「買小地，賺大錢」原來這麼簡單！揭開畸零地與國有地投資的成功關鍵

＼土地開發自救第三輯！教你自住投資畸零地與國有地／

從實際案例，學習土地開發需要的基本概念。
懂得畸零地和國有土地出售的法規與解套眉角，
待機會來臨，即能做出漂亮決定，以小地賺取大利潤。

【地，能留到現在，一定有其原因，多少皆有一些地雷】

在當今，疊床架屋的法令箝制，以及無限上綱的規定限制下，看似簡單的基地，往往藏著意想不到的麻煩，如果你能在前期就注意到每個小細節、各個環環相扣的後續效應，必定會為自己或業主帶來更大的效益。

本書分享「畸零地」與「國有土地」在開發、使用、買賣時，真實遇到的陷阱、法規限制，從指定建築線、退縮地尺寸、特定建築的存在、基地與路夾雜，到國有土地申購條件、流程與訴訟等，看建築師與技師如何步步為營、拓土開疆，也能從中了解避開地雷的方法，待時機成熟，取得夢想之地。

■ 作者序1

萬變不離其宗

在地產界工作久了，慢慢明白人要彎下腰來向土地學習，真的會覺得需要謙虛地面對土地。

土地會教我們很多事情，當遇到不會的事情，就需要不恥下問。經過一段時間的知識累積，慢慢會掌握一些武功心法以及招式套路，感覺好像百戰百勝了，但是千萬要記得心存謙虛，不能認為自己是所向無敵的。

尤其是面對國有地，這是一門無法透過書籍就可以學習的知識及經驗，須由真的懂得法規、能運用專業知識獲得經驗的人來帶領，才能夠窺其堂奧。

12年前我尚在政府部門敘務公職時，當時，面對畸零地也是一知半解、不得要領，只能從案例中將法規「回放」到現場，讓法規投射在實務專案中，摸著石頭過河，以類似「拼圖」的方式，在一個模糊的概念下，以法規要義拼湊而出，成為有系統的行政處分。

隨著涉入越來越多的土地開發業務，我慢慢地發覺有關大基地的土地開發，幾乎都要處理國有地的問題，而且皆有關鍵影響因素，要有能力以及智慧，在入場時，即須釐清在專案中如何面對國有地的相關資訊，例如：

1. 土地權屬。
2. 是否可以購得？
3. 土地的相對關係人。
4. 處理時程。
5. 回饋金。
6. 是否要辦理其他行政程序？如：廢水、廢渠。

很幸運地有陳尚宏技師相挺，能夠成為我的老師，在土地開發方面耳提面命，手把手的指導如何辦理，以及共同面對相關的困難。他的個人學經歷豐富，靈活的頭腦以及超前部署的眼光，常常令問題及困難迎刃而解。在解題的過程中，每每讓我感到自己在這方面真的是「小學生」等級，需要耐心學習、虛心受教。

本書集合了我們在這五年來，在國有地以及畸零地的實際操作方式以及解決方案，內容精彩可期，請大家盡情享用。

王啓圳

■ 作者序2

2022年，趁著從事土地開發的經驗尚未隨著年紀退化前，將過往的案例彙編成《NG土地開發即刻救援：土地買賣真實案例分享》乙書，沒想到頗受土地開發從業人員喜愛，意外地在地產界引起廣大的迴響與騷動，很多讀者透過各種管道，詢問如何解開土地開發案件的難題，例如：遇到畸零土地時的因應作為、租購國有土地的相關問題以及公有土地的整併使用應該如何解決等。

然而《NG土地開發即刻救援：土地買賣真實案例分享》乙書，只是簡單地描述土地開發過程的一些基本觀念，倘若讀者要利用此書瞭解個別領域的專業，我個人認為尚有一大段的資訊需要揭露，所以才在「頭洗了，身體也要洗乾淨」的壓力之下，催生出進階觀念的本書《「買小地，賺大錢」原來這麼簡單！揭開畸零地與國有地投資的成功關鍵》。

書中，將這十幾年來實際遇過的真實案例集結成冊，逐一分類介紹，並運用案例圖片解析的方式，讓讀者能更容易且快速地理解法規及觀念，節省閱讀的時間；並告訴大家應該如何鑑別土地的好壞，提早發現土地開發的地雷，掌握趨吉避凶的方法。

本書的另一個目的，就是將繁雜的法律觀念，透過案例式解析，讓讀者簡單、輕鬆地解開對土地開發的迷思，並藉由他人血淋淋的真實案例，能夠減少走一些冤枉路，檢視自身面臨的案件，是否得以相同的方式操作，不必非得用「肉身踩雷」的方式，繳了天價的學費，才在痛苦中學得土地整合開發的經驗。

不過也要在此提醒，倘若書裡的某些案例，與自身的案件情況雷同，或是土地條件相似，本書都僅能做爲參考之用，不宜直接套用或是無限延伸。因為，每塊土地的條件不儘相同，畢竟一地一況，即使是相似案例，在某些細微的差異下也可能變成反例。所以，我們只能帶領讀者一起找尋解決方法，而非提供制式的標準答案。

最後，在本書一度難產之際，承蒙郭正一建築師、李忠豪建築師不吝提供畸零地實務案例與寶貴見解，以及國有財產署王淳熙專員、鄭富雪專員提供國有土地處理的珍貴意見，方能讓本書得以順利付梓。在此，深表謝忱。

陳尚宏