羅右宸看屋學：我這樣找「跌過頭」的房子，替自己、幫別人買到300間房

2015年，羅右宸出版了第一本《我25歲，有30間房收租》，
隨即受到蘋果日報、TVBS、東森新聞、非凡新聞等媒體邀約採訪，
並登上Yahoo！奇摩首頁搜尋關鍵字，
榮登書店閱讀職人大賞最期待在地作家與年度十大房地產暢銷書，
被譽為「臺灣最年輕、最會看房的看屋達人」。

2016年，他的《選房、殺價、裝修，羅右宸幫你挑出增值屋》，
更創下上市一周即榮登商業書暢銷排行榜。

這是羅右宸的第三本書，他要教你，在大家都說房地產不能碰的年代，
「我這樣找跌過頭的房子，替自己、幫別人買到300間房」

大學畢業以來，羅右宸每天的生活就是幫人看屋、買屋、改屋，
7年來他至少看過3,000間房屋，接觸2,000位仲介代銷業者，
與數十家設計師、工班合作，不僅幫自己買到了好房，
甚至幫超過300個人找到了好房子。他是怎麼辦到的？

羅右宸說，「我找房子的眼光，跟多數人不一樣
大家都喜歡看美美屋，我卻偏愛問題屋」，像是：
漏水壁癌嚴重、鋼筋外露、管線老舊、屋況髒亂、格局錯誤，
這些都是沒有人想要理會的房子，卻透過羅右宸的改造
變成有價值的黃金屋。這本書就是他的祕訣大公開。

◎我這樣翻新老屋增值，這是我的眼光
捷運站旁外牆嚴重漏水的公寓，他怎麼跟開價很硬的房東斡旋？
明明要買三樓公寓，他為何要花兩個月時間尋找五樓屋主？
29年的四樓華廈，鋼筋外露，羅右宸居然改到美美的還可以收租？
別人眼中完全不起眼的老屋與爛屋，羅右宸怎麼判斷能否購入？

◎改變用途讓價格增值，這是我的本事
主動整合9位住戶將機械改成平面車位，只花6萬就賺到100萬的車位。
別人都是將住宅改套房，他卻把套房改成住家，1樓公寓馬上變搶手。
賣了兩年都賣不掉的透天厝，羅右宸怎麼改變用途，租金收入增五倍？

◎我用3問2指標，找到速配的裝修團隊
裝潢房子時，建築師、設計師和工班，這三種專業人士應怎麼配合使用？
工程款應該怎麼付才不吃虧，五種寫法供你參考
還有，我要上班、沒時間現場監工，怎麼辦？現代科技可以幫你。
拯救過100間以上房子的羅右宸，只用3個問題、2個指標就能監控品質。

看屋達人羅右宸，畢業後的7年來，每天都在看屋、買屋、改屋，
眼光比房仲還專業，
他這樣找跌過頭的房子，替自己、幫別人買到300間房。

推薦者

兩度創業失敗，現當二房東的佑夆國際開發負責人／陳重佑
30歲已實現買屋夢的廣告業務／楊翔宇
月薪6,000元也敢買房的跆拳道教練／胡家瑜

■ 序

我把股神的投資方法，套用在房地產上

自從2014年全臺灣房市衰退後，價格和成交量已經連續下跌3年，很多學者、名嘴看空房市，讓許多想買房的人遲遲不敢下手，甚至在高齡化，少子化的數據持續出來，加上房地合一稅制下，許多人都說，現在絕對不要碰房地產。

這種言論其實幾年前就有了，現在又拿出來討論，其實也沒啥新意，說實在的，就算房價跌10%以上，很多人還是無感，因為即使價格跌20％，年輕人還是買不起。主因是薪資所得沒漲，物價卻高漲，所以多數人存不了錢，人們甚至覺得就算價格再跌30%，房價還是高不可攀。

