羅姐談房屋檢驗攻略標竿：預售交屋、成屋交屋、中古屋驗屋程序輕鬆上手！

TOP Home Inspection

驗屋水很深？內行人一眼便知有沒有！
深耕房地產的羅姐帶你看懂驗屋細節，房屋檢核標準SOP項目大公開。

朱承天老師持續於「我是青埔人好房」社團撰寫「羅姐談好房」、「羅姐談驗屋」、「羅姐談好地」等專欄，口碑爆棚，文章點閱率超過上萬。

2023年5月創立「中華民國全國驗屋標準推廣協會」，身為發起人之一，不只精準預測房市、房價未來趨勢，目前持續針對「驗屋」新面向進行分析，提供買房投資或自住客與讀者一個有用參考，也期許一起讓房地產業更健康！

拒絕糊弄，一次到位全解析；好房入住，驗屋眉角全披露──
➤正面看待驗屋，房屋健康的守門員
「驗屋」就是幫房屋做健康檢查，「驗屋公司」意即上上下下、裡裡外外地檢驗房屋。

➤成功入住好宅，攸關買賣三方共識
驗屋攸關情、理、法等不同層面，中古屋考量原始結構問題，新成屋重點放在防患於未然。

➤驗屋達人細節教戰，實用接地氣
實用檢驗表格大公開，搞懂驗屋眉角，當我們越瞭解自己的房子，越能夠幫助自己做出正確決策！

▲精準零死角，標準驗屋三大看點：
驗屋公司➭安心履約保證、建立驗屋標準、驗屋師證照，實踐房屋健康的守門員
驗屋空間➭玄關／客廳、廚房、主臥室、主衛浴室、客臥室、客衛浴室、前／後陽台等鉅細無遺
檢驗項目➮門窗工程、土建工程、給排水工程、電氣工程等囊括四大面向

■ 本書特色

◎零死角驗屋，直指盲點，全方位精準剖析
◎超實用驗屋表格大公開，空間與項目一本通
◎預售屋、成屋屋、中古屋驗屋程序輕鬆上手
◎臉書超人氣社團版主，專欄文章破萬點閱率
◎驗屋召集令，巷子內帶驗，標竿驗屋關鍵全披露
◎業界行家、建築巨頭、設計名家掛保證安心推薦

驗屋眉角既深且廣，好房／驗屋達人羅姐帶你看見魔鬼細節。
搶先入住好宅，就是現在！

專業推薦

「青埔我的家」臉書社團團長 李佳樺
東龍不動產專任委託部經理 陳泰源
台灣室內設計裝飾協會理事、合瑪設計總監 張彥騰
桃園市議員 黃崇真
連續創業家&作家 崴爺
喆璽不動產仲介經紀公司董事長 趙儀君
寶麟廣告副總經理 管清智
（依姓名筆劃排序）

■ 前言

房屋也需要健康檢查！

在不動產的價值鏈裡面，以前並沒有所謂「驗屋」的說法，比較相近的就是「點交」，進到房屋後這邊點一點、那邊看一看，一切都有就沒問題。

如今，有了「驗屋」的出現，買賣房屋更有保障，這也成了我目前的跨界新斜槓。

驗屋，讓人安心的履約保證

「為什麼要做驗屋這件事情？」、「它在這裡面扮演什麼角色呢？」、「又為什麼需要這樣的角色？」有人可能會這樣問。

「就是彼此不信任嘛！」有些人就會開玩笑答。

以前的時代，並沒有所謂的「履約保證」，買房子哪有什麼履約保證，甚至於在非都會區，大家都是口頭都承諾，什麼時候付錢，然後就可以辦理過戶，找個代書就解決了。然而，世風日下，現代人買房哪敢輕易漏掉這個環節？不管是買預售屋、新成屋、中古屋，通通都要有個履約保證，把錢放在銀行（公正的第三方），才會覺得安心。

