土地開發與建築規劃應用

黃序
宋序
李序
七版序
前言

第一章　土地開發概論──土地開發必備的知識與工具

第一節　土地開發的定義

第二節　土地開發的型態
一、買斷土地
二、委託興建
三、合作興建
(一)合建分售
(二)合建分成
(三)合建分屋
(四)合建分坪
四、聯合開發
(一)聯合投資開發
(二)聯合投資興建
(三)聯合開發興建
(四)聯合土地利用
(五)聯合合作興建
五、承租土地興建

第三節　土地開發的必備知識
一、台灣的整體經濟指標
二、台灣的房地產相關數據指標
三、房地產發展的歷史沿革
四、房地產的生產流程
五、土地法規與相關知識
六、建築法規與相關知識
七、都市計畫法規與相關知識
八、房地產相關顧問
九、其他相關知識
(一)土地開發
(二)企劃
(三)規劃
(四)設計
(五)請照
(六)銷售
(七)施工
(八)產權移轉
十、政府的房地產政策
(一)農地釋出方案
(二)眷村改建
(三)都市更新
(四)稅務改革
(五)穩定房地產交易市場方案
(六)維護居住正義政策
(七)公有土地活化使用政策
十一、未來影響房地產發展的因素
(一)政治面
(二)經濟面
十二、台灣未來的國際定位
十三、土地開發流程圖

第四節　土地開發的必備工具
一、認識土地
(一)證明文件
(二)查證資料
(三)看地要領
二、如何找土地
(一)直接找
(二)間接找
三、如何談土地
四、認識土地私權糾紛
(一)建築基地私權發生爭執其建築許可之處理
(二)土地共有人先同意他人建築後又提出異議之處理
(三)房屋租賃存續期間之房屋出租人或承租人申請改建之處理
(四)地上權人死亡之繼承問題
五、認識其他土地開發相關問題
(一)辦理土地貸款及建築融資的基本認識
(二)假處分、假扣押、查封及地主死亡的基本認識

第二章　土地開發程序──土地開發流程及問題探討

第一節　土地開發流程與評估
一、土地開發流程
二、土地開發評估
(一)尋找土地
(二)資料收集、分析、研判及投資報酬率粗估
(三)現地勘查
(四)投資報酬率分析
(五)產權調查、文件查核
(六)簽約

第二節　土地開發的問題探討
一、買賣土地時應注意事項
(一)權利主體
(二)土地及建物標示
(三)買賣標的物總價
(四)付款方式
(五)稅費負擔
(六)抵押貸款
(七)騰空點交
(八)違約罰則
(九)其他約定事項
(十)買賣雙方應備之證件
二、合建時應注意之土地相關事項
(一)確定合建之型態
(二)確定合建條件
(三)確定合建契約中之義務與權利
(四)預防合建糾紛
(五)合建契約書簽訂應注意事項
1.確定地主之代表性
2.確定產權完整性
3.確定合建房屋所有權歸屬及第三人的權利
4.合建簽約應注意事項
(六)合建有哪些風險？應如何預防？
1.合建有哪些風險？
2.如何降低「地主死亡」的合建風險？
3.如何降低「重劃中土地」的合建風險？
4.如何運用「土地合併」降低合建風險？
5.如何運用「抵押權設定」降低合建風險？
6.如何運用「預告登記」降低合建風險？
7.如何運用「假處分、假扣押」降低合建風險？
8.如何運用「非訟途徑」降低合建風險？

三、特殊土地之開發
(一)依土地產權分類
1.公有土地的開發
2.共有土地的開發
3.農田水利會土地的開發
4.財團法人土地的開發
(二)依土地區位分類
1.都市土地之開發
2.非都市土地之開發
3.山坡地之開發
4.其他問題土地之開發
(1)畸零地的管理使用問題
(2)現有巷道之管理使用問題
(3)基地「被侵占」之問題如何處理？
(4)若臨接計畫道路未開闢時，如何處理？
(5)設有典權、地上權、抵押權土地的開發

第三章　如何發揮土地價值──土地使用強度與潛力分析

第一節　土地使用強度分析
一、認識容積率之定義
(一)容積率
(二)建蔽率
(三)名詞圖示
二、認識訂定容積率之方法
(一)容積率之定義
(二)訂定容積率考慮之因素
三、認識台北市與其他地區之建築管理差異性
四、土地使用強度分析
(一)台北市
(二)其他地區

第二節　土地使用用途分析
一、台北市
二、其他地區
(一)非都市土地
(二)都市土地
三、高雄市等五都

第三節　如何增加基地允建容積
一、開放空間設計
(一)台北市
(二)台灣省
(三)高雄市
二、停車獎勵設計
(一)台北市
(二)台灣省
(三)高雄市
三、都市更新應用
四、聯合開發獎勵規定
五、容積移轉
六、災後重建
(一)地震災害
(二)海砂屋
(三)輻射鋼筋屋
七、老人住宅容積獎勵
八、特定區開發時程獎勵
九、其他
(一)捐贈公益設施或留設開放空間
(二)促進都市再生2010台北好好看計畫
(三)年度「台北好好看」系列計畫
(四)台北市「老舊公寓更新專案」

