法拍屋買賣必勝寶典：法拍獵人財富自由煉金術

法拍屋你學不會？一案翻身！

作者累積多件不點交與訴訟經驗，
將晦澀的法律程序與投資技術化繁為簡，
還原法拍屋操作眉角與人性博弈過程。

從代書朋友以持分法拍一案賺700萬的經歷切入，作者開始投入法拍屋買賣的領域，一入行即有亮眼成績，在很短的時間內便將個人財富累積到人生最高點。

然而，過度自信與輕忽中，不但一切付諸流水，還背負巨債。他痛定思痛、重整旗鼓而重新再起，在本書中分享跌宕起伏的人生路及寶貴的創業經驗，必能給讀者極有價值的啟發。

一個投資客的告白，法拍屋你學不會?! 一案翻身

10多年前無意間看到一個認識的友人趙代書，用大約400萬賺了700萬的一個案例，開啟我走向投資房地產這條路，意外一案獲利幾百萬的故事。

在10年前的房地產產業，幾乎天天都在上演獲利驚人的劇碼。先說明一下趙代書的案例，當初我還在大安區從事房屋仲介業務時，看到一個法拍物件的名字是我認識的一個趙代書，當時很驚奇並覺得疑惑，為什麼拍賣標的上名字會是趙代書家人的名字，查詢過往歷史紀錄，原來是2年前先買一半的產權，然後現在是整間房子在拍賣中，雖然從事房地產工作多年，但是對於「打官司」是完全敬而遠之甚至碰都不想碰，誰會沒事去打官司？官司一案要打多久才能結案？萬一官司打輸怎麼辦？

但這是10年前的想法，至今訴訟已參與數十餘件，對於打官司總算累積不少經驗的我而言，回想起來頗具親切感。引起我注意的不是買到持分物件或是不點交等法律繁瑣問題，而是成交的價錢！當初二分之一的法拍產權入手388萬，後來經過拍賣成2339萬，分回一半也有1169萬，獲利700多萬。對於一位30歲剛踏入房地產市場沒多久的我來說，是這輩子從來沒想過的獲利數字。

700萬到底要賺多久？對於一年賺30萬年收的菜鳥來說，至少要花費20年！20年大概是一個新鮮人從進入社會上班，再工作到領退休俸的年紀。而為何我的衝擊會這麼大，是因為這個賺入700萬的人，是曾經在同一間辦公室講話跟我嘻嘻哈哈的代書，是個專門替客戶辦理設定、辦房屋過戶等流程，一個案子賺幾千塊到一萬多塊的代書。

這樣一個案子賺數百萬，而像我如此平凡的上班族，卻要耗上20年光陰才存得到；當下心裡想的是：假如今天是十個案子又是賺多少？一百個案子呢？這個市場的金礦一年又有多少？有多少人在挖寶？在當時沒有人願意主動分享的情況下，要知道他們到底怎麼辦到的，需要具備哪些條件才行得通呢？上述都是我當時看見他的親身經歷後，腦袋所衍生出來的種種想法。

由於我之前在銀行及房地產的相關背景經歷，我知道首先要做的是蒐集資訊再做判斷。於是，開始著手調查每一件趙代書曾經得標的紀錄，沒想到查到的資訊，更加讓我感到不可思議，原來十幾年前的他，早就已經持續做10年的不點交法拍屋案件。

原來那些新聞上常出現令人害怕、感到毛骨悚然的不點交、黑道海蟑螂、凶宅、打官司等過程，跟我所認識的和藹可親趙代書，剎那間根本無法聯想在一塊。我以為代書業務是靠專業幾千塊幾萬塊的賺錢；殊不知他早已經默默賺進幾千萬，當時腎上腺素飆升的我，越了解就越發現許多有意思的事情，也查到了當時他已經有多組團隊合作在做這樣的事。最驚人的是，這一群人的案例竟然很少低於100%獲利，甚至有獲利超過200%的案例。100萬變200萬、200萬變500萬的案例，一件又一件地在螢幕面前跳出來給我看，當時我一年的收入大約是30~40萬，在短短的數十分鐘內，就看到了獲利幾千萬的這些人，已經在這市場做了10年，而這已是12年前就存在的故事。

