公寓大廈管理條例（逐條釋義）

公寓大廈與集居地區，為台灣目前主要的居住模式，「公寓大廈管理條例」誠然與民眾居住生活息息相關。本書採「逐條釋義」體例撰寫，就本條例各法條的解說，援引立法意旨、法院見解及主管機關法令函釋，並摘錄具體案例輔助說明，面面俱到，確實是一本不可多得的絕佳工具書。舉凡公寓大廈的大小事，本書都已囊括在內，若說是公寓大廈相關法律問題的百科全書也不為過。本書內容深入淺出，民眾讀來應能輕鬆上手，一窺堂奧。這本好書期待已久，終於在千呼萬喚中出版，非常開心也很願意向大家推薦！ ～呂錦峰律師

■ 序言

公寓大廈管理條例，於84年6月28日公布，同年月30日施行，為規範公寓大廈管理組織、住戶權利義務及居住生活秩序的特別法。本條例在92年12月大幅修正後，嗣經數次部分條文修正，施行迄今已逾24年。

執業以來，始終對於公寓大廈管理條例有濃厚的興趣。106年下半年起，忙著舊作的增修改版工作，一遍遍的讀著各類函釋和法院裁判，實務上對於本條例條文的解釋和適用，確已有相當豐富的累積。因而，這一本放在心上多年的註釋書，撰寫的時間似乎已經來到了。

法律工作，經常是繁複思考之後，所為簡明的結論或建議。法律書，自以「簡明易懂」為上。然而，本條例所涉基本概念及法律爭議繁複而廣泛，儘管歷經多次的修正、刪減，篇幅仍然甚鉅，簡明的目標恐怕難期！且考量各類實務見解就法律概念說明，均力求文字簡潔，因而增加了一般讀者閱讀上疑難。為便利民眾閱讀，即儘量佐以「實例」說明，盼能有助於抽象規範的理解。且公寓大廈法律生活的爭議，始終是如此瑣碎繁雜而千頭萬緒，在爭議說明及法律適用上，自應力求其完整詳實而鉅細靡遺。因而，本書當往詳實好讀的目標制作，盼在普及的層面上，略盡心力。

本條例實務見解的彙整過程中，相關法律爭議，多非本條例單一或數條文即可據以釐清。有關住戶權利義務、管理委員會執行職務的爭議，通常均涉及民法、行政法、建築法令、相關訴訟法規定和基本概念。因而，與其說本書為本條例之逐條釋義，其實更近似以本條例為綱所撰寫的居住生活法律專書。

本條例各條文所依據之實務見解，主要以中央主管機關函釋及法院二、三審確定裁判為準。在各類名詞及概念的說明，儘可能維持原見解文字敘述；基於說明的條理，稍作彙整、增刪與潤飾。本書係就實務見解之歸納與分析所得，除部分見解歧異之處，稍作意見研討之外，多非個人立說創見。讀者先進於實例研討時，宜請於司法院、內政部營建署、台北市法規查詢等主要網站搜尋各類裁判函釋見解全文，亦可參考拙著「判解彙編」，以利理解。

本條例實務見解豐富而多樣，著者持續以最大的努力理解消化，在每一章節中儘可能提綱挈領，將各類有參考價值的見解儘量予以體系化歸納，深盼有助於閱讀和瞭解。緣於「逐條釋義」體例，其法律概念（如約定專用）在諸多條文均有涉及者，則於各該條文為簡明或詳實之解說，以利於逐條查考。因而，部分概念說明，容有重複，祈請先進諒察。本書篇幅甚鉅，縱經著者多次修正校對，誤謬疏漏之處仍在所難免，懇請方家多予指正。

長期增修「判解彙編」舊作之後，繼續著手本書的撰寫，對於體力和意志，都是很大的負擔！而撰寫本書，一直是這麼多年來難捨的牽掛。就像一場期待許久的美好賽事，總是懷著一份熱情和期待，專心奔跑，才得以一步步朝著目標向前！縱然疲憊，心中經常充滿著快樂，是一種對本條例認識更深、求知之心更為充實的快樂！兩年來，捨了些事，生活心思也單純一些，特別珍惜這一段生命中美好的時光！

