點
台灣類似不動產證券化之案例分析
 財神大酒店
 太平洋花蓮鳳蝶計畫
 台東世外桃源渡假花園別墅
 某建設公司內湖開發計畫
台灣不動產證券化實施展望
 不動產證券化制度面
 不動產證券化市場面
 不動產證券化之未來展望

238
85762
80萬變3200萬!小資女的包租鍊金術:從卡奴晉升包租婆的投資紀實,敎你買對房子,找好房客,提早退休不是夢【暢銷更新版】  

■ 內容簡介

◆真正為小資上班族而寫的「買房包租」房產聖經
◆邱明玉、戴立綱、 盧燕俐、江中博、彭華幹、張友驊 強力推薦
◆更新法規、核貸條件,如何談到最優利率心法

不吃不喝10多年才買得起房子,真的嗎? 
現在房價高得嚇人,還有機會進場嗎?
沒有富爸爸的上班族還有什麼方式,可以讓自己的薪水「自動增值」?
【做足功課 + 勇敢踏出第一步】
小資女教你資金不足怎麼買、如何籌到買房基金、小資投資不敗的老二哲學!

平凡上班族小資女──里歐娜 6年成功買3房,
投入80萬變3200萬,買房包租、以租養貸的投資紀實故事,
以「長期持有」預備「優退生活」的概念投資房地產,
親身經驗敎你選地段,買對房,貸有利,
花小錢裝潢,改造出人見人愛又能提高租金的包租好屋,
更佛心公開身為房東一定要知道的事,
怎麼裝潢能提高租金投報又方便維修,
如何行銷找到好房客,提高續租率減少空屋期,
再抓準房產價值再利用,繼續錢滾錢,
先苦一陣子,再富一輩子!

◆從「資金運作」開始,鉅細靡遺的說給你聽,如何用小資金搶進「台北精華區」!給你勇氣、力量與謀略的小資族房產投資聖經,有別於市面上講房產投資的書,內容不唱高調,從實際操作面切入6大要點:

1 破解賣方、仲介、買方的疑難雜症,教你如何議價買好屋,到底該用總價談,還是單坪談;
2 如何用「有限的資金」經營「包租生意」;
3 如何「補足金額」進場,甚至教會你如何「系統化」你的「還款機制」,早日享受財富自由;
4 用對的方法看到房子的真價值,低成本裝潢改造包租屋,讓房客愛不釋手;
5 運用慧眼找出好房客,讓舊房客前腳走,新房客後腳來,創造滿租盛況的秘訣!
6 作者親身經驗分享+圖表說明+關鍵TIPS,讓你一看就懂!

◆詳解包租一條龍的理財規劃,設定投資方向、財務規劃、黃金物件解析、看屋要訣、如何議價、房貸怎麼貸、用裝潢提高租金,找到好房客、房東須知,及還款計畫全解析。
 

■ 目錄

名人推薦 
作者序

Chapter 1 小資買房成功記
1-1 想要≠需要,轉念從卡奴變包租婆
1-2「獵屋行動一」中山國小站
1-3「獵屋行動二」市府站
1-4「獵屋行動三」南京三民站
1-5 房戰攻略全都露,買房包租不NG
1-6 房價高的嚇人,還有機會進場嗎 

Chapter2 確認你的投資方向 
2-1 投資房地產,抗通膨又有歸屬感 
2-2 坪數大小、總價高低,獲利模式大不同 

Chapter 3 規劃你的買房資金
3-1 夫妻買屋,要登記在誰名下
3-2 頭期款湊不足,如何解套 

Chapter 4 評估適合你的包租物件
4-1 華廈或公寓改裝的隔間套房
4-2 收租兼自住的頂樓加蓋 
4-3 挑高夾層屋 
4-4 平面套房 
4-5 大坪數住家 
4-6 辦公室 
4-7 店面
4-8 飯店式管理物件
4-9 只有地上權的物件
4-10 車位出租 

Chapter 5 教你聰明看屋不吃虧
5-1 透過房仲,找到心目中的包租好屋 
5-2 懂得破解仲介虛實,買屋沒煩惱 
5-3 住商合、純住、商辦差別在哪裡? 
5-4 了解土地使用分區、容積率、建蔽率、土地持份 
5-5 步驟驗證,確保買的不是「漏水屋」 
5-6 多觀察窗外環境,嫌惡設施藏不住
5-7 看懂公設比,高低有學問 
5-8 公設環境走一遭,住戶水準全都露
5-9 買頂樓該注意些甚麼
5-10可以只買建物,不買車位嗎 
5-11何謂分管協議、露台專屬使用
5-12看屋筆記不可少,功課做足才是好 
5-13不可忽視的看屋細節
5-14辦理「建物分割」,從此一戶變兩戶 
5-15逛街多觀察,創造投資多元思考 

Chapter6 尋找適合自己投資的黃金小宅
6-1 一定要知道的選屋基本條件
6-2 該妥協嗎?不可不知的購屋嫌惡法則
6-3 看似條件差,卻是小資首選黃金屋 
6-4 透過計劃有效率找到理想屋 
6-5 多花錢買景觀,小心租金提高幅度有限

Chapter7 學會議價策略成功買房 
7-1 從謄本資料看出屋況端倪
7-2「不動產說明書」,不動產的健康報告
7-3 找尋「成交價」有助談價 
7-4 了解「要約書」、「斡旋金」的不同
7-5 議價技巧13招大解密
7-6 避免「貸款不足」造成違約賠償
7-7 了解簽約到交屋的流程 

Chapter8 搞懂房貸拿到優惠利率 
8-1 挑選適合自己的房貸種類
8-2 如何和銀行談到較低的利率
8-3 辦理房貸不NG的教戰守則

Chapter9 教你改造房客愛、租金高的包租屋
9-1 租屋裝潢首重「維修不困擾」
9-2 自己監工發包,節省預算創投報 
9-3 色系選擇有一套,客群廣泛一把罩
9-4 做好收納規劃,提升包租房好感度 
9-5 格局小調整,空間放大好寬廣 
9-6 營造質感小豪宅,房東荷包不減少 
9-7「一房變兩房」,提升包租屋競爭力

Chapter10 做對行銷好房客自己上門 
10-1 利用「網路」行銷包租房
10-2 與房客多攀談,找出可靠好房客
10-3 運用帶看技巧,房客承租意願高
10-4 讓房客續租,減少空置率的技巧
10-5 如何找到「外國房客」

Chapter11 想當輕鬆房東非知不可 
11-1 簽租約要注意的事項
11-2 何謂租賃契約公證
11-3 何謂「租賃管理公司」
11-4 包租婆貼心甘苦談

Chapter12 還款計畫做周全,提早退休不是夢 
12-1 還款有概念,少揹十年債
12-2 提前還本金,到底省多少利息錢
12-3 房產價值再利用,繼續錢滾錢

 

■ 作者簡介
 

里歐娜

  生於1978年,從事資訊業的六年級後半段生,在職場奮鬥10多年,領悟出小資族在經濟低迷的今天,工作僅能供給生活所需,卻無法使人致富或迎接優退生活,承及父親存房理財的影響,六年前以80萬投入房市,成功存到人生的第一個千萬,做起包租婆以租養貸,更督促自己積極儲蓄以達到財富自由的願景。

  六年來奮力鑽研,看過兩、三百間房,累積多次買房經驗,這是一本專為小資族打造的房產聖經,以深入簡出的內容,破解賣方、仲介、買方的疑難雜症,以包租一條龍的規劃,廣角剖析無死角,建立金錢生產線,系統完成後,不再受制於生活,與其站在峭壁旁,感嘆環境對我們的無情,不如思考如何自立救濟,找到飛行的工具跨越鴻溝,期盼無私的分享,幫助更多小資族構築包租公的夢想。

相關著作:《80萬變3200萬!小資女的包租鍊金術:從卡奴晉升包租婆的投資紀實,敎你買對房子,找好房客,提早退休不是夢》

272(需代訂)
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2020不動產經紀人搶分小法典   ■ 內容簡介

  ★ 四大類29種不動產經紀人法規彙整
  ★ 2020年全新改版,收錄最新修正法條!
  ★ 不動產經紀人歷屆試題題庫演練,掌握命題及條文!


  【本書適用】

  這本《不動產經紀人搶分小法典》適用於專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試。

  【考試簡介】

  不動產經紀人考試不限科系,只要高中(職)畢業即可報考,採及格制度沒有錄取人數限制,只要總成績達60分就合格,加上考試內容不算困難,證照入手後每月約可多4∼8千元薪資,算是高CP值的證照。且不動產業多數職缺不受學歷背景限制,房仲業也樂於聘用各學經歷背景的人才,因此不動產從業人員取得證照來證明自己的專業性,在博得客戶信賴方面尤為必要。

  【本書優勢】

  沒有法學基礎的我也能看懂條文嗎?
  不動產經紀人法規考得又廣又雜,最常考哪些法條?
  選擇題要怎麼判斷才會又快又準?

  最新修法
  本社秉持著要呈現給讀者最新暨蒐羅齊全法規的使命,由三民名師群根據不動產經紀人考試命題範圍,特別設計出非法律系考生也能看得懂的輔助教材!參酌命題大綱與我國法律體系,將蕪雜法規彙整分為「民法、不動產估價技術規則、土地法與土地相關稅法、不動產經紀相關法規」四大類共29種,幫助考生有架構地查閱學習。「最新重要修法條文」使用特殊元件表示,方便讀者掌握。再搭配本社出版的《不動產經紀人套書》重點整理書籍,讓您不但知其然,也知其所以然。擁有本書,幫讀者省去大量蒐羅瑣碎法規的時間,讓您把時間花在學習的刀口上。

  精選法條+重點標示+試題演練
  對於沒有法學基礎的考生來說,法律文字用語專業,條文內容又多又長,如果沒有耐心細心記憶,容易錯失正確答案。本書由三民補習班名師群親自研究101∼108年不動產經紀人考試試題,再將相同條文考點的試題彙整嵌入相對應的法條之後,以顯眼特殊設計標示得分關鍵字。條文後題目愈多表示愈常被命題,讀者可立即知悉被頻繁命題的考點,將記憶力花在刀口上。

  本書精心設計,讓法典除了是查詢法條的工具書外,更結合豐富題庫與重點標示,絕對比坊間小六法更實用。背完條文即可演練題目,掌握歷年出題脈絡,突破修法要點。隨身書此尺寸攜帶方便,可隨時翻閱,活用零碎時間。上考場嫌書太多太重太累的話,帶這本讓你神清氣爽,俐落地將考場的零碎時間化為涓涓入袋的分數。一書在手不怕錯失重點分數!

  【本次改版修法重點】

  本書收錄至出版日前之最新法規,改版修法重點包括:

  1.民法(108.06.19)
  新增意定監護制度,為完善並符合人性尊嚴及本人利益,監護制度,在本人之意思能力尚健全時,本人與受任人約定,於本人受監護宣告時,受任人允為擔任監護人,以替代法院依職權選定監護人,使本人於意思能力喪失後,可依其先前之意思自行決定未來的監護人。

  2.平均地權條例(108.07.31)
  針對申報登錄土地及建物成交案件實際資訊(以下簡稱申報登錄)制度進行修正,使得申報登錄制度在執行上更符合實務現況。又為提升買賣案件申報登錄資訊揭露即時性,增進不動產交易資訊透明化之重大公共利益,簡化作業流程,減少民眾負擔,並提升行政效率,因此將買賣案件申報登錄提前至申請買賣移轉登記時檢附申報書一同辦理。同時配合修法後的申報登錄制度一併修正違反申報登錄制度之處罰。

  3.都市計畫法(109.01.15)
  因應網路媒體時代,將登報周知方式,除報紙外增列新聞電子報,而將條文中的「登報」二字,修正為「刊登新聞紙」。

  4.非都市土地使用管制規則(109.03.30)
  配合經濟部報奉行政院一百零八年十二月十七日核定之「工業區更新立體化發展方案」修正案,修正設置再生能源發電設備得增加之容積額度。

  5.所得稅法(108.07.24)
  一零八年修正所得稅法第十四條所得之分類、第十七條綜合所得淨額計算與第一百二十六條施行日,非本書所收入的房地合一相關重點條文,因此讀者對該修法保留印象即可,不必特別背誦。

  6.不動產說明書應記載及不得記載事項(108.10.31)
  由於各界對於成屋應記載事項之其他重要事項認有增列揭露相關資訊之必要,以保障消費者權益,本次增列中繼幫浦機械室或水箱、行動電話基地台設施等資訊為成屋應記載事項。

  7.預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(108.10.31)
  配合一百零六年一月九日修正地籍測量實施規則進行修正,以達法規用語與規定標準之統一。
        
■ 目錄

民法
民法(108.06.19)
 
不動產估價技術規則
不動產估價技術規則(102.12.20)
 
土地法與土地相關稅法
一、土地法(100.06.15)
二、土地法施行法(節錄)(100.06.15)
三、平均地權條例(108.07.31)
四、平均地權條例施行細則(節錄)(104.06.22)
五、土地徵收條例(節錄)(101.01.04)
六、區域計畫法(89.01.26)
七、都市計畫法(節錄)(109.01.15)
八、非都市土地使用管制規則(節錄)(109.03.30)
九、都市更新條例(節錄)(108.01.30)
十、耕地三七五減租條例(節錄)(91.05.15)
十一、土地稅法(節錄)(104.07.01)
十二、土地稅法施行細則(節錄)(103.01.13)
十三、房屋稅條例(103.06.04)
十四、契稅條例(99.05.05)     
十五、所得稅法(節錄房地合一相關條文)(108.07.24)
 
不動產經紀相關法規
一、不動產經紀業管理條例(100.12.30)
二、不動產經紀業管理條例施行細則(節錄)(91.03.22)
三、不動產仲介經紀業倫理規範(105.12.02)
四、公平交易法(節錄)(106.06.14)
五、公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明(104.12.29)
六、公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則(104.04.13)
七、不動產經紀業廣告處理原則(102.06.13)
八、消費者保護法(104.06.17)
九、公寓大廈管理條例(節錄)(105.11.16)
十、不動產說明書應記載及不得記載事項(108.10.31)
十一、不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項(92.06.26)
十二、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(108.10.31)
408(需代訂)
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勇敢•用桿:法拍屋快樂賺錢術(新版)  

■ 內容簡介

  投資法拍屋,除了法令知識以外
  最珍貴的就是經驗實戰

  投資房地產,不是等便宜?等低點?然後才來等增值!想賺錢,時間是不能浪費的,只有掌握先機的人,才有條件賺得比別人多,投資永遠比市價低的「法拍屋」才能真正買在最低點!

  本書透過作者親身實戰的經驗分享,將各種示範、參與「法拍屋」投標、點交的過程經驗,剖析整理出致勝的「法拍屋」投資賺錢眉角,並將法拍入門客有可能會碰上的各種狀況,一一羅列出來,每一個案例都是千真萬確的真實故事!「富貴險中求」,風險存在,利潤才會存在,看懂之後、了解以後,才能把風險降到最低。就由這本書,帶領大家認識「法拍屋」這個房地產投資的新藍海,悠遊在其中,絕對會有豐富的收穫!

  由於初版熱銷一空,因應法拍投資及業界傳授案例實用推廣學習之市場需求,各界積極不斷洽詢本著作,法拍真實20案例,再次為您暢銷重現!

■ 前言

  隨著房市景氣翻轉,市場上瀰漫著低迷的觀望氣氛,現在很多人都不敢買房子,每個人心裡都在盤算著,「房市快要崩盤了吧?」、「再等一等,應該會更便宜!」這些話,我聽過很多朋友說,人同此心,心同此理,大家都想買在低點上,只是,何時才是最低點?沒人說的準!在這個房市的戰國時代,想賺錢,其實我根本不想等,我很早就知道,時間是不能浪費的,只有能掌握先機的人,才有條件比別人賺得更多。

  於是,我從一開始投資房市,就很清楚,只有投資永遠比市價低的法拍屋,我才不用擔心買貴,才能永遠買在低點,更何況,在房市不振的時候,法拍市場就是整個房市的前哨站,因為只要景氣低迷,有人還不出房貸要跑路,或是投資客開始步上斷頭窘境,機會就是我的,說穿了,法拍屋就是個螳螂捕蟬、黃雀在後的遊戲,這些過度操作資金槓桿的投資客,物件一旦進入法拍,我就可以以市價七到八折買進,無論如何,已經贏在價格起跑點,景氣越低,我買的越便宜,轉手讓出,怎麼算都划算!

  不過,天下沒有白吃的午餐,何況是看起來如此豐盛的午餐!誠如多數人所知,法拍市場爾虞我詐,比起一般物件買賣,只會有過之而無不及,畢竟被法拍的屋主多心有不甘,萬一點交碰上屋主不肯搬,甚至出現最可怕的海蟑螂,都會讓沒有經驗的法拍客,嚇出一身冷汗,這個遊戲的第一道門檻,就是心臟要大顆,碰上狀況,莫驚莫慌莫害怕,法拍靠的只是經驗,絕對沒有解決不了的問題。

  而這本書裡,我把法拍入門客可能會碰上的各種狀況,一一羅列出來,裡頭的案例,都是千真萬確的真實故事,坦白說,入門之初,我跟大家一樣,也繳過不少學費,如果不是這些經驗的累積,怎麼可能化成甜美的成功果實?富貴險中求的道理很簡單,風險存在,利潤才會存在,問題關鍵在於如何把風險降到最低。

  如果你問我,法拍賺錢的硬道理是什麼?我會說,機會是留給準備好的人,事前多做功課,絕對是殺敵致勝的關鍵,這本書,我想說的故事,不只是一本硬梆梆的法拍工具書,這樣的作者,市面上已經太多,我也不一定會說的比他們更好更精采,做為一個大膽的投資客,我希望這本書的內容,可以讓想賺錢的法拍入門客,學著把心臟練大顆,甚至從別人的故事裡學到皮毛,看似簡單的分享過程,如果可以讓入門的新生,少繳幾百萬的學費,甚至早點把錢賺進口袋裡,在大家都不敢買房子的年代,我希望大家重新認識法拍這個新藍海,悠遊其中,肯定會有一番收穫!

■ 目錄

前言
推薦序/姚志明
推薦序/蘇琬婷
推薦序/林德泉
推薦序/藍茂山
推薦序/月風
 
Part-1入門個案

進入法拍的投資領域,基本法律、價格查訪與競價技巧必須先熟知……
 
1 投資客新藍海法拍入門有撇步
法拍風險高背景雜投資客富貴險中求
低價購入逢高出脫法拍成投資客新歡
人家不愛我偏要!四拍物件利潤可觀
法拍屋價低僅市價八至九折備足子彈可進場

2 挑選賺錢物件法拍賺錢如探囊取物
法拍屋無法看屋物件外觀、地段看仔細
法拍資訊長在嘴上多問多打聽準沒錯
入門客別碰未點交宅老手熟門熟路方可富貴險中求
權狀不清易惹爭議瑕疵屋法院無告知擔保義務

3 精選賺錢法拍屋聰明訪價停看聽
實價登錄先訪價開價八折起殺
越往南越便宜!高雄法拍屋六、七折開殺
精選專業法拍網進階詢價交叉比對
法拍以使用空間計坪買賣價格別錯算

4 做好功課再出手精準出價最靠譜
事前訪價做功課上場出標有恃無恐
優質物件拉高價也賺一般物件取中間值開價
出價別小家子氣!尾數填足以免敗北徒呼負負
盲拳碰上老師傅!碰上墊價法拍客立刻撤手莫留戀

Part-2點交個案
避免不了的常見問題,碰到海蟑螂、搬遷費、留置物、屋主抗拒……各種疑難雜症該怎麼處理?
 
5 牛鬼蛇神齊聚!點交怪象多見招拆招莫慌
職業海蟑螂逞兇喊打喊殺最棘手
海蟑螂凶狠嗆聲碰上代辦點交即縮手
要死要活最嚇人!用詞小心勿開口刺激
錢能解決的都小事!聰明斡旋看臉色
專業點交省麻煩事緩則圓靠經驗

6 佛心來的!碰上可憐人點交付搬家費送客走
住客罹癌慘!法拍客爽快付15萬搬遷費
能幫就幫!逢低買進法拍客找屋搬家統包付
可憐之人必有可恨之處!趁機敲詐莫心軟
法拍將本求利點交事緩則圓好商量

7 請神容易送神難,搬遷費算計有一套
早期法拍利潤高搬遷費約成交價一成
屋內硬體留下法拍客可酌情加碼搬遷費
玉石俱焚莫退卻小心斡旋省更大
軟硬兼施不加價莫成肥羊被剝皮

8 法院「點交宅」沒麻煩?碰上奧客也超嗆!
法院點交後卻不走威脅恫嚇嗆聲勒索
代辦公司扮白臉來回斡旋化險為夷
點交後雜物未搬?保留倉庫免惹爭議!
法律保障點交宅碰上麻煩好打發

9 沒人應門更頭疼小心反被咬一口
屋主發狠焊死門大聲公喊話斡旋
錢能解決的都事小!花錢消災最簡單
屋主不在自行點交事後反控侵占惹議
有理說不清!無人應門麻煩更大

10 法拍屋主落跑?保管物處置靠智慧
光怪陸離保管物棺材神像嚇死人
連骨灰都亂放!點交空屋也莫大意
搬家、保管都要錢無人認領逕行拍賣
保管物件選擇標準端視書記官決定

Part-3不點交的門道
租約、地上權、持分權、合併物件……更可觀的利潤,藏在您懂得如何靠法律來幫您排除萬難!
 
11 多人持份難點交?攻心為上賺更大
產權複雜眾人怕獨排眾議賺更大
先取得再斡旋不付房租就逕行拍賣
軟硬兼施先溝通不怕麻煩報酬高
心臟要夠大顆!資金充足再入手獲利150%起跳

12 物件點交不完全化險為夷小心機
未完全點交宅出租善意承租人投資利益更大
租約超過五年未公證視同無效房客須搬離
惡意房客趁機殺價切莫心軟依約行
小心!惡劣屋主使奧步交屋前夕訂租約

13 沒人敢碰我偏買!地上物投資報酬驚人
價格低地段佳法拍老手偏好地上物
投資出租賺很大公家釋出享七折優購
全額自備長期持有高報酬率可期
投報率3%以上可入場租約條件須看分明

14 只標土地不標屋法拍賺錢險中求
昔日僅靠地號法拍買地投資客卻步
眼見為憑親看地確定價值精確出手
農地、原民保護地投資獲利逾一半
臨路與否大小形狀決定獲利空間

15 多戶合併拍賣宅投資客搶進賺頭大
多戶合併宅成本高自住卻步均價低
平均單價低於行情轉售利潤近一倍
地段精華最首選多戶併用彈性靈活

Part-4特殊情形案件
填錯標單、凶宅……還有哪些不確定的風險和機會?他人寶貴的經驗案例也是自己未來的財富!
 
16 法拍標單寫仔細趨吉避凶照步來
標售類別看仔細照步填單免錯失
價高者得?項目填錯成廢標賺錢機會拱手讓人
填錯標單可棄標?法院恐追討到底
遇不可抗力意外照步棄標可解套

17 特殊物件拍賣賺錢與否看仔細
軍方禁建區釋出量少消息靈通者得
共同持有人有優購權狠出高價才有贏面
法定空地如公設價低入手也白搭
誤入歧途法拍小白兔認賠出場當繳學費

18 自租租客變屋主聰明法拍進場搶先機
房東落跑!租屋突然遭法拍成房客承接契機
租客熟知物件優勢咬牙買下賺頭大
租客在內視同點交銀行核貸關卡低
膽大心細聰明進場租約照走利潤可期

19 只要心臟夠大顆搶進法拍凶宅穩賺有招
法拍凶宅僅市價對折轉手租賣都划算
口袋要深!法拍凶宅風險高銀行不願代墊
拍賣成交才成凶宅買家只能自認倒楣

20 就是怕凶宅?法拍無法看屋小心誤踩地雷
法拍瑕疵責任自負筆錄僅標註部分凶宅
書記官知情未標註拍定人有權拒付尾款
事前細閱筆錄詳打聽自住標客能閃則閃

後記 總編輯/發行人 范世華

■ 作者簡介

林廸重

  從事法拍屋代標工作多年,我點交超過的物件,超過1,200件,自己也有豐富的投資經驗,法拍屋之所以迷人,在於它雖然有相當風險,卻有相對利潤,而殺頭的生意有人做,賠錢的買賣絕對沒人碰,這也是為什麼這麼多聰明投資客,開始轉投這個投資處女地的關鍵因素,我自己買,也幫別人買,裡頭的綿綿角角,看似複雜,卻饒富趣味,這個富貴險中求的投資,只要做足功課,多花點時間經研,想要賺進投資財富,絕對不是難事!

現職:
  高雄104法拍網、104實價網、愛上法拍屋 總經理
  104高欣仲介股份有限公司 總經理

經歷:
  巨東建設
  104法拍網點交經理
  104法拍網研習教室點交實務講師

媒體專訪:
  正聲廣播電台《理財我最大》、理財周刊《投資理財專訪人物》、獨家報導《投資理財專訪人物》

◎ 方耀慶 (慶仔Davis)/協力作者

  在我成為專業投資客之前,我曾是104法拍屋專員。當時我在房地產界中一竅不通,到現在投資方面卻無往不利,幾乎全靠的就是法拍觀念。而,我至今投資過的物件,還有絕大部分物件包含法拍屋,因為,法拍屋的法律權利相當深奧,變化莫測!如果沒有法拍屋觀念,現在的我,估計可能還是忙忙碌碌的為了生活拼命工作的痛苦中年男,更不可能晉升財富自由人生。而,勇敢的購入法拍屋,並且發揮人脈槓桿,確實是獲取人生最佳、最快的途徑。

學歷:
  國立高雄大學 高階法律暨管理系 碩士
  國立高雄大學 創意設計與建築系 碩士
  國立高雄科技大學 財富與稅務管理 碩士

現職:
  TWK圍繞學習共享平台 策略長

著作:
  勇敢、用桿 房地產快樂賺錢術
  94狂-素人房地產快樂賺錢術
  首席財商快樂賺錢術

289(需代訂)
86153E
不動產估價概要  

■ 本書特色

國家の專技考試
只考5科,60分及格制!
證照終身有效,隨時創業免打卡
最新法條+內文重點細說

108年最新試題分析∼見招拆招!
各章試題練習∼加強應戰實力!

■ 內容簡介

1.全書根據最新修訂之法規條文所編撰,考生得以掌握最新動態,高分勝出。
2.各章皆有大綱整理,輕鬆掌握每章架構,各章單元皆有申論題及選擇題的試題演練,讀完馬上做練習,驗收學習成果。
3.筆者統計分析近年來的出題重點趨勢,考生一眼就知道重點分佈。
4.書末收錄最新試題,題題詳解。

■ 目錄

第一章 不動產估價基本概念
第二章 估價作業程序
第三章 估價方法
 第一節 比較法(技術規則18∼27)
 第二節 收益法(技術規則28∼47)
 第三節 成本法(技術規則48∼69)
 第四節 土地開發分析法(技術規則70∼81)
第四章 宗地估價
第五章 房地估價
第六章 土地改良物估價
第七章 權利估價
第八章 租金估計
第九章 公部門相關估價(補充)
附錄 最新試題與解析

■ 作者簡介

◎ 莊濰銓

學歷
  國立政治大學地政系學士、碩士

現職
  新北市不動產估價師公會副理事長
  天易不動產估價師聯合事務所所長
  台北市危老重建推動師授課講師
  新北市都市更新推動師授課講師

經歷
  銘傳大學法律系兼任講師
  中國科技大學財稅系兼任講師
  崇右影藝科技大學經管系兼任講師

255(需代訂)
87113B
記帳士搶分小法典(含重點標示+精選試題)  

■ 內容簡介

  善用瑣碎時間,就是贏家
  選對優質工具,強勢上榜
  小法典隨身背,易翻、易讀、易查閱!

  嚴謹收錄最新法條。《記帳士搶分小法典》由三民專業名師群精心編審,彙整稅法與申報相關法規及記帳相關法規重要條文,每年改版收錄最新修正法規內容。擁有《記帳士搶分小法典》,便能輕鬆掌握命題趨勢及必背條文,無須再分心蒐集最新修法內容!

  重點內容系統編排。條文清晰排列,簡潔明瞭,關鍵字眼以顯眼藍色字體標示,研讀不錯過,高效學習,時時搶分,是您備考的隨身寶典!

  精選試題實戰演練。上榜除研讀考科內容,熟悉考試題型與出題方向亦為得分關鍵,《記帳士搶分小法典》內含重點標註、精選歷年記帳士試題,常被出題的法條重點一目瞭然,讓法典不只是工具書,更是豐富題庫!快速提昇應考實力!

本次改版重點
  1、新增107年二份試題(記帳相關法規&稅務相關法規)。


  2、法規更新:
  •稅捐稽徵法(107.12.05)
  •所得稅法施行細則(107.06.29)
  •所得基本稅額條例施行細則(107.06.13)
  •營利事業所得稅查核準則(107.06.29)
  •加值型及非加值型營業稅法施行細則(107.06.25)
  •統一發票給獎辦法(107.10.25)
  •統一發票使用辦法(107.07.16)
  •商業會計處理準則(107.12.10)
  •公司法(107.08.01)
  •公司登記辦法(107.11.08)

  3、法規新增
  •記帳士暨記帳及報稅代理人防制洗錢與打擊資恐辦法(107.11.09)
  •公司登記規費收費準則(107.11.08)
  •納稅者權利保護法(105.12.18)

  三民輔考風雲榜 上榜生心得:www.getit.com.tw/list/3pisgood/power/license.aspx
  夢想從三民開始,最新考情資訊詳見三民輔考網站:www.3people.com.tw/

 

■ 目錄
 

稅法與申報相關法規
稅捐稽徵法(107.12.05)
所得稅法(107.02.07)
所得稅法施行細則(107.06.29)
所得基本稅額條例(106.05.10)
所得基本稅額條例施行細則(107.06.13)
營利事業所得稅查核準則(107.06.29)
加值型及非加值型營業稅法(106.06.14)
加值型及非加值型營業稅法施行細則(107.06.25)
納稅者權利保護法(105.12.28)
統一發票給獎辦法(107.10.25)
統一發票使用辦法(107.07.16)
兼營營業人營業稅額計算辦法(95.12.21)
遺產及贈與稅法(106.06.14)
遺產及贈與稅法施行細則(106.06.13)
特種貨物及勞務稅條例(104.06.24)

記帳相關法規
記帳士法(105.11.09)
記帳士法第三十五條規定之管理辦法(105.05.23)
記帳士懲戒委員會與懲戒覆審委員會組織及審議規則(93.11.17)
記帳士暨記帳及報稅代理人防制洗錢與打擊資恐辦法(107.11.09)
商業會計法(103.06.18)
商業會計處理準則(107.12.10)
商業使用電子方式處理會計資料辦法(95.11.29)
商業登記法(105.05.04)
行政程序法(第二章)(104.12.30)
公司法(第一章、第八章)(107.08.01)
公司登記辦法(107.11.08)
中華民國記帳士職業道德規範
記帳士職業倫理道德規範(102.12.04)

442(需代訂)
86153D
超詳細 不動產經紀人題庫寶典4合1  

■ 內容簡介

優質師資、最詳細解析與答題範例
絕佳得分範本!  
  1.收錄100年到108年不動產經紀人4科考科試題+完整解析→考生得以清楚地了解近年出題方向及解答技巧。
  2.按最新修訂之相關法規所編撰之解答→考生得以掌握最新動態。
  3.內附考生想知道的最新命題大綱及報名人數及錄取人數統計資料。
  4.不動產經紀人名師聯合解題。


■ 目錄

命題大綱
歷年報考、到考及及格人數統計表

100年度
 100年不動產經紀人民法概要考試試題
 100年不動產經紀人不動產估價概要考試試題
 100年不動產經紀人土地法與土地相關稅法概要考試試題
 100年不動產經紀人不動產經紀相關法規概要考試試題
101年度
 101年不動產經紀人民法概要考試試題
 101年不動產經紀人不動產估價概要考試試題
 101年不動產經紀人土地法與土地相關稅法概要考試試題
 101年不動產經紀人不動產經紀相關法規概要考試試題
102年度
 102年不動產經紀人民法概要考試試題
 102年不動產經紀人不動產估價概要考試試題
 102年不動產經紀人土地法與土地相關稅法概要考試試題
 102年不動產經紀人不動產經紀相關法規概要考試試題
103年度
 103年不動產經紀人民法概要考試試題
 103年不動產經紀人不動產估價概要考試試題
 103年不動產經紀人土地法與土地相關稅法概要考試試題
 103年不動產經紀人不動產經紀相關法規概要考試試題
104年度
 104年不動產經紀人民法概要考試試題
 104年不動產經紀人不動產估價概要考試試題
 104年不動產經紀人土地法與土地相關稅法概要考試試題
 104年不動產經紀人不動產經紀相關法規概要考試試題
105年度
 105年不動產經紀人民法概要考試試題
 105年不動產經紀人不動產估價概要考試試題
 105年不動產經紀人土地法與土地相關稅法概要考試試題
 105年不動產經紀人不動產經紀相關法規概要考試試題
106年度
 106年不動產經紀人民法概要考試試題
 106年不動產經紀人不動產估價概要考試試題
 106年不動產經紀人土地法與土地相關稅法概要考試試題
 106年不動產經紀人不動產經紀相關法規概要考試試題
107年度
 107年不動產經紀人民法概要考試試題
 107年不動產經紀人不動產估價概要考試試題
 107年不動產經紀人土地法與土地相關稅法概要考試試題
 107年不動產經紀人不動產經紀相關法規概要考試試題
108年度
 108年不動產經紀人民法概要考試試題
 108年不動產經紀人不動產估價概要考試試題
 108年不動產經紀人土地法與土地相關稅法概要考試試題
 108年不動產經紀人不動產經紀相關法規概要考試試題

■ 作者簡介

◎ 甄慧

現任:
  台北大學都市計畫研究所博士班
  崇右技術學院兼任講師
  中華不動產知識交流學會不動產系列證照班講師

曾任:
  台北市稅捐處稅務員
  德明科技大學兼任講師
  醒吾技術學院兼任講師

最高榮譽:
  國家高考及格
  專技不動產經紀人及格
  專技普考地政士及格

◎ 劉俊廷

  國家高考及格
  專技不動產經紀人及格
  中華不動產知識交流協會理事長
  崇右技術學院兼任講師

◎ 莊濰銓

學歷:
  國立政治大學地政系學士、碩士

現任:
  新北市不動產估價師公會 副理事長
  天易不動產估價師聯合事務所 所長
  銘傳大學法律系 兼任講師
  中國科技大學財稅系 兼任講師 
  崇佑技術學院經管系 兼任講師

◎ 施志遠

學歷:
  國立清華大學科技法律研究所畢業

最高榮譽:
  律師高考及格
  高考二級法制錄取
  司法特考司法官錄取

527(需代訂)
86153A
土地法攻略本  

■ 內容簡介

1.按最新修訂之土地相關法規所編撰,考生得以掌握最新動態。
2.各章單元皆整理出一定要懂的重點提示及一定要會的常考歷屆試題。
3.作者分析歷年考題趨勢,精心整理、編撰適合考情之內容,期使厚植考生應試實力。
4.架構依據考選部規劃之命題大綱所編排,命題趨勢輕鬆掌握得高分。

■ 目錄

一、地政士考試各應試專業科目命題大綱
二、不動產經紀人考試各應試專業科目命題大綱
三、不動產經紀人及地政士雙證照,最佳考照組合

第一章 緒論
第二章 地權
第三章 地籍
第四章 地用
第五章 地價
第六章 地稅
第七章 土地徵收與照價收買
第八章 地政士法

附錄 歷屆試題

■ 作者簡介

◎ 甄慧

現職:
  台北大學都市計畫研究所博士班
  崇右技術學院兼任講師
  中華不動產知識交流協會不動產系列證照班講師

經歷:
  台北市稅捐處稅務員
  德明科技大學兼任講師
  醒吾技術學院兼任講師

榮譽:
  國家高考及格
  專技不動產經紀人、地政士及格

450.5(需代訂)
66002
富傳子的賺錢術  

■ 內容簡介

您還在為找不到被動收入而發秋嗎?

  與其說是寫給讀者,不如說是一位父親將畢生的賺錢方式和經驗,以著作形式傳給孩子,書中同時收錄筆者推薦的股票標的,供讀者參考。希望年輕族群早日達成財富自由,也希望退休族群可以不靠子女就賺足養老金。本書不論身份、年齡、性別、離業都適合閱讀,因為賺錢是有要領的!

■ 目錄

第一章 賺錢概論
主流獲利方程式
投資前的不可不知的事
如何累積投資經驗
佈局

第二章 股市入門
股票的特色
股票基本認知
股票 EPS
股票配股配息
股票殖利率
股票價差
認識股市走勢圖
認識股市 K線圖
股票線型判斷
股票三心「信心、耐心、戒心」
投資心理建設

第三章 股票實戰經驗
股票投資步驟
股票體質判斷
配股配息數據研判
推估股票獲利
選股
危機入股市
給上班族的股票投資建議
給退休族的「養股防老」建議

第四章 房地產的賺錢術
房地產的特色
房地產投資步驗
房價走勢初步探討
選擇地段
危機入房市
購買房地產應注意事項
上班族買房術
退休族的「養屋防老」術

255
87307
2020年記帳相關法規概要(記帳士考試適用)  

■ 內容簡介

  【本書適用】

  這本《記帳相關法規概要》適用於普通考試記帳士考試。

  本書自2008年初版以來即成為三民補習班記帳士面授與函授專班上課用教材並對外銷售,累積銷售量已破3萬冊。全國平均每4位記帳士就有一位是出自三民,三民輔考出版記帳士招考用書已累積十餘年經驗,年年改版最新相關考試用書,每年協助大量考生成功考上記帳士。在業界,三民輔考幾乎已成為記帳士招考用書的代名詞;機會是不等人的,趕快決定要不要加入購物車吧!

  【考試簡介】

  記帳士考試是民國93年記帳士法制定公布後新增的專門職業及技術人員考試,主要業務是協助納稅義務人記帳及履行納稅義務,於94年首次招考。由於5月報稅季節為記帳人員最忙碌之時期,且正值學生畢業考,故記帳士考試通常在11月舉行。

  記帳士考試屬於非零和賽局,並無限制錄取名領,不需與其他考生競爭,考試成績及格即算錄取,屬於跟自己競爭的考試。

  記帳士於企業任職,平均起薪約在26K∼28K。實際待遇因個人經驗、學歷、能力或公司規模等有所不同,若是再考上會計師或擔任會計主管,薪資上看40K∼80K。而自身能力、經驗、人脈具足的記帳士,更可自行創業開事務所,接案論件計酬,擺脫一般上班族表面計時制實際責任制的雙重困境。若想擁有穩定工作與福利,也可往公職財稅行政(高普考與稅務特考)發展,其專業科目(會計學、稅務法規)與記帳士疊合,備考起來事半功倍。

  【記帳士工作內容

  1.辦理營業、變更、註銷、停業、復業及其他登記事項。
  2.辦理各項稅捐稽徵案件之申報及申請事項。
  3.稅務諮詢事項。
  4.辦理商業會計事務。
  5.其他經主管機關核可辦理與記帳及報稅事務有關之事項。

  【本書優勢】

  .記帳相關法規條文甚多,主管機關函釋不可勝數,哪些最常考?
  .法條雖有原則,但例外林立,背到頭昏腦脹,卻常常張冠李戴嗎?
  .遇到會計概念題直接想放棄?適用何種會計認列方式搞不清楚?

  一、掌握重點
  本書依命題大綱進行編寫,囊括「記帳士法及記帳士職業道德規範、商業會計法與商業會計處理準則、公司法及商業登記法、行政程序法之行政處分」,總計分為四章共24個主題。將考試內容化繁為簡闡述重點,法條的原則與例外分列,以鮮明雙色強調關鍵字,重點一目瞭然,方便讀者在最短時間中掌握常考概念與命題方向。

  二、增強實力
  記帳相關法規常伴隨各種經濟部函釋的實務見解,有些考題會由實務見解出題,如平時未練好基本功,上考場才驚覺無所措手足就來不及了。本書為了協助考生解決這方面的困擾,特別於內文收錄相關實務見解,讓讀者可進一步增加實力。

  三、清楚明瞭
  每章列有本章重點學習,方便讀者進入內文前即清楚知曉出題範圍。常考內文後緊接以「反思提醒」元件與讀者進行互動,讀者閱讀重點整理後可立即藉由反思提醒自我檢驗。每章最末附上精選題目,讀者學習完後可馬上進入演練,印證學習成果。藉由演練題目迅速掌握自身盲點,多加複習以求融會貫通。

  四、題題詳解
  本書第二部分收錄98∼108年記帳士考試之記帳相關法規試題共11份,題題詳解。考生練習考古題最怕想不明白為何是這個答案,還要費時費心到處查找求解;本書題題詳解,讓忙碌的準記帳士們將時間與心力花在對的地方。此外,記帳士考科不論是記帳法規、稅法或會計學,年年都有不同程度的修訂在發生,這使得考生練習過去考古題常要克服舊題目考點與現行規定有出入的麻煩問題。本書考古題解析均配合最新規定年年翻修,先幫考生克服前述問題,也進一步突顯最新修法動態。

  【準備要領】

  一、掌握商業會計法與記帳士法就已掌握50%的分數
  從歷屆試題分析可知,記帳法規中約有五成是由商業會計法與記帳士法中命題,所以讀者須先反覆熟讀商業會計法的法規內容與實際運算計算題。其次記帳士法總條文數未超過四十條,應逐條記憶,就已經掌握一半之分數。

  二、提綱挈領,見樹又見林
  開始新章節之學習前,可搭配每一章節前之學習重點,先對該章之架構及要義有初步之了解,再依據架構深入理解法條內容,以收完整學習、強化記憶之效。

  三、理解法條內涵後再做記憶
  本科考試之命題範圍清楚,出題內容也幾乎以條文為基礎之延伸。然而若是逐條背誦法條,亦不容易獲取高分,考生仍應先對法條內涵作深入之理解,並將相關法條匯整比較以加深記憶。此外,背誦仍是不可偷懶之功夫,考生必須熟記常考法條,法條內的數字如包含期限、人數及處罰數額等,背起來準沒錯!一旦考出來,就知道有「背」無患了!

  四、掌握最新修法趨勢
  當年度新出爐之法規修正常為出題熱點。考生在準備歷年常考內容之餘,亦不可疏忽新修法之重點。如103年商業會計法修法後,104∼105年內的出題就大幅出現新舊修法題型,可見一斑。而107年大幅修正公司法後,考生須特別注意此部分。提醒考生考前需特別注意是否有新修法,真正做到「有備無患」。

  五、勤做考古題為不二法門
  本科在命題上常出現往年考古題復辟之情形,所以勤做考古題是考場致勝的不二法門。經由考古題的演練,能熟悉考題重點並掌握命題趨勢,最重要的是還能練習臨場反應,在時間內作答完畢才是最重要的事!

■ 目錄

第一部分 重點整理

第一章 記帳士法及記帳士職業道德規範
主題1 總則
主題2 登錄
主題3 業務及責任
主題4 公會
主題5 懲處
主題6 附則
主題7 職業倫理道德規範
 
第二章 商業會計法與商業會計處理準則
主題1 總則
主題2 會計憑證
主題3 會計帳簿
主題4 財務報表
主題5 會計事務處理程序
主題6 認列與衡量
主題7 損益計算
主題8 決算與審核
主題9 罰則
主題10 附則
 
第三章 公司法及商業登記法
主題1 公司法(總則)
主題2 公司法(公司登記)
主題3 商業登記法
 
第四章 行政程序法之行政處分
主題1 行政處分之意義
主題2 行政處分之種類
主題3 行政處分之成立要件
主題4 行政處分之效力
 
第二部分 歷屆試題詳解
98年記帳士考試試題
99年記帳士考試試題
100年記帳士考試試題
101年記帳士考試試題
102年記帳士考試試題
103年記帳士考試試題
104年記帳士考試試題
105年記帳士考試試題
106年記帳士考試試題
107年記帳士考試試題
108年記帳士考試試題

442(需代訂)
87114A
2020年稅務法規搶分小法典(精選法條/重點標示/試題演練)  

■ 內容簡介

  【本書適用】

  這本《稅務法規搶分小法典》適用於下列考試之財稅行政類科:
  .初等考試/普通考試。
  .四等:地方政府公務人員考試(地方特考)/身心障礙人員特考/稅務人員考試(稅務特考)/原住民族特考。
  .五等:地方政府公務人員考試(地方特考)/身心障礙人員特考

  【財稅行政類科簡介】

  財稅行政類科主要工作是處理國家賦稅收入,與一般會計事務所不同,除了需要處理帳務會計,依分發單位不同,也會涉及到管理運用甚至是訂定稅率。每日主要業務是處理帳務,需要對數字有敏銳度。每年開缺名額多且穩定,錄取率更常是一般行政類科的2倍以上(以108年普考錄取率為例:一般行政只有4.06%,財稅行政高達9.33%,是一般行政的2.3倍)。普考、地方特考、稅務特考、身心障礙人員特考、原住民族特考都有財稅行政類科,一次準備,多次機會,何愁難以上榜。由於財稅行政要考著重大量繪圖跟圖形分析的財政學,若是四等還會遇到會計學,這些都是一般非商科背景考生較難以跨越的檻。咱們商科背景的考生理應選擇具有主場優勢的類科,迴避不必要的紅海競爭,才符合孫子兵法「避實擊虛」的作戰策略。

  【本書優勢】

  記帳士考照用書第一品牌「三民輔考」推出財稅行政專用法典了!
  沒有法學基礎的我也能看懂條文嗎?
  稅務法規考得又廣又雜,最常考哪些法條?

  別擔心!三民輔考特別設計出一般考生也能看得懂的輔助教材!本書由三民輔考名師群根據財稅行政類科考試命題範圍,將法規彙整分為「稅捐稽徵相關法規、所得稅相關法規、財產稅相關法規、銷售稅相關法規、租稅收入劃分相關法規、其他重要法規」六大類共31種,幫助考生有架構地查閱學習。如再搭配本社出版的《稅務法規概要(大意)》重點整理書籍,讓您不但知其然,也知其所以然,實力倍增。

  最新修法
  本社秉持著要呈現給讀者最新暨蒐羅齊全法規的使命,由三民名師群根據初等考試(初考)/普通考試(普考)/地方政府公務人員(地方特考)之考試命題範圍,特別設計出非法律系考生也能看得懂的輔助教材!參酌命題大綱與我國稅務法律體系,將蕪雜法規匯集整理,幫助考生有架構地查閱學習。年年更新條文,隨時為讀者掌握最新修法趨勢,不用再怕念到舊法條,做到舊法題目。稅務法規所涉及的法規縱使再繁雜,只要擁有本書,就可省去大量蒐羅瑣碎法規的時間,讓您把時間花在學習的刀口上。

  精選法條+重點標示+試題演練
  對於沒有法學基礎的考生來說,稅務法規文字用語專業,條文內容又多又長,如果沒有耐心細心記憶,容易錯失正確答案。本書由三民補習班名師群親自研究108∼109年初等考試(初考)/普通考試(普考)/地方政府公務人員(地方特考)相關試題,再將相同條文考點的試題彙整嵌入相對應的法條之後,以顯眼特殊設計標示得分關鍵字。條文後題目愈多表示愈常被命題,讀者可立即知悉被頻繁命題的考點,將記憶力花在刀口上。

  本書精心設計,讓法典除了是查詢法條的工具書外,更結合豐富題庫與重點標示,絕對比坊間小六法更實用。背完條文即可演練題目,掌握歷年出題脈絡,突破修法要點。上考場嫌書太多太重太累的話,帶這本讓你神清氣爽,俐落地將考場的零碎時間化為涓涓入袋的分數。

  【本次改版修法重點】

  本書收錄至出版日前之最新法規,改版修法重點包括:

  1.所得稅法(108.07.24修正)
  (1)依司法院釋字第七四五號解釋,所得稅法第十四條第一項第三類第一款及第二款、第十七條第一項第二款第三目之2關於薪資所得之計算,僅許薪資所得者就個人薪資收入減除定額之薪資所得特別扣除額,而不許其於該年度之必要費用超過法定扣除額時,得以列舉或其他方式減除必要費用,於此範圍內,與憲法第七條平等權保障之意旨不符,因而修正第十四條相關內容。
  (2)配合政府推動長期照顧政策,適度減輕中低所得家庭照顧身心失能者之負擔,增訂第十七條長期照顧特別扣除項目,並自一百零八年一月一日起適用。

  2.各類所得扣繳率標準(108.09.20修正公布)
  (1)配合所得稅法第八十八條及產業創新條例第二十三條之一授權訂定本標準之項次修正,修正第一條法律授權依據。
  (2)中華民國境內居住之個人、或在中華民國境內有固定營業場所之營利事業,其政府舉辦之獎券中獎獎金,每聯(組、注)獎額不超過新臺幣五千元者,免予扣繳。每聯(組、注)獎額超過新臺幣五千元者,應按給付全額扣取百分之二十。(修正條文第二條)三、非中華民國境內居住之個人、或在中華民國境內無固定營業場所之營利事業,其政府舉辦之獎券中獎獎金,每聯(組、注)獎額不超過新臺幣五千元者,得免予扣繳,修正條文第三條。

  3.統一發票給獎辦法(108.11.13修正公布)
  配合統一發票兌獎多元服務,新增雲端發票專屬百元獎之中獎人得使用行動裝置下載財政部提供行動應用程式(簡稱兌獎APP),上傳電子發票證明聯影像檔領獎措施。

  4.統一發票使用辦法(108.05.24修正公布)
  為推動電子發票政策並兼顧使用電子計算機統一發票營業人轉換電子發票或使用其他種類統一發票,需時規劃資訊系統整合作業,爰修正「統一發票使用辦法」第三十二條,將電子計算機統一發票停止適用時點,由一百零九年一月一日延長一年,自一百十年一月一日施行。

  5.中央統籌分配稅款分配辦法(108.07.03修正公布)
  為因應一百零九年度各級政府預算籌編作業需要,修正第十七條施行期間,自一百零九年一月一日起至一百零九年十二月三十一日止。

■ 目錄

稅捐稽徵相關法規
 稅捐稽徵法(107.12.05)
 稅捐稽徵法施行細則(102.01.07)

所得稅相關法規
 所得稅法(108.07.24)
 所得稅法施行細則(107.06.29)
 所得基本稅額條例(106.05.10)
 所得基本稅額條例施行細則(107.06.13)
 營利事業所得稅查核準則(107.06.29)
 各類所得扣繳率標準(108.09.20)

財產稅相關法規
 遺產及贈與稅法(106.06.14)
 遺產及贈與稅法施行細則(106.06.13)
 土地稅法(104.07.01)
 土地稅法施行細則(103.01.13)
 土地稅減免規則(99.05.07)
 房屋稅條例(103.06.04)
 契稅條例(99.05.05)
 使用牌照稅法(106.12.06)

銷售稅相關法規
 加值型及非加值型營業稅法(106.06.14)
 加值型及非加值型營業稅法施行細則(107.06.25)
 統一發票給獎辦法(108.11.13)
 統一發票使用辦法(108.05.24)
 兼營營業人營業稅額計算辦法(95.12.21)
 貨物稅條例(108.12.25) 
 證券交易稅條例(107.04.27) 
 特種貨物及勞務稅條例(104.06.24)

租稅收入劃分相關法規
 財政收支劃分法(88.01.25) 
 中央統籌分配稅款分配辦法(108.07.03)
 地方稅法通則(91.12.11) 

其他重要法規
 納稅者權利保護法(105.12.28)
 納稅者權利保護法施行細則(107.12.26)
 長期照顧服務法(節錄)(108.06.19)
 運動產業發展條例(節錄)(106.11.29)

382.5(需代訂)
87113
2020年地政士不動產實用小法典(地政士/不動產經紀人適用)  

■ 內容簡介

  【本書適用】
  這本《地政士不動產實用小法典》適用於以下考試:
  .專門職業及技術人員普通考試地政士考試(6月考)
  .專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試(11月考)

  本書自2012年初版以來即為三民補習班地政士不動產經紀人面授與函授專班上課御用輔助教材並對外銷售,秉持著呈現最新暨蒐羅完整法規的使命,打破業界一年一版的常規,迄今八年已改版十七次,累積銷售量已突破上萬冊。並由三民名師群根據地政士、不動產經紀人證照考試命題範圍,將法規依實務彙整分為「基本法規、登記及測量類法規、估價類法規、地用類法規、地稅類法規及不動產類法規」六大類54種,幫助考生有架構地查閱學習。再搭配本社出版的地政士/不動產經紀人專業科目重點整理書籍,讓您不但知其然,也知其所以然。

  地政士/不動產經紀人證照考試涉及的法規是出了名的繁雜。擁有本書,幫讀者省去大量蒐羅瑣碎法規的時間,讓您把時間花在學習的刀口上。

  【本次改版修法重點】
  本書收錄至出版日前之最新法規,改版修法重點包括:

  1.土地徵收條例施行細則(108.12.16修正)
  (1)為充分保障民眾權益,修正申請收回土地、請求撤銷或廢止徵收之申請人資格,規定任一繼承人得為其全體繼承人之利益請求之。

  (2)因興辦事業可能分多項工程進行,為能遂行徵收目的,宜於興辦事業整體工程全部驗收始認屬依徵收計畫完成使用,定明土地徵收條例第49條規定之依徵收計畫開始使用及完成使用之定義。

  (3)明訂請求需用土地人徵收所有權案件之申請人資格、辦理程序及撤銷或廢止徵收情形及相關案件之報送程序。

  (4)若因土地徵收相關事件致原土地或土地改良物所有權人受損害,定明該損害賠償責任及經費負擔,應由造成損害之機關負擔。

  2.土地登記規則(108.12.09修正)
  為利祭祀公業與神明會土地之清理,增列依祭祀公業條例第50條或地籍清理條例第24條規定申請更名登記得免附權利書狀之規定,一併配合修正未提出權利書狀登記完畢後應公告註銷之情形。又為因應簡政便民措施推動與法規鬆綁,新增由中央地政機關公告免予提出權利書狀之規定,以利實務執行。

  3.都市計畫法(109.01.15修正)
  相關主管機關於主要計畫擬定後,送審議前,應公開展覽及舉行說明會,並應將相關日期及地點刊登新聞紙或新聞電子報周知。嗣後該主要計畫經核定或備案後,應於接到核定或備案公文之日起三十日內,將主要計畫書及主要計畫圖發布實施,並應將發布地點及日期刊登新聞紙或新聞電子報周知。

  4.非都市土地使用管制規則(108.09.19修正)
  配合水利法修正,對於已依規定辦理出流管制計畫審查者,免再依本規則有關整地排水相關規定辦理;另配合內政部及原住民族委員會108年公告之「原住民族特定區域計畫—泰雅族鎮西堡及斯馬庫斯部落」,增訂該特定區域計畫範圍之土地不受全國區域計畫第一級環境敏感地區土地使用管制之限制規定。

■ 目錄

【基本法規】
一、民法(108.06.19修正)
二、民法總則施行法(104.06.10修正)
三、土地法(100.06.15修正)
四、土地法施行法(100.06.15修正)
五、平均地權條例(108.07.31修正)
六、平均地權條例施行細則(104.06.22修正)
七、土地徵收條例(101.01.04修正)
八、土地徵收條例施行細則(101.06.27修正)
九、土地徵收補償市價查估辦法(103.11.14修正)
 
【登記及測量類法規】
一、地籍測量實施規則(106.01.09修正)
二、土地登記規則(108.12.09修正)
三、地政士法(107.01.31修正)
四、地政士法施行細則(91.08.01修正)
五、時效取得地上權登記審查要點(102.09.06修正)
六、土地法第三十四條之一執行要點(106.12.01修正)
七、大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法(106.06.09修正)
 
【估價類法規】
一、地價調查估計規則(102.12.31修正)
二、土地建築改良物估價規則(99.06.24修正)
三、不動產估價技術規則(102.12.20修正)
 
【地用類法規】
一、區域計畫法(89.01.26修正)
二、區域計畫法施行細則(102.10.23修正)
三、都市計畫容積移轉實施辦法(103.08.04修正)
四、都市計畫法(109.01.15修正)
五、都市計畫法臺灣省施行細則(108.06.14修正)
六、非都市土地使用管制規則(108.09.19修正)
七、農業發展條例(105.11.30修正)
八、都市更新條例(108.01.30修正)
九、信託法(98.12.30.修正)
 
【地稅類法規】
一、稅捐稽徵法(107.12.05修正)
二、稅捐稽徵法施行細則(102.01.07修正)
三、土地稅法(104.07.01修正)
四、土地稅法施行細則(103.01.13修正)
五、土地稅減免規則(99.05.07修正)
六、增繳地價稅抵繳土地增值稅辦法(80.08.16修正)
七、遺產及贈與稅法(106.06.14修正)
八、遺產及贈與稅法施行細則(106.06.13修正)
九、房屋稅條例(103.06.04修正)
十、契稅條例(99.05.05修正)
十一、工程受益費徵收條例(89.11.08修正)
十二、所得稅法(節錄房地合一相關條文)(108.07.24)
十三、107年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定(108.02.19訂定)
 
【不動產類法規】
一、不動產經紀業管理條例(100.12.30修正)
二、不動產經紀業管理條例施行細則(91.03.22修正)
三、公寓大廈管理條例(105.11.16修正)
四、消費者保護法(104.06.17修正)
五、公平交易法(106.06.14修正)
六、不動產說明書應記載及不得記載事項(104.11.25修正)
七、不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項(92.06.26修正)    
八、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(108.05.02修正)
九、預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項(101.01.03修正)
十、不動產仲介經紀業倫理規範(102.11.01)
十一、公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明(104.12.29)
十二、公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則(104.04.13)
十三、不動產經紀業廣告處理原則(102.06.13)

408(需代訂)
87111
不動產估價概要(不動產經紀人適用)  

■ 內容簡介

  【本書適用】
  這本《不動產估價概要》適用於專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試。

  【考試簡介】
  不動產經紀人考試不限科系,只要高中(職)畢業即可報考,採及格制度沒有錄取人數限制,只要總成績達60分就合格,加上考試內容不算困難,證照入手後每月約可多4∼8千元薪資,算是高CP值的證照。且不動產業多數職缺不受學歷背景限制,房仲業也樂於聘用各學經歷背景的人才,因此不動產從業人員取得證照來證明自己的專業性,在博得客戶信賴方面尤為必要。

  【本書優勢】
  .估價基礎概念背了很多,但看到題目卻總是套用錯誤?
  .考場作答腦內一片空白無法思考?擬答順序顛倒錯亂?
  .遇到計算題直接想放棄?使用何種估價方法搞不清楚?
  以上對於艱澀的不動產估價概要內容理解不夠通透的問題,三民輔考老師都知道,這本書將帶您解決困惑,取得高分!本書試圖透過重點整理引導,輔以歷屆試題演練的方式,幫讀者排除這些應試障礙。

  一、條理分明
  本書先以重要概念奠立基礎,讀者心中先有大致框架,再一一梳理法規脈絡,完整擊破學習盲點。本書緊扣命題大綱進行章節安排,並以圖表輔助學習,釐清相似或易混淆概念。尤其本科非常著重繁瑣的技術性規定與基礎概念,平時就要穩扎穩打、費心記憶才能高分。本書將大量文字圖像化,讓讀者有效利用大腦的記憶體。每章最末附有牛刀小試精選試題,讀者閱讀完一章後可立即用來檢視自己理解了多少。

  二、靈活運用
  不動產估價概要並非僅靠單純法規背誦即可搞定,非屬法規的三大估價方法亦為命題重心。計算題在申論題或選擇題皆有可能出現。為了解決讀者解題困擾,本書內文附有經典案例,每題皆有詳細解題步驟,利於理解。只要能明確區辨各公式之使用時機,取得高分絕非難事。再搭配本社出版的《不動產經紀人搶分小法典》,條文後題目愈多表示愈常被命題,讀者可立即知悉被頻繁命題的考點,將記憶力花在刀口上。

  三、齊全完備
  作者精研歷年不動產估價概要考古題,將考點相同的題目分列於書中內文相對應之段落,協助考生更具體的理解各主題過往命題焦點,便於考生檢視自我學習成效,從中釐清命題動態。書末幫考生貼心準備96~108年專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試試題,題題詳解。讓讀者在申論題答題井然有序、層次分明,理論概念與計算題型兼顧,完美擬答一揮而就。面臨選擇題也能當機立斷,不為摸稜兩可的錯誤選項所惑!

  四、彰顯關鍵
  本書採雙色印刷,答題關鍵字以藍色標記,利用黑白藍三種色調,進行系統性學習。多一種顏色,多一道區隔,考點經由統整後,必能在讀者腦海中更見清晰。

■ 目錄

第一部分 重點整理

第1章 概說
重點1.不動產估價之定義
重點2.估價範圍
重點3.作業準則
重點4.重要名詞
重點5.進行估價應注意之事項
重點6.估價之經濟原則
重點7.影響不動產價格之三大因素
 
第2章 估價作業程序
重點1.程序
重點2.基本事項
重點3.蒐集資料之方針
重點4.確認勘估標的狀態
重點5.整理、比較及分析資料
重點6.運用估價方法推算勘估標的價格
重點7.決定勘估標的價格
重點8.製作估價報告書
 
第3章 估價方法
重點1.比較法
重點2.收益法
重點3.成本法
重點4.成本法之應用ˍ土地開發分析法
 
第4章 宗地估價
重點1.通則
重點2.特殊宗地估價
 
第5章 房地估價
重點1.估價理論
重點2.基地單價之推估
重點3.已知土地及建物價值比率之估價
重點4.其他特殊情形之房地估價
 
第6章 土地改良物估價
重點1.分類
重點2.重點建築改良物
重點3.附著土地之工事
重點4.農作改良物
重點5.水利土壤之改良
重點6.受污染建物
 
第7章 權利估價
重點1.估價範圍
重點2.影響權利價值之因素
重點3.地上權
重點4.典權
重點5.永佃權
重點6.農育權
重點7.不動產役權
重點8.耕作權
重點9.抵押權
重點10.租賃權
重點11.市地重劃
重點12.容積移轉
重點13.都市更新權利變換
 
第8章 租金估計
重點1.相關名詞
重點2.估計原則及種類
重點3.估價方式
 
歷屆試題詳解
96年第1次普通考試不動產經紀人考試試題
96年第2次普通考試不動產經紀人考試試題
97年第1次普通考試不動產經紀人考試試題
97年第2次普通考試不動產經紀人考試試題
98年普通考試不動產經紀人考試試題
99年普通考試不動產經紀人考試試題
100年普通考試不動產經紀人考試試題
101年普通考試不動產經紀人考試試題
102年普通考試不動產經紀人考試試題
103年普通考試不動產經紀人考試試題
104年普通考試不動產經紀人考試試題
105年普通考試不動產經紀人考試試題
106年普通考試不動產經紀人考試試題
107年普通考試不動產經紀人考試試題
108年普通考試不動產經紀人考試試題

365.5(需代訂)
M9040A
都市與計劃(第四十七卷 第一期)  

■ 目錄

◎ 災害韌性與土地規劃

災害韌性與土地規劃 特刊序
風險溝通模式提升社區災害韌性之探究:以水患自主防災社區計畫為例
探討都市土地利用型態與淹水潛勢之空間關聯-以原臺中市為例
暴雨管理策略應用於臺灣地區性都市設計審議實務之研究
學校災害管理評估指標系統之建立

212.5
75621
大樓裝修、設備管理好好學  

■ 內容簡介

  在專業分工越來越精細的時代,面對公寓大廈各種事務、技術日趨複雜的環境,無論您是樓管從業人員或公寓大廈管理委員,不練就一番功夫,恐怕無以應付當下難題,甚至投入激烈的市場競爭。本書以簡明、易懂、文圖並茂的方式,為讀者細解大樓使用、裝修、設備管理等方面的法令與實務做法,技術法令、經營管理之道並蓄其中,是作者十餘年的經驗累積與智慧傳承,即使非機電或建築專業背景的讀者,也能輕鬆閱讀,快速上手!

■ 目錄

前言

第1章 公寓大廈建物之使用管理法令

引言
認識建築物的身分證:使用執照
建築物室內裝修之管理
廣告招牌、基地台的設置
「共用部分」的使用原則
「約定專用」的使用限制

第2章 各式設備與對應法令

引言
營建署
消防署
環境保護署
經濟部
結語

第3章 法定相關檢查及申報制度

引言
專任電氣技術人員及用電設備檢驗維護業管理規則
污廢水申報作業如何進行?
消防檢修申報作業如何進行?
消防防護計畫如何進行?
防焰申報
電梯、機械停車位定期安全檢查
建築物室內裝修規範
建築物公共安全檢查簽證及申報

第4章 委任管理維護發包技巧

引言
如何找一家適合的公寓大廈管理維護公司?
需要聘請常駐機電人員嗎?
各項設備維護合約如何訂定與管理?
設備委外點交

第5章 建築物使用與設備風險

引言
火災
水災及缺水
地震
大停電
漏水
人員傷亡

第6章 新制介紹

防火標章
節能減碳行動標章
友善住宅 
優良公寓大廈標章
物業
結語

參考書目

221(需代訂)
10369A
完銷力:預售屋代銷完全操盤(二版)  
■ 適用讀者

志在房地產業必讀教本
代銷經理人╱代銷新鮮人╱不動產經紀人
土地開發人員╱建設公司產品規劃人員
廣告從業人員╱行銷企劃人員


■ 序言

代銷產業的轉向與回歸

  自 2011 年 6 月 1 日實行奢侈稅課徵以後,房地產市場發生兩大變化,第一,景氣明顯跌落:原來的接案及個案操作模式,開始面臨重大挑戰,由於個案執行時間勢必拉長,並且房市利空消息隨時可能從天而降,擾亂整體市場;再者,由於個案獲利取決於接待中心、樣品屋搭建、各類廣告促銷、活動及人事開銷等成本是否控制得宜,因此,做好事前預算規劃及嚴格管控執行成本,就成了磨練自己功夫的最佳時機。

  過去市場一片繁榮,代銷公司幾乎大小案通接,迅速擴張接案規模,儘管其中有幾個個案銷售不甚理想,但仍可輕易透過其他熱銷的案件彌補損失,小型代銷公司也猶如雨後春筍般出現。

  然而,蕭條的房市景氣中,代銷公司接案時,轉而傾向慎選個案與區域,精準操作,以確保不賠。近年來,如遇到建案銷售狀況不佳,也多傾向「斷尾求生」,所以建案換手代銷現象更為頻繁。有些建商也開始轉向自建自售模式,或者與代銷公司合作模式開始從包銷模式逐漸轉向包櫃、純企劃,不只是為了維持與建商(業主)的得來不易的革命情感,同時也可兼顧公司內部基本人事開銷。小型代銷公司只得在夾縫中求生存,有些不敵景氣寒流來襲,只得暫時先解散,紛紛轉入其他行業。

  不過,未來一旦發現代銷業者銷售戰術開始改弦易張,大張旗鼓接案、推案,甚至與建商的合作模式,從「純企畫」開始改為「包銷」方式,意味著房地產市場景氣脫離谷底的日子就要來臨了。

 第二,交易資訊漸趨透明:物聯網盛行時代,即使是上網買個日常用品、網路飯店訂房也可以使用比價系統,消費者對商品交易資訊揭露的程度愈益重視。過去,房地產市場資訊不對稱情況普遍存在於代銷業與房仲業間,儘管是相同或相似條件的房屋條件,建商及代銷可視實際銷售狀況,透過營造銷售熱銷氣氛,舉行促銷活動、發給優渥獎金等方式,靈活調整銷售價格,從而取得超額利潤(一般代銷與建商約定超價獎金,通常代銷可分得2-3 成)。

  行政院於 2018 年 5 月 3 日也「從善如流」地通過「實價登錄地政三法」修正草案,擬將預售屋實價登錄時機點提前到簽訂預售屋買賣契約書後 30 日內逐案申報。但看到此一「有趣」的法案,筆者心想,這鐵定是沒有進行過預售屋交易的公務員或學者所擬定出來的草案。預售屋交易單憑簽訂一紙合約,即可完成交易手續,而成屋交易不僅要簽約、後面還有完稅、過戶種種手續才能完成。如果讓買賣預售屋提到前簽約完成後即要完成登錄,業者甚而可以利用預售屋移轉方便的特性,大動手腳,不免產生許多引人遐想的空間。

  不論法令如何規定,景氣如何變化,還是得回歸人們對於住宅需求的初衷,建商與代銷只要齊心協力規劃設計出宜人宜居的住宅產品,搭配上優良的廣告行銷策略,總是能盼到識貨的客戶,擺脫不景氣的緊箍咒。


■ 目錄

【序言】代銷產業的轉向與回歸
【作者的話】代銷,一把通往不動產領域的萬能鑰匙
【後記】你想要一個什麼樣的代銷人生?-寫給準代銷人的人行指引

【虛實一探】認識代銷業
過去式-預售制度的興起
 預售制度的起源
 預售制度的好處
 代銷公司在建築業的角色
現在式-組織與運作
 組織架構與各部門職掌
 接案模式
 與仲介業的差異
 6大重點工作
未來式-職涯與趨勢
 大則恆大的發展趨勢
 未來接案模式
 代銷從業人員的生涯規劃

【企劃本事】代銷人的接案業務
代銷接案步驟 step by step
5分鐘內決定成敗的提案策略
2項提案者需具備的專業能力

 策略系統化的能力
 說故事的能力
10層提案簡報架構
 代銷公司業績及經驗介紹
 總體市場環境分析
 個體競爭市場分析
 銷售個案基本資料
 銷售個案SWOT分析
 產品定位及客層(目標市場)設定
 產品規劃建議
 案名建議與廣告企劃
 媒體計畫與廣告預算表
 價格策略
建設公司訂價4大方法
 報酬訂價法
 市場競爭定價法
 建築品牌定價法
 產品差異定價法
代銷公司承銷價3大考量
 比較產品差異條件
 考量建設公司品牌形象
 評估比價、創價及追價(補漲)效應
合約簽訂9個注意事項(含包銷合約範本)
 銷售標的
 銷售期間
 銷售底價之訂定
 廣告企劃服務費之計算與支付
 超價獎金
 廣告預算及支出
 銷售率定義
 廣告企劃製作及銷售人員
 附約內容
 包銷工作合約範本
產品定位與產品策略
1網打盡必備資料
 基地本身條件
 基地附件生活環境機能
 基地附近交通條件
 區域未來發展潛力
 公共工程興建
 政府BOT重大開發案
 企業重大投資案
 特殊功能
 公司品牌形象
6步驟定位方法
 第一步:產品SWOT分析
 第二步:市場區隔
 第三步:選定目標市場
 第四步:擬定產品策略
 第五步:產品坪數及分坪規劃
 第六步:產品定位及產品構想
 產品定位案例操作
3思量產品規劃策略
 是否為「暢銷產品」
 是否為「買不到的產品」
 何謂「好的產品」
6進言產品包裝建議
 平面規劃建議
 國內常見立面類型
 建築團隊的建議
 公設建議
 景觀建議
 建材建議
廣告企劃與行銷策略
企劃擬定3步驟
 第一步:好案名帶來亮眼成績
 第二步:由5W發想廣告創意
 第三步:現場銷售的3套引導腳本
如何訴求產品利益
 銷售總價
 銷售單價
 地段發展
 產品特色
 格局規劃
 高級建材
 特殊工法
 公設豐富
 付款輕鬆
 建築品牌
如何判斷廣告企劃的成敗
 好的廣告應備特質
 如何判斷是個好的廣告
 常見廣告表現方式與訴求
 預售屋廣告表現常見內容

【銷售本事】銷售案前籌備作業
3大籌備重點
 預算的控制
 時間的達成
 銷售的達成
【糧食篇】編列廣告預算(廣告預算表)
 總預算編列模式
 預算分配關鍵3×3
【武器篇】10大媒體利器+S.P
 常用十大媒體工具
 出奇制勝的S.P
 常用S.P介紹
 話題與事件行銷的整合應用
【戰略篇】策動媒體計劃(媒體計劃表)
 廣告預算與媒體計畫的關聯性
 媒體出場順序及頻率
 不同期間的廣告策略
 5M廣告策略
【地利篇】打造接待中心
 外部設計
 內部設計
 基本銷售工具
 平面媒體
 其他媒體
 戶外看板(POP)佈建
【精兵篇】強化銷售教育
 銷售教育準備工作
 銷售教育最重要的兩項工具
 銷售講習課程項目及師資
 銷售講義的12大綱要 
【天時篇】敲定推案時機
 國內政經情勢
 區域發展前景
 週邊個案推案情況
 全年時序與銷售分析
價格策略與銷售控制
2階段銷售底價策略
 第一階段:接案前向業主提報
 第二階段:銷售期間依策略調整
底價訂定的重要性
 沒有賣不出去的房子,只有賣不掉的價格
 底價為銷售之本
底價訂定步驟與技巧
 訂價方法
 訂價重點
 訂定垂直價差
 訂定水平價差
 特殊產品,則採取單獨訂價
 各戶底價最後大檢視(完銷關鍵)
銷售表價訂定與運用
 何謂銷售表價
 銷售表價的功能
 銷售表價的訂定方式
銷售控制與調價時機
 銷售控制表的功能
 利用氣氛炒作達到銷控
 調價時機之掌控與操作
3大預售屋價格促銷策略
 「廣告戶」價格
 付款條件或收益保證
 限時特價
 實務操作
銷售檢討與改善
廣告效益檢討與即時修正
 來人來電調查表
 購買與未購因素分析表
3面向檢討廣告預算
 由成交率檢討
 由來人來電狀況檢討
 由預計銷售期間長短檢討
銷售週報表的5大管理主軸
 廣告預算與效果管理
 成交階段管理
 來人來電分析管理
 成交與未成交分析管理
 希望業主配合事項與下週策略討論
結案報告架構(範本)

【法務本事】銷售實務問題解析
代銷人員不可不知的相關法律知識
 「不動產經紀管理條例」及「消費者保護法」重要條文
 公平交易法廣告不實相關規定
預售屋買賣契約重點解析及簽約應注意事項
 違反定型化契約應記載事項之效力
 建商提供之預售屋買賣契約內容
 是否與新制內容逐字逐句相符
 預售屋買賣定型化契約應記載事項解析
 預售屋買賣定型化契約不得記載事項解析

【銷控絕技】房地產景氣分析及思考方向
臺灣房地產近四十年發展歷史
 第1波多頭-民國62~63年(1973~1974)
 第2波多頭-民國68~69年(1979~1980)
 第3波多頭-民國76~78年(1987~1989)
 房市整理期-民國79~91年(1990~2002)
 第4波多頭-民國92年第3季~101年(2003~2012)
 第5波修正波-民國103年~迄今(2014下半年~迄今)
 地產發展總結
6大面向看房市
 國際面
 政治面
 經濟面
 資金面
 政策面
 市場面
市場分析
 銷售市場分析
 區域市場分析
法寶盒
代銷業四大銷售執行及管理表格
 工作進度表
 廣告預算表
 媒體計劃表
 銷售週報表
住宅預售個案建材建議
本案與知名建案建材比較表
銷售講義及答客問範本

 銷售講義架構
 答客問範本
不動產常用基礎名詞
代銷常用基礎名詞


■ 作者簡介

◎ 許惠喻

學歷:
  東吳大學法律系
經歷:
  海悅廣告專案經理
  上市公司代銷管理專案經理
  永然法律研究中心、財團法人建築中心預售屋行銷課程講師
  代銷公司員工訓練講師
專長及出版計畫:
  •代銷公司員工教育訓練、市場調查暨代銷接案提報訓練
  •房地產住宅市場調查、分析及區域競爭產品分析
  •建設公司市場開發提案
  •住宅產品規劃分析:產品定位分析及客源客層分析、建築立面、景觀、燈光設計及室內格局規劃建議、建築團隊建議、建材規劃建議
  •銷售案前籌備:排定作業流程表及工作進度表、廣告預算編列、分配專案組織任務、製訂底價表及銷售價目表、遴選協力廠商及銷售人員
  •廣告企劃執行:廣告策略主軸、廣告表現及媒體計劃、基本銷售道具製作、廣告企劃與媒體效益分析調整
  •現場銷售執行:產品銷控及銷售策略、現場人員管理、配合銷售節奏調整企劃媒體方向、銷售成果成效分析檢討(結案報告)
  •編定各項銷售手冊:委託銷售合約書、銷售講義及銷售答客問手冊、房地(預定)買賣合約書、個案結案報告書
  •代銷管理:代銷公司房屋銷售收款暨相關行政作業須知、現場簽約等業務
  •辦理工程變更、銀行對保等交屋業務。

◎ 張明義

學歷:
  中央大學資管所碩士
經歷:
  湯姆龍董事長特助
  高力國際派駐內湖亞太經貿廣場-總物業經理
  羽田機械資訊-股長
專長及出版計畫:
  •市地重劃
  •都市更新
  •工業用地開發
  •購物中心招商及營運
  •房地產投資與管理
  •房地產研調
  •物業管理
  •預售屋代銷
  •法拍屋買賣
  •防水防漏對策
  •弱電系統規劃
  •PLC機電整合
著作:
  •向塔木德學作租屋達人
  •防水查漏獨講堂
  •智在法拍!那些法拍屋老師沒有教你的事
  •智在點交!公設點交糾紛完全解除手冊(從預售屋買賣看點交實務)
  •物業管理菁英的66個工作DNA
  •室內配線丙級學科速成
  •創業錢圖:創業籌資及股權安排設計
  •創業計畫書:創業錢圖2

■ 勘誤下載

(PDF)1090325勘誤p.301&o304

382.5
73654A
不動產經紀相關法規概要[條文解析+歷屆試題]  

■ 內容簡介

  ◎ 單元分類建立知識體系,掌握學習方向
  「不動產經紀相關法規概要」是由「不動產經紀業管理條例」、「公平交易法」、「消費者保護法」、「公寓大廈管理條例」四大法規所組成,為不動產經紀人考試四大科目中最易理解的考科。四大法規自成體系,故本書依據四大法規編寫,各為獨立單元,互不相影響,並收錄「不動產說明書及相關契約書之應記載及不得記載事項」,相關細項完整收錄。

  此外,本書穿插「記憶口訣」、「老師叮嚀」、「觀念延伸」,即時補充,加強閱讀重點,提升考點記憶。

  ◎ 逐條釋義標示必背重點,幫助理解記憶
  四大法規皆有解析,千華名師逐條釋義,佐以圖表說明、關鍵字呈現,將條文化繁為簡,生硬的法規經過名師「料理」後,變得淺顯易懂。這樣深入淺出的法條釋義,絕對是讀懂不動產經紀相關法規必備的最佳翻譯機。

  ◎ 歷屆試題演練,厚植應考實力
  書末破天荒收錄99年∼108年試題及解析,保證時效最新、解析最精、收錄最全,歷年試題的統整,利於掌握考試最新脈動與命題方向。本書將近年試題一網打盡,毫不保留,經過名師詳解,類似的題目再出個一百次,也不害怕!輕鬆學習、快速理解,掌握命題趨勢,必定能在考場所向披靡!

