打造高房商，聰明買好宅：先懂再買，好家在！張旭嵐的45堂買房決策課【隨書附「購屋8型人格測驗」拉頁】

買到，不代表買對！
學校沒教，但你一定要會的聰明買房術！
房地產趨勢專家張旭嵐（嵐姐），寫給你的避雷指南
【獨家附】購屋8型人格測驗，按性格選出理想好宅

【嵐姐不藏私】你想問的都在這裡！第一次買房就上手的安心指引
．實價登錄隱藏不少玄機，怎麼看才不會被當韭菜？
．預售屋除了看合約，更要防範一案建商與退訂風險。
．貸款不看合約價而是看「銀行鑑價」？帶你看懂房貸細節。
．寬限期真的能「用好用滿」嗎？務必精算財務安全底線。
．教你防範裝潢蟑螂，打造適合全家人的安心宅。

▍從看屋到交屋，從頭期款到辦貸款，建立一生受用的買房判斷力

人稱嵐姐的張旭嵐踏入房地產領域以來，
除了累積豐厚的房產經驗外，自己也經歷了買房及換屋，
因此對於物件挑選、貸款到裝潢等，都有許多獨到心法。

書中更收錄她的Podcast《嵐姐好家在》，
超過300位來賓的購屋經驗談和專家分享，搭配篇章選聽，

除了想幫助你買到喜歡的房子，
也想讓還在考慮買房的人，能對房地產更了解。

▍濃縮買房成家的全方位實戰精華＋6大關鍵階段──

☑房商思維　第一桶金如何用？建立買房前最重要的金錢觀。
☑商管購屋　收錄多篇真實故事＋商管理論，理性分析優缺。
☑房貸理財　先了解銀行，才能找到最適合的貸款方式。
☑找房策略　善用實價登錄及房仲，成為你的買房助力。
☑選屋決策　從地段到篩選物件，挑出真正值得買的房子。
☑持有管理　從交屋、裝潢到節稅，讓房子持續創造價值。

翻開本書，從「購屋8型人格測驗」開始，
包括選物件、挑車位、辦貸款、裝潢及稅務等，
這本書可說是成家路上的最強後盾。

嵐姐想說的是：「願你買的不只是房子，而是一份安心；
建立的不只是資產，更是一套受用一生的購屋思維。」

國內名家一致推薦
彭培業│台灣房屋集團總裁
李奕農│樂居創辦人
邱愛莉│House123創辦人
香蕉（王俊傑）│藝人
夏嘉璐│主播、主持人
游庭皓│財經作家
黃瑽寧│黃瑽寧醫師健康講堂
葉芷娟│財經主持人
蔡志雄│包租公律師
劉佩真│台經院產經資料庫總監、APIAA院士
藍太太│一方生活創辦人

（依姓氏筆劃排列）

好評推薦
這本書將陪伴您在資訊繁雜的時代，建立屬於自己的購屋判斷力，只要買對房，不用出身豪
門，也能打開屬於自己的「好門」。──彭培業，台灣房屋集團總裁

買房別再擲筊！做完嵐姐的人格測驗，孟母不用三遷，也能買到命定好屋！──李奕農，樂居創辦人

旭嵐總能把複雜的房產知識說得清晰簡單，把多年實戰淬鍊成判斷力。──邱愛莉，House123創辦人

嵐姐把自己的經歷、眼光與實戰經驗濃縮在這本購屋攻略裡，讓「買一個自己期待的家」這
件事，不只是靠感覺，而是可以更有策略地規劃、判斷與前進。──香蕉（王俊傑），藝人

我將這本書定位為每一位購屋者的「買房指南針」，在決定投入辛苦錢前，讓這本書成為您身邊最可靠的資產顧問，祝福大家都能買到心目中最合適的好宅。──夏嘉璐，主播、主持人