正是因為這樣的衝擊與震撼，彷彿超強力磁鐵一般，將我吸向通往法拍致富的道路。藉由這本書，逐步將我的心路歷程以及案例跟各位讀者分享，期待我的親身經驗與在法拍屋相關的經歷，讓更多小資族理解我的事業，期許可以讓更多小資族參與。一起在法拍市場或不動產行業中創造長期穩定的獲利，讓更多辛苦賺錢的小資族免於只是靠勞力工作，而是有機會成為法拍界的投資金主巴菲特。

■ 序

推薦序／萬澤建設 董事長 楊織宇

我從事建築業已經超過40年，更希望在臺灣這塊土地上打造出能夠教育跟傳承並能讓年輕人安身立命的房子。但現在的社會已經將成家的房子變成一個超高價的商品，讓年輕人高不可攀。

經歷人生各種挑戰後，已到退休年齡，但心中一直希望，能打造一個年輕人買得起，健康安全能夠教育與傳承的房子，因此除了打造典範案例，更從教育著手，適逢ESG全球化的議題，並與台科大產學合作，合辦〔營建業ESG 管理人才培訓的課程〕在第二期認識鍾宏奇總經理，他反應快速精準，台北又住附近，同為陸戰隊，還有許多共同的朋友，讓我們相見如故成為忘年之交。

他有著獲利助人的善良理念，本身對建築業非常有興趣，不斷的在學習。除了自己成功並能幫助年輕人開創事業。

他從自己的專業領域〔法拍市場〕開始，這是個極度專業的行業，他不吝分享個中「眉角」，並無私的巨細無遺陳述，包括自己在過程中的失敗與人世間的冷暖，自己的心情與態度，最終積極面對。並在面對巨額損失挫折中，如何從谷底裡再重新站起來，我們看到他勇敢負責、敢作夢、有膽識、目標導向、樂觀進取。在失敗中學會吸收成功的養分，並快速著站起來。在過程中迅速的轉念，不斷地尋找突破。這是一個很重要的過程。

每個人在一生當中，一定都會面臨到各式各樣不同程度的失敗與挫折，但並不是每個人都知道如何面對並再度站起來重新出發。

因為失敗的累積會創造更大的成功，但是如果在失敗中放棄了，就是註定永遠的失敗。他能把失敗當做重要的經驗與養分，這對後續的成就是很重要的。

他在本書中提供年輕人及有興趣投入的朋友，能快速深入淺出的精闢說明分析，讓年輕人如何找到1條可以努力致富的成功之路。將自己關鍵的經驗無私的表達，在過程中同時幫助弱勢的人、懂得溝通協調、為人著想，買賣不再只是一筆交易，而是讓當事者都能夠圓滿。這都是一種善念的表現，正是社會和諧的根，也是他的初衷。

善念讓他得到更大的無形助力，包括他在與黑道大哥的溝通當中，從道上大哥變朋友，協助身心障礙者家庭順利搬遷重新生活，還幫助更生人阿樹，讓他的生命重生。背後都有著善良的初衷，也是潛在這個社會珍貴的隱性價值，也讓他一直有善緣得到自助天助的力量。相信在未來，因為他的善念可以幫助更多人。

這本書談的雖然是建築業非主流的法拍專業領域，有很多人不敢碰、不理解的背後，藉由他的善念，其實也可以助人利己。

每一個案例專業用心的去判讀分析，不斷地提升自己專業的能力，不斷地進化自己，也就是讓自己改變甚至蛻變。

同時，希望每個年輕人因為鍾宏奇總經理刻骨銘心的經歷，能夠帶給年輕人更多的啟示與機會，勇於挑戰，面對挫折與失敗能樂觀進取，讓生命得到啟發與成就。

楊織宇
土木技師／台科大營建管理博士
前遠雄集團營造體系 總經理／台灣養生建築協會 理事長
萬澤建設 董事長

推薦序／中華民國不動產管理經營管理協會 理事長 林宏澔

「終身學習」──成功之道
宏奇是我們協會的團隊幹部，時常在協會分享法拍屋投資的經驗。法拍屋牽涉的專業甚廣，包含點交VS不點交屋，如何判斷所標的房屋所含土地價值，持分不動產如何整合獲利，如何計算投資報酬率，所涉及房屋未來是否有危老跟都更的議題，以及未來與建商合建時，屋主可分回多大坪數……等。這些專業的課程，在我們協會都有舉辦，宏奇也是我們協會講師團之一的優秀師資。

欣聞宏奇願意將多年法拍實戰經驗公開分享，透過十個實際案例解析，包含不點交屋、凶宅屋、有租約之法拍屋、查封屋、持分等十個法拍屋的案例分享，相信對讀者投資法拍屋必有大大的助益。