■ 目錄

教戰守則
歷年出題統計與分析

第一篇 不動產經紀業管理條例
第一章 總則
第二章 經紀業
第三章 經紀人員
第四章 業務及責任
第五章 獎懲
第六章 附則

第二篇 公平交易法
第一章 總則
第二章 限制競爭
第三章 不公平競爭
第四章 調查及裁處程序
第五章 損害賠償
第六章 罰則
第七章 附則

第三篇 消費者保護法
第一章 總則
第二章 消費者權益
第三章 消費者保護團體
第四章 行政監督
第五章 消費爭議之處理
第六章 罰則
第七章 附則

第四篇 公寓大廈管理條例
第一章 總則
第二章 住戶之權利義務
第三章 管理組織
第四章 罰則
第五章 附則

第五篇 不動產說明書及相關契約書應記載及不得記載事項
一、不動產說明書應記載及不得記載事項
二、不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項
三、成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
四、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
五、預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項
六、不動產委託銷售契約書範本
七、成屋買賣契約書範本
八、預售屋買賣契約書範本

第六篇 最新試題與解析        
99年普通考試不動產經紀人
100年普通考試不動產經紀人
101年普通考試不動產經紀人
102年普通考試不動產經紀人
103年普通考試不動產經紀人
104年普通考試不動產經紀人
105年普通考試不動產經紀人
106年普通考試不動產經紀人
107年普通考試不動產經紀人
108年普通考試不動產經紀人

501.5(需代訂)
73634A
不動產估價概要[條文解析+歷屆試題](不動產經紀人)  

■ 內容簡介

  各估價主題分類•結合相關法條
  法條口訣輕鬆記•重點內容圖表化
  試題獨家分析推導•反覆演練所向披靡


  不動產估價概要是國家不動產經紀人考試科目中唯一非純法規的科目,本科內容除了不動產估價技術規則外,更涵蓋了不動產估價學理。因此,本書主要章節內容分十二章,主題式分析該科重點,並且逐一擊破。

  本書專門為了自我研習特別設計,以各估價主題作為學習框架,帶入不動產估價技術規則之相關條文,針對各條文詳細解說並融入估價學理概念,使您一次即能同時掌握法規的規定及估價理念。此外,本書更針對各重點條文繪製架構圖及說明圖,使您透過圖相式解說,更加容易理解及記憶。

  本科考題不單是考不動產估價技術規則法條的背頌,內容亦包含運用三大估價方法進行簡單不動產估價計算,計算題不一定出現於申論題中,有時候亦出現於選擇題當中。針對計算問題,本書特別針對各類型計算題,於解題時按步驟進行拆解,易於理解計算過程及各公式方法的運用。單純法規題型的出題方式與條文內容極為相似,透過本書安排,在理解各項重點主題後,馬上進行牛刀小試測驗練習,定能增強記憶大幅提升分數。

  書後收錄100年∼108年不動產估價概要試題,所有題型完整收錄,並附有名師詳解。

■ 目錄

第1章 不動產估價概念 
重點1 不動產估價之基本概念
重點2 不動產價格形成原則(不動產估價原則)
重點3 名詞定義
重點4 影響不動產價格形成之因素
重點5 區域分析
重點6 個別分析 - 最有效使用
重點7 不動產估價之基本方法
重點8 獨立估價及部分估價

第2章 不動產估價作業程序 
重點1 不動產估價程序
重點2 其它估價應注意事項

第3章 比較法 
重點1 比較法之定義與估價原則
重點2 估價程序
重點3 比較法應蒐集的資料及比較標的的選擇
重點4 比較法之調整項目
重點5 調整修正方法
重點6 調整修正原則
重點7 比較價格之決定
重點8 定量分析及定性分析
重點9 比較法之優缺點

第4章 收益法
重點1 收益法之定義與估價原則
重點2 收益法之公式
重點3 收益法之估價程序
重點4 收益法應蒐集的資料
重點5 計算淨收益
重點6 建物折舊提存
重點7 收益資本化率及折現率
重點8 收益價格之計算(直接資本化法)
重點9 一定期間之收益價格:Inwood法及Hoskold法

第5章 成本法 
重點1 成本法之概念
重點2 估價程序
重點3 成本法應蒐集的資料
重點4 建物總成本
重點5 總成本費用項目
重點6 折舊
重點7 成本價格之計算

第6章 土地開發分析法 
重點1 土地開發分析之定義與估價原則
重點2 估價程序
重點3 土地開發分析法應蒐集的資料及勘查應注意事項
重點4 土地開發分析法之運用

第7章 宗地估價 
重點1 宗地估價
重點2 特殊宗地估價
重點3 公共設施保留地之估價
重點4 土地之上下有其他設施通過之估價

第8章 房地估價
重點1 房地估價
重點2 分離土地與建物之價格
重點3 區分所有建物之估價(大樓估價)
重點4 樓層價差
重點5 房地價格推估基地單價
重點6 其他應注意事項

第9章 土地改良物估價 
重點1 土地改良物估價
重點2 建築改良物之估價
重點3 農作改良物之估價
重點4 附著於土地之工事及水利土壤之改良之估價
重點5 受有土壤及地下水污染之建物估價

第10章 權利估價 
重點1 權利估價之概要
重點2 各類權利估價應考量之因素
重點3 其它目的之估價

第11章 都市更新權利變換 
重點1 都市更新權利變換
重點2 權利變換前之估價
重點3 權利變換後之估價

第12章 租金估計 
重點1 租金估價之基本事項
重點2 租金估價

不動產估價技術規則

歷屆試題及解析

100年不動產估價概要
101年不動產估價概要
102年不動產估價概要
103年不動產估價概要
104年不動產估價概要
105年不動產估價概要
106年不動產估價概要
107年不動產估價概要
108年不動產估價概要

450.5(需代訂)
73634
不動產估價概要(題庫+歷年試題)附光碟  

■ 內容簡介

◎綱要圖解+重點歸納+學說補充          
◎基礎測驗題+複選挑戰題+進階申論題                                    
◎法規QR code+近年試題100%解析

本書係針對有志取得不動產經紀人證照者之需要而編寫,由於不動產經紀考試於國家考試中係屬於專技普考,故準備應考上仍以不動產估價技術規則為主。


■ 本書特色

1. 課前樹狀圖架構清楚明確,提綱挈領
本書課前以樹狀圖來表達各節法規主概念和次概念之間的階層關係,考生可藉以理解課程內容的系統層次,學習概念之體系一目瞭然,對常考重點也有一個立即性的瞭解。
2. 重點歸納含重點提示、重要觀念解說、學說補充
為使讀者在最短的時間內掌握考試重點及命題趨勢,本書乃依「不動產估價技術規則」之架構分章節呈現,每章均有重點歸納、歷屆試題觀摩、實戰模擬演練三大部分。重點歸納指出法條重點,歷屆試題有老師精編之解析,再加上實戰模擬演練的練習,必可幫助考生輕鬆突破考試,金榜題名。
3. 表列呈現不動產估價技術規則歷年試題落點分析
本書特將歷年考題依照不動產估價技術規則條文順序以表列之方式整理,用對照表的型態標示有哪些常考重點以及容易考出的法規,並摘要法規簡旨輔以概述各章節的主旨,詳列該法條考出題型及出題年度,採「*」等符號說明歷屆試題考出的次數,一看就完全清楚法規的重要性高低,是讀者在考前衝刺時的最佳管道。同學可參酌課文重點歸納及法規條文,搭配不動產估價技術規則歷年試題落點分析表,反覆閱覽複習,如此將會裨益良多。
4. 提供本次修法新聞稿、準備方法,應考準備百無一失
內政部於2013年12月5日部務會報通過「不動產估價技術規則」部分條文修正草案,共計修正43條,新增6條。這麼多修正法條,考生該如何準備?不要急,看完本書的準備方法,你就知道如何提升應考實力了。
5. 書前附上60天和30天兩種客製化讀書計畫表
本書已為讀者設計好讀書計畫,有60天和30天兩種類型,完全是客製化製作。讀者可根據考期來安排自己的複習計畫,同時監測自己是否有確實依照日期完成。
6. 各章均有頻出度標示
頻出度係根據命題率高低分為三個等級:A(常考)、B(中等)、C(少考),各章均有標示,讀者可依此出題頻率高低來規劃讀書時間、複習計畫和應考模式。
7. 有法規一點靈即時查詢最新法規條文
隨章附上相關法規的QR code圖示,經由手機下載可資讀取的App程式後,讀者即可連結到顯示該法規的網站,查詢最新的法規條文。
8. 歷屆試題全盤重新編寫,以全盤掌握考試命題方向
各章及書末附上相關主題的歷屆試題,稟持「舊題新解」方式,融合了國內主要學者專家之相關論著,作各種角度的解析,引導讀者了解最新命題趨勢,深諳最正確、即時的法規,從而掌握讀書方向,使讀者閱讀達其事半功倍之效。
9. 光碟附贈歷屆試題,全盤掌握考試命題方向
隨書光碟附上不動產經紀人考試的不動產估價概要歷屆試題及難題解析電子書,使考生節省時間,緊握高分之鑰。
紮實的準備,熟讀本書內容、掌握重點題目、隨時自我檢驗學習成果,是獲取高分的不二法門。本書的試題及解答,能幫助考生練習考試題型與命題方向,相信熟讀本書,必能獲取高分,金榜題名!.



■ 目錄


緒論:不動產估價概要 
重點歸納 
歷屆試題觀摩
實戰模擬演練

第一章:總則 
重點歸納 
歷屆試題演練 
實戰模擬測驗演練 

第二章:估價作業程序 
重點歸納
歷屆試題演練觀摩
實戰模擬演練

第三章:估價方法
第一節:比較法 
重點歸納 
歷屆試題觀摩
實戰模擬演練 
第二節:收益法 
重點歸納 
歷屆試題觀摩
實戰模擬演練
第三節:
(一) 成本法 
重點歸納 
歷屆試題觀摩
實戰模擬演練
(二) 土地開發分析法
重點歸納 
歷屆試題觀摩
實戰模擬演練

第四章:宗地估價 
重點歸納
歷屆考題觀摩
實戰模擬演練 

第五章:房地估價 
重點歸納
歷屆考題觀摩
實戰模擬演練 

第六章:土地改良物估價
重點歸納 
實戰模擬演練 

第七章:權利估價 
重點歸納
歷屆考題觀摩
實戰模擬演練 

第八章:租金估計 
重點歸納
歷屆考題觀摩
實戰模擬演練

第九章:法規輯錄
地價調查估計規則

近年試題及解析
97年第二次不動產經紀人不動產估價概要 
98年不動產經紀人不動產估價概要 
99年不動產經紀人不動產估價概要 
100動產經紀人不動產估價概要
101年不動產經紀人不動產估價概要 
102年不動產經紀人不動產估價概要
103年不動產經紀人不動產估價概要

400(需代訂)
83995
建設公司老闆教你 買好宅,幸福一輩子(新版)  

■ 本書特色

1.作者本人是建商第二代,現職亦為建設公司總經理,有豐富房地產投資經驗
2.突破一般人對於建商的成見,用最良心的觀點,告訴讀者買賣房子的要訣
3.透過實際案例講解,透過從所見所聞及親身經歷,傳授讀者經營房產秘訣

■ 內容簡介

建商老闆首度現身說法,傾囊相授購屋密技
投資房產最實用寶典,看房買房必備工具書

  二十年來我看過上千棟的房子,買對房子不僅讓財產增值,最重要的是,擁有一個温暖的「家」。

  作者楊雅婷是建商第二代,現職亦為建設公司老闆,有豐富房地產投資經驗,看過上千棟房子,眼光神準、出手神速!以她累積多年的買房功力,現在一間房子她只需觀察「5 分鐘」,便可以決定是否要出手!

  本書是目前市面上首度由建商本人現身說法,突破一般人對建商的成見,用最良心的觀點分享多年實戰經驗,傳授讀者經營房產的秘訣。

■ 目錄

Chapter 1 買屋前你要學會的基本功
買屋是人生大事,馬虎不得,不管是自住或投資,都要先把基本功學得紮實。
16 第一節 買房最重要的三件事:地點、地點、地點
23 第二節 你知道公寓/電梯華廈/電梯大樓/ 別墅的差別嗎?
32 第三節 何謂豪宅?
36 第四節 搞懂建設公司、營造廠、代銷廣告公司的關係
44 第五節 如何聽懂房仲或代銷的話術?
50 第六節 買實品屋比較划算嗎?  
 
Chapter 2 預售屋不是只買一個夢想而已
本章節完全SOP 化,從該問代銷人員的問題、看懂平面圖, 樣品屋該怎麼看,還有簽約、付款流程、驗屋、交屋全部都透明化。
56 第一節 踏進接待中心後,你該問的9 個問題
72 第二節 看懂平面圖事半功倍
86 第三節 逛樣品屋要多問、多聽、多看
94 第四節 搞懂簽約付款流程不用怕
104 第五節 驗屋、交屋有眉角
 
Chapter 3 中古屋停、看、聽
看完常見的中古屋糾紛後再出門看屋,才能避免重蹈覆轍, 作者用鉅細靡遺的方式教看中古屋,讓你越看越上手,越看越有心得。
116 第一節 找仲介買賣房屋的SOP
140 第二節 新版不動產說明書應記載事項
147 第三節 跟著我一起看中古屋 
159 第四節 常見的中古屋買賣糾紛
164 第五節 何謂「構成解約條件或減少價金的重大瑕疵」?
173 第六節 我有兩千萬,該買小新宅還是大老宅?
 
Chapter 4 賺錢很辛苦,每一分錢都要計較
新成屋和中古屋該如何付款?要付哪些款項?又該如何和銀行打交道,才能拿到最優惠的房貸利率和成數?本章為您詳細解說。
182 第一節 如何跟銀行打交道?
194 第二節 款項應該怎麼付?
201 第三節 仲介費也有玄機?
203 第四節 參考實價登錄免當冤大頭
208 第五節 如何挑好物件、談好價錢?
 
Chapter 5 達人5分鐘購屋術分享
「現在我買房子的速度已經比買衣服還快了!」多年來我看過上千棟房子,現在一間房只需觀察5分鐘,便能決定是否要出手。各位讀者要看仔細了!在本章我將公開自己的「5分鐘購屋術」,分享給您我多年累積的買房經驗,房子不僅讓我賺到錢,也教會我很多事情。
218 第一節 掌握5分鐘買房重點
224 第二節 房屋教我的事
 
233 番外篇:如何當一位聰明的好房東
242 附件一 民眾看屋注意事項參考表
249 附件二 房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項

■ 序

作者序

相信是起點 堅持是終點


  這本書終於誕生了,要感謝最大的推手─廣播節目名主持人趙婷小姐,當時聊天的話,如今卻美夢成真。她鼓勵我將自己多年的專業,和買賣房屋所學到的寶貴經驗寫成書與更多人分享,提醒首購族及換屋族,在做人生最重要的決定─「買房」之前,必須停、看、聽的事項,做好萬全的準備,才能真正買到好的房子。

  這讓我想起2015 年初,朋友約我一起去登玉山挑戰,原本打算婉拒,這對平時不常運動的我,難度畢竟頗高。但幾經思量,為什麼我不先嘗試著接受、放開心胸去體驗、做出修正,然後再來決定未來要不要繼續做這件事情。我不是一直這樣教育三個小孩,只要肯做就可能成功?為什麼自己卻做不到。

  自設定征服「台灣百岳之首」玉山挑戰後,便排定行前準備,透過一次又一次的登小山訓練及團隊合作,學會如何運用登山設備、調節體能狀況、適時營養品補充,避免抽筋與高山症發生等。當歷經極陡峭、險峻之行程,備受耐力與體力的考驗,站在玉山主峰頂上後心情如此澎湃。後續也成功挑戰了單車環島和鐵人二項競賽,從此,更是愛上了戶外運動。

  我覺得這段改變的過程很像之前我購屋的經歷,多數人都夢想買一間幸福的房子,但可能因為經濟問題,讓人怯步不敢圓夢,或是不懂,摸不著頭緒。但其實「勇敢踏出看屋的第一步」是最重要的事情,如此才能清楚了解自己的購屋需求與目標在那裡。

  凡事都會有第一步,相信是起點,堅持是終點,不要輕易向自己的人生說「不」 ,那會讓我們失去許多新的機會、新的貴人及遇到財富的好機會。每段經歷不論成功或失敗,都會是我們生命中最寶貴的禮物。否則,永遠只能聽別人的經驗談。

  許多人買房有不好的經驗,主要關鍵是因為缺乏基本功且未事先做功課,「房子是要用兩隻腳走出來的(意即多聽、多看、多問)」,勿把別人的「需要」硬是複製成自己的「想要」,而且對區域價錢沒有概念的購屋風險是很大的。

  坊間有很多的書籍是教大家買屋致富,但這本書比較不同的地方在於,想傳遞正確的購屋觀念給大家,更有我累積多年的寶貴經驗。根據書中的SOP,可以幫助讀者縮短時間,讓您離夢想更近。

  這本書的完成要感謝許多親朋好友,謝謝大家助我一臂之力,才能讓這本書順利誕生,也謝謝好友趙婷、小S、郁方及吳宗穎幫這本書做推薦,由衷希望此書能幫到許多想要購屋的讀者,也祝福大家早日買到屬於自己夢想中的家。

255(需代訂)
61250
租事順利:從挑屋、簽約到和平分手,房東與房客都要懂的租屋金律  

■ 內容簡介

  租房子或買房子是隨自己高興的選擇嗎?

  錯,你一定要知道什麼時候租房子比較好?
  什麼時候又變成買房子好?租房子花多少預算最恰當?
  如何花最少的錢租到最適合的房子?其實這些都有一定的公式可循。

  ● 想要跟房東殺租金?一定要學會看懂租屋廣告三個關鍵密碼。
  ● 租房子老是被別人捷足先登?快來學學讓房東優先把房子租給你的絕招。
  ● 惡房東人人怕,只要簡單聊聊天,問房東三件事,輕鬆找到好房東。
  ● 租屋專法通過了,你知道光租約就有三種版本嗎?房客要懂得選擇使用對自己有利的租約版本,同時還要避免房東抽換租約。
  ● 遇到擺爛不修繕的房東別害怕,只要寄封存證信函通通輕鬆搞定。
  ● 要避免租約糾紛,房東也要保護自己,千萬別讓租約變成不定期,跟房客好聚好散的方法,讓包租公律師通通告訴你。

■ 序

我願我是房東與房客間的那道橋

  這幾年以「包租公律師」的身分上媒體分享許多租賃方面的心得跟經驗,許多人對我的印象是我當房東,其實一開始, 我也當了好多年的房客。

  因為老家在北海岸的金山,沒錯!就是老街廟口有賣鴨肉的那個金山,念到國中畢業就沒有學校可念了,於是便跑來臺北參加高中聯招,考上了北投的中正高中。北投跟金山看起來其實沒有很遠,但中間隔了一座陽明山,通勤的時間太長了, 所以只好在高中附近租屋居住,為了節省租金,我住的是頂樓加蓋一個月只要三千元的鐵皮屋。

  因為立志當律師,考上了政大法律,想說這下妥當了,可以住大學的宿舍,誰知道床位不足,必須用抽籤的,而且還是中南部優先,金山在北部,所以連抽籤都沒有我就被淘汰了, 只好又在學校附近的新光路上租房子住,這樣又過了四年。連同高中三年加起來,有七年的時間是在外面租房子,論資歷我應該也算是房客裡的老鳥了。

  至於後來當房東也是很神奇的經驗,因為初出社會,想要買房子偏偏房價又很高,臺北市實在太貴了,所以鎖定當時的臺北縣,而且想標法拍屋再節省一筆錢。找了好久終於在板橋找到一間法拍屋,誰知道投標的結果差了人家六萬沒標到,後來透過房仲在板橋買了人生第一間房子。因為房子沒有車位,所以我請這位房仲幫我注意附近有沒有車位要賣,過了二年房仲告訴我有一個套房附車位要賣,當房仲帶我去看時,我發現居然就在當年我沒標到的那一個社區裡。

  說實在的,我連房子都還沒看心裡大概有七成的念頭想買了,畢竟二年前錯過了現在好像又回來了,看了房子果然還不錯,一切都是緣分吧!於是我問房仲,車位我停,那套房呢?

  房仲說,你可以租出去,於是我開始了當房東的生涯,到現在已經十六年,除了我自己的物件,後來我還成立了一家 RED 612 揪安心公寓,透過包租代管,創造更多出租的物件。

  我的老本行是律師,本來就熟悉租賃法規,再加上我有七年房客跟十六年房東的豐富經驗,深深知道租屋的重點跟問題所在,希望透過本書,當一座房東跟房客之間的橋樑,消弭房東房客間的糾紛,讓租事順利。

  要特別謝謝本書的推薦人中華民國律師公會全國聯合會林瑞成理事長,會務有關不動產領域,只要理事長交代志雄一定全力以赴;謝謝中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會鄭俊杰理事長,志雄欽佩理事長擔任首屆理事長,從無到有開創新局締造租屋界歷史;謝謝中華民國律師公會全國聯合會宋金比副理事長,於公於私都給志雄無限照顧跟溫暖,始終難忘阿裕牛肉的味道;謝謝基隆律師公會游開雄理事長,讓我們一起挺過律師界的大變革;謝謝桃園律師公會關維忠理事長,記得互訪,我們會一直是一起走下去的好兄弟;謝謝臺北市租賃住宅服務商業同業公會陳柏勳理事長,從租賃專法都還沒立法前就一路給志雄機會;謝謝新北市租賃住宅服務商業同業公會朱大川理事長,公會跟我事務所在同一棟是鄰居這真是很大的緣分;謝謝桃園市租賃住宅服務商業同業公會劉貞君理事長,本來我想當租屋界男神,但志雄只能說輸給您的英俊瀟灑跟風度翩翩我心甘情願。

  最後要謝謝三民書局跟辛苦的編輯,我讀法律用的第一本六法全書就是三民書局出版的,能在三民書局出版這本書,對我而言意義重大,謝謝大家。

                                蔡志雄
■ 目錄

第1章 租屋前的考量,租屋前停看聽
第2章 如何挑房子及好房東
第3章 簽訂租約注意事項
第4章 履行租約注意事項
第5章 租約到期注意事項,好好說再見

■ 作者簡介

◎ 蔡志雄

  政大法律系畢業,律師高考及格,不動產經紀人考試全國第二名,租賃住宅管理人員,106年新北市優秀社會青年,Yahoo奇摩房地產、鉅亨網專欄作家,開設「RED612揪安心租賃管理公司」

現任:
  中華民國律師公會全國聯合會監事
  基隆律師公會常務監事
  中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會理事
  台北市租賃住宅服務商業同業公會理事

  曾參與『地球黃金線』、『台灣好所在』、『News金探號』、『57財星大道』、『57新聞王』、『夢想街57號』、『攻房大挑戰』、『亞洲最錢線』、『財經火線論壇』、『哈新聞』、『幸福照過來』、『新聞挖挖哇』、『非關命運』等電視節目,分享婚姻法律及投資心得,並接受今周刊、Money錢、30雜誌、時報周刊、蘋果日報、蘋果地產及聯合報專訪以及TVBS、民視、華視、東森、中天、壹電視、中視、台視、三立、非凡及八大等各大新聞台採訪

  授課產業包含交通部公路總局、台北市政府地政局地政講堂、新北市政府勞工局、新店地政事務所、微星科技、中華網龍、聚陽紡織、新光人壽、台北市政府青年職涯發展中心、今周刊「理財商學院」、Smart「盤後同學會」、理周教育基金會、板橋區公所、新莊區公所、土城區公所、新北市婦女中心、台中市屯區藝文中心、文化大學推廣部、台灣不動產訓練發展協會、永慶房屋、台灣房屋、有巢氏房屋、台慶房屋、住商房屋、中信房屋、21世紀房屋等

297.5
86176
都更聖經:老宅變金屋必勝攻略  

■ 內容簡介
 

  123速判法+ABC速算法
  1分鐘檢視你家的老宅能不能瞬間變金屋

  自91年北市府核定實施第一件都市更新事業案後,
  93年核定5件,94年核定8件,95年11件,96年19件,97年20件,98年20件,
  都市更新的案子正逐年增加中……

  林媽媽三年前在中山區的巷子以600萬買了一間20坪的老舊三樓公寓,
  她在不久前剛和建設公司完成都更合建契約。
  將來可分得30坪的新屋(市價每坪60萬),再加上一個平面停車位。
  林媽媽瞬時晉昇為2000萬級準富翁!
  她是如何辦到的?

  百萬屋主必讀:四五樓老舊公寓更新專案特別作戰
 

■ 目錄
 

第一章 認識都更
1.為什麼要都更
2.更新的三種處理方式
3.參與都更的四種角色
4.都更的流程及時間
5.公聽會
6.同意書
7.都更的容積獎勵
8.信託作業可確保參與者權益
9.權利變換是都更法定的分配方式
10.都更節稅的好處
11.釘子戶的處理
12.老屋貸款的限制
13.政府在都更的執行成效
    
第二章 都更屋的快速判斷
1.善用三大搜尋法寶: 
 台北市都更處網站、台北市地理資訊e點通、Google
2.先查詢是否為公告更新地區或自行劃定更新單元
3.都更屋的7項基準及14項指標
4.一分鐘速判法:123基準&369+8指標
    
第三章 都更屋的價值分析
1.建築規劃的基本認識
2.四大開發容積獎勵
3.開發價值ABC速算法
    
第四章 都更之開發方式
1.自辦更新
2.協議合建
3.老屋拉皮也是可行方案
 

第五章 老舊公寓更新專案特別作戰
1.四五樓公寓屋主政策大利多
2.先行啟動住戶整合
3.評估自辦更新或協議合建
 

第六章 得心應手壓箱寶:重要都更法令
1.都更母法:都市更新條例
2.台北市都更施行依據:台北市都市更新自治條例
3.自行劃定重要法寶:
 台北市土地及合法建築物所有權人申請自行劃定更新單元相關規定
4.釘子戶條款
 都市更新條例第三十六條規定請求代為拆除或遷移土地改良物補充規定
5.新北市適用更新劃定基準
 台北縣都市更新單元劃定基準
 

■ 作者簡介
 

◎王政緯

現任:建設公司都更開發部   主管
        中華財經金融研究發展協會 講師
學經歷:政大地政系
          地政高考、地政士、不動產經紀人考試及格
著作:《土地行政大意》、《土地政策》 (考用出版股份有限公司 出版)
部落格:痞客邦 jwwong7716.pixnet.net/blog

 
229.5(需代訂)
75701
房地產與建築產業網路行銷策略  

■ 內容簡介

  房地產業的行銷多年來均打傳統戰,大部份的從業人員也堅信這樣的法則,但近年來隨著網路的興起,房地產及建築業常用的媒體電視、報紙及廣播的使用量遂漸地下降,而網路廣告卻持續地成長,網路行銷已成為房地產行銷不可或缺的一環,因為網路它全年無休,能隨時隨地且沒有時間的限制,更無國界的限制。
 

  此書可提供卻購屋者、房地產行銷從業人員、建設業主管及相關科系的學生來參考,相信會更有所裨益。

■ 目錄

第一章 房地產與建築產業行銷策略之發展及分析
建築產業發展回顧
行銷基本4P(產品、價格、通路、促銷)
建築產業行銷組合

第二章 房地產與建築產業網路行銷之建構及發展
網路行銷基本概念
房地產與建築產業網路行銷
房地產與建築產業網路行銷之策略

第三章 房地產與建築產業網路行銷策略調查與分析
房地產與建築產業及網路行銷專家訪談
購屋網路行為問卷及結果分析
台北房地產交易會客戶意見調查結果分析
房地產與建築產業網站調查結果分析
經建會台灣住宅需求動向調查

第四章 無限開闊的未來
康莊大道
未來發展

參考文獻
附錄一 問卷設計
附錄二 網路購屋寶典指南

212.5(需代訂)
87102A
地政士考試套書(共5冊)不分售   ■ 本書特色

此特惠套書組合包含以下五本書籍

87109 土地登記實務突破(第1版)

79726 民法概要突破(第5版)

79742 土地法規與稅法(增訂版)∼......(曾文龍 老師 / 編著)

79732A 不動產稅法V.S節稅實務∼......(黃志偉 老師 / 編著)

87102 如何考上地政士?重要法規VS.考古題∼......(曾文龍 老師 / 主編)
1785(需代訂)
79740B
不動產經紀人考試套書(共5冊)不分售   ■ 本書特色

此特惠套書組合包含以下五本書籍

75547 不動產經紀人歷屆考題解析(第4版)

79705 不動產估價概要(增修版)(第6版)

79726 民法概要突破(第5版)

62055A 不動產經紀法規要論(第3版)

79742 土地法規與稅法(增訂版)
1785(需代訂)
79727A
考上估價師秘訣法規、考古題  

■ 內容簡介

● 收錄10位估價師考上心得(如何準備估價師考試)。
● 將各法規分門別類,不動產估價法規、土地利用法規、不動產法規、民法物權。
● 歷屆不動產估價師國家高考考題、高等考試不動產估價師考試規則。
 為不動產估價高考等國家考試專用書。
 大學相關科系專用書。

■ 序

在各地開辦了最多的「不動產估價師學分班」

  為因應2000年10月不動產估價師法的立法通過及社會考估價師證照之需求,本人於2001年9月於國立政治大學公企中心,創辦了「不動產估價師學分班」第一期,這要特別感謝政大公企中心主任董保城教授的支持與指導,及訓練組同仁的協助,開創初期篳路藍縷,學員約20人,皆為各界俊秀,具國內外碩士學歷者不乏其人,本班諸位教授教學嚴謹,訓練組同仁服務親切與效率佳,甚獲好評,在諸般努力之下而能一期比一期學員眾多,吸引了董事長、總經理、經理、會計師、建築師、律師……等各界專家,國家軍官來進修者亦不少,到了2006年共計開了16期,最後兩年更是期期爆滿,向隅者眾,反應甚為熱烈。來進修者,希望能修得兩學期共計18學分,而能具有資格報考考試院高考不動產估價師者約佔有1/2,其它則為純進修,因行業別甚多,亦成了異業交流互相切磋的良好平台。
   
  我常鼓勵各班學員,有志於高考、普考者,勉勵他們可順便去考相類似的證照---不動產經紀人、地政士、地政公務員、都市計畫技師…等,可成立以考試為核心的讀書會,並能兼具良好切磋成長的聯誼會性質。
   
  本人亦曾於2001年上半年開辦了中國文化大學在桃園地區的不動產估價師學分班,那期有位中壢高中的教官---黃國保學員就讀,修讀學分後一次考上不動產估價師,現已執業估價師數年,可佩也!
   
  另外,並於2004年於中國文化大學台中分部開辦了「不動產估價師學分班」數年,受到中部地區縣市的歡迎。2007年則於崑山科技大學台北分部開辦了「不動產估價師學分班」、「都市計劃技師學分班」,於2015年在國立台北科技大學開辦「不動產估價師學分班」、2016年於國立台北商業大學桃園校區開辦「不動產估價師學分班假日班」……等迄今連續不斷,口碑遠傳。
   
  本書另特附錄了多篇學員考上不動產估價師、地政士、都市計畫技師、中國房地產經紀人……的心得供各界有志者參考,從2001年迄今,筆者在多間大學辦了全台最多的「不動產估價師學分班」,受到學員熱烈歡迎與讚賞,深感榮幸,也深為學員利用下班業餘的進修精神深感到敬佩,他們的努力,已在未來的人生投下深遠的影響與助益,真是與有榮焉!

                                曾文龍
                中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任
               國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任
                              106年9月


■ 目錄

自序 在各地開辦了最多的「不動產估價師學分班」
曾文龍主任 著作及譯作
曾文龍主任 簡歷
不動產估價師考試命題大綱
歷年錄取率

第一篇  如何考上不動產估價師
第二名考上估價師,五年考上三張證照心路歷程 張庭華估價師
考上地政士、估價師、不動產經紀人三張證照分享 宋明一估價師
考上不動產估價師心得 王群猛估價師
不動產估價師考上經驗分享 柯秀環估價師
工程師轉行考上估價師的奇蹟,第一名考上不動產估價師! 徐昌駿估價師
只讀四個月 一次考上不動產估價師 陳宇暉估價師
不動產估價師考取經驗談 黃國保估價師
如何考上不動產估價師 韋月桂估價師
一次考上不動產估價師之我見 葉玉芬估價師
永不放棄五年考上三張不動產證照! 張秀鳳估價師

第二篇 不動產估價法規
不動產估價技術規則
地價調查估計規則

第三篇 土地利用法規
區域計畫法
 區域計畫法施行細則
 非都巿土地使用管制規則
都巿計畫法
 都市計畫容積移轉實施辦法
 臺北市都市計畫施行自治條例
 都市計畫法高雄市施行細則
 都市計畫法臺灣省施行細則
都巿更新條例
 都巿更新條例施行細則
 都巿更新權利變換實施辦法
 都市更新建築容積獎勵辦法
土地徵收條例
 土地徵收條例施行細則
 區段徵收實施辦法

第四篇 不動產法規
不動產估價師法
不動產估價師法施行細則
土地法
土地法施行法
平均地權條例
平均地權條例施行細則
土地稅法
土地稅法施行細則

第五篇 民法物權
民法物權編
民法物權編施行法

第六篇 不動產估價師國家考試歷屆試題
土地利用法規
不動產經濟學
不動產投資分析
民法物權與不動產法規
不動產估價理論
不動產估價實務
國文

附錄
● 專門職業及技術人員
 高等考試不動產估價師考試規則
● 專訪台灣房地產教父•曾文龍
 縱橫地產三十年、龍行天下滿桃李
 「昨日已死、明日未知、只有今日」 
● 一次考上中國房地產經紀人心得分享
● 勇於追夢-地政士考上心得
● 讀學分班如何考上都市計畫技師高考

595(需代訂)
75547B
地政士歷屆考題解析  

■ 內容簡介

  本書91~103年地政士國家考試試題,依據題意詳答,條理分明,幫助考生在作答中得取高分,並收錄考上學生準備考試的方法,讓讀者也能更有效率的準備考試。

■ 目錄

壹、103年地政士普考
土地法規
土法稅法規
土地登記實務
民法概要與信託法概要
國文

貳、102年地政士普考
土地法規
土法稅法規試題
土地登記實務
民法概要與信託法概要
國文

参、101年地政士普考
土地法規
土法稅法規
土地登記實務
民法概要與信託法概要
國文

肆、100年地政士普考
土地法規
土法稅法規
土地登記實務
民法概要與信託法概要
國文

伍、99年地政士普考
土地法規
土法稅法規
土地登記實務
民法概要與信託法概要
國文

陸、98年地政士普考
土地法規
土法稅法規
土地登記實務
民法概要與信託法概要
國文

柒、97年地政士普考
土地法規
土法稅法規
土地登記實務
民法概要與信託法概要
國文

捌、96年地政士普考
土地法規
土法稅法規
土地登記實務
民法概要
國文

玖、95年地政士普考
土地法規
土法稅法規
土地登記實務
民法概要
國文

拾、94年地政士普考
土地法規
土法稅法規
土地登記實務
民法概要
國文

拾壹、93年地政士普考
土地法規
土法稅法規
土地登記實務
民法概要
國文

拾貳、92年地政士普考
土地法規
土法稅法規
土地登記實務
民法概要
國文

拾参、91年地政士普考
土地法規
土法稅法規
土地登記實務
民法概要

附錄 考上心得分享

■ 作者簡介

◎ 曾文龍 博士

 .中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任
 .中國文化大學 都市更新研習班 主任
 .崑山科技大學 不動產估價師學分班 主任
 .中華民國土地估價學會 常務監事召集人
 .台北市都市更新學會 教育主委 常務監事召集人
 .中華民國消費者文教基金會 房屋委員
 .房地產叢書系列作家
 .政治大學、文化大學、崑山大學、中興大學、景文大學、淡江大學、佛光大學、四川大學、政府機關…不動產講座
 .中國國家及房地產經紀人證照 考試及格
 .中國「南方房地產」雜誌專欄作家

425(需代訂)
62065A
不動產估價學理論與實務  

■ 本書特色

  引進2011年最新版「國際評價準則(IVS)」內容、收錄不動產估價技術規則最新修正方向及100年不動產估價實務解答。
  歸納整理IVS及美日等國際間不動產估價觀念重點,並附註提示實務做法及估價書表,以利讀者融會貫通。
  由淺而深,區別不動產經紀人「估價概要」及不動產估價師「理論實務」須研讀部份,層次分明-標有「估價師高考進階補充」部份,經紀人考試可先略過,對應考不動產估價師考試或對不動產估價需深入研究者,則建議對整本書儘量研讀。
  各章章末附錄歷屆考古題及重要題目解答,以利讀者讀考合一。
  附歷屆不動產估價師估價實務考題及解答,以利考生鑑往知來。
  附不動產證券化報告書範本(節錄),掌握熱門估價議題。
  附最新地價基準地書表案例,跟隨最新地價制度動態。

■ 內文簡介

  以我國不動產估價技術規則內容為主架,歸納整理「國內評價準則」及美日等國際上不動產估價觀念重點,並附註提示做法及實務估價書表,以利讀者融會貫通。高考估價師及不動產經紀人考試可作為考試工具書。

■ 目錄

再版序:如何準備不動產估價考試

第一章 導論


緒論
用詞定義與估價原則
不動產價格影響因素

第二章 不動產估價作業程序

估價作業程序
估價報告書

第三章 不動產估價方法

比較法
成本法
 建物及土地成本價格
 土地開發分析
收益法

第四章 不動產估價應用

宗地估價
房地估價
土地改良物估價
權利估價
租金估計

第五章 大量土地估價

地政機關區段價法
路線價估價
市地重劃及農地估價

附錄一 不動產估價師估價實務考題及解答

九十年不動產估價師高考估價實務考題及解答
九十一年不動產估價師特考估價實務考題及解答
九十一年不動產估價師高考估價實務考題及解答
九十二年不動產估價師高考估價實務考題及解答
九十三年不動產估價師高考估價實務考題及解答
九十三年不動產估價師特考估價實務考題及解答
九十四年不動產估價師特考估價實務考題及解答
九十四年不動產估價師高考估價實務考題及解答
九十五年不動產估價師高考估價實務考題及解答
九十六年不動產估價師高考估價實務考題及解答
九十七年不動產估價師高考估價實務考題及解答
九十八年不動產估價師高考估價實務考題及解答
九十九年不動產估價師高考估價實務考題及解答
一百年不動產估價師高考估價實務考題及解答

附錄二 不動產估價技術規則
附錄三 地價調查估計規則
附錄四 估價數學六大公式
附錄五 不動產估價測驗題集錦
附錄六 不動產估價方法應用書表(基準地估價、房地估價)
附錄七 不動產證券化估價報告書範本
附錄八 不動產估價技術規則修正方向
附錄九 國際評價準則2011年版介紹
參考書目

425(需代訂)
75547A
不動產經紀人重要法規(第53版)  

■ 內容簡介

  本書包括不動產經紀相關法規、不動產相關法規、不動產相關稅法、不動產估價相關法規、民法、不動產契約書範本等不動產業界重要法規。法規隨時更新,可作為不動產從業人員專業用書,提高自己的專業形象。並可用為大專用書及準備不動產經紀人等相關國家考試之工具書。編排美觀清晰,條列清楚,有助於準備應試之用。

■ 目錄

輔導全台(不動產經紀人)考生16年?
序 如何事倍功半的考上(不動產經紀人)?
申論題答題與準備技巧

第一篇 不動產經紀相關法規

不動產經濟業管理條例
不動產經濟業管理條例施行細則
公平交易法
公平交易法施行細則
消費者保護法
消費者保護法施行細則
公寓大廈管理條例
公寓大廈管理條例施行細則

第二篇 不動產相關法規 

土地法
土地法施行法
平均地權條例
平均地權條例施行細則
土地徵收條例
 
第三篇 不動產相關稅法

土地稅法
土地稅法施行細則
房屋稅條例
契稅條例

第四篇 不動產估價相關法規 

地價調查估計規則
土地建築改良物估價規則
不動產估價技術規則
不動產估價師法

第五篇 民法

總則
債權
物權
親屬
繼承

第六篇 不動產契約書範本(營業員訓練專用)

不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項
不動產委託銷售契約書範本
不動產委託銷售契約書簽約注意事項
不動產說明書應記載及不得記載事項
成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
成屋買賣契約書範本
預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
預售屋買賣契約書範本
預售停車位買賣定型化契約應記載即不得記載事項
預售停車位買賣契約書範本
房屋租賃契約書範本
房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項

附錄一

區域計畫法
非都市土地使用管制規則
都市計畫法
房地合一稅(所得稅法不動產交易部分)

附錄二

專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試規則
一次考上的利器:不動產經紀人選擇題100分
台灣人赴大陸考取中國房地產證照(國家級)
56歲一次考上不動產經紀人第26名
勇於追夢-耳順之年考上地政士心得
考上不動產經紀人來訊分享

680(需代訂)
79732
不動產投資&不動產經濟學考古題解析  

■ 內容簡介

  不動產估價師證照乃不動產界最具價值的證照。本書乃因應估價師高考—不動產投資與不動產經濟學兩個科目,收集歷年來考古題,並針對題型做出詳盡的解析。本書並且有不動產投資與不動產經濟學兩科目的重點議題整裡,對考生非常有幫助。

◎歷年房58題目與解析
◎歷年不動產經濟學題目與解析
◎歷年估價師高考題型與解析
◎歷年估價師高考不動產經濟學與重點分析

■ 目錄

第一部 不動產投資分析

第一章 歷年不動產估價師考試統計

歷年錄取率
歷年錄取人數

第二章 不動產投資分析重點議題整理

不動產投資分析命題大綱
歷年不動產投資分析題型分析
重點議題整理
 不動產市場分析體系
 不動產估價數學六大公式
 不動產投資可行性分析方法
 現金流量分析方法
 投資風險衡量公式
 抵押貸款還款模式
 不動產證券化架構分類
 國內不動產證券化案例發行情形
 我國不動產投資信託與不動產資產信託之比較
 證券化納入開發型修正重點

第三章 歷年不動產投資分析題目及解析

不動產特性與市場分析
不動產投資分析程序
不動產投資財務可行性分析
現金流量折現分析
風險分析
不動產投資與融資、稅務、通貨膨脹
不動產投資組合
住宅及商用不動產投資分析
不動產證券化
不動產信託

第四章 其他不動產投資重點考題

第二部 不動產經濟學

第一章 不動產經濟學命題大綱及題型分析

不動產經濟學命題大綱
歷年不動產經濟學題型分析

第二章 重點觀念整理

經濟學常用觀念
不動產經濟學-概論常用觀念
不動產經濟學-地租常用觀念
不動產經濟學-地價常用觀念
不動產經濟學-地稅常用觀念
不動產經濟學-土地利用之基本概念

第三章 歷年不動產經濟學題目及解析

■ 作者簡介
 
◎ 游適銘
 
政治大學地政博士
內政部地政司科長
大專院校不動產科系助理教授

◎ 陳柏廷

萬能科技大學財務金融系副教授
文化大學市政暨環境規劃學系副教授

238(需代訂)
79728
不動產估價理論與實務考古題解析  

■ 內容簡介

  本書將歷次八次高考及三次特考之題型加以分類整理,俾利讀者掌握不動產估價師考試出題重點之脈動。就不動產估價理論部分,鑒於歷屆考題中不動產估價原則出現最多,本書除提供參考解答外,為利讀者掌握高分,亦補充美國不動產估價學會(Appraisal Institute)對估價原則(appraisal principle)之重點定義。

  就不動產估價實務部分,該科命題大綱於96年11月修正,涵蓋範圍涉及國際評價準則(International Valuation Standard)納入準備範圍。為利讀者有整體概念,書中亦介紹該準則三大環節(準則standard、應用application、注意事項guidance note)之架構。並針對歷屆實務考題,就估價類型、應用方法、題型特色,彙整歷年不動產估價實務題型分析表,俾使讀者得以融會貫通,將估價理論及不動產估價技術規則運用於估價實務之答題之中,進而有助於未來開業實務操作之養成。

■ 目錄

第一部分 歷年不動產估價師考試統計

壹、歷年錄取率
貳、歷年錄取人數

第二部分 不動產估價理論歷屆考題及解析

壹、不動產估價理論命題大綱
貳、歷年不動產估價理論題型分析
參、重點題型歸納
肆、歷年不動產估價理論題目及解析

第三部分 不動產估價實務歷屆考題及解析

壹、不動產估價實務命題大綱
貳、融入國際評價準則內容
參、歷年不動產估價實務題型分析
肆、歷年不動產估價實務題目及解析
 九十年不動產估價師高考估價實務考題及解答
 九十一年不動產估價師特考估價實務考題及解答
 九十一年不動產估價師高考估價實務考題及解答
 九十二年不動產估價師高考估價實務考題及解答
 九十三年不動產估價師特考估價實務考題及解答
 九十四年不動產估價師高考估價實務考題及解答
 九十五年不動產估價師高考估價實務考題及解答
 九十六年不動產估價師高考估價實務考題及解答
 九十七年不動產估價師高考估價實務考題及題答

附錄

壹、不動產估價用詞定義
貳、不動產估價計算公式
參、估價數學六大公式

288(需代訂)
79726
民法概要突破  

■ 本書特色

◎敘述深入淺出 快速掌握基本觀念
◎內容精要寫實 全盤掌握民法全貌
◎考題重點完全剖析 確實掌握考試高分

■ 目錄

緒論 民法的意義
民法的意義
民法之性質
民法之原則
權利義務概念

第一編 總則

第一章 法例


第二章 人
自然人
 自然人之權利能力
 自然人之行為能力
 自然人之人格權
 住所
 外國人
法人
 通則
 社團
 財團
 外國法人
考題精選

第三章 物
考題精選

第四章 法律行為
通則
行為能力
意思表示
條件及期限
代理
無效、撤銷與效力未定
考題精選

第五章 期日與時間

第六章 消滅時效

概說
消滅時效之期間
消滅時效之中斷
消滅時效之不完成
消滅時效之效力
考題精選

第七章 權利之行使

第二編 債

第一章 債之發生

契約
無因管理
不當得利
侵權行為
考題精選

第二章 債之標的
考題精選

第三章 債之效力
給付
遲延
保全
契約
考題精選

第四章 多數債務人及債權人
考題精選

第五章 債之移轉
考題精選

第六章 債之消滅
考題精選

第七章 各種之債
買賣
互易
交互計算
贈與
租賃
借貸
 使用借貸
 消費借貸
僱傭
承攬
旅遊
出版
委任
經理人及代辦商
居間
行紀
寄託
倉庫
運送
承攬運送
合夥
隱名合夥
合會
指示證券
無記名證券
終身定期金
和解
保證
人事保證
考題精選

第三編 物權

第一章 通則

考題精選

第二章 所有權
所有權通則
不動產所有權
動產所有權
共有
考題精選

第三章 地上權
考題精選

第四章 農育權

第五章 不動產役權

第六章 抵押權

考題精選

第七章 質權
考題精選

第八章 典權

第九章 留置權

考題精選

第十章 占有
考題精選

第四編 親屬

第一章 通則

考題精選

第二章 婚姻
婚約
結婚
婚姻之效力
夫妻財產制
離婚
考題精選

第三章 父母子女
考題精選

第四章 監護
未成年人之監護
成年人之監護及輔助

第五章 扶養

第六章 家

第七章 親屬會議

第五編 繼承

第一章 遺產繼承人

考題精選

第二章 遺產之繼承
考題精選

第三章 遺囑
考題精選

附錄一 近五年土地登記專業代理人、地政士民法概要考試試題
附錄二 近二年不動產經紀人民法概要考試試題
附錄三 一次就考上全國第12名!
    擬定作戰計畫,嚴格執行,一次考上
    地政士考試心得

467.5(需代訂)
75652A
不動產物權實務——擔保、用益物權編  

■ 內容簡介

  物權編,乃《民法中有關財產規範的重鎮,其中「不動產物權」尤為私人財產歸屬安全的核心領域。《民法》物權編中之「擔保、用益物權」,在現時社會之運用已愈發普遍,無論是政府與民間合作開發,在公有地上設定地上權,抑或個人為了確保債權,運用抵押權等皆是。此外,典權、農育權在實務上之運用,亦所在多有。近年《民法》物權編之三階段大幅更修,對此「擔保、用益物權」有何新說「法」?本書由專家帶您掌握精髓,不落人後!

■ 目錄

第一篇 不動產抵押權相關問題解析……文◎李永然

一、設定不動產抵押權,要先了解「普通抵押權」與「最高限額抵押權」之分
二、抵押權的擔保範圍及抵押標的物範圍
(一)抵押權的擔保範圍
(二)抵押標的物範圍
三、抵押權人要認識共同抵押權
四、設定不動產抵押權時,能否為流抵之約定?
五、抵押物價值減少時,抵押權人該怎麼辦?
(一)第三人抵押
(二)債務人抵押
六、抵押權人要了解「物上代位性」
(一)「抵押物滅失」的意義
(二)抵押權人可以對因保險契約所得的保險金為主張
(三)抵押權人可以對損害賠償金主張
(四)抵押權人可以對徵收補償費為主張
七、不動產抵押權可以讓與嗎?
八、不動產抵押權人如何為次序讓與?
九、不動產抵押人之次序拋棄的效力如何?
(一)次序相對拋棄
(二)次序絕對拋棄
十、不動產設定抵押權之後,可以出租嗎?
十一、抵押權人如何實現債權?
(一)透過拍賣抵押物,實行抵押權
(二)依「流抵契約」(流押契約)處理抵押物
(三)以契約取得抵押物所有權的方式處理
(四)以拍賣或取得所有權以外的方法處理抵押物
十二、債務人已清償,抵押權人卻拒不塗銷抵押權時,該怎麼辦?
(一)先對乙之抵押權進行「假處分」
(二)再對乙提起塗銷抵押權登記之訴
十三、民國96年1月19日立法院三讀通過《民法》物權編,增訂「最高限額抵押權」
(一)被擔保債權有資格的限制
(二)最高限額之約定額度範圍
(三)最高限額抵押權所擔保之債權的確定日期
(四)最高限額抵押權具有讓與性
十四、抵押權人如何有效設定最高限額抵押權?
(一)確保債權可運用「最高限額抵押權」
(二)最高限額抵押權擔保「不特定債權」
(三)最高限額抵押權的有效設定
十五、「最高限額抵押權」可以變更為「普通抵押權」嗎?
十六、抵押權人仍須注意債權的消滅時效嗎?

第二篇 不動產抵押權登記實務……文◎黃振國

第一章 抵押權之概念

一、抵押權的意義
二、抵押權的特性
(一)從屬性
(二)不可分性
(三)物上代位性
三、抵押權之取得
(一)基於法律行為而取得
(二)基於法律行為以外之原因

第二章 抵押權設定登記

ㄧ、抵押權設定登記之意涵
二、普通抵押權與最高限額抵押權之差異
(一)普通抵押權
(二)最高限額抵押權
(三)權利抵押權及其他抵押權之準用
三、抵押權設定登記應備文件

第三章 抵押權登記之限制

一、抵押權擔保債權種類及範圍
二、原債權確定期日
(一)確定期日不得逾三十年
(二)原債權確定之事由
(三)原債權確定變更為普通抵押權
三、共同抵押
四、流抵約款
五、質權人代位申請土地權利之設定或移轉
六、法定抵押權
(一)共有物分割未受分配不動產者
(二)國民住宅
七、承攬人之抵押權
八、農地之抵押權
九、原住民保留地之抵押權
十、其他相關規定

第四章 抵押權設定登記書表填寫說明

(一)土地登記申請書
(二)抵押權設定契約書

第五章 抵押權移轉登記

一、抵押權移轉之概念
(一)抵押權隨同債權讓與而移轉
二、普通抵押權次序變更(最高限額抵押權亦可)
三、普通抵押權次序讓與登記
(一)次序讓與登記意義
(二)次序讓與登記應備文件
(三)次序讓與登記應注意事項
五、抵押權分割讓與登記
(一)因債權分割而申請抵押權分割登記
(二)最高限額抵押權分割讓與登記
六、一般抵押權移轉登記應備文件
七、相關規定
八、抵押權移轉登記申請書填寫說明
九、抵押權移轉契約書填寫說明

第六章 抵押權內容變更登記

ㄧ、抵押權內容變更登記概念
二、抵押權內容變更登記應備文件
三、相關規定
四、抵押權內容變更登記申請書填寫說明
五、抵押權內容變更契約書填寫說明

第三篇 投資人面對地上權的法律須知……文◎李永然

一、認識地上權的種類
二、標購地上權的法律須知
(一)認識地上權的意義
(二)注意地上權的登記
(三)注意地租的約定及支付
(四)認識地上權人的權利
(五)地上權不因工作物或竹木的滅失而消滅
三、買只有地上權之房子的法律須知
(一)注意地租的約定
(二)注意「他項權利證明書」的取得
(三)注意地上權的期限
四、對區分地上權的法律須知
(一)對土地上下「一定空間範圍」的使用收益
(二)相鄰關係的主張
(三)物上請求權的主張
(四)與鄰接用益權人為使用收益限制的約定
(五)區分地上權人可將其權利讓與或將之抵押
(六)區分地上權人可將其土地或該土地上下一定空間出租或出借他人
(七)享有優先購買權
(八)請求調降地租
(九)無地租約定,可隨時拋棄權利

第四篇 不動產地上權之法規與登記……文◎黃志偉

第一章 地上權之意義、發生原因及權利、義務解析

一、地上權之意義與分析
(一)地上權意義
(二)地上權分析
二、地上權之發生原因
(一)基於法律行為者
(二)基於法律行為以外之原因者
(三)基於法律規定取得即法定地上權
三、地上權之權利
(一)使用收益權
(二)處分權
(三)地上物之取回權
(四)優先購買權
(五)受補償權
(六)相鄰權
四、地上權之義務
(一)支付地租
(二)先期通知
(三)回復土地原狀
五、土地所有權人之權利
(一)收取地租
(二)工作物購買權
(三)延長地上權期間之請求權

第二章 地上權消滅原因、存續期間、地上權與土地所有權、土地租賃權比較分析

一、地上權消滅原因
(一)存續期間屆滿
(二)地上權之拋棄
(三)終止
(四)混同
(五)約定消滅事由之發生
(六)徵收
(七)法院確定判決
(八)因違反約定使用方法而終止
(九)地上權塗銷登記之清理
二、地上權之存續期間
(一)當事人定有期間者
(二)當事人未定期間者

第三章 地上權分類及申請登記實務

一、地上權之分類
(一)普通地上權
(二)法定地上權
(三)時效取得地上權
(四)區分地上權
二、地上權住宅之優點及缺點
(一)優點
(二)缺點
三、地上權設定登記應備文件填寫說明及設定契約書範例
(一)應備文件

第四章 不動產時效取得意義、性質、要件暨相關時效取得案例探討

一、概說
二、時效及時效取得之意義
(一)時效
(二)時效取得
三、時效取得之性質
四、時效取得之要件
(一)一定之占有事實狀態
(二)一定之期間
(三)時效取得所有權以他人未登記之不動產
(四)時效取得地上權不以他人未登記土地為限
(五)時效取得地上權,占有人須以行使地上權之意思而占有
(六)時效取得地上權,他人土地上須原無地上權存在
(七)開始占有時及申請登記時有繼續占有之事實
(八)地上權係使用他人之土地
五、時效取得地上權登記函釋
六、時效取得地上權相關案例探討

第五篇 從法律觀點談不動產的農育權與典權……文◎李永然律師

一、對「農育權」的法律須知
(一)農育權的定義
(二)農育權是用益物權
(三)農育權的期限
(四)農育權的種類
(五)農育權的讓與性與工作物處分一體化
(六)農育權人對土地使用方法的限制
(七)農育權人不得將土地出租於他人
二、對「典權」的法律須知
(一)認識典權的最長期限
(二)典權人有「轉典」的權利
(三)典權具有讓與性,並得作為擔保之標的物
(四)典權人的「留買權」
(五)典權人對典物負有維護義務
(六)出典人有回贖權

第六篇 不動產農育權、典權之法規與登記實務……文◎劉金順

第一章 農育權

一、農育權之概念
二、農育權之取得
(一)基於法律行為而取得
(二)基於法律行為以外之原因
三、農育權之期限
四、農育權之土地使用收益
五、農育權人不得將土地出租
六、農育權得讓與或設定抵押權
七、地租支付及減免或變更土地使用目的請求權
八、農育權之消滅
(一)因存續期限屆滿而消滅
(二)土地所有人行使終止權
(三)農育權人行使終止權
(四)農育權消滅之效果
九、農育權設定登記實務
(一)設定登記應備文件
(二)農育權設定登記申請書填寫說明
(三)農育權設定契約書填寫說明

第二章 典權

一、典權之概念
二、典權之取得
(一)基於法律行為而取得
(二)基於法律行為以外之原因
三、典權之期限與回贖、絕賣
四、典物之占有及使用收益
五、典物之轉典或出租
六、典權讓與或設定抵押權及典物所有權讓與
(一)典權讓與或設定抵押權
(二)典物所有權讓與
七、優先留買權
八、僅以土地或建築物設典時,推定有租賃關係
九、轉典之回贖
十、典物之危險分擔與重建修繕
(一)危險分擔
(二)重建修繕
十一、費用償還請求權
十二、典權設定登記實務
(一)設定登記應備文件
(二)登記簿記明設定範圍、典價及其約定
(三)典權設定登記申請書填寫說明
(四)典權設定契約書填寫說明

附錄

民法物權編
民法物權編施行法

263.5(需代訂)
86003
最新農地投資買賣最佳利器  

■ 目錄

農地相關名詞解釋

第一篇 農地投資買賣知識

第一章 農地基本認識
第二章 評估投資買賣農地的目的
第三章 設定最佳的農地條件與位
第四章 尋找最佳的農地仲介管道
第五章 檢查農地的合法性與使用性
第六章 輕鬆完成農地交易
第七章 如何辦理農業融資
第八章 休閒農業、農產銷售與經營資源

第二篇 田園社區與集村農舍開發

第一章 田園社區
第二章 集村農舍

第三篇 農地投資買賣相關法令

第一章 農業用地相關法規
第二章 農業設施相關規範
第三章 農業用地之租賃
第四章 農舍興建規範
第五章 農業用地分割
第六章 農業用地的賦稅優惠
第七章 農業用地移轉之規範
第八章 農業用地變更使用
第九章 農用證明之認定與核發
第十章 農業用地違規使用之罰則
第十一章 休閒農業設施相關規範
第十二章 其他農地相關法規全部條文

第四篇 農地重大政策

第一章 農村改建方案(核定本)(96.10.22)
第二章 農村改建方案中,增定「非都市土地開發審議作業規範」住宅社區專編第24點草案說明表(96.11.22)

附錄一 2007.12.13立法院初審通過的農業發展條例條正草案媒體與學者評論

附錄二 2007農村改建方案相關報導與評論

附圖一 路竹科學園區及路竹交流道三公里範圍內重大建設、地段、地形套繪圖

附圖二 桃園高鐵特定區三公里範圍內重大建設、地段、地形套繪圖

附圖三 台中烏日高鐵特定區三公里範圍重大建設、地段、地形套繪圖

附圖四 台南高鐵特定區三公里範圍內重大建設、地段、地形套繪圖

510(需代訂)
73684A
租稅申報實務 [主題式題庫+歷年試題](記帳士)  

■ 內容簡介

  ◎ 主題式題庫•深入淺出好讀易懂
  本書收錄主題式題庫,除了依照考選部命題範圍、最新修訂法規,同時加入了每年最新議題及大量的國家考試歷屆試題(包含高考及普考)。各主題(加值型及非加值型營業稅、營利事業所得稅、個人綜合所得稅),並逐題加以詳盡解析。務使考生能「實務地」瞭解原理和觀念,並熟練解題技巧。

  ◎ 收錄經典題型及歷年試題•鑑往知來遊刃有餘
  書末收錄102~108年「租稅申報實務」試題及解析,各題皆有名師詳解,協助讀者完全掌握歷屆題目的作答要領和命題趨勢,將近年試題一網打盡,毫不保留,經過名師詳解,類似的題目再出個一百次,也不害怕!輕鬆學習、快速理解,掌握命題趨勢,必定能在考場所向披靡!

  ◎ 租稅申報高分技巧
  記帳士考試採加權平均60分及格制,其中「國文」占10%,「會計學概要」、「租稅申報實務」、「稅務相關法規概要」及「記帳相關法規概要」,這四科加權平均占90%,而考取的關鍵科目為「租稅申報實務」,因為該考科全部以申論的方式出題,題數為4 題,考試時間為90 分鐘。因此,考生在準備記帳士考試過程中,最大的瓶頸通常在「租稅申報實務」,考出來的分數往往不如預期,導致落榜的遺憾。
  其實「租稅申報實務」要拿高分並不難。近幾年來「租稅申報實務」的命題動向,幾乎可以掌握,每年必考「營業稅」及「個人綜合所得稅」計算,從來沒有例外過,考生只要掌握這二題,就已經拿一半的分數了,但要注意的是,個人綜合所得稅的計算題目往往非常冗長,只要一個細節沒注意到,可能就會全錯,考生務必小心。

  ◎ 最新命題分析
  108年租稅申報實務命題架構整體而言平易近人,每一題的重點在本書中都有提到,若是有認真研讀的讀者,分數一定不會太低。108年個人綜合所得稅計算不同以往長篇式命題,但要留意房地合一之計算,算是基本送分題。其他部分像是營業稅計算,營利事業所得稅計算都是以往在歷屆試題中還蠻常見的題型。

■ 目錄

高分技巧
命題分析與統計

第一章 加值型及非加值型營業稅
主題一 稅籍登記、登記之變更或註銷
主題二 課稅範圍、減免範圍及納稅義務人
主題三 銷售額之認定、進項憑證之申報與扣抵
主題四 稅額計算及退稅、溢付稅額之處理
主題五 兼營營業人稅額計算
主題六 稽徵程序(課稅憑證之管理、申報繳納及統一發票使用)
主題七 罰則
精選試題

第二章 營利事業所得稅
主題一 課稅範圍及減免範圍
主題二 稅額計算與申報
主題三 所得構成項目
主題四 暫繳申報、結算申報、清算申報
主題五 未分配盈餘及股東可扣抵稅額
主題六 營利事業基本所得稅額
主題七 獎懲
主題八 房地合一制度下營利事業出售不動產之相關規定
精選試題

第三章 個人綜合所得稅
主題一 個人綜合所得之課稅範圍及所得類別
主題二 綜合所得淨額之計算(包括免稅額、扣除額、特別扣除額)
主題三 結算申報、應補(退)稅額之計算
主題四 個人所得基本稅額之計算
主題五 申報及稽徵程序
主題六 罰則
主題七 房地合一制度下個人出售不動產之相關規定
精選試題

第四章 歷屆試題與解析
102年記帳士
103年記帳士
104年記帳士
105年記帳士
106年記帳士
107年記帳士
108年記帳士

■ 作者簡介

千華稅法名師 ─ 賦誠

  (會計師/大學外聘講師/勞工局就業輔導講師/會計稅務書籍主編)

專長
  會計學,成本管理會計,記帳相關法規,租稅申報實務

經歷
  現任「賦誠會計師事務所」執業會計師
  現任知名輔考機構講師
  現任大學外聘講師
  現任會計稅務書籍主編
  曾任勞工局就業輔導-會計實務應用班講師
  曾任資誠聯合會計師事務所(審計組)
  曾任建利會計師事務所(稅務組)

專業證照
  高考會計師
  普考記帳士
  ERP配銷模組應用師
  ERP初階規劃師

專業著作
  《成本管理》
  《會計學》
  《租稅申報實務》
  《銀行招考-會計學》

講師特色
  本身為執業會計師,任職過四大會計師事務所及中小型會計師事務所,因此對上市(櫃)公司及一般中小企業會計流程及稅務處理皆非常了解。
  豐富實務經驗配合獨特解題模式,以觀念入門引領考生,釐清考生觀念,讓考生掌握學習關鍵。分享自身考取經驗及會計師事務所工作經驗給學員,讓予學員在職涯規劃上更加明確。

383.5(需代訂)
79728A
不動產估價理論與實務歷屆考題  

■ 內容簡介

● 歷年不動產估價師實務題型分析
● 歷年不動產估價師實務題目及解析
● 不動產估價用詞定義
● 不動產估價計算公式
● 估價數學六大公式

■ 序

  日前報載「師」字備中,不動產估價師名利前程僅次 於醫師,勾勒出不動產估價師發展遠景,引起社會各界賢 達對此行業之興趣。當然國家專業證照制度,欲當不動產 估價師,即需先考上國家考試。

  自從九十年第一次考試, 以百分之一錄取率塑造了不動產估價師考試之高難度,迄今雖舉辦了 16 次高考、三次特考後,僅有 649 位考試合 格之不動產估價師。因考取後尚需有二年估價經驗始得 開業,故截至 106 年第 1 季,僅 368 位開業,臺北市開業 109 位最多、臺中市 74 位次之、新北市 48 位、高雄市 47 位再次之。顯示現階段不動產估價師考試錄取採「以 量制價」策略,雖進入門檻較高,亦成就本行業「物以稀為貴」之高價值。除傳統房貸、買賣、法拍估價,不良債權、不動產證券化、地價基準地、都市更新權利變換等繼之而起之各式估價新需求外,土地徵收市價補償與國際會 計準則(IFRS)公允價值模式皆需仰賴估價師,未來將可能隨估價師供給得以勝任估價業務而持續釋放出來。可見智士能仁應儘早報考,俾利於不動產估價領域占得先機。
    
  本書將歷次 16 次高考及三次特考之題型加以分類整理,協助讀者掌握不動產估價師考試出題重點之脈動。就不動產估價理論部分,鑒於歷屆考題中不動產估價原則出現最多,本書除提供參考解答外,為利讀者掌握高分,亦補充美國不動產估價學會(Appraisal Institute)對估價原則(Appraisal principle)之重點定義。
    
  就不動產估價實務部分,該科命題大綱於 96 年 11 月修正,涵蓋範圍涉及國際評價準則(International Valuation Standard)納入準備範圍。為建構讀者整體概念,書中亦介紹該準則之架構。並針對歷屆實務考題,就估價類型、 應用方法、題型特色,彙整歷年不動產估價實務題型分析表,俾使讀者得以融會貫通,將估價理論及不動產估價技術規則運用於估價實務之答題之中,進而有助於未來開業 實務操作之養成。

                      游適銘、楊曉龍 謹識 106.6
                        謝謝胡純純老師協助


■ 目錄



第一部分 歷年不動產估價師考試統計

第二部分 不動產估價師--不動產估價理論歷屆考題及解析

第三部分 不動產估價師--不動產估價實務歷屆考題及解析

■ 作者簡介

◎ 游適銘

  國立政治大學地政博士
  臺北市政府財政局副局長(兼任世大運副執行長)
  國立臺北大學不動產與城鄉環境學系兼任助理教授
  財政部國有財產估價會委員/臺北市政府財產審議委員/都更審議委員
  曾任內政部地政司地權科/地價科科長
  第一屆不動產估價師高考及格

◎ 楊曉龍

  國立政治大學地政博士生
  臺中市政府地政局地價科科長
  不動產估價師高考及格
  國立臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士
  臺中市不動產評價委員會委員

399.5(需代訂)
86364
不動產財產權專題研究  

■ 內容簡介

  不動產財產權紛爭中,常見多數財產權人(或為家屬/親友/近鄰,或為商業往來之交易對手等)彼此意見不一致之情形;此外,不動產財產權雖屬私權,惟同時亦兼具外部性,與公共政策間之諸多糾葛亦所在多有。唯有深入瞭解及持續研究追蹤,方能尋繹出最妥適且務實的解決方案,以確保當事人財產權受到保障,且促進經濟發展。

  本書為作者歷年來發表的不動產財產權相關文章彙整成冊,能夠提供深入且務實的不動產財產權紛爭解決的論述基礎以及思考方向,具有極高的參考價值!

