不動產不是你說了算：大法官釋憲揭開權利歸屬真相

近年來國內不動產之爭訟日益增多，在大法官釋憲案共有八百一十三件，其中涉及不動產權利之釋憲案即有九十九個案件，這些司法解釋對日後解決不動產權爭議具有指標性意義。本書收錄大法官會議釋憲案中，所有涉及不動產相關之解釋案，內容並依序分「地權」、「地籍」、「地用」、「地稅」、「徵收」等五類別，並將各類別再予歸納區分案名，目錄後加註相關釋憲文號，讓讀者容易區別相關法制規定，便於選擇援用該釋憲文；又對於每則釋憲文提出評析，讓釋憲文義能融合於生活時論中，強化讀者之認知。

■ 序

◎ 吳序

《不動產不是你說了算──大法官釋憲揭開權利歸屬真相》一書，係由李永然大律師策劃，並由林清汶、過子庸、李廷鈞等三位不動產法制與實務菁英人士共同編著，對不動產法律學的過去、現況與發展，極具參考價值。按司法院大法官會議自民國111年1月4日起，改由憲法法庭以裁判方式取代解釋。惟由於過去歷來各號解釋案，均涉及人民之重要權利、義務事項，可說都是由法界菁英集思廣益共同達成的法律解釋，在法律案件的適用及研究上，仍深具影響。

本人修習不動產專業，過去長期在政府部門服務，自基層地政人員逐級服務台北市政府地政處、臺灣省政府地政處、臺灣省政府、銓敘部、考試院、行政院等相關職務；復在亞洲大學財經法律學系專任講座教授及財團法人中國地政研究所所長，對於土地政策、土地法制、土地行政的規劃執行與不動產學術研究多所涉獵，也深知不動產法制極具專業性，尤對民眾的不動產紛爭及相關權益至關重要，而透過大法官會議解釋乃具有統一解釋法律及命令之效力，對於維護法律秩序具有重要作用。

本書內容係參酌《土地法》之編成，依序分為等五大類別，各類別再系統性的歸納，區分案名及相關釋憲文號，讓讀者容易區別，並便於選擇援用參考，且對每則釋憲文均有闡述法旨及評析，顯見著者用心獨具，參考性極高，足供法界及不動產有關之產官學界參研。

本書策劃者李永然大律師，以及林清汶教授、過子庸博士、李廷均地政士等三位編著者，均長期深研法律、不動產法學與實務，今逢本書即將付梓之際，特綴數語為序，以表達敬佩與肯定之意。

吳容明
亞洲大學財經法律學系名譽教授
中華民國114年8月

◎ 蔡序

永然聯合法律事務所所長李永然大律師自民國68年出道以來，始終秉持對法律實務及社會公益的熱誠，除了執行律師職責外，亦陸續創辦永然文化出版公司及《法律與你》雜誌，設立永然法律研究中心，並捐資成立永然法律基金會。他積極推動法治教育與強化民主根基，致力於國家社會的安定與進步，深受業界及社會各界的尊敬，是一位兼具專業能力與人品道德的楷模。

近年來，隨著政經環境的變遷，人民對不動產議題的關注顯著增加，相關法律爭議亦愈發複雜。針對這一時勢，李律師特邀林教授、過博士及李地政士等專家學者，共同編撰《不動產不是你說了算──大法官釋憲揭開權利歸屬真相》一書，對相關釋憲案例進行整理與解析，涵蓋案名、爭點、解釋文及相關法規。全書以五大主題深入探討大法官釋憲的法理內涵，特別對於財產權與生存權保障的界線與張力，具有學術與實務經驗價值。

