公寓大廈管理法律一本通

李序
林序

第一章　公寓大廈區分所有權人會議運作實務／文◎李永然
一、區分所有權人會議
二、哪些事項要透過區分所有權人會議之議決？
(一)規約之訂定與修改
(二)約定專用或約定共用事項
(三)變更公寓大廈構造、外觀及設置廣告物等之行為
(四)共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良
(五)公寓大廈之重建及重建執照申請之名義
(六)開放空間及退縮空地供營業使用
(七)公共基金之繳納及管理、運用
(八)住戶或區分所有權人之強制遷離或強制遷讓
(九)非封閉式公寓大廈集居社區多數管理委員會之成立
(十)主任委員、管理委員之選任、解任與其委員人數、任期、召集方式及事務執行方法與代理規定
(十一)禁止非為區分所有權人之住戶被選任為管理委員、主任委員或管理負責人
三、改善區分所有權人會議的召開
(一)鼓勵出席及取得委託書
(二)降低出席門檻
(三)進行「假決議」
四、合法召開區分所有權人會議的注意事項
五、區分所有權人會議違法決議的種類及效力
(一)一律無效說
(二)區別程序違法與實質違法說
(三)筆者較贊同第二說
六、結語

第二章　管理委員會運作實務／文◎李永然
一個社區只能成立一個「管理委員會」嗎？
一、公寓大廈社區應成立管理委員會
二、社區符合法定要件不限定只能成立一個管理委員會
(一)非封閉式的公寓大廈集居社區
(二)同一宗基地有數幢各自獨立使用的公寓大廈
三、二個比鄰之公寓大廈，其各自管理委員會可以合併成一個管理委員會
四、結語
民眾對管理委員會之權力與義務的法律認識！
一、公寓大廈設有管理委員會已日益普遍
二、管理委員會被賦予的權力
三、管理委員會的義務
四、結語
公寓大廈成立管理委員會的法律須知
一、公寓大廈的建築形態日益普遍，並透過「管理委員會」管理
二、管理委員會透過「區分所有權人會議」決議而成立
三、不是「區分所有權人」可以被推選為管理委員嗎？
四、管理委員會對外由主任委員是代表
五、結語
公寓大廈社區何時需設「管理負責人」？
一、何謂「管理負責人」？
二、哪些情形下，會由「管理負責人」擔任管理組織？
(一)依《公寓大廈管理條例》第28條第3項規定
(二)依《公寓大廈管理條例》第29條第6項指定
(三)推選管理負責人
三、社區既有「管理委員會」，就不得再設置「管理負責人」
四、社區經主管機關指定管理負責人，社區另推選管理負責人時，該如何處理？
五、管理負責人的法律地位
六、結語

第三章　公寓大廈共用部分之使用管理與分管協議／文◎李永然
一、相關概念之釐清
(一)體系概念
(二)名詞定義
(三)《民法》之相關規範
二、共用部分與管理費的負擔
(一)認識「共用部分」
(二)管理費的負擔
三、公寓大廈「共用部分」之使用管理
(一)「停車位」是否屬於共同使用部分之判斷
(二)「共用部分」之修繕費用負擔
(三)管委會對於共用部分之管理維護義務
(四)共用部分使用之限制
(五)住戶「隱私權」之尊重與保護
四、公寓大廈之分管協議與繼受
(一)《民法》之基本規範
(二)分管協議之法律性質
(三)相關案例
五、社區公共設施的糾紛與解決
(一)當事人適格
(二)瑕疵、不完全給付與不當得利
(三)變更設計與建材爭議
(四)公設點交後，發現建商未依約施工，致大樓設置之游泳池係以消防蓄水池名義興建之違建，復有漏水、滲水、裂縫、建材不符等瑕疵，嗣經管理委員會以新台幣三十萬元與建商達成和解，住戶可否再行爭執？
(五)建商以廣告說明書招徠客戶，嗣後建物與當初廣告內容有所不符，住戶該如何主張權利？
(六)承上，如建商係於民國83年1月11日前以廣告說明書招徠客戶，嗣後建物與當初廣告內容有所不符，住戶是否仍得主張權利？
(七)何謂公共設施與廣告不符？廣告影帶中，社區巴黎香榭大道樹木扶疏，惟落成後樹木稀疏，是否構成《消費者保護法》第22條之廣告不實？
(八)公設有瑕疵時，管委會得否為原告起訴請求建商負債務不履行損害賠償責任？
(九)公設究竟點交了沒？建商提供保固證明書是否表示排除《民法》第365條所定期間之適用？
(十)頂樓住戶在屋頂搭蓋違章出租，管委會該怎麼辦？
(十一)管理委員會可向屋頂平台的違建戶收回饋金嗎？
(十二)公寓大廈住戶間的漏水，如何解決？
(十三)仲介人員應注意共有土地有無分管與建物有無約定專用
(十四)社區內的「開放空間」歸誰管理？

第四章　屋頂平台及外牆面之使用規範／文◎許啟龍
一、變更公寓大廈之構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為，管理委員會應如何處理？
二、住戶可否因擁有樓頂平台使用權而興建建物、種植花草或設置廣告物？管理委員會應如何處理？
三、頂樓住戶於通道上禁止他人通行，可否視為竊佔？
四、管理委員會是否有權將公寓大廈之外牆面出租他人設置廣告物？
五、屋頂平台可否設置無線電基地台？
六、樓頂平台漏水，導致頂層住戶受損，誰應負責修繕及賠償？

第五章　大廈共有部分產權與使用之爭議／文◎林旺根
一、區分所有建築物共有部分之糾紛
(一)共有部分之登記
(二)共有部分之點交
(三)停車位之爭議
二、結語與建議

第六章　公寓大廈管理費、公共基金之規範與管理費相關法院案例 ／文◎陳淑芬
一、《公寓大廈管理條例》就管理費之相關規定
(一)管理委員會平時應定期公告管理費之收支、保管及運用情形；解職、離職、改組時，亦有移交之義務
(二)管理委員會違反定期公告管理費、公共基金及移交義務時，由主管機關依法處罰之
(三)住戶有依法繳交管理費之義務，且若積欠逾二期或達相當金額時，則由管理委員會先定相當期限催告，經催告後仍不給付時，管理委員會應訴請法院命其給付
(四)住戶欠繳管理費經訴請法院強制執行後，再度積欠金額達區分所有權總價百分之一者，可訴請法院命住戶強制遷離，住戶如為區分所有權人時，管理委員會還可以依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其房地；甚至拍賣
二、大樓公共基金之提列、保管及運用
(一)公共基金之提列方式及數額
(二)公共基金之保管可善用信託機制其運用亦應經區分所有權人會議決議為之，管理委員會無權私自動用
(三)公共基金具有完全之獨立性，不能因個人事由而轉讓、抵銷、扣押或設定負擔
三、管理費

附錄

公寓大廈管理條例
公寓大廈規約範本
參考書目
一、中文書籍
二、日文書籍
三、期刊