■ 推薦序

  本書作者是我政治大學地政學系研究所在職專班的學生,渠以大學法律系畢業生參與地政特考擔任短期公職後,轉職民間地政相關業務逾三十年,復以投入地政研究所繼續深耕。在其執業期間面對不動產財產權之變幻莫測及對社會供需關係之實務演進,於各類型不同爭議中,逐次分別彙整分析撰文,分期投稿於本人編撰之「土地問題研究季刊」中,因其追求公平正義推究法理及創造最大經濟效益之間有深入之論述,故勉勵其出版專書,以供國人共同參酌與應用。

  本書之付梓,期許作者能以此為逆水行舟之階段性成就,繼續努力於浩瀚學海中,各盡一己之力爾。

                              林英彥
                       中國地政研究所 所長
                          2019年10月20日

  重明在不動產業界累積30多年的實務經驗,並曾擔任公會理事長,為業界公益發聲,貢獻心力甚多!為了追求真理,毅然投入政大地政研究所,在攻讀學位期間,對不動產產權相關學理及法規範,博覽篇牘,孜孜不倦,勤於探究。每有所得,即將其創見,擬稿撰寫,投擲期刊,以茲共享。積累多年的文章,今彙整出版「不動產財產權專題研究」一書,對其多年來之耕讀成果,殊值為序!

  不動產財產權相關課題,錯綜複雜,糾結盤纏,非有相當學理基礎,難以耙梳清晰。Hohfeld對於財產的基本概念,在尋求法律關係「最小公分母」(the lowest common denominator),認為基本的法律關係應當是獨特的,是由同一主體之「法律上的相反關係」(Jural opposite)和兩個主體之間的「法律上的相關關係」(Jural correlative)對映而成,將財產所有者的「Right」再解析為claims、privilege、power、immunity。重明在本書中即大膽嘗試以Hohfeld的概念,論述公寓大廈的規約關係,對欲理解Hohfeld的概念者,值得一讀。

  重明將歷年來發表的不動產財產權相關文章,彙整成冊。對於社會大眾尤其是有志於研究產權理論,提供了解決實務爭議的論述基礎,將其多年實務經驗與理論見解,以本書之出版,嘉惠社會,甚值讚譽。於付梓之際,特為之序!

                    文化大學環境設計學院院長
                    中國土地改革協會理事長
                            楊松齡
                        2019年11月6日

■ 作者序

  自幼天資平庸,渾渾噩噩青澀年華,及至服完兵役之際始霍然發現虛度之前半生已然「不知不覺」。經半載夙興夜寐苦讀,有幸擠進文化學院法律學系之窄門,有感「後知後覺」之猶未晚矣。畢業之際,對未來即將投入浩瀚之民刑法、公私法等各法學領域,深覺其中有關與國人生活息息相關不動產財產權之維護,觀其事與物之本質,能弭平糾紛又不與人為惡,最終亦能達到爭議雙方「不滿意但可接受」及定分止爭之原則下,適時參與國家舉辦第一屆平均地權政策之地政特考,隨緣進入不動產領域。後為精益求精,有緣再投入政治大學地政研究所,探索未知之境界,迄今已踰四十餘載。

  不動產財產權因人、時、地、事、物各類型之相異,財產權人間之關係盤根錯結,復以國土、都計、營建、農政、登記、戶籍、稅捐等,及至國防、交通、水利、經濟政策、地方制度法等諸多之單行主管業務,常發生對同一案件或多或少、或深或淺之相互牽掣。為求能落實憲法保障人民財產權之意旨,在私益效率與社會公益之間、在公平正義與勞動應得之間,如何能兼顧「情理」與「法理」之平衡點,尋求其最適之標準(Optimal Standardization),實有賴產、官、學各界戮力參研,共同邁向更理想之佳境。

  本書之集成,謹提供實務面不同類型之專題於九牛一毛,盼為投石之問路,尚祈各 先賢良師不吝指正。

                              趙重明

■ 目錄

推薦序 林英彥/i
推薦序 楊松齡/iii
自序/v

論法定空地之專用共用或公用之地役關係
 ─以土地稅減免規則第9條為中心/001
不動產財產權交易安全立法
 ─民法第166之1之可行性評估/009
論我國民法物權編之「債權約定登記」與公示機制
 ─兼評內政部99年8月18日內授中辦字第0990725118號函/019
從Hohfeld權利概念的觀點論公寓大廈之規約/043
論公法上之「信賴保護原則」與損失補償
 ─以最高行政法院95年度判字第01978號判決為例/059
論水道與私有土地所有權之相關問題/081
論「區分所有建物」與「基地持分」之關係/099
「建築基地」縱橫談/107
法定空地上附設停車空間之問題/117
不動產債權約定公示制度之研究/123

■ 作者簡介

◎ 趙重明

現職:
  文化大學法律學系兼任教授級專技人員
  輔仁大學推廣部法律學系兼任副教授級專技人員
  中華不動產仲裁協會法規暨教育訓練委員會委員
  中國國務院人力資源及社會保障部一級房地產估價師
  國立政治大學地政學系系友會監事

學歷:
  國立政治大學地政學系在職專班碩士
  文化大學法律學系畢業

經歷:
  民國64年全國第一次辦理平均地權地政特考北區榜首
  新北市地政士公會第五屆理事長
  (民93-102)新北市政府地政局不動產糾紛調處委員會委員
  宏國德霖科技大學不動產經營系兼任助理教授
  新北市樹林高中校友會創會理事長

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代銷,仲介紅不讓:代銷,仲介業法律&行銷成功雙秘笈  

■ 內容簡介

  代銷業與房仲業者,在現今不動產交易市場上,扮演著相當重要的角色;而在重視術業有專攻、服務業當家的年代裡,須知:「知識就是力量」、「熱忱即是本錢」!

  本書結合代銷、仲介業者當具備的不動產「法律」與正夯的「行銷」觀念,由資深律師、銷售高手共同執筆,引領業者在競爭激烈、變動快速的山頭,昂然挺立,衝出漂亮的成績單!買、賣雙方消費者從本書看門道,亦能識人有術,作出正確的選擇。

■ 序

李序

  余自執行律師業務以來,接觸之法律服務範圍包括不動產、證券交易、智慧財產權、政府採購、大陸投資……等等。其中,不動產是余接觸最早,目前也是占事務所業務比例最多的部分,舉凡都市更新、合建、租賃、買賣、土地徵收……等等皆有之;亦於「永然法律研究中心」進行不動產課程講授,並與諸多來自業界的各專家學者之講師互動交流,在該領域中持續累積豐富理論及實戰經驗。

  永然文化出版公司也針對不動產議題,不斷地與時俱進,出版眾多相關書籍,此次更將近年來民眾所關注之不動產發展方向進行系統性的集合並予出版,本書「代銷•仲介紅不讓──代銷•仲介業法律&行銷成功雙秘笈」為該系列第一本,對「仲介」及「代銷」作一完整性介紹。

  與預售屋、成屋買賣、租賃、互易等相關之「仲介」與「代銷」,皆與《不動產經紀業管理條例》密不可分,此次邀集連世昌律師、許淑玲律師、吳任偉律師以及余等對該條例及其他不動產相關規範了解的作者,一同進行本書的撰寫。吳任偉律師介紹不動產交易之定義與種類等基礎概念,其與許淑玲律師再針對預售及仲介法律制度進行簡介,連世昌律師專文解析代銷糾紛實例,余則對仲介常見糾紛說明預防之道及解析實例;同時,也邀請業界實戰經驗豐富的吳家德總經理,講解房地產代銷流程與內容。

  多位作者撥冗為文,將法規條文及實務行銷共同呈現出一本精彩、實用的不動產專書,余特於此序一併致謝!

  盼此書對於不動產業者、欲與仲介代銷業打交道的消費者均能有所助益!

                         李永然序於永然聯合法律事務所


■ 目錄

李序

第一章 基礎概念 文◎吳任偉
壹、「不動產」的定義與範圍
 一、相關法律規定
 二、《民法》規定的「不動產」,是指「土地」「定著物」
 三、《不動產經紀業管理條例》所規定的「不動產」
 四、其他法律所規定的「不動產」
 五、「不動產」與市場上俗稱的「房地產」有何差別?
貳、不動產經紀業:就是「代銷」與「仲介」
參、不動產經紀業的經營要件
肆、代銷業者「代銷」不動產的性質及其業務類型
 一、法律定性
 二、代銷業務類型
伍、仲介業者「仲介」不動產的性質及其業務類型
 一、法律定性
 二、仲介業務類型
陸、不動產經紀業與「個資保護」

第二章 進階應用 文◎吳任偉、許淑玲
壹、代銷法律制度簡介
 一、代銷業與《不動產經紀業管理條例》
 二、代銷業與《公平交易法》
 三、代銷業與《消費者保護法》
 四、代銷業與「廣告真實義務」
貳、仲介法律制度簡介
 一、《不動產經紀業管理條例》
 二、《民法》:「居間」或「委任」契約?
 三、《公平交易法》:不實廣告
 四、《消費者保護法》:定型化契約
 五、物之瑕疵擔保與保固期之介紹
 六、員工保密及競業禁止條款
 七、仲介契約書參考範例

第三章 代銷糾紛實例解析 文◎連世昌
壹、代銷業、建商、買方之關係圖及其解析
貳、代銷業與建商之間屬承攬契約關係
參、房地預定買賣契約書有五天以上審閱期
肆、甚麼是預售屋「轉紅單」與「換約」機制?未完工交屋前,可以「換約」嗎?
伍、房貸授信拉「緊」報,「貸」誌大條!
 一、常見的預售屋貸款紛爭,可歸納為以下幾點
 二、提供預防之道作為參考
陸、都是躁鬱症惹的禍
 一、建商應調查訂約事項、注意買方的履行能力
 二、誠摯的建議
柒、「春天戀人」變奏曲
捌、窗外有墳塚,周杰倫母告建商
 一、注意!一般房屋交易,告知義務只及於買賣房屋的屋況及使用情形,難令賣方負告知鄰地使用狀況的義務
 二、誠摯的建議
玖、預售屋縮水,不必找補嗎?
拾、車道及其他空間面積由誰負擔?
拾壹、乙種工業用地可以蓋住宅嗎?
 一、依《都市計畫法》、建築法規規定,「四季紐約」建地在「乙種工業區」,是不可以作一般住宅使用的
 二、誠摯的建議
拾壹之一、建造執照建物使用用途登載為「一般事務所」,究竟是否可作為住家使用?
拾貳、什麼是「地上權住宅」?
 一、必須了解常見的地上權開發型態有兩種
 二、地上權住宅的優、缺點
 三、地上權住宅在法律上應注意的事項
拾參、買屋坐落方位有爭執
拾肆、不動產買賣與租稅申報
 一、國稅局嚴格查稅、捕獵逃漏稅
 二、成屋課稅與預售屋課稅大不相同
 三、租稅復查與行政救濟
拾伍、停車位規格有誤差
 一、什麼是「法定停車空間」及「獎勵、增設停車空間」?
 二、停車位的尺寸規格應該多少才對?
 三、停車位尺寸規格不符契約書所載,新制規定可以全部找補
 四、誠摯的建議
拾陸、預售屋買賣違約要怎麼罰?
 一、買方違約,建商可沒收已繳價金
 二、建商須退還沒收超過的價款
 三、誠摯的建議

第四章 仲介常見糾紛之預防與實例解析 文◎李永然
壹、不動產仲介契約具有「居間」的法律性質
貳、不動產仲介人員對義務的應有認識
 一、廣告不得誇大
 二、重要事項說明的義務
 三、應親自處理事務的義務
 四、保守秘密的義務
 五、應盡「善良管理人」的注意義務
參、不動產說明書
肆、常見糾紛
 一、以台北市、高雄市為例,參內政部房地產消費糾紛原因統計表季報表(108年第1季至第3季)
 二、契約書審閱期
 三、給付服務報酬與違約金
 四、未提供不動產說明書
 五、凶宅及漏水房屋
 六、斡旋金與要約書

第五章 代銷、仲介業者行銷秘笈 文◎吳家德
壹、代銷業行銷流程與內容
 一、代銷、仲介業銷售內容之差異
 二、行銷的意義
 三、行銷架構
 四、房地產代銷業的行銷內容
 五、代銷的作業流程
 六、代銷公司產品策略流程
 七、何謂「行銷組合」或「行銷4P」?
 八、賣方4P與買方4C
 九、何謂「目標行銷」?何謂「S-T-P」?
 十、個案現場銷售組織與內容
 十一、銷售法則
貳、仲介業行銷流程與內容
 一、仲介業的產業特性
 二、經營型態
 三、重要交易規範──契約書
 四、不動產仲介的作業流程
 五、接待客戶的銷售技巧
 六、成交的技術

附錄
《不動產經紀業管理條例》全文
《民法》債編「居間」條文
成屋買賣契約書範本
成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
預售屋買賣契約書範本
預售屋買賣定型化契約應記載事項履約保證機制補充規定

參考書目

382.5
86363
大房東小房客:租賃專法沒搞懂,小心法院跑不完  

■ 內容簡介

  租賃專法在2018年6月27日正式上路後,
  那些簽字畫押定金被吞沒的黑暗代誌。
  那些不得報稅入戶籍的黑暗代誌。
  那些房東說了算的黑暗代誌。
  那些漏水老不修的黑暗代誌。
  租屋界新寵兒─包租代管、社會住宅,
  會不會也暗藏著危機呢?

  大房東跑法院成家常便飯,小房客也是叫苦連天,作者長期處理租賃法律糾紛,透過26篇大房東小房客的實際案例,提供實用的法律書狀,清楚的表格插圖,不僅讓你一本搞懂《租賃專法》,更完整說明包租代管、社會住宅的法律眉角。

名人推薦

  推薦序─
  前內政部長 葉金鳳前部長
  財團法人崔媽媽基金會執行長 呂秉怡
  台北市租賃住宅服務商業同業公會理事長 陳柏勳

  推薦人─
  白仁德教授 /政治大學社科院副院長
  李志峰教授 /東吳大學法律系
  何叔孋公證人 /最美公證人
  廖國柱所長 /台北市地政士公會監事

■ 推薦序

葉金鳳前部長

  租賃議題向來就不僅是法律議題,也牽涉到國家居住政策、不動產市場興衰及經濟景氣熱絡與否,而我國自古以來「有土斯有才」的觀念,讓民眾莫不以擁有一間自己的房子作為人生目標,也使得過去較有「重買賣,輕租賃」的傾向,然而近年來臺灣不動產價格高漲,民眾購屋負擔相較於租屋負擔明顯偏重,而發展住宅租賃市場,作為國人長期居住需求的可替代選擇,滿足居住需求,已成為重要之課題。

  而我國租賃市場長久以來,因為規避稅賦而導致的租賃黑市現象,讓租賃管理不易,且近年來臺灣人口結構呈現高齡化現象,未來的高齡住宅所有權人將會越來越多,一方面因受到年齡老化因素管理能力下降,一方面住宅租賃事務管理繁雜及衍生糾紛處理不易,導致住宅所有權人不願或無法釋出房屋至租賃市場,據統計臺灣目前尚有八十多萬戶的空屋,這些都造成資源之閒置。

  《租賃專法》的施行,除了希望明確租賃雙方權利義務關係,也希冀建立專業服務制度協助處理龐雜的租賃相關管理事務,解決租賃糾紛,以健全租賃市場,確保租賃雙方權益。

  劉琦富律師長久擔任崔媽媽基金會義務律師, 對於各式各樣的租賃問題頗為熟稔,本書統整了他歷年來在台北市政府及新北市政府、各區公所民眾法律諮詢時常遇到的租賃問題,深入淺出的介紹了租賃專法眾多新的制度,用很白話的文字,說明了在訴訟程序過程中可能會遇到的問題以及該如何準備,讓民眾可以不再視上法院為畏途,更提醒了「預防重於治療」,簽約前仔細閱覽契約後再簽字,才是避免上法院的最佳法門。本書有助於租賃法律常識之普及,特別推薦給大家,也希望大家多多關心租賃議題。

■ 作者序

劉琦富律師

  就執業律師的法律觀點來看,租賃關係應該就是一個給租金,一個給房子住,單純的法律關係,然而,實際瞭解之後才發現,租賃關係千絲萬縷,堪比亙古難解的戀愛問題。

  仔細想想,租賃關係跟現代的戀愛型態還真有一點像,一方在網路上刊登自己的房子,盡可能的隱惡揚善,一方在網路瀏覽著等待對眼的「THE ONE」,然後在最短的時間內盡可能瞭解對方,然後成交,交往。

  只是,「因誤會而結合,因瞭解而分開」的種子在開始的時候就已經萌芽,然後準備殺青,雙方不免俗的挑剔、質疑、爭吵,接著還要避免對方變成恐怖情人,然後悻悻然結束一場肥皂劇,再等著接拍下一場。

  租賃關係不僅是法律問題、人際問題也牽涉到居住正義,當有一方必須拿出自己努力工作、辛苦加班所得的三分之一,甚至是一半薪水,換取自己在城市裡面僅容旋馬、梳妝盥洗小空間的「使用權」時,我想他們應該想得到不只是一個空間那麼多,最起碼房子裡的東西不用一直修,房東不要三不五時就進來打探,這是他們辛苦工作換來的小小喘息空間不是嗎?如果連喘息都得仰賴別人,那人生多難啊。對房東也是,雖然有些人就是運氣好,什麼都不用做,就可以享受政府投資公共建設、造橋鋪路,喔!不對,是蓋高鐵、蓋捷運,蓋公園、運動中心,所得的房價高漲,然後夸夸其詞說自己投資眼光精準。但也有許多人是在上面這些人後面追著,用了一生的積蓄買房投資,然後變成最後一隻老鼠,他們要的其實也不多,就是房客按時繳租,不要破壞自己畢生的心血而已。

  房東和房客的心願其實並不衝突,只是就跟戀愛一樣,總是所遇非人,這本書沒辦法完全解決租賃問題,因為那是社會問題、人際問題以及法律問題的大雜燴,這本書只能教你在喝下去之前,怎麼先把混在湯裡面的香菜挑掉;這本書不是讓人一槍斃命的法律攻防武器,而是在你不知道對手是和藹的老奶奶或是尖酸的惡霸之前,教你在外衣裡面穿上最堅硬的防彈衣,然後自信的微笑,但你知道的,防彈衣再硬,也只能護住要害,還是會有地方受傷;這本書沒辦法幫你避開所有的租屋地雷,畢竟道高一尺,魔高一丈,而只能在你猶豫不決的要踩到地雷時,悄悄的在你耳邊說「嘿,這一顆地雷,剛剛才有人踩過喔」,不管如何,希望這本書對你有點幫助。因為說實在的,對於《租賃專法》,內政部和行政院消保處花了很大的精力和時間推廣,希望把這部盡力調和租賃關係的法律讓每個人知道,但是很可惜的,不管是在臉書、PTT 或是第一線法律諮詢,遇到的房東、房客還是不間斷的重複問著一樣的問題,電費、報稅、遷戶籍、終止租約等等,如果說出版這本書有什麼希望,那就是希望大家對於租賃法律就跟喝水一樣自然。

  本書可以誕生要感謝出版社以及主編葉柔Q、江純穎努力把這本書變的白話。感謝生育我的爸爸劉寶船以及媽媽陳春美女士,他們書念的不多,但盡全力栽培我們幾個小孩,對於我這種鄉下小孩來說,出書可以說是人生中的夢想。要感謝執業律師階段中的兩位老闆林政憲律師和游孟輝律師,他們用身教和言教教會我怎麼學習去做一位優秀的律師,感謝我的學長林信宏律師,從大學以來到當律師這段日子,可以說他教了我一切,是我的恩人。感謝我政大地政碩專班的指導老師白仁德教授和每一位碩專班的老師、同學、學長姐的指導。更感謝崔媽媽基金會每一位夥伴,呂秉怡執行長、張偉瑜處長、馮麗芳主任、以及崔媽媽蝸牛張艾玲執行長,特別是法律服務組的曹筱筠組長,從我一開始進入崔媽媽基金會後一直以來對於租賃議題的教導,讓我對於租賃有更進一步的瞭解。也謝謝台北市租賃住宅服務商業同業公會陳柏勳理事長百忙之中撥冗寫推薦序,更感謝願意推薦本書的葉金鳳部長、李志峰教授、何叔孋公證人和廖國柱所長。最後要感謝我的太太宛靜犧牲自己的生活和休息時間奉獻給家庭,謝謝上天給我兩個可愛的女兒詠愛、儀凝。最後真心希望這本書可以給房東、房客一點幫助,事先預防,盡可能的不要讓租賃事件變成法院的案件,人生很難,希望這本書讓租賃關係不要那麼難,祝福大家。本書出版的一半版稅將捐給崔媽媽基金會,也希望大家一起來關心弱勢租屋問題,謝謝。 

■ 目錄

Part1 簽約前──坦誠相見不隱瞞
1. 租房有沒有後悔藥?──定金的性質與返還
2. 你是哪種房東?──企業、個人租約規範大不同
3. 別讓房東不開心──談租賃契約上的記載與約定事項
4. 還沒準備好轉大人──關於未成年人租屋的法律問題
5. 簽約前應詳閱說明書──談租賃契約
6. 畫押──談定期租約與未定期租約
7. 房屋sold out──談買賣不破租賃
8. 漏水「老不修」──談租屋的修繕責任

Part2 履約時──相愛容易相處難
9. 租屋踩到雷──談承租人終止事由
10. 惡房客纏身──談出租人終止事由
11. 房東毋湯(一)──破門而入要小心
12. 房東毋湯(二)──換鎖斷電行不行?
13. 房東毋湯(三)──硬體設備要注意
14. 房客毋湯(一)──轉租風險要留意
15. 房客毋湯(二)──馬桶肚裡能撐船?
16. 房客毋湯(三)──OVER MY DEAD BODY!
17. 我住到凶宅了嗎?──談「凶宅」的法律問題
18. 祝融肆虐──談租屋的失火責任

Part3 解約後──分的乾淨,分的漂亮
19. 「房東,我要退租。」──談押金的返還
20. 人去樓空──房屋的返還、遺留物的處理
21. 吃軟不吃硬──什麼是調解?
22. 我的青春小鳥一去不復返──法律訴訟程序怎麼進行?
23. 真的一勞永逸?──關於「租屋公證」
24. 聰明出租新選擇(一)──包租
25. 聰明出租新選擇(二)──代管
26. 聰明出租新選擇(三)──社會住宅

■ 作者簡介

◎ 劉琦富律師

  崔媽媽基金會義務律師
  臺北市地政士公會法律顧問
  新北市政府青年律師團
  新北市政府都市更新推動師
  聯絡資訊:LAWLCF@hotmail.com
  (02)2701-2899

■ 繪者簡介

◎ mer•mer

  一個喜歡海,喜歡用文字和插畫寫下心情的平凡的人
  mer•mer的粉絲專頁:www.facebook.com/ilovemermer/

340
30540
惡鄰退散:專業律師教你40個告別壞鄰居的自保撇步   ■ 內容簡介

  0個你會遇到的大樓居住問題,
  讓專業律師為您一一破解!


★ 公寓大廈的樓梯間可以放鞋櫃嗎?
★ 管委會可以禁止我裝鐵窗嗎?
★ 鄰居一直製造噪音怎麼辦?
★ 鄰居養的寵物隨地便溺產生惡臭,管委會是否可以請他搬家?
★ 樓下的二手菸從公共管線跑到我家怎麼辦?
★ 鄰居的冷氣排放熱氣直吹我家,可以請他移走嗎?
★ 管委會任期屆滿卻拒絕改選該怎麼辦?
★ 鄰居自行修繕公共設施,可向我請求分擔修繕費用嗎?

  最基礎的居家法律知識!
  讓你告別壞鄰居的自保撇步!


■ 自序

集合式住宅權益自保的最佳工具書

  現今都市住宅大多為高樓大廈集合式住宅,為了加強管理維護,我國於民國84 年間制定了《公寓大廈管理條例》加以規範,而各社區也會自行制定相關規約,透過區分所有權人會議決議集合式住宅的公共事務,並組織管理委員會加以管理,儼然形成一個小型的共同生活圈。

  而社區內住戶之間如此密切、頻繁的互動,難免會涉及彼此的權利義務糾葛,因而產生摩擦,甚至是對簿公堂的情形,因此,本書整理了日常生活中最常見和實務上所發生最新的居住權益議題,以淺顯易懂的文字描述,讓大家能夠輕易理解與自身相關的法律權益。

  此外,由於一般人遇到法律糾紛,又無法私下與對方達成協議,而必須透過調解、上法院才能解決問題時,往往會不知所措,不知道程序如何進行、書狀如何撰寫、所陳述的內容可能會發生什麼後果等等,尤其是進行民事訴訟程序時,對於極具專業性的「訴之聲明」、「請求權基礎」等事項往往不知如何主張,因此,本書在每個案例最後,都會提出與該案例相關的聲明範例或是相關的實務見解供大家參考。而本書附錄也一併說明提起民事訴訟、書狀撰寫的相關流程,讓您在實務運用上更加清楚。

  作者殷殷期盼本書除了能夠增加大家的法律知識外,也能在遇到居住權益問題時,成為一本實用的工具書。由於居住爭議類型萬千,難免疏漏,無法一一羅列說明,留待將來有機會再行撰寫不同類型的案例,為大家建立最基礎的居家法律知識。

■ 目錄

自序 集合式住宅權益自保的最佳工具書

第一章 管理費與公共基金
Q01 大樓住戶遲繳、不繳管理費或公共基金,應該如何處理?
Q02 管理費訂定不合理,我可以拒絕繳納嗎?
Q03 住商混合大樓的店家,要和住戶負擔相同的管理費嗎?
Q04 前屋主未繳清的管理費,是否須由後屋主負擔?
Q05 管委會催繳管理費所衍生的律師費用,誰該負擔?
Q06 住戶欠繳管理費,管委會可以把他們的磁扣消磁,並取消他們搭乘電梯的權限嗎?

第二章 停車位與屋頂平臺
Q07 鄰居在地下停車場擅自裝設監視器,侵犯我的隱私怎麼辦?
Q08 我買的停車位被占用怎麼辦?
Q09 頂樓的違章建築影響到逃生路線該如何處理?
Q10 管委會把屋頂租給電信業者架設基地臺,該如何主張權益?
Q11 非法定停車位的所有權人,可不可以參加區分所有權人會議?
Q12 可以規定非住戶的停車位所有權人不能搭電梯嗎?

第三章 住戶之權利義務及住戶規約
Q13 住戶違規時,管委會可以處以罰款,並要求連同管理費一起繳納嗎?
Q14 住戶可以請求管委會提出會計憑證、帳簿、財務報表及會議紀錄等文件嗎?
Q15 公寓大廈的樓梯間可不可以放鞋櫃?
Q16 騎樓是一樓住戶專用的嗎?
Q17 房子租到一半才發現房東不是房屋所有權人,要我搬走,我該如何保障權益?
Q18 承租的營業場所門口遭人惡意破壞,房東要求我自行清理並負擔費用,合理嗎?
Q19 管委會可以禁止我在陽臺加裝鐵窗以及安裝分離式冷氣室外機嗎?

第四章 常見住戶糾紛
Q20 一樓住戶在防火巷增建,我該如何主張權益?
Q21 鄰居一直製造噪音妨礙安寧,我該怎麼辦?
Q22 樓頂漏水導致頂樓住戶的家具裝潢損壞,應如何求償?
Q23 我家的共同壁和樓地板漏水,可以要求進入鄰居家修繕嗎?
Q24 隔壁住戶飼養的寵物長期發出嚴重惡臭該怎麼辦?
Q25 樓下經常在屋內抽菸,二手菸經由公共管線飄散到我家怎麼辦?
Q26 住戶長期放任寵物隨地大小便,管委會可以請他搬家嗎?
Q27 鄰居的冷氣排放熱氣直接吹到我家,我可以請他移走嗎?
Q28 在樓梯間燒金紙,是否違反相關規定呢?
Q29 鄰居自行修繕公共設施,可以要求我分擔修繕費用嗎?
Q30 機械式停車位損壞時,誰該負責修繕?

第五章 管理委員會與區分所有權人會議
Q31 未經報備的管委會是否合法?是否具備訴訟上的當事人能力?
Q32 成立管委會時,如果向主管機關報備卻未取得同意報備證明,該管委會是否合法?
Q33 管委會可以擅自修訂區分所有權人會議決議的規範嗎?
Q34 房客可以參加管委會委員的選舉嗎?
Q35 管委會任期屆滿了卻拒絕改選,該怎麼辦?
Q36 區分所有權人會議出席及決議人數不足法定比例,所作出來的決議有效力嗎?
Q37 管委會主委及委員突然辭任又不願意配合點交,住戶該怎麼辦?
Q38 區分所有權人會議應有多少人出席、多少人同意才能做成決議?
Q39 管委會可否自行決議拆除警衛室呢?
Q40 社區內有特定住戶取得大量區分所有權,並利用其表決優勢阻礙社區正常運作,應如何處置?

附錄 如何提起民事訴訟? 

■ 作者簡介

◎ 吳孟勳律師

學歷:
 政治大學法律系學士
 政治大學法律系研究所刑事法組碩士

經歷:
 律師高考及格
 專利代理人
 維欣聯合律師事務所主持律師
 國防部公聘律師
 臺北市政府法律諮詢律師
 新北市政府青年律師服務團律師
 財團法人法律扶助基金會覆議委員
 財團法人法律扶助基金會扶助律師

著作:
 搶救被告—律師在警局教戰手冊(共同執筆人)

◎ 陳柏均律師

學歷:
 政治大學法律系學士
 政治大學法律系研究所刑事法組碩士

經歷:
 律師高考及格
 專利代理人
 維欣聯合律師事務所合署律師
 長風律師事務所合署律師
 世新大學終身教育學院法律學士二十學分班講師
 臺北市政府法律諮詢律師
 財團法人法律扶助基金會審查委員
 財團法人法律扶助基金會扶助律師

著作:
 搶救被告—律師在警局教戰手冊(共同執筆人)

◎ 林明賢律師

學歷:
 政治大學法律系學士
 輔仁大學法律系研究所公法組

經歷:
 律師高考及格
 維欣聯合律師事務所合署律師
 臺北市政府法律諮詢律師
 財團法人法律扶助基金會扶助律師

◎ 許仁純律師

學歷:
 東吳法學法律學系學士
 輔仁大學財經法律學系碩士

經歷:
 律師高考及格
 臺北市危老重建推動師
 遠東聯合法律事務所律師
 環宇法律事務所律師
 維欣聯合律師事務所合署律師
 臺北市政府法律諮詢律師
 財團法人法律扶助基金會扶助律師

255
75656
速解信託實務案例   ■ 內容簡介

  對於以移轉財產為前提的信託制度,您是否心存疑慮?事實上,信託制度可資運用的範圍甚廣,除了私益、公益信託外,許多商事信託,諸如證券投資信託、都更投資信託、金融資產信託……等,都是依循信託的架構、法理而進行。

  以案例形式詳解我國現行信託法制、稅務關係的眼前這本書,不僅深入淺出,且貼近生活面、實用面,捧而讀之,必有助活絡您的理財新思維!

■ 目錄

第一章 緒論...呂錦葖蒏v
1 信託的意義
 一、委託人要將財產權移轉或為其他處分
 二、受託人為受益人之利益或特定之目的管理或處分信託財產
 三、受託人必須依信託本旨而管理、處分信託財產
2 借名契約與信託
3 讓與擔保與信託
4 信託的功能
 一、可依委託人意願管理、處分財產
 二、共有財產交付信託,處分較為容易
 三、因專業管理可對信託財產進行更有效率的運用
 四、財產的永續經營
 五、保障年幼、年長及其他弱勢族群的生活
 六、節省稅負
5 信託的種類
 一、自益信託與他益信託
 二、私益信託與公益信託
 三、營業信託與非營業信託
6 信託法律關係圖
 一、私益信託關係圖
 二、公益信託關係圖3

第二章 信託法案例解析
1 總則...呂錦葖蒏v
 一、信託之公示
 二、信託的訂立方式
 三、無效與得撤銷之信託
2 信託財產...呂錦葖蒏v
 一、信託財產之獨立性
 二、信託財產管理方法的變更
3 受託人...林仟雯律師、呂錦葖蒏v
 一、受託人的資格與注意義務
 二、受託人能否將信託財產轉為自有財產?
 三、受託人親自處理信託事務的義務
 四、共同受託人
 五、受託人的變更
 六、受託人的任務終了
4 受益人...林仟雯律師、呂錦葖蒏v
 一、受益人的性質與權利
 二、受益「人」是否為必要條件?
 三、受益人權益受侵害時的救濟方法
5 信託監察人...呂錦葖蒏v
 一、信託監察人的選任
 二、信託監察人之權限、注意義務與賠償責任
6 信託的監督及消滅...呂錦葖蒏v
 一、信託的監督
 二、信託關係之消滅(一)
 三、信託關係之消滅(二)
7 公益信託...鄭光禮律師
 一、認識「公益信託」
 二、「公益信託」目的乎?手段乎?
 三、究竟應選擇「公益信託」、「財團法人」或「社團法人」來從事公益活動?
 四、「公益信託」關係中有哪些重要「角色」?
 五、什麼是「宣言信託」?
 六、如何設立「公益信託」?
 七、公益信託可不可以有二人以上的「受託人」?
 八、公益信託成立後之注意事項
 九、糟了,時局變了!
 十、公益信託關係消滅後,應如何善後?
8 保險金信託...呂錦葖蒏v

第三章 信託與我國課稅制度之配合...黃文和會計師
1 信託課稅基本觀念及相關規定
 一、信託課稅基本觀念
 二、稅法對信託課稅之相關規定
2 案例解析
 一、金錢信託
 二、有價證券信託
 三、不動產信託
3 錯誤規劃之信託例示及修正
 一、一般信託契約案例
 二、遺囑信託及一般信託契約案例
 三、結語

第四章 信託契約實例解說
1 私益信託契約範本...呂錦葖蒏v
2 課稅關係評析...黃文和會計師
3 公益信託契約範本...鄭光禮律師

第五章 信託選用與常見問題之收錄...林仟雯律師
1 信託選用之流程
2 常見之信託相關問題

第六章 附錄
1 信託法
2 信託業法
3 文化公益信託許可及監督辦法
4 財團法人法草案
5 信託相關稅法
272(需代訂)
40901
2017全球不動產投資特刊  

■ 內容簡介
 

  本書就全球各地出類拔萃的房地產案例中,精選出9個席次名額,並仔細地將其建築理念、生活環境、投資回報,透過文字、圖片、案例的精采介紹,讓讀者深刻的了解投資海外房產的優勢,並以精闢的分析見解,讓各建案展現完美氣度,更將其硬體與軟體全面性整合報導,成就2018豪邸海外房地產精選豐藏的絕佳品味。

254(需代訂)
10375
土地開發實務作業手冊(2020年增修五版)都更新版、危老重建、簡易都更、增額容積【一本專為土地開發從業人員所寫的專業工具書】  

■ 目錄

索引(附註、附表、附件)

第一講 土地開發概論
第一節 土地概說
 一、土地的定義
 二、土地的分類
第二節 土地開發的定義
 一、宏觀的土地開發
 二、建築業的土地開發
 三、購地階段的土地開發
第三節 土地開發經營方式
 一、取得土地所有權
 二、取得土地開發權
第四節 土地資料處理
 一、建立公司的土地仲介制度
 二、土地資料處理原則


第二講 現地勘查作業
第一節 勘查的意義
 一、可否立即開發
 二、是否適合開發
 三、比對記錄釐清 
 四、配合市調作業
第二節 勘查的項目
 一、基地環境(基地本身)
 二、周圍環境(基地←→鄰地、周遭小環境)
 三、社區大環境:(基地←→生活影響圈)
第三節 勘查的作業程序
 一、前置作業
 二、現地作業
 三、後續作業


第三講 地政調查作業
第一節 土地基本資料調查
  一、地籍圖查核
 二、土地登記謄本查核
第二節 地政作業調查
 一、市地重劃
 二、徵收
 三、區段徵收


第四講 市場調查作業
第一節 市場調查的分類
 一、通案調查
 二、規劃案調查
 三、銷售案調查
第二節 市場調查的作業程序
 一、釐清調查目的
 二、擬定執行步驟


第五講 法規調查作業
第一節 建築法規概論
第二節 法規規範要點
 第一段 建築法規對土地的規範
  一、禁建:那些情形下不能申請建照
  二、限建:那些情形下不能立即申請建照
 第二段 建築法規對建築的規範
  一、用途管制
  二、強度管制
  三、他項規定
  四、建築管理
第三節 法規查核程序
 一、確定其「身分」
 二、確定其「土地使用分區」 
 三、確定屬於哪一區
 四、確定其適用的法規
第四節 法規查核工具
 一、都市計劃圖集
 二、土地使用分區證明書
 三、都市計劃說明書圖


第六講 開發構想
第一節 推案時機
第二節 投資區位
第三節 產品定位
 一、產品定位的因素
 二、產品定位的程序


第七講 規劃配置作業
第一節 規劃配置的意義
第二節 規劃配置(排厝間)作業的程序
 第一段 備齊基本資料
 第二段 繪製配置圖
第三節 規劃配置(算坪數)作業的程序
 第一段 法規基本用語
 第二段 分類面積規定
 第三段 算坪數作業
第四節 實例說明
 一、大樓案例
 二、透天案例


第八講 投資效益評估
第一節 收益
 一、地面層
 二、樓上層
 三、地下層
 四、車位
 五、透天產品
第二節 成本
 一、土地成本
 二、營建成本
 三、其他費用
 四、總成本
第三節 毛利(毛利率)
 一、毛利
 二、毛利率
第四節 投資效益評估
 一、成本推算法
 二、收益還原法
第五節 實例說明
 一、大樓案例
 二、透天案例


第九講 土地簽約作業
第一節 簽約前把關作業要點
第二節 簽約時核對作業要點
第三節 簽約後追蹤作業要點


附件1-24(詳目見後頁『附件索引』)
土地開發相關法令網址與搜尋途徑彙整摘要表

■ 附註索引

第一講
註1-1:法規對土地的定義為何?
註1-2:法規規範私有、公有土地為何?
註1-3:區域計畫法如何定義「都市土地」、「非都市土地」?
註1-4:何謂「土地使用分區管制」?與土地開發有何關係?

第二講
註2-1:何謂「畸零地」? 與土地開發有何關係?
註2-2:何謂「防火巷」?與「防火間隔」有何差別?
註2-3:何謂「現有巷道」?與土地開發有何關係?
註2-4:何謂「私設道路」?「私設通路」? 「類似通路」?「基地內通路」? 
註2-5:有哪些機構提供「航照圖」?如何操作?有何注意事項?
註2-6:何謂「套繪圖」?與現況圖有何差異?
註2-7:「都計圖」除都市計畫圖冊外,還有哪些機構提供圖面?
註2-8:如何於「現況圖」上標注建築構造?

第三講
註3-1:地政查核作業與那些地政機關有關?
註3-2:何為「土地登記」?與土地開發有何關係?
註3-3:申請地籍「軟圖」有何作用?
註3-4:何謂「建築線」?何為「建築線指示(定)證明書圖」?與土地開發有何關係?
註3-5:何為「道路截角」?
註3-6:新、舊式「土地登記謄本」有何區別?
註3-7:新式「土地登記謄本」(電腦報表式)的分類有何區別?
註3-8:「地目」、「等則」為何?與土地開發有何關係?
註3-9:「三七五租約」為何?與土地開發有何關係?
註3-10:何為「房地合一稅」?與以往的土地開發相關稅制有何差異?
註3-11:何為「建號」?與土地開發有何關係?
註3-12:何謂「限制登記」?有哪幾類?與土地開發有何關係?
註3-13:何為「申報地價」?與「公告地價」有何關係?
註3-14:何為「地價稅」?何為「累進地價總額」?如何預估地價稅?
註3-15:何為「申報現值」?與「公告現值」有何關係?
註3-16:「公告地價」與「公告現值」二者有何關聯?何為「兩價合一」、「兩價分離」?
註3-17:「公告現值」與土地行情(「市價」)的關係為何?
註3-18:何為「增值稅」?土地開發於購地階段應如何預估增值稅?
註3-19:自用住宅用地增值稅優惠稅率的規定為何?
註3-20:何為「他項權利」?與土地開發有何關係?
註3-21:謂“暗的”他項權利?“暗的”債務?
註3-22:都市計畫擬訂後,執行實質建設的「開發方式」有哪幾種?
註3-23:辦理市地重劃、徵收、區段徵收的法源?與土地開發有何關係?
註3-24:何謂「抵費地」?「抵價地」?二者有何區別?與土地開發有何關係?
註3-25:何為「工程受益費」?與土地開發有何關係?
註3-26:何為「優先承購權」?與產權有何關係?

第四講
註4-1:市場調查的定義為何?對土地開發有何意義?
註4-2:通案調查的範圍應如何界定?
註4-3:公司如何善用市場調查?
註4-4:何謂「SWOT」?
註4-5:市場調查的準確度應如何要求?對土地開發有何意義?
註4-6:市場調查除了基本資料的蒐集之外,市場調查人員平時應注意哪些資訊?

第五講
註5-1:國內現階段的國土計畫為何?區域計畫為何?
註5-2:本書所謂『法系』為何?法規的適用規定為何?
註5-3:都市計畫法第17條如何規範「禁建」、「限建」?
註5-4:何謂「主要計畫」、「細部計畫」?二者關係為何?
註5-5:都市計畫法第81條如何規範「禁建」?
註5-6:何謂「都市計畫通盤檢討」、「個案變更」?二者關係為何?
註5-7:都市計畫擬定的程序為何?民間得有何種反應管道?
註5-8:都市計畫法第69條如何規範「禁建」?
註5-9:其他法規的「禁建」規定為何?
註5-10:針對都市計畫法中限建規定,民眾依法得如何處理?
註5-11:法規中「用途管制」對土地開發的影響為何?
註5-12:何為「都市設計」,與土地開發有何關係?
註5-13:非都市土地有關土地開發的法規,主要有哪些?
註5-14:有哪些「都市計畫圖」可供使用?
註5-15:何謂「土地使用分區證明」?土地開發應如何處理此證明?
註5-16:如何得知修法訊息?如何利用本書「法令網址與途徑彙整摘要表」配合調整?

第六講
註6-1:建築規畫的「樓層數」對土地開發的影響為何?
註6-2:何謂「高層建築」?與一般建築有何差異?從土地開發而言有何影響?
註6-3:何為「假設工程」?連續壁對土地開發的影響為何?
註6-4:請照方式與產權模式的關係為何?與土地開發又有何關係?
註6-5:一般“菜單”中房數比應注意事項為何?

第七講
註7-1:建築物開窗、設置陽台與地界的關係有何規定?
註7-2:何謂「標準層」平面圖?與「配置圖」的關係為何?此圖於規劃階段有何作用?
註7-3:(主)建物、附屬建物、共有部分面積的定義為何?
註7-4:建築技術規則中「建築面積」的定義為何?與土地開發有何關係?
註7-5:建築技術規則中「樓地板面積」的定義為何?與土地開發有何關係?
註7-6:建築技術規則中「總樓地板面積」的定義為何?與土地開發有何關係?
註7-7:何謂「附舊建照土地」?應如何處理此類土地?
註7-8:何謂「建照有效期限」?「延長建築期限」?與土地開發有何關係?
註7-9:「附舊建照土地」於辦理設計變更有何應注意事項?
註7-10:何謂「基準樓地板面積」?「法定容積率」?與土地開發有何關係?
註7-11:建築技術規則對「騎樓」的規定為何?與土地開發有何關係?
註7-12:建築技術規則對「屋頂突出物」的規定為何?與土地開發有何關係?
註7-13:建築技術規則對「地下層」的規定為何?與土地開發有何關係?
註7-14:建築技術規則對「停車空間」的規定為何?與土地開發有何關係?
註7-15:何謂「停車效坪」?如何預估?
註7-16:建築技術規則對「陽台」的規定為何?與土地開發有何關係?
註7-17:建築技術規則對「梯廳」的規定為何?與土地開發有何關係?
註7-18:建築技術規則對「機電設備等空間」的規定為何?與土地開發有何關係?
註7-19:建築技術規則對「樓梯」、「電梯」的規定為何?與土地開發有何關係?
註7-20:建築技術規則對「花台、雨遮、屋簷」的規定為何?與土地開發有何關係?
註7-21:建築技術規則對「開放空間獎勵面積」的規定為何?與土地開發有何關係?
註7-22:何謂「都市更新」?與土地開發有何關係?
註7-23:何謂「危老重建」?與土地開發有何關係?
註7-23 :何謂「簡易都更」?與土地開發有何關係?
註7-24:何謂「容積移轉面積」?與土地開發有何關係?
註7-25:何謂「增額容積」?「TOD」?與土地開發有何關係?
註7-26:何謂「總量累計上限」?與土地開發有何關係?
註7-27:在尚無地下層平面圖的規劃階段,應如何將地下室面積拆算為公設、車位面積?
註7-28:每一停車位持分的建坪與土地開發有何關係?
註7-29:可售坪數與成本建坪的關係為何?
註7-30:配置的形式有哪幾款?
註7-31:如何著手畫配置圖?
註7-32:法規可建面積於規劃階段得如何拿捏?
註7-33:何謂「容積坪(土地坪效)」?「可建強度」?「最大可建面積」?

第八講
註8-1:購地前投資效益評估作業,對於銷售單價如何分類?
註8-2:停車位持分面積與公設比的關係為何?
註8-3:透天的產品如何定價?
註8-4:影響透天產品定價的因素有哪些?
註8-5:透天於產品定位時,對「坪數級距」的定位較大樓有何不同?
註8-6:銷售坪與執照坪有何不同?其與可售面積與成本建坪的關係為何?
註8-7:營建成本中的營建造價與建造執照中的「造價」、稅務系統的「房屋現值」有何不同?
註8-8:公司營建成本如何配合評估作業?
註8-9:營建費用與發包的關係,如何影響其單價?
註8-10:營建費用的「間接成本」有哪些?
註8-11:何謂「公寓大廈公共基金」?與土地開發有何關係?
註8-12:管銷費用與銷售方式的關連為何?
註8-13:總可售金額與營業稅有何關係?於精算時有何細節?

第九講
註9-1:一般主管機關核發的書類,「時效」規定為何?
註9-2: 一般土地買賣涉及「路權」應如何處理?相關「切結書」內容應注意哪些重點?
註9-3:設計人、承造人的「權利拋棄」為何?
註9-4:地主要求土地「賣清」時,土地買賣契約書中應如何配合?
註9-5:何為「規費」?「印花稅」?土地買賣須繳哪些規費、印花稅?
註9-6:一般土地買賣契約書中,付款應分幾期?相關作業如何配合?
註9-7:一般土地買賣是否須付訂金?又該如何處理?
註9-8:公開發行公司買賣土地有何特殊規定?
註9-9:一般公司處分不動產有何規定?
註9-10:祭祀公業出售土地有何規定?
註9-11:土地買賣用印規定為何?

■ 附表索引

附表1-1:台灣地區土地使用分區體系表
附表1-2:宏觀的土地開發流程表
附表1-3:建築業的土地開發作業流程表
附表1-4:購地階段的土地開發作業流程表
附表1-5:土地資料摘要表
附表2-1:基地環境勘查項目表
附表3-1:地政調查作業與地政單位關係表
附表3-2:不動產交易稅舊制vs.房地合一稅制比較
附表4-1:場調查分類與調查內容表
附表5-1:土地開發相關建築法規系統摘要表
附表5-2:土地開發涉及禁、限建法規或相關開發限制規定彙整表
附表7-1:法規、建照、銷售與權狀面積關係表
附表7-2:內政部指定建築物附建防空避難設備適用地區一覽表
附表7-3:【建築技術規則設計施工篇§59】停車空間設置標準摘要表
附表7-4:【建築技術規則設計施工篇§33】樓梯、平台與梯級尺寸標準摘要表
附表7-5:【都市更新建築容積獎勵辦法§5~17,19】摘要表
附表7-6:【都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法§3~10】摘要表
附表7-7:危老重建、簡易都更與都更比較摘要表
附表9-1:土地開發作業常用的網路資源彙整與上網查詢要逕表
附表9-2:簽約前把關階段關鍵作業查核表

■ 附件索引

附件1:地籍圖謄本
附件2:建築線指示(定)申請書圖
附件3:土地登記謄本中他項權利案例
附件4:土地標示、所有權部中「限制登記」案例
附件5:謄本中異動索引與參考資訊示意案例
附件6:產權摘要圖
附件6-1:產權摘要表
附件7,7-1:上都計官網查基地所屬都計案計畫書示意圖(新北市)
附件8:用途管制於不同層級法規的規定的案例
附件9:都市計畫地區轄下之都市計劃區
附件10:主要、細部計畫關係示意圖
附件11:土地使用分區證明書
附件12:分期分區(後期發展區-解除禁建)示意圖
附件12-1:分期分區(後期發展區-開發方式)示意圖
附件13:都市計畫說明書︰事業及財務計畫-無償撥用
附件14:都市計畫說明書︰事業及財務計畫-捐地
附件15:以地號上網查都市計畫書︰附帶條件-限制開發時程
附件16:以門牌上網查都市計畫書︰附帶條件-用途管制
附件17:上網(民航局)查飛航管制
附件17-1:上網(全國法規資料庫)查飛航管制
附件18:配置圖(大樓案)
附件18-1:規劃、銷售面積及評估彙整表︰大樓案
附件19:配置圖(透天案)
附件19-1:規劃、銷售面積、售價擬議及評估彙整表︰透天案
附件20:建物測量成果圖
附件20-1:土地開發專業部落格之查法規單元
附件21:土地使用權同意書
附件22:契約摘要與不動產買賣契約書中期款案例
附件22-1:無三七五租約證明
附件23:公開發行公司買賣不動產公告
附件24:土地簽約作業查核表

■ 作者簡介

◎ 王英欽

民國66年:成大建築系畢
  68∼69年:趙飛虎建築師事務所
  69∼99年:國泰建設
現職:土地開發、建築規劃設計 專業講師/顧問/委員
授課:土地開發實務作業系列課程
著作:土地開發實務作業手冊
   (詹氏書局100年初版、101、104、107年二∼四版,109年五版)
部落格:土地開發專業部落格
    http://blog.xuite.net/wyc813/blog
e-mail:wyc813@xuite.net(813wyc@gmail.com)

1020
82559
實用不動產稅法精義  

■ 內容簡介

  本書兼顧不動產稅法之學理與實務,內容與不動產相關的各種賦稅法規。

  作者依多年來在學校任教及參與土地登記專業代理人、不動產經紀人、不動產估價師等專技人員培訓班之授課心得與講義,依不動產移轉、使用與租賃等相關稅務法規及相關著作,精簡編成這本最適合上課使用的教科書。

  在學理方面,作者以深入淺出的方式,闡釋各稅目相關法規與立法意旨,使讀者能充分吸收其法條精義,掌握稅法全貌,並在章末設計「稅制思考」單元,提供研讀後對稅制反芻討論之空間;在實務運用方面,各種稅務專章均搭配稅額稽徵計算案例,並導入實用的釋示函令,提供讀者節稅技巧。

  為了因應讀者準備各項考試,在書末附錄中,收錄了「法令彙編」蒐納最新法令規章,並將「解釋名詞」彙整表列比較,以供參酌查閱。

  第七版主要是針對政府最新頒布增修之條文和文字、條次誤植之修訂,另外因《平均地權條例》有關實價登錄部分雖已修正公布,但在截稿前,行政院尚未訂定施行日期,因此新舊條文並列。

  本書各章自我評量為相關專技人員考試與該章相關的試題,提供讀者掌握命題趨勢,並自我演練提高學習效果,不提供解答。讀者選購時請留意,出版公司與銷售單位均無法提供解答給讀者。

■ 目錄

Chapter01 緒論
壹、租稅之概念
貳、租稅法概念
參、不動產稅法概念
註釋
自我評量

Chapter02 地價稅 Land Value Tax
壹、概述
貳、課徵範圍
參、納稅義務人
肆、地價稅之稅基
伍、稅率與稅額
陸、特別(優惠)稅率
柒、地價稅之減免
捌、地價稅之加徵
玖、稽徵程序
拾、罰則
稅制思考
註釋
自我評量

Chapter03 田賦 Rural Land Tax
壹、概述
貳、課徵範圍
參、納稅義務人
肆、田賦徵實與折徵代金
伍、隨賦徵購
陸、田賦之減免
柒、田賦之加徵-荒地稅
捌、稽徵程序
玖、罰則
稅制思考
自我評量

Chapter04 土地增值稅 Land Value Increment Tax
壹、概述
貳、課徵範圍
參、租稅主體
肆、課稅基礎
伍、稅率與稅額
陸、土地增值稅之免徵
柒、得申請不課徵和不課徵
捌、土地增值稅之減徵
玖、土地增值稅之退稅
拾、土地增值稅之抵繳
拾壹、稽徵程序
拾貳、罰則
稅制思考
註釋
自我評量

Chapter05 房屋稅 House Tax
壹、概述
貳、課徵範圍
參、納稅義務人
肆、房屋稅之稅基
伍、稅率與稅額
陸、房屋稅之減免
柒、稽徵程序
捌、罰則
稅制思考
註釋
自我評量

Chapter06 契稅 Deed Tax
壹、概述
貳、課徵範圍
參、納稅義務人
肆、課稅基礎
伍、稅率與稅額
陸、減免與不課徵範圍
柒、稽徵程序
捌、罰則與獎金
稅制思考
註釋
自我評量

Chapter07 遺產稅 Estate Tax
壹、概述
貳、課徵範圍
參、納稅義務人
肆、課稅基礎
伍、稅率與稅額
陸、稽徵程序
柒、獎懲
稅制思考
註釋
自我評量

Chapter08 贈與稅 Gift Tax
壹、概述
貳、課徵範圍
參、納稅義務人
肆、課稅基礎
伍、稅率與稅額
陸、稽徵程序
柒、獎懲
稅制思考
註釋
自我評量

Chapter09 稅捐稽徵法 Tax Collection Law
壹、概述
貳、總則
參、納稅義務
肆、稽徵程序
伍、行政救濟
陸、強制執行
柒、罰則
註釋
自我評量

Chapter10 其他不動產相關稅法
壹、工程受益費
貳、土地改良物稅
參、都市建設捐
肆、印花稅
伍、營業稅
陸、特種貨物及勞務稅
柒、所得稅
捌、房地合一課徵所得稅
玖、地方稅法通則
稅制思考
註釋
自我評量

附錄 法規彙編
土地稅法
房屋稅條例
契稅條例
遺產及贈與稅法
稅捐稽徵法

參考文獻

611(需代訂)
75676
不動產所有權法律實務與狀例  

■ 內容簡介

  不論是自住,還是投資,不動產一直是大眾關注的焦點。而擁有不動產最主要的表徵,即是所有權的歸屬。本書完整介紹不動產所有權相關法律問題。從認識不動產所有權開始,到辦理所有權登記的各項事項,再介紹共有物管理、利用,甚至分割、買賣,詳細說明,讓讀者有完整脈絡可尋。不動產的相鄰關係與無權占用、公寓大廈共用部分之使用管理與分管協議,亦是本書重點。尤其近年不動產爭訟增多,書中詳附多種狀例及訴之聲明,供讀者實務運用參考。要了解不動產所有權,本書是不可或缺的好幫手!

■ 李序

  余自執業以來,《民法》始終是業務範圍或演講內容中不可或缺的核心法律,而《民法》究其內涵,包括「財產法」與「身分法」兩者,其中財產法中的物權編,自民國(下同)96年以來,歷經數次翻修,98年間尤針對物權編通則與所有權章中有關共有不動產分割方法、效力與抵押權……等處理作了多處修正,在在影響人民財產上之權益,對於共有不動產的所有權人而言,實有深入了解之迫切性。我國《憲法》第15條明文規定,人民之財產權應予保障;大法官會議就此亦曾加以闡釋:「憲法第15條……之規定,旨在確保個人依財產之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能,不得因他人之法律行為而受侵害。」。

  為使國人更能明瞭有關不動產相關權益,余邀集了前國有財產署北區分署長黃偉政先生、黃振國地政士、永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士、施雱文地政士等共同執筆。

  本書開場即先以「不動產所有權之性質與登記」說明不動產所有權,讓讀者了解不動產所有權的性質,認識不動產有權的權能,並清楚介紹不動產所有權登記的相關法律。此外,共有不動產在管理、利用,甚至分割、買賣上,常因狀況複雜、共有人意見不一而起糾紛,因此,再以「不動產共有分割法規」、「不動產分割與分管登記實務」、「土地共有人要注意哪些法律問題?」為主,清楚說明實務面對共有物分割向來的問題與見解將有何變動與如何適用。其次,「相鄰關係」與「無權占用」問題,亦是此次物權編修訂的另一重點,例如通行權、越界建築、施工損鄰等,也由本人在書中逐一解讀。面對都會中有增無已、新舊群集的公寓大廈,亦有所謂「共用(有)部分」的問題,此一共用部分與傳統共有關係有何不同?共用部分能否約定為專用?共用部分的使用、管理與修繕,法律上究竟有何規定或應如何約定?公寓大廈的分管協議,繼受人是否受其約束等,亦詳說分明。同時,就常見的不動產所有權相關爭議,提出法律實務運用的作法。

  本書之成,感謝諸位學者專家情義相挺,撰寫宏文;另蒙多位好友陳立夫教授、王進祥榮譽理事長惠賜專文推薦,亦銘感五內。倘藉此得以提升讀者對於「物權」之認識,則余願足矣,並祈各方賢達不吝指正!最後,還要感謝好友喬大房屋郭國榮董事長對本書出版之支持。

                  李永然序於永然聯合法律事務所

■ 目錄

陳序/陳立夫
王序/王進祥
黃序/黃振國
李序/李永然

第一篇 不動產所有權之性質與登記
 文◎李永然

第一章 對不動產所有權之性質與權能的認識
一、不動產為重要的財產
二、所有權的意義
 (一)對物為全面支配的權利
 (二)所有權是受法令限制的權利
三、所有權的性質
 (一)所有權因對標的物全面支配而有整體性
 (二)所有權為具有彈力性的物權
 (三)所有權為永久支配標的物的物權
 (四)所有權具有社會性
四、所有權的權能
 (一)積極權能
 (二)消極權能

第二章 對不動產登記的應有認識
一、不動產物權必須登記
二、了解不動產登記
三、《土地登記規則》規範不動產登記
四、相關不動產物權的定義
 (一)地上權
 (二)農育權
 (三)不動產役權
 (四)抵押權
 (五)典權
五、結語

第三章 認識土地及建物所有權之相關登記
一、前言
二、土地分割登記
三、建物分割登記
四、土地合併登記
五、建物合併登記
六、建物所有權第一次登記

第四章 土地徵收的法律須知
一、政府可依法徵收人民土地
二、何謂「土地徵收」?
三、土地徵收不同於公用徵收
四、土地徵收的種類
 (一)一般徵收
 (二)特殊徵收
五、土地徵收的前置程序
 (一)協議價購
 (二)協議價購的注意事項

第二篇 不動產共有分割法規
 文◎黃偉政

第一章 分別共有物之分割法規
一、分別共有之意義
二、分別共有物之分割與限制
 (一)分割請求權
 (二)分割請求權之限制
三、共有物分割之方法
 (一)協議分割
 (二)裁判分割
四、分割共有物之效力
 (一)共有人取得分得部分單獨所有權
 (二)應有部分有擔保物權之處理
 (三)他共有人之法定抵押權
 (四)共有人間互負瑕疵擔保義務
 (五)共有物證書之保存及使用
五、共有物管理、分割之約定及裁定對於繼受人之效力
 (一)不動產於登記後對於應有部分之受讓人或取得物權之人具有效力
 (二)動產以受讓人或取得物權之人知悉其情事或可得而知者為限具有效力
 (三)受讓人之連帶清償責任

第二章 公同共有物之分割法規
一、公同共有之規定
二、公同共有物之分割與限制
 (一)分割
 (二)限制
三、公同共有關係之消滅與公同共有物之分割方法
 (一)公同共有關係之消滅
 (二)請求裁判分割之要件

第三章 國私共有土地之分割法規
《國私共有土地處理原則》
《國私共有土地辦理共有物分割作業要點》

第三篇 不動產分割與分管登記實務
 文◎黃振國

第一章 共有物分割之原因與登記程序
一、共有物分割登記之意義
二、共有物分割登記的原因
三、共有土地或建物分割登記的要件
 (一)全體共有人基於下列原因之一
 (二)分割之各共有人均應相同或不完全相同
 (三)共有物分割後,應符合下列情形之一
 (四)完繳登記規費
四、不同地政事務所就同一共有關係的登記作業與聯繫程序
五、地政事務所就共有土地或建物分割登記案件的審查原則
六、法院判決、和解、調解與地政機關調處成立,可由部分共有人單獨申請

第二章 耕地分割之限制與例外
一、耕地分割的意義
二、耕地分割之限制與例外
三、不受耕地分割最小面積限制之圖解
四、耕地分割土地複丈與標示變更登記實例書表

第三章 建築基地與法定空地分割之限制
一、法定空地不得分割
二、法定空地分割證明之申請與審查

第四章 共有物分割稅務
一、共有土地分割的土地增值稅
二、共有土地分割後價值相等,免徵土地增值稅之實例解說
三、共有土地分割後價值減少部分課徵土地增值稅之實例解說
四、因有償或無償其土地增值稅之納稅義務人有所不同與贈與稅
五、重劃後分割共有土地再移轉,仍可適用減徵規定
六、共有房屋分割,就各自取得部分按2%課契稅
七、共有土地所有權分割改算地價原則
八、共有土地分割後,適用「新制」房地交易所得稅

新制「房地交易所得稅」→共有物分割實例

第五章 共有物分割與抵押權之處理 
一、分割後原有抵押權之處理
二、金錢補償抵押權之處理
三、共有物分割後抵押權處理之圖解
 (一)轉載於各宗
 (二)僅轉載於原設定人取得之土地
 (三)抵押權塗銷與法定抵押權
四、建物基地號變更登記

第六章 共有物分割與用益物權之處理
一、用益物權之範圍
二、先申請土地複丈之程序

第七章 國私共有土地分割之處理
一、適用範圍
二、行政規則之規定

第八章 新增共有物使用管理(分管契約)之登記
一、新增訂分管契約之登記
二、《土地登記規則》配合增訂 
三、共有物管理契約條款可約定之重要事項
四、共有土地管理契約
五、《國私共有土地協議分管要點》

第四篇 土地共有人要注意哪些法律問題?
 文◎李永然

第一章 土地共有人應注意事項
一、買受前,先了解該共有地有無不分割的約定
二、共有人的優先購買權
三、共有人要注意「以大吃小」的規定
四、取得共有物持分,可以請求分割
五、共有人須注意《民法》第823條第1項所規定無法分割的情形
 (一)因物之使用目的不能分割
 (二)契約訂有不可分割的期限
六、共有人無法協議,可以向法院請求分割
七、共有土地分割時,如何處理抵押權?

第二章 不動產共有人要如何結束共有關係?
一、共有關係要如何結束?
二、分割有協議分割及裁判分割之分
 (一)因物之使用目的不能分割
 (二)契約訂有不可分割的期限
三、協議分割須經「登記」始生分割效力
四、如何訴請法院裁判分割?

