書  號: 83946B
書籍名稱: 羅右宸看屋學:我這樣找「跌過頭」的房子,替自己、幫別人買到300間房



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ISBN(10) 9789579164641
作  者: 羅右宸
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原  價: 340元
特  價: 289元
折  扣: 8.5折
價格若有變動,以原出版社定價為準
出版日期:
201901
頁  數: 192
規  格: 彩色
版  本: 平裝
開  數: 17*23 cm
所屬分類:  I房地產地政
 


■ 內容簡介

  2015年,羅右宸出版了第一本《我25歲,有30間房收租》,
  隨即受到蘋果日報、TVBS、東森新聞、非凡新聞等媒體邀約採訪,
  並登上Yahoo!奇摩首頁搜尋關鍵字,
  榮登書店閱讀職人大賞最期待在地作家與年度十大房地產暢銷書,
  被譽為「臺灣最年輕、最會看房的看屋達人」。

  2016年,他的《選房、殺價、裝修,羅右宸幫你挑出增值屋》,
  更創下上市一周即榮登商業書暢銷排行榜。


  這是羅右宸的第三本書,他要教你,在大家都說房地產不能碰的年代,
  「我這樣找跌過頭的房子,替自己、幫別人買到300間房」

  大學畢業以來,羅右宸每天的生活就是幫人看屋、買屋、改屋,
  7年來他至少看過3,000間房屋,接觸2,000位仲介代銷業者,
  與數十家設計師、工班合作,不僅幫自己買到了好房,
  甚至幫超過300個人找到了好房子。他是怎麼辦到的?

  羅右宸說,「我找房子的眼光,跟多數人不一樣
  大家都喜歡看美美屋,我卻偏愛問題屋」,像是:
  漏水壁癌嚴重、鋼筋外露、管線老舊、屋況髒亂、格局錯誤,
  這些都是沒有人想要理會的房子,卻透過羅右宸的改造
  變成有價值的黃金屋。這本書就是他的祕訣大公開。

  ◎我這樣翻新老屋增值,這是我的眼光
  捷運站旁外牆嚴重漏水的公寓,他怎麼跟開價很硬的房東斡旋?
  明明要買三樓公寓,他為何要花兩個月時間尋找五樓屋主?
  29年的四樓華廈,鋼筋外露,羅右宸居然改到美美的還可以收租?
  別人眼中完全不起眼的老屋與爛屋,羅右宸怎麼判斷能否購入?

  ◎改變用途讓價格增值,這是我的本事
  主動整合9位住戶將機械改成平面車位,只花6萬就賺到100萬的車位。
  別人都是將住宅改套房,他卻把套房改成住家,1樓公寓馬上變搶手。
  賣了兩年都賣不掉的透天厝,羅右宸怎麼改變用途,租金收入增五倍?

  ◎我用3問2指標,找到速配的裝修團隊
  裝潢房子時,建築師、設計師和工班,這三種專業人士應怎麼配合使用?
  工程款應該怎麼付才不吃虧,五種寫法供你參考
  還有,我要上班、沒時間現場監工,怎麼辦?現代科技可以幫你。
  拯救過100間以上房子的羅右宸,只用3個問題、2個指標就能監控品質。

  看屋達人羅右宸,畢業後的7年來,每天都在看屋、買屋、改屋,
  眼光比房仲還專業,
  他這樣找跌過頭的房子,替自己、幫別人買到300間房。

■ 目錄

推薦序一    他曾幫我開創事業第二春,希望也能幫到你 佑夆國際開發負責人/陳重佑
推薦序二    我30歲,已實現買房夢  廣告業務/楊翔宇
推薦序三    我25歲,已有房、有公司,只因大膽踏出第一步 跆拳道教練/胡家瑜
前言  我把股神的投資方法,套用在房地產上

第一章 我這樣翻新老屋增值全圖解
好地點,才會有源源不斷的租客、買家
看屋要像偵探:上下、左右看,還要聽
像搜尋獵物般找租售行情
仲介業這樣經營客層
我這樣把爛屋變成黃金屋
老屋翻新增值5例全圖解
案例1 新莊民安西路,3房1衛重新翻修
案例2 桃園大同西路,原開放空間變套房收租
案例3 桃園北埔街,3房1衛,補強結構加衛浴增收租
案例4 中壢中山東路,3房2衛修補結構
案例 5 中壢文成北街,開窗改善採光、通風
裝潢工程抓高不抓低,多抓20%

第二章 改變用途讓房屋增值全圖解
投資套房,必選三大區
投資一般住家,必選三區
改變用途,讓房屋增值10例全圖解
案例1 華廈套房變成住家3房+車位
案例2 華廈2房變3房,改格局
案例3 頂樓公寓1戶分割成2戶賣
案例4 1樓套房變庭院住家+車位,產品特殊
案例5 頂樓公寓3房2廳變成4間套房
案例6 舊式透天將套房汰舊換新,拉高投報
案例7 把透天套房變店面
案例8 將透天拆解分別出售
案例9 把蚊子商辦分割出租
案例10 不買房當二房東,靠收租金多一份薪水
善計算加上合約約束,當穩二房東
裝潢費要在合約三分之一期內回本
估算物業管理和投放廣告成本
家具家電折舊成本這樣抓
二房東在法律上要注意什麼?
 
