出版:2025.10
規格:繁中/平裝/296頁/17 x 23/彩色
ISBN:9786269990016
備註:初版
看懂【當層平面圖】,買房贏一半!
鳥籠時代來臨?一層10幾戶、25坪以下小宅比例創新高,
手槍房、川字房、水火沖頭、暗廳無光又缺氧…
越流行,越是辛酸難住!
【小宅≠爛房】中低預算怎麼選?
《黑心房產系列》、《買房勝經》超越42萬冊,
房產大神Sway最新力作 教你挑一間自住好宅!
預算有限怎麼挑格局?
「我家廚房門對著大門,是不是怪怪的?」
「客廳一開就看到廁所門,要不要找師父拿山海鎮放財位?」
「明明有開窗,主臥老是有揮之不去的廁所味?」
──大家都說「沒有100分的房子,只有適合自己的房子」,
然而當房子有難以扭轉的天然缺陷,就不是適不適合的問題!
首購族先求有再求好?本錢寶貴,更要買對!
無法靠裝潢彌補的問題,將影響你能否安居樂業,甚至人生運勢!
合約陷阱怎麼應對?
「本戶為一般事務所,給排水系統依政府法令規定處理。」
「停車位大小以公設持分計算,價值以數量計算,面積不找補。」
「本戶使用用途為一般事務所,買方知悉不得為住宅使用。」
──這些很常看到的合約文字,
好像有點吃虧有點怪,卻又好像沒差?
小心,別簽名畫押代表「我知道了」,等入住才想哭!
人生的好壞,離不開房子!
洞察【嫌惡格局】, 避開「妻離子散型」奇葩屋;
揭露【合約陷阱】,核對【驗屋清單】,讓你不會慘入坑。
▎挑屋:挑好格局,當好命人
★一層幾戶才能買?梯廳比、棟距怎麼看?
★奇葩奈米投資房,院子比室內還大,單人床都嫌擠!
★只能挑單面採光,要注意哪4種管路?
★轉手困難:假三房、超暗廳、怪異手槍型別碰!
【最雷!嫌惡格局大公開】除了通風採光,隱私決定價值
〔玄關〕大門一箭穿心運勢差,好運玄關VS歹命玄關比一比!
〔客廳〕缺氧無光不透風,幫鞋櫃找位子像玩俄羅斯方塊!
〔陽台〕不是圖面有畫就能用,擺室外機就動彈不得!
〔廚房〕假廚房連砧板都難放、冰箱無容身之處,只能天天叫外送。
〔臥室〕床床壓樑,床單難換,主臥床頭對著馬桶!
〔浴室〕貴婦更衣室搭配灰姑娘浴室,乾溼分離變裝飾!
▎公設:買了也要養得起!
【公設花銷全攤開】管理費成本評估
★每月每坪100元,三溫暖、泳池養得起嗎?
★機車位變KTV、溫泉變廢墟?「二工公設」變身術大公開!
★中庭種落羽松還是櫻花?瞭解好養的植物VS花大錢+有危險的植物
▎環境:五感觀察+掌握區域趨勢
★重劃區也分老、中、青,根據發展趨勢,決定挑房邏輯。
★假美式生活圈?影城、好市多、百貨公司是利多還是嫌惡?
★樓下哪些店家會影響房價?有超商房價一定好?
▎合約:蓋章要好好看,避開八大陷阱!
★建材偷天換日?磁磚是價差關鍵,型號要白紙黑字寫明白。
★閃避專業驗屋?合約書有各種花式「但書」,一次把問題條文講清楚。
★交屋都是建商說了算?只要看到「本人已知悉」五字務必留心!