第三章 土地共有人對分割及登記的法律認識
一、土地共有人可利用分割消滅共有關係
二、共有人的分割共有物請求權是否適用消滅時效?
三、共有土地分割有何限制?
 (一)法令有禁止分割的規定者
 (二)因土地的使用目的不能分割者
 (三)契約定有不分割的期限者
四、共有土地的分割方法為何?
五、分割後辦理登記
六、結語

第四章 共有不動產進行裁判分割的法律須知
一、共有不動產無法「協議分割」時,可以訴請法院「裁判分割」
二、裁判分割共有不動產屬於「固有必要共同訴訟」
三、法院裁判分割的方式
 (一)以原物分配於各共有人
 (二)原物分配各共有人兼金錢補償
 (三)原物分配部分共有人,其餘共有人以金錢補償
 (四)部分原物分配各共有人,部分原物變價分配各有人,並賦予「優先購買權」
 (五)將原物變價,並將所得價金分配各共有人,並賦予優先購買權
 (六)部分原物分配各共有人,部分原物仍維持共有
 (七)共有人相同的數宗土地得請求合併分割
 (八)共有人部分相同的相鄰數筆不動產,得經「多數決」請求合併分割
四、共有物裁判分割的效力
五、裁判分割起訴狀
 狀例一:共有土地分割起訴狀

第五章 「準共有」的法律須知
一、何謂「準共有」?
二、定限物權的準共有
三、準物權的準共有
四、智慧財產權的準共有
五、結語

第五篇 不動產的相鄰關係與無權占用
 文◎李永然
一、如何處理鄰地要求管線安置?
二、如何處理鄰地提出「通行」的要求?
 (一)有償通行權
 (二)無償通行權
三、鄰地所有人營繕建物時,可否使用他人的土地?
 (一)何謂有使用的必要?
 (二)何種情形下,被使用者得向鄰地所有人請求償金?
四、如何處理無權占用的「拆屋還地」與越界建築?
 狀例二:無權占有之拆屋還地起訴狀
五、房屋因鄰地施工而受損,該如何救濟?
 (一)行政機關之協調程序──以台北市為例
 (二)民事責任
 (三)刑事責任
六、占有
 (一)直接占有與間接占有
 (二)自己占有與輔助占有
 (三)自主占有與他主占有
 (四)有權占有與無權占有

第六篇 公寓大廈共用部分之使用管理與分管協議
 文◎李永然
一、區分所有建物由「專有部分」及「共有部分」構成
二、共用部分與約定專用
 (一)認識「共用部分」
 (二)認識「約定專用」
三、公寓大廈共有部分之使用管理與管理修繕費用負擔
 (一)共用部分之修繕費用負擔
 (二)管委會對於共用部分之管理維護義務
四、公寓大廈之分管協議與繼受問題
 (一)分管協議的法律性質
 (二)分管協議的繼受效力
五、結語

第七篇 不動產所有權有關爭訟的法律運用
 文◎李永然
一、不動產爭訟日益增多
二、無權占有不動產的爭訟
 (一)拆屋還地
  範例一:拆屋還地、遷讓房屋訴之聲明
 (二)遷讓房屋
  狀例三:請求遷讓房屋起訴狀
  範例二:請求返還(返還)房屋時訴之聲明
  狀例四:請求返還借用物起訴狀
 (三)逾界建築的拆屋還地
  範例三 請求交還土地時訴之聲明
三、占有時效取得土地之爭議
四、共有不動產分割之爭議
 範例四 一般共有物或遺產之分割方法訴之聲明
 範例五 共有物應有部分有未辦繼承登記,合併請求其繼承人辦理繼承登記訴之聲明
五、違章建築的爭議
六、公寓大廈管理費的爭執
  狀例五:請求發支付命令聲請狀
  狀例六:請求給付管理費起訴狀
七、結語

附錄
民法物權編
民法物權編施行法
參考書目

■ 作者簡介

● 李永然

台大法學士、台大法學碩士、台大法律研究所博士班研究、中國政法大學法學博士
永然聯合法律事務所、永然兩岸法律事務中心、永然地政士聯合事務所、永然文化出版股份有限公司、永然法律研究中心等創辦人;財團法人永然法律基金會董事長
曾任教:淡江大學、輔仁大學、文化大學、銘傳大學、國立體育學院
聯合報、中國時報、工商時報、經濟日報、中華水電冷凍空調雜誌、稅務旬刊、投資情報周刊、貿易商情、爽報、台商張老師月刊法律專欄主筆
曾任中廣公司、漢聲電台、復興電台、中央廣播電台及佛光衛視法律專欄主講人
總統府人權諮詢委員、內政部營建署法律顧問、國防部總政治作戰局法律顧問、中華人權協會名譽理事長、兩岸經貿交流權益促進會榮譽理事長、陸委會台商張老師、海基會財經法律顧問、中華民國仲裁協會常務理事、財團法人王月蘭慈善基金會副董事長、財團法人王永慶先生教育基金會董事兼執行長、中華民國企業經理人協會常務理事、台北市美好人生協會理事長
台北科技大學兼任副教授、中國文化大學兼任副教授

● 黃振國

學歷:東吳大學法律系比較法學組67年畢業
經歷:東海大學管理學院財務金融研訓中心租稅規劃與財產移轉講師;永然法律研究中心不動產稅務及大陸房地產講師(不動產經紀法規、土地登記、土地稅法、遺贈稅法、行政救濟、信託法等)十餘年;中國房地產研究發展協會常務理事;補習班教師二十餘年經驗;台灣財稅發展協會理事長
著作:不動產法拍移轉及稅費、法院拍賣案例與運用、訴願書狀與範例、遺產稅節稅規劃、贈與稅節稅秘訣、繼承登記疑難解析與範例、最新遺產.贈與稅節稅規劃、遺產稅實戰手冊、保險.信託.遺產、贈與之節稅規劃、遺贈稅節稅規劃案例解析、遺贈稅.財產移轉圓滿計畫、繼承權益法律指標、房地合一稅申報.節稅規劃一手掌握、房地合一課稅案例.快速圖解 

● 黃偉政

前國有財產署北區分署長、法制室主任
曾任文化大學教育推廣班講師
曾任實踐大學教育推廣班民法講師
高點補習班地政類科民法講師
明道國際法律事務所顧問

● 李廷鈞

學歷:中原大學財經法律研究所碩士 
   臺灣大學政治系 
經歷:永然地政士聯合事務所經理、永然聯合法律事務所法務副組長、台北市地政士公會法規委員會主任委員、萬能科技大學兼任講師、永然法律基金會副執行長
著作:別讓共有綁死不動產(合著)、不動產抵押權法律與登記實務DIY(合著)、地上權開發策略與法律實務(合著)、繼承權益與繼承司法實務(合著)、不動產抵押權的法律運用與實務操作(合著)

● 施雱文

學歷:淡江大學產業經濟學系 
經歷:永然地政士聯合事務所地政士、地政士考試及格、不動產經紀人考試及格 
專長:不動產買賣移轉、節稅規劃、繼承登記

314.5
M8040D
都市與計劃(第四十六卷 第四期)  

■ 目錄

◎ 都市及區域發展

以賽局理論建立捷運車站開發審議之協議機制
純正性導向的都市再生?瓷都案例研究
空間特徵分量Durbin模型之建構-桃園市都市計劃區多元開放空間組合價值之檢視

212.5
87178
房地產信託項目決策及管理研究  

■ 內容簡介

  作者認為有兩個原因需要信託公司對房地產信託項目予以更多的重視,並加強管理。第一是中國房地產市場風險開始顯現,隨著時代的變化,房地產行業正在向社會平均利潤水平靠攏;與此同時房地產也關乎人民的居住權利,中國政府當局對此非常重視,在價格上漲過快時就會出手干預,信託公司需要做好房地產信託項目的風險管理,選擇好項目並加強主動管理;第二是信託公司從業務轉型升級出發,對房地產信託項目進行股權投資,從過去單純的提供融資朝向股權投資方向發展,在獲取債權融資收益的同時參與房地產項目的開發和利潤分配,獲取股權投資收益。

  本書共分6章。第1章是緒論。首先介紹了研究背景及研究意義。以及對風險管理的三個發展階段進行了詳細的分析,並對信託行業風險管理的相關研究成果進行了重點整理。第2章對中國房地產信託特徵、分類及發展情況進行了分析。首先介紹了房地產市場、房地產產品及房地產項目的特徵。再者從信託產品投資者數量和融資性質是債權還是股權兩個維度對房地產信託進行了分類;最後總結了房地產信託在中國的發展情況,分析了房地產信託在信託行業中的地位,以及在發展過程中存在的問題。第3章對融資類房地產信託項目選擇的決策問題進行研究;對影響信託公司選擇融資類房地產信託項目的因素、項目所在城市、區位、周邊配套、項目產品類型、土地成本五個方面進行了分析。考慮開發商綜合實力的情況,從項目以外的擔保資產和開發商的開發管理能力兩個方面也進行了分析;在前述分析的基礎上,建構了綜合評分指標體系。將綜合評分與事先確定的評價決策基準值進行比較,來判斷是否為該項目提供融資。第4章對融資類房地產信託項目收益與風險如何合理匹配進行研究。分析了融資類房地產信託項目的風險,包括系統性風險與非系統性風險、主觀風險與客觀風險。另外透過兩種方式解決了房地產信託項目風險度測量問題。同時採用成本加成法來確定信託公司的無風險利率,採用集體決策法確定風險利率,使得信託公司可以順利使用資本資產定價模型來實現融資性房地產信託項目的收益風險匹配。第5章對股權投資類房地產信託項目的選擇及利益分配進行了研究。為改變傳統的單純向房地產信託項目提供融資的模式,信託公司可對項目進行真正的股權投資。股權投資類房地產信託項目有兩種來源,對信託公司與開發商之間的利益分配問題則分兩大類四種情況進行深入研究。第六章對房地產信託項目如何加強主動管理進行了研究融資類房地產信託項目提出四項主要措施,股權投資類房地產信託項目,則提出五項的主動管理措施。

■ 序

  2005—2018年,中國的房地產行業和信託行業均迎來了規模的快速增長,信託為房地產行業的發展提供了必要的資金支持。反過來,中國房地產市場的蓬勃發展又為信託行業的發展提供了載體;房地產信託業務在信託公司的總業務量中佔有較大比例,並成為信託公司利潤的重要來源。

  房地產信託作為信託公司業務的重要組成部分,是信託公司極為重視的一項業務。收益往往是與風險相伴隨的,有收益就有風險;且房地產行業還經常處於國家調控之下,不確定性較其他行業更大。信託公司作為非銀行金融機構,其本身就是經營風險的。因此,對於房地產信託項目,信託公司要做好風險管控,將其自身收益最大化,將其自身風險最小化。從風險管理的角度出發,做好風險的源頭管理是最有效的。就房地產信託項目而言,把好決策關,選擇好房地產信託項目,將不合格的房地產項目排除在外,從源頭上控制風險,是信託公司開展房地產信託業務的第一要務。

  在2018年之前,中國信託業規模增長迅速。但是,在高速增長的同時,也存在業務結構不合理,事務管理類信託和債權融資類信託占比過大,股權投資類信託占比較小。因此,信託公司也存在調整業務結構,實現轉型升級的需求。對於房地產信託項目,信託公司可以改變以前的單純債權融資模式,實施真正的股權投資,在獲取融資收益的同時獲取房地產項目的開發收益。在真正股權投資的情況下,信託公司需要設計好與房地產開發商的利益分配機制,激勵開發商努力工作,積極為項目利潤最大化貢獻其智慧。在此過程中,信託公司還需要加強主動管理,以達到過程風險管理和提升項目收益的目的。

  本書在信託業積極謀求轉型發展的階段出版,對於信託公司房地產信託業務的創新發展具有較強的指導意義,凝聚了相關人員的集體智慧。

■ 目錄

1、緒論
1.1 研究背景
1.2 研究意義
 1.2.1 為信託公司風險管控提供指導
 1.2.2 為信託公司房地產信託業務轉型升級提供指導
1.3 研究內容
1.4 國內外研究綜述
 1.4.1 風險管理研究綜述
 1.4.2 收益分配研究綜述
1.5 創新點

2、中國房地產信託特徵、分類及發展情況分析
2.1 房地產的特徵
 2.1.1 房地產市場的特徵
 2.1.2 房地產產品及房地產項目的特徵
2.2 房地產信託的內涵、類型及特徵
 2.2.1 房地產信託內涵及類型
 2.2.2 房地產信託的相關方
 2.2.3 房地產信託的特徵
2.3 房地產信託的發展情況
 2.3.1 房地產信託在信託業務中的地位
 2.3.2 房地產信託發展過程中存在的問題
 2.3.3 房地產信託的發展趨勢及方向

3、融資類房地產信託項目選擇決策研究
3.1 項目選擇決策的現有研究成果總結
3.2 影響信託公司融資類房地產信託項目選擇決策的因素分析
 3.2.1 單純針對房地產項目本身的影響因素分析
 3.2.2 考慮開發商綜合實力的影響因素分析
3.3 融資類房地產信託項目評價指標體系構建
 3.3.1 各級評價指標的選取
 3.3.2 相關指標打分及權重的確定
3.4 待評價項目綜合評分及選擇決策
 3.4.1 信託公司對項目決策基準值的確定
 3.4.2 對評價項目實施綜合評分及選擇決策
3.5 應用案例分析
 3.5.1 相關數據的確定
 3.5.2 相關指標的計算及決策情況
 3.5.3 案例分析

4、融資類房地產信託項目收益與風險匹配研究
4.1 融資類房地產信託項目風險分析
 4.1.1 系統性風險與非系統性風險
 4.1.2 主觀風險與客觀風險
4.2 引入資本資產定價模型用於項目的收益、風險匹配
 4.2.1 收益、風險匹配研究文獻述評
 4.2.2 房地產信託項目收益、風險匹配分析及資本資產定價模型引入
4.3 融資類房地產信託項目風險度的評價
 4.3.1 改進的TOPSIS法
 4.3.2 三級評價指標法
4.4 無風險利率和風險利率的確定
 4.4.1 無風險利率的確定
 4.4.2 風險利率的確定
4.5 應用案例分析
 4.5.1 相關數據的確定
 4.5.2 改進的TOPSIS法和三級評價指標法評價項目風險度的對比分析
 4.5.3 項目收益與風險匹配分析
4.6 總結及建議

5、股權投資類房地產信託項目選擇及利益分配研究
5.1 股權投資類房地產信託項目來源及選擇
 5.1.1 股權投資類房地產信託項目來源分析
 5.1.2 股權投資類房地產信託項目選擇概述
5.2 利益分配的理論基礎
 5.2.1 Shaple值法
 5.2.2 最大最小費用法
 5.2.3 群體重心模型
 5.2.4 Nash談判模型
5.3 信託持有全部股權的房地產信託項目利益分配研究
 5.3.1 基本定義和假設
 5.3.2 比例支付管理費模式下的利益分配分析
 5.3.3 房地產開發商參與超額利潤分配的利益分配分析
 5.3.4 算例檢驗及分析
5.4 信託持有部分股權的房地產信託項目利益分配研究
 5.4.1 基本定義和假設
 5.4.2 按股權比例分配項目利潤的利益分配分析
 5.4.3 超額利潤分級分成的利益分配分析
 5.4.4 算例檢驗及分析
5.5 本章小結

6、房地產信託項目主動管理研究
6.1 信託主動管理概述
6.2 融資類房地產信託項目主動管理研究
 6.2.1 做好項目的盡職調查
 6.2.2 監控好項目資金流向
 6.2.3 掌控項目運行情況,提出優化意見
 6.2.4 及時、準確披露項目信息
6.3 股權投資類房地產信託項目主動管理研究
 6.3.1 制定好項目公司章程,按現代企業制度運作
 6.3.2 管理好項目公司的證照、印鑒
 6.3.3 加強預算管理,嚴控成本
 6.3.4 設計好利益分配機制,調動開發商積極性
 6.3.5 增加股東對賭條款,犧牲部分利益以規避風險

參考文獻

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危機入市!投資買房零失誤的10堂課  

■ 內容簡介

  一本就夠!一看就懂!不碰豪宅、不炒房,這樣買房賺最大!

  以「外資法人機構的地產軍師」著稱的紅色子房,
  與「25歲不花一毛錢當包租婆的小資女」Oma 聯手出擊!

  教你面對房市盤整與反轉風險,掌握投資心法,
  提早享受「房產財務自由」,隨時進場都不怕!

  ◎小薪水變出大財富,破解買房迷思,增值空間無限大!
  何時才是進場時機?
  薪資停滯如何讓收入翻倍?
  如何避開投機陷阱,買到鑽石屋?
  哪種房產增值空間最大?

  讓房產專家紅色子房和包租婆小資Oma,教你隨時進場都能買對好房的投資密技。只要掌握本書提供的關鍵10堂課,把眼光放遠,格局做大,就能避開炒房陷阱,破解話術迷思,找對投資好物件。

  預售屋紅單只要小錢就能進場,很好賺?
  → 紅單有陷阱,用AKB48法練功最保險!
  政府說房價兩年掉三成,我何時該進場?
  →實價登錄沒說的真相,獨家分析房價和評估地段!
  如何找到最適合投資的房子?投資報酬率怎麼算?
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  跟著捷運或公共建設買房一定沒問題嗎?
  →用井字分析法快速評估,看公共建設是否有增值空間!

  ◎別再道聽塗說了!投資房產前應該先知道:

  Q:房地產投資類型好多種,如何入手才能創造好的租金收益?
  A:先調查租金行情,房地產也需要包裝,針對高付租能力的族群規畫不動產。

  Q:文林苑事件之後,還能投資老屋嗎?如何評估?
  A:可用50/40/30/20/10經驗法則來判斷,讓不懂都市更新的人也能輕鬆了解。

  Q:黃金店面或民宿也能投資嗎,究竟什麼是「符合居住正義的不動產投資」?
  A:運用「店面交易熱度分析」判別好區位,擴大可以扭轉地段的格局,依據市場需求帶動區域發展。

  Q:投資買房該如何跟銀行和仲介談判?
  A:投資房地產必須要買價低、貸款利率低、仲介費用低。銀行融資有5P,隨時顧好信用和擔保品。

  Q:資金有限,該怎麼募集資金?
  A:沒有這麼難,可利用私募基金操作及SPV特別目的公司投資。最重要是寫好募資企畫書。

■ 目錄

前言 投資買房零失誤,在危機中突圍而出! 紅色子房 

第1堂課 預售屋投資真的很好賺嗎?
小資Oma有疑問:預售屋紅單資本低,好像很好賺? 
紅色子房教室:投資預售屋前須具備的重要觀念 
紅色子房教室:預售屋獲益須課以個人所得稅 
紅色子房教室:先搞懂房地產投資的四大類型 
小資Oma的投資筆記:擬定看屋計畫 

第2堂課 如何精準分析投資報酬率?
小資Oma有疑問:看到數字就頭痛怎麼辦? 
紅色子房教室:檢視現金流的專屬放大鏡—T-Bar 
紅色子房教室:T-Bar的實務操作 
紅色子房教室:現金流與資本利得平衡的重要性 
小資Oma心得:房地產數字的奧妙—現金流概念 
小資Oma的投資筆記:看謄本、T-Bar,以及報酬率試算表 

第3堂課 如何分析房價是否合理?
小資Oma有疑問:現在的房價合理嗎? 
紅色子房教室:先搞懂房價的組成基礎 
紅色子房教室:用「地段指數」輕鬆找到增值抗跌的地段 
小資Oma有疑問:重劃區價格是否漲過頭? 
紅色子房教室:用都會區距離理論來判斷價格水準 
小資Oma心得:解讀實價登錄房價有竅門 
小資Oma的投資筆記:看房前,先調查成交行情 

第4堂課 如何預測區位發展?
小資Oma有疑問:跟著捷運規畫路線買房就能賺錢? 
紅色子房教室:剖析房市漲價題材──應用井字分析法 
紅色子房教室:都市計畫分析──新北市投資置產布局 
小資Oma心得:捷運話題有賞味期,須掌握保值的關鍵要點 
小資Oma的投資筆記:從都市計畫和未來捷運,鎖定11投資區域 

第5堂課 如何提高租金收益與降低投資風險?
小資Oma有疑問:如何制定投資策略? 
紅色子房教室:買房前須先知道「房地產包裝及卸妝術」 
紅色子房教室:房地產波段投資理論—認清波段,選擇報酬 
紅色子房教室:高付租能力的出租公寓投資術 
小資Oma心得:租客對了,才能帶來穩定的現金流 
小資Oma的投資筆記:先調查租金行情 

第6堂課 什麼是店面與風格地產投資?
小資Oma有疑問:人人都能變身「地產投資家」嗎? 
紅色子房教室:投資店面和旅館的成功關鍵—集市 
小資Oma有疑問:投資店面有哪些風險? 
紅色子房教室:房市M型化趨勢下的三種投資策略 
小資Oma有疑問:一般人也能投資店面?什麼是風格地產? 
紅色子房教室:「創意整合」是風格房地產投資的成功要素 
小資Oma心得:符合居住正義的房地產投資,才可能開發無限商機 
小資Oma的投資筆記:民宿夢想不是夢! 

第7堂課 如何評估投資都更老宅?
小資Oma有疑問:文林苑事件是怎麼一回事? 
紅色子房教室:簡單5個數字,讓你遠離都更陷阱宅 
小資Oma有疑問:都市更新只有拆除重建一途嗎? 
紅色子房教室:找建商合作前,先了解建商的真正想法 
小資Oma心得:都市更新有不同作法,使資產得以充分活化 
小資Oma的投資筆記:都更注意事項 

第8堂課 如何與銀行和仲介談判?
小資Oma有疑問:如何與銀行和仲介談判,以降低投資成本? 
房地產投資最重要的三個朋友—銀行、仲介、顧問 
小資Oma有疑問:搞定三個朋友就沒問題嗎? 
紅色子房教室:增加與銀行和仲介的談判籌碼 
小資Oma心得:先從自己認識的人開始找起 
紅色子房教室:面對房仲,議價是戰術,更是藝術 
小資Oma心得:投資前,先尋找自己的利基點 
小資Oma的投資筆記:因應銀行房貸升息與經營仲介人脈 

第9堂課 如何募集資金和合夥買房?
小資Oma有疑問:募集資金大哉問 
紅色子房教室:自組私募基金團隊,團結力量大 
小資Oma有疑問:當募資經理人很難嗎? 
紅色子房教室:撰寫房地產募資企畫書的要訣 
小資Oma有疑問:募資如何兼顧投資人的風險? 
紅色子房教室:成立SPV公司以投資不動產 
小資Oma心得:找對方法,募集資金一點也不難 
小資Oma的投資筆記:我的300萬募資過程 

第10堂課 房市反轉,危機入市
小資Oma有疑問:房地產會泡沫化?投資人該如何自保? 
紅色子房教室:應用多核心房價理論,以分析各地是否有泡沫化危機 
小資Oma有疑問:面對房市反轉危機,還有投資機會嗎? 
紅色子房教室:以百貨公司週年慶的5個戰略,迎接房市反轉契機 
小資Oma心得:逛街買衣服也可以體會危機入市 
紅色子房教室:危機入市,賺房地產3桶金的祕訣 
小資Oma的投資筆記:團結就有力量「再反轉」

後記1 你有達到財務自由境界的朋友嗎? 紅色子房 
後記2 以專業服人,態度決定高度,募資過程讓我學更多! 小資Oma

323(需代訂)
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共有土地分割實務  

■ 內容簡介

  共有土地問題經緯萬端,尤以「分割」問題為甚。蓋分割者,乃以共有關係消滅為目的之清算程序也,為解決共有人間一切糾紛之靈丹。本書是國內第一本針對「共有土地分割」,將抽象理論與具體問題及實務見解相結合,進行全方位闡述之著作,本書首先就共有物分割理論作完整詳細論述。再依作者訴訟經驗整理法院實務見解、地政機關登記函釋、財政部稅捐函釋等,就較重要之問題,列舉88個具有代表性的案例,以案例式全面深入的探討、解說。本書理論與實務兼備,為學習共有土地分割知識不可或缺之參考書籍,更是法律、地政等實務界進修之最佳工具書。

■ 序言

  先民自中國移民來臺開墾,深受中國「有土斯有財」觀念影響,及族群爭地耕種,形成「宗族群居」態樣來凝聚力量保護墾地,共有土地亦在此思想架構下孕育而生。共有土地在代代相傳下,共有人數眾多且各共有人持分面積稀少,甚難取得共識利用,所謂「屋共漏、牛共瘦」,學者楊松齡教授為「共有」做了貼切引喻。因此,共有土地除生產力未能有效提高、耗費土地經濟效益外,更有足以產生宗族感情崩裂之隱憂。

  而共有土地問題經緯萬端,尤以「分割」問題為甚。台灣地狹人稠,隨著經濟發展社會變遷之結果,民眾對土地需求日甚,土地交易頻繁、地價飛漲,惟共有土地由於其具有團體色彩,共有人間或因利益不同、意見不一,或因散居各地、聯絡不易,或因部分共有人行蹤不明,不知去向,致阻礙共有土地之處分及土地的有效利用,甚或法令規章未臻完備,已使共有人間糾紛迭起。職是,民法特賦予各共有人得隨時請求分割共有物之權利(民法第823條參照),以終止或消滅共有關係。共有物之分割方法,有協議分割及裁判分割二種,協議非議決,故須共有人全體之同意,然而共有人全體同意有其困難性已如前述,故民法規定共有人無法以協議定分割之方法時,任何共有人得訴請法院為之(第824條參照)。分割者,乃以共有關係消滅為目的之清算程序也,為解決共有人間一切糾紛之靈丹。

  作者自民國90年執業律師以來,即自我期許為不動產專業律師,對於共有土地所涉及實務法律問題特別感興趣,對共有土地分割稍有心得,利用工作之餘,將這些年來於理論與實務上的心得彙整成冊。本書係以共有物分割理論為經緯,提出實際發生過之案例,用簡明之語法述說,再佐以實務判解法令予以詮釋,可使未研讀過法律書籍之共有地主、以及實務工作者如律師、地政士等人士,針對共有土地分割實際問題,找出解決方法,並有理論與實務依據。惟作者才疏學淺,雖多方蒐集資料,盡力撰寫此書,仍有理論謬誤之處,內容恐有不夠完整,尚祈各方賢達、地政及法律界先進不吝予以指正。

  本書內容係作者於攻讀政大地政研究所時,受教楊松齡教授醍醐灌頂指導而啟發,承蒙題序鼓勵推薦,在此由衷感謝;本書亦承蒙現代地政聯盟王進祥理事長、CCIM台灣不動產投資協會黃鵬䛥理事長、基泰建設馮先勉總經理題序推薦,至為感激。本書得以順利出版,首先要感謝新學林的出版團隊及林靜妙副總編輯,他們的專業及用心令我由衷佩服;還有我的爺爺及父母,他們的支持疼愛讓我無後顧之憂;我的妻兒,他們的陪伴讓我人生更臻圓滿。最後要感謝的是更多給我機會、提攜我的人,謝謝您們!

                            劉炳烽 謹誌
                          2019年9月9日


■ 目錄

推薦序 楊松齡
推薦序 王進祥
推薦序 黃鵬䛥
推薦序 馮先勉
序言
 
第一章 導論
第一節 共有之形態
第二節 分別共有物之分割
第三節 公同共有物之分割
 
第二章 共有土地分割實務問題QA
一、如何判斷共有土地是分別共有?還是公同共有?
二、土地持分要多少才能向法院提出分割共有物訴訟?
三、共有土地分割有那些途徑?
四、公有土地依公私共有土地分割調處結果所為之處分,是否須經民意機關同意及行政院核准?
五、共有土地分割調處結果對於當事人之繼受人是否有拘束力?
六、申請調處共有土地分割之不動產標的中,有限制登記情形時,可否調處?
七、共有人於和解共有物分割後未辦理登記前,將其部分持分移轉於第三人,該和解筆錄對該第三人是否亦有效力?
八、分割共有物之確定判決除當事人外,對訴訟繫屬後為當事人之繼受人者是否亦有效力?
九、未辦繼承登記之土地可否訴請裁判分割?共有違章建築可否訴請裁判分割?
十、他共有人未繳清遺產稅之土地可否訴請裁判分割?
十一、耕地分割後每人所分得土地面積未達0.25公頃,可否分割?
十二、因購置毗鄰耕地而與其共有耕地合併者,可否合併分割?
十三、已興建農舍之共有農業用地可否分割?
十四、作為道路使用之共有土地可否分割?
十五、共有之道路預定地可否分割?
十六、可否只訴請分割共有建物,而不分割基地?
十七、可否訴請分割共有之法定空地?
十八、低於最小面積單位之共有土地可否分割?
十九、分割後之土地可否低於最小面積單位?
二十、行水區之共有土地可否分割?
二十一、區分所有建築物之共同使用部分可否分割?
二十二、共有土地經政府機關公告禁止該重劃區內土地之移轉、分割、設定負擔,可否訴請裁判分割?
二十三、分鬮書是分割協議書嗎?
二十四、共有土地協議分割可否依土地法第34條之1規定以多數決為之?
二十五、共有土地標示分割可否依土地法第34條之1規定以多數決為之?
二十六、外國國籍繼承人行蹤不明,無法會同辦理分割繼承登記,該如何處理?
二十七、共有人係失蹤人時,應以何人為當事人?
二十八、共有人死亡,無人繼承時,應以何人為當事人?
二十九、起訴後才發現共有人於起訴前死亡,該如何處理?
三十、分割共有土地訴訟,起訴時要將誰列為被告?
三十一、對分割方案猶豫不決而未置可否之共有人,起訴時是否要列為被告?
三十二、共有人出售土地持分未過戶,要列何人為被告?
三十三、對共有人身分有爭執時,要如何處理?
三十四、訴訟進行中被告死亡時,未辦理繼承登記,原告該如何處理?
三十五、訴訟進行中被告死亡時,繼承人已辦理繼承登記,該如何處理?
三十六、訴訟進行中被告死亡時,繼承人應承受訴訟抑是承當訴訟?
三十七、全體繼承人承受訴訟後,因協議遺產分割而移轉登記於其中一位繼承人時,該如何處理?
三十八、全體繼承人承受訴訟後,該應有部分已因分割遺產而移轉登記予其中一位繼承人時,撤回其他繼承人之訴,效力是否及於全體被告?
三十九、訴訟繫屬中,共有人將其應有部分移轉予第三人時,該如何處理?
四十、訴訟繫屬中,共有人將其應有部分移轉予第三人,撤回對該共有人之訴,撤回效力是否及於全體被告?
四十一、訴訟繫屬中,其中一位被告將其應有部分移轉予原告或其他被告,該如何處理?
四十二、漏列全體繼承人之確定判決,如何救濟?
四十三、要向哪個法院提起土地分割訴訟?如何提起分割訴訟?
四十四、提起土地分割訴訟,民事起訴狀要怎麼寫?
四十五、提起土地分割訴訟一審要繳多少裁判費?
四十六、可否以法拍價格作為裁判費核定之計算標準?
四十七、可否以公告現值作為裁判費核定之計算標準?
四十八、法院可否不以公告現值作為裁判費核定之計算標準,而要求以鑑定價格計算應繳納裁判費?
四十九、被告不服一審判決結果上訴二審,上訴費用核定之計算標準為何?
五十、被告不服一審判決結果上訴二審(部分原告撤回一審之起訴),上訴費用核定之計算標準為何?
五十一、被上訴人不服二審判決結果上訴三審,上訴費用核定之計算標準為何?
五十二、多數被告分別上訴,上訴訴訟費用應由誰繳納?
五十三、上訴人撤回二審上訴,是否應得視同上訴人之同意?
五十四、裁判分割法院之訴訟程序流程為何?
五十五、共有土地分割訴訟,被告得否提起反訴?
五十六、共有土地分割訴訟,被告得否提起反訴請求合併分割?
五十七、共有土地分割訴訟進行中,發現土地登記之面積如與實際測量所得之面積不符,該如何處理?
五十八、兩造均表明不為預納或墊支地政事務所費用時,是否應視為合意停止訴訟程序?
五十九、法院可否不採兩造分割方案,依職權另定分割方案?
六十、法院可否因應有部分所占比例不多或甚少之共有人,依其應有部分無法分得足供建築用或其他使用之面積,即將共有土地變價分割?
六十一、共有人分割後分得之土地為畸零地,是否係適當公平之分割方法?
六十二、分割後土地為留設通路,未設置汽車迴車道,是否係適當之分割方法?
六十三、法院按土地應有部分比例面積分配,分配後之土地價值顯不相當,是否應以金錢補償之?
六十四、法院可否將土地全分配給某一共有人,由該共有人以金錢補償其他共有人?
六十五、法院可否以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人?
六十六、法院可否以原物之一部分分配於部分共有人,他部分變賣,以價金分配於其他共有人?
六十七、法院得否因共有人之利益或其他必要情形,判就共有物之一部分仍維持共有?
六十八、共有人不同,且不相鄰之數筆共有土地可否合併分割?
六十九、共有人相同、未相鄰之數筆共有土地可否合併分割?
七十、共有人部分相同,且相鄰之數筆共有土地可否合併分割?
七十一、變價分割執行拍賣,共有人可否主張優先承買?
七十二、金錢補償該如何計算?
七十三、應有部分有抵押權者,其權利是否因共有物之分割而受影響?
七十四、應受金錢補償之共有人,可否對於補償義務人所分得之不動產有抵押權?
七十五、共有土地經法院判決分割後,部分共有人繼承人拒不辦理繼承登記,他共有人得否代位申辦繼承登記?
七十六、他共有人代位申辦繼承登記時,是否需代繳遺產稅?
七十七、共有人依法院判決申請共有物分割登記,是否應繳納土地增值稅?
七十八、分割後取得之土地,如與原持分比例所算得之價值不等,是否應代為繳納土地增值稅?
七十九、共有人聲請點交分得部分土地,是否包含拆除地上物?
八十、共有人可否聲請點交維持共有之通道及拆除地上物?
八十一、分割共有物判決有錯誤,該如何處理?
八十二、已依市地重劃結果辦竣權利變更登記,且該重劃前土地標示登記已截止登記後,法院仍依重劃前土地標示判決共有物分割,登記機關可否受理重劃前共有物分割登記?
八十三、已興建農舍之共有農業用地,經法院確定,是否應經解除套繪管制後,始得辦理分割登記?
八十四、已興建農舍之共有農業用地,經調解或調處分割確定,是否應經解除套繪管制後,始得辦理分割登記?
八十五、已興建農舍之共有農業用地,經法院分割判決確定,是否應經解除套繪管制後,始得辦理分割登記?
八十六、法院裁判分割後,出售分割土地於計算特種貨物及勞務稅持有期間之起算點係以土地分割取得時點,或是以各該土地所有權人原取得該土地之日為準?
八十七、法院裁判分割後,出售分割土地於房地合一稅持有期間之起算點係以土地分割取得時點,或是以各該土地所有權人原取得該土地之日為準?
八十八、部分共有人依土地法第34條之1規定出售共有土地,不同意出售之共有人提出分割共有物訴訟後,是否得聲請假處分禁止為移轉或其他處分行為?
 
附錄 分割共有物相關法規條文
【民法】(節錄)
【民法物權編施行法】(節錄)
【土地法】(節錄)
【土地登記規則】(節錄)
【土地稅法施行細則】(節錄)
【土地徵收條例】(節錄)
【平均地權條例施行細則】(節錄)
【民事訴訟法】(節錄)
【地籍測量實施規則】(節錄)
【非訟事件法】(節錄)
【強制執行法】(節錄)
【農業發展條例】(節錄)
【建築基地法定空地分割辦法】
【國私共有土地辦理共有物分割作業要點】
【耕地分割執行要點】
【土地法第三十四條之一執行要點】

■ 作者簡介

● 劉炳烽律師

現職:
  劉炳烽不動產律師事務所主持律師
  中華不動產仲裁協會仲裁人

學歷:
  國立中興法商學院法律系
  國立政治大學地政研究所

經歷:
  CCIM美國不動產投資師認證候選人
  台北市都市更新專業人員教育訓練人員
  台北市危老重建推動師

專長領域:
  不動產開發、投資法律風險評估及處理
  共有土地糾紛處理
  共有土地分割、遺產分割
  土地法第34條之1多數決執行
  三七五耕地租約處理

專業著作:
  一、耕地三七五減租條例實務解釋彙編。

聯絡方式:
  一、E-mail:pifeng.liu@gmail.com
  二、FB粉絲團請搜尋:劉炳烽不動產專業律師
  三、請加入FB社團:共有土地分割實務

332.5
86091
實用土地法精義  

■ 內容簡介

  本書為作者歷年來在大學授課及參與各項國家考試典試命題心得,提綱挈領、朋比編著,除適宜大專院校相關修習之參考外,亦為有志研習不動產法令及準備參加各級國家考試或地政士、不動產經紀人、不動產估價師等專門職業人員證照考試者之必備參考書藉。

■ 19版序

  由於都市更新條例部分條文在司法院釋字第709號解釋中認為違憲失效,且自87年11月11日公布施行後,歷經八次局部修正,尚難符合社會之期待,都市更新之推動,步履蹣跚。為符合憲法所要求之正當行政程序,強化政府主導都市更新能量,而為全面性增修。爰此,本書乃配合全面修正都市更新相關章節之條文。此外,對於區段徵收及歐美之超額徵收兩者之別,近來亦引起學界之關注,故本書徵收編中之超額徵收一節,亦稍加增潤歐美的施行情形,以供有志者參酌。

  本書之編纂,從來即以土地法之編章為經,相關法規為緯,以利讀者能體系化地掌握土地法規精髓,本次修訂亦循之。又全球化趨勢風靡,國際間資產移動蔚為風潮,由於英美向來與我經濟互動緊密,本書上一版所增補簡介英美產權登錄制度,一併再提,以供有志者參酌。倉促付梓,謬誤難免,尚祁方家不吝賜正。

                               楊松齡
                           於指南山下寓所
                           2019年8月14日


■ 目錄

緒論

第一章 土地制度與平均地權
第一節 土地制度之演進
第二節 土地改革之派別
第三節 平均地權之意旨

第二章 土地法立法之沿革
第一節 制定之背景與原則
第二節 大陸時期之施行及修正
第三節 在台灣之施行與修訂

第三章 土地法之意義與性質
第一節 土地法之意義
第二節 土地法之性質

第一編 總則

第一章 法例
第一節 土地之涵義
第二節 用詞之定義
第三節 土地法之執行機關與施行

第二章 地權
第一節 土地所有權
第二節 私有土地所有權之取得與消滅
第三節 土地他項權利
第四節 新型態之地權

第三章 地權限制
第一節 私有土地之限制
第二節 外國人取得地權之條件與限制

第四章 公有土地
第一節 公有土地之意義及分類
第二節 公有土地之管理

第五章 地權調整
第一節 私有土地面積之限制
第二節 土地最小面積之限制
第三節 共有土地
第四節 自耕農之扶植與保護

第二編 地籍

第一章 通則
第一節 地籍整理之意義
第二節 地籍整理之程序
第三節 地籍整理之區域單位

第二章 地籍測量
第一節 地籍測量之方法與主辦機關
第二節 地籍測量之程序
第三節 地籍圖重測
第四節 土地複丈
第五節 建築改良物測量

第三章 土地登記
第一節 土地登記制度
第二節 土地登記通則
第三節 土地總登記
第四節 土地權利變更登記
第五節 限制登記

第三編 土地使用

第一章 通則
第一節 土地使用
第二節 土地利用計畫

第二章 國土計畫
第一節 總則
第二節 國土計畫之訂定程序
第三節 國土功能分區之劃設及土地使用管制
第四節 罰則與附則

第三章 使用限制
第一節 區域土地使用管制
第二節 都市土地使用管制

第四章 房屋及基地租用
第一節 房屋供需之調節
第二節 房屋租用
第三節 基地之租用

第五章 耕地租用
第一節 耕地租用之概念
第二節 耕地租佃之保障
第三節 耕地租佃爭議之處理
第四節 耕地租賃關係之合理化

第六章 荒地使用
第一節 公有荒地之開發使用
第二節 私有荒地之督促使用
第三節 山坡地之保育利用
第四節 海埔河川地之開發使用

第七章 土地重劃
第一節 實施土地重劃之意義與執行方法
第二節 市地重劃之舉辦與施行
第三節 農村社區土地重劃之舉辦與施行
第四節 農地重劃之舉辦與施行

第八章 工業用地之開發
第一節 產業園區開發
第二節 科學園區之開發
第三節 加工出口區之開發

第四編 土地稅

第一章 通則
第一節 土地稅之涵義
第二節 土地稅納稅義務人與課徵方法
第三節 土地稅制之基本原則

第二章 規定地價
第一節 規定地價之程序
第二節 重新規定地價
第三節 公告土地現值
第四節 地價評議委員會之組織

第三章 地價稅
第一節 地價稅之課徵及納稅義務
第二節 地價稅之計徵及稅率
第三節 地價稅之優惠與減免
第四節 懲罰性地價稅與欠稅之懲處
第五節 田賦

第四章 土地增值稅
第一節 課稅範圍與時機
第二節 納稅義務
第三節 土地增值額之計算
第四節 土地增值稅之稅率
第五節 土地增值稅減免與抵繳
第六節 土地增值稅之退稅及欠稅之懲處

第五章 土地改良物稅
第一節 土地改良物稅之特性與意義
第二節 土地改良物價值及其估價
第三節 土地改良物稅之課徵

第六章 房屋稅
第一節 課徵標的與納稅義務人
第二節 房屋稅之內容
第三節 房屋稅之減免與罰則

第七章 契稅
第一節 課徵範圍與納稅義務人
第二節 契稅之內容
第三節 契稅之減免與罰則

第八章 遺產及贈與稅
第一節 課徵範圍與納稅義務人
第二節 課稅價值之估算與稅率
第三節 稽徵程序
第四節 稅捐之保全與獎懲

第九章 工程受益費
第一節 徵費範圍及數額
第二節 繳納義務與徵收標準
第三節 徵收程序與內容

第五編 土地徵收

第一章 通則
第一節 強制取得之規範
第二節 照價收買

第二章 土地徵收
第一節 土地徵收之概念
第二節 土地徵收之構成要件
第三節 土地徵收之標的
第四節 土地徵收之當事人
第五節 土地徵收之類別及其目的
第六節 土地徵用

第三章 徵收程序
第一節 土地徵收之聲請與核准
第二節 土地徵收之執行
第三節 土地徵收之完成
第四節 土地徵收完成後相關權義
第五節 區段徵收之程序
第六節 徵收之撤銷與廢止

第四章 徵收補償
第一節 徵收補償之概說
第二節 徵收補償之範圍與標準
第三節 徵收補償之發放
第四節 補償方式

■ 作者簡介

◎ 楊松齡

現職:
  文化大學環境設計學院院長

學歷:
  國立政治大學地政學系學士
  國立政治大學地政學系研究所碩士
  國立政治大學地政學系研究所博士

經歷:
  德霖技術學院副校長、講座教授
  國立政治大學社會科學院院長
  國立政治大學特聘教授
  國立政治大學社會科學院國土政策研究中心主任
  國立政治大學社會科學學院副院長
  國立政治大學地政學系系主任
  行政院經濟建設委員會顧問(兼任)
  行政院研究考核委員會諮詢顧問(兼任)
  考試院國家考試典試委員、命題委員及小組召集人(兼任)
  臺北市訴願審議委員會委員(兼任)
  臺灣土地銀董事(公股代表)
  兆豐資產管理公司董事(公股代表)
  中國土地改革協會理事長
  中國土地經濟學會理事長
  中華民國土地估價學會理事長

741
88033
丁丁的房產人生雜記  

■ 內容簡介

  房產代銷人員不為人知的心得、密法大公開,人人都是房產大贏家!

  ◎ 作者用一個少見於同類書籍的角度來論述房產產業,同時以十數年第一線代銷的工作資歷,不藏私地分享客觀又真切的經驗,頗具專業知識。

  ◎ 用文字記載房地產人生征戰實錄,真誠、清晰、理性,不嘩眾取寵;中肯、客觀、深入淺出,能讓業界及消費者快速了解房地產各個面相。

  ◎ 作者對事業的細膩投入與觀察,值得各行各業的年輕人參考與學習。

  作者誕生及成長於一個與不動產相關的環境,耳濡目染房市生態圈近三十年,
  總感人性現實與無奈,空虛與利益交雜,似乎很難尋求到真實的自我,
  但若想實踐理想,財務自由,不動產代銷又是一個不能被忽視的平台。
  如今,這本房地產人生征戰實錄就在眼前,貼近於現實狀況的一切所有,
  淺顯易懂,同時帶有專業領域的深度,不管是業者、買家,都值得擁有,
  看完書之後,人人都可以成為房地產的大贏家。

  在台灣,房市一直都是被大眾所關注的重要議題。
  房價的走勢、區域的發展、建設的期待、政策的更改,也都在我們的生活中如影隨形。

  購屋,是每個人的必經之路,同時也是在民生必需品消費中佔最大宗的資金量體,若對其缺乏認識,或許會因此從中造成自己的損失。

  做為消費者的那一方,死不買房不會是個正確的態度,但過度樂觀可能也不是個好方法。
  身為銷售者的那一方,利益現實主義無法成就自己,我們都應該要善於從挫折中找方法。

  本書為從事不動產代銷十餘年經驗匯集。一本自述式的雜記。
  秉持中肯客觀原則,沒有任何立場。

  如果你是個正在找尋購屋、投資的買方,你能從此書中看到一般消費者比較不為人知的賣方小祕密與職業辛苦談。

  如果你是個正在這個行業打拼的一份子,你可以從此內容獲得一些銷售靈感,或是買房比較普遍常見的消費心態。

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  www.pressstore.com.tw/freereading/9789863588870.pdf

■ 作者序

  從事不動產代銷十餘年來的經驗,這是一本自述式的雜記。
  沒有任何的立場,只秉持著中肯客觀的原則。
  如果你是個正在找尋購屋、投資的買方,也許你能從此書中看到一般消費者比較不為人知的賣方小祕密與職業辛苦談。
  如果你是個正在這個行業打拼的一份子,也許你可以從此內容獲得一些銷售靈感,或是買房比較普遍常見的消費心態。
  在台灣,房市一直都是被大眾所關注的重要議題。
  房價的走勢、區域的發展、建設的期待、政策的令改,也都在我們的生活中如影隨形。

  購屋,是每個人的必經之路,同時也是在民生消費必需品中佔最大宗的資金量體,而若對其缺乏認識,或許會因此從中造成自己的損失。

  相對地,不動產如今也成了人們投資理財的重點之一。
  如果我們都能對這樣的市場充滿足夠專業度的了解,那你不會做錯決定,更可以因此放大資產,改變人生。

  在資訊與科技快速發展的時代,往往許多觀眾會受到特定媒體或名嘴帶風向,但如何在不動產的世界中,堅定自己的信念,有能認定現實是非的判斷力,是很重要的事情。

  我們可以從此作品之中探尋正確的觀念與邏輯,以求一個正面且不消極,沒有過多的主觀或極端,從平衡中來看待與面對房市。

  不需要灑狗血的主題,也不用刻意去使用吸睛的話術,那種誇而不實的包裝,以點概面的偏頗,並非正確的務實之道。
  市場不是你與我說得算,未來也沒有任何人可以預知,但是時間卻不會為你停下,鐘擺也不可能因你的後悔而往回盪。

  做為消費者的那一方,死不買房不會是個正確的態度,但過度樂觀可能也不是個好方法。
  身為銷售者的那一方,利益現實主義無法成就自己,我們都應該要善於從挫折中找方法。

  無論你是哪一種立場,希望各位都能喜歡這樣的作品。
  也期待你們都能買到自己所喜愛的房子,也祝福每一個正在這行業中努力生存的人們都能有好成績。

■ 目錄

推薦序
自序

壹、建築知識
社會住宅大小事
世界各國公設比
公設比的迷思
寶佳,推案之王
房價的概念
話術
建築外觀有多重要
理想與現實
房價高漲的萬惡之源
超低自備的風險
關於耐震
不動產的五大不可信
車位價錢迷思
建商暴利的誤解
甲級營造
產品應景論
房貸利率所影響的觀念
代銷與仲介,差別在哪
 
貳、市場分享
千萬買宅 億萬買鄰
來自一名仲介的理想與實踐
中古與預售的行情
房市指標
新竹市的城市之謎
消失的價值去哪了
房市崩盤可能嗎
謬論
假議題
市場機制
M型化
我不是死多頭,也不是死空頭
買方與賣方的立場從來都不在一個天秤上
景氣決定我們是雞犬升天還是共體時艱
中古與新屋的迷思
紅單市場
不二價
誰在支撐房市
真之拙見
解答供需

參、買方觀念
買房,看誰?
挑房的邏輯
選舉與房市
真人真事
看屋與住房的角度大不同
輸贏
故事是這樣子
價值觀
投資思考
命理老師的神機妙算
屋奴
不要隨便給建議
有錢人永遠想的跟你不一樣
勇氣
便宜沒好貨,好貨不便宜
自住客與投資客的差別
投資不在快在穩
誠意
不同的客層決定了不同的銷售世界
百萬省思
增值迷思
購屋殺價的技巧
消費者有眼高手低的權利
消費者迷思
置產
無解的拒絕理由
低語
 
肆、賣方觀念
對客戶的責任
口碑
說故事的力量
老實VS業務
專業是甚麼
吸引力法則
銷售
變態與犯賤
充實並不在成績上
四個子,一張桌
業務魂
 
伍、業內競則
個獎與團獎
廣告預算與效果
交易糾紛的榜首
做廣告的十問為什麼
土法煉鋼
拒絕流行
廣告中的藝術
庸才不過是擺錯了位置的人才
非領導者的領導論
廣告大哉問
行銷如兵法
建築人
無招剩有招
聊管理
何謂廣告
 
陸、職業心苦談
專業的價值與自豪
房仲與房市
致入行新人的一封信
致業務跑單的一封信
房產業務星座論
產業年紀斷層
業務難為的世代
收入與目標
代銷公司的作用
業務是很辛苦的工作
 
柒、自我審視
角度
創作文字的樂趣
伯樂良駒
物以類聚
潛心
磨鋒斂芒
正面思考與負面能量
平行時空
過期的努力
別人是別人,自己是自己

人性善惡論
自己
友•愛
南懷瑾
目標,習慣與制約
開源VS節流

滿足
態度
中庸


■ 作者簡介

丁丁/丁士鴻

  誕生與成長於一個與不動產相關的環境,雖入行未達先進前輩之資,但耳濡目染這個生態圈近三十年,聽到的故事,看到的真人真事,遇到的實際歷史,歷歷在目。

  很難忘卻,也根深蒂固許久,也因如此,個人並不喜歡這個行業體系,總感人性現實與無奈,空虛與利益的交雜人生,似乎很難尋求到一個真實自我。

  但若想實踐理想,財務自由,不動產又是一個不能被忽視的平台,於是告誡未來的自己,請在年紀尚輕時,就定位一個人生目標來努力吧。

  當沒有人教的時候,請偷學。
  當有人帶領的時候,請多問。
  當自己獨立的時候,請自勉。
  當自己小成的時候,請內斂。
  當路途順遂的時候,請感恩。
  當事不順己的時候,請潛沉。

  我把自己的所有,以一種壓縮自我的挑戰,用文字呈現給大眾,這是一種真實,也是另一段有趣的旅程。

280.5
88025
一圖秒懂:房產小百科   ■ 內容簡介

  媒體最愛刊載房產知識插圖!生動有趣的視覺圖像,不用繼續憑空想像...終結疑問房產聖經,即刻擁有!

  28個媒體最愛刊載房產知識插圖,透過圖檔讓您一圖秒懂公寓大公、小公、車位、過戶、房地合一、履約保證、法拍屋、農地...

■ 推薦序

  這本圖文書內容,經蘋果地產,東森新聞雲,好房網長期採用,透過有趣生動內容,讓消費者一看圖就懂,不再為一堆專業名詞所困擾,作者真是佛心來著,賣厝阿明真心為大家推薦『一圖秒懂-房產小百科』是一本值得每個家庭收藏的一本買房工具書。

■ 作者序

  「因為我們那時候做網路平台一直不賺錢,在找尋新的方向時才有了『賣厝阿明』這個虛擬的角色。」今(2017)年45歲的李國興,在兩年前發想出以「阿明」作為漫畫核心人物,先是畫出房仲人員的甘苦談,後來拓展至居家小百科、買賣小常識等領域,漸漸打開了知名度,今(2017)年7月更將成立台灣厝買賣文化故事館,開創房地產文化。頂著一頭鮮豔藍髮,身穿深色西裝,正是「阿明」出現在漫畫中的模樣,透過簡單、有趣的圖像,傳達房產相關知識,舉凡從收納、裝潢、搬家、租屋、房屋交易、貸款等議題,它的身影都會出現在其中,而賦予「阿明」生命的,正是賣厝阿明創辦人李國興。

■ 目錄

房產知識-公共設施
不動產買賣過戶買方應備文件與稅費
不動產買賣過戶賣方應備文件與稅費
不動產買賣過戶流程及預計時間
房地合一一次看懂
房地合一好嗎
法定停車位教學教室
車位很多種
行政交屋注意事項
履約保證說明
買賣房地產常見名詞解釋01
買賣房地產常見名詞解釋02
買賣房地產常見名詞解釋03
買賣房地產常見名詞解釋04
貸款相關常見名詞解釋01
貸款相關常見名詞解釋02
產權登記常見名詞解釋01
產權登記常見名詞解釋02
產權登記常見名詞解釋03
房屋仲介買賣流程(房仲/買方/賣方)
法拍屋小常識part1
法拍屋小常識part2
法拍屋小常識part3
法拍屋小常識part4
法拍屋小常識part5
農地使用與規範
貸款利率本息平均攤還表
房產知識-房屋建築

■ 作者簡介

◎ 賣厝阿明

  61年次的李國興,曾做過房屋仲介、法拍代標工作,一直到2004年成立房地產網路平台,只不過當時對於網路的操作技術及硬體不熟悉,加上工程人員、設備建置成本高的情況下,導致公司經營不善,損失將近2千萬元,可說是把當時的積蓄全賠光。

  大半人生都從事房地產業的他,為了找尋另一個出口東山再起,在2015年設計出「阿明」漫畫人物,談到「賣厝阿明」的靈感來源,他笑說這是一場美麗的誤會,「剛開始的確是想賺錢,但後來更覺得是使命,因為我們在做的過程中,也得到很多房仲人員的支持」。
212(需代訂)
87102
如何考上地政士?重要法規VS.考古題  

■ 內容簡介

  本書涵括土地法規、土地登記實務、土地稅法規、民法概要與信託法概要等相關法條,另收錄歷屆地政士國家考題,便於了解各科的出題方向。並由考上學員提供自身經驗,告訴您如何事倍功半的準備地政士國家考試,協助您一戰成功、金榜題名。

■ 目錄

第一篇 土地法規

土地法
土地法施行法
平均地權條例
平均地權條例施行細則
土地徵收條例
土地徵收條例施行細則
地政士法
地政士法施行細則

第二篇 土地登記實務

土地登記規則
地籍測量實施規則
土地複丈
建築改良物測量

第三篇 土地稅法規

土地稅法
土地稅法施行細則
遺產及贈與稅法
遺產及贈與稅法施行細則
稅捐稽徵法
稅捐稽徵法施行細則
房屋稅條例
契稅條例
工程受益費徵收條例
特種貨物及勞務稅條例
特種貨物及勞務稅條例施行細則

第四篇 民法概要與信託法概要

總則
債編
物權
親屬
繼承
信託法

第五篇 地政士歷屆考題

土地法規
土地登記實務
土地稅法規
民法概要與信託法概要
國文

第六篇 如何考上地政士

考取地政士感謝函
考取地政士facebook感謝函
地政士申論題考99分!
地政士考試心得
如何考上地政士及相關高普考?

第七篇 命題大綱、考試規則、錄取率

地政士考試科目命題大綱
專門職業及技術人員普通考試地政士考試規則
歷年地政士考試錄取率

595(需代訂)
86207
不動產估價法規與實務  

■ 內容簡介

  本書為國內第一本較為完整之不動產估價法規,屬法規書籍但亦兼及理論與實務。全書共分兩編,第一編為「不動產估價法規」,第二編為「不動產估價實務」,並附錄歷屆不動產估價師高考之「不動產估價理論」及「不動產估價實務」等二科試題、不動產經紀人普考之「不動產估價概要」。

  本書深入淺出,不僅可為初學者、考生、專業人士之最佳參考工具書;就一般民眾而言,更易讀、易懂,實可作為一本「業餘讀品」。

■ 序

  不動產估價技術規則於102年底大幅修正,與不動產估價相關之法令及行政規章,例如地價調查估計規則、平均地權條例及其施行細則、土地徵收補償市價查估辦法……等,亦有部分修正;另有關容積移轉,臺北市容積移轉審查許可自治條例規定,接受基地移入之容積量,應有百分之五十以上以繳納容積代金方式辦理。故本版乃據以修訂,並增補臺北市容積代金估價報告書範本,疏漏之處祈盼讀者惠續指正。

                              陳冠融敬識
                              2019年8月


■ 目錄

第一編 不動產估價法規

第一章 基礎理論
第一節 平均地權理論與實務
第二節 估價之不動產
第三節 估價之不動產權利
第四節 不動產及其市場之基本特性
第五節 不動產價值、價格及估價
第六節 影響價格之因素及估價原則
第七節 價格種類及估價方法
第八節 估價計算之六大基本數學公式
第九節 深度指數之路線價

第二章 不動產估價相關法規
第一節 土地法之規定地價及改良物價
第二節 平均地權條例之規定地價
第三節 土地徵收條例規定之補償估價
第四節 房屋稅條例規定之價格
第五節 契稅條例規定之契價

第三章 不動產估價師法及考試規則
第一節 不動產估價師法
第二節 不動產估價師考試規則

第四章 地價調查估計及建物估價
第一節 地價調查估計規則
第二節 土地建築改良物估價規則

第五章 不動產估價技術規則
第一節 總則
第二節 估價作業程序
第三節 估價方法
第四節 宗地估價
第五節 房地估價
第六節 土地改良物估價
第七節 權利估價
第八節 租金估價

第二編 不動產估價實務

第一章 一般民眾之簡易估價
第一節 簡易之比較法估價
第二節 簡易之收益法估價

第二章 各種範本
第一節 不動產估價委託契約書範本
第二節 委託不動產估價酬金收據範本
第三節 估價不動產現況資料調查表範本
第四節 一般摘要式報告書範本

第三章 實務案例
第一節 工廠房地之比較法與收益法估價案例
第二節 辦公大樓房地之比較法與收益法估價案例
第三節 住家大樓房地之比較法與收益法估價案例
第四節  山坡地之比較法與收益法估價案例

附錄一 不動產估價技術規則
附錄二 臺北市都市更新權利變換不動產估價報告書範本
附錄三   臺北市容積代金估價報告書範本
附錄四 不動產估價師考試歷屆試題
附錄五 不動產經紀人考試歷屆試題

■ 作者簡介

◎ 陳冠融

現職:
  大聖不動產估價師事務所執行估價師
  普提地政士事務所地政士

學歷:
  中興大學地政系學士
  逢甲大學土地管理研究所碩士
  美國加州大學河邊分校英文研修
  廈門大學博士生

考試:
  不動產估價師高考及格
  不動產經紀人普考及格
  地政士特考及格
  信託業務專業測驗合格
  臺北市危老重建推動師培訓及測驗合格

教職:
  中原大學財經法律系兼任講師(土地法、不動產估價)

經歷:
  永慶不動產估價師聯合事務所執行估價師

著作協校:
  陳銘福原著《房地產登記實務》
  陳銘福原著《土地登記—法規與實務》
  陳銘福原著《房地產疑難解答》

637.5(需代訂)
M8040C
都市與計劃(第四十六卷 第三期)  

■ 目錄

◎ 臺灣都市計畫制度及其實踐挑戰(下)

我國都市設計審議效能性與課責性之分析與改進
行政訴訟法之都市計畫違法審查及其城市規劃衝擊評析
我國都市更新利益與分配正義之研究

212.5
62065B
不動產估價學  

■ 本書特色

◎ 依據102年12月新修正不動產估價技術規則及地價調查估價規則改版。
◎ 融合國際評價準則(IVS)、美國估價學會、日本不動產研究所等估價內容編撰。
◎ 由淺而深,區別「不動產經紀人(估價概要)」與「不動產估價師(估價理論)」需研讀部分,層次分明。
◎ 準備估價師、高考考生或估價研究者,除本書外,建議再參考「不動產估價理論與實務考古題解析」一書。

■ 目錄

再版序:如何準備不動產估價考試

第一章 導論
緒論
用詞定義與估價原則
不動產價格影響因素

第二章 不動產估價作業程序
估價作業程序
估價報告書

第三章 不動產估價方法
比較法
成本法
 建物及土地成本價格
 土地開發分析法
收益法

第四章 不動產估價應用
宗地估價
房地估價
土地改良物估價
權利估價
租金估計

第五章 公部門估價
地政機關區段價法
路線價估價
國有財產及農地估價

附錄
估價數學六大公式
不動產估價測驗題集錦
國際評價準則2011年版介紹
不動產證券化估價報告書範本
不動產估價技術規則
地價調查估計規則
土地徵收補償市價查估辦法
房價推估調查估價表
美國、歐盟、日本、韓國與我國之不動產估價制度比較
最新不動產估價實務解答

參考書目

■ 作者簡介

◎ 游適銘

國立政治大學地政博士
台北市政府財政局副局長(兼任世大運副執行長)
國立台北大學不動產與城鄉環境學系 兼任助理教授
財政部國有財產估價會委員/台北市政府財產審議委員/新北市都更審議委員
曾任內政部地政司地權科/地價科科長
「不動產技術規則」、「地價調查估計規則」及「不動產證券化估價報告書」主辦
「不動產估價最終估值之形成」博士論文獲東京都99年度論文獎
95年於美國泛太平洋估價研討會發表文章獲得Young Person’s Prize Winner
91年不動產經紀人考試及格
90年第一屆不動產估價師高考及格
88年「國際土地政策研究訓練中心」第22期「土地估價班(英語)」結業成績前3名
84年政治大學地政士估價實習課助教
83年土地行政高考及格
82年土地登記專業代理人及格

425(需代訂)
62055A
不動產經紀法規要論  

■ 內容簡介

  本書涵括不動產經紀業管理條例、公平交易法、消費者保護法、公寓大廈管理條例…等綜合論析。內容系統完整、觀念清晰、簡單易懂,提高學習興趣。收錄近三年的國家考試之考題,以及考生考取不動產經紀人之心得,更有助於讀者準備應試之用。

425(需代訂)
83974
30堂千萬房產課:早知道早避險,租屋、置產、節稅、福地風水,財經台不會教你的房產實案  

■ 本書特色

  房產達人、網路書店【地產類圖書銷售冠軍作家】徐佳馨,2016年最新力作
  不動產可以讓你賺千萬,也可以讓你賠千萬!


  有血淋淋的「遺產受贈族」1000萬補稅教訓,也有首購族靠第一間房翻身的勝利方程式,
  「房產賣壓時代」、「房地合一稅制」、「土壤液化區」……
  面對這些關鍵字,小老百姓的房產規畫該如何自保並獲利?
  聽100場名嘴演講,不如看真實發生在你我周邊的30堂千萬房產課!

  ★首購族如何靠第一間房窮鬼翻身?準備金怎麼計算?
  ★花大錢買車位、追學區划不划得來?原來CP值不是這樣看!
  ★風水輪流轉,買福地、看塔位要注意什麼問題?
  ★不懂節稅,傻傻轉賣繼承或受贈房屋,變國稅局追稅肥羊,連補帶罰千萬讓你半夜哭醒!
  ★當包租婆遇到怪房客只能自認好衰?可以靠「租約公證」自保嗎?
  ★我家是不是危樓?住在土壤液化區怎麼辦?
  ★天下父母心,但養兒一定可防老?房產轉贈子女,你知道有「防不孝條款」嗎?

■ 內容簡介

  房產達人徐佳馨踏入不動產業多年,看過動輒上億的豪宅,也看過要價不到百萬的公寓,甚或多數民眾最忌諱的凶宅都有她的足跡,每間房子都是一個故事,不論是一擲千金的超級富豪,或辛苦存老本幫孩子付頭期款的父母,她看到了每個人、每一家的背後,都自有其人生故事,或光怪陸離,或感人肺腑,或令人嘆息,或引以為戒……房屋,承載了人們對夢想的追尋、對安身立命的期望。

  本書的30個真實案例,每一則都有你我身邊人的影子,作者以房產專家的角度,既感性書寫了小老百姓的甘苦血淚,亦客觀剖析你我都應該知道的房產知識,精準而懇切,「如果是你,你該怎麼辦?」「如果是你,該不該買?」「如果是你,該怎麼自救?」

  購屋也好、租屋也好,投資也罷,看完房市的人生百態之餘,更該細讀故事中的相關法律及產常識,內容極具故事可讀性與參考實用性。

■ 目錄

第一章 房產投資路:可以賺進千萬人生,也可能粉身碎骨

一堂學費四千萬的「房產貪婪學分」
窮鬼翻身,就靠人生第一間房
對的時間錯的人,工業宅等不到鍍金
炒房炒掉親情的資金魔術師
房產投資真贏家
出價心理學
友情的極限
沒有了愛,只剩房貸

第二章 稅金學問大,「千萬」別小看!

小氣財神變追稅肥羊
養兒難防老?房產轉移學問大
平行世界的幽靈人口
房地合一時代的黑心業務話術
稅稅不平安

第三章 房東與房客的探戈:租屋的美好與噩夢

房東的50道陰影
小便宜的大代價
斷捨離的智慧
鯊魚的嗅覺

第四章 房市青紅燈:安心居與危樓

坐月子就是起跑點:學區人生
宅裡的母愛:談女性購屋
孤女的願望
老宅回春
老人家置產,舊情也綿綿
當兒子買在土壤液化區
公設的價值與價格
都更的代價

第五章 要慎挑細選,也要燒好香:談不動產界的特殊商品

凶宅溫情1:好兄弟的江湖道義
凶宅溫情2:不曾離去的爸爸
車位有三種:CP值不是這樣算
福地與陰宅:風水會轉彎?
黃昏的住居:農舍農地自建

238(需代訂)
83977
多少錢才合理:百萬筆房屋交易的教訓  

■ 本書特色

.強調實做:本書不僅口頭呼籲房價必須透明,更實際動手讓資訊透明;讀者可以真實感受何謂透明房價?以及如果房價不透明,大家將如何身受其害?

.創新研發:如何分析透明的房價資訊?台灣落後世界先進國家甚多;本書旁徵博引,開發出許多創新的分析方法,協助消費者做出更理想的買賣決策。

.啟動變革:台灣房市問題嚴重,幾乎已達動搖國本地步;本書從全方位的角度,提供解決方案,讓產、官、學各界能通力合作,結合消費者的力量,一起從不同層面解決房市沉痾。

■ 內容簡介

  在變態的房產結構裡,我們如何弄清楚市場真相?
  台灣每天都有人在賤賣自己的房子、或是買的太貴!

  實際檢視超過百萬筆房價資料,首度公開最先進的房價分析技術,讓買賣雙方能做出真正有利的決定,徹底擺脫投機炒作的噩夢。。

  作者房孝如要給讀者三個前所未有的體驗。

  首先,讓讀者體驗什麼是真正透明的房價?在此之前,台灣只有口頭鼓勵資訊透明,但卻從未有人真正動手讓資訊透明。參考世界各地的作法,本書讓內政部實價登錄資料的透明程度,超乎多數人所能想像;而且要讓讀者直接感受,資訊如果繼續不透明,大家將付出多麼慘痛的代價。

  其次,作者提出創新的科學分析方法,讓讀者能夠實際體驗,在房屋交易過程,自己可以如何跟對的人、以對的價錢、做出對的決定。如此專業的分析方法,即使在歐美也尚不多見,首次披露與讀者分享。本書再三強調:透明本身不是重點,如何讓消費者能因資訊透明而做出更正確的決定才是。

  最後,要讓讀者實際體會:台灣在資訊透明的過程,為什麼困難重重?黑心業者積弊難除、政府愛莫能助、消費者因循苟且,再再都讓房屋交易的公平合理,變得遙不可及。房價透明還有很長的路要走,本書希望能踏出有效的一步。

  【專業系統分析顧問】
  本書內容之房價資料,由身兼「實價登錄資料解析」、「雙方代理不動產交易影響」兩大產學合作主持人的黃美玲教授協助進行房價資料分析校正。


■ 目錄

推薦序
 房價資訊中的專業倫理、職業倫理與制度倫理 花敬群
 不動產—不動就「慘」、盲動也很「慘」 馬國柱
作者序
前言

【第一部】房價透明 刻不容緩!
 第1章 世界各地的透明方式
 第2章 怎麼樣叫價格透明
 第3章 不透明的代價

【第二部】房價透明 決策自主!
 第4章 以簡馭繁的智慧
 第5章 交易價格的決定
 第6章 替代方案的選擇

【第三部】房價透明 消費覺醒!
 第7章 黑心房仲的變革
 第8章 行政立法的支持
 第9章 消費意識的覺醒

後記
資料說明

323(需代訂)
87126
土地登記理論及實例寶典  

■ 內容簡介

土地登記理論及實務十大經典課題探論:
 土地登記概述及其以電腦處理之釋明
 抵押權設定登記時,未具法人資格之商號仍可登記為債務人
 論土地登記錯誤遺漏或虛偽之損害賠償責任
 土地所有權移轉登記時,原設有之抵押權該誰承擔之探究
 數不動產為共同抵押之登記
 法院確定判決變更登記之研究
 建物所有權第一次登記之法規與實務
 共有土地之法律關係及分割登記
 抵押權之修正及其登記之研究
 繼承登記實務釋例

■ 目錄

第一章 土地登記概述及其以電腦處理之釋明
土地登記概述
土地登記以電腦處理之釋明

第二章 抵押權設定登記時,未具法人資格之商號仍可登記為債務人
關於設定低押權之需要
設定低押權之當事人
不具法人資格之債務人
結語

第三章 論土地登記錯誤遺漏或虛偽之損害賠償責任
引言
地政機關負賠償責任之成立要件
損害賠償請求權時效、範圍及求償
登記錯誤遺漏之損害賠償事例
第三人之詐術所為不實登記之求償事例
結論

第四章 土地所有權移轉登記時,原設有之抵押權該誰承擔之探究
問題之所在
以往人工登記簿作業未盡周全
以往人工登記簿作業,不利抵押權歸屬之判斷
電腦化登記資料以「標的登記次序」表示抵押權之歸屬
電腦自動更新「標的登記次序」之分析
確定標的登記次序之原則與方法
結語

第五章 數不動產為共同抵押之登記
共同抵押之必要
共同抵押之成立與登記
共同抵押之消滅
結語

第六章 法院確定判決變更登記之研究
緒論
法院確定判決變更登記之論述
地政機關受理法院確定判決變更登記申請案之探討
法院確定判決變更登記案例說明
結語及建議

第七章 建物所有權第一次登記之法規與實務

第八章 共有土地之法律關係及分割登記
共有土地之概說
共有土地管理之法律規定
共有土地之處分、變更及設定負擔之規定
共有土地之分割登記
共有土地分割登記之實務作業

第九章 抵押權之修正及其登記之研究
緒論
民法物權編抵押權章修正之內容
土地登記規則及登記實務配合抵押權之修正而修正者之探討
結論與建議

第十章 繼承登記實務釋例

■ 作者簡介

◎ 曾秋木

 •臺北市地政局  副局長
 •臺北市地政局  科長、專委、主秘
 •臺北市士林地政事務所  主任
 •臺北市古亭地政事務所  主任
 •中正大學(前嘉義農專)  講師
 •空通通校  教官

383(需代訂)
76731
都市政治與土地政策之政經結構分析:以台南科學工業園區特定區開發案為例  

■ 目錄

第一章 緒論

研究動機與目的
 研究動機
 研究目的
研究空間範圍與內容
 研究空間範圍
 研究內容
研究方法與研究流程
 研究方法
 研究流程

第二章 理論基礎與文獻回顧

西方都市政治理論的分析模式與辯證
 都市政治權力結構的分析模式
 都市政治權力結構的運用與反思
都市政治理論在台灣地區的體現
 都市政治與都市發展之文獻回顧
 都市政治與土地政策之文獻回顧

第三章 土地政策之政經結構分析

都市計畫之政經發展脈絡與實施困境
 都市計畫法制變遷之政經結構
 都市計畫之實踐危機
區段徵收制度之政結結構與實施困境
 傳統式區段徵收制度之政經分析
 抵價地式區段徵收制度之政經分析

第四章 南科特定區的形成與開發

南科特定區的形成
 竹科第二期用地徵收破局孕育下南科的誕生
 南科特定區的形成與轉化
 為地方利益衝突解套採浮動分區的空間治理策略
浮動分區土地開發利益之實現
 液晶電視專區(樹谷園區)開發案
 新市區建設地區開發區塊L&M區段徵收開發案

第五章 南科特定區之都市政治權力結構分析

南科特定區形成之都市政治權力結構
 新訂南科特定區計畫之都市政治權力結構
 擬定南科特定區計畫之都市政治權力結構
南科特定區開發之都市政治權力結構
 液晶電視專區(樹谷園區)開發案之都市政治權力結構
 新市區建設地區開發區塊L&M區段徵收開發案之都市政治權力結構

第六章 南科特定區發案「三贏」意象的省思-打開潘朵拉的盒子

都市政治權力結構的反省
 都市政治權力結構的轉型
 地方政府與空間形構的關聯
我國土地政策之結構性問題與省思
 都市計畫之結構性問題與土地政策之關聯
 區段徵收之結構性問題與土地政策之關聯

第七章 研究發現與結論

研究發現
 都市政治與土地政策之政經結構
 南科特定區開發案的省思
結論

參考文獻

壹、中文參考文獻
貳、外文參考文獻

323(需代訂)
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我在房市賺一億2:預售屋實戰操作秘笈  

■ 內容簡介

  「房地產其實不難,比起其他產業,房地產要賺錢太容易了!」
  ---房產達人月風

  買預售屋的時間到了 !
  自從房地產多頭了十幾年後,近來開始呈現停滯,甚至下修的情形。
  很多人紛紛問我:「怎麼辦?市場似乎急凍了?!」
  其實,市場並沒有完全急凍,凍的是那些原本就不應該被炒高的區域。

  當房市景氣下跌時,最常看到的是拋售。

  如果你懂得選區域,那麼,在景氣不好的時機時刻進場,反而是美好的時間點。畢竟,預售屋可是兩三年後交屋的產品啊!

  尤其,現在有很多的預售屋,只要選對區域,買入預售屋,不但不必擔心房價下跌,還能享受低價買進的快感,在預售屋市場獲得實質的利潤。

  買賣超過400間房子的房產達人月風,教你從挑選最讚的預售屋、用最少的錢買到預售屋,並提供各式購買預售屋的實際案例,歸納出重點,解決購買預售屋屋每個階段一定會碰到的問題,幫助渴望買屋者,以最輕鬆省力的方法,最經濟實惠的價格,買到想要的房子。

■ 目錄

第一章 房地產,不會泡沫化!
會崩盤的,是假面區域!
房市需求真飽和?
房屋貸款會壓垮房價?
房地合一沒那麼恐怖
有四大守護神在,安啦!
第一位守護神:政府
第二位守護神:金融業者
第三位守護神:房地產業者
第四位守護神:八百萬戶的屋主
未來,如何從房地產趨勢賺錢?
未來五年房地產趨勢
台灣經濟的隱憂:人口紅利下降
政府負債,不容小覤
向未來借錢=開採未來資源
月風教室:買一間會增值的房子吧!

第二章 用最少錢,買到預售屋
預售屋優點與缺點
預售屋行情,哪裡看?
月風教室:實價登錄真的實價嗎?
怎樣跟代銷公司議價最划算?
不要以為建商很聰明
月風教室:你有機會拿到更好優惠
紅單,連碰都不該去碰!
團購省錢,小心被坑!
頭期款還能怎麼談?
如何用預售屋來做投資
月風教室:好的看屋團,請進!

第三章 六大秘訣,教你挑到最讚預售屋
秘訣一:還沒買先想賣
秘訣二:選到好建商
月風幫你挑:推薦的建商
秘訣三:選到對的地區
把商圈跟地區分級
注意政治風險
重劃區這樣看
月風幫你挑∼關注重要發展地區!
秘訣四:交通建設要挑對
捷運VS劫運
高鐵VS廢鐵
火車站
秘訣五:買在商業區
買商業區,不要買住宅區
基地附近生活環境機能與未來發展
秘訣六:挑到發財預售屋

第四章 打破各種話術迷思,絕不衝動下手
廣告上的話術
比例尺
交通便利性
商圈距離
現場銷售的話術
製造滿銷狀況
每坪價格最低
歐洲頂級衛浴設備
公設比最低
額外使用坪數
議價時候的話術
我們賣的很便宜了!
這已經是底價了!
這是最優惠的價格!只有你才有!
殺價秘訣:我考慮看看!
殺價秘訣:單筆議價、再殺總價

第五章 顧好這些,簽約好放心
購買預售屋注意事項
契約有那些?該怎麼看?
契約需要注意的事項
預售屋履約保證
哪一種履約保證最安全?

第六章 監工,要有效率
不到場監工法
驗收秘訣,收起來!
交屋前有突發狀況怎麼辦?
如何自己驗收?
管委會,愈快成立愈好
找專業的來!
合約沒寫的,還是可以談
發生糾紛,應該要如何處理?

第七章 預售屋買賣與成屋出租
預售屋買賣
精準買房,轉手獲利
多頭市場VS空頭市場
快速滿租的要訣
包租公這樣當!

