購物中心承租組合管理-零售聚集理論與應用

劉序

自序

本書導讀

第一章　緒論
第1-1節　零售、不動產與購物中心
第1-2節　購物中心的定義
第1-3節　購物中心的價值
第1-4節　購物中心的利潤鏈
第1-5節　購物中心在營運與管理上的主要參與者
第1-6節　購物中心管理的目的
第1-7節　本書撰寫目的、研究方法論與全書架構
第1-7-1節　本書之研究目的
第1-7-2節　本書之研究方法
第1-7-3節　本書架構

第二章　承租組合的理論基礎：聚集與外部效果
第2-1節　本章前言：聚集、外部效果與購物中心
第2-1-1節　聚集與購物中心
第2-1-2節　聚集與外部效果的關係
第2-2節　聚集
第2-2-1節　聚集與區位理論
第2-2-2節　聚集、外部效果與報酬遞增
第2-2-2-1節　聚集經濟的成因
第2-2-2-2節　報酬遞增？：規模經濟
第2-2-2-3節　報酬遞增？：範疇經濟與聯合生產經濟
第2-2-2-4節　報酬遞增？：購物中心增乘效果與零售相容性
第2-2-3節　聚集中之多樣性
第2-2-3-1節　多樣性/歧異度與生產力
第2-2-3-2節　同質性與異質性聚集
第2-2-4節　聚集中之核心與周邊關係
第2-3節　外部效果
第2-3-1節　外部效果的定義
第2-3-2節　未支付因素與氣氛創造
第2-3-3節　何種外部效果必須要處理
第2-4節　外部效果相關理論
第2-4-1節　管理交易成本
第2-4-2節　財產權
第2-4-3節　公共財外部效果
第2-4-4節　俱樂部財理論與集體行為理論
第2-4-5節　無進入障礙資源與”共有資源的悲劇”
第2-5節　本章小結

第三章　購物中心租金、承租組合與承租商間外部效果
第3-1節　本章前言
第3-2節　購物中心的租金與其特性
第3-2-1節　購物中心租金的決定因素
第3-2-2節　抽成租金與營業額之關係
第3-2-3節　競租關係及租金差別取價
第3-3節　購物中心之承租組合
第3-3-1節　承租組合的定義
第3-3-2節　承租組合的四大要素
第3-3-2-1節　承租商的類型（零售/服務業種與品牌）
第3-3-2-2節　承租商的承租面積大小
第3-3-2-3節　承租商所在區位
第3-3-2-4節　承租商數量
第3-3-3節　承租組合的決策過程與方式
第3-4節　承租商間外部效果之文獻回顧
第3-4-1節　交互作用力量
第3-4-2節　過去研究所提出承租商間外部效果相關模型
第3-5節　本章小結

第四章　承租商間之正向與負向外部效果
第4-1節　本章前言
第4-2節　承租商間外部效果的交互關係
第4-2-1節　正向與負向外部效果間的模糊性
第4-2-2節　正向與負向外部效果之相對存在關係
第4-2-3節　承租商間外部效果的分類
第4-2-3-1節　正向外部效果的類別
第4-2-3-2節　負向外部效果的類別
第4-3節　承租商間之溢出效果
第4-3-1節　零售相容性與互補性
第4-3-1-1節　商店間交互利益與損失的傳遞媒介
第4-3-1-2節　零售相容性與互補性
第4-3-1-3節　商店間相容性的要素分析
第4-3-1-4節　商店間不相容性
第4-3-2節　商店之集客力之溢出效果：個別商店意象
第4-3-3節　正向之營運銷售努力溢出效果與負向營運與服務外部效果
第4-3-3-1節　營運銷售努力之溢出效果
第4-3-3-2節　負向之營運與服務外部效果
第4-3-3-3節　坐享其成效果（權利與義務的不均衡）
第4-3-3-4節　集客與購物者遊逛的阻礙因素
第4-3-3-5節　負向顧客服務
第4-3-4節　正向氣氛外部效果與負向鄰里性外部效果
第4-3-4-1節　正向氣氛外部效果
第4-3-4-2節　負向鄰里性外部效果
第4-3-5節　未釐清的財產權
第4-4節　集體行為下的效益與損失
第4-4-1節　購物中心的意象與吸引力
第4-4-2節　購物中心吸引力：多樣性與其他要素
第4-4-2-1節　承租組合多樣性
第4-4-2-2節　其他購物中心吸引力的元素
第4-4-3節　公共財的提供
第4-4-4節　集合資源與成本的分享與分攤
第4-4-4-1節　權利的分享與義務的分攤
第4-4-4-2節　資源
第4-4-4-3節　義務
第4-5節　本章小結

第五章　承租商間外部效果的管理
第5-1節　本章前言
第5-2節　外部效果解決方案的障礙與管理機制
第5-2-1節　正常與異常的相依關係
第5-2-2節　外部效果內部化的障礙
第5-2-3節　購物中心管理營運者在解決外部效果問題上的角色
第5-3節　經濟理論與購物中心管理實務上之解決方案
第5-3-1節　Pigouvian 稅與補貼機制
第5-3-2節　Coase定理
第5-3-3節　由管理單位介入下實施之規則與規範
第5-3-4節　實務界的工具與政策
第5-4節　溢出效果與集體行為下之利益與損失的管理
第5-4-1節　正向溢出效果的管理
第5-4-2節　負向溢出效果的管理
第5-4-3節　集體行為下之利益與損失的解決
第5-5節　本章小結