本書的內容詳盡且有條理，茲分述如次：

一、「地權」編：
探討不動產的定義、抵押權、寺廟產權、消滅時效及不動產訴訟權的歸屬等議題。

二、「地籍」編：
涉及更正登記、時效取得登記、共有建物分割登記及不動產專業人員的相關釋憲等內容。

三、「地用」編：
聚焦於都市更新、眷村房舍、祭祀公業及公用地役關係的制度與爭議。

四、「地稅」編：
整理有關遺產與贈與稅、地價稅、房屋稅及土地增值稅的釋憲案例。

五、「徵收」編：
詳述強制徵收、區段徵收、捷運用地徵收補償制度、公共設施保留地徵收等重大議題，並闡明釋憲對人民財產權保障的深化與進展。

按司法院大法官會議所做成的釋憲案例展現了大法官的理性思辯，並顯示憲政機關對多元觀點的包容。茲舉例如，略以「地用」編中收錄的釋字第709號，係針對都市更新計畫概要的審查程序，確認「正當行政程序」為《憲法》保障的原則，對於程序保障的《憲法》發展貢獻卓著；而在「徵收」編中的釋字第747號，則明確指出「公共利益」下的個人特殊犧牲，應獲得合理補償，此原則提升為可主張的主觀權利，開創了財產權保障的新篇章。

故而本書雖未收錄各案的協同與不同意見書，但編著者群在評析過程中，亦有適當引述其相關見解，讓全書兼具權威性與深度。

綜上，本書的出版凝聚了李大律師對公益與人權的深切關注，結合林教授、過博士的學識與治學精神，並加上永然地政士聯合事務所李地政士的實務專長，實為學術與實務的完美融合，對《憲法》財產權保障及相關制度的研究具有重要意義。本人曾教授《憲法》、人事法制及公共行政學等課程，對大法官釋憲制度的重要性與實務效能深切體會。在面對現代法治社會，對兼具理論與實務之著作的迫切需求。本書誠為學界與實務界研究《憲法》中財產權議題的關鍵參考，爰以樂為推薦，並祈祝本書廣為流傳，惠澤學術與社會各界。

蔡良文
中國人事行政學會理事長
考試院前考試委員
中華民國114年8月8日

◎ 莊序

很榮幸能為這本深具價值與意義的編著《不動產不是你說了算——大法官釋憲揭開權利歸屬真相》撰寫序文。作為一位在建築營造與不動產開發領域耕耘多年的企業負責人，我深知經營建設公司絕不能僅止於專注於建築技術與市場銷售；不動產相關權利的本質是「法律」，它涉及複雜的土地權利、稅務、使用管制、以及各種交易和開發的法規框架。對不動產相關法規的理解與尊重，才能真正地保障業者經營利益與消費者權益。

長久以來，我的實務經驗一再印證：「不懂法律，就無法在這行業站穩腳跟，更遑論永續發展。」我常對團隊強調，建設業者不能只懂建築與銷售，更要懂不動產相關「法規」。從土地取得、規劃設計、施工管理，到交屋後的產權移轉與稅務處理，每一環節都與法律密不可分。一項規劃良善的投資，可能因為對法規理解的不足或誤判，而陷入漫長的訴訟泥潭，不僅耗費時間與金錢，更嚴重影響企業的聲譽與發展。

因此，我一直堅信，不動產業者不能只懂建築、銷售，還必須具備高度的「法律素養」。法律知識不再是「加分項」，而是經營不動產事業的「基本功」。它不僅能幫助我們避開潛在的法律風險，更能讓我們在面對政府機關的行政措施或客戶的權利爭議時，有能力保障自身的合法權益，並提供給客戶更專業、更安心的服務。

本書策劃者李永然大律師結合編著者群之專業的法學素養，將司法院大法官會議過去八百多號解釋中，所有涉及不動產權利、義務的九十個重要釋憲案，系統性地依《土地法》規定梳理為五大類。這些釋憲文，是過去法界菁英對於《憲法》原則和不動產法律進行深刻思辨的智慧結晶，即使在「憲法法庭」時代來臨的今日，依然是我們理解法律變動脈絡、解決爭議的重要法律準據。

本書的出版，無疑為所有從事不動產相關工作的專業人士——包括司法官、律師、地政士、會計師、不動產從業人員，以及像我一樣的開發商，提供了一把開啟《憲法》視角、提升法律知識的鑰匙。它讓我們能從更高的憲政層面，審視不動產法規的合憲性與合理性，使理論與實務得以完美結合。它能幫助不動產業者，不再僅將法規視為冰冷的條文或經營的絆腳石，而是能夠透過這些釋憲文的「評析」，理解其背後的《憲法》精神與社會意義，從而提升企業的法律視野與風險控管能力。

