土地利用與計畫法規

不動產估價師、都市計畫技師、地政高普考、都市計畫高普考、地政士、不動產經紀人、國營實業

土地利用是一門「把空間治理做得可預期、可協調、可問責」的學問。在資源稀缺的環境下，要兼顧公共利益、財產權保障與地方發展策略，並面對快速都市化、產業轉型、災害風險、淨零轉型與高齡社會等課題，以法制與計畫形成共同遵循的秩序。本書將為讀者建立一個完整的「土地利用制度工程」知識架構，這是一套可被分析與推理的治理體系。

第一章首先建立土地利用的基本觀念，接著後面章節開始介紹計畫法規、市場與成長管理、土地使用規劃與設計理論等等。第五章開始進入本書的制度主軸──土地使用計畫與管制如何運作，第六章則把管制推向「整體實施」。第七章以後談到法規的部分：《區域計畫法》、《國土計畫法》、《都市計畫法》，以及《都市更新條例》與制度。最後十一、十二章建立補償與取得工具的法理與倫理尺度，介紹古蹟土地容積移轉、土地徵收、區段徵收、市地重劃等主題。

■ 序

土地，是承載生活、產業與生態的共同舞臺，也是最容易引發衝突與期待的公共資源。當城市更新、站區再開發、產業用地調整、農地保護與災害風險治理同時湧現時，社會需要的已不只是「能不能做」，而是「在什麼規則下做、由誰決定、如何說服、如何負責」。土地利用與計畫法規的學習，正是把看似零散的條文、程序與個案，轉化為一套可推理、可檢核、可修正的空間治理知識。

本書以「制度工程」為主軸：先建立概念與理論，再銜接法制體系與操作工具，讓讀者能在不同尺度理解土地治理—─從市場與政府失靈、成長管理與設計理論，到都市計畫、非都市土地管制與國土計畫的制度整合；並進一步進入重劃、徵收、都市更新與容積移轉等工具，理解其正當性、財務邏輯與程序保障。全書十二章循序鋪陳，使讀者得以在同一張制度地圖上定位問題、判讀規則、選擇工具。

我希望讀者在面對任何個案時，抓住三個層次的提問順序：第一是規範層，確認上位目標、分區分類與權利義務的界定；第二是程序層，辨識公開展覽、審議、許可、稽查與救濟等制度流程，理解「程序如何創造正當性」；第三是工具層，評估重劃、徵收、更新、容積移轉等手段如何回應整合困難、補償衝突與財務可行性。如此，才能避免只以單一條文或單一案例做出直覺判斷，而是以制度一致性與影響評估做出可辯護的公共選擇。

本書的對象涵蓋課堂學生、政府部門與顧問團隊、開發與估價實務者，以及關注制度改革的研究者。對學生而言，它提供由概念走向制度、由法條走向推理的學習路徑；對實務者而言，它強調「可操作」與「可問責」：如何把計畫圖說、管制要點、審議結論與補償分配串成一致的論證。法規固會隨修正而演進，本書更重視制度邏輯與原則框架，並提醒讀者在適用時同步檢核最新法令與地方自治規範。

就閱讀策略而言，若以「打底」為目的，可先完成前五章建立概念、理論與管制架構，再以非都市與國土計畫章節掌握上位整合；若以「實務操作」為目的，則可先讀整體開發與都市更新相關章節，再回頭補齊都市計畫程序與補償工具。書中亦盡量以爭點式整理，方便讀者在課堂討論、審議書寫與考試準備時快速回到核心判準。

面向未來，淨零轉型、極端氣候與高齡化，正重塑土地利用的價值排序；GIS、實價登錄、遙測與交通大數據，以及生成式 AI 的決策加速，也讓規劃更需要清晰的法制邊界與透明的公共參與。期盼本書能成為讀者理解臺灣空間治理轉型的共同底稿：在效率與公平之間，在開發與保育之間，在創新與公共性之間，找到可持續的制度答案。

李家儂
臺北大安居 115 年2 月25 日