本書為各類實務見解的彙集，謹向在無數個案實例中，為釐清爭議和適用法律而案牘勞形的先進致敬；沒有他們的勤勉和用心，本書無以為憑。深盼本書的出版，能夠讓吾國公寓大廈規章制度、管理實務更上軌道，以期居住生活的法律爭議日益釐清，減少紛爭的擴大與綿延。

感謝神所賜難得的獨處和清心，幫助我能夠每日持續而堅持到底。謝謝家人這麼多年的支持，明修教授甫開學忙碌之際熱誠美言，錦峰、瑞真大律師、季康法官題序勉勵，新學林出版公司靜妙、怡君、梅婷在排版美編等出版工作上盡心協助，祈求神記念這一份份真情和美意。特別是妻子秋宜的好性情，可以如此信任、長期寬容我關在書房裡，靜默而專注這樣一件有意義的事。

李明洲 謹誌

■ 先進序

「寓者，寄也」。公寓大廈是現代人託寄生活的場所。也是一種最被單元化與格局化的生活形態之一。每天幾乎分秒地與大樓內的住戶們有權利與義務上的互動。這些碰撞出來的火花往往也只能理性地透過法律止紛定爭的功能予以澆熄。「公寓大廈管理條例」是規範公寓大廈管理組織、住戶權利義務及居住生活秩序的特別法。它一方面作為住戶彼此之間的生活權利規範，另一方面也作為政府介入私人彼此生活領域之根據。

「公寓大廈管理條例」（逐條釋義），乃李明洲律師憑其豐厚的學術素養以及長期關注公寓大廈議題的經驗累積，整理詮釋相關理論與實務見解，重裝問世，且是本法施行至今四分之一甲子僅見的逐條釋義書。本書內容不僅鉅細靡遺，判解整理翔實，文筆更是流暢易懂。它不僅是現代人生活必備的生活法律寶典，更是法律實務工作者不可或缺的法律指南。
程明修（東吳大學法律學系教授）

明洲是認識多年的好朋友，若問我對他的第一印象，腦海中第一個浮現的就是謙謙君子，他做人誠懇踏實、謙沖自牧，不論自學或著書都力求真善美。明洲這本新書「公寓大廈管理條例」（逐條釋義）果然書如其人，但又超乎我的期待，有關公寓大廈的大小事，這本書都已囊括在內，若說是公寓大廈相關法律問題的百科全書也不為過。

本書就各個法條的立法沿革、學說爭議、法院見解、行政主管機關的法令函釋，引用、說明綦詳，明洲又能提出自己獨到的見解，應該可以說是面面俱到，站在本人是執業律師的立場，實在是一本不可多得的工具書；公寓大廈與集居地區應該是目前台灣民眾主要的居住模式，所以公寓大廈管理條例應該是與一般人息息相關的法律，大家若要對公寓大廈相關法律有所認識，甚至窺其堂奧，因本書內容深入淺出，讀來應能輕鬆上手。這本好書期待已久，終於在千呼萬喚中出版，非常開心也很願意向大家推薦！

呂錦峰（海灣國際法律事務所主持律師）

執行律師業務近三十載，基於對公眾事務的關注，參與法院調解工作多年。有關公寓大廈法律爭議，諸如：住戶間公共設施使用管理問題、漏水糾紛、區分所有權人會議決議效力問題、主任委員及管理委員選任爭議等，或出於管理委員會不諳法令，或出於住戶間權利義務糾葛等原因，終不得不對簿公堂。而坊間尚乏對公寓大廈管理條例解說之專書。

明洲所著本書，從法律解釋、法條適用爭議到法院實務見解，均有詳實完整、鉅細靡遺的論述，實為解決社區居民間法律問題不可多得的好幫手。又法律論述囿於專業、文字使用，一般社會大眾恐望之卻步，而有難窺堂奧之嘆。可喜的是，本書文字簡明易懂，著者於文中每一段落的論述後，適時的摘錄法院裁判案例，加上採用逐條釋義的編寫體例，一般未受過法律訓練的社會大眾，也可以很容易地按條文索驥，輔以具體實例，得以較生活化的方式理解與運用相關法律的規定，進而解決居住環境及鄰里間所產生的疑難雜症問題。

黃瑞真（揚然法律事務所主持律師）