第四節　土地潛力分析
一、分析都市計畫之未來性
二、分析交通建設之未來性
三、分析區位特色
四、分析產品的可能性

第五節　認識未來之土地政策
一、農地釋出政策
(一)都市土地農地
(二)非都市土地農地
二、眷村改建政策
三、都市更新政策
四、山坡地管理政策
五、工商綜合區開發政策
(一)設置目的
(二)基本方針
(三)工商綜合區開發面積與區位分布
(四)本設置方針應隨產業發展需要，並配合各地區社區、經濟及實際情形，每二年視實際發展情形檢討調整
六、全國土地使用分區管制政策
七、容積移轉制度趨向合理化
八、都市計畫公共設施用地解決方案
九、政府推動中的政策與重大法案
(一)推動中的政策
(二)推動中的重大法案

第四章 如何創造建築價值──建築企劃、規劃觀念的應用

第一節　建築企劃的定義
一、建築企劃、規劃和設計之關係
二、建築企劃之流程
三、建築企劃的定位與方法
四、日本面對不景氣的產品策略

第二節　房地產產品的流行過程
一、美國公寓住宅歷史發展
二、台灣住宅類型的歷史演化過程
三、台灣目前常見之住宅類型
(一)依配置型態分類
(二)依住宅類型分類
(三)其他分類
四、集合住宅單元平面組合型式
(一)雙併
(二)三併
(三)四併
(四)五併
(五)六併
(六)多併

第三節　社會流行脈絡的探討
一、媒體革命及新廣告文化
二、新新人類與新社會價值觀
三、理財工具的演變與世界經濟之變化
四、資訊科技化與商業行為的轉變
五、知識經濟與藍海策略
六、品牌的建立與拓展
七、創意與行銷的結合
八、台灣文化的創意與特色

第四節　國內外之案例介紹
一、國內參考案例
二、國外參考案例
(一)幕張副都心
(二)橫濱港都未來21
(三)多摩市
(四)惠比壽花園廣場
(五)聖路加醫療複合中心
(六)拉麵博物館
(七)NEXT 21近未來型集合住宅
(八)Sky-Building──新梅田City開發
(九)其他
(十)六本木之丘
(十一)Tokyo Midtown東京中城
(十二)杜拜與帆船飯店

第五節　如何創造建築價值
一、增加銷售坪數（量的增加）
二、創造附加價值（質的提升）
(一)善用夾層設計
(二)善用挑空樓層設計
(三)善用一樓挑高設計
(四)善用陽光樓（採光井）設計
(五)剖面平均高度應用
(六)複式夾層
(七)屋頂層之應用
(八)平面彈性分割（魔術方塊）的應用

第六節　認識未來的房地產規劃趨勢
一、住宅不動產
(一)頂級住宅
(二)換屋型住宅
(三)量販式住宅
(四)主題型住宅
二、商用不動產

第五章 如何降低開發成本──開發過程中之成本控制

第一節　房地產開發成本架構分析

第二節　降低開發成本的方法
一、認識房地產的主要稅負
(一)營業稅
(二)所得稅
(三)土地增值稅
(四)契稅
(五)印花稅
二、房地產的節稅技巧
三、合建的節稅技巧
(一)合建分屋的稅負規劃
(二)合建分售的稅負規劃
(三)合建分成的稅負規劃
(四)其他特殊問題
(五)合建的租稅救濟程序

第三節　降低營建成本的方法
一、營建成本包含哪些內容
二、營建成本要如何規劃
(一)時間成本之規劃
(二)費用成本之規劃
三、營建成本要如何控制
(一)對申請「建造許可」時間之控制
(二)對「工程費用」之控制
四、如何降低營建成本
(一)土地開發階段
(二)基地開發階段
(三)建築設計階段
(四)施工階段

第四節　案例介紹
一、電通市〈南崁〉
二、星馳市〈南崁〉
三、佛朗明哥〈三芝〉
四、世新山莊〈深坑〉
五、青泉崗〈新店〉
六、龍鳳會〈新莊〉
七、松山商務大樓〈台北松山〉

第六章　實務案例解析

第一節　土地開發過程中之建築規劃模擬案例
一、法令分析
二、面積概算
三、規劃模擬（公寓式集合住宅類型）
(一)由銷售面積推算建築量體
(二)由基地面積推算停車數
(三)平面模擬

第二節　依土地價值分類案例
一、都市土地案例
(一)台北市（案例三）
(二)台灣省（案例四）
二、非都市土地案例
(一)甲種建築用地（雲莊）
(二)乙種建築用地（百年大鎮）
(三)丙種建築用地（水蓮山莊）
(四)丁種建築用地（廠辦）
三、山坡地案例
(一)小型山坡地（和風山莊）
(二)大型山坡地（綠野山坡）
四、都市更新案例
(一)案例五
(二)案例六
(三)案例七
五、其他案例
(一)商用不動產
(二)休閒不動產

第三節　依土地取得型態分類案例
一、買斷土地案例
二、合建土地案例
三、租土地經營案例
四、民間參與公共建設案例
(一)B.O.T（Build-Operate-Transfer）
(二)R.O.T ( Rehabilitate-Operate-Transfer)
(三)O.T（Operate-Transfer）

後語
參考書目