建商不能跟你說的祕密-建築線實務判斷

台灣新創都更集團，旗下品牌「台灣都更」、「台灣都更聯盟」、「台灣都更危老諮商中心」、「台灣都更地政聯盟」、「台灣建築」、「台灣建築履歷」、「台灣都更─危老都更諮商中心」、「Angle
Voice數位文創」、「Angle Infinity天使無限─百工百業IP授權」、「台灣心輕旅─旅宿品牌」等。

　　「台灣都更」加盟總部，為全國首創建設、都市更新加盟服務業
獲獎事蹟：
榮獲2020金鋒獎殊榮之優質企業
榮獲2020年台灣金玉獎殊榮之優質企業
榮獲2019年國家品牌玉山獎殊榮之優質企業
榮獲2019年台灣優良商標獎殊榮之優質企業

為台灣新創都更集團旗下創立全國第一個建設業、都市更新業的加盟品牌，台灣都更加盟新創服務平台，是為打破了曠日廢時的傳統建設及都更公司的營運模式，配合政府最新法規與台灣都市更新推動全國學會所規劃的從業人員認證專業知識技術，以加盟創新服務方式，希望提振長期委靡不振的都市更新產業，創造出一個新的產業生態系統，讓屋主及都市更新從業人員成為最大贏家。

　　全國首創唯一提供六大安心安全保險及保障制度
第一道保險：每案工地均強制投保工地險、讓老屋重建過程安全無死角
第二道保險：每案工地均強制提撥「續建保證基金」，讓每案都獲得安全保障
第三道保險：每案工地由台灣都更加盟總部提供「續建保證制度」，讓您安心有保障
第四道保險：每案工地均強制執行「建築履歷」智財專利登錄，讓您安心又放心
第五道保險：每案代工服務費強制提撥存入信託專戶擔保，讓您付費安全又安心
第六道保險：華夏科大台灣都更產學中心公正第三方工程履歷查核，透明無黑箱

　　『台灣都更』的優勢
【台灣都更】業界唯一大規模鎖定小型基地重建的建設、都更平台。
【台灣都更】是市場唯一大規模以「委建代工」方式，協助屋主自立更新，將傳統建商合建的利潤，回歸到屋主身上。
【台灣都更】是業界唯一大幅讓利給第一線的合作夥伴，輔導合作夥伴成為建商的建設都更平台。

　　台灣都更共創四贏效益
一、業主（屋主）端
1.委託安心
2.過程透明
二、台灣都更加盟總部
1.深耕品牌
2.口碑專業
三、加盟主
1.輕鬆推案
2.系統創新
四、合作廠商
1.尊重受用
2.案小量多

■ 序

筆者為協助民眾能更清楚瞭解一般重建及危老重建等作業程序，特邀請建築師、律師、法律界學者、建築、建設界專家組成專業團隊，共同撰擬本書，解構危老重建、一般重建等相關建築、營建法律規定。全書先以危老條例、建築技術規則及相關營建法律作為前面導讀學習的基本功，讓讀者有邏輯性認識什麼是一般重建、危老重建及建築線等步驟。

本書之特色除文字解說外，為顧及讀者無實際操作經驗，以圖文並茂方式呈現。讀者開始依序閱讀第1章至第3章時，對於危老重建已吸收相當專業知識，接著得按第4章的建築線操作步驟解析，依自行選定之危老重建範圍，實際檢討本基地是否具有建築線及其法規上應注意事項，從而得知所選定之危老重建單元之妥適性。

其次，本書主要希望提供民眾在受到政府鼓舞，進而自行推動自己老屋重建時，不要因為對於法令的不熟悉而白走了冤枉路，造成時間白費、金錢浪費、到頭來一場空。尤有甚者，更因為都更危老不成反成債，引發不必要之紛爭。因此，我們希望透過本書可以教導民眾如何在一開始就判斷自家是否符合都更，將一般建商不願意教授外流的專業知識，完全透明地提供給所有的讀者學習，並且透過社團法人台灣都市更新產業全國聯盟、台灣都更推動全國學會及其合作之單位「華夏科技大學、中國科技大學、國立空中大學、新北市政府職訓中心、新北市政府勞工大學、勞動部產業人才投資方案」等各單位及專案合作，將本書之專業內容開設建築線及危老重建實務課程，讓讀者除了自行閱讀學習之外，也可以透過政府開設之課程資源，前往學習；同時得以為自家之重建計劃執擘藍圖，奉獻無私的努力，創造安全舒適的居家環境。

最後藉此感謝讀者給予我們的支持與肯定；倘若有欠缺周延，或不足部分，懇請各界惠予卓見評論賜教。至於避免讀者一開始閱讀上負擔過重，營建管理、建築履歷、稅賦減免細節部分，預計編訂本書下集，容後續適當時機，再揭示予社會大眾為都市更新而一起努力。

林煌欽

台灣不只高齡化的時代來臨，建築物的「高齡」比例也居高不下，這已經不是單純的市容問題，更是影響到國民生命財產安全，而成為政府當前刻不容緩的要務。危老條例的頒行，就是為了解決過往都市更新條例所面臨的問題，加速老舊建築物都市更新的速度，本書不僅能讓讀者一窺都更全貌，更能了解如何加速危老建築的重建。