如果你正準備買房，希望做出一個讓自己多年後仍不後悔的決定，我相信《打造高房商，聰明買好宅》，會是一本值得放在身邊、反覆翻閱的好書。──游庭皓，財經作家

作者把財商與商管思維帶進買房，讓你買到的不只是房子，更是一套能安心執行的思維。──葉芷娟，財經主持人

讓你清楚知道適合自己的房子，連貸款技巧都一清二楚的一本好書。──蔡志雄，包租公律師

真正的購屋智慧，不是找到一百分的房子，而是知道自己最不能放棄的二十分。──藍太太，一方生活創辦人

延伸閱讀
【圖解】房子就這樣買，蘇于修
【圖解】35線上房屋的買房實戰課，Ted著
重壓的技術，清原達郎
通膨時代的投資思維，田渕直也
不選股，我才賺到錢，尼古拉．貝胡貝
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找出飆股穩穩賺，股票莊爸
數位資產投資聖經，瑞克．艾德曼著
好好理財，Marra著
【圖解】給投資新手的第一本股票理財書，林傑宸、謝劍平著
投資中最簡單的事，邱國鷺著
白銀市場爭奪戰，威廉．希爾博
打造財富方舟，詹姆斯．瑞卡茲
投資心智，丹妮爾‧湯恩、菲爾‧湯恩 著

■ 序

【推薦序1】建立正確的購屋判斷力，成就自己的「好門」人生
台灣房屋集團總裁　彭培業

房子，不只是人生最大的消費，更是許多人一生中最重要的資產，也是承載家庭夢想與人生希望的所在。從決定買房的那一刻開始，每一個選擇，都可能影響未來十年、二十年，甚至一輩子的生活品質與家庭財務。因此，買房從來不是比誰消息快、比誰膽子大，而是比誰擁有更成熟的判斷能力。

台灣房屋成立以來，始終秉持「誠信、專業、創新、共好」的核心價值。我們相信，房仲真正的價值也不只是媒合房屋，而是陪伴每一位客戶在人生重要的決策時刻，找到最適合自己的答案。

近年來，網路、自媒體、AI工具，甚至社群平台充斥各樣言論和內容，房市資訊取得比過去容易許多。然而，不同立場、不同角度的分析，往往讓購屋者更加迷惘，也更容易在眾聲喧嘩中失去自己的判斷。

旭嵐長期擔任台灣房屋趨勢中心執行長，也是集團對外的重要發言人。多年來，她持續研究房市政策、市場趨勢與消費者需求，透過媒體、專欄、Podcast及公開演講，把原本艱澀的房地產知識，轉化成一般民眾都能理解的語言，幫助無數購屋者建立正確的觀念與判斷能力。

近年完成台灣大學EiMBA學業後，她更將商業管理、決策思維與理財觀念融入購屋知識，讓這本書不只是一本教人買房的工具書，更是一套建立購屋判斷力的思考架構，幫助消費者買屋賣屋，更有競爭力！

我尤其認同書中所強調的一個精神──「先懂再買，好家在！」房市沒有永遠適用於每個人的標準答案，也沒有放諸四海皆準的購屋公式。真正重要的，是建立屬於自己的判斷系統，而不是盲目跟隨市場熱度，或被片面資訊牽著走。

房地產交易沒有捷徑，但專業可以降低風險；市場沒有完美答案，但判斷力可以幫助我們做出最適合自己的選擇。本書從選屋、貸款、議價、稅務、持有成本，到人生規劃，並結合經濟、商管與心理學等跨領域觀點，搭配真實案例，引導讀者理解每一項決策背後的思考邏輯。它教的不只是如何完成一次購屋交易，更希望培養一種受用一生的購屋判斷力與理財素養。

「房子可以改變居住環境，判斷力才能改變人生。」誠摯推薦《打造高房商，聰明買好宅》給每一位準備買房、換屋或規劃未來資產的讀者。這本書將陪伴您在資訊繁雜的時代，建立屬於自己的購屋判斷力，只要買對房，不用出身豪門，也能打開屬於自己的「好門」，成就更安心、更幸福的人生。