願讀者都能在不動產投資的領域中，尋找最適合自己的投資理財之路。

林宏澔
中華民國不動產管理經營管理協會 理事長
逢甲大學建設學院/宏國德霖科技大學 副教授

推薦序／《法拍屋實戰寶典》作者 黃正雄

很開心收到好友鍾宏奇的邀請，非常榮幸來寫推薦序！本人從事投資及教學已36年了，也遇到許多法拍從業人員，但像鍾宏奇做人誠懇，待人謙虛，廣結善緣，每天不斷吸收新知的人並不多！

我和宏奇結緣大約18年前在透明房訊南京西路的地下室教室，我教法拍屋整套課程，強調不點交及持分物件雖然比較複雜但競爭少利潤高！尤其我在課堂上強調學習黃金六條：

(1)土地法第34條之一
(2)民法第820條
(3)民法第823條
(4)民法第824條
(5)民法第824-1條
(6)民法第826-1條
黃土變黃金！
礦石變鑽石！
小兵立大功！
小資本也可投資持分物件！

宏奇是我最優秀的學生!雖然在105年業外投資失敗，但迅速振作精神重新開始！

宏奇受過兩棲蛙人部隊鐵血教育訓練，這一段人生經歷，無形中塑造他內心堅硬強韌的意志力！

阿樹是我在宏奇辦公室見面，他雖然在法拍業界資歷不深，但我印象深刻，因為我常在自媒體例如YOUTUBE、FB、REELS及SHORTS看到他的影片，口條很好，而且專業知識非常棒！

我當天當場請教他如何拍攝自媒體的KNOW-HOW，所謂英雄出少年，阿樹在業界絕對是明日之星！

本書以很多實例，先講故事再配合法條分析法拍屋利害關係，尤其不點交和持分物件等解決方案！

本書強調如何和現住人和債務人溝通協調搬遷事宜。法拍屋取得所有權並不難，但是使用權的交付才是最難的。

我常說不管點交或不點交，一定要讓現住人高高興興搬出去，拍定人才能平平安安搬進來！

本書讓初學者能深入淺出，了解鍾宏奇在法拍巿場多年的親身經驗，學習如何解決法拍屋的各種疑難雜症！

最近限貸令造成預售屋、新成屋、中古屋成交量急速下降，甚至小型建商資金週轉不靈，而造成斷頭戶或爛尾樓，但法拍屋案量逆勢成長！

機會是留給準備好的人，事前多做功課，絕對是殺敵致勝的關鍵，最好的商業模式就是「逢低買進，逢高賣出」，跟隨法拍達人鍾宏奇投資法拍屋，能讓「窮人翻身，富者愈富」。

黃正雄
法拍屋實戰寶典／作者

推薦序／熊圖建設 理事 林大為

過去見證房地產的人生起伏與瞬息萬變之變局，在這條路上沒有強大的心理素質及抗壓性，是沒有辦法一路向前的，而相對應的法律知識更是基本生存準則，真的不建議一般人隨便貿然看到市場所編織美麗的故事就踏入，專業是一個超然領域，畢竟所有投資都是需要時間的複利效應，同樣的在法拍屋的市場，特別需要非比尋常的特質，就是耐心與時間沈澱。很榮幸能拜讀到作者的淬煉的故事，書中有許多實際案例的分享，真正地能帶領讀者大家走入法拍的浩瀚無垠的世界。

人生只能夠透過失敗來學習，藉由失敗的經驗，守護自己「想要改變」的決心！有勇氣、有耐力、有自信，失敗絕非勇氣的挫敗，而是應該挑戰面對新課題。我也相信讀完這本書最大的啟發，是真正的發現之旅不在於尋找新大陸，而是以新的眼光去看事物，再透過與專業的法拍代標公司合作，在眼光上，及相對門檻面對層層挑戰跟困難，透過更多知行合一的實踐與積累，去打造志存高遠，熟練通達，解鎖執行更多法拍專業的多元達人。

透過作者的人生故事啟發是無價的，知識的重量決定了你能走多遠，而閱讀可以創造無限可能。只有你能創造自己，也只有你能決定今後的人生，正如作者所分享的時間成本的控管與資金使用的周轉率和效益，是身為法拍人一定要拜讀學習的一堂課 ！

