書  號: M8004L
書籍名稱: 台灣建築 No.291:【建築與代銷】



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作  者: 台灣建築
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原  價: 240元
特  價: 204元
折  扣: 8.5折
價格若有變動,以原出版社定價為準
出版日期:
201912
頁  數: 120
規  格: 彩色
版  本: 平裝
開  數: 21*30 cm
所屬分類: A繪圖攝影設計作品,銷雜誌
 


■ 內容簡介

  ﹤台灣建築報導雜誌﹥創刊於1995年10月,近14年來,它忠實地記錄了台灣當前建築設計的整體面貌,一直是業界、學術界及政府相關單位的重要參考資料,堪稱台灣建築界最有影響力的一本雜誌,也是目前在台灣發行量最大的一本建築設計雜誌。

■ 編者的話

代銷——通往房屋不動產的大門

  我們住宅房屋的價格常使人望而興嘆,其實它從來就不是單一因素決定,受到國際局勢、政治氛圍、經濟景氣、政策、市場、資金、需求等各方面的影響;數算台灣房地產近四十年的發展歷史:第一、二波多頭是在1973至1974年、1979至1980年兩次石油危機造成物價上漲所致,後經七年的向下盤整,至1987至1988年因為公共設施保留地徵收,貨幣供給額大增,加上經濟快速成長,導致第三波多頭,之後經過十四年的整理期,到2003年第三季房市復甦,持續十一年至2014年下半年修正迄今。

  房屋的預售制度起源於1953年底香港霍英東在油麻地新樓建案時首創,稱作「賣樓花」;台灣是1960年代後期由張克東先生「華美聯合大廈」開始,只是當時接受度並不高,至葉條輝先生於1971年成立「台北房屋」公司,在 1972年「宜家大廈」一案結合企劃與銷售的模式,開啟代銷產業的「公司組織」,其創立的「樣品屋」與「接待中心」的銷售模式沿用至今;可說台灣的不動產交易制度由成屋演變為預售屋,其中的關鍵即在預售屋代銷制度。

  管理大師 Peter Drucker 曾說「行銷是在真正了解消費者後,提供合乎其需求的產品或服務,以自然達成銷售功能。」「行銷管理」乃是「透過計畫、執行、控制之管理機能從事市場之研究與分析,藉由策略、訂價、廣告活動、分配技術等一連串策略活動,來刺激及滿足消費者需求,並謀求創造互益關係。」

  在筆者四十年前初入行之時,代銷業之專業價值仍未建立,總覺得他們只會跟著市場潮流,憑藉著三寸不爛之舌賺取可觀的佣金,但時至今日,代銷業也發展出整套的專業內涵:從市場消費者研究分析出客源客層,依據政經情勢、區域發展前景、基地本身條件、周邊工程或投資案、產品SWOT分析,作出產品定位與市場區隔,擬訂價格、推案時機、行銷目標與策略,並以價錢、地段、特色、格局、建材、工法、公設、付款方式、品牌等訴求其產品利益,尤其是銷售與廣告作業的企畫執行,以策略系統化的能力、說故事的能力擬定廣告策略主軸、作出媒體計劃、出場順序及頻率;並隨時依據效益檢討分析,調整修正銷售與廣告主題;甚至也會對住宅產品的規劃作出建議:案名、平面、立面、建築團隊、公設、景觀、燈光、建材……。

  過去市場景氣時,代銷業接案與銷售都很容易,各種代銷公司如雨後春筍般出現,但近年來景氣不佳,代銷公司接案相對保守,不但個案執行時間拉長,換手代銷現象也更頻繁,甚至有許多遭到淘汰;有些建商也開始轉向自建自售,或者與代銷公司合作從包銷轉為包櫃、純企劃。隨著物聯網盛行,比價、消費交易資訊愈發透明,代銷業者因應潮流的生存之道,應歸納每個銷售建案的資訊,包括區域、總銷、總價、每坪單價、樓層等資訊,完整的歷史資料蒐集、大數據分析將有助於預測未來的房價變動趨勢,做為房地產價格指數之規劃參考,行銷策略朝向資料庫行銷、網路精準行銷、關係行銷、體驗行銷之模式發展;大型化變成一種趨勢,不但要擴大專業、經驗累積,更要以求水平、垂直的整合以求生存。

  本期感謝高名孝先生擔任主題企劃,早從四月開始即陸續訪談建築師、建設公司與代銷業者,從不同面向切入代銷之主題,期盼為這個以往較為專業者忽略的代銷業刻劃出較清晰的面貌。不論法令政策如何規定、景氣如何變化,人們還是得回歸對於住宅的需求,除了建築師、建設公司與代銷業者齊心協力規劃設計出宜人宜居的住宅產品外,優良的廣告行銷策略總是能打開房地產不景氣的緊箍咒,達到多贏的成果。

                              總監 黃長美

■ 目錄

11 編輯室手記

12 新聞

建築與代銷

論述
18 建築與代銷
高名孝

建築師專訪

訪談
21 挑戰房地產建築的均質性
戴育澤建築師事務所

作品1836
26 敬業雲起
戴育澤建築師事務所

訪談
32 提昇房地產建築的美學基準
李天鐸建築師事務所

訪談
38 建築設計與房地產業鏈的變遷
三門聯合建築師事務所

資深代銷業專訪

訪談
44 建築代銷的特殊價值
創意家行銷

作品1837
48 華山川
呂建勳建築師事務所

訪談
54 房仲業跨足代銷業的特性
信義房屋代銷事業部

訪談
58 建築過程中的多面向服務
新聯陽實業機構

業主專訪

訪談
62 客戶導向的房地產業
華固建設股份有限公司

訪談
68 去中間化的產業趨勢
璞真建設股份有限公司

訪談
72 秉持自我理念的建築之道
將捷股份有限公司

作品1838
78 將捷La Mer
林長勲聯合建築師事務所、黃元瑋建築師事務所

學者專文、專訪

訪談
84 市調媒體眼中的房地產業
租售報導雜誌社

論述
88 代銷業對台灣建築設計的影響
彭建文

各國住宅案例

作品1839
90 L’Arbre Blanc(法國)
Sou Fujimoto Architects、Nicolas Laisné、Dimitri Roussel、OXO architectes

作品1840
96 Scotts Tower(新加坡)
UNStudio

作品1841
102成都麒麟薈(中國)
5+design

作品1842
106恆岳建設─品美學
蕭力仁建築師事務所

特約編輯
112公路翻轉|以景觀先行的概念,創造結合安全、人本、生態的公路
公路總局


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