感謝我的好友永然聯合法律事務所李永然律師能策劃本書，並邀集林清汶教授、過子庸博士、李廷鈞地政士一同編著。編著者的用心整理與深入評析，耀達建設股份有限公司很榮幸能贊助本書出版，期盼能為不動產業界、法學界、乃至關心土地正義的社會大眾及不動產消費者，提供一部兼具理論與實務的寶典。唯有「建築」與「法制」並重，方能築起真正穩固的社會基礎。

莊文欽
耀達建設股份有限公司董事長
中華民國114年10月

◎ 石序

以台灣人的習俗，不動產是大家最重視的資產之一，甚至相信「有土斯有財」。根據內政部在2025年的統計所呈現出來的資料，在台灣，家庭擁有自有房屋的比率已經高達到84.5%，這實在是一意想不到的超高比重。其不僅超乎我們的想像，更可以明顯地看出國人對於不動產的偏好程度，明顯超乎其他一切的資源，它自然是國人最重視和守護的「財產」。

除此之外，由於不動產包羅萬象，或牽涉到土地與建物，或自然人、私法人和公有機關單位的持分共有、公同共有……等等。自然也浮現複雜與不是很容易處理的法律問題。倘能獲得並充實這方面的法律知識，方能知道自己的權益，同時也較能判斷如何合法擁有與維護，顯然是一項值得大家關心的課題。

以大部分的人來說，對於自己名下的「不動產」，當然覺得擁有所有權，隨時可以按照自己的意願和安排，而進行買賣交易、交換、贈與或繼承轉讓。但當我們看到《不動產不是你說了算──大法官釋憲揭開權利歸屬真相》時，不禁令人驚訝，也引起自我擁有與處分權益的存疑。

所幸，在好友永然聯合法律事務所李永然律師以其長期專業的法律知識和長期執業辦理案件的實務心得策劃本書，統籌了林清汶法學教授、過子庸博士，以及永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士等三位專家的編集、分析和解讀，將有關大法官會議對於不動產釋憲的內容，做出了清楚的整理、分析及解說，不但可以解除讀者的心中迷惑，也開啟了不動產法律專業智慧的明燈。

本書出版，因本書的策劃人李永然律師是我的好友，林清汶教授、過子庸博士及李廷鈞地政士三位編著者都是我「台北企業經理協進會」的會友，他們一起邀請我為本書作序，我得以先睹為快，深感作者費了很多心血，談到事關大眾的不動產權益保障，本書必會受到大家的肯定和歡迎。有機會為本書推薦，解開讀者困惑，造福大眾，深感榮幸！

台北企業經理協進會名譽理事長
石賜亮博士

■ 推薦序

◎ 陳英杰主任｜宏國德霖科技大學不動產經營系主任

李永然律師結合數十年的實務經驗，攜手林清汶教授、過子庸博士、李廷鈞地政士三位專家編著，深入解析大法官釋憲與不動產法制，內容條理分明、深入淺出，極具學術與實用價值。本書不僅是法律人的寶典，且有助讀者理解《憲法》保障與不動產權利，值得產官學界廣泛參考。

◎ 曾春僑副教授｜臺灣警察專科學校科技偵查科副教授

本書由李永然大律師策劃，結合林清汶、過子庸、李廷鈞等三位專家學者編著，長期深耕不動產法制與公共事務，兼具學養與實務經驗。全書以大法官釋憲案例為主軸，系統解析不動產權利規範，不僅協助法律人掌握制度發展，亦使一般讀者理解財產權與公共利益的平衡，保障權益，堪為學術研究與實務應用的重要參考。

◎ 蘇金城理事長｜台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長

永然聯合法律事務所李永然律師不僅是專業的法律人，更是一位用心傳遞知識與理念的良師益友。他邀集林清汶教授、過子庸博士、李廷鈞地政士三位編著這本書，以深入淺出的方式，把專業法律融入日常，讓讀者更容易理解、應用。閱讀過程中，不只是獲得法律知識，更能感受到作者對社會的關懷與責任。能為此書推薦，我衷心感到榮幸與感動。