結語 談投資,也談道德

255(需代訂)
78929
買樓上車防中伏(終極版)   ■ 本書特色

1. 實事求是,具體清楚地解釋買樓時遇上的種種「伏位」。
2. 專家教路2018年最新的十大忠告。
3. 另外海外買樓秘笈,包括國外、日本、英國、泰國等。

■ 內容簡介

  踏入2018年,樓市有明顯的變化,出現了很多新的「伏位」,作者藉著這次的終極版,想跟讀者分享很多以往不曾提及的題材,例如近年新樓熾熱,買新樓有甚麼中伏位?樓市處於歷史高峰,未來又會怎麼走?專家前輩有甚麼忠告?不至於買貴買錯?讓讀者們輕輕鬆鬆買到好樓。

■ 目錄

作者序
2018年我對樓市的十大忠告(汪敦敬博士)
買樓上車10大誤解

新樓中伏篇
點解市民咁熱衷買新樓?
風險:樓花數期風險有幾高?
風險:發展商一按、二按中伏位
聽講伏:新樓抽籤有古惑?
聽講伏:新手買新樓前三痛伏
聽講伏:平過二手!
錯數伏:即供好?還是建築期好?
錯數伏:高成數按揭,是陷阱還是機遇?
錯數伏:開價好平!值得買嗎?
光豬價伏
揀樓伏:非常高樓底,超過11 呎的危與機?
揀樓伏:單幢新盤,值得買嗎?
揀樓伏:唔去現場睇,隨時中伏!
中伏個案:180呎、380萬……阿媽支持,值得買嗎? 
中伏個案:佣金回贈……小心第三者承諾!
中伏個案:購買力真定假?

二手中伏篇
新手誤買凶宅伏味濃
新手貪平買銀主盤,快樂得個桔!
睇樓千萬別搵長輩同行
帶朋友去睇樓?
睇樓被代理帶著走!
樓價高,呢間連租約最抵?但想借九成

大升大跌篇
樓市大跌前的4大凶兆
專家話樓價遲啲會跌,等跌到底我立刻買!
我收入不多,儲不到錢!
買樓很辛苦?因為看不到機會! 
大屋苑抗跌力強?
樓齡新、質素高……抗跌力強?升值潛力高?
鐵路沿線……抗跌力強?升值潛力高?
多數人睇跌,係咪真係會跌?
樓市周期……大跌市會重演嗎? 
自住樓,真係唔怕跌?

代理過招中伏篇
這個筍盤剛剛賣了! 
叫價、收實、可試……哪個價真?
收租回報超過4厘?很筍啊! 
劏房回報超過5厘?很筍啊!
好多客傾緊,唔買就冇啦!
細代理行不可靠? 
上車買樓……要找多少間代理?
你是用家?……買不到筍盤很正常!
成功買到筍盤?別心急分享! 
代理報價可信嗎?個個代理都揸價?
有相熟代理嗎?可以減佣金嗎?

簽約篇
臨時買賣合約之嘛,唔啱可以改!
【賣方】業主都有假?業主無權賣樓?
【買方】先落訂,之後改名可以嗎?
【1物業】買A單位變了B單位?
【2a付款】細訂……應付多少?有何陷阱?
【2b付款】大訂……應付多少?有何陷阱?
【2d付款】餘數……成交日期危機四伏?
【3託管人】甚麼時候需要託管人?
【5交吉】售後租回幾個月?小心!
【8/9悔約/違約】刪除……就等同於必買必賣!
【10佣金】處理不當隨時誤墮法網!
【12現狀】你睇樓嗰陣都係咁口架啦!
【13取代談判】物業買賣,必須白紙黑字!
【19備註】修訂內容的最後機會!
【簽署】代簽名可以嗎? 
【支票】抬頭應寫業主還是律師樓?

殺價及投降減價中伏篇

買樓殺價!唔「落票」點殺?
大廈維修費可大可小,誰負責?
業主蝕讓!抵買嗎?
低過估價!抵買嗎?
劈價兩成,值得買嗎?
劈價最緊要夠狠?

按揭中伏篇
擔保人的責任噩夢!
樓價跌,負資產……銀行Call Loan就死了!
90%按揭?50%按揭?哪個風險高? 
估價不足,被迫撻訂!
有臨約就估到價?
壓力測試計錯數,被迫撻訂!
買新盤,做二按,中伏!
借九成,計錯數,中伏!
忘記計算卡數、私人貸款?中伏!
年紀大借不到按揭?
樓齡高借不到按揭?
大銀行比較穩陣?
聯名買樓好還是用擔保人好?

睇樓中伏篇
睇過兩次了,根本就沒有筍盤!
我對這些樓沒興趣,不看了!
我對這區沒興趣,不看了!
白天要上班,晚上才睇樓吧!
業主花了50萬豪裝……值得買嗎?
化妝樓陷阱
單位有漏水……是否不能買?
呎數重要?間格更重要!
間格改動……會有風險嗎?
樓層……越高越好?
景觀重要,還是坐向重要?
大廈質素怎麼看?是否已做大維修?
單位是否有負面因素?小心中伏!
非住宅契……便宜很多,值得買嗎?
有租約,但可以交吉……值得買嗎?
父親送樓給兒子,平賣!……值得買嗎?
遺失部份樓契,平兩成,值得買嗎?
天台平台多間屋……值得買嗎?

海外上車篇
前言:4招海外買樓新手置業必學
買日本樓防中伏及爆升區在哪兒?
【民宿】帶動小業主增收入
【大陸樓】倍翻的機會!
【馬來西亞】買樓小本投資術
【英國】60萬首期買樓上車去英國
【澳洲】買樓上車投資分享
【加拿大】買樓上車投資分享
【泰國】香港人愛曼谷樓!渡假、收租都得!


■ 作者簡介

◎ Ann 姐

  資產講師及生意人,暢銷書《上車置業新手101》、《買樓財富十級跳》、《買樓上車又住又賺》,分別擔任cMoneyHome.com及 LauKnow.com主持。曾接受TVB「有樓萬事足」、NowTV、明報及海外財經雜誌訪問有關樓市財經消息。4年前購入車位、日本樓、國內樓及近年進軍海外市場參與管理及開發項目。

◎ 1% Anthony

  1% 地產課程總監,TVB「有樓萬事足」顧問,暢銷投資書「買樓上車防中伏」、「樓.轉命運」、「上車又住又賺」等作者,經濟一週專欄作者,曾接受新聞透視、財經透視、Big Boyz Club、商台、新城、港台、NOW、經濟日報、置業家居、明報、星島、iMoney 等專訪。2009 首創地產投資課程,與同學們大舉出擊,住宅、商鋪、工廈、大陸樓等,協助無數小業主坐擁千萬資產,財務自由。

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柬埔寨房地產投資聖經:入門篇  

■ 本書特色

◎精準剖析投資柬埔寨房地產前、中、後的利基與挑戰。
◎柬國首都金邊的房地產市場就像30年前的台北,增值潛力無窮。
◎從歷史、優勢、法令、獲利、安全等層面深入探討,給您完整的第一手投資情報。

■ 內容簡介

全世界最後的香格里拉──投資機會就在柬埔寨!

  過去台灣=現代柬埔寨

  柬埔寨曾經是東南亞強大的國家之一,也有輝煌的王國及遺跡,在經歷赤棉統治而開放後,如今已隨東協十國崛起,現代首都金邊市高聳的大樓並未太多,也可以望向遙遠的天際線!但是,到底機會在哪?

  東協十國將成為全球第三大經濟體,區域內房價最低的柬埔寨金邊市將是未來全球房地產投資報酬率最高的地方!現在金邊市的房地產市場就像30年前的台北、20年前的上海、10年前的吉隆坡,充滿著無限的上漲機會,把這裡當做第二家園,也是最美好的退休之地。

  房地產是一個結合經典、藝術、自然、環保的經濟事業,本書不但能當作投資者跨入柬埔寨房產市場的工具書,同時,也能提醒投資者,在追求高報酬時,莫忘海外市場潛在的問題,並告訴你如何避開風險,安全穩定的獲利。

■ 目錄

導讀

第一章 序言

第二章 您了解柬埔寨嗎?

第三章 為什麼要投資柬埔寨房地產?

第四章 柬埔寨房地產投資安全性及法令介紹

第一節 主管機關、法令、稅務層面問題
第二節 在當地金融機構狀況相關問題
第三節 購買房產流程

第五章 金邊市區域分析,您找對地方了嗎?

第六章 東南亞未來房地產潛力發展分析

第七章 參訪柬埔寨只看到房地產嗎?

【附錄一】台灣方面:金邊國際管理顧問有限公司
【附錄二】柬埔寨方面:誠摯投資顧問有限公司

■ 序

推薦序一

房地產是結合經典、藝術、自然、環保的事業

  我與盧維武及彭偉鎧先生認識多年,五年前因得知柬埔寨王國即將設立股票證券市場,即與元富證券、金鼎證券等友人們一同前來柬埔寨王國申請綜合證券商,並於2011年取得柬埔寨證管會核准的七家綜合證券商中唯一的台資證券商,本人也擔任柬埔寨金邊證券第一屆的法人董事,這其中得到本書兩位作者諸多協助,不勝感激。

  現在的柬埔寨首都金邊市,房地產市場就猶如三十年前的台北、二十年前的上海、十年前的吉隆坡,充滿著無限的上漲機會。尤其自2015年東協十國成形後,整個東協十國開始成為全球第三大經濟體,區域內各國的貨物往來已沒有關稅壁壘,隨著中國習近平主席推動的「一帶一路」計劃及正在動工連接東協十國所有首都的泛亞高速鐵路,將帶給整個東協十國無限的經濟成長潛力,這其中,區域內房價最低的金邊市將會是未來投資報酬率最高的地方。

  房地產是一個結合經典、藝術、自然、環保的事業,百年前的金邊在法國殖民的統治下,建造了非常多美麗而充滿藝術性的建築,在這些不朽的文化基礎下,嘉寶利建設正在柬埔寨首都金邊最黃金的地段,推出由國際大師李祖原建築團隊(知名作品如台北101、北京市盤古大觀、上海世博台灣館)所規劃的SKY VILLA,兩棟樓高35層、每層4戶的豪宅大樓,戶戶有一座空中花園,都種有一顆4米高的大樹,將有300顆大樹圍繞著整棟大樓冉冉上升,而SKY VILLA就像一座會呼吸的立體森林,聳立在金邊市,宛如金邊市的肺,不斷為金邊市創造清新的空氣品質,它不僅僅是金邊市最高級的豪宅,更是結合經典、人文、自然、環保的綠色建築藝術品。

  美國前副總統高爾巡迴世界各地的全球暖化演講《不願面對的真相》電影,帶動了全世界對於全球暖化問題的重視,並開始了「綠色建築」的流行風潮,在中國「穹頂之下」公佈霧霾真相之後,美麗的柬埔寨已是全世界最後的香格里拉,這裡的陽光、空氣、水,讓歐美、日韓、台港、星馬等先見之仕,紛紛搶進金邊市房地產,並將這媟禨結臚G家園,也是最美好的退休之地。隨著柬埔寨經濟持續不斷成長及世界各國企業紛紛來此設立據點所帶來新增人口,在可見的未來,金邊市的房價即將噴發!而SKY VILLA領先全世界的綠色都市森林設計,讓SKY VILLA必定成為金邊市最有價值的豪宅,是金邊市最美麗的風景,也是您最明智的選擇!


                嘉寶利建設股份有限公司 董事長林東誼 謹幟
                於柬埔寨金邊市 2015.05

推薦序二

  「要在別人貪婪的時候恐懼,而在別人恐懼的時候貪婪!」—華倫•巴菲特

  初次看到這本書的初稿時,是在柬埔寨金邊,看到初稿的剎那,一張張與台灣互相呼應的照片,以及把台北市地圖180∘翻轉過來看的構思,讓我突然感覺,在此努力深耕多年的地方,原來跟自己的故鄉,台灣的首都台北市,是如此的接近與相似。

  我還記得當時坐在我身旁的兩位作者維武與偉鎧,很詳細的跟我解釋著整本書的理念跟目標,並且希望我能夠提供一些現有關柬國房產的意見及想法,期待我提供的建議能夠讓這本書更加完備,與更貼近讀者的需求時,於是,我在當下分享了所謂投資房產需要有「保障」的想法,也希望讓投資者能夠了解,這裡是柬埔寨,不是我的故鄉台灣,房產投資不是一筆小錢,可能是一個人一輩子的積蓄,所以更需要用審慎的態度來面對這個市場。

  在柬埔寨這裡,誠摯投資顧問公司每日都有很多的交易案件在處理,不管是進行中、已結案、或者根本無解的案例,其實,每個案子背後都有很深刻的意義存在,我認為即使在台灣買房產也都難以避免有相當多的法律問題存在,更何況在柬埔寨這裡?如果沒有了解當地的語言、文化、金融、會計、法律、市場,又沒有具有當地專業的顧問公司協助的情況下,您的寶貴資金,也許有可能永遠沉睡在金邊這裡,我想這是我處理案件多年下來的一個結論。

  隨著金邊房產越來越熱絡,很多房產糾紛也越來越多,很多人開始都是抱著夢想來的,但是最後卻是求助無門,鎩羽而歸,在我看來,這實在是非常可惜的事情。其實這些投資者,都很了解現在是投資柬埔寨房產最佳的時機點,然而,它們最缺乏的是對柬埔寨的「認識」,以及能夠即時為他們解決問題的夥伴出現,所以我認為,這本書的出現,不但能當作提供投資者跨入柬埔寨房產市場的工具,同時,也能提醒投資者,在追求高報酬的房產利潤時,莫忘海外市場潛在的問題。

  最後,我也希望兩位作者,能夠在未來再寫出一本更深入剖析市場問題的著作。很多事情是在「瞬間」機緣底下決定的,然後進行,最後完成,但我也知道這個「瞬間」的過程裡是需要很多的協助,才能在最後讓那個「瞬間」成真。金邊是個可以逐夢的地方,願您能夠逐夢踏實,並且由我們幫您夢想成真。


                 誠摯投資顧問有限公司 董事長 黃秉宏 謹幟
                 於柬埔寨金邊市 2015.05

■ 作者序

  當您打開這本書,映入您眼簾裡的,絕對不是直接告訴您一個陌生的地方叫做「柬埔寨」或是一個叫「金邊」的城市,而是先從五十年前的台北市說起,在近代的台灣歷史裡,台灣曾經經歷過日本殖民統治,爾後進入國民政府時代迄今,其間經歷許多風風雨雨,在近代的歷史的進程裡,某些軌跡是跟柬埔寨相似的。只是台灣比較幸運點,並未遇上極重大或極殘忍的破壞。

  民國六十年代的台灣首都台北市,並非高樓大廈林立,而是在一片平房當中偶然矗立著幾棟大樓,甚至從台北市南京東路一帶都可以遠遠眺望到觀音山,這種景象,不只存在著台北市而已,往南的新竹、台中、台南、高雄都是一樣。我們就帶著這個五十年前台北市的意象,慢慢轉到「柬埔寨」來,這樣您就不會陌生了。

  現代的金邊市就如同1970年代前後的台北市一般,高聳的大樓並未太多,也是可以遠遠望到遙遠的天際線,但這並未表示一切都還未開始。近年來,柬埔寨由於政治趨於穩定,經濟上也開始對外開放,吸引了大量的外國人到當地來投資,到處可見的是高樓大廈的建築基地,不管是完成還是未完成,都會讓人驚訝的發現,這個國家好像民國70年代的台灣,充滿活力,朝氣蓬勃,甚至我們可以用變化速度飛快來形容,快到每一季都可以感覺到不同,這種快速變化的感覺,其實就是現代柬埔寨的最佳寫照。

  因此我們在這本書每章開頭,我們都會放上許多台灣的老照片,讓您能夠充分去感受一下,過去台灣=現代柬埔寨,同時也告訴您,這裡發展潛力是多麼驚人,潛在的機會有多大。當然,相對的,我們也必須告訴身為投資者的您,投資柬埔寨有甚麼潛在的隱憂與風險?所以我們也會以「停、看、聽」的方式,不斷提醒您注意。而本書兩位作者,也必須很明確的告訴身為投資者的您……「這是個『異鄉國度』,如果沒有當地及台灣國內專業房產投資公司的引導與保障,未來產生糾紛時,您在處理相關房產的問題上,勢必會增加許多的困難。」

  或許您不知道,在歷史上,柬埔寨曾經是東南亞極為強大的國家之一,也有極輝煌的王國及遺跡存在,只是近代經歷赤棉的血腥屠殺,讓整個王國發展幾乎靜止,我們身處在台灣,亦常將柬埔寨與內憂外患、戰禍連年畫上等號,會覺得當地的人民,一定是一張張苦難的面孔,但事實上,柬埔寨人民與我們刻板印象裡的感覺是完全相反的。柬埔寨是個極開朗的國家,很多到當地旅行或工作的外國人,都會意外的看到,其實柬埔寨人民的臉上,總掛著既樂觀又純真笑容,一幅幅友善的面容,總會令人心中油然的升起一股溫暖。

  古代的柬埔寨王國在今日暹粒市(Siem Reap)附近建造了許多宏偉美麗的石造印度教廟宇、宮殿及建築。他們是絕對有媲美希臘、羅馬的藝術天分,同時,他們的建築也不馬虎,連雕像衣裙上的花紋、裝飾,也是雕飾的一絲不苟。尤其在他們著名的巴戎寺(Bayon)裡,刻有二百多個充滿慈祥微笑的佛面,更是讓柬埔寨得到「微笑高棉」的稱號。而這個「微笑高棉」也正呼應了這個國家人民樂天知命的態度。

  本書將會告訴您,為什麼您要來柬埔寨投資房地產?我們將從整個柬埔寨的歷史開始介紹起,讓您先了解這個國家的歷史之後,到柬國的優勢機會、往下再到房產法令規定、實例及報酬率計算、投資的安全性以及需注意的地方,最後到整個東南亞國家簡介及房地產機會所在,鉅細靡遺。而我們也秉持專業及長期研究的角度,真切地告訴身為投資者的您,到底機會在哪?藉由Q&A的方式,逐題幫您釋疑解答。不管您屬於甚麼年齡層,或是從事甚麼工作,或者對柬埔寨存在著甚麼既有的印象,我們目的就是要告訴您……「假如您想獲取高的投資報酬率,投資機會一定就是在柬埔寨,請跟隨我們腳步,讓我們一步一步的告訴您,怎麼能獲利、又能安全的投資柬埔寨……,不要再遲疑了,跟著我們一起去柬埔寨吧!」

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■ 內容簡介

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  ◎繼《到東京當房東》,新版增加日本安倍經濟政策後,東京的房產趨勢與數據,並介紹投資熱點、最新現代化租賃管理公司的優惠訊息與服務項目。
  ◎作者長期往返日本工作,親身操作房產投資實務,經驗傳承不留一手。
  ◎圖表說明、簡潔易懂,完整KNOW-HOW馬上上手。
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  Step1仲介聯繫與面談
  Step2物件篩選評估
  Step3到東京現場看屋或在家用google map線上看屋與附近街景
  Step4付訂金簽約
  Step5準備戶籍騰本進行翻譯與公正
  Step6交屋匯出尾款
  Step7開始收租

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■ 目錄

第一章 為什麼很多人跑到東京當房東
1.看到投資東京的廣告了嗎
2.日本房價比您想像中便宜很多
3.日本已完全開放外國人可在其國內購買不動產
4.可靠東京不動產的租金收入在台灣養老
5.日本政經情況穩定,適合長期持有其不動產

第二章 為什麼只投資東京?為什麼只投資小套房?
1.應該集中於東京都區部的不動產
2.應該僅投資小套房:「ONE ROOM」
3.應該僅專注於中古屋
4.不要買一整棟大樓,應分散買在東京都區部的各區

第三章 投資日本不動產的風險
1.沒有房客
2.碰到地震、火災、水管破裂
3.不繳或遲繳房租、轉租
4.房價下跌
5.談租賃管理公司的品質:會不會倒閉
6.重新招租時的重新裝潢:每兩年需考慮一次的問題
7.價格風險VS.匯率風險

第四章 開始在東京買不動產
1.確定要配合的房屋仲介公司
2.在台灣公家機關需先辦理的事項
3.實際赴日確認標的物件
4.確定物件、付訂金
5.簽約、投保
6.銀行開戶
7.匯款、房屋過戶
8.擁有小套房後所需的花費及稅金

第五章 淺談日本的租賃管理公司
1.日本及台灣不動產公司的差異
2.日本租賃管理公司的特點
3.日本租賃管理實例

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從零開始賺一億:呂原富教你看準時機,錢進房市,資產大翻身!  

■ 內容簡介

從負債千萬,兩年內靠房地產賺到上億身價的致富方法,不藏私大公開!

  有「房市鷹王」之稱的呂原富,小時家境貧窮,成長之路常思考如何成為有錢人。專科輟學工作,美髮院、那卡西都有他的足跡。在那卡西伴奏時,月入十萬元,他將累積的存款投入股票、期貨,負債一千多萬。於是進入房地產界,從房仲開始做起,賺到一億元後,再次投資期貨,結果又歸零。

  至此,從未在房地產賠過的他,決定再也不碰股票期貨,專心一致於房地產。
  短短四年間,就在桃園地區,成立了十家直營店,並擁有二百多位銷售人員。

  擁有1200間房子投資經驗的他說:「因為,我找到快速累積財富的方式,所以也想公開讓大家知道。」呂原富於2013年,開始演講房產致富的方式,網路高達100萬人次瀏覽,他希望能透過他的演講和文字:
  1.幫助所有人投資房地產致富;
  2.幫助自備款不足的客戶,提早完成買屋的夢想;
  3.幫助有錢的人,買到心目中理想的房子。

  本書揭露呂原富從負債到致富的祕密──也是他成功的信念,並分享:
  1以實戰經驗告訴你如何看屋獲利!
  2如何用小額資金投資房產快速翻倍!
  3投資房地產賺錢的關鍵!
  4成為億萬富翁的祕密:一低四高!
  5更快速致富的祕密:團隊!

  告訴你,即使只有五萬元的自備款,即使在實價登錄之後,一樣都可以錢進房市,資產大翻身!




■ 目錄


自序:想成為有錢人,一定要會的三件事

第一部 創造不可思議的億萬人生(基礎觀念篇)
◎ 首先,從找出你的價值開始!
◎ 失敗一定有原因,成功一定有方法
◎ 出發點決定你的終點
◎ 成功的人,在行動前已經預見成功
◎ 高潮時享受成就,低潮時享受人生
◎ 你是想要成功,還是一定要成功?
◎ 如果不成功就會死,你還會停在這裡嗎?
◎ 斬斷原來的退路,你才會找到新的出路
◎ 多問為什麼,在轉型中尋找明路
◎ 神話往往是從笑話開始的,奇蹟往往是由瘋子創造
◎ 你要當那個註定不成功的人嗎?
◎ 善用潛意識的力量
◎ 從勞力賺錢到以銭滾錢的秘密
◎ 努力,不一定成功;不努力,一定不會成功
◎ 那些社會大學教我的事
◎ 挫折承受力,決定你挑戰億萬富翁的戰力
◎ 你相信自己嗎?
◎ 掌控金錢,而不是讓金錢掌控你

第二部 百戰百勝的千萬業績傳奇(業務實戰篇)
◎ 成功的業務,就是要不斷超越自己
◎ 如何設立一定會達成的目標
◎ 有賞有罰,建立我與團隊的目標
◎ 成功的業務,一定擁有充沛的人脈
◎ 勤練業務基本功
◎ 修完失敗學,才能昇級成功學
◎ 理財成功的學問,就是做人成功的學問
◎ 打造自己專屬的成功方程式
◎ 業務的人才投資學
◎ 不是只有口才好的人才能當業務
◎ 成功的業務員需要三心二意
◎ 一勤天下無難事
◎ 業務之道,學無止盡
◎ 任何的缺點,都是另一種優點
◎ 讓成功成為自己的一部分
◎ 誰都可以是我發名片的對象
◎ 大量的發出你的名片,是成功的不二法則
◎ 掌握人心,掌握業績

第三部 快速成為億萬富翁的關鍵密碼(房屋投資篇)
◎ 利率,是影響房地產漲跌的關鍵
◎ 學會投資房地產,比努力工作還要更重要
◎ 轉換客戶需求,就能獲得最大業績
◎ 該不該借錢來投資
◎ 投資房屋必勝三心態
◎ 投資房屋必勝三步驟
◎ 投資房地產是最佳理財選擇~~因為房價只會大漲小回
◎ 掌握1低4高,就是掌握快速成為億萬富翁的密碼
◎ 1高 善用銀行貸款,小錢買大屋
◎ 2高 一定要賣到相對高點
◎ 3高 保酬率的投資祕訣:時間是成為億萬富翁的關鍵◎
4高 最有效率的經營模式是
找到高效率的成功團隊,加快致富

238(需代訂)
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捷運系統聯合開發理論與實務  

■ 內容簡介

  本書內容概分為聯合開發基本概念、聯合開發之實務及聯合開發之研展等三大部分,即從大眾捷運系統聯合開發之基本概說、法令、類型進行介紹,再由實務中探討聯合開發之執行、協議、計畫書之研擬與審查以及投資與經營管理等,研展部分則對聯合開發之權利與換與權益分配方式作詳盡之分析探討。

■ 目錄

前言

第一部 聯合開發基本概念

第一章 概說


捷運系統聯合開發之定義
 聯合開發之意義
聯合開發構想之形成
 我國民間合建
 美國華盛頓(WMATA)聯合開發制度
 日本都市再開發權利變換
 香港聯合開發制度之協議與利益分配
聯合開發之法令
 大眾捷運運法
 大眾捷運系統土地聯合開發辦法
聯合開發之目標與效益
 聯合開發之必要性
 聯合開發的工作目標
 聯合開發執行策略
 聯合開發之效益
聯合開發之類型
 車站用地空權之開發
 場站相關設施空權之開發
 機廠空權之開發
 與場站銜接之開發
台北都會區大眾捷運系統聯合開發基地
 捷運系統初期核定設網與後續計劃路網
 捷運系統核定路網聯合開發基地評選準則
 捷運系統聯合開發場站基地

第二部 聯合開發之實務

第二章 聯合開發之執行

聯合開發執行方式
 主管機關與執行機關
 執行機關之權責分工
 推動步驟
聯合開發執行之組織體系
 聯合開發執行機關(構)之意義
 設立聯合開發執行機關(構)之原則
 國內外聯合開發組織型態
 我國聯合開發執行機關之權責與分工
聯合開發執行程序
 國內外聯合開發執行程序構想
 我國聯合開發執行程序
 台北都會區捷運系統聯合開發流程之建立
聯合開發協議
 協議之依據
 聯合開發協議書與契約書之研擬
 協議之流程
聯合開發重點工作
 法令規範之研擬
 基地開發工作之推動
 聯合開發實施作業要點草案之研擬

第三章 聯合開發計畫

聯合開發計畫之研擬
 聯合開發計畫內容
 木柵線大安站(BR5)聯合開發計畫概述
聯合開發計畫之審查
 聯合開發計畫審查組織體系
 聯合開發計畫審查程序
 聯合開發計畫審查原則與審查表
聯合開發計畫之核定公告
 聯合開發計畫核定公告實施作業
 聯合開發計畫併同公告三文件

第四章 聯合開發之投資與經營管理

聯合開發之投資
 前言
 投資者之定位與法令
 投資聯合開發之流程
 開發投資之權利與義務
 投資成本與效益項目之認定
聯合開發經營管理
 聯合開發經營管理之重要性
 聯合開發經營的意義
 聯合開發管理的意義
 聯合開發經營管理策略
 聯合開發經營管理相關權利義務(法令依據)
聯合開發投資者選定策略與作業程序
 徵詢地主優先投資意願
 公告徵求投資人
 聯合開發投資申請書審查
 甄選程序與所需書表

第三部 聯合開發之研展

第五章 聯合開發權利變換與權益分配

緒言
 聯合開發的特性
 一般開發與聯合開發之比較
 權益分配於聯合開發中的關鍵性
日本都市再開發「權利變換」方式的要旨
 權利變換的定義
 權利變換的淵源
 權利變換的作法
 「權利變換方式」產權處理之程序
 「權利變換方式」之優越性
 「權利變換方式」適用課題
我國「民間合建」權益分配方式
 合建的要旨
 合建的注意事項
 合建的權利義務
 民間合建談判面臨的困境
 「民間合建」對聯合開發適用性的探討
現行聯合開發「權利變換」與「權益分配」作業
 法令依據
 聯合開發權利型態之變換
 聯合開發權益分配與義務負擔
 聯合開發權益分配方式
 日本「權利變換」、 我國「民間合建」與現行「聯合開發」產權處分方式之比探討
聯合開發「權利變換」與「權益分配」方式應用之研擬與建議
 權利變換之實施程序
 估價標準與估價原則
 估價基準日
 權利關係人之定義
 投資人之權利
 開發前各項權利價值之計算
 開發後各權利人應分配權利價值之求取
 開發後各權利變換之原則
 評估與建議

附錄一 大眾捷運法(摘錄)
附錄二 大眾捷運系統土地聯合開發辦法
附錄三 台北都會區大眾捷運系統聯合開發申請須知

參考書目

510
79732A
不動產稅法V.S節稅實務  

■ 本書特色

一、考試用書
.地政士普考
.不動產經紀人普考
.不動產估價師高考
.會計師高考
.記帳士普考...等國家考試之參考用書

二、專業用書
  從事地政及稅務之公務人員,不動產相關業者;地政士、不動產經紀人、不動產經紀營業員、記帳士、不動產估價師、建設公司、建築開發業者、不動產管理顧問公司、不動產仲介公司及代銷公司...等,皆有必要詳加研讀。

三、本書除稅法外附錄有:
.地政士考試歷屆考題
.不動產經紀人考試歷屆考題
.不動產估價師考試歷屆考題
以利考生讀考合一,知所方向,克竟全功。

■ 內容簡介

  本書分土地增值稅、地價稅、田賦、契稅、房屋稅、遺產稅、贈與稅、稅捐稽徵法、不動產奢侈稅、工程受益費等十種稅法,以表解、判決案例解析方式,並佐以合法節稅相關實務要領,協助讀者對稅法能一目了然、融會貫通,並相互為用。

■ 目錄

第一章 土地稅法規VS.節稅實務

壹、土地增值稅法規VS.節稅實務

土地增值稅之納稅義務人
土地增值稅之課稅時機
土地增值稅之稅基
土地增值稅之稅率結構
土地增值稅之優惠稅率
土地增值稅之免徵
土地增值稅之不課徵
農業用地移轉不課徵土地增值稅解析
土地增值稅之減徵
都市更新條例之租稅優惠表解
土地增值稅之記存
土地增值稅之退稅
已繳地價稅抵繳土地增值稅
土地增值稅之稽徵程序
土地增值稅之罰則

貳、不動產土地稅法規行政救濟與判決案例解析

最高行政法院判例
司法院大法官會議解釋
最高法院民事判決
最高行政法院判決
最高行政法院庭長評事聯席會議

參、地價稅法規VS.節稅實務

地價稅之納稅義務人
地價稅之代繳義務人
地價稅之稅基
地價稅之稅率
自用住宅用地地價稅
地價稅之優惠稅率與減免
地價稅之稽徵作業手續
地價稅之罰則

肆、田賦法規VS.節稅實務

田賦之課徵範圍
田賦相關各名詞用語定義
田賦徵收實物
農業用地之荒地稅與都市土地空地稅之比較

第二章 契稅法規VS.節稅實務

契稅之課徵時機
契稅之稅率
契稅之納稅義務人
信託移轉
契稅稅基
變相方式避稅之禁止
契稅之免徵
契稅之稽徵程序
契稅之罰則

第三章 房屋稅法規VS.節稅實務

房屋稅徵收法源
房屋稅之課徵對象
房屋等名詞定義
房屋稅納稅義務人
房屋稅代繳人
房屋稅稅基
房屋標準價格之評定
房屋稅稅率
公有房屋之免稅
私有房屋之免稅
私有房屋之減半徵收
房屋稅之稽徵程序
房屋稅之罰則及保全

第四章 遺產稅法規VS.節稅實務

遺產稅定義
遺產稅之課徵客體
 屬地主義
 屬人主義
 無人承認繼承之遺產稅
遺產稅之課徵標的
 財產之定義
 境內外財產之認定
 財產價值之計算方式
遺產稅之納稅義務人
遺產總額範圍
計入遺產總額(視同遺產)
不計入遺產總額
扣除額
免稅額
遺產稅之稅率
 稅率結構
 物價指數調整
 ※遺產稅物價指數調整前後稅率表(98年1月22日修正前)
 ※遺產稅免稅額、扣除額按物價指數調整表(98年1月22日修正前)
 ※免稅額、扣除額、課稅級距金額及稅率修正前後對照表
 稅率調整後造成地方政府稅收損失由中央補足
遺產稅之扣抵
 國外財產已納外國遺產稅
 視為遺產已納之贈與稅與土地增值稅
信託之遺產稅
 信託遺產稅課徵時機
 信託遺產權利價值之估算
 公益信託不計入遺產總額
遺產稅之估價
遺產稅之稽徵實務
 死亡登記之抄送及通知申報
 遺產稅之申報期限、地點及展期
 限期核發稅單
 遺產稅之繳納
 證明書核發及繼承登記
遺產稅之罰責
 未依限申報之處罰
 漏報短報之處罰
 不正當逃稅之處罰
 逾期未納稅之處罰
 罰緩最高額之限制
 稽徵戶籍人員違法之處罰
 稅前分割遺產及登記之刑責
 未驗證辦理登記而受理之處罰
 舉發獎金
免罰標準
遺產稅之行政救濟
 更正
 復查
 訴願
 行政訴訟由二級二審修正為三級二審
 行政訴訟起訴(高等行政法院)
  提起撤銷訴銷的要件
  請求應為行政處分之訴訟
  提起確認訴訟之要件
  起訴階段
  提起行政訴訟第一審高等行政法院注意事項
 行政訴訟上訴(高等行政法院)
  上訴理由
  上訴
  上訴狀應按被上訴人(對照)人數附具上訴狀繕本
  上訴期間
  郵購票或郵資分戶卡
 行政訴訟再審

第五章 贈與稅法規VS.節稅實務

贈與稅定義
贈與稅課徵之範圍
 屬地主義
 屬人主義
 贈與稅課徵對象
贈與稅課徵標的
 財產之贈與
 財產之認定
財產價值之計算
贈與稅之納稅義務人
計入贈與總額
 贈與總額
 合併計算贈與額
 視同贈與
不計入贈與總額
贈與稅之扣抵
 國外財產已納外國贈與稅
 一年有二次以上贈與
扣除額
贈與稅免稅額
贈與稅額之計算
贈與稅之稅率、速算公式及物價指數調整
 稅率結構
 稅率及速算公式(免稅額100萬元,84年度∼94年度)
 稅率及速算公式(免稅額111萬元,95.01.01起至98.01.22止)
 免稅額、課稅級距金額及稅率修正前後對照表
 98.01.23修正後贈與稅稅率
 物價指數
 稅率調整後造成地方政府稅收損失由中央補足
信託之贈與稅
 課徵要件
 課徵時點
 權利價值計算方式
 不課徵贈與稅
 不計入贈與總額
贈與稅之稽徵實務
 申報期限地點及展期
 限期核發稅單
 贈與稅之繳納
 證明書核發及贈與移轉登記
贈與之撤銷
贈與稅之罰則
 未依限申報之處罰
 漏報短報之處罰
 不正當逃漏稅之處罰
 罰鍰最高額之限制
 逾期未繳納之處罰
 未繳清辦理移轉之刑責
 未驗證而辦理證記受理之處罰
 舉發獎金
贈與稅之行政救濟
 更正
 復查
 訴願
 行政訴訟由二級二審修正為三級二審
 行政訴訟起訴(高等行政法院)
  提起撤銷訴訟的要件
  請求應為行政處分的訴訟
  提起確認訴訟之要件
  起訴階段
  提起行政訴訟第一審高等行政法院注意事項
 行政訴訟上訴(高等行政法院)
  上訴理由
  上訴
  上訴狀應按被上訴人(對照)人數附具上訴狀繕本
  上訴期間
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 行政訴訟再審

第六章 稅捐稽徵法規及實務解析表解

稅捐稽徵法立法理由及稅捐之定義
稅法適用原則
 租稅法定主義原則
 實質課稅原則
 實體從舊程序從新原則
 解釋函令之適用原則
 裁處從新從輕原則
 特別法優於普通法原則
 法規修正後之適用原則
 從新從優原則
 稅捐稽徵機關認定租稅構成要件
涉外稅捐互惠
 使領館等免稅之核定
 外國互免稅捐之商訂
稅捐徵收之優先性
稅捐納稅義務人
 共有人
 清算人
 遺囑執行人、繼承人、受遺贈人或遺產管理人
 營利事業合併後欠稅之承受
納稅義務人之保護
 法規命令及行政規則不得增減法定義務
 租稅優惠不得過度
 稅捐調查,應以書面通知被調查者,被調查者得出具委託書委任代理人為之
 稽徵機關故意以不正當方法取得之自白且與事實不符者,不得作為課稅或處罰之證據
 稅捐機關設置場所,聆聽陳情及解答問題
稅捐繳納通知書
 繳納通知書之填發
 查對更正
稅捐送達方法
 送達時間
 代為送達
稅捐之核課期間
 期間
 起算
徵收期間
 稅捐之徵收期間
 納稅期間之延長
 延期或分期繳納
 延期分期繳納稅捐之停止
 一定金額以下免徵,免退或免移送強制執行
 徵收期間起算之例外
稅捐逾期繳納處理方式
稅捐之保全方法
 禁止處分財產
 營利事業限制減資或註銷之登記
 聲請及實施假扣押
 限制出境
 所稱相當擔保,係指相當於擔保稅款之下列擔保品
 提前開徵保全稅捐
稅捐之退稅
 退稅
 退稅之扣抵
稅捐之調查
 出示執行職務之文件
 調查權行使方式
 稅捐機關之搜查
 課稅資料之保密
稅捐之申請復查
 申請復查
 申請復查應備文件及載明事項
 復查決定稅額之繳納
 非行政處分,不得申請復查
訴願及行政訴訟
 訴願及行政訴訟
 適用時機
 訴願
 行政訴訟由二級二審修正為三級二審
 行政訴訟起訴(高等行政法院)
 行政訴訟上訴(高等行政法院)
 行政訴訟再審
行政救濟之退稅及補稅
 退稅
 補稅
稅捐之強制執行
 適用時機
 暫緩執行
 強制執行之撤回與停止
稅捐之罰責
 詐術或不正當方法
 未給予(取得、保存)憑證
 不設置(記載)帳簿
 拒絕調查
 租稅赦免

第七章 特種貨物及勞務稅條例關於不動產部分(奢移稅)法規VS.節稅實務

壹、特種貨物及勞務稅-不動產篇探索(奢侈稅)
 特種貨物及勞務稅(奢移稅)立法緣由
 不動產特種貨物稅之課徵範圍
 停徵特種貨物及勞務稅
 納稅人、課徵時點及稅率
 課稅基礎
 非屬特種貨物之課稅十一大豁免條款(奢稅5)
 申報實務
 逾期未申報或偏低,稽徵機關之處理
 納稅義務人相關罰責
 不動產特種貨物及勞務稅課徵表解
 不動產特種貨物稅十二大豁免條款表解
貳、規避奢侈稅常見案例及相關法規法律責任解析
 規避奢移稅常見脫法案例
 關法律責任解析
 司法相關案例援引
參、特種貨物及勞務稅條例-不動產(房屋、土地)篇問題與回答(財政部)
 課徵範圍
 名詞定義
 課稅及排除項目(各項目之詳細範例)
 納稅義務人
 課徵時點
 稅率
 稅基及稅額計算
 稽徵程序
 罰則
肆、特種貨物及勞務稅條例不動產相關函釋

第八章 工程受益費法規與實務解析

工程受益費課徵範圍
 什麼是工程受益費?
工程受益費減免範圍
 工程受益費免徵之範圍及其有關規定如何?
 有關巷道用地是否可免徵工程受益費?
工程受益費之稽徵程序
 不動產移轉或經由法院拍賣而取得的土地及房屋,如有欠繳工程受益費,可否辦理產權移轉登記?
 工程受益費緩徵之範圍及其有關規定如何?
 工程受益費如何申請更正?
 土地與改良物如果不屬同一人所有時,應如何分攤工程受益費?
 工程受益費可否分期繳納?最長可分幾期?
工程受益費之納稅義務人
 工程受益費的課徵對象如何?
工程受益費相關罰則為何
 不依限繳納工程受益費如何處罰?
 由法院拍定取得之土地,其取得產權之所有人願意繳納原所有權人已逾繳納期限之工程受益費,應否加徵滯納金?

第九章 新制房地合一課徵所得稅解析及實例說明

房地合一稅之意義
新、舊制房地合一課徵所得稅區別
 課稅範圍(新制)
 境內營利事業出售不動產稅賦(新制)
 可減除及不可減除之相關費用之認定(新制)
 財產交易所得稅(舊制)
 財產交易所得稅按部頒標準核課(舊制)
 財產交易所得稅申報方式(舊制)
房地合一課徵所得稅表解
 房地合一課徵所得稅表解題鋼
 新制房地合一課徵所得稅表解
房地合一稅(案例計算)
 案例一
 案例二
 案例三
 案例四
 案例五
 實施房地合一稅後法人、個人比較
 長期持有、獲利高、房屋比低-稅制差異
 案例八
個人房地合一所得稅節稅策略
 課稅方式
 課稅稅率
 自用住宅優惠
 取得成本
 相關費用
 土地增值稅維持現制,漲價總數額自房地交易所得中減除,消除重複課稅,土地增值稅優惠不受影響。

附錄

一、土地稅法
二、土地稅法施行細則
三、契稅條例
四、房屋稅條例
五、遺產及贈與稅法
六、遺產及贈與稅法施行細則
七、稅捐稽徵法
八、稅捐稽徵法施行細則
九、特種貨物及勞務稅條例
十、特種貨物及勞務稅條例施行細則
十一、工程受益費徵收條例
十二、工程受益費徵收條例施行細則
十三、所得稅法有關房地合一稅修正條文
十四、地政士、不動產經紀人、不動產估價師考試歷年考題

467.5(需代訂)
70864
掌握全方位不動產   新網頁1

■目錄

自序

趨勢與發展

亞太營運中心能為商用不動產做多嗎?

建築業新春新希望

台灣不動產業的現況和展望

台灣房地產將邁向成熟穩重的時代

房價與政策

房價與物價起步共舞

良好國宅政策空屋問題不足懼

空屋率偏高之因及其解決之道

住者有其屋

如何實現住者有其屋的理想

關於三十年房屋貸款的影響

如何實現李總統給勞工的購屋夢

購屋指南

選舉與房市

選舉與房地產

選後看房市

省市長選舉對房地產的影響

行銷仲介

房屋仲介業的回顧與展望

房屋仲介業市場最前線

房屋銷售命運共同體

不動產交易與房仲業之經營管理

房屋仲介業突破當前經營瓶頸的十大策略

為房屋仲介業管理條例催生

房仲業, 明天會更好

漫談仲介制度與空屋問題

土地問題

冷眼看公有土地處分問題

加速開發大片國有地

國泰人壽賠本賣地的省思

法令趨勢

從消保法看未來不動產相關法令之訂定-不動產交易法,仲介管理條例

預售屋交易糾紛可望減少-冷眼看[不動產交易法]

不動產交易法行得通嗎?

房地產業是政府眼中的[肥羊]-冷眼看土所稅

土所稅對誰的傷害最大?

大陸投資

兩岸經貿剖析

台灣商用不動產翻身有望

大陸投資

一念攸關萬代福,勿因投資大陸戕台根

兩岸經貿的危機管理

廣州房地產的前景

兩岸互通,台灣房地產利空

後鄧時代的大陸房地產投資

回銷大陸房地產,將加速資金外流,嚴重打擊台灣房地產市場

其他

澳門娛樂業對台灣的啟示

我對鎮長稅的看法

王應傑:賺錢學

212.5
83939A
從0開始賺1億2:是真的!房產天王呂原富教你零元購屋   ■ 內容簡介
 
我只希望你們五年內都能成為千萬富翁

  出書的目的是為了甚麼?

  認識我的人都知道,我出書絕對不是為了想賺錢或想成名。

  如果將花在出書的時間,用來從事房地產投資,我絕對可以創造超過十倍以上的獲利。

  我真的一心只想讓更多的人,擺脫過往錯誤的理財思維,希望大家可以透過簡單的方式獲得財富,過更好的生活。

  曾經,我也因為負債,為錢奔走,生活苦不堪言。但後來找到方法,也經過多年來的驗證,如今,我成為億萬富翁。
  
  寫這本書,真的只想幫助更多人,我願意不藏私地分享自己是如何從谷底翻升,如何擁有財富自由。

  我知道現代人都很忙碌,也許覺得連看完一本書要耗的時間都嫌太多。

  那麼在此,我僅用幾行字,強烈表達我要告訴讀者的重點,並且希望你讀完這幾行字,也願意花一點點時間,繼續把全書看完。

  本書希望你:
  可以在五年內,為自己賺進千萬以上的財富,
  可以無憂無慮的完成原本的夢想,因為你有充足的財富無後故之憂。
  方法簡單明確,已經有太多人實際驗證,進可攻退可守的理財良方。
  那就是,請你依照本書所說的方法,每年正確投資兩棟房子,
  只要連續五年做好這件事,我敢保證,五年後你至少是千萬富翁。

  我知道許多人看完這幾句話,腦海中第一個浮現的想法是:「說的比做的簡單」、「我連租房子的錢都不夠,哪有錢買房?」「這是在開窮人的玩笑嗎?」

  是的,有這些想法都很正常,要突破觀念窠臼本就不容易。所以本書的第一章,先不講買房子的技術面,而要從打破觀念著手。

  請相信我,這麼多年來,我碰到成千上百個原本也都覺得「自己不可能買屋」的人,現在都已經透過正確買屋,大幅改善他們的生活。

  我願意不斷苦口婆心推廣這件事,再重複一次:只要你願意依照本書傳授的觀念,每年正確投資兩棟房子,連續五年,保證至少可以成為千萬富翁。

  對於各種投資細節,我除了出書,也絕對不吝和您見面分享。我和我的團隊們,每個月固定舉辦四場投資講座,地點分別在台北、新北、桃園以及新竹。

  你想改善你的生活嗎? 歡迎來參加我的講座,給自己一個機會,聽聽我的建言,一定可以開啟你另一個新的人生。

  相關訊息,也歡迎透過我的臉書,與我互動。

  衷心希望你加入千萬富翁俱樂部。

  一起參與吧!  

■ 目錄

前言:改變思維,改變你的命運

第一章 該是換個腦袋的時候了
◎ 改變腦袋的第101個思維
不要談今天你花了多少錢? 請看你今天資產總值變多少?
◎ 改變腦袋的第102個思維
你是要選方便的路走? 還是要選對的路走?
◎ 改變腦袋的第103個思維
你想要當一個窮困的英雄? 還是當一個有錢的富少?
◎ 改變腦袋的第104個思維
要當一個十項全能的通才? 還是讓專家為我們服務?
◎ 改變腦袋的第105個思維
你要找理由讓自己變有錢? 還是找藉口讓自己窮得有理?
◎ 改變腦袋的第106個思維
當碰到不懂的事物,你要讓自己害怕逃避? 還是提升自己進階新境界?
◎ 改變腦袋的第107個思維
你是要努力的賺錢? 還是要聰明的賺錢?
◎ 改變腦袋的第108個思維
每一個小小的事件都是我們的助力? 還是只是不相干的生活插曲?
◎ 改變腦袋的第109個思維
你要當個胸中擁有千萬想法的述說者? 還是做個一槍中的執行者?

第二章 架對軌道,立刻買到好房子
◎ 關於買屋,你應該有的正確思維No1
誰說借錢是壞事,越是富翁越懂得借錢
◎ 關於買屋,你應該有的正確思維No2
要成為千萬富翁,要先找到20%以上的投資標的
◎ 關於買屋,你應該有的正確思維No3
要致富,重點不在金額,在速度
◎ 關於買屋,你應該有的正確思維No4
銀行不是個關卡,銀行是我們的朋友

第三章 夢想成真─ 築夢、追夢、圓夢
◎ 買屋絕非「不可能的任務」。
案例:沒有自備款,可以買房子嗎?
◎ 買屋絕非「不可能的任務」。
案例:我一個人,只有三十萬,可以買房子嗎?
◎ 買屋絕非「不可能的任務」。
案例:原本就已經在背房貸了,我可以再買房子嗎?
◎ 買屋絕非「不可能的任務」
案例:我是個公車司機,我也有三棟房子
◎ 買屋絕非「不可能的任務」。
案例:買屋是最佳理財工具,比買股票更能掌控風險
◎ 買屋絕非「不可能的任務」
案例:追求財富自由,可以專心房屋投資事業

第四章 未來,我最看好的地區
◎ 桃園起飛,投機掌握時機的叮嚀1
所有利多齊聚的寶貴機會
◎ 桃園起飛,投機掌握時機的叮嚀2
捷運綠線,牽動一系列的繁榮燦爛
◎ 桃園起飛,投機掌握時機的叮嚀3
捷運紅線及其他桃園捷運路線
255(需代訂)
30464
小資租屋大哉問:全面剖析從找屋、看屋、簽約到入住會遇到的常見問題   ■ 本書特色

  ★提供6大找屋關鍵步驟
  ★點出10項看屋重要細節
  ★掌握7大談判時必備技巧
  ★解開9條契約中暗藏陷阱
  ★分析11種租屋時常發生的糾紛

■ 內容簡介

  原書名:《第一次租屋就上手》

  無論是自食其力的學生族,還是剛畢業的社會新鮮人,過高的房租很容易造成龐大的負擔,究竟租金要付多少才合理?
  各大租屋平台雖然資訊豐富,但一定要先行作確認,避免掉入鱷房東誘導式敘述的陷阱,但面對形形色色的租屋資訊,我們要如何過濾?
  從第一次和房東通電話,就是談判的開始!在撥電話預約看屋前,最好透過3W1H做好萬全的準備,知己知彼,才能百戰百勝。

  你有遇過下列幾種情況嗎?
  「房東想改裝潢,要我限期搬走,難道只能自認倒楣?」
  「天花板漏水!房東卻堅持不請人來修繕......我該自掏腰包,還是哭求女媧補天?」
  「房東要收回房子?什麼!他竟然不是屋主?這......這是什麼八點檔劇情?」

  掌握租屋SOP,擁有主導權,從此不再害怕鱷房東!

  擁有20多年租屋經驗的崔媽媽基金會,教你透過「3大指標」找出最佳租屋預算、「3大步驟」分析各大租屋平台優劣、提醒你看房該注意的10個細節、學會審閱契約內容的9種常見陷阱,以及入住後可能發生的11種糾紛。

  看完本書,您將會知道:
  1. 租屋前,如何找到好房東及理想的房子?
  2. 洽談中,要特別注意哪些常見狀況?
  3. 簽約時,該怎麼避免未來可能會產生的問題?
  4. 簽約後,如何捍衛應有的權利,不被鱷房東的話術和陷阱蒙蔽?
  5. 如何輕鬆愉快地享受小資租屋生活!

  遠離鱷房東!租屋好輕鬆。

  獨家附贈
  ●看屋檢核表→親自替未來的住處做嚴謹把關。
  ●存證信函範例→留下證據!自身權益不再遭受房東擺佈。
  ●新版租賃定化契約逐條攻略→針對契約內容逐條解析、抓出重點,審閱契約不再像讀外星文一樣。

■ 目錄

推薦序
自序

PART1 找屋準備:尋殼機動隊出動
三指標,找出最佳租屋預算
多少預備金才夠?
租屋規劃:釐清自己的需求
租屋平台比一比
找屋三步驟
租屋資訊怎麼看?

PART2 看屋停看聽
看屋前,先搞定3w1h
哪些房子不安全
睜開眼睛,避開嫌惡設施
怎麼檢查建物是否安全
如何觀察消防安全
熱水器學問大
抓漏大隊
小心電費淘空荷包
房東話術暗藏陷阱?
談判高手,賺到好房東

PART3 租賃契約二三事:租賃雷達開了沒?
簽約前,如何確認房東身份
不簽書面契約可以嗎?何謂不定期租約?
訂定房屋設備點交表,雙方權益有保障
房東要我簽的生活公約合理嗎?
修繕責任如何歸屬?
未成年可以簽約嗎?
房東要求提供保證人合理嗎?
租賃契約有審閱期嗎?
房東要求不能報稅合理嗎?

PART4 順利入住,愉快承租
搬家快易通
添購物品清單
一個人居住的安全常識
如何當個人見人愛的好房客
好好說再見:租約期滿了要做什麼
租屋好康(租金補貼)

PART5 租屋常見糾紛
我的房東不是屋主,該怎麼辦?
違建可以出租嗎?
押金沒付清,房東可主張租約失效?
租金延遲,房東威脅要斷水斷電或換鎖合法嗎?
合約未滿,房東就要求漲房租怎麼辦?
多找一個人來住,房東可要求加租金?
多人合租,該怎麼簽約?
天災導致物品損壞,可以向房東索賠嗎?
房東可以任意進入租屋處嗎?
房東要賣屋,房客一定要搬嗎?
住得不愉快,可以提前解約嗎?

附錄: 看屋檢核表
租約迷宮導航GPS----106年新版租賃定型化契約逐條攻略

■ 作者簡介

◎ 崔媽媽基金會

  起源於無殼蝸牛運動的崔媽媽基金會,從1989年一路走來,始終承續愛管閒事的「雞婆」精神,自許成為社會大眾的「居住保姆」,陸續發展出「租屋服務」、「法律諮詢」、「居住扶助」、「搬家評鑑」各項服務,並透過租賃制度推動、社會住宅倡議等多方向的努力,期盼創造一個良好、安全、有制度的租屋環境,讓「居者適其屋」的理念早日實現。
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100張圖輕鬆變成地產大亨!【最新法規修訂版】:房地產買賣一定要知道的大小事,市場、法規、都更、貸款全面解析  

■ 本書特色

  圖文對照,輕鬆閱讀
  單元細分,方便檢索

  在房地產變動的時代,提供最全面的投資護身符
  不動產永遠是個良好的投資工具,不過,怎麼買、怎麼賺的時機已經過了。因此只要你對房地產有興趣,不論是投資或是自住,你都應該對房地產產業有全面的了解。知道如何查看都市計畫圖以及地籍圖謄本固然可以讓你買屋不受騙,但了解都市計畫如何成形、各項公共工程如何影響房地產價值也是必要的,否則你只能任仲介擺布,聽人吹捧物件有多好,而沒有辦法做出最好的投資判斷!

  104個單元,方便查閱
  長篇大論的文章很少人能讀得下去,不動產業的知識又有一定的艱難度,本書把房地產整個產業分為百餘個單元(新版除了全書百分之七十以上的圖表內文更新,還新增了32頁內容,總單元數為104),讓讀者能輕鬆閱讀,也方便能配合需要隨時查閱。

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  本書採圖文或是圖表對照的方式呈現,一頁文字說明,另一頁以圖或表補充相關資訊,讓讀者能輕鬆的吸收資訊。

  與房地產相關的網站資訊全都錄
  本書收集了大量房地產優質資訊的網站,不要再問實價登錄的價格哪裡找!是不是兇宅、夾層屋合不合法、你家是不是在都市計畫道路上…,在網路上都能查得到。本書也把這些網址全部轉為QR CODE,一次全告訴你。

■ 內容簡介

  一輩子都用得上的房地產投資百科!
  附上近百個隨掃隨查QR碼,想知道、該知道的房產相關資訊全收錄

  ★教你用對方法★
  買房子要如何在網上查詢房產都市計畫圖?
  和你交手的仲介與代銷業者是怎麼樣的企業?要如何和他們過招?

  ★讓你選對地點★
  房地產的價值由都市計畫決定!
  要如何看懂政府制定都市計畫的程序?

  ★使你買對時機★
  政府有那些手段來干涉房地產市場?他們的效果如何?
  未來3年(2021年)對房市會有何影響?

  ★掌握房市最重要變數——都市更新最新政策解析★
  北市有一半的房子超過30年,如何改建這些有安全疑慮,又跟不上時代的老房子?在文林苑之後,政府的政策以處理「危老」為主軸,將如何進行?對房市有何衝擊?要如何因應?

■ 目錄

第一篇 認清房地產產品
房地產產品有複雜的屬性,以下用6個面向來解讀房地產產品,方便讀者檢閱。如果你要在淡水新市鎮買一間套房,閱讀2-2住宅市場、3-3區域市場、4-4中古屋市場、5-1所有權市場、6-4新市鎮房地產,會對所要買的產品有全面的認識。而你讀完全書,所有不動產商品都難不倒你!

第一章 進入房地產市場的敲門磚
1-1 房地產先來定義它才能搞定它
1-2 房地產與一般商品比好在哪?

第二章 解剖房地產的第一刀-依主體屬性分
2-1 土地市場
2-2 住宅市場
2-3 商用市場
2-4 休閒市場
2-5 工業市場
2-6 非都市場
2-7 陰宅市場

第三章 解剖房地產的第二刀-依地域分
3-1 國內市場
3-2 海外市場
3-3 區域市場

第四章 解剖房地產的第三刀-依生命週期分
4-1 預售市場
4-2 餘屋市場
4-3 成屋市場
4-4 中古屋市場
4-5 都更屋市場
4-6 標售拍賣市場
4-7 法拍及金銀拍屋市場

第五章 解剖房地產的第四刀-依法令權利分
5-1 所有權市場
5-2 地上權市場
5-3 信託權市場
5-4 抵押權市場
5-5 其它物權市場
5-6 租賃使用權市場
5-7 證券化股權市場
5-8 外人地權
5-9 原住民保留地權

第六章 解剖房地產的第五刀-依政策法令分
6-1 都市房地產
6-2 都更危老地產
6-3 區段徵收房地產
6-4 新市鎮房地產
6-5 重劃區房地產
6-6 捷運房地產
6-7 高鐵房地產
6-8 山坡地房地產
6-9 工商混合房地產
6-10 其它特許開發房地產
6-11 鄉村不動產
6-12 綠能不動產

第七章 解剖房地產的第六刀-依建築物型態與使用功能分
7-1 透天產品
7-2 別墅產品
7-3 農舍產品
7-4 公寓產品
7-5 大樓產品
7-6 套房產品
7-7 豪宅產品
7-8 銀髮產品
7-9 山坡宅
7-10 政策公宅(社會宅)
7-11 辦公產品
7-12 商場店面產品
7-13 商務中心與商務宅
7-14 停車位產品
7-15 陰宅納骨塔位產品
7-16 違章屋
7-17 工業廠辦產品
7-18 工業地住宅
7-19 民宿屋
7-20 房地容積移轉
7-21 挑高夾層屋
7-22 畸零地產品
7-23 嫌惡宅(輻射屋、海砂屋與凶宅)

第二篇 認清房地產政策及法令
  憲法對於台灣的土地及房地產市場有所謂「平均地權」基本國策方針,而政府在相關法令上訂得很嚴,但管得卻很鬆,而在政策上也是因時因地因人制宜,幾十年來下來,不僅離平均地權越來越遠,與「均富」之理想更是背道而馳,房地產造就貧富差距日益嚴重,不妨從中央政府的地政、營建、財稅、金管、經濟、交通、農政與環保等幾個政府單位管什麼、玩什麼來一探究竟。

  簡單歸納,地政系統管土地之測量、產權登記、地價、徵收、區段徵收、重劃等。營建系統管都計、區域計畫、建管、營造、住宅、新市鎮開發等。財政管各項課稅、金管管金融貸款等。經濟交通負責開發建設。文化部之古蹟、文創。農業部之農地農用與環境資源部之環境影響評估尚方寶劍。另有保護消費者與弱勢之公平、消保二會,他們對台灣這塊土地及房地產市場玩出什麼花樣,以及貢獻哪些好的、不好的政策?

第八章 認清地政的政策管理系統
8-1 地籍測量與登記
8-2 地權管理
8-3 公告現值、公告地價與實價登錄
8-4 一般徵收與區段徵收
8-5 市地重劃與農村及農地重劃
8-6 地政三加二照之管理

第九章 營建系統作法與玩法
9-1 國土計畫
9-2 區域計畫
9-3 都市計畫
9-4 開發許可與變更回饋補償
9-5 公寓大廈管理
9-6 建蔽率、容積率與容積獎勵、容積移轉
9-7 建築執照與二次施工、變更使用
9-8 綠建築綠建材與智慧屋
9-9 都市更新與危老建築重建政府職能
9-10 都市設計與審議機制
9-11 住宅政策與資訊

第十章 財稅金系統對房市的管控
10-1 公有地標售
10-2 財稅金融單位之助房與打房
10-3 各種房地產稅金與房地合一稅

第十一章 經濟交通建設與觀光部門
11-1 經濟部門開發政策
11-2 交通建設與觀光開發政策

第十二章 農政、環境資源與公平、消保會
12-1 農地農用的時代
12-2 環境資源部各種影響評估機制以環境影響評估最大
12-3 公平會、消保會與文化部

第三篇 認清市場玩家
  房地產關聯性產業鏈龐大,房地產業(營建業)號稱火車頭工業,可見其對整體經濟及房地產市場之影響。台灣房地產自二○○三年SARS風暴後,至少走了十年的多頭,房地價格持續上揚,完全與經濟成長、所得之增幅,尤其受薪階層薪水倒退到十六年前的水準等等相背離,我們可從房地產業之各事業體、行業、職業與專業者在這一波景氣中之變化,來了解產業生態及找出可能的答案。

第十三章 房地產市場產業之分工角色
13-1 不動產(建築)開發展
13-2 建築師及相關技師
13-3 營造與工程顧問業
13-4 建築經理與資產管理業
13-5 樓管與保全業
13-6 室內設計裝修業
13-7 代銷與仲介業
13-8 法拍、代拍與買斷業
13-9 不動產經紀人、營業員
13-10 地政士
13-11 不動產估價師

第四篇 認清影響房地產的趨勢
  民國108年開始到民國110年第十五任台灣總統大選前後,台灣房地產市場將呈現:
第一年價平量大,前三季推案量爆新高,挑戰不跌價,但成交量因觀望持平。           
第二年價跌量縮,不再出現創高價案,個案議價空間拉大、有裝潢等,變相降價增多,以吸引買氣、成交量有限。
第三年價量雙跌,民國108年業界競爭加劇,供給過剩加上有業者急變現,多數投資人不看好後市,市場轉壞態勢確立,平均房價再下修百分之十以上,各業者欲求在利率走高下,以通貨膨脹購屋保值效應剌激買氣,但成果有限,反而因各項成本增加包括各項稅負增加,而寧願以租代買少交易,未來整體市況仍呈現漲少跌多的格局。

第十四章 等待沒有高潮的房市
14-1 整體市場趨勢與變數:五大利空決戰五大利多
14-2 政府政策趨勢與變數:六種決定房市生死的政策
14-3 整體產業趨勢與變數:淘汰賽開始
14-4 整體投資買賣趨勢與變數:九大不敗投資建議
14-5 整體兩岸地產趨勢與變數:經濟特區吸引陸客

■ 作者簡介

◎ 游榮富

學歷
  中興大學地政學系
  (現改為台北大學不動產與城鄉環境學系)

簡歷
  1.台灣不動產物業人力資源協會創會理事長
  2.宏華創新資產股份有限公司總經理
  3.中華室內環境檢測協會祕書長
  4.台北市不動產鑑定商業同業公會總幹事
  5.宜興集團建設、營造執行副總經理
  6.大成報房地產記者、組長
  7.中華徵信所徵信員、市場與行情房地產採編
  8.中華民國第十八屆地政貢獻獎
  9.人與地雜誌副總編輯
  10.台灣不動產資料庫建置計畫共同計畫主持人
  11.中國土地改革協會祕書長
  12.中華兩岸商機促進會祕書長
  13.新台灣開發整合股份有限公司執行長
  14.台北大學不動產與城鄉環境學系系友會祕書長
  15.台北市不動產聯盟協會總幹事

272(需代訂)
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別讓權利稅著了:簡單讀懂納稅者權利保護法   ■ 內容簡介

  收到烏龍稅單怎麼辦?認栽、賠錢了事?還是尋求行政救濟?於民國106年施行的《納稅者權利保護法》強化了行政救濟程序,也更進一步保障了納稅者的權益!納稅者權利保護諮詢會、納稅者權利保護官正式登場,這也是納稅者迅速解決稅務爭議的第一步。不想讓自己的權利「稅」著了?本書是你的最佳利器。

■ 目錄

第一章 認識《納稅者權利保護法》

國人應了解並運用《納稅者權利保護法》的規定!
/李永然律師
如何運用《納稅者權利保護法》保障權益?
/李永然律師
納稅人對《納稅者權利保護法》立法理由的應有認識
/李永然律師、黃志國律師
《納稅者權利保護法》──落實賦稅人權的一大步
/李永然律師、陳曉祺律師
稅務單位運用「實質課稅原則」,可以無限上綱嗎?
/李永然律師
論《納稅者權利保護法》對實質課稅原則之規範
/李永然律師、黃志國律師
租稅規劃只能「合法節稅」,而不能為「租稅規避」!
/李永然律師
《納稅者權利保護法》可否處罰租稅規避行為?
/張雅蘋律師

第二章 《納稅者權利保護法》與稅務救濟

納稅者對租稅課徵之舉證責任的法律須知
/李永然律師
稅務救濟新變革──改採「總額主義」之納稅者權利保護
/許淑玲律師
稅捐稽徵調查程序中,可不可以要求錄音、錄影?
/吳任偉律師
納稅者如何請求「納稅者權利保護官」保護權利?
/李永然律師
《納稅者權利保護法》與稅務救濟程序之剖析
/李永然律師、孫慧敏特助

第三章 《納稅者權利保護法》與稅法之運用

土地稅(地價稅、土地增值稅)於《納稅者權利保護法》之運用
/黃振國總經理
房屋稅、契稅於《納稅者權利保護法》之運用
/黃振國總經理
遺產稅於《納稅者權利保護法》之運用
/黃振國總經理
人身保險與《納稅者權利保護法》實質課稅原則之運用
/黃振國總經理
贈與稅案例與《納稅者權利保護法》運用
/黃振國總經理
爭點主義之例外──《納稅者權利保護法》採總額主義之運用
/黃振國總經理

第四章 附錄

相關法規制定之法律依據表
納稅者權利保護法
納稅者權利保護法施行細則
財政部納稅者權利保護諮詢會設置辦法
納稅者權利保護官辦理納稅者權利保護事項作業要點
稅捐稽徵機關調查程序應行注意事項
司法院核發稅務專業法官證明書審查要點
稅捐稽徵法
稅捐稽徵法施行細則
中國大陸國家稅務總局關於納稅人權利與義務的公告
英國納稅人權利憲章

■ 作者簡介

◎ 李永然 律師
  台大法學士、台大法學碩士、台大法律研究所博士班研究、中國政法大學法學博士

  永然聯合法律事務所、永然地政士事務所、永然文化出版股份有限公司、永然財經法律事務中心、永然法律研究中心等創辦人;財團法人永然法律基金會董事長

  曾任教:淡江大學、輔仁大學、文化大學、銘傳大學、國立體育學院

  聯合報、中國時報、工商時報、經濟日報、中華水電冷凍空調雜誌、稅務旬刊、投資情報周刊、貿易商情、爽報、台商張老師月刊、太平洋日報法律專欄主筆

  曾任中廣公司、漢聲電台、復興電台、中央廣播電台及佛光衛視法律專欄主講人

  總統府人權諮詢委員、內政部營建署法律顧問、國防部總政治作戰局法律顧問、中華人權協會名譽理事長、兩岸經貿交流權益促進會名譽理事長、陸委會台商張老師、台灣民主基金會監察人、海基會財經法律顧問、行政院退輔會法律顧問、中華民國仲裁協會常務理事、財團法人王月蘭慈善基金會董事兼執行長、財團法人王永慶先生教育基金會董事兼執行長

  台北科技大學兼任副教授

◎ 黃振國 總經理
  學歷:東吳大學法律系比較法學組六十七年畢業

  經歷:東海大學管理學院財務金融研訓中心租稅規劃與財產移轉講師;永然法律研究中心不動產稅務及大陸房地產講師(不動產經紀法規、土地登記、土地稅法、遺贈稅法、行政救濟、信託法等)十餘年;中國房地產研究發展協會常務理事;補習班教師二十餘年經驗;台灣財稅發展協會理事長

  著作:不動產法拍移轉及稅費、法院拍賣案例與運用、訴願書狀與範例、遺產稅節稅規劃、贈與稅節稅秘訣、繼承登記疑難解析與範例、最新遺產.贈與稅節稅規劃、遺產稅實戰手冊、保險.信託.遺產、贈與之節稅規劃、遺贈稅節稅規劃案例解析、遺贈稅.財產移轉圓滿計畫、繼承權益法律指標、不動產物權實務──所有權編(合著)、不動產物權實務──擔保、用益物權編(合著)、房地合一課稅案例.快速圖解、房地合一稅申報.節稅規劃一手掌握

◎ 陳曉祺 律師
  學歷:國立台灣大學法律學系財經法組學士
  現任:永然聯合法律事務所 財經法律事務中心召集人

  專長:一般民、刑事、行政訴訟;公寓大廈管理條例相關爭議;契約草擬審核修訂;工程履約爭議;合建、委建、市地重劃、區段徵收、都市更新等不動產相關爭議;證券交易法相關民、刑事訴訟

◎ 吳任偉 律師
  學歷:輔仁大學財經法律學系碩士

  經歷:永然聯合法律事務所副主任律師、永然聯合法律事務所智慧財產權中心副召集人、最高法院法官助理兼法助長、輔仁大學法律學院傑出校友(2014)、國立鳳山高中傑出校友(2013)、高雄市立三民國小傑出校友(2013)、國立高雄應用科技大學講師、創世紀不動產數位學習中心講師

  現任:永然聯合法律事務所高雄所主任律師、社團法人中華人權協會南台灣人權論壇主任委員、社團法人高雄律師公會副秘書長兼人權保障委員會召集人、財團法人華岡興業基金會講師、高雄市不動產經紀人職業工會講師、國立高雄大學兼任講師

  著作:不動產抵押權法律與登記實務(合著)、法拍屋投資法律秘笈(合著)、經濟部98年度大陸台商經管診斷與投資糾紛案例──土地被徵收,不必然會獲得補償(合著)、經濟部99年度大陸台商經管診斷與投資糾紛案例──台商人身安全案例解析:淺談中國大陸之邊控措施(合著)、青少年法律來一課(合著)、在WTO架構下兩岸關於地理標示保護之研究(碩士論文)、別讓共有綁死不動產(合著)、汽車駕駛人法律一把罩(合著)、代銷仲介紅不讓(合著)好Young的法律報報(合著)

◎ 許淑玲 律師
  學歷:台灣大學法律系法學組、92年律師高考及格
  現任:永然聯合法律事務所 桃園所執業律師
  著作:好Young的法律報報(合著)
  專長:民事訴訟、刑事訴訟、行政訴訟、企業經營法律

◎ 黃志國 律師
  學歷:私立輔仁大學法律學系研究所刑事法組碩士班肄業、私立輔仁大學法律系法學組學士
  現任:永然聯合法律事務所執行律師

  專長:民事訴訟:不動產事件、公寓大廈管理事務、損鄰糾紛、消費糾紛、醫療糾紛、繼承案件;刑事訴訟:詐欺案件、恐嚇取財案件、妨害秘密案件、醫療法案件、傷害案件、背信案件、毒品案件;行政訴訟:土地徵收、建築執照、政府採購;兩岸法律服務:大陸民、刑事案件、台商投資糾紛、兩岸關係條例、大陸財產繼承等相關法律諮詢;其他法律服務:事務談判、案件調解、法律評估、專業諮詢、法律顧問、代筆遺囑、律師見證、訴狀代擬。

◎ 張雅蘋 律師
  學歷:國立中正大學法律學研究所民商法組碩士、國立中正大學法律學系法制組學士
  現任:永然聯合法律事務所 桃園所執業律師

  專長:民、刑事訴訟、家事及親子案件、勞動基準法、競業禁止紛爭、衍生性金融商品交易紛爭、不動產案件訴訟、著作權紛爭、法律諮詢及撰擬契約、存證信函等。

◎ 孫慧敏 法務特助
  學歷:輔仁大學法律系
  現任:永然聯合法律事務所法務特別助理
  著作:勞工權益保障、你的權利(合著)、自撰存證信函之租賃糾紛(合著)
  專長:稅務救濟、契約修訂、財團法人申設、公司、勞資爭議、信託
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一眼看穿房仲賣屋手法:讓房仲為你賣命  

■ 內容簡介

  一眼看穿房仲賣屋手法
  讓房仲為你賣命

  買屋、賣屋、租屋35招
  學會跟房仲打交道


  遇到的房仲老是有問題?其實是你用錯方法在溝通,經手數百間房屋買賣的房仲,在本書揭露他的帶看日記,讓你搞懂房仲賣屋時都在想什麼。這些經驗,連菜鳥房仲都不得不學會!