【推薦序2】愛的人在哪裡，那裡就是市中心
藝人　香蕉（王俊傑）

我是香蕉，以前在街頭表演 Beatbox，現在也常上電視演出，也有很多人是從網路社群媒體認識我。

為了能夠一直留在自己喜歡的表演與創作戰場上，我努力把工作變成快樂的事，我拍影片創作，分享生活開心點滴，受到很多朋友支持，也一路省吃儉用，慢慢有了一點積蓄。

當時有朋友鼓勵我買房，但我根本不敢想，因為擔心房貸壓力。但後來我發現，當自己有在成長，夢想真的可以一步一步靠近。有時候是碎步，有時候是大步，至少一直在往前。

我開始一邊理財，一邊研究買房知識，按部就班終於跨出了第一步，我才發現，擁有自己的家，不是一個夢想，而是可行的計劃。到現在我在家鄉淡水，努力拚了三間房，雖然都不算大，但每一間對我來說，都是人生不同階段努力的證明。

我的買房方式很簡單：在預算內，挑到自己真正喜歡的房子；先求有，再求大。因為我體會到，買房除了是一門功課，也是一種緣分。如果遇到真的適合自己的，只要價格還在期待的預算範圍內，我會勇敢做決定。

我和旭嵐姐是在談話節目上認識的。當時我在節目上分享，打拚、存錢購屋的故事。旭嵐姐從她專業的角度，分析了我買房時的想法、選擇，甚至是談判的方式。被她這麼一點，我才發現：原來很多事情，我誤打誤撞做對了！

其中一件，就是「家人在哪裡，那裡就是我心中的市中心」。買房大家都會談地段，但對我來說，最重要的地段，就是離自己最重要的人近一點。所以我選擇在自己的家鄉淡水買房，離家人近、熟悉的生活近，也離自己的根近。

看旭嵐姐這本書，我更能理解，原來這些看似生活中的日常選擇，背後其實都有可以整理、學習的邏輯，這就是購屋者必修的一堂「房商學」。她把自己的經歷、眼光與實戰經驗濃縮在這本購屋攻略裡，讓「買一個自己期待的家」這件事，不只是靠感覺，而是可以更有策略地規劃、判斷與前進。

買房時，預算是我們做決定的底氣；觀察力是幫助我們做出判斷的能力。購屋成家是人生大事，時間是最寶貴的成本。如果在對的時間，有貴人幫你一把，給你正確的觀念、提醒你容易忽略的細節，甚至在你終於找到喜歡的房子時，教你一些應對與談判的技巧，都可能讓這條路事半功倍。

你不一定要照著任何人的方式買房，但在你準備做出人生重大決定的時候，多了專業的觀念、多了前人的經驗，就可能少繞一些路。希望這本書能在你準備買下最愛的家時，推你一把。

做好事、結好緣、買好房。房子買在哪裡很重要，但我相信，你愛的人在哪裡，那裡就是你的市中心。

【推薦序3】願本書成為你的買房指南針
主播、主持人　夏嘉璐

雖然已經是老掉牙的論調，但「五子登科」依舊標誌著華人社會中人生圓滿的重要里程碑。然而，將這把尺放到現在的時空，擁有一間屬於自己的房子，似乎更成了某種「人生勝利」的艱難指標。在薪資漲幅永遠趕不上房價飆速的今天，年輕人面對動輒上千萬的數字，深刻的無力感已成為這世代的集體印記。

回想我自己的購屋起點，是2004年底結婚後半年多。當時SARS疫情的陰霾剛剛散去，正處於谷底的房價，正要預備盤旋向上。我和先生在台北市內湖區，以單坪不到29萬、總價約1,200萬的價格，簽下了人生第一份預售屋合約。20多年後的今天回頭看，那樣的價格簡直是天方夜譚。

即便如此，破千萬的房價對於剛進入職場沒幾年的我們，在沒有長輩金援的狀況下，負擔依然沉重，難免猶豫。感謝夏媽媽當時苦口婆心的勸說，她不僅帶著我們精算資金籌措方案，更親自出馬幫忙覓屋談價。媽媽不只是引路讓我們成為有房一族，更是教會了我們用長遠的眼光看待資產，也才有幸搭上了後來房價飆升的列車。