◎ 蔡志雄律師｜中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會法規委員會主委

永然文化公司出版《不是你說了算──大法官釋憲揭開權利歸屬真相》，將涉及不動產權利之釋憲案整理分類，不再只是毫無意義的號碼編排，體系分明，且每一釋憲案均予以評析，易於融會貫通，不只是法律人重要參考資料，也適合非法律人閱讀，是永然文化公司長期普及法律知識理念之呈現。

◎ 蔡志揚律師｜全國律師聯合會都市計畫及建築法委員會主任委員

觀之坊間或實務，專門針對以「不動產」為主線，集結大法官解釋並加以解說成冊者，本書可謂是首開先河。本書參照土地法的章節體系──「地權」、「地籍」、「地用」、「地稅」、「徵收」，將歷年累積下來龐雜繁多的大法官解釋分門別類，加以歸納，體系脈絡因此清晰明瞭，十分有利於讀者查找與理解相關之爭議課題。輔以簡潔清楚的編排，淺顯易懂的「本書評析」，以及若讀者想要更深入瞭解的話，還可參照其所附「註解」按圖索驥，找到再加進階分析的論著，使得本書絕對是研讀不動產法的學子與業界人士，不可缺少的教科書與工具書。

◎ 吳任偉律師｜全國律師聯合會不動產委員會主任委員、高雄律師公會秘書長

以《憲法》高度，來思考不動產法制的規範變動；從《憲法》守護者的觀點，來檢視各種面向與角度的不動產權利義務保障與調整。「憲法法庭」新制前，想要鳥瞰並精要了解大法官釋憲制度，如何乘載並展現各種爭議不動產類型的思維與判斷，永然文化公司所出版的《不是你說了算──大法官釋憲揭開權利歸屬真相》，絕對是您最好的選擇！

◎ 陳冠甫律師｜全國律師聯合會不動產委員會副主任委員

我國不動產法令面向廣泛，狹義的不動產法規，有傳統的《民法》、《土地法》、《平均地權條例》……等；廣義的不動產法諸如《都市更新條例》、危老條例、《都市計畫法》……等等。橫跨了公、私法的領域。

我國大法官解釋自會議型態至組成「憲法法庭」，從解釋文到《憲法》判決，涉及不動產的法令多如牛毛。本書為免讀者必須檢索繁雜的大法官解釋文，依照《土地法》的編章方式，並就各個主題加以分類。除了整理之外，更有作者細心對於各個解釋文為導讀評析。本人自執業律師業務以來，除了承辦不動產案件外，擔任律師公會不動產委員會職務，從事論文撰寫也都以不動產法令為研究主題，深感坊間書籍眾多，鮮少有體系統合之佳作。本書白話之餘，仍不失專業論述為主軸，永然文化出版公司李永然創辦人對於出版事業的堅持，實令人感佩。本書內容精實，排版流暢，乃以寥寥數語，為之推薦。

■ 李序

本人於民國68年間開始從事律師執業，從事法律工作迄今忽忽已近五十載，畢生不忘初衷，堅持以弘揚法治，鞏固民主為自身志業，為此還成立永然文化出版公司、創辦「法律與你」雜誌、開辦永然法律研究中心，並積極投入社會公益活動，並設立永然法律基金會。有感於法律在生活中與民眾息息相關，如何將法學知識推廣與民眾分享極具意義。尤其，當今科技文明日新月異的變幻，人類知識處於顛覆性的變動，法律更需與時俱進調整。

司法院大法官會議於民國38年1月6日做出大法官釋字第1號解釋後，陸續做出許多重要的憲法解釋案，迨至民國110年12月24日大法官釋字第813號出爐後，大法官會議功成身退，正式走入歷史，而由「憲法法庭」取代之。期間歷經各階段政經急遽變動；但歷來的解釋文仍具有劃時代價值，為全民長期遵循圭臬。