第三章 只有你想不到,沒有辦不到的貸款方式
低利率時代,借錢買增值標的,最划算
有固定收入,銀行就會給你要的貸款條件
只有你想不到,沒有借不到的方式
投資房地產,要先想成本和風險
上班族未來退休就靠收租金

第四章 32指標找到速配的裝修團隊
帶設計師或工班看現場預抓修繕成本
拯救問題屋一定要有的三種人
動用到設計師和建築師,你就得花大錢
第一問:我可以去你家看設計嗎?
第二問:你擅長的產品風格是什麼?
第三問:你一年接幾個案子?
指標1:設計師有沒有準時到現場
指標2:有沒有在10天內給出報價單
簽約、給錢都要照步來,不多不少
架遠端攝影機監工,少糾紛
預算抓多少?工程期怎麼算?
工期安排分為三階段
我的發包經驗談
監工控管七個流程,不怕偷工減料
我這樣付工程款

第五章 我是專業包租公,我這樣過濾房客
租客會比較,最在意錢花得值不值
從地點下手找優勢,目標族群立刻浮現
房東看過來:現代房客是這樣找租屋的
三個步驟避開問題房客
有軟體服務可增加續租率
要長期當包租公就要懂維新

第六章 不敗的房市投資:回歸供需法則
世界局勢和看不見的手,都擋不住房價漲勢
地點、地點、地點,永恆不敗的價值
全臺各地大、小眾產品漲跌不同
空屋率高,空的不是市區房
收租是最穩定的投資方式
舊市鎮、老都心的居住需求,永遠大於供給
教你如何到不熟悉的區域踩點
我只挑我可以解決、加工的標的

結語 找回居住正義,屬於我們的年代正要開始

■ 序

我把股神的投資方法,套用在房地產上

  自從2014年全臺灣房市衰退後,價格和成交量已經連續下跌3年,很多學者、名嘴看空房市,讓許多想買房的人遲遲不敢下手,甚至在高齡化,少子化的數據持續出來,加上房地合一稅制下,許多人都說,現在絕對不要碰房地產。

  這種言論其實幾年前就有了,現在又拿出來討論,其實也沒啥新意,說實在的,就算房價跌10%以上,很多人還是無感,因為即使價格跌20%,年輕人還是買不起。主因是薪資所得沒漲,物價卻高漲,所以多數人存不了錢,人們甚至覺得就算價格再跌30%,房價還是高不可攀。

  但在我的觀念裡,不管你要自住還是要投資,買房的關鍵,從來都不是價格,而是價值,這也是我在房地產這麼不景氣的幾年,勇敢的成立一家專門服務房東與房客,改善台灣租屋品質與居住正義的公司。

  我是從2011年開始接觸房地產,那年我還只是一個元智大學二年級的學生,平常最大的興趣就是看房子(故事詳見我的第一本書《我25歲,有30間房收租》),這7年來我至少看超過3,000間房子,接觸2,000位仲介、代銷業者,改造過超過百間房,服務上百位房東與房客。

  現在我們的團隊有15人,公司的主旨就是逐步解決房東、租客資訊不透明,設備服務不完整的問題,讓房東活化閒置舊資產,讓年輕人能租到性價比高的房子,創造最大居住價值。當然,最重要的是,我26歲時就獨立買了一間自住房。

  怎麼辦到?很簡單,我找房子的眼光,跟多數人不一樣 :

  我專挑別人看不上眼的爛屋,翻修成黃金屋。因為多數人在乎的是房子的價格,我卻在乎這間房子改造之後的未來價值,就是把股神巴菲特的價值投資法,徹底運用在房地產上。所謂股神巴菲特的「價值投資法」,就是投資人用低於企業真實價值的價格,買進能長久經營的績優股,然後持有,等待價格上漲。

  這套投資方法有兩個基本原則,第一,要用5毛錢買一塊錢價值的股票。第二,要買自己熟悉的產業。巴菲特的價值投資法告訴我們,在買進股票前,一定要仔細的評估,若該事業確實有前景,其價格卻很便宜,他就會大量買進,長期持有!