  「給房仲鑰匙後,備份鑰匙卻四處可見?」「房屋漏水,主張解約卻慘賠100萬元訂金!」「我的房子到底值多少錢?」……

  不管是要買屋、賣屋、出租房子或租房子住,每個人都會跟房仲打交道,不過,別總以為「房仲很黑心」,只是有時候,房仲想的真的和你不一樣!搞懂房仲的思維,不僅不怕遇到壞房仲,還可以因此買到或租到低價好屋。

  即使你現在沒有打算買房、租屋,別以為房仲想什麼跟你沒關係,鄰居想賣屋,正好又遇到脫線房仲,也可能讓你大傷腦筋。

  精彩、真實的交易日記,完全揭露看屋訣竅、議價技巧、搞懂買賣方底線、水電師傅怎麼找……所有跟「住」有關的大小問題,通通有解!超實用技巧,連菜鳥業務員都一定得要學會!

  ◎ 談服務費有技巧 讓房仲為你賣命
  當你試者向房仲砍服務費時,與其跟房仲說:「我就是只願意給幾趴,你不要,自然有別的房仲願意賣。」不如拿服務費當利誘,想辦法讓房仲幫你賣命,這才是重點!

  ◎ 做價的傳說,可不可信?
  做價,是買賣合議的結果,也就是對外「宣稱」的成交價,跟實際買價不同,這是讓房價莫名高漲的原兇!只是,房屋做價就跟鬼故事一樣,好像確有其事,卻似乎沒有人親眼見過……究竟你買的房子值多少錢才合理?

  ◎ 買賣雙方碰面 最好什麼都不說
  將自住的房子委託房仲賣,客戶看屋前,房仲卻雞婆提醒:「等等買家來的時候,不要跟買家說話。」如果你希望房子早日賣掉的話,最好乖乖閉上嘴巴,有時候一句無心的話,就會澆熄買家的購屋意願!

■ 目錄

Part 1 知識篇
第1招 只要是露台 價值計算都應打折
第2招 房子有露台 有優點也有缺點
第3招 車位訂價暗藏玄機 注意房仲的話術
第4招 房屋座向無定論 買方說了算
第5招 看房子3絕招:聽、看、聞找出問題
第6招 虛灌坪數、公設比過高 該如何杜絕?
第7招 社區坪數有大有小 哪種比較好?
第8招 高房價、高租金 居民素就比較高?
 
Part 2 服務篇
第9招 賣房子時 該給房仲鑰匙嗎?
第10招 我的房子到底值多少錢?
第11招 善用服務費 讓房仲為你賣命
第12招 想跨區購屋 好房仲要帶著走
第13招 跟房仲博感情 買賣房屋一拍即合
第14招 風水師是房仲的阻力或助力?
第15招 有特殊關係 鐵定有優惠價?
第16招 屋主為何想賣房 這點很重要嗎?
第17招 買賣雙方碰面 最好什麼話都別說
第18招 穿著很重要 但人不可貌相
 
Part 3 法律篇
第19招 簽訂房屋買賣合約 明確定義「固定物」
第20招 不想買到凶宅 你該注意什麼?
第21招 害怕住在凶宅 不怕與凶宅為鄰?
第22招 簽了專任委託 一般約還有效力嗎?
第23招 做價不合法 遇到該怎麼辦?
第24招 房屋漏水主張解約 卻慘失100萬元
第25招 買方想延後交屋 當心可能有詐
第26招 白紙黑字有憑證 但又能怎樣?
 
Part 4 租屋篇
第27招 水電師傅該自己找 還是由房仲推薦?
第28招 家具、家電的保養費 應該由誰來出?
第29招 利用省稅灰色地帶 創造三贏局面
第30招 再小的案件 也要照SOP走
第31招 私下協議承租 可以省下仲介費?
第32招 房客、房東、清潔公司 誰比較愛乾淨?
第33招 讓房東留下好印象 百益而無一害
第34招 結清手續雖無趣 仍要耐心完成
第35招 誰給房仲小恩 將獲得大惠
 
Part 5 番外篇:菜鳥業房仲成交心法
心法1 超級專業的客戶 買不買就一個爽字
心法2 在頂尖房仲眼中 挑剔的客戶也是好咖
心法3 服務費想拿多少 一開始就要談好
心法4 房仲口碑很重要 但別「服務到家」
心法5 收足服務費 也要讓客戶心存感激
心法6 屋主委賣或店配 沒誠意寧可不接
心法7 買家第1次出價 最好與屋主見面談
心法8 好房仲必備能力:聽懂言下之意
心法9 太神秘的客戶 十之八九有問題
心法10 電話談、拖太久 兩大敗筆要避開
心法11 一看再看 總有一天等到你
心法12 鼓勵租轉售 可以增加進案量

■ 作者簡介

◎ 陳泰源

  現職台灣房屋大直店區經理,轉戰房仲業務,累積超過6年以上資歷,2015房市買氣急轉直下,仍拿下該店成交總件數第1名,也是新聞曝光頻率最高的第1線房仲業務員。

  在和客戶互動過程中,對於銷售話術、服務技巧、客戶經營、談判技巧等有諸多心得。買賣房屋不該只是聽名嘴怎麼講,也不該刻板地認為房仲都黑心,希望這本書可以幫消費者充實房屋租售的實用知識,了解和房仲打交道時該注意的細節。

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不動產估價  

■ 內容簡介

  本書係作者累積三十餘年的不動產估價實務與教學經驗之心得著作。本書內容與特色在融合國際評價基準委員會(international valuation standard committee)、日本不動產鑑定評價基準(Japanese real estate appraisal standards)、美國估價學會(American Appraisal Institution)、我國不動產估價技術規則與作者個人之見解,完成較大幅度的調整與改版。同時作者認為不動產估價事業尚屬初創時期,不僅要提昇估價技術,更要加強不動產估價師職業道德之認知,以建立整體估價業形象。

■ 目錄

1、緒論
第一節 不動產的科際整合
第二節 不動產的概念
第三節 台灣地區不動產估價制度

2、估價師職業道德規範
第一節 估價事業的使命
第二節 估價師職業道德
附錄一 國際評價基準之行為規範
附錄二 中華民國不動產估價師職業道德規範公報

3、價值與價格
第一節 價值價格與成本
第二節 國際評價基準之定義
第三節 日本不動產鑑定評價基準之定義
第四節 美國估價機構之定義
第五節 不動產估價技術規則之規定
第六節 筆者見解與討論

4、不動產估價原則
第一節 需要與供給原則
第二節 替代原則
第三節 變動原則
第四節 適法原則
第五節 預測原則
第六節 貢獻原則
第七節 最高與最佳利用原則
第八節 均衡原則
第九節 適合原則
第十節 收益遞增遞減原則
第十一節 收益分配原則
第十二節 競爭原則
第十三節 外部性原則
第十四節 綜合分析

5、影響價格因素分析
第一節 一般因素
第二節 區域因素
第三節 個別因素
第四節 影響價格資料分類與來源

6、估價作業程序
第一節 簽訂委託契約
第二節 確定估價基本事項
第三節 擬訂估價計畫
第四節 蒐集相關資料
第五節 確認勘估標的狀態
第六節 整埋、比較、分析資料
第七節 運用估價方法推算價格
第八節 決定勘估標價格
第九節 製作估價報告書

7、比較法
第一節 比較法基本要件
第二節 運用比較法之步驟
第三節 市場資料來源與過濾
第四節 比較法之調整方式
第五節 運用市場比較法的限制

8、收益法
第一節 收益法基本要件
第二節 收益法之程序
第三節 折現現金流量分析
第四節 收益法之檢討

9、成本法
第一節 成本法基本要件
第二節 成本法與工程估價
第三節 估價程序

10、土地開發分析
第一節 土地開發分析之定義
第二節 土地開發分析之流程
第三節 實例分析
第四節 土地開發分析與折現現金流量分析
第五節 土地開發分析適用時機與地點
第六節 土地開發分析之檢討
第七節 結論

11、不動產總值中分離土地與建築物價格之合理性分析
第一節 前言
第二節 不動產價格構成因素分析
第三節 分離土地與建築物估價之課題分析
第四節 土地貢獻原則分析
第五節 建築物貢獻原則分析
第六節 殘餘法
第七節 聯合貢獻原則分析
第八節 結論

12、土地使用分區管制對不動產價格之影響
第一節 土地使用分區
第二節 建蔽率
第三節 容積率
第四節 容許使用項目
第五節 最小基地規定
第六節 建築物高度
第七節 獎勵規定
第八節 特殊使用限制

附錄一 證券化不動產估價報告書範本
附錄二 不動產估價師法
附錄三 不動產估價技術規則

■ 作者簡介

◎ 卓輝華

現任
  宏大不動產估價師聯合事務所所長
  宏大資產評估顧問股份有限公司董事長
  中華民國不動產估價師公會全國聯合會創會理事長

學歷
  國立政治大學地政碩士、博士
  國立中興大學地政學士
  省立武陵高級中學畢業

經歷   
  文化大學都市計畫與開發管理研究所兼任教授
  德霖技術學院不動產經營系兼任教授
  台北大學不動產與城鄉環境學系兼任助理教授
  逢甲大學土地管理系估價實務兼任講師
  台北科技大學建築設計系兼任講師
  內政部研擬土地估價師法案委員
  內政部研擬不動產估價技術規則法案委員
  英國皇家特許測量師學會資深會員
  台北市不動產估價師公會創會理事長
  中華民國土地估價學會秘書長、副理事長
  中國土地改革協會理事長
  英國皇家特許測量師學會台灣分會籌備會會長

著作
  房市風暴
  台灣房市激盪五十年
  不動產估價實務與理論
  台灣之地價查估

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建設公司經營與管理實務『第三輯』 業務行政篇  

■ 本書特色

1. 藉由本書消費者可進一步了解與建設公司的作業執行步驟,減少之間的隔閡與誤解。
2. 於快速施工進度中建設公司如何在不損及承購戶權益下巧妙安排各項工作進度,達到進度執行目標。
3. 本書以實際操作個案經驗並確實掌控進度執行狀況為主軸,讓讀者免除以自身個案為操作實驗的代價。
4. 藉由個案進度及流程給予讀者檢視執行品質的機會,並可提供給有心改變作業模式者的模擬參考。

■ 內容簡介

  第三輯共有十七章,資料豐富,內容包羅萬象。本書要目:業務行政概述、工作進度計畫、預售銷售管理、客戶資料管理、收款入帳作業、通知寄發作業、工程變更管理、設備選色作業、證件收取作業、房貸對保作業、產權過戶作業、交屋前驗屋作業、交屋、管理委員會、管理委員會、新店溪畔案、新店溪畔案報告、個案工作報告。

■ 目錄

第一章 業務行政概述

第一節 業務行政工作基礎介紹
第二節 業務行政人員基本修為
第三節 答客問

第二章 工作進度計畫

第一節 施工計畫之關鍵點
第二節 房地合約書之關鍵點
第三節 時間關鍵點之整合
第四節 工作進度之編擬
第五節 工作進度完成基礎
第六節 業務行政工作進度表
 附件二-1 業務行政日報表

第三章 預售銷售管理

第一節 廣告代銷公司的評估
第二節 委託銷售合約的規範
第三節 建設公司的銷售管理
 附件三-1 個案調查記錄表
 附件三-2 銷售公司評比作業程序
 附件三-3 代銷提案比較表
 附件三-4 案前進度追蹤日報表
 附件三-5 客戶來電登記表
 附件三-6 客戶洽談記錄表
 附件三-7 訂購客戶資料表
 附件三-8 貴賓退戶意見調查表
 附件三-9 訂金、補足、簽約狀況日報表
 附件三-10 銷售款項移交單
 附件三-11 合約拆款表
 附件三-12 買賣價金拆款表
 附件三-13 簽約預約時間表
 附件三-14 合約書領取單
 附件三-15 合約條文加註或修正彙整表

第四章 客戶資料管理

第一節 銷售控制管理
第二節 客戶資料建立
第三節 合約資料的歸檔
 附件四-1 常用銷控表
 附件四-2 簡易銷控表-房屋
        簡易銷控表-車位
 附件四-3 承購戶資料帳卡
 附件四-4 銷售狀況重點整理
 附件四-5 案銷售日報
 附件四-6 簽約明細分析表
 附件四-7 房屋土地買賣預定合約加註彙整
 附件四-8 房屋土地買賣預定合約加註統計
 附件四-9 銷售用行政流程簡表
 附件四-10 補足後退訂流程單
 附件四-11 退戶流程單
 附件四-12 換戶-原訂購戶辦退戶流程單
 附件四-13 退戶解約證明書
 附件四-14 退車證明書
 附件四-15 簽約後讓渡更名流程單
 附件四-16 讓渡(更名)同意書

第五章 收款入帳作業

第一節 收款之循環
第二節 入帳之循環
第三節 資料彙整
 附件五-1 收款報表

第六章 通知寄發作業

第一節 通知的準備
第二節 郵件之準備
 附件六-1 繳款通知書
 附件六-2 催款通知書

第七章 工程變更管理

第一節 工程變更之時機
第二節 辦理工程變更之程序
第三節 工程變更作業管理
 附件七-1 室內格局、管路及設備變更通知書
 附件七-2 承購戶室內格局變更申請程序
 附件七-3 特殊變更確認函
 附件七-4 客戶變申請書
 附件七-5 客戶變更確認通知書

第八章 設備選色作業

第一節 設備選色的範圍
第二節 設備選色的時間點
第三節 活動安排
第四節 活動計畫
第五節 勤前說明
第六節 資料彙整
 附件八-1 建材設備選色日報表
 附件八-2 建材設備選色單

第九章 證件收取作業

第一節 產權過戶名義人的確認
第二節 證件收取之時間點
第三節 應收之證件
第四節 證件收取通知
第五節 證件彙整
 附件九-1 證件收取通知單
 附件九-2 代收款繳款通知書

第十章 房貸對保作業

第一節 對保作業之準備
第二節 活動計劃
第三節 勤前說明
第四節 活動進行
第五節 資料核對
第六節 追蹤
 附件十-1 房屋貸款資料檢查表
 附件十-2 商業本票浮貼及說明
 附件十-3 銀行貸款對保及產權過戶作業通知單
 附件十-4 銀行貸款轉貸同意書
 附件十-5 取消銀行貸款協議書

第十一章 產權過戶作業

第一節 過戶前準備
第二節 產權過戶之決策
第三節 過戶作業之追蹤
第四節 與銀行之配合
第五節 產權過戶後注意事項
 附件十一-1 房屋土地產權移轉過戶約定書

第十二章 交屋前驗屋作業

第一節 驗屋前之準備
第二節 驗屋活動計劃
第三節 勤前說明
第四節 資料彙整
第五節 修繕追蹤

第十三章 交屋

第一節 交屋資料之準備
第二節 交屋活動計劃
第三節 勤前說明
第四節 活動進行
第五節 資料核對
第六節 追蹤
 附件十三-1 交屋通知書
 附件十三-2 提前交屋協議書
 附件十三-3 提前交屋裝璜同意書
 附件十三-4 交屋手續流程表
 附件十三-5 房地接管證明單
 附件十三-6 房屋遷入證明書
 附件十三-7 工程保固暨無輻射鋼筋無海砂切結書
 附件十三-8 權狀未領登錄單
 附件十三-9 退款收據

第十四章 管理委員會

第一節 住戶大會
第二節 管理委員會
第三節 點交資料
 附件十四-1 區分所有權人會議成立大會開會通知單
 附件十四-2 住戶臨時規約
 附件十四-3 住戶違建管理措施
 附件十四-4 停車場使用規定
 附件十四-5 住戶基本資料登錄表
 附件十四-6 裝璜切結書
 附件十四-7 裝璜保證金保管收據
 附件十四-8 裝璜施工管理辦法
 附件十四-9 裝璜工程申請表
 附件十四-10 裝璜工程保證金退款申請表
 附件十四-11 服務中心服務作業流程
 附件十四-12 租售告知單

第十五章 新店溪畔案

壹、個案基本資料
貳、工作項目說明
參、收款及行政管理作業
肆、社區功能
伍、總結

第十六章 新店溪畔結案報告

第壹單元 產品規劃基本資料
第貳單元 銷售實務基本資料
第參單元 餘屋管理基本資料
第肆單元 客戶聯繫基本資料
第伍單元 工作進度時間表
第陸單元 工作流程規劃
 壹 銷售流程
 貳 客戶資料建立流程
 參 收款、入帳流程
 肆 通知寄發流程
 伍 客戶工程變更流程
 陸 設備選色流程
 柒 客戶說明會流程
 捌 證件收取作業流程
 玖 銀貸對保作業流程
 拾 公司初複驗作業流程
 壹拾壹 客戶初複驗作業流程
 壹拾貳 過戶作業追蹤流程
 壹拾參 交屋作業流程
 壹拾肆 區分所有權人會議作業流程
第柒單元 階段性工作分析
第捌單元 交屋進度
第玖單元 業務小秘訣
第拾單元 特殊記事

第十七章 個案工作報告

案1
案2
案3
案4

382.5
87108
【106年最新版】地政士35天速成(地政士考試適用)(贈地政士擬真模擬考)  

■ 考試簡介

106年地政士考試
報名日期:106.03.01~106.03.10
考試日期:106.06.10~106.06.11
報考資格:高中職以上即可報考。
(正確日期以正式公告為準)。

  〝地政士〞舊稱土地代書,有執照才能工作,主要承辦內容為代辦申請土地登記移轉業務。地政士出路可分為兩種:1.可任職於地政士事務所或任職於企業,薪資約3萬元起跳,待累積足夠的實力與經驗後可自行開業,按件計酬2.可任職於房仲、建築公司或金融機構。未來不動產就業市場「執照」掛帥,而非「學歷」第一,若同時擁有不動產經紀人執照及地政士執照,則將如虎添翼,更加吃香,創業、就業無往不利!

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※正確考試資訊以簡章為準※
 

■ 本書特色

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【書籍特色】
1.權威名師群親編,統整龐雜內容,深入核心,一目瞭然!
2.結構完整,清晰好讀,聚焦重點,一看就能理解!
3.五合一重點整理,幫助你在最短時間內一網打盡!

內容概述:
  隨考期日日逼近,在有限的時間內讀完所有考科,效率的規劃與研讀十分重要,《地政士35天速成》將地政士考試五科目合而為一,幫您省去考前總整理的時間,無須再多花時間尋覓各科教材,一次帶回名師教學精華!內容含括:民法概要與信託法概要、土地法規、土地登記實務、土地稅法規及國文,專為地政士證照考試編寫,濃縮精華,化繁為簡,鎖定最新命題方向,以最淺顯易懂的方式敘述必考焦點,幫助考生在最短的時間內將所有科目一網打盡!

試題演練
  《地政士35天速成》書末收錄101~105年考科試題,考前大量習作試題,找出自身弱點加強觀念,演練再演練,絕對是上榜的關鍵,透過大量題目的演練,快速熟悉考試命題趨勢、檢測學習成果,了解自己哪些部分需要補強,提昇應考實力!
 

■ 目錄


第一篇 民法概要與信託法概要

第一章 總則編
第二章 債編
第三章 物權編
第四章 親屬編
第五章 繼承編
第六章 信託法

第二篇 土地法規

第一章 土地法及施行法
第二章 平均地權條例及其施行細則
第三章 土地徵收條例及其施行細則
第四章 地政士法及其施行細則

第三篇 土地登記實務

第一章 土地登記規則
第二章 地籍測量實施規則

第四篇 土地稅法規

第一章 土地稅法及其施行細則
第二章 遺產及贈與稅法及其施行細則
第三章 契稅條例
第四章 房屋稅條例
第五章 稅捐稽徵法及其施行細則
第六章 工程受益費徵收條例
第七章 所得稅法及其施行細則(不動產交易部分)

第五篇 國文

第一章 寫作步驟及方法
第二章 字音字形辨正
第三章 成語測驗

第六篇 歷屆試題詳解

101年普通考試地政士考試試題
102年普通考試地政士考試試題
103年普通考試地政士考試試題
104年普通考試地政士考試試題
105年普通考試地政士考試試題

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不動產估價實務問題解答(第三版)  

■ 內容簡介

  本書為我國大專院校講授不動產估價之主要課本,全書共分:1.導論;2.形成 不動產價格之因素與各項原則;3.不動產估價之程序;4.不動產價格評估之基本方 法;5.不動產租金與權利價值之評估;6.宅地估價;7.建築物及其基地估價;8.農 地估價;9.林地及立木估價;10.公告地價與公告土地現值;11.路線價估價法;12. 課稅估價;13.不動產擔保估價等13章。對估價基本理論與估價方法、說明至為詳 細,是學習不動產估價之入問書。

■ 目錄

序言

第一篇 不動產估價方法概述

原價法
買賣實例比較法
收益還原法
土地開發分析法
開發成本法
預期開發法
土地殘餘法
建築物殘餘法
現金流量折現法
分配法
積算法
租賃實例比較法
收益分析法
利率法
差額分配法
差額租金還原法
價格比率法
立體利用阻礙率計算法
路線價法
區段價法
標準地比較法

第二篇 不動產估價實務問題解答

第一章 估價前提條件之認識

土地估價之單位
包括多種用途目的之土地估價單位
面積大小與價格之關係
坪與平方公尺之關係
建築面積計算方法
正常價格與限定價格
假設條件下之土地估價
定量分析與定性分析
區域分析與個別分析方法
最有效使用之判定方法
共同興建樓房之基地特分計算
土地之立體利用率與阻礙率

第二章 不動產價格評估方法之若干問題

耐用年數法與觀察減價法
大修繕費之折舊問題
買賣實例比較法之比較修正要領
保證金之處理方法
權利金等一次性收入之處理方法
變更承諾費估價
直線型還原法
投資用不動產估價 (DCF法)
土地殘餘法之檢討

第三章 不動產租金與權利價值之評估

辦公大樓之租金估計
改建辦公大樓之租金與保證金估計
建築物及其基地之續租租金估計
調整租金之評估
出租倉庫之續租租金評估
變更租賃條件下調整租金之估計
租賃權價值評估
區分地上權估價
雙重區分地上權估價
埋設管線目的之區分地上權估價
架設天橋應支付之代價評估
底地價格之評估
容積移轉之價格評估
容積移轉估價

第四章 宅地估價

附有建築物土地之估價
附建築物地之部分估價
可興建大廈之基地估價
共同興建辦公大樓之基地估價
利用價值顯著低落之土地估價
可開發為建築用地之土地估價
商業用之素地估價
大規模開發地區之多筆土地估價
新近開發完成之工業用地估價
面積廣大之宅地估價
多筆土地合建之估價
交換目的之土地估價
含都市計畫道路預定地之宅地估價
容積率不同之土地估價
鄰接高速鐵路之土地估價
臨接河川之宅地估價
畸零地估價

第五章 建築物及其基地估價

實際容積超過法定容積之中古公寓估價
土地持分面積不當之區分所有建物估價
大規模共有地上之區分所有建物及基地估價
設備簡陋之區分所有建築物估價
附有土地租賃權之區分所有建築物估價
附租賃權但不能增建改建之建築物估價
附有地上權之建築物估價
出租中之辦公大樓及其基地出售價格評估
建設中之公寓基地價格評估
權利錯綜複雜之建築物及基地之價格評估
自用公寓及基地價格之評估
預售屋估價

第六章 公部門之估價

公部門之土地估價
課稅目的之大量土地估價
系統性 (system) 估價
市地重劃估價
日本公部門之土地估價
談地價調查估計規則之修正

第七章 路線價估價法

正面路線之判定
面臨屈折道路之臨街面寬認定
臨街面寬度不夠之宅地估價
雙面臨街地估價
帶狀土地估價
無道路地估價
面臨狹小私設巷道之土地估價
不整形地估價
不整形地之修正條件
不整形路角地估價 
三面臨街之不整形地估價

第八章 特殊不動產估價

擔保目的之不動產估價
提供信託之土地估價
旅館之估價
遊樂區之不動產估價
保齡球館估價
被占用之拍賣不動產估價
受污染土地之估價
埋藏文化財之土地估價
海岸地估價
墓地估價
高爾夫球場估價
河川地估價
含崖地之土地估價
加油站估價
高架橋下之土地估價
既成巷道之估價
私有巷道之估價
日照受阻之土地價格評估
震災後之土地估價
地下鐵路上之土地估價
高壓電線下之土地估價
林地估價

第三篇 附錄:估價論文

論都市更新權利變換估價
農業財產估價
無形資產估價
動產估價
徵收補價估價
不動產證券化估價
不動產估價報告解析

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跟著專家買房子:張欣民教你十要八不聰明購屋  

■ 本書特色

◎信義房屋董事長周俊吉、美林證券台灣分公司總經理程淑芬、台北市代銷公會理事長暨甲桂林廣告副董事長曹瑞濱聯合推薦
◎2007年下半年全台灣房市/購屋趨勢書!

■ 內容簡介

  房屋權威張欣民提醒你──
  提早卡位!
  否則你將會被逐出房市!


  台灣房市歷經了多年來的上下起伏,在高鐵順利通車後,終於又帶領出一波強勁的買氣與投資氣勢。但是,眼花撩亂的房市還是讓人望之卻步,想買又不知道該如何下手──

怎樣用退休金買到寬敞又好康的大宅院呢?
買不起豪宅又想住豪宅的竅門是什麼呢?
如何住進明星學區內,打開孩子的升學路呢?
三鐵共構甚至是五鐵共構的房市有無遠景呢?
投資房地產必須注意哪些原則與藏在數字背後的祕密呢?
首次購屋族該如何搜集資料、謹慎簽約,避免成為大肥羊呢?
...

  太多太多的疑問,讓人不敢冒然將積蓄投入深不可測的滾滾房市中。當然,你可以求神問卜試探天機、跑遍所有的房仲公司詢問買價賣價,或者揮汗如雨的穿梭大街小巷碰碰運氣;其實你用不著這麼辛苦,《跟著專家買房子:張欣民教你十要八不聰明購屋》就是市面上最具權威的一本房市指南,作者張欣民以二十多年的實戰經驗,站在最前線,教你既正確又穩當的房地產知識,以「十要八不」的方式,鉅細靡宜的通盤解說,無論你是要買屋、賣屋、換屋、投資,都可以在本書找到你所想要了解的最新資訊,是你買屋購屋時最不可或缺的一本房屋百科全書!

■ 目錄

推薦序
無秘訣的成功購屋 周俊吉
趨吉避凶購屋增值學 曹瑞濱
輕鬆購屋簡單讀 程淑芬

自序
[十要八不]聰明購屋之緣起

十要
十要之ㄧ 要知房地產市場發展大趨勢
十要之二 要三鐵屋
十要之三 要捷運屋
十要之四 要知房市未來增值潛力區
十要之五 要樂活屋
十要之六 要明星學區住宅
十要之七 要知房地產投資實務操作三大撇步
十要之八 要三好一公道
十要之九 要懂得投資套房的訣竅
十要之十 要懂得跟在豪宅旁買屋致富

八不
八不之一 不要看不中用的草莓屋
八不之二 不要危險山坡地住宅
八不之三 不要輻射屋.海砂屋
八不之四 不要以為房市不會泡沫化
八不之五 不要忽略高租金報酬率背後的數字陷阱
八不之六 不要糊裡糊塗就簽約
八不之七 不要兇宅
八不之八 不要忘了殺價

附錄
2007年房地產投資前景大計
台中房市的機會與挑戰
如何利用不動產籌措退休基金?
社會新鮮人如何擁有人生第一棟房子?
高鐵時代房地產投資策略
新莊房市前景大剖析

■ 作者簡介

◎ 張欣民

  1960年出生,台灣彰化人,國立台灣大學外文系學士,國立政治大學地政系碩士。

  張欣民是國內首屈一指的房地產/房市權威,對於各地區的市場脈動瞭若指掌,曾負責籌編台灣第一個房價指數──「信義房價指數」,以及歷時11年的《台灣地區房地產產業年鑑》,為廣大購屋者提供了許多精闢、實際的房地產/房市分析。

  經歷:信義房屋不動產企劃研究室兼公關協理、臺灣不動產物業人力資源協會市場資訊暨出版委員會主任委員、內政部建築研究所專案研究顧問、台北市不動產市場研究協會理事兼研展委員會召集人;著作:《台灣地區房地產產業年報》、《台灣地區營建業年報》(中華徵信所出版)、《台灣地區房地產產業年鑑》(行義文化出版社出版1996 ~ 2006年)。

電子信箱:chang.hsinming@gmail.com
部落格:victor-chang.blogspot.com

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買到夢想家:學會購屋的第一本書(附光碟)  

■ 內文簡介

★顛覆富爸爸窮爸爸的理財觀,全台受邀最多場次的購屋報告!
★房地產業者不會告訴你的購屋撇步;轟動全台、瘋狂轉寄!
★一位聯電工程師的購屋理性評估;購屋族必讀的第一本書!
★隨書附贈「購屋快易通」光碟! 理性購屋時代來臨!

  聯電工程師張伯彥費時數年,以親身經驗及理性分析精神,完成這本專業的評估報告,從了解需求、估算坪數、看屋策略、科學風水、裝潢等五步驟,以輕鬆淺顯的文字、詳盡的各式圖表,完整說明常見的購屋問題與迷思,不論你是否第一次買房子,本書都是最實用超值的購屋指南!

〔掌握五步驟,輕鬆學購屋〕
一、想一想,你夢想中的房子長什麼樣:分析需求,才能決定買哪個類型的房子。
二、算一算,你需要多大的空間與坪數:有系統的將需求轉化為實際的坪數規劃。
三、看一看,實用超值的七個看屋策略:看屋大作戰,簡單學會判別物件好壞。
四、改一改,從科學角度DIY開運風水:以科學方法重新思考居家風水。
五、玩一玩,輕鬆了解裝潢,打造理想家:以科學概念裝潢,設計最合適的家。

〔隨書附贈「購屋快易通」光碟〕

「購屋快易通」光碟 內容物介紹
*房貸規劃書:規劃還款計劃的好幫手。
*銀行貸款方案評估:協助選擇合適的貸款方案。
*七大驗屋檢查表:客廳、陽台、臥室、浴室、廚房、玄關與警報器,83類共453個必備檢查項目。

■ 目錄

第一章 想一想,你夢想中的房子長什麼樣!

1.1 購屋從分析需要開始
1.2 房屋常見四大空間類型
1.3 房屋常見四大格局
1.4 買屋考量原則1──人
1.5 買屋考量原則2──事
1.6 買屋考量原則3──時
1.7 買屋考量原則4──地
1.8 買屋考量原則5──物

第二章 算一算,你需要多大的空間與坪數!

2.1 為什麼要估算坪數
2.2 單位換算
2.3 開放型空間──客廳坪數規劃方法
2.4 開放型空間──餐廳坪數規劃方法
2.5 開放型空間──廚房坪數規劃方法
2.6 隱私型空間──臥室坪數規劃方法
2.7 隱私型空間──盥洗室坪數規劃方法
2.8 基本型的公寓格局:3房2廳
2.9 舒適型的公寓格局:3房2廳
2.10 透天屋的規劃

第三章 看一看,實用超值的七個看屋策略!

3.1 擬定作戰策略
3.2 房屋形式的取捨
3.3 看屋第一步:先看外在環境
3.4 看屋第二步:不要只是眼見為憑
3.5 看屋第三步:看懂『藍圖』很重要
3.6 看屋第四步:有些『名詞』,你一定要知道
3.7 看屋第五步:看屋內格局適不適合
3.8 看屋第六步:建材初步判定
3.9 看屋第七步:用『科學』破解迷思

第四章 改一改,從科學角度DIY開運風水!

4.1 風水基本觀念
4.2 外在環境與風水關聯
4.3 常聽到的宅外煞氣
4.4 居家十大風水禁忌

第五章 玩一玩,簡單學會裝潢打造理想家!

5.1 簡易的裝潢概念
5.2 簡單又貼心的設計,你注意到了嗎
5.3 輕易破解格局──套房式:天生不良的格局
5.4 輕易破解格局──小家庭:充滿巧思的格局
5.5 輕易破解格局──大坪數:富於變化的的格局

附錄

一、台灣活斷層分布說明
二、「購屋規劃書」excel試算表

「銀行貸款方案評估」excel試算表
七大驗屋檢查表
 工具篇
 七大驗屋檢查表:客廳
 七大驗屋檢查表:陽台
 七大驗屋檢查表:臥室
 七大驗屋檢查表:浴室
 七大驗屋檢查表:廚房
 七大驗屋檢查表:玄關
 七大驗屋檢查表:警報器

254.2(缺書)
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房地買賣風險法律控管  

■ 內容簡介

  房地熱銷之勢銳不可當,許多投資客、建商、仲介、代銷業者……乘著這波金光閃閃的錢潮磨刀霍霍;然而在商機無限的房地產交易中,往往隱藏著鎩羽而歸的法律風險。這些常見的房地買賣糾紛,你都預知詳情了嗎?如何趨吉避凶、掌握勝券?數十道疑難關鍵,教你修好「風險控管」這一課!

■ 目錄

一、基礎概念
不動產經紀業與買賣交易方之結構圖
不動產經紀業、出賣人與買受人間之法律關係
買賣契約及其權利義務
不動產經紀業者的相關法律規範

二、房地買賣常見糾紛案例解析
1.常見房地產交易糾紛
2.委託房仲業專任期間契約審閱及服務報酬
 專任委託銷售契約未經消費者審閱三天以上,無效?
3.委託房仲業專任期間的調查義務
 買方繳付頭期款後發現房屋言重漏水而解約,可否要求仲介公司退還服務報酬及損害賠償?
 出賣人謊稱部層收到違建查報通知書,買受人可否主張對方詐欺要求退屋還款及賠償?
 銀行核貸成數不足,能否解除房地買賣契約?若解約,仲介業者還能請求服務報酬嗎?
 仲介公司未就議價委託書向買方告知相關權利義務並與合理審閱期,合法嗎?
 屋主無獨立處理事務能力致無法辦理過戶,仲介公司未善盡調查,該如何補救?
4.委託房仲業專任期間的違約與罰則糾紛
 屋主委託仲介公司銷售後又自行賣屋,是否仍須付服務報酬?
 委託銷售契約之違約金約定過高,該條款視為無效或僅能酌減金額?
 委託人因無法適用土地增值稅自宅優惠稅率而主張仲介公司疏失拒絕履約,是否有理?又仲介公司漏算委託人應徵之稅額,應否負賠償重任?
 委託人可否主張仲介公司未誠實告知土地使用分區以變更,影響房地出售價格,進而拒簽買賣契約和給付仲介費?
5.過戶交屋階段之滲漏水糾紛
 交屋後滲漏水池部修繕造成損鄰,新屋主可能遭判賠精神慰撫金
6.過戶交屋階段之海砂屋、輻射屋糾紛
 買到海砂屋,在民視上可向賣方主張甚麼權利?能否要求退還仲介費?
 仲介公司協助屋主隱滿輻射屋之事實,買受人可否請求連帶損害賠償?
7.過戶交屋階段之產權疑義
 頂樓增建物受讓人可向原建物買受人主張增建物被占用的損失嗎?仲介公司未盡調查義務,有無賠償責任?
8.過戶交屋階段之平數糾紛
 仲介公司是否有測量建物正確面積的義務?
9.過戶交屋階段之凶宅糾紛
 什麼是[凶宅]?
 不幸買到[凶宅],如何自保權益?
 營業員未向買受人誠實告之凶宅,仲介公司是否應與營業員負連帶賠償責任?
 原屋主故意不告知凶宅之事實,買受人可否要求解約?加盟總店是否應與加盟店同負賠償責任?
10.過戶交屋階段之公寓大廈法律糾紛
 購買公寓大廈,是否要遵守員公寓大廈管理規約之各項約定? 
 前屋主積欠的管理費是否須由後手負責繳納?
 汽車車主占用機車位或機車違規停放地下室,管委會應如何處理?
11.交屋後屋況改變糾紛
 裝潢期間發現原屋主將陽台外推,可否解除買賣契約?無故毀約不買,原付之頭期款可否沒收賠償金?
12.出售共有房地之法律糾紛
 共有人可以單獨出受共有土地的特定部分嗎?買受人可對出賣人主張什麼權利?
 部分共有人擅自出售共有土地,未被徵詢同意和知會的共有人有無優先購買權或能否訴請分割?
 部分共有人出賣、設定抵押、出租、分割共有土地之法律效力

三、附錄
1.消費糾紛處理流程圖
2.不動產委託銷售契約書範本
3.不動產現況說明書範本(不動產標的現況說明書)
4.要約書範本
5.要約書或斡旋金書面告知之文字範例
6.成屋買賣契約書範本
7.預售屋買賣契約書範本


■ 作者簡介

◎ 連世昌 律師

學經歷:
  中國北京對外經濟貿易大學法學博士生
  輔仁大學法律學研究所畢業
  東吳大學法學碩士班科技法律組
  律師高考、不動產經紀人考試及格
  台北縣不動產仲介經紀商業同業公會法律顧問
  經濟部中小企業榮譽諮詢律師
  曾服務於台灣苗栗地方法院

現任:
  執業律師、東吳大學兼任講師

著作:
  行政程序法中程序當事人適格之研究(碩士論文)

204
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大陸房地產宏觀  

■ 內容簡介

  本書以廣大之社會大眾為對象,內容以國人進入大陸從事房地產投資或置產為主軸,從兩岸房地產之發展演遷、差異特性與特徵介紹,建立大陸房地產開發經營S.O.P模式,使讀者能以最短之時間獲得最完整與正確之資訊與認知。

■ 目錄

第一篇 大陸房地產概論

第一章 緒論
大陸建設法規相關名詞之註釋
台灣房地產之發展演遷
大陸房地產之發展演遷
兩岸房地產發展之差異特性

第二章 兩岸房地產之特徵
房地產相關名詞之定義
台灣房地產之特徵
大陸房地產之特徵

第三章 大陸房地產開發經營 S.O.P模式

第二篇 大陸房地產開發階段

第四章 大陸房地產開發制度
大陸房地產法令制度
大陸房地產管理制度
大陸房地產市場制度

第五章 公司設立階段
公司之設立類型
房地產開發公司設立條件
房地產開發企業(公司)設立階段管理流程之SOP

第六章 用地取得階段
房地產開發之概述
房地產土地開發用地取得方式
土地使用權轉讓
土地使用權之出租
土地使用權之抵押
土地使用權之劃撥

第三篇 大陸房地產設計階段

第七章 設計管理階段
大陸建築設計-設計院及建築設計企業概述
大陸建築設計制度之沿革及特性
大陸建築設計之法令制度
大陸建築設計之管理制度

第八章 建築設計執業環境
台灣建築師赴大陸之執業型態(組合)分析
台灣建築師進入大陸方式及建築師資格取得方式
台灣建築師赴大陸執業之執業範圍、方式及發展地區
大陸建築設計企業設立方式
建築師大陸執業風險分析

第九章 建築設計企業工作項目各階段管理流程之SOP
方案設計
初步設計
擴初設計
施工圖設計
建設報建

第四篇 大陸房地產工程管理階段

第十章 營造工程管理階段
大陸營造企業概述
大陸營造業之法令制度
大陸營造業之管理制度
台灣營造廠於中國大陸之投資方式

第十一章 工程諮詢公司設立方式
工程諮詢資質分級
工程諮詢資質審查申請
工程諮詢資質等級複評
外資赴大陸設立工程諮詢公司之設立組織形式探討
外資赴大陸設立工程諮詢公司之設立流程探討

第十二章 大陸營造業及諮詢業各階段管理流程之SOP
工程委託甄選流程之分析
委託諮詢合約之訂定
工程諮詢企業組織營運分析

第五篇 大陸房地產銷售驗收產權登記移交階段

第十三章 銷售管理階段
大陸房地產銷售概述
大陸房地產業發展演進
大陸房地產銷售之相關法律規範
大陸房地產銷售之現況與管理規定
大陸與台灣房地產銷售作業內容及流程之比較

第十四章 竣工驗收階段
大陸房地產竣工驗收概述
大陸房地產竣工驗收之現況
大陸房地產竣工驗收之法令制度及公部門制度
大陸房地產竣工驗收之SOP(以武漢市為例)

第十五章 產權登記移交暨先期物業管理階段
大陸房地產產權登記移交概述(以廈門市為例)
大陸房地產產權登記移交的現況內容(以深圳經濟特區為例)
先期物業管理

第十六章 物業管理階段
大陸地區物業管理概述
大陸地區物業管理的發展演變與現況
物業管理的社會角色與功能
物業管理在大陸地區的法令制度
外商投資大陸地區物業管理的相關法規
物業管理企業(公司)的設立流程

附錄一 大陸房地產各階段共同適用法規
法律
行政法律
部門規章
相關部委令部門規章
地方法規
地方規章
施工總承包、專業承包、勞務承包企業資質等級標準
編輯群簡介

475
62372B
台灣房地產廣告創意年鑑2006 #2(REAL ESTATE ADVERTISING ANNUAL OF TAIWAN 2006 #2)  

■ 簡介

  本書匯集全台不同城市的專業房地產廣告公司近年最新作品。共收錄近百件成功案例,蘘括了房地產廣告推廣中所應用的各種不同媒體的表現;其中有報紙廣告、雜誌廣告、夾報、海報、說明書、戶外看板、POP等。

1080(需代訂)
62372A
台灣房地產廣告創意年鑑2006 #1(REAL ESTATE ADVERTISING ANNUAL OF TAIWAN 2006 #1)  

■ 簡介

  本書匯集全台不同城市的專業房地產廣告公司近年最新作品。共收錄近百件成功案例,蘘括了房地產廣告推廣中所應用的各種不同媒體的表現;其中有報紙廣告、雜誌廣告、夾報、海報、說明書、戶外看板、POP等。

1080(需代訂)
75616
國宅租賣成功術  
170(需代訂)
75615
房地契約停看聽  
170(需代訂)
75614
土地租賣致富術  
170(需代訂)
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買屋賣地手握安全牌  
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台商大陸投資法律寶典   ■ 內容簡介

  大陸與台灣分屬不同的法域,本書為了協助台商能在大陸投資成功,特地將台商可能涉及的法律問題,分為(一)房地產法規篇、(二)商業合同法規篇、(三)企業投資法規篇、(四)經營秩序法規篇、(五)智慧財產權法規篇、(六)勞資關係法規篇、(七)消費權益法規篇等面向,以「Q&A」的形式、淺顯的文字,提供讀者相關的法律常識。

■ 目錄

大陸與台灣分屬不同的法域,本書為了協助台商能在大陸投資成功,特地將台商可能涉及的法律問題,分為:

第一章 房地產法規篇

第二章 商業合同法規篇

第三章 企業投資法規篇

第四章 經營秩序法規篇

第五章 智慧財產權法規篇

第六章 勞資關係法規篇

第七章 消費權益法規篇等面向


以「Q&A」的形式、淺顯的文字,提供讀者相關的法律常識。

■ 作者簡介

◎ 李永然

學歷
  國立台灣大學法律學系學士、法律研究所碩士、博士班研究

現職
  永然聯合法律事務所所長

經歷
  永然聯合法律事務所所長
  永然文化出版股份有限公司
  永然法律研究中心、永然法網科技股份有限公司負責人
  輔仁大學影傳系講師
  銘傳大學大傳系講師
  經濟日報、民眾日報、青溪通訊、榮光周刊、青年日報、台北建築月刊、台灣新生報、台北市商會月刊、大成報等法律專欄執筆
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一生的房地產計畫:中(市場篇)  

■ 本書特色

1.本書由房地產實際經營者所撰寫,作者兼具理論與實務背景。
2.本書內容並輔以大量的圖表,協助讀者彙整及理解書中的重要觀念。
3.在當前的房市盤整階段,本書以客觀的理論與數據,協助讀者看清房市的真實面貌,並據以做出正確的決定,創造自己的幸福人生。

■ 內容簡介

1.第一章、房地產的未來趨勢。本篇中作者從近期的市場變化,透過相關數據的分析,去觀察房地產市場、相關業者、房市區域和房屋型態的未來發展趨勢,有本有據,使得觀察結果客觀而切合實際。

2.第二章、房地合一稅制下的買房新觀念。在2016年房地合一的新制下,買房的觀念已和過去截然不同,配合近期房地產市場的發展趨勢,新的購房思維孕育而生,透過閱讀本章,讀者可以從混沌的局勢中看清方向。

3.第三章、房地產的財稅計畫 - 了解房地產相關稅賦。本篇詳細介紹了房地產的各種相關稅賦。

4.第四章、房地合一稅。新的房地產稅賦影響每個房地持有者的權益甚鉅,本篇中除了詳細說明房地合一稅的相關細節,對合建分屋、贈與、重購退稅等也有做了完整的介紹。

5.第五章、一生的房地產計畫。本篇中作者把人的一生,依據其年齡、所得、家庭成員數、職場的生涯階段,區分成四個階段,並提出了不同的購屋計畫建議,利用類似的分析,每位讀者都應該可以做出自己需求與條件的的 一生房地產計畫。

6.房地產市場篇小結。作者針對當前房地產相關的熱門議題提出了客觀的意見和看法。

■ 內容連載

第一章、房地產的未來趨勢

一、近期房屋市場的變化

1. 房市投機、投資客大量退場

房屋持有成本、利得稅賦大幅提升、政府一連串的打房措施,已使得投資客大量退場,房市轉以自住及換屋為主,一些房巿熱炒的預售屋投資需求比重已由以往的30∼60%逐步下滑,預期最後可能跌到20% 以下。

過去的房地持有和所得稅賦太低,使得台灣的囤房囤地現象嚴重。根據民國103年5月全國財產總歸戶的資料,名下持有三棟不動產以上者有71萬人,將近10%,這些投資客的財產價值和所得都是一般民眾的數十倍以上,是台灣貧富差距擴大的主要原因。另外,房產短進短出的交易利得稅,其實質有效稅率也是低於合理的水準,過去幾乎都是漲價歸私,這些因素使得大多數的台灣人熱衷炒房,並藉此賺得大量的財富。

2.房價下修,房屋型態由過去的奢華轉向簡潔

根據信義房屋大台北房價月指數顯示,2015年8月台北市房價指數為262.03(信義房價指數是以2001年為基期 100制訂),不僅跌回二年多來的位置,與2014年5月曾創下歷史最高點的306.04相較,更下跌了14.4%。意即目前台北市房價為2001年時的2.62倍。該指數顯示,台北市房價已回跌至兩年多前的水準,換言之,近三年內的購屋者, 幾乎都面臨房屋出售折價及資產縮水的情形。新北市2015年8月房價指數為281.72,新北市房價指數與去年5月的歷史高點時的指數284.6相較,約下跌了1%。與台北市房價重挫相比,新北市房價的相對跌幅似乎較低,但作者預估是因業者還不願意降價所致,而形成價平量的情況,但情形不會維持太久,亦即房價下修之勢難了以抑止。

在過去,為了求取較高的利潤,大部分的建案大多以“高收入”和“最高收入”的那群人做為目標客戶群,他們充沛的購買力正是這幾年台灣房地產的主要消費族群,在地價越來越高,房價越來越貴的當下,高地價地區的建案走向極大奢華或極小坪數規劃是必然的結果, 再加上投資客的推波助瀾(因炒豪宅的利潤比較高),建案走向豪宅 化的情況越加明顯。而當這部分人群的需求得到了基本的滿足之後, 豪宅市場的去化也將日益鈍化,這也是當前的狀況。

豪宅退位、好宅當道

近年來政府以提高持有稅、交易所得稅,以及選擇性信用管制措施,幾乎都朝向高總價、新成屋、精華區的產品,使得過去較早起漲、漲幅較大的蛋黃區,房價率先修正。再加上政府查資金恫嚇,豪宅瞬 間反成票房毒藥,建商紛紛改弦易轍,捨奢華轉向簡潔。除此之外,過去房市搶手時,蓋得再差的樓盤都賣得動,惟一旦房市走疲,就會出現去化困難的窘局。

3. 大坪數投資產品大量釋出,造成此類產品供過於求、價格大跌

豪宅的房子一定是做大坪數的規劃,但是豪宅首要條件應是具備絕佳的地段。豪宅當紅的時候,在一些區段位置不是那麼優的次級地區,建商也紛紛的追逐流行,蓋起了一型大坪數、建材豪華的大宅, 這些大坪數的房子已經被坊間冠以「假豪宅」之名,在真正的富豪不捧場,而總價位又偏高的情況下,它的命運會如何呢?會不會造成大 坪數房屋的過剩呢?尤其大坪數的住宅總價高,真正買得起的人有限, 因為供給大於需求,因此在經濟不景氣的時候,勢必率先受難,其降價的可能性最大、降幅也最大。

4. 買老屋的比例逐漸增加

根據金融徵信中心「購置住宅貸款統計」資訊顯示,2014 年購屋申請中購買屋齡30 年以上的有17萬246件,佔總體的19%。

進一步分析近六年數據,購買屋齡0至5年者,占總數29%;其次是屋齡14到20年為21%;屋齡30年以上老屋占16%,顯示民眾購買老屋的比例逐年提升。

主要原因除了近年來房價不斷飆漲,使得一般民眾已漸漸買不起新房外,另外也有部分購屋者針對2016年「房地合一」稅制上路, 屆時房屋交易稅賦將大幅提升、新屋的房屋稅稅賦較高都是他們選擇老房的考量,甚至有不少人還冀望著老屋的都更改建希望,期待透過都更使得老屋這隻麻雀,可以變身為鳳凰,因此選擇購入「土地持分較高」、「房屋價值較低」的老屋。除此之外,老屋的總價相較於新屋相對便宜,且大多位於生活機能發展較早的市區,相對於新開發重劃區的生活條件尚未完善,導致民眾持續往都市精華區地段集中。這些都促使老屋的交易轉夯。

5. 建築市場整體買氣大幅下降,全年房屋交易(移轉)數量將由以往的40 萬戶/年下修到26萬戶以下。 預售建案銷售停滯,過去最具話題與遠景的重劃區跌幅較重房價在這一、兩年都在微幅地往下修正,一些重劃區的建案更因空屋率飆破5成跌幅較重。房市行情不好,一些預售建案全面滯銷。

2015年上半年六都買賣移轉數僅剩下13.5萬棟,較去年同期下滑約18%,又如雙北市房市熱絡時,月移轉量約 1.5萬棟,但目前單月移轉僅剩下約6000棟,交易量只剩40%,成交的機會少了。

買賣雙方議價率拉大,不少屋主除了受奢侈稅限制委售量減少,政府打房影響造成投資客大量退場,也是原因之一。

房市景氣好的時候,投資客至少占3成以上的交易量,一年約占移轉量10萬棟以上,但在房地合一上路後,購屋的客層將有結構性的改變,投機、投資客將大幅減少。再加上少子化,人口紅利減少,長期來看,在房市政策未改變前提下,全年移轉棟數將下看26萬棟,這會是台灣近24年來的最低量,一旦投機需求全面退場,日後要突破30萬棟將是一大挑戰。

第二章、房地合一稅制下的買房新觀念

五、打房之後的近期房地產市場發展趨勢

1. 新屋房價下修已難避免


「房價走10多年的多頭,價格偏離基本面,也脫離多數人能負擔的範圍,所以本來就會面臨修正壓力。」內政部營建署前不久公布2014年第4季新建餘屋統計,全國共計有38,241戶,再創新高。所謂新建餘屋, 是指屋齡五年內、仍維持第一次登記且有銷售可能性的住宅。

2013至2014年還處於房市景氣的相對高點,市場推出很多預售案, 2014年起新建案銷售率直直落,但這批預售屋將陸續完工交屋,儘管2014年底新建餘屋已竄至3.8萬戶的新高,仍可預期直到2016年數量還是會往上走,為了在欲出售的數10萬戶中突出,價格的競爭只會愈來愈激烈,房價下修已難避免。

2. 建商看壞後市,開始減量經營
從近期住宅開工數量,住宅建照核發數量均可發現:房市不佳建商減量經營的現象,儘管2015年7月容積上限新制上路,但建商並沒有因想囤積未來的開發容積而積極搶照搶照,2015年上半年全國住宅建照核發件數從2014 年的6萬6,137戶,到2015年只剩5萬6,519戶, 總量減少15%,其中,新竹縣、市從2014年上半年的4,989戶,腰斬到2015年上半年的2,221戶,量縮55%最大,建商心態轉折最為劇烈; 另外,高雄市、新北市、台中市也分別減量41%、31%及30%,這些均顯示建商對後市的態度已趨保守;而全國住宅新屋開工戶數更從56,786戶降到43,622戶,驟減23%;若預售市場持續降溫,預期下半年開工戶數恐將持續下探,而新屋開工年增率的上升或下降,往往預先反映經濟狀況榮枯的變化。

大台北地區的房屋交易去化率先轉鈍,也使建商警覺,開始放慢推案速度。2015年上半年的開工數大幅滑落,除代表產業面臨調整的挑戰,另一方面, 2013、2014年的住宅全年開工數高達9.6萬、10.5萬戶, 等這2年高量的新屋紛紛落成後,產生衝擊的不只是大量餘屋所形成的賣壓,還有陡降的產業動能所排擠掉的就業機會,擴延的失業以及內需問題恐怕更值得注意。

3. 北市豪宅已率先中箭落馬

自從去年北市府調高台北市房屋標準單價後,新屋的房屋稅和持有成本皆暴增,目前,只要符合臺北市稅捐稽核處「豪宅」規定,便會依各路段不同加乘房屋稅收。據臺北市稅捐稽核處統計,豪宅戶平均均每戶繳交的房屋稅高達七十六•五萬元。這些高價產品在持有成本增加的狀況下,已成為市場上的燙手山芋,市場再這樣的利空氛圍下,民眾信心出現動搖。諸如雙北市房市熱絡時,月移轉量約1.5萬棟,但2015年出現了有幾個月單月移轉僅剩下約6000棟的慘狀,交易量只剩40%,形成有行無市的房市危機。另一方面,在重稅之下,北市建商紛紛偃兵息鼓,打趴了台北市的新屋市場,台北市就有一些區域竟然出現整個行政區內全年推案量少於三件的罕見現象。尤其是信義區最誇張,今年至今信義區只有一件建案,少到讓人難以置信。

台北建案變少

大咖建商遠離北市、或者減少在北市的推案量,再再說明著北市推案風險已高到建商難以承受。受此影響,台北市新增建的房戶數量持續下滑,新房子越蓋越少,舊房子卻愈來愈老,說明台北市正快速老化中。
重災區正在蔓延

除了北市的豪宅市場,目前全省的高價豪宅、重劃區、套房產品, 以及台北投資客退場災區的台中7期、高雄農16特區,都已成了這一波打房風波下的重災區。

4. 房市走向硬著陸?或軟著陸?

不動產經紀業好景已過

若明年委售量因奢侈稅落日激增,價格修正壓力恐怕更重,這或許是買方最希望看到的結果,但卻不是政府所希望面對的局面。為了引導房市往軟著陸前進,而非陷入硬著陸狀況,官方勢必要祭出更多鬆綁房市措施,來維繫市場信心。

房價若逐年緩跌,其實正是所謂的「軟著陸」,房價軟著陸對經濟衝擊可以降到最低,也是執政當局所企盼的目標。然而,一旦軟著陸,對不動產業卻不是最好的消息,因為房子的待售期會拉長、房價整理期拉長,首當其衝的就是不動產經紀業。

靠成交抽佣為生的不動產經紀業,面臨房價軟著陸恐將無技可施, 代銷、房仲等行業生態洗牌的趨勢將避無可避,只是時間早晚而已。畢竟代銷與房仲若體質不強,將很難熬過漫漫長冬。

房市崩盤會導致經濟衰退

房市崩盤會導致經濟衰退,研究發現,相較於一般經濟衰退結束的五年,在靠舉債所引發的房市泡沫破滅五年後,人均國內生產毛額(GDP)會少8%。非負債型股市泡沫破滅五年後,人均GDP卻只會降低1%。若是負債型股市泡沫破滅的五年後,那麼人均GDP就會偏低4%,若再檢驗過去400年來資產泡沫的情況,包括荷蘭鬱金香、土地、住宅、衍生性金融產品或股票等,結果發現,泡沫破滅的嚴重程度與資產種類的關係較小,而是與融資來源關係較大,槓桿比率愈高,情況愈難收拾,足見房市泡沫破滅的硬著陸,不會是民眾所樂見到的結果的。

那麼央行該如何因應股市或房市的泡沫破滅?如果央行在崩盤時救市,可能加重傷害,因投資人相信央行必會撐盤,更可能勇於承擔不應該去承擔的風險,而形成道德風險,但若泡沫伴隨著負債增加, 會對經濟造成嚴重傷害,因此完全聽任泡沫破滅也不是好辦法,因此,事先疏導,讓房市在「有市有量」的情況下,讓房價慢慢下修自然成 了政府管控的最佳目標。

房市崩盤不等於居住正義

就有不少人質疑:就算房價打5折,22K的新鮮人就能入住帝寶? 所以,這種期待房市崩盤的心態,並無補於事,反之,讓房市真的崩盤只會造成多數有房者的痛苦。這種以製造社會階級對立的居住正義, 並不是真正的正義。

全球沒有任何國家,是從金字塔最上方1%,到最底端的99%,都能買得起房子的。因此,所謂居住正義,從來就不該是追求「人人能買房」,而應是「人人有房可住」。

房市崩盤會導致中產階級的赤貧化

真正的居住不正義應該是;當民眾辛勤工作數十年後,還依舊買不起房,卻看到一些人靠著炒房擁有大量財富及多棟房子,那種因此衍生的相對被剝奪感。

有太多的蛋頭學者與網路鍵盤手,總是刻意忽略現實環境,一味要求打房要打到見血見骨,才算居住正義。如果政府真的狠下心追求 這種極端正義,那麼,必然會演變成「買不起的人依舊買不起」、「有房產的中產階級走向赤貧化(有房產的人財富都縮水)」的雙輸局面。 這種剝削所有人利益,把大家都打到一窮二白的結果,除能發洩仇富心態外,對追求真正的居住正義,有任何一點幫助嗎?

第三章、房地產的財稅計畫 - 了解房地產相關稅賦

一、政府的房地產稅賦政策

由於我國現存的房地產稅制不合理,使得房地產長期以來一直淪為民眾投機炒作的標的物,如今房價炒高了,民眾怨聲載道,政府才思改革,想讓房地產的各項稅賦合理化;另方面則藉此增加稅收,但此舉也將使得往後的房地產稅賦大幅提高,今後民眾在投資房地產時, 對房地產的相關稅賦更應多加留意,若能做好事前的規劃,將有助於 明哲保身,稅稅平安。

第四章、房地合一稅

一、房地合一稅制的影響

1. 當前的房地產業問題

1). 持有稅過低:房屋稅和地價稅因稅基(房屋評定現值和公告地價)偏低,使得民眾炒作房地產時的持有成本不高,因而衍生大量的囤房、囤地,炒作房地成為社會的普遍現象,民眾靠著炒或等待房地產增值可以獲得可觀的利益,造成不勞而獲;但是另一方面, 地方政府卻因稅基太低,稅賦短收,造成財政困難。

2). 房地利得稅賦偏低:因為房地獲利的認定偏低,造成獲利甚高但實質稅率偏低的現象,也因此吸引了大量民間資金爭相投入這個報酬高但稅賦少的產業。

炒作房地是一種不公平的掠奪

就是因為房地投資具備了高報酬低稅賦的特性,而吸引了大量民間資金的投入,但是房地產的投資並不具備創造實體經濟的功能,炒作通常只會造成財富的扭曲和轉移,它使得投入炒作的人獲利, 而使得真正有需求購屋的人因為炒作而必須付出更多的成本,因此 從本質上來看,炒作是一種不公平的掠奪行為。

3). 稅制不當使得房地產業成為炒作的樂園

現行的稅法規定,個人買賣房地只要繳納房地價款中房屋部分的稅賦,而土地部分則只需繳納土地增值稅(此部分僅與賣出時與取得時之公告現值有關,而在過去公告現值又與市價有相當落差)。而企業建屋出售也有同樣的情形,亦即土地部分除需繳納土地增值稅外,沒有所得稅賦的負擔,這些情形造成了炒作房地獲利甚豐, 但卻繳稅極少的不公平現象。使得社會上的眾多資金紛紛投入房地產業,使得這產業逐漸變成炒作的樂園。

4). 建商透過形式上合建分售的安排,可以合法的規避相關稅賦

在舊的制度下,不論建商或土地所有權人都很容易透過一些形式上的安排達到節稅的效果。例如:建商在自行開發建案或與地主合建出售房屋時,可以透過:建商老闆或地主賣地、建商賣房屋的形式(合建分售),將出售房地的收入大量分配在土地部分,因為土地只需繳納固定的土地增值稅,所以將房地收入的大部分劃為土地收入時,並不會因此影響土地部分的稅賦,但是房屋出售部分金 額的減少(即壓低房屋售價的比例),則既可免除該部分之業稅,又可減少建商的營利事業所得稅,得以有效的減少建商的整體稅賦。

當然,稅捐單位也逐漸注意到了此一現象,而開始對此一現象依 實質課稅原則採取各種反制措施,也扼止住了此一漏洞。

212.5(缺書)
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地上權、不動產役權、抵押權之物權法律解析暨登記實務   ■ 內容簡介

  物權與人民生活休戚相關,物權法之研習,自須將法律理論與實務之人間世事相結合並廣泛運用,理論以實務當驗證,實務以理論作基礎,理論與實務如鳥之兩翼、車之四輪相互為用不可偏廢;是以通曉物權法律之規定與其相關解釋判解,實為重要根基,然實務運作之方法亦不可偏廢。法條主義必須與事實結合,讓讀者利用學到的理論知識,從多元角度之實務方向思考及解決各種社會現象及法律問題。

■ 目錄

第一章 地上權法律關係與登記暨其權利價值評估實務
壹、地上權之意義與分析
貳、地上權之發生原因
參、地上權之權利
肆、地上權之義務
伍、土地所有權人之權利
陸、地上權消滅
柒、地上權與土地所有權之差別
捌、地上權與土地租賃權之異同
玖、地上權之存續期間
拾、地上權之分類
拾壹、地上權設定內政部相關法令解讀
拾貳、地上權設定法務部相關法令解讀
拾參、地上權設定登記應備文件、登記申請書、契約書及契約書填寫說明等範例
拾肆、地上權住宅
拾伍、地上權權利價值之認定標準
拾陸、評估地上權權利價值之要領
拾柒、地上權權利價值相關法令援引
拾捌、銀行辦理以地上權為標的之抵押權授信問題可行性分析

第二章 法定地上權之理論與實務
壹、法定地上權之意義
貳、法定地上權立法理由
參、法定地上權之要件
肆、法定地上權最高法院判例
伍、法院裁判案例
陸、法定地上權之行政釋示
柒、法定地上權問題研究
捌、司法院對法定地上權實務問題函釋

第三章 區分地上權之理論與實務
壹、前言
貳、區分地上權之意義
參、學者對區分地上權不同名稱之表述
肆、區分地上權外國立法例及國內現行法規
伍、區分地上權登記實務
陸、我國區分地上權相關法律條文及相關函釋

第四章 時效取得土地權利與登記實務
壹、時效取得所有權、地上權之意義、要件與登記實務
貳、時效取得司法相關判解
參、時效取得地上權參考問題
肆、時效取得地上權相關爭訟案例參考

第五章 不動產役權之法律關係與登記實務
壹、不動產役權之意義與分析
貳、不動產役權之特性
參、不動產役權之種類
肆、不動產役權取得原因
伍、不動產役權人、供役不動產所有權人之權利與義務
陸、不動產役權之消滅
柒、不動產役權取得時效
捌、既成巷道問題之探討
玖、不動產役權登記法令實用

第六章 抵押權之法律關係暨登記實務
壹、抵押權之理論與實務
貳、抵押權移轉登記
參、抵押權內容變更登記
肆、塗銷登記
伍、抵押權問題研討
陸、抵押權登記之盲點與因應之道

第七章 民法新修正不動產抵押權解析
壹、修正始末及抵押權種類
貳、普通抵押權
參、最高限額抵押權
肆、最高限額抵押權準用普通抵押權及二者之比較
伍、質權合法轉換為抵押權
陸、民法物權編參考案例
柒、修正後抵押權登記書表運用範例

第八章 承攬人抵押權與登記實務
壹、前言
貳、民法第513條條文之修正說明與分析
參、承攬人抵押權之意義與成立要件
肆、承攬人抵押權登記實務
伍、結論

附錄
壹、民法物權編擔保物權條文對照表及總說明
貳、第三編物權編
參、民法物權編地上權章條文修正對照表(99年)
肆、民法物權編不動產役權章條文修正對照表(99年)
伍、民法物權編施行法
陸、民法物權編施行法修正條文對照表(配合擔保物權部分)
柒、民法物權編地上權章施行法修正對照表(99年)
捌、最高法院判例
玖、土地登記規則第五章、第六章、第七章
拾、時效取得地上權登記審查要點
拾壹、大眾捷運系統工程使用土地上空或地下處理及審核辦法
拾貳、獎勵民間參與交通建設使用土地上空或地下處理及審核辦法
拾參、促進民間參與交通建設與觀光遊憩重大設施使用土地上空或地下處理及審核辦法
拾肆、中央機關辦理區段徵收土地標售標租及設定地上權辦法
拾伍、大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法
拾陸、台北市政府區段徵收土地標售標租及設定地上權辦法
拾柒、台北縣辦理區段徵收取得可供建築土地出售出租及設定地上權辦法
拾捌、水利事業穿越私有土地之上空或地下地上權徵收補償辦法
拾玖、交通事業穿越私有土地之上空或地下地上權徵收補償辦法

510(需代訂)
86226
土地資源環境經濟學  

■ 本書特色
 

※本書內容包含土地資源環境經濟學多方面的基本概念。
※因應現代思潮趨勢,資源經濟學、環境經濟學、生態經濟學、能源經濟學,與土地經濟學的研究相結合。
※現代人須要瞭解如何善用土地與自然資源,並保育自然與人造環境,以達到人類未來可持續發展的境界。
※本書符合現代土地資源學術的需要。可以作為大學及研究所程度的教科書,或作為準備各類考試的參考用書。


■ 內容簡介
 

本書內容分三篇十七章:

  第一篇為:人、土地資源與環境的關係。各章內容為:人與土地資源及環境,人口問題與土地資源及環境。

  第二篇為:土地資源與環境的經濟分析。各章內容為:經濟體系與資源配置,市場失靈與政府干預,地租理論,土地使用的區位理論,城市體系與城市土地使   用,土地資源的開發與不動產市場,資源稀少與資源保育,資源保育與可持續發展,水資源與土地使用,能源與土地使用。

  第三篇為土地資源的制度與規劃。各章內容為:土地使用的制度因素,土地資源財產權,不動產市場與估價,土地財產稅,土地使用規劃與我們的未來。


■ 目錄

第一篇 人、土地資源與環境的關係

第一章 人與土地資源及環境


土地資源環境經濟學的意義與內容
幾個基本的土地資源經濟概念
 土地與土地資源的經濟意義
 土地資源的分類
 土地使用的容受力與效率
 土地的最高與最佳使用
 影響土地使用的幾項因素
 土地的供給與需求
 面對不確定的未來

第二章 人口與土地資源及環境

 土地資源的承載力
人口成長理論
 馬爾薩斯的人口理論
 人口的文化與社會觀
 新馬爾薩斯主義
人口成長的趨勢
 人口與糧食
 糧食與農業
人口、經濟發展與環境
 人口與經濟發展
 人口與環境
人口性質的變化
未來的挑戰
 調整人地關係
 穩定人口的成長
 降低過分富足的生活
 技術的進步與發展
 認識自然的極限
 其他的政策措施

第二篇 土地資源與環境的經濟分析

第三章 經濟體系與資源配置


 我們的市場經濟體系
市場經濟的效率
 效率的靜態分析
 消費者的效率
 生產者的效率
 如何達到經濟效率?
比例原則
 報酬遞減法則
 報酬遞減的經濟法則
 空間與環境資源使用的報酬遞減
 比例原則的應用
 土地因素的固定、變動與經濟規模
 資源的替代
土地使用的集約度
 土地使用的集約邊際與粗效邊際
 影響土地使用集約度的因素

第四章 市場失靈與政府干預

市場失靈
 不完全競爭
 資源的性質
 外部效果
 資訊不足
 囚犯的困境
 不可見的手與效率及公平
以政府或市場矯正市場失靈
 政府如何干預市場?
 政府干預與政府失靈

第五章 土地資源的經濟報酬:地租

租的意義
地租理論的起源與發展
 前古典時期的地租理論
 古典時期的地租理論
 新古典時期的地租理論
地租的經濟分析
 地租是生產的報酬
 供需分析
 地租的邊際分析
 土地使用容受力與地租的產生
 獨佔地租與尋租
對地租的其他看法
 地租是投資的報酬
 地租是不勞而獲的增值
地租的實用意義
 影響契約租的訂定
 地租與土地價值的關係
 地租與土地資源開發
 地租對土地使用配置的影響
 轉換邊際與土地使用
 地租與土地使用的集約度

第六章 土地使用的區位理論

經濟活動的區位
 單一生產者的區位
 成本與生產規模
 收益與區位
 最適區位的決定
土地使用的配置與市場
 屠能的競租區位模式
 工業區位理論
 土地因素的重要性
 個人與非經濟因素
 工業區位的改變
產業區位與經濟發展
 經濟專業與比較優勢
 形成比較優勢的因素
 比較優勢 v.s.全球化、國際化
知識經濟與區位理論
 什麼是知識經濟?
 對新古典經濟學的意義
 對土地經濟學的意義

第七章 城市體系城市土地使用

城市體系的形成
 中心地理論
 衛星市鎮與其他市場的衝擊
城市的土地使用型態
 同心圓理論
 區段或扇形理論
 多核心理論
 現代城市的土地使用:城中村
 城市土地使用的變化
 商業區位
 住宅區位
 工業區位
 市場的形成
都市經濟發展
 經濟基礎理論
 所得乘數理論
 凱因斯乘數與基礎:非基礎乘數的比較
 投入-產出理論

第八章 土地資源的開發與不動產市場

土地資源的開發
土地資源(不動產)的開發程序
 開發地點的選擇
 土地開發的可行性分析
 不動產市場分析
 不動產投資分析
 不動產市場
 土地資源開發的集約度
土地資源的再開發
土地資源開發的成本
 現金支出
 社會成本
 時間成本
 拆建成本
公部門的土地資源開發
 益本分析
 利益與成本的計算
 計畫或方案的規劃
 對益本分析的其他看法
土地開發的私人與社會考量
 土地資源開發的環境影響
 土地資源開發的經濟影響

第九章 資源稀少與資源保育

資源的稀少性
 資源稀少的經濟意義
 資源稀少的社會經濟影響
為什麼產生資源保育運動?
 科技的進步
 人口的增加
 社會制度的改變
 對資源保育的其他看法
資源保育的經濟分析
 資源保育的經濟意義
自然資源的分類與資源保育
 資源保育的臨界區間
 以臨界區間做資源分類的意義
資源保育的私經濟因素
 資源保育決策與生產計畫
 資源保育的最佳狀態
資源保育政策
 資源保育政策的目標與標準

第十章 資源保育與可持續發展

資源保育
 資源保育的基本概念
 自然資源與生活品質
 自然資源帶來的社會問題
 自然資源與生活品質的社會評估
可持續發展
 什麼是可持續發展?
 發展的意義是什麼?
經濟發展與環境
 環境空間與可持續發展
 可持續發展與公平
 環境稅與可持續發展
 什麼是最適當的能源價格?
 我們需要經濟成長嗎?
 政策的意涵

第十一章 水資源與土地使用

水文循環
水資源的需求與供給
 如何增加水的供給?
水資源的經濟分析
稀少性水資源的有效配置
 地面水的配置效率
 地下水的配置效率
水資源管理
水與土地資源開發
 集水區的開發與管理
 流域政策與價格系統
 防洪的經濟分析
 灌溉的經濟分析
 水是稀少性資源
水污染
 水污染的經濟分析

第十二章 能源與土地使用

能源與土地使用的問題
 能源與都會區的發展
 土地使用與能源的消費及供給
 能源與土地使用的方向與策略
 提高能源使用效率以節約能源
 我們需要怎樣的現代能源政策?
 營造一個可更新的社會

第三篇 土地資源制度與規劃

第十三章 土地使用的制度因素


制度的意義與起源
 制度的意義
 制度的起源
制度經濟學
 自由放任與古典社會主義
 威斯康辛學派
 福利經濟學
新制度經濟學
 交易成本與資源配置
 寇斯定理
經濟制度的目的與方法
影響土地使用的社會經濟制度
 土地制度
 財產權
 家庭
 教育
 政府與政治制度
 法律與法律制度
 風俗習慣
 宗教
 個人與家庭因素

第十四章 土地資源財產權

財產權的定義與性質
 財產權的定義
 財產權的性質
財產權與土地資源使用
 財產權的功能
財產權與財產交易
財產權與經濟效率
 財產權與外部性
 財產權與環境
 環境財產權的歸屬
財產權與土地徵收
 土地徵收的經濟意義
 合理的補償
 土地徵收與資源配置的效率
 土地徵收與經濟發展

第十五章 土地資源、不動產與環境估價

價值理論
 現代的價值理論
 土地資源價值的性質
 市場價格的決定
 估價原則
基本的不動產估價方法
 市場比較法
 收益還原法
 替代成本法
 估價方法的選擇
自然資源與環境資源的估價
 自然資源價值的種類
 自然與環境資源的功能與估價
 機會成本模式
 旅遊成本模式
 特徵估價模式
 條件估價模式

第十六章 土地財產稅

租稅原理
土地財產稅的性質
 土地稅
財產稅的經濟意義
 經濟誘因
土地稅的轉嫁與歸宿
財產稅有什麼效果?
財產稅與地方財政
 地方稅的課稅原則
 地方財產稅
 地方財產稅的內容
 泰柏特模式
土地財產稅對土地使用的影響
 促進土地更集約地使用
 鼓勵土地資源保育與環境保護
 改善土地制度
 影響不動產投資
 增進不動產價值
 土地財產稅與都市蔓延
 土地財產稅與都市更新
 財產稅在都市更新上的應用
 什麼是一個公平的財產稅制度?