大法官向來是法界彥碩之士，立足於時代中流砥柱扮演憲政的守護神，以客觀、公正、合理作出各種《憲法》解釋，以彌補立法之不足，並有拘束法律與命令之效力。其中，與不動產相關之釋憲案近百則，足證不動產法制之重要。不動產價金龐大，與民眾權益息息相關，諸多的訴訟紛爭均源於不動產。由於本人自民國68年間開始執業律師，即已極為關注不動產的相關法律問題，故對大法官會議針對不動產所做出的解釋，自然加以重視。由於大法官會議釋憲文較為艱澀難懂，往往非法律人常常難以輕易窺知其艱澀內容。為此，本人特邀林清汶教授、過子庸博士、李廷鈞地政士三人共同參與，就其專業領域從大法官釋憲文內容，分工整理列出案名、案情、爭點、解釋文、相關法令等，並依釋憲內容將之歸納分為五類（地籍、地權、地用、地稅、徵收）；且對每則釋憲文均作深入淺出作之評析；力求簡易容易明瞭，讓一般讀者得以按圖索驥，方便參考援用。

本書《不是你說了算──大法官釋憲揭開權利歸屬真相》，融合大法官多元見解，並結合不動產實務，內容深具啟發性與參考價值。值此新書即將付梓之際，謹撰序文，以誌感謝。首先，感謝林清汶教授、過子庸博士、李廷鈞地政士三位編者傾力編撰，促成本書之出版；另外也感謝友人莊文欽董事長及其所屬耀達建設股份有限公司慨然贊助廣告，鼎力支持本書問世。同時，誠摯感謝吳容明教授、蔡良文委員、莊文欽董事長、石賜亮博士賜序；陳英杰主任、曾春僑副教授、蘇金城理事長、蔡志雄律師、蔡志揚律師、吳任偉律師、陳冠甫律師等諸位友人惠予推薦，至深銘感；並祈請各界惠予指正至盼。

李永然律師
永然法律基金會董事長
序於永然法律聯合事務所
民國114年7月19日

■ 導讀

◎ 李永然律師

司法院大法官會議自民國38年間公布釋字第1號解釋以來，至民國110年作成最後一號釋字第813號解釋。逾七十年來，期間涉及不動產之解釋不勝枚舉。蓋「有土斯有財」為臺灣社會長久以來之觀念，不動產不僅是人民重要之財產形式，更乘載個人及家庭之經濟基礎，並涉及稅務、買賣、使用等多個層面。而政府對於不動產權利義務之形塑與限制，也深刻影響並轉變財產法律關係。大法官作為憲政守門人之角色，其職責即在審查國家各項法律、行政命令、甚至判例與司法決議等，是否有違《憲法》第二章就人民權利義務之規範意旨，而侵害人民之基本權利，歷年來並就不動產之權利義務產生多號解釋，留下深遠之憲政足跡。

不動產所涉《憲法》保障範圍甚廣，如第7條所揭示之平等原則，具體展現於租稅公平原則；另就宗教財產之管理，涉及第13條之宗教自由及第15條財產權之保障，有釋字第573號就《監督寺廟條例》之解釋在案。該號解釋宣告《監督寺廟條例》之規定違反《憲法》第7條、第13條、第15條、第23條等，是歷年來大法官深入闡釋宗教信仰自由之案件，此案解釋及後附之協同意見書清楚解析了《憲法》第13條之含義，以及政教分離、宗教平等與信仰自由三位一體之關係（註1）。並將宗教性人民團體（如寺廟等）就其不動產等財產之管理、處分等事項，納入宗教自由之保障範圍，俾宗教性結社就其內部組織結構、人事及財政管理應享有之自主權得以實現。

又《憲法》第15條保障人民之工作權，當然亦涵蓋不動產相關之職業。釋字第809號解釋涉及不動產估價師執行業務之自由及設立事務所之限制，該號解釋重申工作權限制之「三階段理論」審查基準：依限制程度區分為「職業方式之限制」、「選擇職業之客觀限制」及「選擇職業之主觀限制」，而異其審查密度。

釋字第772號則針對「人民申請讓售國有財產爭議審判權之歸屬」作成統一解釋，將其定性為公法性質，其訴訟應由行政法院審判，使人民免於因此類不動產爭議審判權不明確，致蒙程序上之不利益，從而更周延地實現《憲法》第16條所保障之訴訟權，確保人民獲得有效之權利救濟途徑。