因此，不管驗屋是否存在一種「信任」問題，這也象徵著整個購屋流程的健康化，就跟履約保證一樣，驗屋已經演變成最後一個關卡。

當賣方告訴你：「房子好了，就可以前去點交。」可是大部分的人沒有太多買房經驗，只有去到現場看一看。等到賣方說：「好了，房子就交給你了！」這才發現好像這裡有問題、那裡也有問題，卻不知道要找誰，或者到底房子有沒有問題，自己也不清楚。於是，因應這個需求，出現了一個叫做「驗屋公司」，意即幫你檢驗房屋上上下下、裡裡外外的角色。

中古屋驗屋，攸關買賣三方的共識

若是購買中古屋，大部分都會透過仲介，此時就會考量仲介的中立性，攸關是否需要驗屋，然而過程中若有什麼事情，是否就由房仲公司出面處理？

這裡牽扯到情、理、法，好多不同的層面，對於房仲來講，他是作為兩方的橋樑，當然也會告訴買方：「我已經跟賣方確認過了，這裡不是凶宅，也沒有漏水的問題！」所謂凶宅的部分，今天先暫且不論，我們單純來談漏水這件事。

有時候賣方可能不是故意要隱瞞，他也不知道房子有什麼問題，自己住的時候好好的，甚至於有些是裝潢起來，房子賣出去了以後，才發現原來有一些問題，不一定是漏水，可能是給水系統或者是電力故障，此時才發現原來那麼複雜，卻沒有人可以幫上忙！

因此，美國大部分的州已有明文規定，一定要在中古屋買賣的過程當中，提供驗屋公司的報告，這個報告可以幫助雙方在合理的價位上，得到買賣三方（買方、賣方、仲介）的共識，重點是銀行端也可以依照這份報告，提供貸款成數。

這是一個比較高的境界，因為現在中古屋的買賣，銀行貸款主要就是看地段，也不管到底在那一棟大樓裡頭，我家裝潢得比較好、維修得比較好，隔壁棟的哪些樓層做得比較不好，銀行只要認定在這個地段，就提供這樣的一個房貸，幾乎都是以地段的價值進行評估，而沒有能力去做驗屋這件事。

可是在美國，他們是把驗屋當作一個必要的條件，我認為這個對於各方來講，都是一個好事，當然驗得越詳細是越好的。

新成屋的驗屋，重點放在防患於未然

以新屋來講，驗屋就更需要了，因為新屋的對方就是賣房子的建設方，理論上賣房子的人如果有什麼瑕疵，可能就會比較有所隱瞞，因為沒有一個中立的房仲來當橋樑？

這裡面談到各種建商不同作法的時候，其實有時候也有一點點感慨，我們跟建商買個幾百萬、上千萬的房子，他們在點交的時候，可能預想買家若是發現哪裡有瑕疵（例如：五金配件沒有鎖好、牆面沒有油漆完整等），卻用一種不合適的心態──到時候再來修就好，反正買方看到什麼，我就改什麼，沒看到就過了。

我覺得這樣的作法是不對的，換句話說，當驗屋公司的角色出現時，會讓人覺得：「你就是來挑毛病的！」呈現出一種對立關係。

在我經營這個房地產的專欄，寫了這麼久、寫了這麼多，一直關注於「防患未然」這件事，不是說挑出的毛病越多，我就越高興，並非認為這是一個負面的切入點。

因此，這次因為朋友們的邀約而被迫「斜槓」，我也希望講清楚，不要把驗屋變成是總要找一個人來挑毛病，挑的毛病越多，大家越高興，事實是正好相反，如果大家都做得好好的，降低驗屋和後續修整需求，不是更棒嗎？

驗屋公司角色，房屋健康的守門員

我常常跟朋友們在聊的時候，談到驗屋公司其實比較像「健康檢查」，意思是說，我不是醫生，沒法直接告訴你：「不行，你的血脂太高了，所以你要怎樣、怎樣處置……。」只能運用一些儀器，包括我們的技術專業分享：「你可能患有三高，可能這個椎間盤突出了，我用一些儀器跟設備，提供一個公正客觀的第三方的資料給你，要不要修、要不要改，或者是坦白講，究竟有沒有構成問題，都由你個人決定！」

