永續地產策略：不動產ESG實踐與創新模式

近年來，ESG─環境(Environmental)、社會(Social)、公司治理(Governance)成為全球企業營運策略的核心關鍵字。它不僅是投資人衡量企業永續價值的重要依據，更逐漸演變為各國政府政策設計、資本市場流向與產業轉型的共同語言。對不動產產業而言，ESG 更不是遙遠的趨勢，而是一場全面翻轉的行動命令。

本書以系統性視角剖析ESG（環境、社會與治理）在不動產產業的理論基礎、國際政策與實務應用。第一章說明ESG概念的起源與全球發展脈絡，從CSR演進至ESG理念，探討其對資本市場與產業轉型的深遠影響。第二章盤點歐盟、美國、英國、日本、新加坡、南韓與臺灣等主要經濟體的ESG法規與政策，呈現永續金融與資訊揭露的國際趨勢。第三章聚焦不動產ESG投資與市場動態，分析REITs、綠色金融與碳資產管理策略。第四章檢視臺灣不動產產業現況，指出揭露制度落差與中小企業挑戰，並提出政策建議。第五章探討企業治理架構與ESG策略整合，強調風險管理與利害關係人價值。第六章則展望永續地產創新模式，涵蓋國際評估準則比較、在地實踐策略及案例分析，建構從制度、金融至地方行動的永續推動藍圖，為未來地產產業轉型提供整合性指引。

聯合推薦

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王俊傑 海悅機構總經理
李建成 兆基屋管董事長
李奕農 樂居科技創辦人
楊文科 新竹縣縣長
邱英浩 臺北市立大學校長
方元沂 中國文化大學法律系教授兼永續創新學院院長
顏敏仁 美國iiLABs 產業創新研究院名譽院長

■ 序

在我們所處的這個十字路口，ESG 不再是企業年報裡的漂亮字母，而是牽動資本、產業與城市命運的共同語言。對不動產而言，它不是選修，而是主修—因為建築從開挖到點燈，貫穿了能源、材料、人與社群的每一寸脈絡。全球視角回望，房地產相關活動直接或間接貢獻了巨量碳排，任何忽視這個事實的策略，終將被市場與氣候現實所淘汰。

近年來，我們逐步看見一場默默而深刻的轉向：永續不再只是「是否做」，而是「做得多準、做得多深、與價值如何連動」。資本市場在價格上給出訊號，「綠色溢價」與「棕色折價」不再只是名詞，而是租金、估值與融資條件上的真金白銀。例如多數市場的綠建築資產，租售表現已迭見優勢，投資者對能源效率與韌性指標的偏好，也在交易條件中被清楚寫下。這些現象告訴我們：當風險被重新定價，會計科目就會改變企業的行為。

臺灣與國際不動產生態正快速調頻：開發商在早期規劃即導入節能設計與低碳材料，將綠建築標章視為產品力的起點；營造業者以智慧工地、工安稽核與減廢計畫，將「安全、效率、減碳」拉進同一個儀表板；物業管理從抄表走向數據治理，透過IoT 與AI 做能耗預測與維運優化；資本端則把ESG 放進投審會議桌—綠色貸款、永續連結貸款、GRESB 評比，逐步成為「成本」與「估值」的共同語彙。這些不是口號，而是產業肌肉與神經的再鍛造。

然而，我更在意的，是把「會做」變成「做得好」。ESG 的落地，不能停在報告與認證，它需要一套可衡量、可追蹤、可校準的系統。沒有量化，就沒有管理；沒有治理，就沒有信任。本書因此誕生：我們嘗試把理念與工具對接，將永續要求翻譯成決策清單、流程節點與績效儀表板，讓每一個人，從董事會到工地、從資本到社區，都能找到座標、看見路徑。