但在我的觀念裡，不管你要自住還是要投資，買房的關鍵，從來都不是價格，而是價值，這也是我在房地產這麼不景氣的幾年，勇敢的成立一家專門服務房東與房客，改善台灣租屋品質與居住正義的公司。

我是從2011年開始接觸房地產，那年我還只是一個元智大學二年級的學生，平常最大的興趣就是看房子（故事詳見我的第一本書《我25歲，有30間房收租》），這7年來我至少看超過3,000間房子，接觸2,000位仲介、代銷業者，改造過超過百間房，服務上百位房東與房客。

現在我們的團隊有15人，公司的主旨就是逐步解決房東、租客資訊不透明，設備服務不完整的問題，讓房東活化閒置舊資產，讓年輕人能租到性價比高的房子，創造最大居住價值。當然，最重要的是，我26歲時就獨立買了一間自住房。

怎麼辦到？很簡單，我找房子的眼光，跟多數人不一樣 :

我專挑別人看不上眼的爛屋，翻修成黃金屋。因為多數人在乎的是房子的價格，我卻在乎這間房子改造之後的未來價值，就是把股神巴菲特的價值投資法，徹底運用在房地產上。所謂股神巴菲特的「價值投資法」，就是投資人用低於企業真實價值的價格，買進能長久經營的績優股，然後持有，等待價格上漲。

這套投資方法有兩個基本原則，第一，要用5毛錢買一塊錢價值的股票。第二，要買自己熟悉的產業。巴菲特的價值投資法告訴我們，在買進股票前，一定要仔細的評估，若該事業確實有前景，其價格卻很便宜，他就會大量買進，長期持有！

我將這套方法運用在房地產上，就是在我自己能充分掌握的地段中（巴菲特只買自己熟悉的產業），用五大地點評估法（見第一章），找出老屋、舊屋和問題屋（因為外觀不佳，導致價值被低估），然後用比市價便宜很多的價格，買下這些沒人想要的房子，再經過我的巧手改造後，讓價值翻倍。

為了找出這些價值被低估的房子，近七年來我至少看超過3,000間房以上的房子，這些房子大致可以分成以下三類：

1、屋況本身很糟，屋主不想住了，也不想花錢裝修然後租出去。
2、屋主欠錢急需現金，只好賣屋換錢。
3、因家庭因素急著處理房產，例如子女長大搬出去住，家中只有兩個老人，不需要那麼大的空間，或是夫妻離婚、或是子女面對繼承需要繳稅。

其中又以第一項占比最高，達70％以上，全臺灣883萬戶裡，屋齡超過30年以上的老屋，就超過30％以上，空屋率也是10％以上。

這些屋齡超過30年以上的中古屋，屋況有多糟呢？包括：
1、漏水，壁癌嚴重。
2、老式裝潢、水管電管太舊，不能用。
3、屋況髒亂、雜物太多。

而專挑好地點的糟糕房屋，解決屋況問題，再裝修成買主或房客能馬上入住的屋況，就是我這三年來投資房地產的獲利魔法。

例如2014年，我以每坪低於行情4萬元的行情，買下桃園北埔街，一間陽台鋼筋外露，廁所嚴重漏水，屋齡29年的華廈4樓，我看上的是這間房子的周邊生活機能佳，且擁有三面採光的優勢，花半年時間裝修，先收租15個月，每月收1.5萬租金，最後賣掉，共獲利63萬。

2015年，我買桃園大同西路的3樓公寓，因為漏水問題嚴重，我得以每坪低於行情三萬的價格買下。治好漏水，而且將原本的開放空間裝潢成6間套房出租，先出租，再賣掉，獲利88萬。

2016年，我買新莊民安西路的35年屋齡老公寓，花了10萬治好漏水，再花90萬重新裝潢，端正的三房一衛，整修一年後，馬上就賣掉，賺了65萬。

每間老房子經過我改裝後，價格都增值，讓我越改越有興趣和成就感。

買這些有問題的中古屋的最大優點，就是總價、預算都較預售屋、新成屋低，對剛入門的年輕小資族，較易上手。加上好地段的中古屋大都位於商圈已發展成型的舊市鎮，生活機能與交通環境都符合馬上入住的條件，就算你不是自住而是要出租，也比郊區或重劃區的新房，可以更快找到房客。