  我將這套方法運用在房地產上,就是在我自己能充分掌握的地段中(巴菲特只買自己熟悉的產業),用五大地點評估法(見第一章),找出老屋、舊屋和問題屋(因為外觀不佳,導致價值被低估),然後用比市價便宜很多的價格,買下這些沒人想要的房子,再經過我的巧手改造後,讓價值翻倍。

  為了找出這些價值被低估的房子,近七年來我至少看超過3,000間房以上的房子,這些房子大致可以分成以下三類:

  1、屋況本身很糟,屋主不想住了,也不想花錢裝修然後租出去。
  2、屋主欠錢急需現金,只好賣屋換錢。
  3、因家庭因素急著處理房產,例如子女長大搬出去住,家中只有兩個老人,不需要那麼大的空間,或是夫妻離婚、或是子女面對繼承需要繳稅。

  其中又以第一項占比最高,達70%以上,全臺灣883萬戶裡,屋齡超過30年以上的老屋,就超過30%以上,空屋率也是10%以上。

  這些屋齡超過30年以上的中古屋,屋況有多糟呢?包括:
  1、漏水,壁癌嚴重。
  2、老式裝潢、水管電管太舊,不能用。
  3、屋況髒亂、雜物太多。

  而專挑好地點的糟糕房屋,解決屋況問題,再裝修成買主或房客能馬上入住的屋況,就是我這三年來投資房地產的獲利魔法。

  例如2014年,我以每坪低於行情4萬元的行情,買下桃園北埔街,一間陽台鋼筋外露,廁所嚴重漏水,屋齡29年的華廈4樓,我看上的是這間房子的周邊生活機能佳,且擁有三面採光的優勢,花半年時間裝修,先收租15個月,每月收1.5萬租金,最後賣掉,共獲利63萬。

  2015年,我買桃園大同西路的3樓公寓,因為漏水問題嚴重,我得以每坪低於行情三萬的價格買下。治好漏水,而且將原本的開放空間裝潢成6間套房出租,先出租,再賣掉,獲利88萬。

  2016年,我買新莊民安西路的35年屋齡老公寓,花了10萬治好漏水,再花90萬重新裝潢,端正的三房一衛,整修一年後,馬上就賣掉,賺了65萬。

  每間老房子經過我改裝後,價格都增值,讓我越改越有興趣和成就感。

  買這些有問題的中古屋的最大優點,就是總價、預算都較預售屋、新成屋低,對剛入門的年輕小資族,較易上手。加上好地段的中古屋大都位於商圈已發展成型的舊市鎮,生活機能與交通環境都符合馬上入住的條件,就算你不是自住而是要出租,也比郊區或重劃區的新房,可以更快找到房客。

  大家都喜歡美美屋,我卻偏愛問題屋

  為什麼挑問題屋?一開始也是不得已,因為剛入行時,我沒經驗、人脈、資金,不懂買賣房屋的生態,不認識房仲,又沒有出手過的資金紀錄,根本拿不到好案子。事實上,那些地點好、屋況佳的房子,要嘛房仲自己買下,小裝修一下,轉手賣出就賺百萬元起跳。要嘛就介紹給手上的客戶,既可收佣金,又可做人情,好案子根本不會流到市面上或是我的手上。

  但市面上其實有很多根本賣不掉的房子,這些房子多半屋況很差,要花資金、時間和人力去整理,才有可能成交,那些賺過輕鬆錢的有錢投資客,當然不會想做這種苦差事。

  此外,當時我看到一位前輩,因為買了舊屋,經過重新裝修,房子價值完全不一樣,讓我既欽羨、又佩服,就一路跟著他學看屋、出價、買屋,改裝。從此,我就一頭栽進幾乎沒人跟我競爭的領域:找跌過頭的房子。

  本書是我出版的第三本書,目的是為了讓更多人知道,我如何在過去幾年,房地產大環境非常不好的狀況下,勇敢完成夢想的過程和心得,例如我只買市中心有問題的房子,因為這是可以穩收租金和獲利的地段,經過整理和加工,把原本不能住的房子變成可以舒適入住的家。

  房地產的迷人之處是,景氣佳時可以立時增值賺差價,景氣不佳時,可以收租金,有個穩定的收入(跟股票一樣,賺股利也賺價差)。目前全臺灣有超過200萬戶屋齡30年以上的老屋、問題屋,只要你本事夠、眼光準、有創意,永遠都不必擔心找不到好房子,因為經過我構思改裝修繕的房屋,永遠有人要租、要買,而我也在挑戰改造老屋的過程中,得到成就感和財富,本書就是我近三年將老屋變金屋的獲利竅門大公開。

■ 作者簡介

◎ 羅右宸

  8年級生,畢業於元智大學國際企業管理學系。在學期間,發現自己對房地產有著極高的熱忱,進而悉心專研。

  在大學期間,看過上千筆房地產物件,接觸了500多位房仲代銷業者,更創下22歲、同時有22間房收租的驚人紀錄。

  成立了好生活How Life新創企業公司,以解決租賃服務市場中,房東與租客資訊不透明的問題,讓年輕人能租到性價比高的租房為核心目標。同時也將幫房東打理老屋、空屋,創造新價值,當作活化市場,提高房屋價值的方式。

  著有《我25歲,有30間房收租》、《選房、殺價、裝修,羅右宸(全圖解)幫你挑出增值屋》。

  羅右宸的社群媒體:
  臉書:買屋達人羅右宸、HowLife 好生活、千益學院
  IG:loush0702 羅右宸


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