■ 作者序
人生的好壞,離不開房子
「你這格局還真爛怎麼敢買?」不是我嘴賤,當我身邊九成的朋友拿著剛買的房子請我給意見,我內心的OS都是這一句。但是本著朋友的立場,怎好一箭穿心的刺傷人?通常我會這樣答:「你有間漂亮的更衣室耶!以後要去看你的包包展示架!」「這陽台沒陽光但有風,最適合曬你去中國旅遊買那套好幾萬的蠶絲被了!」「反正你只喝咖啡沒在煮飯,廚房不重要。」或是:「你去廚房刷牙、太太在浴室洗臉,兩人早上不用搶水槽。」
對啦,毒舌依舊,只是人到中年變溫柔,很多話都藏起來,只露一個褲頭。我常上節目講房子、講建商,為什麼有這麼多人聽我說?因為我只想說實話,還常常說到你心裡的隱憂,不論對我的觀點認不認同,卻無法否認,大家住的房子,就是有這麼多正面或負面的學問,但是多數人都不願承認,自己買的租的房子,還真爛。
比如:一次在節目錄影時,一位女明星說:「我剛買的房子,靠近高鐵、在山上,景觀第一排好漂亮(看了我一眼),客廳有挑高,我還做了天花板很高的樓中樓(又看我一眼)……」總之,一邊貌似心虛怕我知道,一邊故作堅強的講十幾分鐘,讚美自家有多容易增值、有多美。我微笑點頭,回答說:「夏天時記得請管委會多巡查社區,雨大的時候,妳穿高跟鞋要注意路況,那邊山路不好走。」「對啊!Sway你怎知道,上次我差點走不出來,那個雨就跟瀑布一樣,魚都可以往上游了。」我內心的OS是:「南港的山邊是汐止,客廳有挑高的沒幾個建案,住家旁有土石流的疑慮,颱風來挺恐怖,而且那個建案的樓中樓是違建,萬一被舉發只能認命,我猜妳家就是八不推蓋的那個。」
比如:年輕漂亮的小莎一直買房子、全球到處飛,但我說過好幾次,她三個家的格局都不夠溫暖,以科學風水的角度論,又冷又冰,房屋也沒空間「讓別人進來她心中」。但她明明聽到這些優缺點,卻只是反駁,房屋越買越「特別」,心,也不似從前單純了。
如:老張換了大房子,希望可以舒適渡過晚年,想說每天在社區健身房運動游泳,多美好。但我看了他的景觀,最美好的是屋頂公設的視野,的確可眺望遠方,但回到家裡,每一扇窗戶看出去,就只是別人家跟自己面面相對的窗戶,在家只想輕鬆穿條內褲走來走去,甚至想換一件衣服,窗簾永遠得先拉上。老張反正退休了,想想自己一年有半年的時間在國外渡過,很愜意,退休生活的確美好,但這美好卻不是在這間房子內,原因想必你也清楚了。
又比如:有一次去阿華的家,社區中古但全新裝潢,她下廚請大家吃飯,大家歡樂開心吃喝,但一到她家,我才瞥了一眼書房,她就說:「怎樣有問題嗎?快跟我說!」沒有沒有,妳的這一張椅子是名牌很好坐。「所以是書桌的位置不對囉?最近買股票都輸錢,也不知道是不是財位被變動了?」「我廚房門對著大門,這樣也有關係嗎?」「上次請風水師來調這個地方,他還送我一個山海鎮,說放這裡就好……。」我看到的是,客廳沙發只有凹陷一處,夫妻只有一人愛在客廳呆著,另一人每天關在書房想著如何多賺錢。是說楚河漢界各有天地,摩擦少也代表接觸少,兩人往前走的頻率如果一致,倒也甜蜜安樂,就怕兩人想法不一樣,EQ跟IQ沒有對上,找一百個風水師給建議都沒用。
有網友說:「Sway嫌東嫌西的,被你一講根本沒半間可以買吧?」但我相信你也聽我說過:「我們找不到一百分的房子,能找到適合自己的房子就是好房子。」如今我要再補充:「有些問題可以靠電費、靠窗廉、靠裝修彌補,但是當房子本身有著天然無法扭轉的重大缺陷,就不是適不適合的問題,而是能否長住久安的基本問題。」
不管政府要不要打房,不管你有沒有要投資,買一間沒有誇張缺陷、適合自己的好房子,絕對是人生很重要但也是最昂貴的選擇;而入住一間好房子,是每一個人每天無法逃避的居所,所以你的人生好壞,離不開房子。
本書要把我的基本功,一一攤開來教你,讓你在這個渾沌的房產世界裡,可以安心取得一席之地,好好睡覺、好好做人、好好的渡過生活的每一刻。如果讓你心有所安、人生變得溫暖,這本書也就值得了。
作者序 人生的好壞,離不開房子
PART1 挑好格局,人生贏一半
【前言】跟著Sway買房子?
現在流行的,不一定好住!
建商平面圖大解密
.看屋第一關:看懂當層平面圖
.玄關:影響舒適度的關鍵細節
.客廳:運勢財位與生活重心
.廚房:遇水則發,還是遇水則漏?