大家都喜歡美美屋，我卻偏愛問題屋

為什麼挑問題屋？一開始也是不得已，因為剛入行時，我沒經驗、人脈、資金，不懂買賣房屋的生態，不認識房仲，又沒有出手過的資金紀錄，根本拿不到好案子。事實上，那些地點好、屋況佳的房子，要嘛房仲自己買下，小裝修一下，轉手賣出就賺百萬元起跳。要嘛就介紹給手上的客戶，既可收佣金，又可做人情，好案子根本不會流到市面上或是我的手上。

但市面上其實有很多根本賣不掉的房子，這些房子多半屋況很差，要花資金、時間和人力去整理，才有可能成交，那些賺過輕鬆錢的有錢投資客，當然不會想做這種苦差事。

此外，當時我看到一位前輩，因為買了舊屋，經過重新裝修，房子價值完全不一樣，讓我既欽羨、又佩服，就一路跟著他學看屋、出價、買屋，改裝。從此，我就一頭栽進幾乎沒人跟我競爭的領域：找跌過頭的房子。

本書是我出版的第三本書，目的是為了讓更多人知道，我如何在過去幾年，房地產大環境非常不好的狀況下，勇敢完成夢想的過程和心得，例如我只買市中心有問題的房子，因為這是可以穩收租金和獲利的地段，經過整理和加工，把原本不能住的房子變成可以舒適入住的家。

房地產的迷人之處是，景氣佳時可以立時增值賺差價，景氣不佳時，可以收租金，有個穩定的收入（跟股票一樣，賺股利也賺價差）。目前全臺灣有超過200萬戶屋齡30年以上的老屋、問題屋，只要你本事夠、眼光準、有創意，永遠都不必擔心找不到好房子，因為經過我構思改裝修繕的房屋，永遠有人要租、要買，而我也在挑戰改造老屋的過程中，得到成就感和財富，本書就是我近三年將老屋變金屋的獲利竅門大公開。

■ 推薦序一

他曾幫我開創事業第二春，希望也能幫到你

三年前，我還在臺中的某百大上市公司做企畫人員，年薪近百萬元。但在大公司待了幾年後，發現再怎麼努力都是為老闆作嫁，我想試試自己創業，遂遞出辭呈，天真的踏上創業路。

第一次創業，我選擇當時很夯的自動販賣機；第二次創業，選擇了娃娃機。由於我對市場的敏銳度高、投入得早，兩次創業都是一開始就有好成績，但由於門檻不高，競爭者快速出現，所以熱潮退燒後，我黯然退出市場。

有了前兩次的經驗，我認為現在大環境不景氣，創業的點子再奇，市場競爭激烈、資訊透明，很多生意終究撐不久，只會是曇花一現。

所以如何找到一個讓努力成果可以永續的事業，成了我每天思考的問題。加上前兩次失敗的經驗，已經燒光我手邊的存款，再次投入的產業得符合：一、低成本，二、高門檻，三、永續性等三個特點才行。

本書開啟了我的人生第二春

2017年，在我最茫然無助的時候，我在書局看到羅右宸的書，二房東這個事業簡直就是我的明燈，我當下即報名他在桃園的課程，並開啟了我不一樣的人生。

在課程中，我學到如何運用財務槓桿、找股東、找資金、與房東業主交涉、挑區域、裝修、控制成本與獲利等。右宸鉅細靡遺的教導，對我這樣的新手幫助相當大。

7月課程結束之後，我開始實踐所學，積極找房，跑遍中、彰、投幾個主要的出租聚落，看了至少200間房。10月的時候，幸運的透過房仲介紹，找到兩棟共55間套房的案件。當時這兩棟大樓已被附近學校列為黑名單，裡面的租客有逃逸外勞、詐欺、吸毒、通緝犯、甚至還有賣淫的小姐。在劣幣驅逐良幣下，年紀漸長的屋主已無力管理這個龐大資產，甚至想賣也賣不到好價錢。

