公寓大廈管理條例問與答

李明洲律師基於公寓大廈法律諮詢經驗，自其判解彙編、逐條釋義等研究所得中，摘錄常見法律問題及重要基本概念共1300餘則，並增加新近實務見解，重新編寫而成。本書對於「管理費收取標準與催繳」、「住戶專有部分、共用部分之使用權益及限制」、「區分所有權人會議之召集、出席及決議」、「管理委員選任、解任、權限及代理」、「管理委員會法律地位與職權行使」、「管理維護公司及保全公司立約與履約爭議」、「公共設施點交」等常見問題，以判解函釋為依據，逐一詳加解答。本書編輯「問題綱要目錄」，便利讀者搜尋；為公寓大廈住戶、管理委員會、總幹事必備，最詳實之公寓大廈問答集。

■ 自序

公寓大廈管理條例，施行至今已25年，著者執業以來，始終對於本條例有相當熱情和執著。106年下半年起，為舊作「判解彙編」進行增修改版；107年7月，接續「逐條釋義」的寫作。盼著書籍出版後，有益於吾國公寓大廈規章制度及管理實務更上軌道。

108年9月、11月陸續出版後，稍事歇息。讀者屢在事務所網站洽詢閱讀上疑問，或許是彙編及釋義的文字體例，較適合法律人閱讀。出版前雖然再三修正也增加實例解說，一般民眾在閱讀上或許仍有困難。思量著公寓大廈居住生活中衍生的法律問題，經常是如此瑣碎繁雜、超乎想像。民眾總是遇到問題才有求助、尋找解答的需求。因而，如何讓民眾的問題，可以更容易的獲得解答，萌生了撰寫「問答集」的想法。

在寫作方向上，思考著：「問題」能否更深更廣？「解答」可以更明確而易懂些？且努力朝著科普書籍，為一般民眾、管理委員會及總幹事而撰寫的目標，當求其言簡意賅，也更需要淺顯易讀。為減縮篇幅，在挑選實例上，花了不少功夫；也盼能讓閱讀通順而條理，一次次修正文字，確實比專業用書的寫作難多了。

本書問題彙整，仍採「逐條體例」編寫，盼能更有體系的組織各個問答。且在目錄中增列「問題綱要」，讓民眾查考上更加便利，也增加了一些篇幅。本書係以彙編及釋義為基礎，摘選常見法律問題及重要基本概念，也增加新近實務見解，重新編寫而成。試著從「律師」的角度，採平日回答法律諮詢的模式，解說問題和解決方法。

本書主要以各主管機關函釋為憑，並佐以確定裁判見解；在每一個法律問題儘可能幫民眾解惑，以利瞭解法律規範及自身權益。部分爭議，標註實務上不同見解及著者愚見。民眾如盼更詳細或體系性瞭解本條例規範，懇請參閱拙著「公寓大廈管理條例（逐條釋義）」，或於司法院、內政部營建署、地政法規查詢系統、台北市法規查詢系統等主要網站搜尋見解全文。

公寓大廈管理條例，為規範民眾居住生活之特別法，在公寓大廈等集合住宅地區，建立更和睦而有秩序之生活。深盼管理組織與民眾遇及紛爭，宜先明瞭法令規定，多些耐心溝通和協調，切勿輕啟紛爭。著者始終深信優質社區不在於外觀富麗，更難能可貴的是秩序，人的和睦與集體營造家園的熱心。

總是馬不停蹄的，以有限的能力，在公寓大廈領域上努力。這幾年來，能全心全力專注於研究，是何等的福份，感謝神恩賜耐心和靜好的生活。出版前夕，彷彿來到賽事終點前的最後幾里路，總是帶著愉快心情一步步向前，才能完成。停下鍵盤了，盼能好好休息，常出門走走，青山綠野如此綺麗！

本書獻給秋宜，謝謝她的寬諒和陪伴，當跑的路才得以跑盡。並向東吳和中興同學的至性真情致謝，何其有幸能和你們一起學習法律。謝謝素麗、婉綾在庶務工作細心幫忙，謝謝新學林公司靜妙、怡君、梅婷在出版事務盡心協助。特別謝謝學長呂錦峰大律師、官睿兄題序勉勵，為拙著增光。