.主臥室:避開5大干擾
.陽台:面積、寬度決定實用性
.衛浴:在有限空間內,極大化舒適度
.車位:不必當車神!好位子省力省事
趨吉避凶:Sway的八不推建商
PART2 巷內人教戰守則:大小環境,要查明白
大環境看趨勢:重劃區與公寓區
.各種重劃區生態的挑屋大原則
.非重劃區的社區挑選大原則
小環境看設施:住家外圍的觀察要點
.門面入口學問大
.觀察建物外觀
.不能忽略的細節:花園植栽與水溝
管理費法則:你繳的錢適合哪些公設?
.管理費50元以下/坪:公設可以看什麼?
.50~80元/坪:最常見的設施評估
.100元/坪以上:判斷真的好用,還是浮雲?
.買到違建!常見的二工公設
挑老公寓的看屋心法
.看環境:早上/夜晚的觀察要點
.看動線:從大門到屋頂的線索
.看安全性:保守評估,衡量解方
看屋時間學問多
.幾點去看屋,有關係!
.不同的天氣,有關係!
.看屋的人數,有關係!
.新建案的銷售階段,這樣談!
PART3 買房心理學:破解話術,降低焦慮
算買屋錢:你可以買多大的房子?
.總價的估算
.使用空間的評估
.地點的選擇
買房不能靠人品:評估建商與業務的好壞
.建商的好壞,怎麼看?
.代銷的好壞,怎麼看?
.房仲的好壞,怎麼看?
預售屋銷售的四大話術
.話術一:超低自備款
.話術二:預約號碼牌才買得到?
.話術三:下個月一坪漲10萬
.話術四:少子化流行小宅
中古屋銷售的四大話術
.話術一:賣到缺貨要等一下!
.話術二:消失前的學區宅中古屋
.話術三:一卡皮箱看短片
.話術四:銀行水位已滿,我幫你搶到一個額度
小心入坑!買賣合約書的8個常見陷阱
.建材設備沒有寫型號?
.不讓你找專業驗屋
.我要你交屋,你就得交屋
.粗體字簽名,我們是制式合約
.中古屋現況交屋的雷點
.公設是送你的
.違規使用「已知悉」
.停車格偷工減料
寫在最後:建商的利多,不是你的利多
.台積電遍地開花?
.有捷運就是娘?
.百貨賣場絕處逢生?
【番外篇】談房屋的登記技巧
.怎麼傳給下一代比較划算?
.夫妻的買房登記
【附錄】驗屋清單Check List
◎ Sway
大學畢業於文化大學土地資源系,隨即進入不動產行業,有不動產經紀人執照,待過某很大代銷公司、某龍頭級房仲公司、某超有錢建設公司,學習如何從一塊荒煙蔓草的土地、蓋成一片樓、用媒體與金錢的力量把它美美的賣掉、並且大賺一票。網路起飛時,與友人合組「智邦不動產」討論社群網站,曾經是台灣最大、流量最高的講實話網站。後來至《壹週刊》當財經記者,以踢爆房地產及財經界假面具為己任,寫了不少封面獨家新聞。接著以專業名嘴的角度,上遍各大媒體,無論電視台或是網路節目,皆引起很大的震撼,也主持好房網TV《Sway說》、Line頻道節目《理了財知道》,直白辛辣毫無隱瞞。
超過20年業界磨練,讓我直接窺探了房地產的黑心世界,你所閱讀到我寫的文字、照片,都是血淋淋的真實案件,不斷每天在我身邊上演。
所以,被黑心建商告上法院「加重誹謗」罪;被黑心建商、黑心投資客、黑心房仲頻頻癱瘓網站與惡搞頻道、恐嚇走不出大門、找媒體寫不實報導;出了黑心地產書之後,頻頻有人寄存證信函要告我;上了電視說一堆實話,還被建商砸175億買下電視台並強行「被封口」,成為歷史教材之一。幸而目前仍可繼續提供廣大網友、讀者,關於房地產的真實資訊,並繼續努力改善這個世界,以及增加更多個Sway。
.臉書粉專:Sway房市觀測站
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.YT:Sway房市觀測站 swayhouseYT
.著作:《黑心建商的告白》、《黑心投資客炒房告白》、《黑心房仲的告白》、《打敗黑心建商 買房實戰DVD》、《突圍黑心房市 Sway誠實帶看日記》、《買房勝經》,書籍同時發行簡體字版,於中國、馬來西亞、新加坡等地發行。