第六章　購物中心承租組合之實證分析研究
第6-1節　本章前言
第6-2節　實證研究的目的與假設
第6-2-1節　實證研究的目的
第6-2-2節　實證分析範圍的決定
第6-2-3節　研究假設
第6-2-3-1節　強勢承租商的檢驗
第6-2-3-2節　承租組合多樣性模式的檢驗
第6-3節　研究資料
第6-3-1節　績效資料的尋找與設定
第6-3-2節　資料的搜集
第6-4節　方法與模型
第6-4-1節　實證分析中所使用的方法
第6-4-2節　模型與其調整
第6-4-2-1節　強勢承租商的檢定
第6-4-2-2節　零售/服務業種與品牌的集中與歧異度測試
第6-4-2-3節　零售聚集的因素分析
第6-5節　本章小結

第七章　英國區域型購物中心之敘述統計
第7-1節　本章前言
第7-2節　英國的區域型購物中心與區域性因素
第7-2-1節　購物中心所在區位分析－中地理論
第7-2-2節　區域因素
第7-2-2-1節　零售中心的區域零售租金水準
第7-2-2-2節　來客量(Foot fall)
第7-2-2-3節　有效商圈範圍(Catchment area)
第7-2-2-4節　區位類型
第7-2-2-5節　其他潛在的區域因素
第7-3節　購物中心特徵值
第7-3-1節　營運面積、單位數與每單位平均營運面積大小
第7-3-2節　購物中心的年齡與改裝修(Refurbishment)
第7-3-3節　停車空間
第7-3-4節　其他購物中心特徵值
第7-3-4-1節　樓層數
第7-3-4-2節　購物中心主體建築物封閉的方式
第7-4節　承租商特徵值（商店意象）
第7-4-1節　主力核心商店(Anchor tenants)
第7-4-2節　零售活動/零售與服務業種(Retail activities)
第7-4-3節　品牌數量
第7-4-4節　相似度/連鎖與非連鎖度(Similarity ratio)
第7-5節　承租商租金與租約
第7-5-1節　調整後租金與每平方英呎單位租金
第7-5-2節　租期長度、斷約條款與租金調整(Rent review)
第7-5-2-1節　租期長度（年）
第7-5-2-2節　斷約條款(Break clauses)
第7-5-2-3節　租金調整期(Rent review)
第7-5-3節　免租期(Rent free period)與其他招商誘因
第7-5-3-1期　免租期
第7-5-3-2期　其他招商誘因
第7-6節　公共設施與服務
第7-7節　本章小結

第八章　實證分析結果：承租商強度因素、承租組合多樣性與其他影響因素
第8-1節　本章前言
第8-2節　區域性因素與購物中心特徵屬性變數
第8-2-1節　區域變數
第8-2-2節　購物中心特徵屬性變數
第8-3節　強勢承租商
第8-3-1節　承租商的營業面積
第8-3-2節　承租商於區域型購物中心內連鎖的強度
第8-3-3節　領導零售商(Top retailers)
第8-3-4節　代表承租商間外部效果之相關特徵變數的重要性
第8-4節　承租組合多樣性
第8-4-1節　零售服務業種，以及品牌的集中與分散的Herfindahl指數
第8-4-2節　其他承租組合多樣性指數
第8-4-2-1節　購物中心營運面積
第8-4-2-2節　營業單位數量
第8-4-2-3節　營業單位平均面積
第8-4-2-4節　零售與服務業種數量
第8-4-2-5節　品牌數量
第8-4-3節　公共服務與設施的多樣性
第8-5節　零售與服務業種的因素分析
第8-5-1節　代表性因素之萃取
第8-5-2節　萃取出之因素及其轉軸
第8-5-3節　因素的定義
第8-5-4節　各區域型購物中心因素得點的多元迴歸結果
第8-6節　本章小結

第九章　購物中心承租組合策略性建議
第9-1節　本章前言
第9-2節　強勢承租商與強勢購物中心
第9-2-1節　強勢承租商：營業面積、品牌、連鎖度與其他
第9-2-1-1節　租金與營業面積的消長
第9-2-1-2節　領導零售商與高滲透性零售商
第9-2-2節　強勢購物中心
第9-2-3節　強勢承租商與強勢購物中心的敵對與合作關係
第9-3節　承租組合多樣性策略
第9-3-1節　承租組合多樣性的策略性建議
第9-3-2節　集中與歧異原則(Concentration but diversity)
第9-3-3節　核心與周邊的零售服務業種
第9-3-4節　英國區域型購物中心的例證
第9-4節　內部化與管理的過程
第9-4-1節　承租商間外部效果內部化與管理的目的
第9-4-2節　理想承租組合與強勢承租商的連結
第9-5節　其他管理營運策略建議
第9-5-1節　相似比率與強勢承租商
第9-5-2節　公共設施與服務：購物中心內的寧適度
第9-5-3節　負向承租商間外部效果
第9-5-4節　租約結構之影響
第9-5-5節　其他區域因素
第9-6節　本章小結
第9-6-1節　對購物中心管理者的承租組合建議
第9-6-2節　本章小結