別讓買房變成你的惡夢

你正陷在土地房屋買賣糾紛的困境裡，不知如何脫身？
想解套，先看針對相關問題，法院怎麼判！

◇預售屋的樓中樓設計好誘人，買了才知道是二次施工的違建？
◇以為賣漏水屋被抓到頂多負責修復就好，哪知道有人因此被關？
◇即便合約裡特別註明，頂樓住戶也未必可以使用屋頂平台？
◇買到傾斜屋，除了要求解約，也可以向房仲索賠？

本書蒐羅房地買賣可能引發的各式糾紛個案，並引用判例，由律師逐一點出判決重點，幫助讀者在購屋前建立足夠的相關背景知識，不讓買房美夢變惡夢！

苦於房地交易糾紛者必買：理解法官判決的思考路徑，找到於己有利的蒐證方向。
房屋仲介必備：關於房地買賣的種種問題、必備相關知識，從業人員必須知悉。
法律相關從業人員必參考：蒐羅各類判例，援引前例最佳參考指南。
有心買賣房地者必看：事先掌握各種地雷所在，有助於在房地交易中全身而退。

■ 前言

一、在現今不動產價格日漸高漲的年代，我們了解，買賣房地時，不論是買方或是賣方，都不想遇到糾紛，最好在交易完成後，雙方再無任何瓜葛。奈何往往事與願違，買賣房地時常會碰到法律糾紛，這些糾紛動輒造成數十萬、數百萬甚至上千萬的損失，於是從事法律實務工作的我們，決定從內政部編訂的建物現況確認書範本出發，依據建物現況確認書上涉及的法律問題，並搜尋實務判決中，每項糾紛所佔的比例，歸納並整理現今法院判決趨勢，加以包裝，讓法律概念更貼近生活。我們希冀拿起這本書的讀者，在買賣房地時能夠避免書上既有的紛爭。若不慎真的碰到法律糾紛，也能初步了解，在法律上如何主張自己的權益、需要蒐集什麼樣的證據。但要提醒讀者的是，法律為專業的領域，若真有相關的法律問題，仍需諮詢專業的律師，以免因小失大。首先要給予讀者一個重要的觀念，不動產標的金額龐大，所以在簽訂任何相關契約前，一定要先行諮詢專業的律師。拿生病看醫生來比喻，先行諮詢律師就如同專業的健康檢查般，能夠提早發現身體何處有可能出了問題，方可事先預防、避免生病。待契約成立，房子發現問題後才詢問律師，就如同生病了才去拿藥，身體已經因為病症而變得虛弱，自身權益已然受損，因為一旦進入訴訟，除了曠日廢時外，起訴的一方還要先行繳納許多費用，實耗損自身財產甚鉅。

書中引用之判決內容，有部分尚未確認（即有可能因為上訴後法院更改見解），請讀者引用時宜再為查證。且疏漏在所難免，盼各位讀者不吝指正。

二、不動產買賣糾紛各類型之案件比例，經研究後的結果如下，在此並附上以圓餅圖所示之百分比比例：
（一）海砂屋：707件，佔不動產買賣糾紛比例為1.76%。
（二）房屋傾斜：154件，佔不動產買賣糾紛比例為0.38%。
（三）預售屋：1357件，佔不動產買賣糾紛比例為3.37%。
（四）房屋漏水：659件，佔不動產買賣糾紛比例為1.64%。
（五）買屋之斡旋金：1441件，佔不動產買賣糾紛比例為3.58%。
（六）現況交屋：836件，佔不動產買賣糾紛比例為2.08%。
（七）售屋廣告內容不實：169件，佔不動產買賣糾紛比例為0.42%。
（八）凶宅：350件，佔不動產買賣糾紛比例為0.87%。
（九）違約金：9206件，佔不動產買賣糾紛比例為22.87%。
（十）嫌惡設施：76件，佔不動產買賣糾紛比例為0.19%。
（十一）二次施工：310件，佔不動產買賣糾紛比例為0.77%。
（十二）改建：1451件，佔不動產買賣糾紛比例為3.60%。
（十三）增建：2453件，佔不動產買賣糾紛比例為6.09%。
（十四）加建：421件，佔不動產買賣糾紛比例為1.05%。
（十五）違建：1361件，佔不動產買賣糾紛比例為3.38%。
（十六）占用他人土地：343件，佔不動產買賣糾紛比例為0.85%。
（十七）停車位爭議：2530件，佔不動產買賣糾紛比例為6.29%。
（十八）借名登記：3727件，佔不動產買賣糾紛比例為9.26%。
（十九）定型化契約：1792件，佔不動產買賣糾紛比例為4.45%。
（二十）其他（非屬上開類別之爭議類型）：10908件，佔不動產買賣糾紛比例為27.1%。

三、前開各類型不動產買賣糾紛判決常見的爭議，訴訟上雙方可能遇到的困境：
（一）海砂屋：過去實務判決，若買賣契約上記載依「現況交屋」的契約條款，則得免除賣方應負之海砂屋責任。實令無法在買屋當下即得知房子是否為海砂屋的買方求助無門，幸好，從法院近期實務觀察，只要鑑定結果逾經濟部標準檢驗局所採之「海砂屋」標準值，賣方仍應負擔房屋之瑕疵擔保責任，縱然載有「現況交屋」的契約條款，亦不能免除賣方應負之海砂屋瑕疵責任。

