社區住戶與物業公司的權利與義務：如何挑選優質的物業服務公司

◆每個月繳了社區的管理費，您知道您有哪些權利義務嗎？
◆您知道如何挑選優質的物業服務公司嗎？
◆您知道物業管理公司應為您提供哪些專業服務內容嗎？
◆您知道保全公司應為您提供哪些專業服務內容嗎？
◆您知道清潔公司應為您提供哪些專業服務內容嗎？
◆您知道機電公司應為您提供哪些專業服務內容嗎？
◆您知道繳交的管理費花在哪裡嗎？如何監督管理費不被浮濫花用？
◆新冠肺炎疫情嚴重，您住的社區物業管理公司有專業的防疫管理嗎？

購買社區大樓的房子，房屋貸款繳20年可以繳完，但管理費卻是每個月都必須要如期繳交直到房屋轉手或拆除重建，您知道必須繳幾十年的管理費花到哪裡去了嗎？而社區服務的物業管理公司、保全公司、清潔公司以及機電公司又應為您提供哪些專業服務內容？為生活忙碌工作打拼的都會社區住戶往往忽略了這些問題，又或因為一般大多數人對社區事務的漠不關心，常常造成少數存心不良的管理委員會成員有機會上下其手，浪費甚至貪瀆社區公帑，更糟糕的是疏於監督服務社區的公司，讓社區的權益與居住品質日益下滑，嚴重的還會危害社區的房價，造成您的財產損失。而近年來，新冠肺炎疫情嚴重，疫情在社區傳播已是事實，所以社區防疫管理也是物業管理公司應有的專業服務，才能保障社區住戶的生命安全。因此本書以循序漸近的方式介紹提供社區服務公司的職責與相關知識，幫助新手社區住戶維護社區及個人權益與生命財產安全！

■ 序

依據中華民國統計資訊網的數據，台灣都市化地區人口數已高達15,040,763（約1,500萬），非都市化地區人口數為5,516,079（約550萬），都市化地區人口比例目前已高達73%，也就是說目前約有七成左右的人口居住在有物業管理服務的都市化地區。而聯合國人口司（United Nations estimates）公布全球最新都市化人口數據，估算2050年時，全球將有多達2/3人口（約50億人）居住在城市裡。在台灣，估計未來將有近9成人口住在有物業管理服務的城市地區， 物業管理對於你我的生活真的越來越重要了！而2021年高雄城中城大火更加凸顯了有管委會委託專業的物業管理服務公司服務的重要性，所以深入了解優質的物業服務內容及自身權益當然也越來越重要了！這也是本書的重要目的，讓社區住戶了解您應有的物業管理服務權利。

公寓大廈管理條例自民國84年實施多年以來經常也會在社會新聞出現社區管理上的爭議，而作者擔任台北市政府公寓大廈調解委員期間也發現管委會與區分所有權人或是區分所有權人之間彼此的衝突與糾紛日益增多，探討其原因主要在於區分所有權人對於自身的權利與義務缺乏深入認識，所以本書在第一單元介紹社區所有權人與住戶的權利與義務，針對(1)專有部分；(2)共用部分；(3)約定專用部分；(4)約定共用部分的使用權利與限制加以說明，同時也說明所有權人與住戶應有(1)支付管理、維護費用；(2)遵守規約；(3)維護公共安全、公共衛生與公共安寧；(4)投保公共意外責任保險等義務。

筆者擔任台北市政府公寓大廈調解委員期間也發現物業管理公司與管委會或是物業管理服務人員與區分所有權人之間彼此的衝突與糾紛日益增多，探討其原因主要在於大眾對於物業管理相關公司的專業服務工作內容未能深入了解，所以本書第二單元到第六單元依序介紹與物業管理服務相關的公司應有的專業服務工作內容，包含：物業管理公司的專業服務工作內容、保全公司的專業服務工作內容、清潔公司的專業服務工作內容、機電公司的專業服務工作內容、環保公司的專業服務工作內容以及園藝等公司的專業服務工作內容。

本書透過介紹社區所有權人與住戶的權利與義務讓區分所有權人了解自身應有的權利與應盡的義務，同時本書說明物業管理服務相關的公司應有的專業服務工作內容讓區分所有權人深入了解物業管理服務的專業內容，除了發揮正向的監督力量，同時更可以促進區分所有權人理解物業管理服務人員的辛勞與專業價值，讓彼此更加相互尊重與包容，促進社區溫馨和諧的成長與發展。

新冠肺炎病毒（COVID-19）自2019 年開始擴散全球，台灣疫情一度於2021年5 月19 日進入社區傳播全台進入三級警戒，雖然指揮中心2021年7月27日宣布降為二級警戒，但新冠肺炎變種病毒疫情全球嚴重仍然反覆升溫，從Delta 變種病毒株到Omicron 變種病毒株其傳染力不斷破新高，因此社區防疫管理已是物業服務管理公司必須具備的專業服務才能杜絕新冠肺炎病毒的社區傳播鏈，所以本書第二單元到第四單元也同時深入介紹物業管理服務相應的物業管理公司、保全公司以及清潔公司所必須提供在社區防疫管理的專業服務內容，以保障社區住戶的生命安全，讓大家住的安心。