寫作期間適逢疫情防制，謹向疫情指揮中心防疫人員及第一線的醫護人員致敬，因你們的辛勤、耐心和堅守崗位，我們才得以順利度過如此忐忑而漫長的時光。

李明洲律師 謹誌

■ 推薦序

與李明洲律師結識，是於我出任社區首屆管理委員會主任委員時期，聘請李律師擔任社區法律顧問，除列席經常性的社區重要會議外、協助百事待興的社區建立制度，也為社區涉法事務諮詢，所費辛勞與貢獻，於此至表謝忱。云云多日以來，李律師一直是我少數談得來的法界朋友與法律顧問。離開社區後各自發展，千百日子未曾謀面，最近因為購屋權益事務再與李律師相會，李律師仍是充分準備、耐心沉著、理性謙和，據理而鳴的專業特質依然。

史載以來，居住相關問題始終是人們衡量自身生活福祉的重要標準之一。對於我等升斗，購屋置產從非易事，購屋與裝潢等的消費金額對多數人常是人生之中最大與次大的支出。然而，一個好的居住環境，除求廣廈明庭外，更要緊的則是「千金買屋，萬金買鄰」，這也說明了社區良窳，除了眼見硬體外，其與建商、物業管理、社區成員相處各端所涉事務千緯萬端，其營運管理對社區總體營造成果影響至為直接。

社區俗務至繁，評論案例或於市井之間、亦可茶餘飯後，惟處理社區事務時首當思量適法合令與否，如能有一本完備、易讀、友善的公寓大廈管理工具書，除了對於公寓大廈管理實務的專業人士至為重要外，社區的管理委員會更當經常查考。

社區事務運作首重和諧，社區、建商與住戶彼此之間的利益非僅零和，社區主事者如能事前熟稔法令，遇事自有機會理性議事，創造雙贏環境。凡事計於前，必有助社區重大事務決議的有效推動。如此深耕易耨，日子一久，管理的價值自能彰顯回報於全體住戶。

凡事豫則立，不豫則廢，雖有些案件不免遺憾走向法庭，然影響訴訟的勝負原因眾多，分析其原因其中有一大部分是訴訟兩造所無法控制的；訴訟過程曠日耗時，伊於胡底，即使贏了官司但也傷了和氣，絕非社區共願。若能多參考李律師於本書中所費心撰寫的「實例問答」，可讓我等非法學背景人士融入案件情境模擬社區實況做為參考，且於社區規劃相關規章制度與實際營運時納入考慮而防微杜漸，實為不可多得的參考用書。

業精於勤，李律師於判解彙編、逐條釋義之後，再添新作「公寓大廈管理條例問與答」，私不揣冒昧，於此為序，至感榮幸。聖經上說：「使人和睦的人有福了…」。與人為善、以和為貴才是社區經營之道。

方官睿

■ 推薦序

公寓大廈與集居地區應該是目前台灣民眾主要的居住模式，相關法律問題多如牛毛，又事涉專業，一般老百姓深感畏懼又不得不面對，坊間有關公寓大廈的法律書雖也不少，但許多是教科書的寫法，對一般民眾而言深奧難懂。

實務彙編是法律從業人士案頭的工作良伴，然法律文字有時彷彿文言文，每字都認識、全句卻不懂，普通讀者難以確認其意。其實，一般人只是要問所面臨的問題、如何解決的途徑及是否可行的結論而已，所以大部分有關公寓大廈的法律書對一般人而言並不實用！

打個比方，某個公寓大廈的管理委員會認為一些社會福利機構、美容院、托兒所、宮廟等特殊機構會影響社區的安寧或房價，因此希望透過大樓規約的約定來排除上開機構的入駐，想問此種方式是否合法或有效？這樣具體的問題，很難在公寓大廈相關法律書籍快速找到解答或者根本找不到，但在本書卻俯拾皆是。

明洲不愧是公寓大廈法律的專家，不僅學養俱佳，且有豐富的實務經驗，知道一般民眾的法律需求，在出版「公寓大廈管理條例判解彙編」、「公寓大廈管理條例」兩本叫好叫座的好書之後，又推出「公寓大廈管理條例問與答」一書，只要您想得到有關公寓大廈的大小事應該都網羅在本書中，對於一般讀者而言實在是一大福音！

本書沒有深奧的法學理論，文字敘述也淺顯易懂，讀者應該很容易閱讀，就算沒有具體的法律問題，隨意翻閱也足以了解公寓大廈的人生百態。本人與明洲相識多年，本書如其人，嚴謹而實在，非常樂意向大家推薦本書，引用易經爻辭：「我有好爵，吾與爾靡之」，與大家分享！

呂錦峰律師