有了自己的房產後，人生的視角會發生質的轉變。我開始重新檢視財務報表，更新消費價值觀，對資產配置的規劃更有想法。而隨著生命階段的推移，也展開我們的「換屋旅程」。從一開始的雙薪頂客族，追求的是交通便利與精緻生活；到後來孩子出生，就會需要更大的起居空間還得兼顧生活便利。甚至在法律與稅務層面，為了爭取更好的房貸條件與未來的稅務規劃，對於產權登記在誰的名下，我們也學著策略性思考。每一次的換屋，都是對當時人生階段的優先順序重新盤點整理。

這條換屋路走了好多年。三年前，我們又為了接婆婆同住，先生花了長達三年的時間尋覓合適的物件，完成了我們的第三度換屋。屋簷下的同住人口從原本的兩人一犬，倍增到了現在的六口三貓。聖經上的祝福「擴張帳幕」，對我們夫妻來說不只是實體居住坪數的擴張，更是對家庭責任的具象化。也許再過幾年，當孩子都長大離家、人口縮減，我們可能又會面臨下一次的資產調整。以前我以為自己會抱著一戶房產到終老，經歷了這幾年才放下執念，房地產是活的，就像我們的人生節奏會不斷變化一樣。

買屋賣屋是人生中最大額的財務負擔，背後隱藏的陷阱與代價高得驚人。一個錯誤的選擇，可能就是十幾二十年的血汗錢付諸東流，甚至造成家庭失和。這也是為什麼，一份「專業且客觀」的引導是如此至關重要。過去的我，購屋路上有母親的提醒陪伴，而好友旭嵐的這本好書《打造高房商，聰明買好宅》，也會是大家在追求「賀成交」夢想時，最好的導航系統。

旭嵐從資深媒體人轉戰房地產業多年，閱屋無數、深諳市場行情與各種買賣細節，這次她將經年累月的實戰經驗化為文字，將置產過程中可能遭遇的各種疑難雜症、法律盲點、甚至是理財策略，全都納入了守備範圍。我將這本書定位為每一位購屋者的「人生避雷針」，在決定投入辛苦錢前，讓這本書成為您身邊最可靠的資產顧問，祝福大家都能買到心目中最合適的好宅。

【推薦序4】買房，是選擇未來的環境
財經作家　游庭皓

「孟母三遷」是大家耳熟能詳的故事。很多人會想，孟母為什麼要搬三次家？難道不能訓練孟子在惡劣的環境裡，依然專心讀書、奮發向上嗎？

答案或許很簡單，因為孟母知道，環境塑造人，有時候甚至比努力更重要。

人生許多重要的決定，本質上都是在選擇環境。選擇什麼樣的學校，就容易遇見什麼樣的同學；選擇和什麼樣的人來往，就可能形塑自己的價值觀；選擇什麼樣的工作，也會影響未來的眼界與機會。很多時候，我們以為是在做一個選擇，其實是在選擇未來的人生軌跡。

如果用今天的角度來看，孟母除了是教育家，或許也是一位很有眼光的「換屋族」。她三次搬家，可能也有追逐房價的因素（我猜的），但最大因素，肯定是為了替孩子找到更好的成長環境，從這個角度來說，她真正投資的，是下一代的未來。

這也是我願意推薦張旭嵐執行長這本書的原因。身為長期研究總體經濟與金融市場的工作者，我經常被問到：「現在到底該不該買房？」每當遇到這個問題，我的回答幾乎都一樣：真正重要的，是你有沒有能力判斷，什麼樣的房子適合自己、什麼時間點符合自己的財務條件，以及如何避開那些看不見的風險。

市場每天都有人預測房價漲跌，但房地產不像股票，每一間房子的地段、屋況、價格與生活機能都不同，沒有一個適用所有人的標準答案。與其花時間猜測房價，不如建立正確的判斷邏輯，才能在人生最大的一筆支出上，做出最適合自己的決定。

張旭嵐執行長多年深耕房地產市場，不只是熟悉交易流程，更了解一般購屋者真正會遇到的問題。書中從實價登錄判讀、預售屋風險、房仲挑選、貸款眉角到議價技巧，都以淺顯易懂的方式拆解，讓複雜的房地產知識變成人人都能理解的實用方法。