第十七章 土地使用規劃與我們的未來

土地資源使用規劃的意義
土地使用規劃面對的挑戰
 生態環境的規劃
 氣候變遷與土地使用規劃
 土地使用與天然災害
 土地使用與人類環境健康
 土地使用影響水文系統
 土地使用對農業與其他生產用土地的影響
 土地使用與生態資源
 土地使用對能源與原物料的影響
 土地使用與環境的公平正義
 社會經濟空間的規劃
 改善制度與公眾參與
 策略性基磐設施的空間規劃
從經濟學看土地使用的規劃與管制
市場機制的效率與公平
規劃管制對土地使用的影響
 以生態為基礎的土地使用規劃
土地使用規劃的公權力
 課稅權
 支出權
 公有權
 徵收權
 警察權
未來土地使用的政策方向
 土地政策的目標
 改善土地使用的政策方向
 政府之間及公私之間的合作

參考文獻

索引

527(需代訂)
85905A
輕鬆搞定公寓大廈 2  

■ 內文簡介

  本書內容,除一般常發生之公寓大廈大小事外,有別於他書,特別與公寓大廈管理條例看似無關,但實與管理委員會、社區息息相關的問題納入,並增列裁判簡評、裁判選輯(裁判要旨),以符實際所需,住戶與管理委員會將可藉由本書,解決自身及社區的大小事。

■ 目錄

第1篇 案例實務解析

第1章 住戶之權利義務

一、管理費可否打折?
二、未繳管理費的住戶,可以要求他走側門嗎?
三、住戶積欠管理費,管委會付給律師的服務費可否要求該住戶支付?
四、大樓電梯有討厭的菸味,怎麼辦?
五、未漏氣住戶不同意瓦斯管線經過外牆面,怎麼辦?
六、一樓說裝遮雨棚,就可以裝嗎?
七、社區內,有人做起民宿或日租套房,怎麼辦?
八、一樓店家可否佔用騎樓,禁止二樓以上住戶停放?
九、個別住戶使用之信箱得否增設?其費用由誰負擔?
十、大樓地下室污水馬達低頻共振,有解嗎?
十一、承租人積欠管理費,可限制其搬遷嗎?
十二、在電梯間(自家門口)置放物品,是否有法可管?臨時動議,法源為何?
十三、夏日蚊蟲孳生,住戶是否可以在樓梯間點蚊香驅蟲?又管委會委員會議決議每次委員會出席委員發放500元出席費,是否合法?
十四、保全就住戶長相身材說長道短,怎麼辦?
十五、尚未成立管理委員會,頂樓住戶已經將冷氣室外機安裝於該住戶自己的頂樓上方,且經過建商的同意,是否違法?樓頂漏水情況嚴重,其他共有人推說沒錢,怎麼辦?
十六、冷氣機一直對我排熱,怎麼辦?
十七、沒電可用,跟台電申請電錶繳費後,台電拉電線要經大樓公共管道間,但管委會強力阻擋,怎麼辦?
十八、廊道得約定為專用?約定專用但仍須供人行走,是否為物之瑕疵?
十九、鞋子放自家門外要如何處置?
二十、在社區中庭擺放竹竿、衣服等雜物,管委會得將其視為無人物品,清除「丟掉」嗎?
二十一、沒公德心的住戶,在公共使用走道堆置雜物,怎麼辦?
二十二、鑑定漏水所生之費用,得否由有歸責者支付?
二十三、房子全新,樓下天花板漏水,我們須負責嗎?
二十四、抽水馬達壞了,一樓住戶拒絕進入或使用,管委會怎麼辦?
二十五、廠辦戶之員工,可否使用共用部分?
二十六、住大樓,燒香,有犯法嗎?
二十七、公寓大廈管理費兩戶可併一戶繳嗎?
二十八、公寓大廈新區分所有權人經法拍取得所有權後,是否應繳納前手所積欠之管理費?
二十九、陽台外牆外之空間,是誰的主權?
三十、他人因勞資糾紛以轎車佔用公司私有車位,怎麼辦?

第2章 規約及區分所有權人會議

一、當初入住時,規約並未規定禁養寵物,修正後規約,禁養寵物,怎麼辦?
二、規約內有「禁止成立宗教團體的集會場所」之規定,可以嗎?
三、修正規約,得否適用公民投票法?附隨義務得否依誠信原則解釋而來?
四、區分所有權人會議決議,純粹是以問卷調查,但未經召集、公告或通知之程序,合法嗎?
五、修正後規約,是否應依公寓大廈管理組織申請報備處理原則申請變更報備?
六、規約規定及區分所有權人會議之決議,得溯及既往嗎?管委會主委對外簽約期限,可以超過任期嗎?
七、區分所有權人會議之召集程序或決議方法,違反公寓大廈管理條例第31條、第32條,怎麼辦?
八、區分所有權人會議之決議,得否牴觸法院判決?

第3章 管理組織

一、社區使用的公共基金之時機和注意事項?
二、公共基金要存多少,才可停收?
三、公寓大廈管理條例公布施行前,起造人已取得建造執照者,起造人是否有其他負擔之承諾,管理委員會自得否請求其提列公共基金?
四、歷屆辦活動已成慣例,得否援引此慣例,以管理費支應?
五、頂樓若被佔用加蓋違章建物,管委會可否收取管理費?
六、委員會的委員要如何職辭?
七、社區財委突然罷工,怎麼辦?
八、一戶得否兩人同時擔任委員且接受支薪?
九、甲在同社區ABC棟內均有區分所有權,得否同時參選同一管理委員會但配額分屬社區ABC棟之管理委員?
十、管理委員會得逕自委任或僱傭公寓大廈管理維護公司嗎?
十一、管理委員會僅以口頭約定,自行委任或僱傭警衛,發生糾紛,怎麼辦?
十二、自聘之清潔人員不適任,如何提前解約?
十三、公告欄上張貼的公告,住戶都可以任意取下與撕毀嗎?
十四、管委會可以公布未繳交管理費之住戶棟別及姓名嗎?管委會的權力是否凌駕於住戶大會之上?
十五、公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備,應何時移交?
十六、區分所有權人負賠償責任,得否以管委會為被告起訴請求之?
十七、管委會擬與還在試用期的保全公司解約,是否要等到試用期滿還是在試用期間內解約就可以?解約之後有委員希望由某家當初未入圍的廠商接任,是否可行?
十八、管理委員會得否就共用部分,訴請返還不當得利或請求損害金?
十九、財務月報表不公告,可以不繳管理費嗎?
二十、共用部分之修繕義務,管理委員會得否約定排除?
二十一、3000-5000元的修繕,不須經區分所有權人會議決議嗎?
二十二、社區游泳池未依規定設置救生員,會受到何種處罰?
二十三、管委會須繳交房屋稅嗎?
二十四、住戶私接公用電,財委怎麼辦?
二十五、地下室停車位總是由固定之特定人承租,我老是租不到怎麼辦?租賃物應納之一切稅捐,應由誰負擔?
二十六、管理委員會可以不幫員工保勞健保嗎?
二十七、四個建案基地(四張使用執照)因為具有整體不可分割性,適用公寓大廈管理條例第53條,還是第26條?

第4章 其他

一、淺談優良公寓大廈之評鑑
二、再談優良公寓大廈之評鑑
三、公寓大廈管理條例有問題該向誰請教?
四、清除土地廢土協調或房屋氣爆而受損之回復原狀,是否為保存行為?
五、老李在社區荒廢的公地上種菜,會被判刑或求償嗎?
六、違章建築,得否查封、拍賣?
七、判決勝訴在案,但對方仍不拆屋還地,怎麼辦?
八、仲介公司將我的房子誤登在「求售」目錄,影響正常生活,怎麼辦?
九、土地與房屋係不同人所有,土地所有權人有權收取房租嗎?
十、買賣契約因故解除,居間人得否請求報酬?
十一、繳完尾款,但建商倒閉了,如何塗銷抵押權?
十二、豪宅新屋,只給毛胚屋,是對的嗎?
十三、磁磚嚴重空心,審判長會依據什麼,判決賠償金額?
十四、建商未依約加裝止水閥和減壓閥,怎麼辦?
十五、樓上房主不願理賠,因他施工不慎漏水造成我樓下的損壞,怎麼辦?
十六、房子被假扣押還能住多久?
十七、同棟大樓的住戶屢次用不雅的言語來污辱我,甚至威脅要殺害我們全家,請問我該怎麼辦?
十八、樓上時常深夜11點過後發出惱人的噪音,如何蒐證,採取何種的法律行動,來換取居家的安寧?
十九、釋字第400號解釋,得否為請求損失補償之基礎?向非賠償義務機關請求國賠,有理嗎?

第2篇 裁判簡評

一、其他管理委員全部辭職之後,僅剩一位合法之現任管理委員,其應為有召集權人嗎一簡評最高法院97年度台上字第2434號民事判決
二、管理費依使用類別收取,合理嗎一簡評最高法院97年度台上字第2347號民事判決
三、公寓大廈管理委員會之成立與備查之法律性質-簡評最高行政法院97年度裁字第3968號裁定

第3篇 裁判選輯(裁判要旨)

一、藉由多數決方式,形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定,應有充分理由
二、公寓大廈管理委員會之成立,係依公寓大廈管理條例之規定,於成立時即有當事人能力,住戶之權利及義務為私權關係,依該條例或其他法律或住戶公約而定,不待相對人之備查即已發生
三、社區區分所有權人應依使用執照原核准竣工圖說合法使用,若欲變更建築構造物,應依法取得社區區分析有權人會議決議之同意並申請合法變更程序
四、公寓大廈管理委員會,無權就區分所有權人私法上糾紛與建商和解
五、提起撤銷訴訟,須以經過訴願程序為其前提,必經提起訴願而不服訴願決定,或逾訴願決定期間(三個月或加上延長二個月)不為訴願決定,始得提起撤銷訴訟
六、行政機關之送達證書或郵局之郵件收受簽收文書,僅蓋有大廈管理委員會圖戳代收,並未一併由該管理員以受僱人之身分簽名或蓋其私章,則該應送達文書是否由應受送達人之公寓大廈管理委員會僱用之「管理員」所收受,尚有不明,自不能僅以送達證書或郵件收受簽收文書蓋有大廈管理委員會圖戳,即認已生送達效果
七、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用,應由公共基金支付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔,不因管理委員會成立與否而有差異
八、住戶公約列為買賣契約之附件,已視為契約之一部分,該住戶公約與買賣契約有同等效力。所謂「報備」,即是「函報備查」,與「審核」或「審核」有間
九、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用,應由公共基金支付或由區分析有權人按其應有部分比例分擔,不因管理委員會成立與否而有差異
十、公寓大廈管理條例第五十三條所定各自獨立之建築物、公寓大廈,必以有共同設施為前提
十一、法定抵押權雖成立在公寓大廈管理條例實施前,然其開始強制執行程序既在該條例實施之後,即有該條例適用
十二、共同使用部分之停車位,與建物專有部分,具有密不可分之主從關係,建物專有部分所有人,不得將共同使用部分之停車位使用權單獨出售他人
十三、提起確認系爭會議決議無效之訴因不合法被駁回確定,再提起確認該決議無效之訴,自屬無法除去其主觀認知之法律上不安狀態,應認無即受確認判決之法律上利益
十四、受讓人對於分管契約之存在,通常即有可得而知之情形,而應受分管契約之拘束
十五、未定有分管期限者,因終止分管契約係關係共有物管理方法之變更,自須經共有人全體同意,始得為之
十六、集合住宅經建商與各承購戶訂明法定空地由住戶使用管理者,得認有默示分管契約之存在
十七、非民法或公寓大廈管理條例所指之共用部分,其所生用電及管理維護之費用不得以管理費支付
十八、將裁定交付與公寓大廈管理員代收,並蓋有該大廈管理委員會警衛室收發章及日期,依民事訴訟法第一百三十七條第一項規定,並無不合
十九、停車位被無權占用,反還不當利益數額之計算
二十、專有部分不得與其基地所有權應有部分分離而為移轉
二十一、公寓大廈區分所有權人會議乃類於社團法人之總會,為意思機關,其決議有瑕疪時,自應適用民法第五十六條有關規定
二十二、公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈,其區分所有權人就公寓大廈共有部分約定專用,固不受公寓大廈管理條例第七條各款之拘束,然仍須區分所有權人間已有分管約定始能適用
二十三、管委會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害,而應由區分所有權人負賠償責任時,其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體,亦應認被害人得基於程序選擇權,並依上開同條列第三十八條第一項規定及訴訟擔當法理,選擇非以區分所有權人而以管委會為被告起訴請求
二十四、若認上訴人不得設置於再興社區,則其收容安置之愛滋病患將流離失所,間接造成其等安養、居住權益之侵害,難謂非對該等病患之歧視。是以被上訴人依再興社區規約第十七條第二項第四款之約定,訴請上訴人遷離系爭房屋,即非有據
二十五、上訴人違反系爭管理辦法之規定,妨害系爭大廈之正常使用及區分所有權人之共同利益,將機車停放於其所有之系爭停車位,經被上訴人通知改停地下一樓之機車停放專區而拒不遵循,被上訴人乃限制上訴人不得將機車停放於系爭停車位上,既未排除上訴人得繼續將系爭停車位作為停放汽車之使用,即難謂為不法侵害上訴人之權利
二十六、依公寓大廈管理條例第三條第九款規定,公寓大廈之管委會權責,乃在執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作
二十七、公寓大廈管理條例第六條第一項第二款、第三項之立法理由,在於明確規範區分所有權人間之相鄰關係,以杜紛爭,故倘非進入相鄰區分所有權人之專有部分、約定專用部分,即無以完成其維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,該相鄰區分所有權人自有容忍之義務
二十八、系爭停車位旁之系爭電器設備既屬石清之水社區區分所有權人共有之設施,其設置情形亦顯然為上訴人買受系爭停車位時所得知悉,則上訴人仍同意依系爭停車位之現狀購買及交付,其得分管使用之系爭停車位,自應包括設有系爭電器設備之狀態。上訴人雖主張買賣契約係以竣工圖或使用執照圖說所載位置為分管之內容等語,其主張並無理由
二十九、公寓大廈管理委員會固有民事訴訟當事人能力,惟須以主任委員為法定代理人,始為適法:如無法定代理人為起訴,利害關係人得依上開規定聲請選任特別代理人
三十、管理條例第九條第四項固賦予管理委員會於住戶違反同條第二項之情形下,得不經區分所有權人會議決議,逕行訴請法院為必要處置之權利,然此權利之行使,須係依該條例合法成立之管理委員會始得為之
三十一、依公寓大廈管理條例第九條第二項前段及第四項規定,住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之;住戶違反第二項規定,管理委員會應予制止,並得按其性質訴請法院為必要之處置。上訴人違反上述條例第九條第二項規定,有如前述,被上訴人自得依同法條第四項規定起訴,無庸再經由區分所有權人會議之決議為之
三十二、受僱人因執行職務,不法侵害他人之權利者,由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任,民法第一百八十八條第一項前段定有明文,而所謂受僱人因執行職務不法侵害他人之權利,不僅指受僱人因執行其所受命令,或委託之職務自體,或執行該職務所必要之行為,而不法侵害他人之權利者而言,即受僱人之行為,在客觀上足認為與其執行職務有關,而不法侵害他人之權利者,就令其為自己利益所為亦應包括在內

附錄

壹、公寓大廈管理條例
貳、公寓大廈管理條例施行細則
參、公寓大廈管理服務人管理辦法
肆、公寓大廈公共意外責任保險投保及火災保險費差額補償辦法
伍、公寓大廈管理組織申請報備處理原則
陸、公寓大廈規約範本

238(需代訂)
85905
輕鬆搞定公寓大廈(2014年)  

■ 內容簡介
        頂樓違建戶應否繳納管理費?
  住戶拒繳或欠繳管理費,如何處理?
  住戶可以變更外牆的顏色嗎?
  有關公寓大廈的問題全部一本搞定!

  公寓大廈已成為現代社會,尤其是都會地區,住居生活形態的新主流。面對這種住宅建構的社會變遷,法律也應隨時而轉,原以民法「物權」編為主的法律架構,已不足以規範並解決公寓大廈層出不窮的複雜問題。

  本書係以實例解析的方式,透過簡淺的文字敘述,期能有助於民眾對於公寓大廈問題的了解。本書的許多實例,係筆者多年在警察廣播電台「律師說法」節目中聽眾朋友Call-in的問題,經過分析整理而成。



■ 目錄
Part 1 住戶之權利義務
1房屋出租應由房東或房客繳納管理費?
2空屋及餘屋要不要繳納管理費?
3地下室或一樓的住戶如何繳納管理費?
4頂樓違建戶應否繳納管理費?
5管理費的分擔應按「戶數」或「坪數」計算?
6住戶拒繳或欠繳管理費,如何處理?
7管理委員會得否與特定住戶協議免除其繳納管理費之義務?
8管理委員會得否議決管理費之收取標準?
9住戶不繳管理費,管理委員會可否斷水斷電?
10房屋前手所積欠的管理費,後手有無繳清(負擔)的義務?
11房東所積欠的管理費,房客有無繳清(負擔)的義務?
12承租人或使用人,可否擔任管理委員或主任委員?
13承租人或使用人,有無遵守規約的義務?
14公寓大廈的日常生活噪音,如何解決?
15公寓大廈住戶飼養寵物的處理
16住戶在樓梯間、走廊通道擺放鞋櫃、堆置雜物的處理
17住戶任意排放油煙熱氣的處罰
18住戶亂倒垃圾、任意堆置廢棄物的處罰
19住戶占用防火巷加蓋廚房的處罰
20住戶可以變更外牆面的顏色嗎?
21住戶在騎樓走道擺設攤位、裝設鐵捲門的處理
22樓地板或共同牆壁漏水,由誰負責修繕?
23經營危險行業住戶,應投保公共意外責任保險
24商家或住家在自家門前私設路障、占用道路停車位,如何處理?
25公寓大廈建築基地之法定空地得否約定為專用?
26住戶於外牆面設置鐵鋁窗或鐵窗,違反規約,管理委員會怎麼辦?
27海砂屋得否援引公寓大廈管理條例之相關規定,辦理重建?
28住戶於二間套房間牆壁,增設出入口可以嗎?
29住戶於外牆面設置窗型冷氣機,應否受規約之拘束?
30樓頂平臺設置廣告物,可以嗎?
31公寓大廈樓頂平臺得否設置無線電臺基地臺等類似強波發射設備?
32公寓真的不能養狗嗎?
33為什麼我家的夾層須拆除?
34應有部分之受讓人是否須繼受前手與其他共有人訂立之分管契約?
35屋頂加蓋違建,共有人之一為受讓人,得否請求除去妨害?
36區分所有權人未達三人,起造人是否須依公寓大廈管理條例設置公共基金?
37規約中明定「地下停車場禁止停放機車,違反者機車上鎖並罰款500元」,是否適法?

Part 2 管理組織
1改選管理委員得否以臨時動議提出?
2得否以管理委員會決議,拆除共用部分及其相關設施?
3區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時,得否以書面委託非住戶之他人代理出席?
4無召集權人所召集而召開之區分所有權人會議決議,有效嗎?
5依規約合法選出之管理委員拒絕接任或於任期內主動請辭,怎麼辦?
6承租人,得否為召集人或臨時召集人?
7公寓大廈專有部分之共有人,可否同時被選任為管理委員會之管理委員?起造人得否擔任主任委員?
8養子(女)如何出席區分所有權人會議行使表決權?
9管理委員出席率過低時,得否罷免之?
10主任委員因故不能行使職權時,應由誰代理?
11規約得否約定排除某區之管理委員不得出任主任委員?
12管理委員未改選,怎麼辦?
13未經報備的管理委員會,是否因而無效?
14公寓大廈管理組織完成報備後,規約有所修改是否須再辦理申請報備手續?
15前屆管理委員會財委拒絕移交公共基金予新管理委員會,新管理委員會怎麼辦?

Part 3 其他
1同屬一人所有之大樓,是否為公寓大廈,而有公寓大廈管理條例之適用?
2建築物外牆加裝伸縮式帆布棚架是否為建築法所稱之建築物?
3違章建築之拆除及補照
4公共設施點交時,得否於確認功能正常無誤後,再移交?
5公寓大廈起造人或建築業者取得土地後即辦理銷售,可以嗎?

附錄
壹、公寓大廈管理條例
貳、公寓大廈管理條例施行細則
參、公寓大廈管理服務人管理辦法
肆、公寓大廈公共意外責任保險投保及火災保險費差額補償辦法
伍、公寓大廈管理組織申請報備處理原則
陸、公寓大廈規約範本

357(需代訂)
85896
土地登記實務(第三版)  

■ 內容簡介

  土地登記,土地法第37條第1項規定,指土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。民法第758條規定不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。同法第759條規定因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決,於登記前已取得不動產物權者,非經登記,不得處分其物權。因此,土地登記對產權之確定性不可言喻,尤其近年來經濟快速成長,土地建物移轉及抵押設定頻繁,其權利變動之法律關係,亦因社會結構變遷而日益複雜,更加顯示土地登記之重要性。

■ 目錄

第一章 總則

第一節 土地登記之意義、目的、原則
第二節 各國土地登記制度
第三節 我國土地登記制度
第四節 土地登記之種類
第五節 土地登記之範圍(對象、要素)及其應登記之事項
第六節 土地登記之機關
第七節 土地登記之效力
第八節 維護土地登記效力之救濟措施

第二章 土地登記書表簿冊圖狀

第一節 登記機關應備置之書表簿冊圖狀
第二節 登記簿之補造、重造及防止偽造
第三節 書表簿冊之保存、抄錄及謄本公開發給

第三章 土地登記之程序

第一節 土地登記程序
第二節 土地登記申請之方式(方法)
第三節 申請土地登記所需文件
第四節 土地登記義務人親自到場、免親自到場及簽註規定
第五節 土地登記程序收件有關內容說明
第六節 規費之種類、核算標準、罰鍰及退還
第七節 審查要項、結果處理、補正、駁回要件
第八節 公告之意義、期間、地方、內容、異議、調處程序
第九節 登簿意義、次序、登記事項、登記完畢
第十節 繕發書狀有關規定
第十一節 異動整理、通知對象、統計、歸檔

第四章 總登記

第一節 土地總登記之意義、性質、程序
第二節 建物所有權第一次登記意義、要件、程序、文件

第五章 所有權變更登記

第一節 土地權利變更登記、所有權變更登記、所有權移轉登記之意義、原因
第二節 各種不同移轉登記之意義
第三節 所有權移轉登記之要件與限制
第四節 所有權移轉登記之程序
第五節 所有權變更登記有關法令規定

第六章 繼承登記

第一節 繼承登記之意義及登記原因
第二節 繼承登記之要件、時間、適用文件
第三節 代位繼承之意義及要件
第四節 遺產分割之意義及限制
第五節 繼承拋棄之意義、期間、方式、效力
第六節 繼承人之權利、義務與遺產之陳報
第七節 應繼分之意義、歸屬及應繼分比例
第八節 遺囑之意義、能力、方式、限制
第九節 特留分之意義及比例
第十節 繼承、胎兒繼承、遺產管理人、遺贈登記之申請

第七章 他項權利登記

第一節 他項權利登記之意義、性質、要件、文件
第二節 抵押權之意義、特性、取得原因、種類
第三節 抵押權登記種類、意義、文件、限制
第四節 地上權登記之意義、種類、時效取得、法令要件、程序
第五節 典權登記意義、種類、法令規定
第六節 不動產役權、農育權
第七節 耕作權登記及移轉登記

第八章 限制登記

第一節 限制登記之意義、種類、性質、效力
第二節 查封、假扣押、假處分及破產登記
第三節 土地登記規則關於限制登記之相關規定
第四節 預告登記之意義、要件、原因、效力、文件

第九章 塗銷登記與消滅登記

第一節 塗銷登記意義、種類、原因、文件
第二節 消滅登記意義及與塗銷登記之區別

第十章 其他登記

第一節 更名登記之意義、種類、文件
第二節 住址變更登記意義、文件
第三節 書狀換給或補給登記意義、文件
第四節 使用管理登記意義、文件、法令規定

第十一章 土地複丈

第一節 土地複丈之意義、原因、申請及程序
第二節 土地複丈之補正、駁回原因及有關規定

第十二章 標示變更登記之意義及種類

第一節 標示變更登記之意義及種類
第二節 土地分割登記之意義、限制、申請人、程序、文件
第三節 土地合併登記之意義、限制、手續、文件

第十三章 建物測量、複丈、分割、合併及建物第一次測量

第一節 建物測量之意義、申請人、程序
第二節 建物複丈之意義、要件、建物分割、合併登記
第三節 建物第一次測量之意義、程序、文件及有關規定

第十四章 地政士制度與管理

第一節 地政士之意義及設置目的
第二節 地政士法解析與管理

第十五章 信託登記

第一節 信託與信託登記之意義及要件
第二節 我國信託法重要立法原則暨要點
第三節 土地權利信託登記
第四節 土地信託登記之稅賦

附錄

壹、土地登記規則
貳、地籍測量實施規則(第三編、第四編、第五編)
參、土地登記高、普考、特考、升等考、專業代理人特考、檢覈考、地政士普考試題

382.5(需代訂)
75170
房屋買賣DIY  

■ 本書特色

  買房子時如何做好產權調查?
  賣房子時如何預估土地增值稅?
  買賣房子時要如何自己辦過戶?
  買房子時要如何自辦貸款?
  買賣房子該如何節稅?

■ 內容簡介
 
  買賣房子是一件令人既興奮又頭痛的大事,若不諳相關規定或程序,就可能遭到財物上的損失,讓人懊惱不已。本書為專業土地代書執筆,詳細敘述房屋買賣的過程以及應備文件,亦列出相關法令、表格等供參考,將房屋買賣過程中最常出現的問題分點說明,鉅細靡遺,為一本值得參考的專書。
 
■ 目錄

壹、買房子,您如何做好產權調查?
貳、房屋買賣契約的內容有哪些?您要注意什麼? 
參、賣房子,您如何預估土地增值稅? 
肆、買賣房子,您如何自己辦過戶? 
伍、二親等買賣房子,如何辦理過戶手續? 
陸、如何利用夫妻贈與節省土地增值稅? 
柒、買房子,您如何自辦貸款? 
捌、貸款還清,您怎麼辦理抵押權塗銷? 
玖、賣房子,但權狀破損或遺失怎麼辦? 
拾、買了房子,您怎麼辦理自用地價稅? 
拾壹、賣房子,您如何申報財產交易所得稅(舊制)? 
拾貳、換房子,您如何申報重購自用住宅扣抵稅額? 
拾參、房地合一課徵所得稅(新制) 
拾肆、買賣房子,您怎麼辦理土地增值稅之重購退稅? 
拾伍、買房子,您如何預防賣方一屋二賣? 
拾陸、不動產實價登錄 

附錄一 全國各稅捐稽徵處及分處住址、電話一覽表 
附錄二 臺灣省稅捐機關電話、傳真、網路一覽表 
附錄三 財政部臺北市國稅局暨所屬各稽徵所通訊錄 
附錄四 財政部高雄市國稅局暨所屬各稽徵所通訊錄 
附錄五  財政部臺灣省北區國稅局暨所屬各分局、稽徵所通訊錄 
附錄六  財政部臺灣省中區國稅局暨所屬各分局、稽徵所通訊錄 
附錄七  財政部臺灣省南區國稅局暨所屬各分局、稽徵所通訊錄 
附錄八 實施人民申請案件辦理郵寄到家服務要點 
附錄九  臺北市政府人民申請案件處理期限及應繳證件一覽表
附錄十 全國各地政機關通訊錄
附錄十一 臺北市歷年公告現值及公告地價日期表
附錄十二  土地或建築改良物權利書狀及申請應用地籍資料規費收費標準
附錄十三 土地複丈費及建築改良物測量費收費標準

442(需代訂)
86192A
土地徵收導論   ■ 內容簡介
         土地徵收乃指國家因公共利益之需,依法定程序,以強制手段取得人民土地財產權,並予以相當補償之一種行政行為,其對土地財產權人無異是遭受「特別犧牲」,是其屬「侵益」行政處分,但對於需用土地人卻是「授益」行政處分,是於處理上須謹慎為之。尤其於實務上,倘與德、日兩國相較,我國無論是徵收之數量或面積,著實超出甚多。近日不當區段徵收業已引起社會不安與重挫政府威信,其背後所隱含問題之重點應在於:究竟徵收核准機關如何為審查?固然土地徵收條例第13條第2項臚列7項審查事項(基準),可資依據。但於實務操作上,仍顯問題重重。茲以其中「公益性及必要性」此一基準為例,則各基準(指標)間之「權重」為何?如何審查?相關法令對該「公益性及必要性」之權衡機制均付之闕如。從而乃予人有「恣意」徵收之虞,則被徵收人抗爭情事之層出不窮,實不為奇。
按於土地徵收完成後,亦將導致所謂「衍生性」徵收,其包括一併徵收、附帶徵收、保留徵收、撤銷徵收、廢止徵收以及徵收失效(區段徵收除外)等類型,嚴格而言,此非屬「典型」徵收,但於學理上,該等衍生性徵收亦屬於土地徵收整體之一部,是主管機關仍應基於「財產權保障」之意旨,妥予處理。

鑑於上述問題,本書體例之安排為:首先於第一編分析土地徵收之意義、要件與種類,並以德、日兩國為參考對象以建構其基礎理論。於第二編分述土地徵收之實施與補償制度,並於其後分析幾則案例。於第三編則分析「衍生性」土地徵收,並一併分析其相關司法判解,以求理論與實務之結合。最後,於第四編乃先分析區段徵收之法律基礎與制度演變,繼之則分析其實施制度,並採「基礎法規」與「實務操作」兩分列之撰寫模式,於其後簡述其相關問題與提出本書見解,俾利讀者參考與思考。


■ 目錄

第一編 緒 論
第一章 土地徵收之意義、要件與種類 003
第一節 土地徵收之意義與要件 003
第二節 土地徵收之種類 008
第二章 土地徵收基礎理論─以德國法為側面 017
第一節 土地徵收、財產權保障及其社會拘束理論 017
第二節 土地徵收與土地使用限制理論 022
第三節 土地徵收與公共利益(福祉)理論 027

第二編 土地徵收
第一章 通 則 035
第一節 土地徵收之法律基礎、執行機關與實施情況 035
第二節 其他徵收類似概念之分析 047
第二章 土地徵收之實施制度 051
第一節 土地徵收核准之公益性及必要性評估 051
第二節 土地徵收實施作業簡要流程 059
第三節 土地徵收申請前置階段 062
第四節 土地徵收申請核准階段 081
第五節 土地徵收審查、公告與通知階段 092
第六節 土地徵收之實務操作流程─以新北市為例 115
第三章 土地徵收之補償制度 125
第一節 土地徵收當事人與補償理論 125
第二節 土地徵收補償之核心─地價補償 133
第三節 土地徵收其他補償項目、方式與期限 147
第四節 土地徵收補償費之核發 157
第四章 其他相關實務議題 163
第一節 協議價購踐行與土地徵收發動 163
第二節 土地徵收完畢與產權移轉登記 169
第三節 土地徵收與土地使用變更 174
第四節 其他議題─以土地徵收與區段徵收比較為例 178

第三編 衍生性土地徵收
第一章 一併徵收 183
第一節 一併徵收之意義、性質與種類 183
第二節 一併徵收之要件與審核程序 189
第三節 一併徵收與接連地損失補償制度比較分析 195
第四節 一併徵收請求權之行使與限制 197
第五節 一併徵收「土地相當使用」之意涵釋析 201
第二章 徵收收回 205
第一節 徵收收回權之意義、性質與法律適用 205
第二節 徵收收回權之要件與審核程序 210
第三節 徵收收回之實質要件評析 217
第三章 撤銷徵收 225
第一節 撤銷徵收之意義與原因 225
第二節 撤銷徵收之申請與處理程序 228
第三節 撤銷徵收之實例分析 237
第四章 廢止徵收 245
第一節 廢止徵收之意義與原因 245
第二節 廢止徵收之相關問題分析 247
第五章 徵收失效 253
第一節 徵收失效之意義、法律適用與處理程序 253
第二節 徵收失效相關問題分析 263

第四編 區段徵收
第一章 通 則 271
第一節 區段徵收之意義、效益、執行機關與實施情況 271
第二節 區段徵收之法律基礎 277
第三節 區段徵收制度之演變 279
第二章 區段徵收之實施制度 283
第一節 區段徵收實施要件─以「公益性及必要性評估」為例 283
第二節 區段徵收實施作業流程簡要 294
第三節 準備作業階段若干業務分析 296
第四節 核定抵價地比例 318
第五節 召開協議價購會議 322
第六節 召開區段徵收公聽會 330
第七節 區段徵收計畫書之報核、審議及核准 334
第八節 異議處理及通知 341
第九節 發給抵價地案件之申請、審查及核定 347
第十節 公有土地及未登記土地之處理 355
第十一節 辦理產權移轉或變更登記 360
第十二節 辦理抵價地分配 364
第十三節 地籍整理後之囑託登記 389
第十四節 辦理抵押權或典權回復登記 392
第十五節 區段徵收後土地之處分 398
第三章 其他相關實務議題 409
第一節 區段徵收實施地區指定與都市計畫拘束力─以「都市計畫農業區變更為建築用地一律採區段徵收之合法性分析」為例 409
第二節 區段徵收抵價地之性質與他項權利之處理模式分析 416
第三節 區段徵收抵價地發還比例與財務可行性分析 422

附錄 土地徵收條例司法判解(釋字、判例、決議) 431
本書索引 433

494(需代訂)
86232
不動產經紀人歷屆試題解析(第四版)  

■ 內容簡介

  唷?!居然這麼詳細?!
  強調逐項詳解、考情重點提示,本書編寫時的懷抱。
  務求讓讀者、考生們都能夠有系統地理解、再完整地熟練。

  逐題詮解
  •申論題:縱深剖析
  •選擇題:精準破解

  最專業、最貼心、最實在的不動產經紀人證照考試用書

■ 目錄

考試命題大綱
考情資訊與統計分析
考試準備建議 

Stage 1 民法概要 A-001
96年第一次 A-003
96年第二次 A-023
97年第一次 A-039
97年第二次 A-054
98年 A-071
99年 A-091
100年 A-114
101年 A-137
102年 A-160

Stage 2 土地法與土地相關稅法概要 B-001
96年第一次 B-003
96年第二次 B-019
97年第一次 B-032
97年第二次 B-047
98年 B-066
99年 B-084
100年 B-102
101年 B-124
102年 B-142

Stage 3 不動產經紀相關法規概要 C-001
96年第一次 C-003
96年第二次 C-019
97年第一次 C-036
97年第二次 C-051
98年 C-068
99年 C-083
100年 C-102
101年 C-123
102年 C-141

Stage 4 不動產估價概要 D-001
96年第一次 D-003
96年第二次 D-020
97年第一次 D-036
97年第二次 D-051
98年 D-072
99年 D-088
100年 D-105
101年 D-121
102年 D-138

Stage 5 國文 E-001
96年第一次 E-003
96年第二次 E-006
97年第一次 E-010
97年第二次 E-014
98年 E-018
99年 E-022
100年 E-027
101年 E-032
102年 E-039

629(需代訂)
83891
房市激盪五十年  

■ 內容簡介
回首台灣房市過去五十年的發展,各都會區房價與營建類股的股價幾度大幅起落,這段歷程能帶給我們什麼樣的自住置產與投資啟示?作為全台灣最資深的估價師之一,中華民國不動產估價師公會全國聯合會創會理事長卓輝華在二十餘年前就曾針對台灣房市發展提出專書進行分析,一度是房市從業人員與大學相關系所人手一本的不動產聖經。

  在2014年,卓輝華完整回顧台灣半世紀來的房市歷程,並推出新書「房市激盪五十年」帶領讀者一舉回顧1961年以來,台灣房市從台北市每坪房價三千七百元開始,經過幾波震盪,甚至度過慘淡的失落十年之後,在全球資金狂潮帶動下,出現了實價登錄每坪二百九十萬以上歷史新高房價的完整歷程。

  作為估價界菁英,卓輝華也同步關注地價變動帶來的影響。新書裡對作為全台房價指標的信義計劃區,在近三十年來地價上漲高達五十五倍等土地價格變動情況也有分析。此外,包括預售制度的崛起,營建類上市上櫃公司的浮沈,不動產證券化,北中南都會核心區的發展,以及房市景氣循環與相關政策演變,書中都有深度分析評論。

  在房價高漲的時代,透過卓輝華深刻觀察與回顧台灣房市發展歷程,不僅能夠讓民眾了解過去房市各種變化的原因,更能藉此判讀未來房市的可能演變趨勢,掌握最佳置產與獲利契機,成為高房價時代裡,人人必讀的房地產關鍵訊息。




■ 目錄

第一章1970年之前的市場初創期
1.1台北房價每坪3,700元
1.2第一波房地產市場景氣高峰期
專題1 都市土地漲價歸公 非都市土地漲價歸私
1.3第一波房市繁榮原因探索
1.4第一波房地產政策調控
專題2 空地稅 抑制土地投機有利工具
專題3 第一、二代新市鎮開發

第二章 兩次能源危機時的市場成長期
2.1退出聯合國前後的低迷市場
專題4 1970年代 都市化快速成長期
2.2莊敬自強 處變不驚 預售房屋登場
專題5 預售房屋的肇始
2.3第一次全球能源危機的房價狂飆
專題6 國家總動員法 限建限價
2.4第二波房市景氣高峰原因
2.5經濟急凍與政策調控 重挫房市
專題7 預售制度初創期的糾紛型態
2.6類似不動產證券化產品首次出現
2.7全面展開非都市土地管制
2.8客廳即工廠年代 房價溫和上漲 
2.9全面實施平均地權
2.10十大建設完成 帶動市場復甦
專題8 十大建設
2.11第二次全球能源危機的房價狂漲
2.12台北市房價 突破每坪十五萬元
2.13經濟成長與通膨壓力 拉升第三波景氣高峰
2.14第三波政策調控 第一代建商存亡之秋
2.15第三波房地產景氣衰退分析

第三章 經濟政治解嚴後的市場狂飆期
3.1首次小型金融風暴
3.2景氣落底 輔導房地產業健全發展
3.3解決預售問題 設立建築經理公司
3.4促銷餘屋 房屋仲介業興起
3.5政治經濟解嚴 情勢大好
專題9 台北市西門町沒落 東區商圈興起
3.6台灣錢淹腳目的全民投資年代
3.7全台房價 兩年漲四倍
3.8第四波房地產景氣高峰成因
3.9房地產界的二二八事件
專題10 無住屋團結組織夜宿忠孝東路
3.10股市萬點落底 第一次全國土地會議
3.11第四波房市衰退的政策調控
專題11 1980年代末期不肖房仲代銷業購屋騙數

第四章 房地產泡沫與失落的十年
4.1房市供給問題逐漸浮現
4.2台灣省開始全面實施容積率
專題12 公告現值公告地價 兩價分離
4.3土地實價課稅主張 部長下台
4.4第三代新市鎮開發
4.5政爭與搶建 市場持續低迷
4.6摩天大樓起於高峰 落成於谷底
4.7李登輝總統 每坪六萬元平價住宅
專題13 都市地價指數
4.8中共導彈 解除選擇性信用管制
專題14 居家憲法 公寓大廈管理條例
專題15 農地釋出方案
4.9首屆民選總統 釋出房市利多
4.10台北市與台灣省 市場趨勢分道揚鑣
4.11捷運通車效應 台北房價抗跌
4.12亞洲金融風暴前的台北房市榮景
4.13林肯大郡倒塌案 全台山坡地崩盤
4.14亞洲金融風暴後 營建與金融難兄難弟
專題16 信義房價指數
專題17 世界第一高樓 景氣繁榮時的偉大工程
4.15921大地震 金融與建築業餘震不斷
專題18 強化不動產專業資格
4.16農地解嚴 開放自由買賣
專題19 台灣地王寶座
4.17政黨輪替 網科泡沫 逾放破表
專題20 耐震標章
專題21 綠建築標章
專題22 不動產估價師
4.18法拍屋大拍賣 房價打五折
4.19金融改革 力挽房地產頹勢
專題23 營建股淪為雞蛋水餃股
4.20減稅 證券化 開放陸資 圖救房地產
專題24 國土規劃及不動產資訊中心
專題25 調降土增稅 漲價歸公精神不再
4.21SARS 房市多空轉折點
專題26 仲介E化 聯賣系統
專題27 法拍屋、金拍屋、銀拍屋
4.22房地產泡沫 失落的十年
4.23房地產泡沫化成因探討
專題28 資產管理公司與不良債權
專題29 國泰房地產指數
專題30 不動產證券化條例

第五章 高房價 民怨之首
5.1信義計畫A3 第十次標脫
5.2三低市場 吸引自住投資進場
5.3金拍屋退場 房市量增價穩
專題31 信義計畫副都心 30年地價漲約55倍
5.4國有地熱標 房屋年創45萬棟交易
5.5台北豪宅 房價衝破百萬元
5.6不動產證券化熱潮 兩年八檔
5.7營造物價漲 推升預售屋房價
5.8不畏次級房貸風暴 房價驚驚漲
專題32 高鐵特區地價 20年翻50倍
專題33 外資投入 商辦房價漲
5.9金融海嘯 營建股下跌52%
5.10高房價 民怨之首
專題34 國有大面積土地 停止標售
5.11調降遺贈稅 房地產節稅最佳
專題35 遺產或贈與節稅案例分析
5.12全台房價齊漲 台北商辦也大漲
5.13台北市買房 15年全家不吃不喝
5.14政策調控出籠 房價續漲
專題36 豪宅稅 豪宅的正字標記
專題37 台灣房地產景氣動向季報停辦
5.15歐債風暴 居住正義五法過關
5.16奢侈稅 抑制短期投機買賣
5.17實價登錄 促進交易價格透明
專題38 住宅法
5.18建築業廣告大戶 撐起市場熱度
5.19量化寬鬆 打房無礙價走揚
5.20啟動標售地上權機制
5.21金八條效應 商辦不動產量縮價穩
5.22近五年房市 活狂凍等憂
5.23奢侈稅實施兩年 量跌價漲
專題39 台北市住宅價格指數

第六章 台灣房價還會繼續上漲嗎?
6.1幾年有一波房地產景氣循環?
6.2歷次房價上漲與景氣繁榮原因
6.3歷次政府政策調控手段總覽
6.4空屋不是問題?甚麼才是問題?
6.5台灣的國土計畫在哪裡?
6.6專業法制改革 不保證房價走穩
6.7掌握區位優勢 做好購屋準備
專題40 台中新市政中心與豪宅
專題41 高雄新都市中心的崛起
6.8高房價能代表國富象徵?
6.9台灣是房地產投資天堂
6.10等待下一次機會?或把握現在?

展望未來:兩場尖峰對談
關於尖峰對談
尖峰對談一“六都”上路從根改變房市發展軸線
尖峰對談二 港島”CEPA”效應是否隨”ECFA”重現台灣?

圖表目錄

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這樣買房會增值:張老師教你的投資買房34堂課  

■ 內文簡介

你或許無法像有錢人一樣,
一棟一棟購屋當投資,一間一間炒房賺差價。
然而,買房子卻是大多數像你、像我一樣的小市民一輩子之中最大一筆投資、最重要一筆財富。

  你應該相信,只要看準時機、選對產品,買到會增值的房子,那麼,是保障生活、累積財富的重要起點。

  這本書是台灣最資深的房地產研展天王--太平洋資產管理公司總經理張欣民,
  累積數十年市場經驗實力,要告訴你  怎樣買房會增值

  在ECFA之後,兩岸關係大不同,尤其陸資、陸客來台,對台灣房地產的發展、市況影響,將是全新經驗,加上政府破天荒地快速通過「奢侈稅」課徵,想買房的小市民究竟該加快腳步,還是觀望比較好?

  張欣民認為後ECFA,捷運沿線以及升格後的五是兩個應該最富有發展性,也是投資最可以關注的大面向,因此,他個別開闢專門的篇章討論,在這大面向下怎麼投資。

  此外,很多人進場買房,面對各式各樣商品的類型,各有各的門道,怎麼選擇,該注意哪些要點,「老師級」的張欣民也特別一一細說分明其中的陷阱、秘訣。簡單來說,這本書由「張老師」現身指導,包含了五大重點,絕對是想買房投資應該手握一本的guide book!!

  ● 一定要看,投資買房會增值十大心法
  ● 絕對獨家,台灣房地產二十類產品買增值必懂竅門
  ● 保證最新,北到南、台灣新五都房市潛力探索
  ● 熱錢分析,掌握ECFA、陸資熱錢評價效應

■ 目錄

part one  張欣民開講─正確的投資觀念

第1堂課  房市投資10大心法
第2堂課  創造房屋投資價值10大撇步
第3堂課  買屋殺價10大絕招
第4堂課  如何避開奢侈稅10大步數
第5堂課  投資房產7大好處
第6堂課  投資房產4大模式

part two  沿著捷運投資─最佳保值捷徑

第7堂課  捷運住宅增值四部曲
第8堂課  捷運住宅投資必勝10大要訣
第9堂課  三環三線之已完工路線
第10堂課 三環三線之施工中路線
第11堂課 三環三線之規劃中路線
第12堂課 三環三線之未核定路線
第13堂課 信義線與松山線
第14堂課 台中捷運線(綠線)

part three  區段、區段、區段─五都房市新亮點

第15堂課 新五都時代房市大洗盤
第16堂課 台北市房市新亮點
第17堂課 新北市房市新亮點
第18堂課 大台中市房市新亮點
第19堂課 大台南市房市新亮點
第20堂課 大高雄市房市新亮點

part four 投資必看─各類房產投資門道

第21堂課 套房
第22堂課 別墅
第23堂課 酒店式公寓(商務出租住宅)
第24堂課 明星學區住宅
第25堂課 溫泉住宅
第26堂課 地上權住宅
第27堂課 工業住宅
第28堂課 商務中心
第29堂課 店面
第30堂課 水岸景觀住宅

part five 趨勢觀察─後ECFA與奢侈稅衝擊

第31堂課 後ECFA時代房市投資三部曲
第32堂課 合宜住宅及現代住宅---無殼蝸牛有春天
第33堂課 奢侈稅讓房地產業界學到了什麼?
第34堂課 奢侈稅對房市的可能衝擊?

附錄:奢侈稅條例答客問

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法拍屋實戰寶典:法拍教父黃正雄教你投資法拍賺千萬   ■ 內容簡介

  法拍教父黃正雄第一本不藏私法拍屋操作寶典!
  76個經典案例,超過30年、1850件法拍屋寶貴經驗!
  對抗不景氣的最佳房產投資術!

  ※隨書收錄完整法拍屋相關法律條文,一本抵三本!

  臺灣的不動產景氣從SARS以來,歷經約11年的多頭榮景,但經2年奢侈稅的閉鎖期及2016年開始施行「房地合一稅」後,空頭終於翻轉不動產市場,投資客幾乎陣亡或退場,或是移師投資海外不動產,例如日本、美國、英國及東南亞地區,造成嚴重資金外流。

  到了2022年左右,臺灣人口結構將面臨老人化及少子化死亡交叉,人口紅利慢慢消失。尤其最近內政部營建署公佈,臺灣地區已庫存大量餘屋尚未消化,但每年建商仍大蓋預售屋,不動產市場明顯產生供需嚴重失調,市場上瀰漫著低靡的觀望景氣,每個人都認為「房市快要崩盤了」。

  不動產可分為四大區塊:預售屋、新成屋、中古屋、法拍屋,筆者從事不動產教學及投資逾20年,建議大家現今要降低投資預售屋或新成屋,因為許多不動產專家共同的看法,未來國內不動產趨勢將緩跌四年、盤整四年,換言之,未來八年的房地產是看跌。

  綜觀市面上各種投資理財工具中,能獲取高利潤的理財,不外乎法拍屋、期貨、股票、外匯、黃金或共同基金等,但根據科學統計結果指出,投資上述商品真正賺錢的投資客約只有8%左右。所謂高利潤高風險,有人說:「不動產愈不景氣,法拍物件愈多,相對利潤也愈高。」法院不動產拍賣市場是一座永遠挖不完的寶山,是一條快速致富的捷徑。依據統計,長期涉足此行業,不是大富,也有小康,沒有大賺也小賺。比起其它行業的投資報酬,的確有過之而無不及,尤其此行業可當主業,又可作兼職。

  目前市面上的法拍屋相關書籍,大多數是律師或法官利用法條來解析,全書過於深澀難以了解,而本書以說故事圖像化方式,針對不同法拍的筆錄內容來解析,以及所要採取的因應措施,讓讀者看完法院公告時,心中自然有一把衡量的尺。

  法拍屋一般可分為四類,愈複雜利潤愈高:A、點交利潤5%;B、不點交利潤10%;C、共有物變賣20%;D、地上權、典權、承租基地建屋、土地分割等利潤25%以上。法院拍賣市場,如果能事先詳細研究案情,徹底瞭解相關法律規章,此條路可說相當平坦,「不大賺,也不會虧」;相反地,如一知半解,橫衝直撞,也難保不會失敗。

  本書將多年實務及教學精華,以口語化、圖像化及故事方式,和讀者分享法拍屋的賺錢方程式。

  房產景氣愈不明朗,法拍屋的案量愈是急速增加。機會是留給準備好的人,事前多做功課,絕對是殺敵致勝的關鍵,最好的商業模式就是「逢低買進,逢高賣出」,投資法拍屋能使「窮人翻身,富者愈富」,黃土變黃金,礦石變鑽石。

■ 目錄

一 概念篇
1. 何謂法拍屋
2. 法院拍賣,作業流程表
3. 資訊的取得
4. 投標前、履勘法拍屋現場技巧

二 查封篇
1. 假扣押
2. 本票裁定
3. 一樓加蓋違章建築
4. 頂樓加蓋違章建築

三 看屋篇
1. 大環境
2. 小環境
3. 與現住人或債務人溝通技巧
4. 履勘土地

四 投標篇(準備)
1. 法拍屋投標流程
2. 開標過程
3. 身分特殊的應買人應注意事項
4. 耕地
5. 停拍的原因
6. 何謂應買?
7. 拍定後,不繳清尾款的後果
8. 何謂拍賣無實益?
9. 拍定價金分配順序表
10. 拍定後,債權人、債務人、拍定人可否請求撤銷查封?
11. 何謂同燈同分?
12. 何謂通訊投標?
13. 何種情形是投標無效?

五 使用權篇
1. 點交
2. 不點交
3. 部分點交,部分不點交

六 所有權篇
1. 宣示登記:登記處分要件主義
2. 為何法院無法核發權利移轉證書?
3. 拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權
4. 何謂違章建築?
5. 實質違建
6. 程序違建
7. 頂樓增建要得到全體住戶同意

七 點交篇
1. 點交條件及流程
2. 空屋
3. 弱勢團體
4. 租約已到期
5. 查封後,另訂租約
6. 租約已被排除
7. 債務人的受僱人輔助占有
8. 債務人於點交後又占有
9. 各式書狀、公文範例

八 不點交篇
1. 總論(8 種租約)
2. 不點交32 種及處理方式
3. 如何辨識假租約及破解假租約?
4. 房屋租賃契約不公證,買賣破租賃
5. 正常租約
6. 超過五年租約
7. 未定期限租約
8. 以債抵租,以債息抵租
9. 以押金抵租,以押金利息抵租
10. 租金預付
11. 定期租約,無法提高租金
12. 借用
13. 租約被排除
14. 筆錄原為點交突然改為不點交
15. 車位不點交

九 特殊物件篇
1. 法定地上權與地上權之區別
2. 土地法第34 條之1
3. 何謂公同共有?
4. 區分所有建築物,建築物之基地,建築物之專有部分分離出賣
5. 如何將公同共有變成分別共有?
6. 土地法第104 條及民法第426 條之2
7. 袋地所有人之通行權,通行權人之開路權,通行權之限制
8. 建築物的通行權
9. 如何解決越界問題?
10. 建築物與土地之併付拍賣
11. 土地所有人合法終止地上權的條件
12. 畸零地,法定空地,計畫道路,既成道路,私設道路
13. 如何處理果園?
14. 如何處理凶宅?
15. 標到宮或廟如何處理?
16. 如何變賣共有物?

十 刑法篇
1. 違背查封罪,損害債權罪
2. 恐嚇罪,毀損罪
3. 竊占罪
4. 毀損器物罪,侵入住居罪,竊盜罪
5. 強制罪
6. 拍定後,法拍屋現場遭破壞,具狀法院書狀

十一 費用篇
1. 管理費
2. 電費、水費、瓦斯費

十二 稅費篇
1. 增值稅
2. 地價稅
3. 房屋稅
4. 契稅
5. 工程受益費
6. 營業稅
7. 房地合一稅

十三 補充篇
1. 標購拍賣屋成本一覽表
2. 各種拍賣屋之比較
3. 法拍叮嚀
4. 後語

附錄
A. 有關法拍屋相關法律
B. 強制執行法
C. 辦理強制執行事件應行注意事項
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不動產經紀人四合一題庫攻略(模擬試題+歷屆試題)   ■ 內容簡介
 

精選試題考前練筆,精準分析歷屆試題!
1512題試題,名師題題詳細解析!


【民法概要】+【估價概要】+【土法與稅法】+【經紀法規】=【1512題】

  《不動產經紀人四合一題庫攻略》是一本豐富的題庫攻略本,內有不動產經紀人四考科是題1512題,每題皆有詳細解析,是報考不動產經紀人證照考生備考的捷徑之選。

◎ 精選試題考前練筆,提高讀書學習效率!
◎ 精準分析歷屆試題,名師題題詳細解析!
◎ 聰明讀書有效率,起跑點前奪得先機!


《不動產經紀人四合一題庫攻略》
  本書為三民輔考專業名師精心編審,整合不動產經紀人證照四科考科試題:【民法概要(申論18題+選擇360題)】、【估價概要(申論18題+選擇360題)】、【土法與稅法(申論18題+選擇360題)】及【經紀法規(申論18題+選擇360題)】共1512題,題題詳解,是考生必備的題庫攻略本之一。

  第一部分〈模擬試題〉附有不動產經紀人四考科試題,共3回,每題皆有詳細解析,有助讀者統整考題性質與出題脈絡,增加考生重點與考題的整合能力。第二部分〈歷屆試題詳解〉收錄了101年至106年不動產經紀人考科試題,共6回,是讀者熟悉題型與出題方向的機會,增加考生有效掌握考試重點的機率。考生在研讀重點內容後,勤做試題演練,必能掌握考科的出題關鍵。讓你一書在手,難題沒有!聰明選書是考生上榜的第一步,讓你擺脫苦讀無效的學習!

【考試提醒!】
107年專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試
● 報名日期:107年07月31日至08月09日
● 考試日期:107年11月17日至11月18日
(正確日期與資訊以正式公告為準)

詳細考情歡迎參閱三民輔考網站:www.3people.com.tw/


■ 目錄

第一部分 模擬試題
第1回
科目:民法概要
科目:不動產估價概要
科目:土地法與土地相關稅法
科目:不動產經紀相關法規
第2回
科目:民法概要
科目:不動產估價概要
科目:土地法與土地相關稅法
科目:不動產經紀相關法規
第3回
科目:民法概要
科目:不動產估價概要
科目:土地法與土地相關稅法 
科目:不動產經紀相關法規

第二部分 歷屆試題詳解
101年普通考試不動產經紀人考試試題
科目:民法概要
科目:不動產估價概要
科目:土地法與土地相關稅法概要
科目:不動產經紀法規概要
102年普通考試不動產經紀人考試試題
科目:民法概要
科目:不動產估價概要
科目:土地法與土地相關稅法概要
科目:不動產經紀法規概要
103年普通考試不動產經紀人考試試題
科目:民法概要
科目:不動產估價概要
科目:土地法與土地相關稅法概要
科目:不動產經紀法規概要
104年普通考試不動產經紀人考試試題
科目:民法概要
科目:不動產估價概要
科目:土地法與土地相關稅法概要
科目:不動產經紀法規概要
105年普通考試不動產經紀人考試試題
科目:民法概要
科目:不動產估價概要
科目:土地法與土地相關稅法概要
科目:不動產經紀法規概要
106年普通考試不動產經紀人考試試題
科目:民法概要
科目:不動產估價概要
科目:土地法與土地相關稅法概要
科目:不動產經紀法規概要
493需代訂)
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看屋驗屋一本通:聰明買屋實作本,工班主任、設計師、買房達人教你買房秘訣,省裝潢、住舒適、不吃虧   ■ 內容簡介

辛苦存錢繳貸款,
就是為了圓一個「家」,
沒人想買到問題屋後悔捶心肝,或是格局超差反而裝潢費超出預期,
可是,到底要怎麼看、怎麼選,才能買到理想的房子呢?

 
本書教會你
☆ 看房子時就對應日後生活格局需求,省裝潢費更沒遺憾
☆ 買了房子想做中島,設計師才說空間條件不足,如何避免買到不符需求的屋型
☆ 買房自住,同時考慮未來增值性與脫手空間
☆ 不同的年齡層買房,如何對應空間需求
☆ 打算住多久,目的是什麼,想清楚再來看房
☆ 合約怎麼簽,才對自己有保障
☆ 要交屋了,到底要檢查什麼
☆ 交屋後發現問題,還可以求償嗎?

買對房子,裝潢現省100萬!
看似鬼屋,卻蘊含議價空間!

本書邀集工班主任、設計師、房仲業者、買屋達人不藏私分享看屋買房不後悔心法,
從屋型分析、屋況解析、看屋SOP流程、合約法律、貸款祕訣,
到交屋前的驗屋工具及CHECK LIST,
給你知識,教你釐清需求,給你習作自我分析、時時檢驗,
買好屋住好房,不怕被坑、決不後悔。

■ 目錄

PART 1 看屋前的功課:釐清自身居住需求
PART 2 看屋SOP:帶回資料才能比較研究
PART 3 驗屋CHECK LIST:逐項件檢查入住免煩惱

■ 作者簡介

◎ 漂亮家居編輯部
1.創造平凡生活的不平凡空間生活美學經驗。
2.生產有朝氣的版面風格。
3.鼓吹家的新價值觀。
4.關心對居家生活懷有健康心情的讀者。
5.追蹤具有可學習特質的新穎空間美學案例。
6.提供讀者看得懂、學得會、買的到、省到錢的方法。

相關著作:《低預算裝潢全攻略【新屋&10年內屋齡適用版】:即使只有50萬,Step by Step,聰明花、找對人,打造理想宅》《圖解貨櫃商業空間設計:全台第一本貨櫃屋全解析,從法規、價格、施工到設計,四大關鍵、一次解決!》《塗料萬用事典 暢銷改版:從塗料挑選、工法到施作程序全解析,創造塗料的驚奇效果》《屋主都說讚!超心機好設計:超乎想像的實用空間巧思全面集結,用妙招搞定惱人的居住細節》《房子再小都好住【暢銷改版】:做對格局,機能到位》《施工疑難全解指南300QA:一定要懂的基礎工法、監工驗收,照著做不出錯,裝潢好安心!》
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物業管理菁英的66個工作DNA   ■ 目錄

領導DNA
物管總幹事執掌與定位
物業服務的再設計
物業管理的本質是物業服務
總幹事分幾種
物業管理預算的考量與執行
總幹事的報告內容應該有那些
物業管理公司的「提案簡報」
總幹事的會議能力
會議記錄─總幹事的保命符
物業管理的交接清冊
物業管理者如何創造承租戶與出租業主雙贏
物業經理是萬事通
經驗豐富的總幹事
無人監控技術取代保全?總幹事可以被取代嗎?
泡老人茶的總幹事 
讓保全吹冷氣

前瞻DNA
導入物管觀點的建築前期設計
物管顧問在建築規劃團隊中的角色
專門施工廢棄管路的維養設計
前期物管設計規劃的重點
解決好看不好用問題的物業設計
前期物管的諮詢服務
物業專家=矛盾的預先處理者
從豪宅電梯談物業設計考量
從「曬被架」配置談「配套的物管服務」
在地下停車場作「環型步道」
空間的「可局部管理」與「互視管理」

創意DNA
物業設計「設計」些什麼
物業設計與風險管理
物業生命週期觀點
「保全哨點」的設計
門禁與距離的設計
廣播對講機的人性考量
垃圾場空間的設計
地下室停車場的設計
設置監控攝影機的重點
我要看到、聽到、知道或記錄哪一扇門沒有「關」
高科技的物業管理應用
BIM+VR+AR 整合的建案思維
用虛擬實境走一遍設計施工圖
酒店式物業管理的服務內容
即時服務才是硬道理的體會
公共設施設備的檢討與點交重點

感動DNA
創造豪宅價值的物業服務
高端物業管理可以結合什麼?
豪宅收信系統的設計
豪宅「美學」與「點景」的設計
豪宅的垃圾在哪裡收?
豪宅監控設備的「點報告」與「期間報告」
「英式管家」的「三階段」
「安全」是被設計出來的─安全防範的等級
豪宅「公共設施」的思考

維新DNA
建築的養護與再生計畫
維護過程中的風險與保護
借用「物業管理的第三方力量」進行設備學習
你派這個人來,我多加1000 元
物業管理的三種「預算」概念
將地下室「漏水」轉化為「壁畫」藝術的修繕思維
建築物再生計畫的「觀察重點」
建築物再生計畫的「品質」
建物再生計畫的「比較」觀點
建築物再生「企畫」的方法論
建築物再生計畫的「軟體」
建築物再生計畫的「創意」思考
建築物再生的「好用」思考
建築物再生「活動設計」的級別
建築再生計畫的「分類」
建築物再生計畫之公共設施「活動」人次考量
建築物再生計畫的「調查診斷費」
建築物再生計畫的「私區」與「公區」

附錄 社區營運報告書範例
社區營運報告書的「雛型」
1.0 營運標的基本資料
2.0 營運管理成本分析與管理費用解說要點
3.0 營運管理組織架構及服務內容
附件1.0 不同管理費基準隱含的意義
附件2.0〈物管公司〉對規劃設計階段的物業管理貢獻
附件3.0〈物管公司〉的服務優勢

■ 作者簡歷

◎ 朱貴章

經歷:
 世聯顧問有限公司負責人
 仲量聯行 (JLL) 物業暨資產管理部資深協理
 世邦魏理仕 (CBRE) 物業設施與資產管理部總監
 東京都物業管理機構 特別助理
 怡盛集團千翔公寓大廈管理維護股份有限公司 專案處長
 潤泰集團潤泰營造工程股份有限公司 工程技術部襄理
 開立工程股份有限公司 專案處長
 和睦建築師事務所 設計部襄理
 榮電工程股份有限公司 助理工程師

顧問服務主要客戶群:
 .潘冀建築師事務所  .台灣肥料(股)公司
 .生產力建設     .光世代建設
 .興富發建設     .遠雄集團
 .欣翰建設      .璞真建設
 .冠德建設      .半畝塘
 .萬寶資產      .若樸建設

特殊事蹟:
 .2005/2006 分別獲得商業司 E 化體系服務創新運用補助款達2600萬。包含社區價值管理系統平台(CVMS)、社區生活服務平台(CLSP)創新服務模式計畫。 
 .2008 任職於世邦魏理仕(CBRE)期間參與資產活化專案作業,共協助亞太經貿廣場(ASIA Plaza)及經貿19大樓(Rich 19),資產價值提升2.5-3倍之效益。
 .2010 任職於仲量聯行(JLL)期間主持經濟部科技研究發展專案之協助服務業創新研究發展計畫,訴求以「建築生命週期」為核心之資產價值創新服務模式,協助公司透過物業前期規劃案源承接,創造知識價值,收入成長2倍。

關鍵服務技能:
 規劃設計檢討.施工技術整合
 物業前期規劃.物業前期接管
 物業營運診斷.物業長期修繕
 綠色營運管理.建築資訊模型
 建築能源管理.物業人才培訓

◎ 張明義

學歷:
 中央大學資管所碩士

經歷:
 湯姆龍董事長特助
 高力國際派駐內湖亞太經貿廣場-總物業經理
 羽田機械資訊-股長

專長及出版計畫:
 市地重劃
 都市更新
 工業用地開發
 購物中心招商及營運
 房地產投資與管理
 房地產研調
 物業管理
 預售屋代銷
 法拍屋買賣
 防水防漏對策
 弱電系統規劃
 PLC機電整合

著作:
 完銷力(預售屋代銷完全操盤)
 向塔木德學作租屋達人
 防水查漏獨講堂
 智在法拍!那些法拍屋老師沒有教你的事
 室內配線丙級學科速成
 創業錢圖(創業籌資與股權安排設計)
 創業計劃書(創業錢圖2)
 英語思維大突破(激發職場成就與競爭力學習)

297.5
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智在法拍!那些法拍屋老師沒有教你的事   ■ 目錄

搏大智!法拍屋是「知識」的競賽

「資產活化」之智:談投資決策
法拍屋的由來
投資法拍屋的五個重點
購買法拍屋的「四大優點」
解析法拍屋的「投資報酬率」
法拍屋的「資產活化」聯想
法拍屋賺「租金」的另類想法
法拍屋「以前」的潛規則
由錢到錢:整合土地與時間周轉的法拍屋技術
到底要不要「搬進法拍屋住」的選擇
買法拍屋可否「退錢」
兩邊都可以「站」,你要站哪一邊
「長期低租金」、「行使優先購買權」的過多假設
氣粗等於氣短,「走得完所有程序」的法拍思維
有「結構」的「法拍課」
用「柯南」的精神研究法拍屋

「土地整合」之智:談共有處理
將共有土地轉化為「法律語言」
法拍屋「買一半」的勝算
「土地持分不足」問題與變價分割
「一盤輸全盤輸」的共有物處理
「懂跟不懂」結果差很多
從一張紙看出家庭與繼承的關係
親兄弟的共有難題
取得「入場券」之後─共有土地的處理原則
什麼都不是的房子,還可以賣嗎

「多方佈局」之智:談投標操作
法拍屋「投標的流程」
第一拍就開始「佈局」
如何「讀懂」法院的「法拍公告」
由幾個「公案」看法拍屋處理原則
法拍屋勘查拜訪筆記
取得進門看屋的「藉口」
「應買公告」的「陷阱」
誰有「優先承買權」
「優先購買權」的四種形式
「違建物拍賣」只屬於第一次出資的人
拍定後你會遇到「哪些問題」
不可以犯的法拍錯誤
「過載」的法拍知識

奪先機!法拍屋是「時間」的競賽

「不點交屋」的關鍵時刻:訴訟程序
從法拍屋的「三方思維」談不點交的重點 
「不點交法拍屋」的樣態
法拍屋的第一堂「存證信函」的課程
法拍屋「原有租約」的破解之道
法拍屋「租約」的另一種思考
「規則」又不是你定的!不點交與點交的攻防戰
「定期租約」的終止
不可能存在的「租約」
請「銀行債權人」排除租約的想法
「法院說了算」的概念:被排除的真租約與查封日
看到「法拍屋筆錄」,您看到什麼
什麼是「法官的語言」
打得起官司,可是「輸」不起

「點交屋」的關鍵時刻:拍間攻防
法拍屋「點交」與「不點交」的差別
哪種法拍屋會被註明「點交」
「法院分配款先後順序」比完美的中國人假設重要
法拍屋的「連環計」
不要浪費您的「點交權利」
「屋內遺留物」的法源及處理原則
「給錢」要「給得有目的」─談切結書設計

「債務人」的關鍵時刻:提前學習
面對危機,「自己做」是學習最快的一條路
「窮人」沒有「顧問」
明顯是「騙人」的法拍屋經驗
從一張紙看出你的財務能力
給「債務人」一個積極的思考建議
「信用瑕疵」多久可以被「塗銷」
如何避免「被法拍的意外」
債務人最晚可以「救自己」的時間
貸款陷阱與支付命令異議

■ 作者簡介

◎ 張明義

學歷:
 中央大學資管所碩士
經歷:
 湯姆龍董事長特助
 高力國際派駐內湖亞太經貿廣場-總物業經理
 羽田機械資訊-股長
專長及出版計畫:
 市地重劃
 都市更新
 工業用地開發
 購物中心招商及營運
 房地產投資與管理
 房地產研調
 物業管理
 預售屋代銷
 法拍屋買賣
 防水防漏對策
 弱電系統規劃
 PLC機電整合

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房地合一稅申報.節稅規劃一手掌握   ■ 內容簡介

  
要搞定房地合一新制,首先要搞定申報書!但怎麼填?怎麼看?節稅奧秘為何?本書按個人房地交易所得稅之一般實例、自住房地優惠、重購案件、非自願因素交易、交易自建或合建房屋五類例舉填寫範例,先就各欄位說明填寫要領,再舉案例示範如何填寫實際申報書,並輔以節稅要領說明。本書就是面對房地合一新制的最佳利器,申報、節稅規劃全盤掌握!

