繼承者們：共有土地繼承者們分合疑難鬆綁術

■ 本書特色

這些共有土地的迷思，引爆手足戰爭

你的就是我的
共有人可以擅自在土地上興建房屋？
家產不落外姓、嫁出去的女兒不能繼承？
只要多數贊成，共有人可以將土地賣出卻不告知少數？
我的還是我的
兄弟姊妹中我最孝順，父母可以把遺產全部留給我一個人？
繼承了一筆公同共有土地，卻不知自己持分是多少？
建商來談購地，就是不想賣，他能拿我怎麼樣？

大家都在偷談的共有土地，
閃開，讓專業的來！
#不動產法律權威 #郭睦萱律師 #18年實務經驗做好做滿

■ 內容簡介

阿公沒交代清楚的事
公同共有-針對不動產
分割遺產之訴
法定繼承人
代筆遺囑
特留分

我的多數決算盤
共有土地之出售（§34-1）
不動產買賣契約-出售共有物
土地法§34-1之書面通知-出售共有物
提存價金-出售共有物
某共有人失蹤-設置財產管理人

真的談不攏，斷開關係！
共有物之分割-權利分割
提起分割共有物之訴
分割方案-分割共有物之訴
價金找補-分割共有物之訴
協議分割之調處

小動作一直來
強行過戶
切結不實
試水溫-為規避他共有人行使優購權
共有土地之設定地上權

不甘示弱！小，不是我願意的
以大吃小
土地法§34-1條之優先購買權-針對共有人出售自己的持分
假贈與-規避共有人之優購權
共有人處分其持分-交換
確認優先購買權不存在-針對出售全部共有物

蒙在鼓裡，最後一個知道的是我？
土地法§34-1之優先購買權-針對共有人出售全部共有物
解除買賣契約-他共有人假意行使優購權
請公證人辦理公證體驗-他共有人假意行使優購權
假扣押-為規避多數決出售共有物
虛偽設定抵押-他共有人阻擾共有物出售

■ 推薦序

本人執業不動產登記業務近40年，有幸擔任「中華民國地政士公會全國聯合會」秘書長、理事長與榮譽理事長乙職，深感不動產地政法務所涉及之糾葛繁多，尤以諸多不必要的紛爭，理應在當事人契約成立之前、甚或成立同時，多所防患未然。經查地政士業務近十年來除了驟減之外，登記業務性質之變化更大，其中最困擾地政士者，莫過於共有不動產存在的多數決與分管等問題，尤其涉及土地法第三十四條之一時，其所衍生的爭端更多，另若共有人或他共有人，再發生繼承情事者，其法律關係與實務之突破更形複雜與困擾，也因此感受到「共有土地與繼承」間之複雜連動關係，可能會更增添法務及處理因應上之許多莫測變數。

多年前與郭睦萱律師因業務合作關係相識，往來的十多年間，親見其經手處理許多規模龐大、攻防交錯的共有土地案件，其於不動產及民事法律上表現的專業，令人肯定；更難能可貴的是，郭律師於長年實務經驗中建立的敏銳度，以及精準的案情研析能力，對於再複雜不過的共有不動產案件均得恰如其分的解決與分析。

今欣聞郭律師大作付梓在即，有幸先睹為快，內文精解一如其突破爭點的辦案作風，同時不乏共有不動產常見糾紛案例分析，深入淺出。行文之間，郭律師以同理之心映射繼承者的困境，展卷如其親臨，解惑鞭辟入裡，為當事人謀求最大利益的同時，對於共有土地開發遲滯之困境，其基於公益原則的灼見真知，無疑是最佳解方。

謹此以序推薦本書

中華民國地政士公會
全國聯合會
榮譽理事長 王進祥 謹識
108.06.03

■ 作者序

都市發展有賴於土地開發，而「有土斯有財」為中國人之傳統觀念，在地狹人稠的台灣，寸土寸金的景象常有之，土地開發所涉及之財產利益龐大，建設公司於土地開發階段時常遇見困難，尤其是因為共有土地之地主間意見不一致，導致開發進度延滯，共有土地開發所面臨到之法律問題繁多，尤其是土地法第三十四條之一的問題。

土地法第三十四條之一，主要是由共有人以多數決強制將共有不動產出售予他人，因屬強迫性質，且不動產通常價值不斐，涉及不同意出售之共有人權益，他共有人依法有優先購買權，實務上時有發生少數共有人為阻擾出售，而刻意製造障礙之情事，如假意行使優先購買權、虛偽設定抵押權、刻意安排持分遭查封等，阻擾之態樣甚多；而多數共有人亦時有以假贈與製造共有人人數、刻意安排地上權、強行過戶等方式侵害少數共有人之優購權，問題層出不窮。

筆者執業迄今有十八個年頭了，因長期深耕不動產法律領域之故，對於共有土地出售以及優先購買權之攻防戰有所涉略，本書除了分享筆者親身之訴訟經驗以外，也蒐羅了實務上常見之相關法律問題，希以簡短、淺顯易懂之方式，讓讀者能夠輕鬆閱讀、快速理解、靈活運用！本書之編輯、付梓，感謝詹氏書局全體團隊的協助及付出，誠摯致上謝意！

郭睦萱