（二）房屋傾斜：通常法院是以傾斜率來判定買方是否可解約要求退款。但是買方要向房屋仲介要求賠償，則有一定之困難度。倘若等到買了房屋之後才發現傾斜的問題，進入訴訟可能有的費用為：裁判費用（以標的金額計算）、律師費用、鑑定費用（應先由原告支付），且訴訟曠日廢時，動輒好幾年。建議讀者買房時可攜帶球狀物做測試、看房屋門窗是否能正常開關、向建管單位調閱房屋鄰損紀錄等預先得知，才能盡量避免買到傾斜的房屋。

（三）預售屋：常見有建商的廣告與實際房屋狀況不符之情形，購屋者應保留當初建商所有的廣告內容，並在簽約前仔細審閱買賣契約（或者委請專業的律師幫忙審閱）。或建商說好的完工日與實際情形不同（有時可能是涉及買、賣方認知差異的問題，買方可能認定，實際入住才是完工日，惟實務上多半會以「賣方即建商」取得建物使用執照為認定基準）。買賣雙方皆應特別注意，契約條款內什麼樣的情狀，才能解約退款，否則縱然有前面所述情狀，也只涉及賠償問題，一樣不能解約退款。此類型糾紛的困境在於，買方（通常是民眾）會簽署很多對自己不利的契約文件，在訴訟中，賣方（通常是建商）會拿這些文件作為證據，所以簽約前一定要審慎考慮，並且諮詢專業的律師，切勿因小失大。

（四）房屋漏水：買方除了民事上能夠主張房屋價值減損之外，更可以再次詢問賣方，房屋是否有漏水問題。若賣方保證絕無漏水情事，且在「標的物現況說明書」內的「是否有滲漏水情形」欄內，勾選「否」，事後卻發現房屋為漏水屋，買方可以向檢察署申告，賣方除了要受詐欺罪之刑事處罰外，甚至要被沒收賣屋所獲得之價金。建議讀者買屋時，一定要多次看屋，並且在晴天、雨天時皆看屋，並多方向左鄰右舍打聽。

（五）買屋之斡旋金：不動產買賣契約是否成立，必須視買賣雙方對於契約中，如付款方法、稅捐負擔、房屋點交、違約金等交易上重要事項是否達成合意，才能使斡旋金轉為買賣之定金。但是房仲經常會與買方簽訂「斡旋金契約」，約定賣家同意買方提出之價格，且房仲將斡旋金交給賣家後，買賣契約就成立等條款，所以簽約真的要謹慎。
（六）現況交屋：賣家要特別注意，僅是簽訂「抽象概括」的現況交屋條款，法院近期實務認定並無法免除賣方瑕疵擔保責任。賣方應該要特定瑕疵狀況（例如：傾斜之瑕疵）並制訂於契約中，方能免除瑕疵擔保責任。

（七）售屋廣告內容不實：建商為求能夠賣出房屋，廣告多半會有美化的效果，但是廣告內容所涉及不同的態樣，若與現實房屋有所不同，在法律層面來說，並不是所有情形，消費者皆能主張權利受損。建議消費者應於購屋時，將所有建商的廣告保存，包含紙本內容、電子廣告（電視廣告得以錄影存證，並請公證人體驗公證），並就自身買屋時所在意的項目，明定於契約當中。

（八）凶宅：由於法院實務上認定凶宅是否構成物之瑕疵仍常有分歧，也就是說，到底買方買到凶宅，能不能請求賠償，還是未定之數（除了法官認定不同外，連死亡者死於何處也會影響法院的判斷）。建議消費者應於購屋時，前往內政部推薦之臺灣凶宅網（網址：www.unluckyhouse.com/）查詢。

（九）違約金：此為判決中所佔最高比例的案件類型，通常契約會將違約金定為最高上限，而現今因不動產價格高昂，常見有買方因買貴了，而選擇解約，這時即要支付相當比例的違約金。就此而言，建議可在簽約時，保留買賣雙方退場機制，即契約雙方約定固定之違約金額度（低於房地總價15%之金額），既可保留彈性也能保障雙方權益。

（十）嫌惡設施：應注意的是，嫌惡設施並非房屋標的本身，法院實務會認定，縱然有嫌惡設施也不可歸責於賣方。所以買方購買房屋時可將嫌惡設施等狀況列入買賣契約內，方能主張法律權利（比如有嫌惡設施時折價房屋多少比例、違約金等條款）。

（十一）二次施工：常見消費者簽訂二次施工同意書，在法院上自然很難主張賣方（建商）有違約之情形。

（十二）改建、增建、加建、違建：在現今社會，頂樓蓋有違建物實屬常態，但最高樓層住戶並不一定有頂樓之使用權限，建議與其他樓層住戶經「會議決議」，或是簽訂「分管契約」，將頂摟的部分約定為頂樓住戶專用，白紙黑字方能保障自身權利。

（十三）占用他人土地：買方可藉由請賣方提供土地謄本、建物平面圖等資料來加以確認建物使用之土地狀況。但因為土地測量常有誤差，所以時常碰到過去地政機關測量的結果與現今不同之情形，此時買方即要向被占用土地之一方協商該筆土地如何處置之問題（如支付租金、直接買受）。

（十四）停車位爭議：購買附有停車位的房屋時，需注意停車位的坪數是否為建物共用空間。交易面來說，需注意建商主張建物所有面積而計算出之每坪單價，是否已包含停車位的面積。

（十五）借名登記：實務上常見借名登記無任何書面契約，真正所有權人即很難向法院主張自己為實際所有權人。建議有借名登記之需求時，雙方務必要白紙黑字以書面記載清楚。

（十六）定型化契約、其他：違反定型化契約、其他爭議類型之情形，分別編入各章節中，讀者閱讀時便可一併得知。