再就不動產稅務爭議之解釋，釋字第369號及第625號解釋分別就房屋稅與地價稅闡明其《憲法》依據及課徵目的。釋字第369號解釋認房屋稅屬財產稅，乃依《憲法》第19條租稅法定原則，委由立法裁量；釋字第625號解釋則指出地價稅之稽徵基礎，源於《憲法》第143條第1項後段：「私有土地應照價納稅」，而具平均地權、地盡其利之經濟目的。

我國為一民主法治之國家，例如《憲法》第23條揭示之「法律保留原則」、「法律明確性原則」與「比例原則」等，皆為法治國思想之基本原則。法治國思想之中心訴求目的是保障人權。為達到保障人權之目的，因而要求以法治取代過去君主恣意統治之人治，使代表行政權之君主於採取涉及人民權利之措施時，須受法律之拘束（註2）。故「法律保留」制度之起因，是為了使人民之基本權利能夠受到更大保障，也是國家實行法治國家「依法而治」及行政上「依法行政」之必要前提（註3）。大法官於釋字第443號建構了「層級化之法律保留」，以法令規範密度、對象、內容與法益等，區分以不同位階之法律保障，以免事事皆須法律規定致過於瑣碎。

而以法律規範人民之權利義務，或違反義務之制裁，也應遵守「法律明確性原則」。相較於「法律保留原則」多在拘束行政權應依法行政，「法律明確性原則」旨在拘束立法者，要求其制定之法律內容必須明確，涉及人民權利義務事項時，始有清楚之界線與範圍，使人民得以事先預見並考量。大法官對於「法律明確性原則」之闡釋，首揭示於釋字第432號解釋，要求立法者於使用概括條款或不確定法律概念制定規範時，須符合「其意義非難以理解，且為受規範者所得預見，並可經由司法審查加以確認」之標準。大法官並於後續解釋陸續細緻化其審查標準。

「比例原則」包含三個子原則，即「適合性」、「必要性」及「狹義比例性」原則。「適合性」要求限制人權之手段必須合於公益目的之達成；「必要性」要求在所有符合適合性之限制人權手段中，只能選擇其中對人權限制最小之手段；「狹義比例性」要求不能用犧牲過大人民私益之手段，追求一個較小之公益（註4）。近來大法官於違憲審查之操作，繼受美國三重審查標準與德國審查密度理論，磨合後結合適用至我國比例原則之審查，發展出寬鬆、中度及嚴格審查之不同審查密度基準，開創具有本土特色之比例原則審查。另因我國《憲法》第23條列舉了「防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序，或增進公共利益」等四項限制基本權之合憲性目的，大法官於釋字第476號解釋加入了「目的正當性」之概念，檢驗立法者所追求目的之合憲性。

是故，國家就人民所有不動產所為之限制或規範，當然應符合上開原則及《憲法》第二章對人民基本權利之保障，不得恣意為之。立法者亦負有義務，審慎制定有關人民財產權利之法律，且尤應尊重「比例原則」。此外，大法官於審理有關《憲法》財產權之案件時，亦應對《憲法》保障人民財產權之體系及基本精神，及對相關之現行法制度，予以闡析、說明（註5）。《憲法訴訟法》於民國108年1月4日總統公布，並自民國111年1月4日施行，改以憲法法庭之裁判取代過往之大法官會議解釋。然我國釋憲者之腳步未曾停止，而且以更嚴謹之訴訟程序，完善我國之違憲審查制度，以期無缺漏地保障人民之基本權利。

欲認識《憲法》之真實風貌，不能單就條文文義觀之；而應深入閱讀每一號大法官解釋，方能洞見我國《憲法》之生命性，以理解其真諦及未來發展方向，並保障人民權利。本書正提供了觀察我國釋憲者與憲法之互動、闡析，並豐富吾人對於理解《憲法》之新視野。

註1：參照李念祖：案例憲法III（上）：人權保障的內容，初版，頁177，2006年。
註2：參照許宗力：法與國家權力，初版，頁121，1992年。
註3：參照陳新民：憲法基本權利之基本理論（上冊），五版，頁353，1999年。
註4：參照許宗力：法與國家權力，初版，頁78，2007年。
註5：參照陳新民：憲法基本權利之基本理論（上冊），五版，頁353，1999年。