林大為
熊圖建設 理事

推薦序／瑞淏國際有限公司 執行長 劉詠昕

我跟鍾宏奇原本就是臉書網友，因為2022年我開紫微斗數班，他直接網路報名課程，從此跟他便從師生關係變成朋友，進而成為不動產事業的夥伴。
有緣認識他得以讓我跨入不動產這個產業，這是一段人生奇遇，更是讓我深刻體驗到，人生運勢好壞其實都是內心深處的顯化，所謂的心靈就是你眼睛所看到的一切。而他就是內心強大的人，不會被既有框架限制，也時刻提升自己在不動產行業的條件，包括不斷的進修學習，並且學以致用令他的事業版圖一年比一年更茁壯。

在宏奇身上看見信任生命之流的重要，也看見他不斷尋找可能性、突破框架、勇於挑戰的個性。

雖然從命盤可以了解他的個性特質，但這幾年跟著他學習不動產相關知識，舉凡分析評估、市場調查、實地勘察、商場談判以及買賣流程等各個細節，他專業程度早已超越許多同業，但他始終保持高度學習動力。

不動產業金額高，獲利動輒幾十萬百萬起跳，誘惑也特別多，堪稱是人性內心黑暗面的修練場。曾經有位身價百億年過七旬的前輩形容他：「鍾宏奇是這個業界難得一見的一股清流，更是非常勤奮認真的年輕人。」

基於我這幾年密集跟著他學習的所見所聞，我認為這本書特別適合初學者閱讀，也非常推薦給正在為自己認真打拼的年輕人；實現夢想路上，並非都沒有挫折阻礙，重要的是用什麼態度跟方法去面對，而閱讀這本書，是我極力推薦的好方法。

劉詠昕
紫微斗數老師／瑞淏國際有限公司 執行長

推薦序／欣揚法律事務所 所長 林更穎

認識宏奇好幾年，也跟他合作過不少獲利案件。以合作伙伴的角度觀察他，他法拍屋的投資功力深厚精湛，出手精準度更是毋庸置疑。更重要的，在兼顧獲利同時，宏奇是個溫暖的投資人。

他身體力行「讓利共榮」的信念，而非淪為口號。今天宏奇願意將他的操盤必勝術無私分享，真是有志從事法拍投資大眾的福音。拿到第一手內容拜讀後，更感應為文推薦。

宏奇將其十多年的功力，以深入淺出的文字與讀者分享，能讓讀者少踩很多地雷，並更能在投資法拍的道路上，穩健獲利。

林更穎
欣揚法律事務所 所長

推薦序／福美國際建設股份有限公司 負責人 邱皓民

鍾宏奇，一位我打從心裡佩服的人，一位我由衷敬畏的人。

他是同行、同業、股東、朋友。他的人生充滿傳奇，剛認識他的時候，我們是仲介的同事，那時印象尚未深刻，後來我返回家業從事建築營造，他也離開轉回法拍，中間短暫失聯，但是，從以前同事口中聽說，這傢伙搞得不錯。後來，某日他來工地找我，說他現在跌了很深的一跤，負債好幾千萬，天啊，這是啥數字？你才幾歲？孩子才剛出生，你將來怎麼辦？我想這些擔憂，現在看來都是多餘的。

再次找他，已經是2020的某月，我自己創了建設公司，他也加盟仲介公司，看似平凡的他，卻又展開令我佩服的新頁。他跟我訴說，他從跌倒到再起只花了2年的時間。他寧可自己吃虧，也要讓客人賺錢的態度，讓人由衷敬佩，他對事情的積極、處理事情的執著、心態的強大，會讓人驚艷到，找他就對了！

這幾年，從朋友一件事情，他會認真討論到很多很多的版本，到股東，在他身上，學到很多。我曾在晚上11點多還接到他的電話說他快到了，要跟我討論，某某案件他有新的看法，天啊~~是都不用睡的？可是，奇怪的是，事情總是會發展到他想的這步或是跟這他的想法走。他總是預判了客人的預判，這些種種，如果沒有強大的意志、積極的態度、靈活的思考能力跟用不完的體能，一般人是絕對做不到的。

很榮幸也很高興，我這老兄弟竟然找我寫序，我感激他會幫我解決疑難雜症，我謝謝他們總是給我正面積極的人生觀，更要恭喜願意買這本書的讀者，你們有福氣可以閱讀到他的人生，我也很珍惜有這位朋友、兄弟、戰友的支持跟幫忙，一起努力！一起加油！

邱皓民
福美國際建設股份有限公司 負責人