本書以系統性視角剖析ESG（環境、社會與治理）在不動產產業的理論基礎、國際政策與實務應用。第一章說明ESG 概念的起源與全球發展脈絡，從CSR 演進至ESG 理念，探討其對資本市場與產業轉型的深遠影響。第二章盤點歐盟、美國、英國、日本、新加坡、南韓與臺灣等主要經濟體的ESG 法規與政策，呈現永續金融與資訊揭露的國際趨勢。第三章聚焦不動產ESG 投資與市場動態，分析REITs、綠色金融與碳資產管理策略。第四章檢視臺灣不動產產業現況，指出揭露制度落差與中小企業挑戰，並提出政策建議。第五章探討企業治理架構與ESG 策略整合，強調風險管理與利害關係人價值。第六章則展望永續地產創新模式，涵蓋國際評估準則比較、在地實踐策略及案例分析，建構從制度、金融至地方行動的永續推動藍圖，為未來地產產業轉型提供整合性指引。

寫作的過程，也是一場面對現實的練習。氣候風險既有「物理衝擊」，也有「轉型衝擊」：一端是極端氣候對資產韌性的考驗，另一端是法規、技術與市場偏好的快速位移。不動產若不提早升級，就會同時被兩股力量擠壓。反之，越早嵌入低碳設計與韌性治理，越能把風險化為機會。資產價值正在被重新書寫，決定筆鋒的人，正是願意積極行動的你我。

在臺灣，政策與市場的齒輪已經開始咬合：強制性的永續揭露與氣候治理架構上路，碳費制度逼近，企業對S1/S2 類揭露與科學基礎減量目標(SBT) 也開始準備。這些變化，表面上是合規門檻，深層其實是競爭門檻，它迫使我們用「全生命週期」思維重新審視土地取得、規劃設計、施工建造、營運維護到翻修再利用的每個環節，並在每一個節點都加上一個問題：「這一步，是否讓資產在十年後更有韌性、更有價值？」

我期待本書能為各類讀者提供不同的抓手。對開發商與營造業者，書中提供能直接帶去工地與會議室的表單、檢核與量表；對不動產產業，提供從「抄表」到「治數據」的實作方法；對投資人與金融機構，提供將ESG 融入估值、授信與投資決策的模型；對中央與地方政府，提供制定門檻、激勵與監理的參考架構；對學生與研究者，提供一套能把理論轉譯到產業現場的框架，縮短學用落差。

當然，永續轉型從來不是線性的故事。它是一場需要耐心的協奏：法規的逐步到位、資本的定價訊號、技術的成熟擴散、社群的對話與信任。一個環節少了，旋律就不完整。但正因如此，每一位專業者的小改變，才顯得尤為重要：一個更好的日照模擬、一個更透明的招標條款、一個更友善的無障礙轉角、一個把節能成果分享給租戶的機制，這些微小的迭代，會慢慢堆高一個城市的「共同底線」。

我時常在課堂與現場之間往返，看見很多動人的時刻：工地圍籬上的綠色角落被孩子們當作放學後的第一站；老屋更新後的社區，第一次辦起跨代共食；企業把節能省下的費用，投回到社區的閱覽室與長者據點。那些數據之外的表情，是我堅信這條路值得走的理由。ESG 的專業，再嚴密，也不該失去對人的感覺；而感性的願景，再宏大，也必須落在可以被測量與驗證的現場。

最後，我想把這本書獻給每一位正在海風裡施工、在會議桌上推案、在城市裡奔走的行動者。願我們以專業為舵、以創新為帆、以責任為錨，在變局中找到更穩的方向；也願我們記得，所謂「永續」，從來不是一群專家對世界的指令，而是一座城市裡彼此的承諾。對下一代、對這片土地，也對我們自己。

願與各位同行。

李家儂
於臺北大安居
2025/8/8

李家儂｜中國文化大學土地資源學系教授、南韓建國大學房地產學系特聘教授、政治大學ESG 產學聯盟不動產業召集人、中華城市管理學會理事長