■ 目錄

推薦序1/吳碧珠
推薦序2/李永然
推薦序3/陳文炯
自序/黃振國

第一篇 實例解析房地合一課稅、申報書表填寫運用
個人交易與申報實務
 一、什麼情況下應該辦理個人房屋、土地交易所得稅申報?
 二、個人交易的房屋、土地符合下列情形之一者,免辦理申報
 三、如何辦理房地交易所得稅之申報?
申報書(空白)格式及內容
申報書填寫要領
 一、交易日期
 二、交易房屋土地情形
 三、納稅義務人(原所有權人)
 四、申報代理人
 五、房地基本資料、移轉比率、取得日、成交價額、成本、費用等
 六、稅額計算式
 七、附表一:可減除成本(ZA)
 八、附表二:取得、改良及移轉費用(ZB)
 九、附表三:交易日前三年內房屋土地交易損失金額
 十、附表四:重購自住房屋土地扣抵稅額
一般房地買賣申報書填寫實例解析
 一、案例
 二、申報書填寫例
 三、財政部申報書說明及法令規定
 四、個人房地交易所得稅課稅稅基
 五、非出價取得(受贈)之一般房地買賣申報書實例解析
自住房地交易申報書實例 解析
 一、自住房地定額免稅及減稅實例
 二、申報書填寫例
 三、自住房地租稅優惠的適用條件有哪些?應如何計算自住房地免稅額?
自住房地先購後售扣抵實例解析
 一、自住房地重購(扣抵)免稅及減稅實例
 二、申報書填寫例
 三、相關規定
 四、自住房地退還(扣抵)房地交易所得稅應附文件
重購退稅實例解析
 一、實例
 二、解析
 三、申報書及申請書範例
繼承取得房地,有權選擇不適用房地合一課稅新制
 一、案例
 二、解析
 三、配偶受贈取得房地「取得成本」認定,財政部新函釋與節稅規劃
非自願性因素交易房地適用低稅率實例解析
 一、案例
 二、申報書填寫例(非自願性因素交易)
 三、財政部台財稅字第10504516660號函

第二篇 不動產信託與房地合一課稅之適用與實例
受託人於信託關係存續中交易該信託財產
 一、自益信託
 二、他益信託
 三、信託關係存續中
受託人交易信託房地取得日之認定
因信託不成立、無效、解除或撤銷之房地取得日
受託人應申報之信託案件
 一、交易信託財產
 二、管理信託財產所取得房地
 三、塗銷信託,回復為原委託人名下
 四、依取得日及持有期間判定信託案件應否適用「新制」申報
 五、免申報之三種信託財產交易
申報主管機關
信託案件申報實務
 一、自益信託實例
 二、他益信託實例

第三篇 外資加重課稅對象
外資加重課稅對象

第四篇 營利事業交易之申報
課稅範圍
 一、取得房地時期劃分適用範圍
 二、課稅對象
課稅稅基
房地交易所得額之計算與計入營利事業所得
總機構在中華民國境內之營利事業出售房地,在房地合一新制下,該如何申報?
 一、營利事業交易房地應列入所得課稅
 二、應適用新制之房屋、土地
 三、房地交易所得額之計算及計入
 四、出售房地所得之稅率
 五、總機構在境內之營利事業的結算申報
 六、個人來自營利事業之盈餘仍應申報
總機構在境內、境外房地交易所得之計算
 一、總機構在境內、境外房地交易所得額計算比較表
 二、營利事業交易房地課稅時程圖
 三、營利事業所得額計算之特別規定
檢查表
營利事業出售房地新、舊稅制比較
 一、營利事業出售房地新、舊稅制比較表
 二、個人依舊制取得土地採合建分售,是否應辦營業登記並課稅?

第五篇 個人合建、自建應適用營利事業課稅之情形
個人合建應依營利事業課稅之規定
 一、應認定為營利事業所得稅之情形
 二、應認定為營利事業課稅情形之重點解析
合建交換應申報之情形
個人參與合建、自地自建之節稅規劃
 一、不涉及營業行為之自用住宅改建、合建
 二、涉及營業行為之自地自建或合建
 三、新規定後地主之財產規劃

第六篇 奢侈稅停課與新制接軌
奢侈稅停課與新制接軌
 一、停課特種貨物及勞務稅(奢侈稅)
 二、案例

第七篇 新制房地交易所得稅務規劃案例
繼承房地產規劃案例
 一、案例
 二、相關法律與行政命令規定
 三、規劃策略
贈與房地產規劃案例
 一、案例
 二、相關法律與行政命令規定
 三、規劃策略
自地自建規劃
 一、案例
 二、相關法律與行政命令
 三、規劃策略
合建規劃
 一、案例
 二、相關法律與行政命令規定
 三、規劃策略
投資買賣房地產與營業稅、房地交易所得稅規劃
 一、案例
 二、相關法規
 三、規劃策略
居住者與非居住者規劃
 一、案例
 二、相關法律與行政命令規定
 三、規劃策略
總機構在境內、境外之規劃
 一、案例
 二、相關法律與行政命令規定
 三、營利事業適用新制相關圖表
 四、規劃策略
農地、視為農地、農舍規劃
 一、案例
 二、相關法律與行政命令規定
 三、規劃策略
自住房地優惠規定與重購退稅(扣抵)規劃適用順序
 一、案例
 二、相關法律與行政命令規定
 三、規劃策略
課稅所得規劃
 一、案例
 二、相關法律與行政命令規定
 三、規劃策略

■ 作者簡介

黃振國

學歷:東吳大學法律系比較法學組六十七年畢業

經歷:東海大學管理學院財務金融研訓中心租稅規劃與財產移轉講師;永然法律研究中心不動產稅務及大陸房地產講師(不動產經紀法規、土地登記、土地稅法、遺贈稅法、行政救濟、信託法等)十餘年;中國房地產研究發展協會常務理事;補習班教師二十餘年經驗;台灣財稅發展協會理事長
 
著作:不動產法拍移轉及稅費、法院拍賣案例與運用、訴願書狀與範例、遺產稅節稅規劃、贈與稅節稅秘訣、繼承登記疑難解析與範例、最新遺產.贈與稅節稅規劃、遺產稅實戰手冊、保險.信託.遺產、贈與之節稅規劃、遺贈稅節稅規劃案例解析、遺贈稅.財產移轉圓滿計畫、繼承權益法律指標、不動產物權實務──所有權編(合著)、不動產物權實務──擔保、用益物權編(合著)、房地合一課稅案例.快速圖解、房地合一稅申報.節稅規劃一手掌握
238
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存證信函必學範本  

■ 內容簡介

  存證信函保存證據的效果佳,並且拜網路發達之賜,可輕鬆的在網路上下載郵局存證信函用紙來撰寫,寄件人只要經由郵局寄發而對方確實收到,無論對方日後如何抵賴,又將來是否對簿公堂,寄件人均已掌握有利的證據。只是如何撰寫?哪些情況下需要祭出存證信函?應掌握哪些重點?本書分門別類,以案例對照範本的模式,教讀者一步一步成為撰函高手!

■ 目錄

第壹篇 總論
郵局存證信函的意義
遇到郵差送來別人所寄郵局存證信函應該如何因應?
郵局存證信函的使用方式

第貳篇 不動產買賣
出賣人一屋二賣,買受人該如何發函行使權利?
出賣人收受定金後,可以反悔不賣嗎?
買受人遲付價款,出賣人如何發函催告?
預售屋買受人遲付價款,建商如何發函催繳?
發函催告買受人付款卻置之不理,如何進一步發函解約?
預售屋買受人不協同辦理對保,如何發函通知?
出賣人遲不辦理房地所有權移轉,買受人如何發函主張權利?
買到的房子有坪數短少、天花板漏水等瑕疵,買受人如何發函向出賣人主張權利?
被非屋主騙取買賣頭期款,如何發函主張權利?
建設公司未依約完工交屋,買受人如何發函主張權利?

第參篇 不動產租賃
房客積欠租金,房東如何發函行使權利?
發函催繳租金仍不理,房東如何續函終止租約?
房東一屋二租,房客該如何發函主張權利?
承租的房子漏水,房東置之不理,房客怎麼發函主張權利? 
房東將房子賣了,房客如何向新屋主發函主張續租的權利?
房客違約將房子轉租,房東如何發函主張權利?
土地出租人不協同辦理地上權登記,承租人如何發函主張權利?
承租人欲提前終止租約,如何發函向出租人主張?
租期將屆,出租人不願續租,如何發函向承租人主張?
租約到期,房客拒不返還房屋,房東如何發函主張權利?
承租人拒不出面與出租人重新議定租金,出租人如何發函主張權利?
租約到期,如何函請房客出面重新訂立新約?
租約到期,如何向房東發函表示續租的意思?
租約到期,房東不反對房客續住且收租金,之後又請房客搬走,房客如何發函主張權利?
承租的土地不符合作為建築使用之約定,承租人如何發函向出租人主張權利?

第肆篇 不動產合建、承攬糾紛
合建之土地遭政府編列為他種用地,建商如何向地主發函主張權利?
地主不依約移轉基地所有權予建商,建商如何發函主張權利?
地主未依約交付土地予建商整地興建,建商如何發函主張權利?
建商偷工減料,地主如何發函主張權利?
建商無力繼續施工,亦未完全給付保證金,地主如何發函行使權利?
地主未依約交付土地使用同意書,建商如何發函主張權利?
承包商拖延工程,定作人如何發函主張權利?
建商擅自變更設計圖施工,地主如何發函主張權利?
建商所建之房屋有瑕疵,地主如何發函主張權利?
建商未依約交屋,地主如何發函向建商主張權利?

第伍篇 催收實務
互助會死會會員拒繳會款,會首如何發函向其主張權利?
互助會會首無故停止標會,活會會員如何發函向會首主張權利?
欠錢不還,債主如何發函行使權利?
債務人逃債,債權人如何發函向連帶保證人求償?
債務人未依約向銀行支付利息,銀行如何發函 討?
債務人不還錢,債權人如何發函通知將實行抵押權?
債務人未依約清償借款本票,債權人如何發函行使權利?
如何發函告知債務人將實行質權?
銀行如何發函告知存款人期限利益喪失?
銀行如何發函告知債務人債務抵銷?

第陸篇 商事與勞資糾紛
股東如何發函向公司請求股權過戶?
如何發函請求股票讓與人返還增資配股股票?
公司如何發函請求他公司不得使用類似名稱?
股東擅自以負責人名義行事,公司負責人如何發函制止?
合夥人如何發函向隱名合夥人說明合夥業務狀況?
員工不依規定擅自離職,公司如何發函主張權利?
女性員工懷孕,遭公司辭退,如何發函向公司主張權利?
雇主積欠工資並非法解僱員工,員工如何發函主張權利?
老板未代為投保勞工保險,勞工如何發函主張權利?
遭公司任意調 職務,如何發函表示終止勞 契約並請求資遣費?

第柒篇 綜合實務
土地遭人擅自搭建地上物或種植作物,如何發函主張權利?
鄰居越界建築,土地所有權人如何發函主張權利?
鄰人於法定空地上違建,土地所有權人如何發函主張權利?
支票不獲兌現,執票人如何發函主張權利?
遭執票人持擔保之本票請求票款,發票人如何發函向執票人主張權利?
如何發函通知他共有人優先 買共有地?
共有人對優先購買之通知有疑義,如何函詢?
欲在共有土地上設定地上權予他人,如何發函通知他共有人?
代筆遺囑不符法定要件,繼承人如何發函向受遺贈人主張權利?
想拋棄繼承,如何發函告知其他繼承人?
如何發函受贈人將撤銷先前之贈與?
欲領回提存金,供擔保人如何發函受擔保利益人行使權利?
配偶棄家庭於不顧,另一方如何發函主張履行同居義務?
如何回函拒絕配偶履行同居義務之請求?
得標房屋被原屋主破壞,得標者如何發函主張權利?
買汽車不辦過戶,賣車人如何向買受人發函主張權利?
未成年人簽約購車,車行老板如何向其法定代理人發函確認?
營造工程不慎損及鄰房,受損戶如何發函向營造商主張權利?
借用人違約將土地轉租予他人,貸與人如何發函告知終止借貸契約?
承攬人未如期完工,定作人如何發函向其主張權利?
委託仲介公司賣屋卻受損害,如何發函主張權利?
車禍受害人家屬如何發函向加害人主張權利?
車禍肇事者反悔拒不賠償,被害人如何發函主張權利?

第捌篇 附錄
總論之民法依據
民法「買賣」重要條文
民法「租賃」重要條文
勞動基準法重要條文
其他相關法令

■ 作者簡介

◎ 林國泰 律師

學歷:輔仁大學法律系司法組畢業、國立東華大學財經法律研究所大陸法制組碩士班;司法官特考、律師高考雙榜及格、專利代理人檢覈及格、司法官訓練所第三十四期結業
 
經歷:曾任職永然聯合法律事務所、永然文化出版股份有限公司企畫部主任、「法律與你」雜誌法律專欄作者;花蓮縣鑄強國民小學家長會會長、台灣花蓮地方法院法官、花蓮縣私立海星中學家長會長、花蓮律師公會理事長、中華民國律師公會全國聯合會副理事長(第十屆第三任)、中華人權協會東台灣人權論壇主任委員
 
現任:中華民國律師公會全國聯合會理事(第十一屆)、臺灣律師懲戒委員會委員長、財團法人法律扶助基金會花蓮分會會長、國泰法律事務所主持律師,花蓮縣政府訴願審議委員等等
 
著作:不動產契約書怎麼簽(永然)、勿以惡小而為之——例解社會秩序維護法(永然)、刑法與你(永然)、票據兌現追追追(永然)、轉虧為盈——人身侵害救濟篇(永然)、刑事法律Q&A(永然)、自撰存證信函之惡鄰看招(永然)、女性知法保權益(花蓮縣吉安鄉公所印製)、實用生活法律彙編五十則(花蓮市公所印製)

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不動產訴訟實戰  

■ 內容簡介
 

  有土斯有財,係國人一般之通念。君不見國人買地購屋置產不絕於市,房地產市場交易熱絡。再者,不動產係國人重要投資標的,故不動產及其相關權利之糾紛及爭執,油然而生。筆者謹就不動產訴訟之實務,深入淺出為介紹。
 
  首先,必須先認識我國不動產係採物權法定主義,不動產物權之種類及內容不得任意創設。再者,我國不動產物權之變動,係採登記要件主義,非經登記不生效力或不得處分其物權。本書就不動產登記為簡要之介紹,並就司法訴訟程序及訴狀之撰寫方式作一概略之說明。進而,就不動產之各種訴訟型態加以分章論述,計有買賣、租賃、承攬、合建、信託、所有物返還、拆屋還地、塗銷抵押權登記、塗銷地上權登記、時效取得地上權、袋地通行權、共有物分割與耕地三七五租約等。筆者將以上各種不動產之訴訟型態,分別整理其法令依據,並提出訴狀範例,及彙整大法官會議解釋、最高法院判例及民事庭會議決議等資料,俾利讀者就不動產之訴訟有廣泛與深入之認識。
 
  本書之附錄有裁判費徵收核算對照表,俾起訴時繳納裁判費之參考。另附有信託法、地籍清理條例等相關法規,讓讀者便於查閱。

■ 序

  記得約四年多前學弟銘翔來電,說明五南書局欲出版法律訴訟實戰叢書,該叢書計分十四本,其中不動產訴訟實戰一書想委請本人撰寫。本人竟不加思索即以應允,以為應該不是難事。嗣後與五南書局簽約時,方知著作物之字數預計二十五萬字,此時誠感壓力,但已無他法只好勉為簽約。惟誠恐無法如期交稿,影響該叢書之出版,使本人戰戰兢兢。

  本人曾於八十一年間與桃園縣地政新生會之好友集體創作「土地代書特考贏的策略」一書,迄今亦有十餘年未曾提筆寫作。一則係因工作之忙碌,二則應係個人之怠惰所致,期間雖曾答應學長李永然大律師書寫土地法一書,惟尚無法出書。幸好徵詢同仁寶瑩之意見,其竟允諾合著,誠讓本人如釋重負。寶瑩其學函養俱佳,且對土地實務相當有鑽研,故本書得予付梓,應歸功於其之努力及合作撰寫,有以致之。

  值得一提的是,在撰寫之過程中,昔日同仁慧靜就本書資料之蒐尋及繕打付出良多,在此本人無以言謝,謹將此一事實表露之,誠謝慧靜之幫忙。再者,更感謝五南書局之編輯群,就本書之編排及校對付出相當之心力。

  本人及寶瑩學植未深,謹以野人獻曝之情,將所知與所悉詳述於本書,若有疏漏之處,亦祈各方不吝賜教,俾吾等亦能增益。
 

■ 目錄
 

第一章 不動產與登記
第一節 綜述
第二節 必備書狀及撰寫要旨
第三節 實務判解

第二章 買賣
第一節 前言
第二節 法令解說
第三節 不動產買賣流程及買賣契約範例
第四節 書狀範例
第五節 實務判解

第三章 租賃
第一節 前言
第二節 法令解說
第三節 訴狀撰寫要旨及租賃契約書範例
第四節 書狀範例
第五節 實務判解

第四章 承攬
第一節 前言
第二節 法令解說
第三節 工程承攬契約之擬定要旨
第四節 書狀範例
第五節 實務判解

第五章 合建
第一節 前言
第二節 法令解說
第三節 書狀撰寫要旨
第四節 書狀及契約範例
第五節 實務判解

第六章 信託
第一節 前言
第二節 法令解說
第三節 不動產信託實務簡介及書狀撰寫要旨
第四節 書狀範例
第五節 實務判解

第七章 所有物返還
第一節 前言
第二節 法令解說
第三節 書狀撰寫要旨
第四節 書狀範例
第五節 實務判解

第八章 拆屋還地
第一節 前言
第二節 法令解說
第三節 書狀撰寫要旨
第四節 書狀範例
第五節 實務判解

第九章 塗銷抵押權登記
第一節 前言
第二節 法令解說
第三節 書狀撰寫要旨
第四節 書狀範例
第五節 實務判解

第十章 塗銷地上權登記
第一節 前言
第二節 法令解說
第三節 書狀撰寫要旨
第四節 書狀範例
第五節 實務判解

第十一章 時效取得地上權
第一節 前言
第二節 法令解說
第三節 書狀撰寫要旨
第四節 書狀範例
第五節 實務判解

第十二章 袋地通行權
第一節 前言
第二節 法令解說
第三節 書狀撰寫要旨
第四節 書狀範例
第五節 實務判解

第十三章 共有物分割
第一節 前言
第二節 法令解說
第三節 書狀撰寫要旨
第四節 書狀範例
第五節 實務判解

第十四章 耕地三七五租約
第一節 前言
第二節 法令解說
第三節 書狀撰寫要旨
第四節 書狀範例
第五節 實務判解

附錄一 民事訴訟事件裁判費徵收核算對照表
附錄二 信託法
附錄三 地籍清理條例
附錄四 時效取得地上權登記審查要點
附錄五 桃園縣共有耕地自耕保留部分交換移轉登記清理自治條例
附錄六 耕地三七五租約清理要點
附錄七 臺灣省耕地租約登記辦法

■ 作者簡介

◎江松鶴律師

現職:
  春秋法律事務所負責人、國立空中大學兼任講師
  
學歷:
  國立台灣大學法學士、東吳大學法學碩士
  
經歷:
  法律扶助基金會桃園分會會長
  桃園律師公會理事長
  桃園市政府醫師懲戒委員會委員

◎傅寶瑩

學歷:
  國立中興大學地政系畢業
 
資格:
  87年特考土地登記專業代理人及格
  88年普考不動產經紀人及格

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M7040B
都市與計劃(第四十五卷 第二期)  

■ 目錄

◎ 都市及區域發展

檢視巨災衝擊後的二次災害重建經驗:以中國大陸512川震極重災區綿竹市與北川縣為例
水的延展都市化:坪林水源保護區的領域治理

◎ 環境規劃與管理

地震風險地區土地使用規劃與土地利用關聯性分析-以車籠埔斷層為例

212.5
M7040A
都市與計劃(第四十五卷 第一期)   ■ 目錄

◎ 都市及區域發展

空間垃圾桶模式外在效度之實證檢驗:以台北市為例
現行都市計畫通盤檢討中防災空間規劃落實成效與課題之探討

◎ 環境規劃與管理

廈門鼓浪嶼地方居民對文化遺產保護認知之研究
從徑流責任觀點下探討減洪土地使用規劃
212.5
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房市風暴:從人口緊縮看未來房市的危機與商機   ■ 內容簡介
  

  人口的增長或減少,都是緩慢與無感的過程,因此,房地產景氣分析的影響因素中,大多忽略人口的存在與重要性。但從某一段長時間觀察,以一個世代或兩個世代的人口趨勢分析,會發現人口因素對整個社會、經濟,甚至國家發展,都產生極大的影響,當然也包括房地產市場在內!

  2010年至2025年,台灣人口發展趨勢將遭遇到世紀大轉折!開始是出生人口明顯減少,幼年人口數明顯降低,跟著戰後嬰兒潮世代大量邁入老人潮,接著老人總量高於幼兒總量,再來就是勞動人口數從高峰跌落,到了2020年代中期,死亡人口高於出生人口,因此,總人口數將一直穩定地下降到21世紀中後期!這種人口發展趨勢與現象,如果沒有完整人口政策或外國投資策略因應,對於未來住宅與房地產市場將是一項嚴酷的挑戰。

■ 推薦序

房地產有良的專業分析

  一般俗諺常恭賀別人「五子登科」,代表人生與成就達到某個里程碑,財富累積到有了銀子,並娶了妻子、養了孩子,並分別買了車子和房子。當然,這沒有一定順序,而是社會一般對於理想生活要素的想像。然而,近年來由於家庭形態的改變,平均每個家庭的孩子數量不比以往。台灣進入老齡化、少子化的社會,且隨著時間演進將更為嚴重,未來市場上的房子多了,但需要買房子的人卻少了,將徹底翻轉國內房市的消費形態。

  卓博士的這一本書,就是從人口的角度出發,深入淺出來分析台灣的房地產問題及提供未來的走勢分析。這是因為卓博士本身不但具有地政的專業知識,大學及碩、博士研究所都是地政專業。他又具有高考及格、估價師的執照,主持資產評估顧問股份有限公司、不動產估價師聯合事務所,擔任過消費者文教基金會房屋委員會召集人、國有財產局估價專家委員、中國土地經濟學會理事、不動產仲裁協會常務理事、土地改革協會理事長⋯⋯等等。所以卓博士真的是理論與實務兼備的人才,寫出來的書自然不同凡響。他長期以來關心國家社會的發展,潛心研究,所以才能寫出這一本擲地有聲的大作。

  卓博士不像一般業者是以「利」為出發,而是以大眾「公共利益」為考量,因此能更客觀地分析台灣的房地產問題,例如檢視少子化的原因,公允地提出這何嘗不是高房價所帶來的負面結果。年輕人若要成家立業,得花上和自己薪資不成比例的錢去買房子,減少其成家的意願。若買房子後,得揹著龐大的房貸壓力,排擠生活中其它能從事娛樂及購物的費用,也難怪薪水不多的年輕人不敢生孩子。也因此書中提出台北市房價所得比要下調40%才合理,這真是有良心的看法,一般業者涉及自身的利益,這些話是講不出口的。

  甚者,卓博士也提出警告,因為人口紅利減少與住宅剛性需求消失,這會導致房市崩盤。書中也提到卓博士根據內政部統計資料加總,計算出台灣目前的建築用地已經足夠3,000萬人口居住,政府未來再大量土地變更開發,實在不智。因此主張「都市再生、都市更新、農村更新的手段,重新建構都市與鄉村生態紋理,促進區域均衡發展。」這是非常負責任提出的解決辦法。而書中最後指出2018-2060第六波房市發展機會,及點出未來國際城市的競爭決定房市,也真是積極面的未雨綢繆。

  從這本書我們可以清楚地了解過去房地產的發展歷史。而結合人口數量的預估,不僅能掌握國內各年齡人口消長的趨勢,還能以此窺探國內未來的房地產動向。這本書蒐集的都是第一手的資訊,內容也參考國際經驗,旁徵博引,十分豐富。書中將很多數字分析匯集成各式圖表,方便讓讀者輕鬆掌握許多統計的變化,十分適合閱讀與收藏,也可做為投資參考之用。

  我可能也講太多了,就請大家翻入正文,仔細閱讀,保證您收穫良多。
 
                          台灣經濟研究院院長
                            台大經濟系教授
                                林建甫


■ 目錄

推薦序│林建甫(台灣經濟研究院院長、台大經濟系教授)
房地產有良的專業分析
推薦序│翁得元(經濟日報副社長)
從人口變化看未來房市趨勢
作者序
人口與房市結構翻轉的危機與商機

Chapter 1 土地神話與房市完美風暴
房市完美風暴來襲
人口可以預測房市發展
人口紅利,開啟五波房市榮景
人口快速成長的第一波房市(1960-1969)
全面都市化的第二、三波榮景(1970-1985)
初嘗人口紅利的第四波高峰(1986-1990)
人口紅利爆發最大交易潮(1991-2003)
人口紅利顛峰開創第五波繁榮(2004-2014)

Chapter 2 人口減少與住宅剛性需求消失
因應少子化辦公室
70年創造1,750萬人住宅需求
每增250萬人,拉升一波房市能量
55年增加742萬戶住宅需求
未來人口減少的住宅需求變動
1,000萬戶是家庭成長極限嗎?
房市高峰與家庭戶數的連動
住宅量已遠大於住戶數
戶量帶動住宅剛性需求
一人一戶成2000年後主流
節稅效應創造戶籍成長
村落消失與小宅主流化
住宅高於人口戶籍的隱憂
未來家庭數成長的極限

Chapter 3 少子化何時讓房市崩盤
出生人口與房地產市場
戰後嬰兒潮世代推升房價
回聲潮世代不平高房價
少子化趨勢會讓房市崩盤嗎?
出生人口第一波高峰期(戰後嬰兒潮)
出生人口第二波高峰期(回聲潮世代)
兩波出生人口跳崖期
小學未來轉型老人安養中心

Chapter 4 高齡化與龐大遺產繼承
半數人年齡將超過60歲
戰後嬰兒潮加速邁進老人潮
台灣老化有多嚴重?
哪個縣市高齡人口最多?
哪個縣市老化程度最高?
七成房屋被高齡族群持有
高齡族群投資房產保守
高齡族群的換購屋潮
千禧世代等著繼承龐大遺產

Chapter 5 人口紅利與房市高峰同步轉下
人口紅利激勵房市
扶養比與房市關鍵50年(1962-2012)
扶養比上升,房價下降?
人口紅利創造五波房市奇蹟
2015年人口紅利與房市同步從高峰轉下

Chapter 6 六都未來搶人口救房市
房價高漲促進都市發展
三階段都市人口大躍進
都市化推動房價飆漲
高房價與都市人口密度
六都高房價全靠人口撐盤
台北市房價所得比下調40%才合理
人口最多都市只有台北市一半房價
房價低成為桃園市人口爆發主因
台中市人口躍居全國第二位
第一府城人口成長居六都之末
高雄市人口與房價為南台之冠
六都搶人口決勝未來

Chapter 7 2018-2060房市預測
人口趨勢拉長景氣波動
人口與房市結構同步轉變中
國際城市競爭決勝未來
現存建地可住3,000萬人
高齡人口紅利商機
從「養兒防老」到「以房養老」
都市更新還有20年黃金期
2018-2060房市發展預測

後記:只要有人在,就有房地產需要
附錄:人口與房市大事紀

■ 作者簡介

◎ 卓輝華

  國立政治大學地政博士
  宏大不動產估價師聯合事務所創辦人
  中華民國不動產估價師公會全國聯合會創會理事長
  中國土地改革協會理事長
  中華民國消費者文教基金會房屋委員會委員
  中國文化大學都市計劃與開發管理系兼任助理教授

297.5
75628
管好你的公寓大廈  

■ 內容簡介
 

  寸土寸金,都市居,往公寓化、大樓化發展,早已是現狀與持續發展的趨勢;只是同在一片「屋簷」下過生活,住戶間務必具備更高的自律意識與包容精神,否則問題叢生,難有寧日。《公寓大廈管理條例》應運而生,如何適用?大有學問!本書除了設定諸多問題詳解本條例之規定外,更費心代擬和蒐集了各類管理辦法、管委會常用書函、書(訴)狀範例等數十種,提供住戶及管委會細細參詳。管好你的公寓大廈,就看這一本。
 

■ 目錄
 

第一篇 管理委員會與區分所有權人會議
1.管理委員會的性質與法律地位
2.管理委員會可否為不動產的登記主體?
3.管理委員的資格與任 期?
4.管理委員會、主任委員 、管理委員的職責
5.選任之下屆管理委員如不到任或辭任,應如何處理?
6.可否成立多數之管理委員會?
7.管理委員會可否訂定罰則事宜?
8.管理委員會得申請政府單位協助點交公共設施
9.區分所有權人會議之性質與權力
10.如何召開區分所有權人會議成立管理委員會?
11.如何召開臨時區分所有權人會議?
12.區分所有權人會議應由何人出席?
13.區分所有權人會議到會人數不足,應如何處理?
14.區分所有權人會議表決權行使的方法及限制
15.區分所有權人會議決議之無效及撤銷

第二篇 管理費與公共基金
1.建商有無提撥公共基金之義務?
2.公共基金如何管理?
3.前任管委會或管理負責人拒不辦理公共基金之移交,應如何處理?
4.住戶積欠管理費,管理委員會如何追討?
5.出租房屋之管理費應由何人繳納?
6.原區分所有權人所積欠之管理費,可否向新購戶請求?
7.管理委員會得否向拍定人請求給付管理費?

第三篇 公寓大廈之使用管理
1.公寓大廈共用部分約定專用之方法與限制
2.公寓大廈管理條例施行後,可否繼續使用原約定專用部分?
3.變更公寓大廈之構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為,管理委員會應如何處理?
4.住戶可否因擁有樓頂平台之使用權而興建違建物、種植花草或設置廣告物?管理委員會應如何處理?
5.頂樓住戶禁止他人於通道上通行,可否視為竊佔?
6.管理委員會是否有權將公寓大廈之外牆面出租予他人設置廣告物?
7.屋頂平台可否設置無線電基地台?
8.住戶陽台外推,應如何處理?
9.住戶如於一樓法定空間增建房屋供自己使用,管理委員會有法可管
10.住戶不可於樓梯間、走廊通道堆放雜物或其他物品
11.住戶不得於騎樓堆置雜物或充作營業場所
12.樓頂平台漏水,導致頂層住戶受損,誰應負責修繕及賠償?
13.樓上排水管漏水,樓下住戶如何依法救濟?
14.社區內飼養寵物有法 可管
15.住戶任意製造噪音,如何處理?
16.住宅區之營業行為如何制止?
17.公寓大廈內之營業戶應投保公共意外責任險
18.住戶可否向經營危險行業之營業戶請求火險保費差額之補償?
19.何種情況下,可強制惡鄰遷離或出讓?
20.如何進行公寓大廈之重建?
21.管理委員會對於違規停車如何處置?
22.設置臨時停車位,可行嗎?
23.可否增設機車停車位?
24.可否於汽車停車位堆置雜物或改停機車、腳踏車?
25.違規停車,有法可管
26.公寓大廈管理條例規範之應行催告事項,應以書面為之

第四篇 其他
1.公寓大廈管理條例的適用範圍為何?
2.公寓大廈管理條例有無溯及適用?
3.公寓大廈管理條例有關「人」的適用問題
4.有關公寓大廈住戶規約
5.國民住宅適不適用公寓大廈管理條例?
6.管理委員會有無權利聘僱管理服務人?

第五篇 各類規則
1.公寓大廈規約範本
2.住戶生活公約
3.公共區間及外牆管理辦法
4.廣告招牌管理辦法
5.裝潢施工管理辦法
6.電梯使用管理辦法
7.停車場管理辦法
8.管理費用收支管理辦法
9.寵物管理辦法
10.休閒育樂設施使用管理辦法

第六篇 管理委員會常用書函範例
1.管委會函給違規住戶制止其變更外牆構造行為
2.管委會函請縣市政府,請求處理住戶違規變更外牆構造行為
3.管委會函給住戶制止其違規設置鐵鋁窗行為
4.管委會函請縣市主管機關請求處理住戶違規設置鐵鋁窗行為
5.管委會函給違規住戶制止於樓頂平台興建違章建築及設置廣告物行為
6.管委會函請縣市政府請求處理住戶違規於樓頂平台興建違章建築及設置廣告物行為
7.管委會函給違規住戶制止於騎樓堆置廢棄物行為
8.管委會函請縣市政府請求處理住戶違規於騎樓空間堆置廢棄物行為
9.管委會函給違規住戶制止於法定空間擅自興建圍牆為營業行為
10.管委會函請縣市政府請求處理住戶違規於法定空間擅自圍牆為營業行為
11.管委會函給違規住戶制止於防空避難室及停車空間堆置廢棄物行為
12.管委會函請縣市政府請求處理住戶於防空避難室及停車空間堆置廢棄物行為
13.管委會函給違規住戶制止於樓梯間堆置雜物行為
14.管委會函請縣市政府請求處理住戶違規於樓梯間堆置雜物  行為
15.管委會函給違規住戶制止任意棄置垃圾、排放各種污染物行為
16.管委會函請縣市政府請求處理住戶任意棄置垃圾、排放污染物行為
17.管委會函給違規住戶制止飼養之寵物影響公共安寧及公共衛生等行為
18.管委會函請縣市政府請求處理住戶違規飼養寵物行為
19.新任之管委會發函催告卸任之管委會辦理移交
20.管理委員會函請縣市政府請求處理前任主任委員拒絕移交事
21.管委會發函催告住戶繳納管理費

第七篇 常用書狀範例
1.民事支付命令聲請狀
2.請求管理費之民事起訴狀
3.請求管理費之強制執行聲請狀
4.管理委員會移交事件起訴狀

第八篇 附錄
1.公寓大廈管理條例
2.公寓大廈管理條例施行細則
3.公寓大廈管理報備事項處理原則
4.建築物室內裝修管理 辦法
5.招牌廣告及樹立廣告管理辦法
6.公寓大廈管理條例主管機關暨承辦單位資料表
 

■ 作者簡介
 

◎ 李永然 律師

台大法學士、台大法學碩士、台大法律研究所博士班研究、
中國政法大學法學博士 
永然聯合法律事務所、永然文化出版股份有限公司、永然地政士事務所、永然兩岸法律事務中心、永然法律研究中心等創辦人;財團法人永然法律基金會董事長
曾任教:淡江大學、輔仁大學、文化大學、銘傳大學、
國立體育學院
聯合報、中國時報、工商時報、經濟日報、中華水電冷凍空調雜誌、稅務旬刊、投資情報周刊、貿易商情、爽報、台商張老師月刊、太平洋日報法律專欄主筆
曾任中廣公司、漢聲電台、復興電台、中央廣播電台及佛光衛視
法律專欄主講人
總統府人權諮詢委員、內政部營建署法律顧問、國防部總政治作戰局法律顧問、中華人權協會理事長、兩岸經貿交流權益促進會理事長、陸委會台商張老師、台北市政府市政顧問、行政院退輔會法律顧問、海基會財經法律顧問、中華民國仲裁協會常務理事、財團法人王月蘭慈善基金會董事兼執行長、財團法人王永慶先生教育基金會董事兼執行長
台北科技大學兼任副教授

◎ 許啟龍 律師

學歷:政治大學法律系畢業
經歷:86年律師高考及格、植根法律事務所執業律師、陳祖德律師事務所執業律師
現任:永然聯合法律事務所 桃園所主持律師
著作:管好你的公寓大廈、公寓大廈管理法律一本通(合著)、別讓共有綁死不動產──活用共有不動產法律看招(合著)

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83741
全民瘋法拍:吳廷芳教你透明買法拍屋  

■ 內容簡介

  ◎每三天一刊的《透明房訊》,每年上千場的講座,媒體記者最佳的法拍顧問,試問還有誰比 吳廷芳 更了解台灣整個法拍市場的動向。

  ◎法拍業界金字招牌 吳廷芳20餘年經驗完全公開!

  台灣下一個法拍投資「爆點」在哪?
  法拍如何出價最為經濟實惠?
  接到存證信函如何做才不會理虧?
  遇到凶宅、或是黑道、甚至是拍到廟宇該怎麼處理?

  法拍屋是一個任何人都可以切入的投資市場,當你走進法院所看到的人物,有個體戶、也有身價數十億的大老闆,雖然不是同標一個物件,但每個人都是往同一個方向,那就是投標室,有錢人標大案子,資金少的人標小案子,大家各取所需。

  只是,法拍屋幾乎都是債權上有問題的房子,如何確認買到的是空屋,以及如何完整點交,才能免於投資上的麻煩,此時運用簡單的小技巧以及看懂法律的筆錄就顯得十分重要。

  坊間法拍屋的書籍,只有作者的分享經驗談,說到買賣訊息三緘其口,好像有講沒有通。其實解讀法拍屋的資訊一點也不難,只要清楚了解相關用語,絕對沒有買不到的房子。針對此,,作者將本書分為兩大部分,先將基礎法拍屋投資訊息先建立,再把最典型的法拍屋實務經驗作為重要線索,教你如何抽絲剝繭,一次攻破這個堪稱史上最神祕的投資工具,讓你在轉手間可以馬上獲利,成為名副其實法拍達人。絕對讓你用少少的錢買到最得意的房子,早一步獲得財富人生。

  常見法拍問題大解題

  Q:如何確定房子為空屋呢?

  除可詢問管理員之外,一般的做法為打電話給當地的自來水公司和電力公司,只要告之住址,一般均能查出斷水斷電的時間為多久。如果超過3個月或半年,一般空屋的機率會比較高些。

  Q:拍賣建物只有1坪是什麼東西?

  賣物有時會以第某某號位置為代替,這裡所拍賣的東西就是一般所謂的攤位,這種攤位的產品,如果沒有一個大型的財團來進行招商並建立起良好的消費形象和市場,否則買下來將一無是處,投資人不可不慎。

  Q:兩者投標價金相同時,如何處理?

  投標法拍屋如果有2個人同時得標,法官會命2人,看誰要加價,結果是由加價高者得標。如雙方都不願意加價,則以抽籤決定得標人。

■ 目錄

Part1 法拍屋基礎篇

Chapter 1 你也可以透明買法拍屋
Chapter 2 30分鐘,讓你搞懂法拍屋所有流程

Part2 法拍屋實務篇

Chapter 3 法拍筆錄各種狀況的解說
Chapter 4 法拍屋購置並不難
Chapter 5 點交與不點交現場所碰到的各種狀況
Chapter 6 法拍屋的訴訟與存證信函

【後記】房地產投資的體察

238(需代訂)
83789
做個房地產的巿場贏家  

■ 內容簡介

  1.本書揭穿了代銷和仲介在銷售預售屋、中古屋時的一些銷售手段,也揭露房屋裝潢業的一些詐騙手法,並提出應對之道,讓消費者在爾後買賣、裝潢房屋時,不再吃虧。

  2.本書作者從一個專業技術人員,轉而經商,經商過程中卻又頻出狀況;為了吸收經營知識,取而修習並取得商學博士學位;然而縱在掌握了經商竅門後,卻又因被起訴,再修習法律(並取得法學博士學位),最後決定公司轉型,跨入建築(開發)行業,這段歷程有血、有淚,足堪做為一般人的殷鑒。

■ 目錄

一、我在商場學到的智慧與經驗

1. 我為什麼會投入商場(經營企業)
2. 我的艱苦一生
3. 我在經商過程學到的投資智慧
4. 我在房地產學到的經營哲理
5. 我在房地產業的實戰經驗和體驗
6. 我的房地產經營理念

二、預售屋買屋秘笈:看穿建商、代銷的賣房技倆

1. 建商、代銷、媒體關係
2. 看透建案的銷售真相
3. 房地產投資(機)客
4. 房地產銷售術
5. 投資客的房地產買賣操作術
6. 房地產相關

三、看破仲介的眉角,讓你買成房不吃虧

1. 房仲業的特性
2. 房仲業的型態
3. 認清房仲業務員的本質
4. 如何委託房仲業買房、賣房
5. 房仲業運作方式
6. 房仲業的銷售招數
7. 房仲業的操作手法
8. 買房篇:教你建立正確的買屋策略
9. 賣房篇:教你建立正確的賣屋策略
10. 參考篇

四、房屋裝潢篇-揭露設計裝潢業的真相

1. 設計裝潢業是個什麼樣的行業?
2. 不肖設計師的詐騙手法
3. 設計裝潢業的常見糾紛和爭議
4. 房屋裝潢的最重要三要素
5. 訂明契約,保障自己的權益
6. 相關的法令規範

五、贏家必須學習的房地產知識

1. 贏家必須知道的房地產觀念
2. 從房地產的發展趨勢探索買房和賣房

六、我從司法被起訴過程中學到的經驗

1. 營造業的悲歌
2. 檢調單位淪為政治打手
3. 黑白兩道趁火打劫
4. 檢方為了自己的利益濫行起訴
5. 司法需要改革,才能保護善良百姓
6. 假使 沒有發生這個事件-結語

■ 作者簡介

◎ 胡偉良

  台大土木系畢業營建管理博士、商學博士、法學博士曾任職公家機關、工程顧問公司、外商公司。

  現任:品嘉建設股份有限公司總經理;尚禹營造股份有限公司總經理;品佳資產管理公司董事長

165.75(需代訂)
83760
房地產趨勢大解密  

■ 本書特色

本書探索房地產迄2011年飆漲的背景和原因。
並由各項影響近期房地產發展的因素,去預測房地產的未來走向。

  這本書告訴讀者,
  他們所不知道的房地產真相,還幫讀者掌握房地產的未來發展趨勢
  讓讀者,可以透過房地產讓自己的財富增值,並藉此享受愜意人生。

■ 內容簡介

  ◎由房地產實際經營者撰寫。
  ◎內容涵蓋理論和實務。
  ◎切合當前房地產的時局。

  這是一本各行各業菁英一致強力推薦,絕對值得一讀的房地產經典好書

  房地產趨勢大解密
  一個誠實建商的真誠告白,讓你掌握房地產的黃金定律
  以房地產開發商多年的實務經驗切入,讓你看懂房市亂象
  這幾年的房市是否讓你看的一頭霧水?
  房市現在是處在多頭?或空頭市場?
  本書讓你看懂房市走向幫助你成為房地產達人
  沒有讀過這本書之前不要買房!
  沒有讀通這本書之前不要投資房地產!

  房地產市場總是不停的變化
  機會稍縱即逝,
  但也帶來致富的契機。

  作者以從事房地產行業的多年實務經驗,
  透過理論和實務,幫你揭開房地產的神秘面紗,
  剖視:
  這幾年台灣房價為什麼會狂飆?
  台灣的房地產會泡沫化嗎?
  政府的政策如何影響房價?
  台灣房地產的未來發展趨勢?
  這時候是否應該買房?如何買房?買怎樣的房?

  作為一個現代人,不了解房地產,就形同放棄增加財富的機會
  這本書,是:
  看似波濤洶湧的房地產行業中,最佳的房地產操作手冊

■ 目錄

第一章 房地產和我們有什麼關係?

為什麼要了解房地產?
房地產除了是提供居住的生活必需品,更是人們賴以致富的投資商品
房地產投資的槓桿效應
買方、賣方和政府是房地產市場的三要角
預售建案的牌價、底價和成交價
為什麼房屋的建造品質經常不好?
房地產的市場預測準確嗎?

第二章 房地產是個什樣的行業?

房地產是個具有壟斷性的寡占行業
透過價格合謀,大型建商因具備了房價定權而享有高利潤
台灣的房地產對購屋者來說是個資訊和價格都不透明的行業
建商的主要獲利來自土地漲價
銀行是房地產的親密伙伴、孿生兄弟
房地產的高槓桿使它具俱了高報酬和高風險的特性

第三章 台灣房地產發展簡史

房地產發展大事誌
房屋型態與興建年代

第四章 2003年以後的台灣房價為什麼會飆狂?

土地短缺是房地產炒作的根源
過多資金流入房地產市場
都更炒作炒高了台北的中古屋房價、減少了居宅供應,和擴大了貪婪
房地產的相關稅賦不健全助長了炒作
通貨膨脹的憂慮促成了買屋保值熱潮
媒體的置入性報導誘導買氣
建商、房仲業、投機客和銀行聯手炒作
新建房屋走向向豪宅化
建商過多造成搶地,並導致「麵粉價高過麵包價」的現象
房地產已成為民眾的投資商品

第五章 台灣的房地產泡沫化了嗎?

什麼是泡沫經濟?
房地產炒作產生的泡沫經濟
房地產泡沫的形成、崩潰
目前房屋市場的空屋現象
房價所得比和房地產泡沫
高房價衍生的社會亂象
房價高漲產生了不公平的財富移轉
高房價將造成社會動盪不安
政府必須以政策、措施來調節房價
房地產泡沫破裂的後果-經濟瓦解
他山之石-日本、杜拜、西班牙的房地產泡沫經驗

第六章 政府的政策與房價的漲跌

都市計劃與都市更新法令
選擇性信用管制和奢侈稅
實價登錄與實價課稅
政府的住宅政策

第七章 房地產的未來趨勢

少子化導致房屋市場需求減少
國內外經濟發展
大台北區(台北市、新北市)逐漸融合為一
預售市場日漸萎縮,先建後售、邊建邊售日漸流行
北部房價持穩,但可能小幅下修;中南部房價有上漲潛力
大台北地區市場M型化-預售市場走向高端住宅和中小坪數住宅
房屋需求將隨就業機會發展
房屋格局及型態改變
政府的兩岸政策影響房價
都更的推動成效會影響未來房價
以房地產做為理財工具的趨勢不會改變
未來的房價是漲還是跌?

第八章 給政府的平抑房價建議

政府在房地產市場的角色
改革國有土地售出方式
放寬容積獎勵
空地稅
革新稅制、強化法規品質
他山之石.香港和大陸的經驗

第九章 這時候還該不該買房?

這時候還該不該買房?
大陸房地產市場的連動效應
了解房地產的投資風險
掌握房地產的市場趨勢
怎樣從事房地產投資?
買什麼樣的房子?
什麼時候進場?
什麼樣的房子具備較大的未來增值空間?

第十章 總結

房地產造成台灣的貧富差距擴大
當前的總體經濟環境使房價不存在太大的上漲空間
房價和房地產業者的惜售態度使房價下跌空間有限
不能抑制土地漲價,就無法平抑房價
都市更新的迷局仍待釐清
房價多空交戰,政府的政策和作為會影響房價
以健康的態度來面對房地產

255(需代訂)
86232A
不動產經紀相關法規概要  

■ 本書特色
 

哇!!居然這麼關鍵?!
消保法、公平法、公寓條例、經紀條例,以及相關法規、契約範本…,
既多且雜的法規,往往讓讀者和考生不得其門而入、耗時費力地硬背…
強調體系概念與邏輯思考、充分掌握命題焦點,是本書編寫時的懷抱。
研習本書,您毋須再辛苦地備試,而能夠培養獲取高分的應考實力!

精要翔實
最專業、最貼心、最實在的不動產經紀人證照考試用書


■ 三版序

  不動產經紀法規為仲介業與代銷業重要之業務規範,並涉有民事法與行政法規範之交錯適用,僅以背誦之方式學習難見成效,就實務案件之辦理亦難掌握,歷來不少涉及之糾紛案例,即可證之。本書雖以協助考生取得不動產經紀人之從業資格為主,亦有以建立基礎、釐清概念及結合實務為初衷,祈讀者於考取後能順利從事相關業務,而非僅是考而不用,此特與讀者勉之。

  此次改版,幸蒙濬慈老師大力襄助始竟全功,就內文之修訂及考題之增補均有著墨,特此致謝!內容若有脫誤疏漏之處,尚祈見諒並不吝賜正以為改進,甚幸!

                       柏澄•棨澂•濬慈
                           2018.9


■ 目錄

三版序

三版編輯序
編輯說明

Stage 1 消費者保護法
第一節 基本概論
第二節 消費者權益之保護
第三節 消費者保護團體
第四節 行政監督
第五節 消費爭議之處理
第六節 罰則及附則
重要名詞解釋
學習評量

Stage 2 公平交易法
第一節 基本概論
第二節 限制競爭
第三節 不公平競爭
第四節 調查及裁處程序
第五節 損害賠償
第六節 罰則
第七節 附則
特別收錄—
公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明
要約書或斡旋金書面告知之文字範例
附表:不適用公平交易法類型
重要名詞解釋
學習評量

Stage 3 公寓大廈管理條例
第一節 基本概論
第二節 住戶之權利義務
第三節 公寓大廈之管理組織
第四節 罰則
第五節 附則
重要名詞解釋
學習評量

Stage 4 不動產經紀業管理條例
第一節 基本概論
第二節 不動產經紀業管理規定
第三節 經紀人員管理規定
第四節 經紀業與經紀人員之業務與責任
第五節 不動產經紀業之監督與獎懲
第六節 其他相關規定
特別收錄—
預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
不動產委託銷售契約書範本
不動產委託銷售契約書簽約注意事項
要約書簽約注意事項
要約書或斡旋金書面告知之文字範例
成屋買賣契約書範本
成屋買賣契約書範本簽約注意事項
重要名詞解釋
學習評量

340(需代訂)
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零經驗也能致富的房產投資術  

■ 內容簡介

全台最大投資客 帥過頭老師 真心推薦

零經驗也能致富的房產投資術

  獨家收錄2015房市熱門話題:
  ★房地合一,是利空還是利多?
  ★頂樓加蓋或違建,可不可以買?
  讓古月、洪鑫告訴你!

  房地產投資獨家心法:

  √記住!你是投資狼,不是自住羊。
 
  √房地產是拿來賭博的,請不要愛上你的賭具。

  √找錯老師入錯門,燒錢只在一瞬間。

  √投資房地產聽名嘴?訓練有素的名嘴請「洗洗睡」。

  √窮鬼不怕真鬼!買賣凶宅搏翻身。

  √觀望只能看人賺,進場投資才有機會。

■ 本書特色

  ★【自住與投資大不同】
  自住客會在所需條件已經完備了,才會開始選購房屋,而房地產投資者卻會在所需條件正在成形時,便開始物色與交易。

  ★【老天爺給你的考驗】
  選購房子的時候,要注意地段、重大建設、未來漲幅,判斷好之後,以買到為優先,而非賺取差價。事先會先預估漲幅,是以買到為目的,買到就代表賺到了。

  ★【問對人和做對事,財神自然來敲門】
  房屋市價要問仲介,因為他們在第一線最清楚狀況,你的腳步一定要踩的比仲介還要穩,因為仲介只會講出知道的,至於其他問題要自己摸索了!

  ★【擴大你的舒適圈,不同的經驗都是未來財】
  從事房屋買賣的經驗,可以拓展自己的眼界,像是為了翻身去買兇宅,但這凶宅可能是福宅,也不妨將投資地區遠離自己的舒適圈,累計意想不到的財源。

  ★【這樣投資買賣房屋,才會賺大錢】
  房地產投資者一定要有自己的一套操作方式,必須要會市場分析,必須要會估算漲幅,必須要有堅強的賭性,掌握當前相關訊息,就能使自己捷足先登。

  新手上路,在買房前先了解,必能在房屋買賣的交易過程,致勝成功,買房致富!

  古月、洪鑫將自己親身在房地產投資的經驗,以生動文筆寫出精采的投資現況,書中對於第一次投資房地產的朋友提出獨到的看法,什麼地點的房子好賣?該如何殺價?該如何跟房仲業者打交道?該如何整理房子賣得好價格?等等之類的疑慮。

  本書共分五大篇,【自住與投資大不同】、【老天爺給你的考驗】、【問對人和做對事,財神自然來敲門】、【擴大你的舒適圈,不同的經驗都是未來財】、【這樣投資買賣房屋,才會賺大錢】教你在買房前,先了解新手上路應該了解的基本觀念。更提供投資房地產賺錢的七十個秘訣,讓你在房屋買賣的交易過程,更能致勝成功,買房致富!




■ 目錄


作者序-洪鑫
作者序-古月

一、自住與投資大不同
1-1. 自住客變成房地產投資者要做的功課
1-2. 你要變成誰?自住客和房地產投資者差很大
1-3. 先學習再投資,你要用水管還是水桶賺錢?
1-4. 找對人來學習!不要找潛水教練教你爬玉山
1-5. 老師你在哪裡?選擇適合你且還在線上操作的老師
1-6. 本性溫?投資房地產要有狼的侵略性
1-7. 有行動有動力,別人的經驗才會變成你的

二、老天爺給你的考驗
2-1. 菜鳥想買屋投資,初與仲介悽慘交手
2-2. 以為自己最重要?其實你的順位才第四位
2-3. 第一桶金哪裡來?五億探長借力使力
2-4. 投資不在錢多!房地產50萬元翻身術
2-5. 什麼樣的人適合入行?什麼樣的房子好賣?
2-6. 什麼樣的房子會賺錢?當房子是你的的時候
2-7. 喜歡這間房子嗎?不用客氣,銀行買給你

三、問對人和做對事,財神自然來敲門
3-1. 搏交情拿好屋?仲介想的跟你不一樣
3-2. 比時價登錄還準!一秒鐘就知道附近房屋的成交價
3-3. 買房自住客看八次,房地產投資者看零次
3-4. 房地產投資聽誰的?訓練有素的名嘴請「洗洗睡」
3-5. 身價千萬!小資女年薪百萬非夢事
3-6. 最新成交價問仲介,未來漲幅要問房地產投資者

四、擴大你的舒適圈,不同的經驗都是未來財
4-1. 人嚇人嚇死人!保佑你的人是我不是凶宅
4-2. 寧可信其有!凶宅的靈異現象可怕喔
4-3. 離開天龍國!在南部還是都遇到台北房地產投資者
4-4. 誰是炒房的元兇?莫怪罪房地產投資者啊
4-5. 不是人人都遇得到的特殊房地產案件(上)
4-6. 不是人人都遇得到的特殊房地產案件(下)
4-7. 求你買但賣了卻反悔之藍色蜘蛛網劇情

五、這樣投資買賣房屋,才會賺大錢
5-1. 當個房地產之狼!兩年經手100間
5-2. 蛋黃和蛋白哪個營養?就漲幅而言蛋白營養
5-3. 房地產投資者三大「必須要」會的事
5-4. 賣房的重點撇步:用行銷不要用推銷
5-5. 實戰教學!什麼的房子值得買又很好賣?
5-6. 包租公包租婆,收租金付房貸笑呵呵
5-7. 房貸哪家最便宜?你的腳會告訴你
5-8. 加價買,投入房地產的殺戮戰場吧!

Bonus 投資房地產賺錢的70個秘訣

238(需代訂)
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成功揮拍:金拍、銀拍、法拍屋(2013最新版)  

■ 內容簡介
     「法拍屋」低於市價二、三成以上的誘因,長期以來吸引大批消費者的青睞,但「法拍」不同於一般買賣,其間的法律關係往往更形複雜。為簡化冗長的拍賣程序,有別於法拍屋之「金拍屋」、「銀拍屋」,儼然成為拍賣市場新貴。如果你向來是那個逢「低」買進的投資人,這回你知道該如何站在「金拍」、「銀拍」、「法拍」的肩膀上,展望金光燦爛的未來嗎?成功揮「拍」,讓實務經驗老到的作者原原本本告訴你!

■ 本書特色
將金拍、銀拍、法拍屋的定義、操作實務、疑難雜症,以簡明的案例、有條不紊的敘述,化解讀者心中的疑雲。


■ 目錄

第一篇 「拍賣」基礎概念
1.何謂法拍屋?金拍屋?銀拍屋?
2.買金拍屋可靠嗎?──金拍屋拍賣的法律性質
3.銀拍屋退貨不得?──銀拍屋的買賣性質
4.標購法拍屋應注意哪些事項?
5.法拍屋投、開標作業應注意之事項
6.法拍中的查封效力

第二篇 動產拍賣
1.動產拍賣中可否主張「善意取得」?
2.法拍屋內遺留物應如何處理?
3.股份、股票拍賣有何特別規定?
4.法拍車拍賣可能涉及的法律問題

第三篇 不動產拍賣
1.法拍屋租金給付方式對拍定人的影響
2.聲請除去法拍屋租賃權的要件
3.法拍屋點不點交能否變更?
4.法拍中只拍賣土地不含地上物,拍定人該如何處理?
5.法拍屋中的違章建築交不交付?
6.原所有人積欠大樓管理費,拍定人要不要負責?
7.何謂法拍屋中的「特別拍賣」?如何應買?
8.拍賣債務人之不動產應有部分,可以聲請點交嗎?
9.誤買到道路用地,可以撤銷拍賣嗎?
10.地下停車位買不買得?──地下停車位拍賣的法律問題
11.法拍屋遭破壞,拍定人該怎麼辦?

第四篇 其他
1.拍定人也會涉嫌刑事犯罪?
2.法拍屋的稅捐應如何繳納?

附 錄
強制執行法
辦理強制執行事件應行注意事項
公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法

238(需代訂)
82527
不動產經營管理策略   ■ 內容簡介

  本書透過「不動產經營」與「不動產管理」兩個角度進行不動產資源與價值的詳細探討,帶給讀者在學習不動產經營與管理上的新穎知識,使讀者能更深入理解不動產市場的本質,讓自己握有的低價值資源能夠逐漸提升價值,增進市場分工效率,也為自己創造新的財富。

  「不動產」的涵義相當廣泛,它可以是市場的、產品的、企業的與產權制度的多面向討論。本書界定不動產經營管理的意義,它是一門運用新制度經濟學、財務金融與管理學相關理論知識,用以探討不動產企業、財產權及其產品在經營與管理的相關議題。

  第三版依據政府最新公布的政策與法規修訂、更新,期使讀者能獲得最新的資訊與知識。

■ 目錄

Ch01 經營與管理概論
第一節 不動產的經營管理內涵
第二節 經營概論
第三節 管理概論
第四節 管理思潮與演進

Ch02 產品的經營管理
第一節 產品的經濟特性
第二節 訂價、價格彈性與成本
第三節 成本與經營決策
第四節 平衡量分析與營運槓桿
第五節 閒置不動產之處理策略

Ch03 顧客經營與服務管理
第一節 顧客經營
第二節 顧客經營與品質管理
第三節 服務管理
第四節 案例分析與討論

Ch04 企業理論與企業基本問題
第一節 企業理論
第二節 企業的規模大小與決定因素
第三節 現代經濟組織的形成
第四節 企業的各種內部組織形式

Ch05 企業的成長與競爭策略
第一節 企業成長理論
第二節 企業成長策略
第三節 策略管理的發展歷程
第四節 企業競爭策略的演化
第五節 企業競爭策略分析工具

Ch06 建築投資業的經營模式與策略
第一節 建築投資產業的發展
第二節 商業經營模式
第三節 建設公司興起與經營模式
第四節 建築業跨入休閒不動產之競爭策略

Ch07 企業經營績效分析
第一節 經營診斷與經營分析
第二節 商業經營與企業績效五力分析
第三節 展店經營績效評估分析
第四節 財務計畫評估的工具
第五節 財務控制的技術與方法
第六節 案例與討論

■ 作者簡介

◎ 柯伯煦

現職:
  崑山科技大學 房地產開發與管理系暨研究所 專任助理教授

學歷:
  逢甲大學 土地管理學系 學士
  中興大學(現為台北大學) 都市計劃研究所 碩士
  政治大學 社會科學院 地政學系 博士

經歷:
  崑山科技大學 房地產開發與管理系暨研究所 助理教授
  潤泰集團 潤泰建設公司 總經理室 專案開發與投資分析專員
  中鼎集團 萬鼎工程服務公司 土地開發組 土地開發與都市規劃師
  行政院國科會及文建會 專案助理研究員
466(需代訂)
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選房、殺價、裝修,(全圖解) 羅右宸幫你挑出增值屋:房地合一激出脫手潮,30年最佳購屋時機!從選房到裝修,經手100間屋子的達人幫你搞定  

■ 內容簡介

實價登錄、奢侈稅、房地合一、土壤液化區公布、投資客脫手……
大家都想進場撿便宜,卻人人都在觀望——房價還會下跌嗎?
抗跌的幾乎沒跌,已經跌的你不敢買。還等?好物件屆時也被買光了。
價格被低估的好物件怎麼找?怎麼看?

  《我25歲,有30間房收租》暢銷書作家羅右宸卻說,
  台灣近30年以來最佳的購屋時機,已經到來!
  再錯過,你得再等30年。怎麼說?

    
  每家房仲都告訴羅右宸:
  「2016年第一季,創下28年來成交量最低」,
  市場價格大跌,買方還在觀望,反而是買房的最佳時機,
  因為,房地產從來不怕行情差,只怕買貴、難轉手,
  無論自住或投資,重點在於眼光:
  有些物件價格就是不跌,你知道嗎?
  有些好房子被屋主、房客住到貶值,你知道怎麼低價買入嗎?
  你如何挑一間會增值的房子?

  羅右宸經手超過100間房,他巧思修繕裝潢後大大增值,每間平均獲利百萬。
  他從選房、殺價到裝修,幫你挑出一間抗跌、易漲的好宅:

  首先,看懂房屋的眉眉角角,找到你的理想宅
  •好地段未必適合成家,符合生活機能最重要。
  黃金學區人人搶,但其實這種地段比較吵。
  •大家都重視房屋格局方正,其實建地方正更重要。
  基地方正的標準是?這不但影響增值更影響生活品質。
  •看房子要由外而內,但為什麼一定要上頂樓?又為什麼務必晚上再看一次?
  議價自己來?讓代書、仲介成為你的助力
  •物件廣告這麼多,裡面暗藏無數陷阱,怎麼破解?羅右宸圖解告訴你!
  •房仲說的話有真有假,七種常見話術你不能不知道。
  又該如何與屋主議價?最好找第三方,用黑白臉策略談個好價錢。
  •雜事交給代書處理省時省力,但房屋與人的基本資料、產權、付款方式、物件狀況說明書、水電保固、是否附贈家具,這六大細節務必親自確認。

  用總價的10%換十倍增值空間:修繕裝潢一定要知道的事
  •裝潢費通常抓買價的20%,但還要多抓5%到10%的工程超支款。
  總價450萬的房子花多少錢裝潢,可以創造超過100萬的增值空間?
  •不過,監工的眉角很多,找工班還是自己檢查?掌握重點區域就不怕。
  •另外,工程款最好別一次結清,和設計師溝通,千萬別只用嘴說,圖片+手繪設計圖讓雙方溝通更清楚。

  房貸一揹起碼十年,怎麼還得輕鬆又兼顧生活品質?
  •房貸該找誰才划算?除了銀行,建商、房仲還有團購優惠?
  •除了青年首購方案,我還適用其他優惠方案嗎?哪一種最適合我?
  •房貸就是儲蓄險,優點是能隨時解約,所以別再說自己沒錢買房,只要你先買房,馬上就能存到錢!

  上一次,羅右宸教你如何用零頭款買房,
  這一次,他全圖解告訴你,如何找到一間適合你又能增值的物件,
  讓你避開買房的陷阱、自住心安,轉手又能獲利!

■ 目錄

推薦序一 多看書、多看屋,讓你第一次置產,就買到抗跌、易漲的好宅
推薦序二 別猶豫!在房市最冷的寒冬你更該買房
作者序 我整理過 100 間房,為住宅創造最大增值空間

序章 睽違30年的購屋時機,已經到了!
第一節 等我存夠錢再買房……,錯!多數人買房才開始存到錢
第二節 人生的第一間房──寧買市區破爛屋,勝過郊區買大厝
第三節 買房資金如何來?聰明貸款,別貪高成數
第四節 物件資訊哪裡來?和仲介交談,「消息」比網路多又快

第一章 看懂房屋的眉眉角角,如何找到理想宅 
第一節 好地段未必適合成家,符合生活機能最重要
第二節 基地方正的標準是?影響增值,更影響生活品質
第三節 藏在設計圖裡的格局揭密
第四節 預售屋、中古屋、新成屋,看屋重點不一樣
第五節 這些細節,讓你遠離地雷屋

第二章 議價自己來?讓代書、仲介成為你的助力
第一節 誰才是房仲高手?房仲店的牆面、名片看得出來
第二節 仲介話術,得這樣破解
第三節 用第三方角度和屋主議價,提高成功率
第四節 好的代書能幫你很多忙!但六大細節務必親自確認

第三章 用總價的10%換十倍增值空間:修繕裝潢一定要知道的事
第一節 為什麼要裝潢? 
第二節 預算抓多少?工程期怎麼算?
第三節 監工的眉角
第四節 全額付清、按工程期分次付款,有什麼不一樣?

第四章 房貸一揹起碼十年,怎麼還得輕鬆又兼顧生活品質?
第一節 先估價再出價,貸出好條件 
第二節 房貸該找誰貸?不只銀行可以辦
第三節 擬定還款計畫,讓你按月還款還能保有生活品質
第四節 我能用青年安心成家優惠貸款嗎?
第五節 以房養老,真的可行嗎?

第五章 想好這些問題,有共識的挑一間幸福宅
第一節 這間房「最多」要住幾個人?
第二節 買到房子,要登記在誰名下?
第三節 買一間房子,需要付哪些費用?

結語 什麼類型的房子都能賺到錢,重點是要動動腦!
附錄一 中古屋交屋檢核表
附錄二 預售屋、新成屋點收交屋流程
附錄三 驗屋檢核表

306(需代訂)
83904
一生的房地產計畫(基礎篇)  

■ 內容簡介
這是一個紛擾的時代,沒有真相,沒有良知,紛擾之中,缺乏是非,也沒有真理。民眾盲目,缺乏思辨的能力,大家大聲說話,搶話語權,以便謀得私利。

  誰是造成近年房市大漲的要角?建商?代銷?房仲?投機客?以上皆是。

  政府是造成此波台灣房價飆漲的最大推手,政府的錯誤政策孕育了房價不當上漲的溫床,給予房價上漲充分的養分,造成各種病毒(建商、代銷、房仲、投機客)得以滋生、蔓延,至今病情加重(房價狂飆),情急之下(民怨高漲),政府下重藥(打房),雖有可能抑止疾病的繼續擴張,但也有可能摧毀了身體的免疫系統(打垮房市,全民財產受損),甚至造成癱瘓(影響經濟)。依當前的療程來看我懷疑負責診療的可能是蒙古大夫、或還缺乏實際經驗的實習大夫。

  本書以理論為經,透過實務的驗證,讓讀者看懂房市,並進而掌握未的趨勢和脈動。


■ 本書特色
        1,作者具備豐厚的理論背景與實務經驗。

  2,作者過去對房地產趨勢的預測,經時間驗證,其準確度即己無人能望其頂背,本書更是摘其思維體系之精華之作。

  3,本書之論述說理清楚、易於理解。

213(缺書)
79933
房仲高手成交關鍵  

■ 內容簡介

  「失業率居高不下,房仲業開出高底薪搶人……」「台灣房市交易熱絡,房仲業務行情看俏……」近來這兩則熱門報導顯示出,房仲業猛然成為矚目的後起之秀,變成為數眾多的應屆畢業生或轉業人員選擇的第一優先職務。想要成為這行中的佼佼者,其中有很多的技巧值得注意與學習。

  親身從事房仲業十多年,擁有豐富實務經驗與紮實理論基礎的施亮州,第一本著作「千萬年薪的房仲高手」,是全國第一本專門談論房仲銷售技巧的專書,此書因厚實的內容與獨特性未預期地引發上萬冊熱銷。經歷費時三年的觀察、實作、分析與統整,施亮州再度將房仲業務銷售話術與實作技巧,毫無保留地傾囊相授──「成交關鍵四大部:(1)專業的服務 (2)話術 (3)客戶經營秘訣 (4)達陣技巧」,內容淺顯易懂、條理清晰分明,方法立即可行,是一本有志從事房仲業人士絕不可不讀的書!而想要買屋賣屋的消費者,更加需要暸解房仲業務使用的語言、運用的技巧,自身權益才能得以保障。

■ 目錄

推薦序1 亮州在傳達具有啟發性的理念 黃英傑 【封面推薦】
推薦序2 買屋人、賣屋人都要讀的書 張義權
推薦序3 認真用心且不藏私的亮州 謝耀華
推薦序4 一輩子的良心事業 洪 村 騫
推薦序5 房仲人員專業素養提升的重要教材 廖本勝【封面推薦】
推薦序6 從業人員武功精進的武林秘笈 林弘偉
推薦序7 以完成客戶夢想的心態從事房仲業 李御嘉【封面推薦】

自序 你一定要知道的「顧問式行銷」

成交關鍵第一部:讓客戶信任的百分百服務

打造不敗的競爭力
銷售的信心
把自己推銷出去
客人為什麼要跟你買房子
房仲業務首重個人知識成長
穩當的業績來源
買方不喜歡的主要理由
房仲業務要有二意三心
讓客戶放心的專業
房仲網站的趨勢

成交關鍵第二部:用對方法效果倍增

買方的購屋動機
購屋動機的重要性
了解買方為什麼要買
買方需求三大部分
怎麼作有效的配對
針對需求的確認流程
十大基本需求中最在意的前三大
風水風水,信不信
買方的需求是會改變的
每日30通電話行銷
善用女性聲音優勢
敝姓施,很高興為您服務!Call out 關鍵30秒
在電話中千萬不要說…價
電話行銷基本三要素
突如其來接到電話勿心急
拒買的糾紛
何謂主力案(A案)
有好三況就好賣
如何破解觀望的買方(一)
如何破解觀望的買方(二)
買方說貴,話術怎麼接
別在電話裡談加價
買方出試探價
什麼是「合理」的房價 
預防買方說「不」有四要
如何拿到要約或斡旋
收斡後回報的關鍵
保守型客戶因應法
收斡旋後要打預防針
如果價差太多要收斡旋嗎
屋齡不符合客戶需求
中古屋投資七要
何謂美美屋 
中古屋漲跌價的五大主導因素

成交關鍵第三部:客戶經營有訣竅

一天要見多少位客戶
去哪裡找買方
公司行銷通路有哪些
買方建檔的分類
買方客戶要「新鮮」
不管有無成交,就是要保持連絡
基本話術就是「停 看 聽」
房仲業務是導演也是編劇
如何「傾聽」客戶
用心經營與客戶間的感情
先聊天再銷售
銷售前準備的資料
利多事件(消息)促進成交
如何運用銷售輔助工具
不要迴避買方提出的問題
用最快的速度處理糾約
要買就要趁現在
完善的產權與屋況調查
不動產說明書
標的物現況說明書
「履約保證」是什麼
睜大眼睛挑屋案、選買方
人況常見難題
分析三種客戶

成交關鍵第四部:最終達陣技巧

談房子的價值
如何把房子賣到高價
促銷動作最不能忽略
出價跟屋主賣價差很多
買方出低價的原因
買方出低價如何因應
出低價的話術
何謂一多、三快
買屋的急迫性
確認是真的需要買房
買方代尋
說明案源優缺兩大原則

238(需代訂)
86153
土地稅攻略本  

■ 內容簡介

1.按最新修訂之土地相關稅法所編撰,考生得以掌握最新動態。
2.各章單元皆整理出一定要懂的重點提示及一定要會的常考歷屆試題。
3.作者分析歷年考題趨勢,精心整理、編撰適合考情之內容,考生唯有透過模擬與演練才能清楚地了解近年考試出題的方向,嗅出氛圍,以達事半功倍之效。
4.架構根據考選部規劃之命題大綱所編排,命題趨勢輕鬆掌握得高分。

■ 目錄

壹、地政士考試各應試專業科目命題大綱
貳、不動產經紀人考試各應試專業科目命題大綱
參、如何一年過兩關

第一章 地價稅
 第一節 緒論
 第二節 地價稅的意義及特性
 第三節 地價稅課徵程序及相關規定
第二章 土地增值稅
 第一節 土地增值稅之意義及特性
 第二節 土地增值稅課徵程序及相關規定
第三章 房屋稅
 第一節 房屋稅之意義及性質
 第二節 房屋稅之課徵程序及相關規定
第四章 契稅
 第一節 契稅之意義及性質
 第二節 契稅之課徵程序及相關規定
第五章 稅捐稽徵法
 第一節 概論
 第二節 適用範圍
 第三節 租稅互惠及優先權
 第四節 納稅義務人
 第五節 繳納通知文書(稽徵文書)
 第六節 稅捐之核課與徵收
 第七節 稅捐之保全
 第八節 稅捐之繳納與退還
 第九節 課稅資料之調查與保密
 第十節 稅捐行政救濟
 第十一節 罰則
第六章 遺產及贈與稅
 第一節 遺產及贈與稅之意義及課徵理由
 第二節 遺產及贈與稅之課徵程序及相關規定
第七章 工程受益費
 第一節 工程受益費課徵程序及相關規定
第八章 房地合一所得稅
 第一節 房地合一所得稅之意義及特性
 第二節 房地合一所得稅課徵程序及相關規定
附錄 歷屆試題

■ 作者簡介

◎ 甄慧
 
現任:
 台北大學都市計畫研究所博士班
 崇右技術學院兼任講師
 中華不動產知識交流學會不動產系列證照班講師
曾任:
 台北市稅捐處稅務員
 德明科技大學兼任講師
 醒吾技術學院兼任講師
最高榮譽:
 國家高考及格
 專技不動產經紀人、地政士及格

357(需代訂)
86157