我在第一時間向右宸諮詢，一步一步與屋主交涉，取得屋主信任，讓他們把打拚一輩子的房子交給我，也正式開始了我的二房東事業。

剛開始，其實並不順利，在缺乏資金及團隊下，凡事都得自己來，從請舊房客離開，到做基本的裝修、改造，再到招租、管理房客，所幸一路走來，右宸都給我很多建議，也熱心協助。

現在這棟55間房的住房率，已經從原來的30％提升到90％，該棟大樓也洗刷掉原先的污名，成為附近指標性套房。屋主對我能提升他手上資產的價值非常滿意，2018年還將他新買的物件交給我裝修、管理。

我的二房東事業，收入已經超過上班時的薪水，更難能可貴的是還非常穩定的成長。今年透過口碑介紹，我即將有32間套房要簽約。

沒資金，有本事就行

如果你跟我一樣沒有資金、想創業，或是想找一份長期穩定的業外收入，當二房東是個好主意，既能幫屋主解決閒置資產，還能幫租屋族管理住所，改變臺灣的租屋市場環境，是三贏產業。

真心推薦右宸的第三本書，因為他幫助了我，希望也能幫到你。

佑夆國際開發負責人／陳重佑

■ 推薦序二

我30歲，已實現買房夢

會認識右宸，是因為有天我在逛書店時看見這本《我 25歲，有 30 間房收租》，當時我非常震撼，一個才 25 歲的年輕人，怎麼可能買得起房子，一定又是靠爸族。在好奇心驅使下，我把書買回家看，想不到作者是靠自己寫企畫案完成募資，投資自己的第一間不動產。那年他才二十幾歲，我很好奇他是怎麼辦到的？

透過書本的介紹，我加了作者的LINE，過了一個星期，有訊息通知說有不動產的課程，問我想不想參加？我二話不說馬上就答應。還記得上課當天，在元智大學的教室看到右宸時，心想這個看起來二十多歲的年輕人怎麼可能是個包租公！

我有夢想，為什麼不去實現？

連續兩天的課程結束後，右宸問我：「你是否有買房的夢想？」我說：「當然想！但是這夢想對我來說真的太遙遠了。」這時他說一句話打動我：「翔宇！有夢想要習慣去實現，不能永遠只是想。」

當時我就像被雷打到一樣，在回家的路上一直在想，我明明有夢想，為什麼沒去實現呢？過了一個多月，右宸的助理來電詢問我，是否願意當他的學徒？當時我想都沒想，直接就答應。

從此，我每個星期從內湖或三重，騎機車到桃園中壢學習房地產知識，然後選擇新北市新莊區當我的起點。在三個月裡，我看了新莊區至少近兩百間房。更重要的是，在學習的過程中，右宸從不藏私，用心的教我房地產知識，從挑選仲介到跟銀行談判，還訓練我怎樣才能不落入仲介的價格陷阱。

還有怎麼發現地雷屋（像是海砂屋）、如何計算成本等，右宸都一個個教我解決。結果皇天不負苦心人，我在第三個月，就買到一間單坪只要 21 萬元的舊公寓，當時連銀行行員都不相信，怎麼可能買到這麼便宜的物件，因為當地行情是每坪 26萬 至 29 萬元。

他不只教我怎麼買，還教我怎麼賣

等到交屋後，裝潢也是一大難題。右宸在本書第四章專門介紹這部分的學問，有幸買下本書的人，真的可以少走很多冤枉路。

幸好我運氣不錯，找到一位設計師，幫我們從設計到裝修，所有問題都解決了，但是怎麼售出又是一個問題。想不到當初一直宣揚這房子有多好，要我一定要快點買的仲介，現在反過來不斷批評我房子的缺點，然後要我降價出售。等到第 6 個月，仲介又一直鼓吹我用 650 萬成交，就在我快下決定時，右宸勸我要堅持 700 萬，等到月底若還是無法成交時再來討論。還好當時有他的堅持，我才能完成我的房地產投資夢想。