因為就算是建商的牆面沒有漆好，呈現坑坑疤疤的，但是你也許覺得沒有關係，反正我全屋都要裝修，就是可以接受的範圍。

驗屋只是把事實點出來，但是萬一有一些人是沒有要裝修的呢？他們可能根本分不出來，以為油漆完整度就是這樣子，等到開始要裝櫃子或是等到要有家具進來的時候，才發現：「哎呀！這個櫃子也沒有辦法靠牆，兩邊還有縫隙！」到時再來討論這件事情，不是更麻煩嗎？

因此理論上，如果先找出問題的話，在還沒裝潢之前先處理，對建設公司也是比較省事，當然萬一裝潢蓋上去了，半年漏水了，那又是一個糾紛。

水電的驗屋，內行人一眼便知有沒有！

一般的集合住宅，真的是一個非常複雜的工種或是產品，以水電來講，我想沒有任何一個建設公司想要把水電做不好，因為水電的維修很麻煩，可是一棟集合住宅可能100戶完工，能確保所有的這個落水頭、水龍頭、管線，通通都沒有問題嗎？有時候也很難講。

因此，在交屋前，至少把水電的部分做一個確認，我認為這些也都是必要的一環。

因為建設公司的營造發包，也是找一個水電下包，然後包工再去找水電工班，然後水電工班資歷跟經驗，可能有所落差，就把它完成了。表面上看起來當然是沒問題，但是內部有沒有問題，那可就不一定了。

在沒有驗屋公司之前，我想大家買賣房子，不管是新屋也好、中古屋也好，最容易看給排水的方式，就是把水龍頭打開，然後沖一下，觀察流水和洩水的速度是不是順暢，就這樣結束了。可是實際上在使用的時候，並不是這樣，有的人太過，就要給它開個10分鐘，如今是缺水的時局，不免覺得頗為浪費，而有些人則是開一下評估有進水和洩水就好了。

現在的驗屋可能會運用「內視鏡」，剛剛提到健康檢查，其實真的很像人體檢查一樣，採用內視鏡觀看水管的內部，把鏡頭伸進去，確認有沒有阻塞。

各位可能會想：「新房子阻塞什麼呀？」因為施工是很多人經手，有些人求方便，可能在這個施工的過程當中，遺下水泥或是一些污損物等等，使用水管的過程好像沒事，可是當我們用內視鏡檢查的時候，就發現裡面掛了很多水泥塊，甚至有一些雜物，可能已經阻塞50％。檢測的時候，感覺水路還是相當順暢，但搞不好住一段時間就會堵住了。我們當然不希望發生狀況，可是不可避免的，往往就有這些情形。

再講到電力的部分，現在的電也非常複雜，有110、220伏特，有些人買了新屋，他要「客變」，就把這個線拉到那裡、那個線拉到這邊，如果沒有經過仔細查驗的過程，只是拿顆燈泡放上去：「好，它有亮！」裡面的瓦數或是接線的部分，可能都有問題。

我們最常做的一個檢驗就是打開電氣箱，就會發現電氣箱如果是亂七八糟的線，通常這一家可能要仔細檢查，因為連一個電氣箱都很混亂，配線都排不好的話，以小看大，整體水準肯定有問題。這也是為什麼買中古屋，有些人會強調要水電重拉，這個就是重點。

其實我們也不鼓勵所有新的水管、水電，通通埋在水泥裡面，因為這已經是過時的方法，因為一旦埋進去，一到遇到需要維修的時候，就會變得相當複雜。所以遇到水電需要重拉，我們也會鼓勵明管、工業風，盡量縮短這種以後可能產生問題的方法，就是要讓消費者知道──我到底買到什麼樣的房子。

此外，現在新的馬桶已經不是密閉式，前面有做一個小開口，萬一堵住的時候，自己拿一個鐵絲勾一勾就通了。這就講到另外一個問題了，因為現在的人對於很多居家用品，他認為是一種享受，想要追求名牌，所以有人會在裝潢的時候或是建商說：「我用一顆進口馬桶，非常時尚漂亮，整體造型怎樣……。」但殊不知它可能比較容易堵塞。