我特別認同書中所傳達的精神，買房並非靠運氣，而是靠準備。許多人認為，真正的風險是房價漲跌，但我覺得是在資訊不足的情況下，做出錯誤決策，因此，建立正確的知識與邏輯，才能降低犯錯的機率，也讓每一分努力都建立在正確的方向上。

房子不只是資產，更是生活、家庭與人生的重要載體。當你決定居住在哪裡，也是在決定每天接觸什麼樣的人、擁有什麼樣的生活品質，以及下一代將在什麼樣的環境中成長。

如果你正準備買房，希望做出一個讓自己多年後仍不後悔的決定，我相信《打造高房商，聰明買好宅》，會是一本值得放在身邊、反覆翻閱的好書。

■ 作者序

不只是買房子，而是得到一套受用的購屋思維
張旭嵐（嵐姐）

這是一個資訊爆炸的時代。買房想了解房產資訊，不需要跑書店，也不需要花錢上課，只要打開手機，房市專家、區域房仲、自媒體創作者、投資達人，大家都能分析市場、分享經驗，甚至連AI都能成為你的購屋顧問。但說也有趣，資訊越多，購屋決策卻越困難。

去年，我在台大EiMBA完成碩士論文，研究的正是房地產業者、媒體與大眾之間的價值共創關係。我發現，在廣告新聞化下，民眾看的到底是新聞還是廣告，是分享文還是業配文，很容易傻傻分不清楚。多元的社群媒體訊息來源下，如果太依賴世俗的價值觀，也容易忽略個人居住的真實需要。

在知識商業化、資訊AI化的時代，比起吸收更多資訊，更重要的是培養媒體識讀能力，以及建立獨立思考與判斷的能力。尤其購屋，是許多人一生金額最高、影響最深遠的財務決策，更不能只憑一句話、一篇文章，甚至一支短影音，就做出決定。

十多年前我出了第一本書《不買豪宅買好宅》，把購屋所需要的資訊整理成冊。這幾年來，我又經營了自己的Podcast，週週更新，收錄了約300集的購屋資訊，訪談過銀行主管、代書、設計師、建築師、業者、投資客，以及無數首購族與換屋族，彙整了更多購屋者的痛點和專業解方。期間我也從台大畢業，取得我第二個碩士學位，分析問題的方法和人生視野也都有了新的觀察角度。

而這些年來，台灣的房市也早已不同了。政策改變、利率升降、房地合一稅、新青安貸款、限貸措施，以及人口與家庭結構的變化，都重新改寫了購屋的遊戲規則，這也是我決定再次提筆寫書的原因。

購屋沒有標準答案

這本書，不只是一本教你如何買房的工具書。我希望把自己在媒體、不動產產業，以及台大 EiMBA所學的商業管理思維融合其中，不只告訴你「怎麼買」，更希望陪你建立一套判斷的方法。書中除了房貸、議價、選屋、驗屋等實務內容，也加入PDCA、交易成本、機會成本、80/20 法則等管理思維，透過真實案例，幫助你看懂市場背後的底層邏輯，而不是跟著市場情緒做決定。

不過在所有知識之前，我覺得更重要的是，你是否真的知道自己的需要，那些你列出來的購屋條件，是「需要」還是「想要」？所以我設計了「購屋8型人格」測驗，了解你的潛意識到底屬於什麼類型，又該注意什麼決策弱點，好在「理想很豐滿，現實很骨感」的購屋過程中找到平衡點。

我始終相信，買房子沒有標準答案，也沒有最好的選擇，只有最適合自己人生階段的選擇。我希望這本書帶給你的，不是答案，而是判斷答案的方法。如果這本書能陪伴你，在面對人生最大的一筆財務決策時，多一點準備、少一點焦慮；多一分判斷、少一次後悔，那麼，它就已經完成了存在的價值。

「願你買的不只是房子，而是一份安心；建立的不只是資產，更是一套受用一生的購屋思維。」