都市更新的關鍵之一就是建築線，建築線不僅能決定建築物配置，還可以透過建築線指示圖了解建築基地周邊土地開發情形，這也是多數人在都更過程中比較容易忽略的地方。

本書結合從事都市更新領域多年實務經驗的專家學者，帶領讀者輕鬆認識建築線，由都市更新師針對實務個案的專業解析，使讀者能提早做好都更效益的評估。

稻江科技暨管理學院校長兼法律系主任
洪大安
2020年3月27日於稻江校長室

筆者從事都市更新、危老重建實務推動及教育多年的經驗中，多數民眾對於相關法令都無法確實知悉清楚，因為都市更新、危老重建是橫跨多個產業才能成就之事。也由於困難重重，所以常常造成資訊的落差及不對等，讓許多民眾被專業者給誤導，造成勞民傷財，也讓政府的美意給打了折扣。

因此，為了協助讀者自行推動危老重建，讓自己的老屋自己蓋，我們特別將傳統建設的老屋重建步驟作一個拆解，依序將民眾每一個階段要去執行的部分作詳細的說明，並且將各個步驟透過圖文方式，把每一個環節都詳細說明清楚，讓民眾可以獲得充分、完整又詳實的專業細節。

最後，筆者希望本書能夠結合各大專院校之建築及都市更新教育，讓都市更新及危老重建的火種，延續到下一個世代，培訓出更多的都市更新、危老重建的年輕種子，讓都市更新、危老重建的產業越來越茁壯，讓所有民眾都可以獲得最佳的生活環境、居住品質及安全。

蘇煜瑄

近年來，我國隨著時代的變遷，社會經濟結構由最初的農業經濟逐步轉化為工業經濟、電子、網路科技經濟，又不斷地轉型到現在的大數據、虛擬網購、服務產業等數位經濟。而我們所居住的都市也隨著產業快速的發展而擴大。然而，在都市中心精華區域的建築物卻不斷的老化頹圮，政府公部門逐漸意識到老舊建築物的安全性、都市景觀的違和感；因此積極推動城市改造計畫。此計畫中最廣為人們熟知的即是「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，亦是目前話題最夯的「防災型都更」的主要執行條例。

何謂防災型都市更新？相信這個名詞對大多數人來說一定都是相當的陌生，尤其防災型都市更新在政府及媒體眼中，一直以來都是一個生硬的話題。然而，自從2016年2月6日高雄美濃地震發生迄今，每日開啟網路電視新聞台等，開始看到了政府及媒體已慢慢重視防災型都市更新，也開始探討強震災害、土壤液化等相關議題，而民眾此時透過媒體才能得知，原來我們從小生活成長的地方竟有許多值得我們去關切及重視的。現今政府對於防災型都市更新並無任何實際的作為，即使學界或是建築師等專技人員在各政府研討會中不斷提醒，一直到維冠大樓倒塌事件的發生，引起民眾及政府的震驚後，政府才開始重視台灣老舊建築物的耐震，發動老屋建檢機制及作綜合性災害潛式圖！

因為建築物不斷的老化，居住在都市的人們開始意識到都市危險或老舊建築物更新的需求及必要性，而危老條例目前在我國尚處於剛萌芽之階段，因此，熟悉危老條例操作之專業人員十分稀少。目前業界除了專業的建設連鎖加盟平台「台灣都更」加盟總部、傳統建設公司及營造廠外，一般對於危老重建的民眾及業者要進入此領域，確實有著十分嚴苛的門檻。筆者希望透過本書可以引領讀者一步一步以DIY的方式，檢視讀者及所欲推動危老重建的社區，是否符合自主重建的條件，筆者並期望這是一本專屬自主危老重建，民眾推動危老重建事業DIY的經典範本。

楊明

政府目前所推動的自主危老重建主要之目的及意旨，乃期待社區發起與民眾能以自主危老重建之方式，利用同為社區住戶之立場，出面發起與整合社區內其他土地及建物所有權人。並藉由所有權人發起籌組，聘請危老重建公司、建設公司、營造廠亦或建經公司，協助製作危老重建基地的可行性評估報告書，以杜絕危老重建事業最為人詬病的分配不均及黑箱協議之疑慮，增進危老重建事業之成功機率。

近年來在政府的政策作多及提倡下，危老重建一詞逐漸成為一項不動產市場中的顯學，其中也吸引了許多上市櫃建商紛紛進場加碼地押寶，包括國建、國揚、太設、全坤建、中工、冠德、基泰、興富發、日勝生、華固、台開、鄉林、長虹、三圓、信義、潤泰新、大漢、力麒等，均跨足危老重建領域。其看中的主要原因，不外乎是危老重建基地的主要特性，均為都市早期發展的精華地區，其經過數十年來的發展，周邊商圈的發展及價值早已遠遠超過所有權人當初買進持有的成本，加上建築物老舊且已達使用年限，使用上已有安全之虞，均促使著地主加速與建商磋商。

同時，政府為了增進危老重建之腳步，排除民眾對於危老重建財團化之疑慮，因此積極推動自主危老重建，並以政府補助危老重建經費方式，協助民眾自行推動危老重建事業。惟危老重建事業一直是一項橫跨不動產、地政、土地開發、建設、營造、銀行信託、財務會計、法律、估價、都市計劃⋯⋯等十餘項專業領域之事業，一般民眾在危老重建專業知識不足之情況下，縱使有心想要推動自主危老重建，也不知該從何做起。加上有關危老重建事業領域書籍少之又少，市面上教一般民眾推動自主危老重建事業領域方面之書籍更是為零，因此筆者特地結合多位在都市更新領域耕耘多年的建設界專業菁英、建築界教育名師、律師及都更諮商師組成一個團隊，共同撰寫一部能夠協助民眾推動自主危老重建之DIY專用書。

邵盈靜