這次的經驗讓我體會到，選擇比努力還重要，每次回想當初買房賣房的過程，雖然很辛苦，但都是甜美的回憶，最重要的是本書作者羅右宸教我的，都是億萬財富也買不到的正確觀念，很感謝他讓我這位三十多歲的大叔完成投資夢，千言萬語只有一句：「謝謝你。」

廣告業務／楊翔宇

■ 推薦序三

我25歲，已有房、有公司，只因大膽踏出第一步

2016年夏天，我23歲，因想買房而報名右宸的房地產課程，以當時的學費來說，CP值很高，隨後我又決定參加進階課程，更進一步跟著他學習。那時我剛轉職，月薪只有微薄的6,000元。

進階課程開始後，我強迫自己每週至少兩天去看房，並且撥出一天從臺北到中壢，找右宸討論，並當他的小跟班學習。經過近一年的時間，新北市新莊區的房子我少說也看了一、兩百間，認識的仲介名單不下50位，出價後馬上被打臉的也有十幾間。

23歲，出價第一間房就被黑了

一開始要達成某件事總是困難重重，要找到一間Apple級（好案）的房子也不例外。以我為例，往往我一腳剛踩進仲介店，對方看我年紀輕輕說要買房，以為我在開玩笑，不是隨便應付，就是丟一些與需求不符的案子。印象最深刻的一次，是一間開價650萬元的5樓公寓，我出400萬元，當時屋主也願意出面談價格，隨後我再加到420萬元，距離賣方要的450萬元還有30萬元的落差。

但這30萬元就是喬不攏，我評估買下後，屋頂漏水問題尚須花一筆錢整修，隨後決定放棄不再加價，沒想到仲介竟然惱羞成怒，不斷在外放話甚至詆毀我。我才剛出價買第一間房，名聲就黑了。

所以之後我更珍惜以禮相待的仲介，不會因為對方看起來年紀輕就隨便應付。例如，幫我買到第一間房的仲介雄哥，直到現在，我有時間還會找他出來喝咖啡聊生意、聊生活，就像好朋友一樣。

24歲，買下人生第一間房

經過整整一年的實作和挫折後，我終於在右宸的陪同下，買下人生的第一間房，位在新莊區離丹鳳捷運站5分鐘腳程可到達的4樓公寓。附近除了有商場（如鴻金寶廣場、佳瑪百貨），還有輔大、龍華科大、明志科大等多間私立學校，經過評估，我們認為新莊區的租屋市場龐大，最後決定把原本三房兩廳兩衛的格局，改造成含全套衛浴設備及陽臺的套房共5間。

新北市的舊房子早期多半為了增加室內空間，而把陽臺外推，而這間房子不但是原始格局，還擁有3個陽臺。規畫套房時，我們刻意讓5間房間全部擁有獨立陽台臺獨立洗衣機，在同地區的套房產品中算是相當稀有，因此在出租時特別具吸引力，5間房間上廣告後不到兩個月就滿租，平均一間租金達到1萬元，扣掉房貸和基本支出後，每月還有2萬元的報酬。

25歲，每月坐收2萬租金

現在我25歲，每月除了2萬元的被動收入（租金收入）外，在右宸的鼓勵下，我也創立了自己的公司。當了老闆後，我的責任更大，要學習的東西也越多，我期許自己持續進步。右宸是我的良師也是益友，我們現在不只分享工作，還會分享生活。我將繼續以他為目標，期待有天也能出版一本屬於自己的書。希望你也能藉著本書，邁開追夢的第一步。

跆拳道教練／胡家瑜