我們在檢查時，也可以看得出來，建商是否有針對不同的建材設備，能夠有不同的維修或是裝置的方法，才不會造成搬進去以後，可能需要維修的地方多不勝數。

驗屋等於房子的健康檢查，努力與建商達成雙贏

不過，以驗屋公司的標準，通常會拿一些基本配置圖進行比對，絕對不是用肉眼或是儀器稍微檢測就好，還要比較當初施工有沒有確實，這些也都是驗屋公司要做的事情。

但是對於我而言，我一直不想把驗屋單純視為只是生意的心態，驗屋這件事情，就像健康檢查一樣，還是有很多人覺得說：「沒有關係，我身體很好，只要有事情，就去看醫生就好！」我覺得也未可厚非，但是有人就會相當在意，他會覺得我要定期檢視房屋狀況，總是要知道到底自己買到或住到什麼物件。

因此，我鼓勵驗屋，然而重點是建設公司或是賣方千萬不要認為反正有驗，你驗了以後，驗出問題，我再來處理，你沒有驗出問題，我就當作沒這回事，這也是不健康的心態。

我所期許的美好願景是一起讓產業更健康，共創雙贏，所以建設公司也要全力地配合驗屋公司，提早找出問題，在還沒裝修之前，維修都還是很方便的階段，讓買賣雙方，都能夠真心滿意。

誰可以來驗屋？驗屋師的標準建立

當然也有朋友會問說：「到底誰可以來驗？」除了有一些儀器設備的輔助以外，真正能夠做驗屋的工作人員，不管是土木技師或是水電的證照，或是在工地主任的工作上，都需要有相當的經驗，更要具備相關證照，我覺得這些都是非常重要的基本條件。

但是現在並沒有所謂「驗屋師應該長什麼樣子」，所以我們也結合一些業界朋友們共同思考，是不是需要一個協會，或是一些什麼方法，讓「驗屋師」這件事情變成好像可以有一個「標準」來依循。

我知道有很多的同業在努力這件事情，因為我對房子的事情很有興趣，我也希望用一個概念式來推動驗屋的需求，接下來勢必建立一些標準，才不會說我驗得越多，就代表我越專業，並非如此。

這就跟汽車保養一樣，108項保養、大小檢查這樣，中間就有個標準，如今的驗屋剛成為一個新趨勢，很多標準還需要業界共同努力，而且這個環節牽扯到非常多的專業人員，包括剛剛提到的裝修前、裝修後，如果覺得仍有問題，到底要請誰來判斷是這個裝潢師傅，還是那個設計師，有沒有按照當初合約給予相符的建材，做出這樣子的設計，其中的判準，就需要更為精細的驗屋。

再回頭來，談到新成屋的點交裡面，現在因為設備的複雜度，更需要驗屋公司「顧頭顧尾」，加上房子動輒千萬或以上，所要查驗的細節也就更多了。

驗屋流程，和驗屋所需時間

驗屋是以每一次的案場，以一般集合住宅來講的話，大概都是一個半小時到二個半小時之間，根據坪數的大小來計價。

因為沒有辦法驗到公設，假設一般室內面積，在這個15到20坪左右的話，也許驗屋的費用大概就是一萬到兩萬，甚至有些是更小一點的範圍，可能連一萬塊錢都不到。

然而，當我們都買了1,000萬的房子了，只需要花一點點的錢（可能連1%都不到，只有0.1%），就可以讓自己住得更安心，我認為是一個必要花費與投資。

驗屋工作最後會出具一份驗屋報告，跟健康檢查很像，並且把紅字的部分逐一拍照，比對提供出現什麼問題、產生的狀況又是什麼，買家或屋主可以依著這份驗屋報告，決定是不是亟需解決的問題，如果是問題，就需要去維修；如果不是問題，至少也能心知肚明，我知道這個房子某些地方可能有問題，但我就是不想要重新油漆，在那兒擺個櫃子也是很好。

因為並非所有的缺點都需要維修，就跟健康檢查報告一樣，不是所有的紅字，都覺得好像很嚴重，必須趕快處理。但是它會讓你知道，你的房子（身體）到底長什麼樣子，有哪些需要特別留意的地方（部位），作為未來需要定期觀察、持續追蹤的選項。

當我們越瞭解自己的房子，越能夠幫助自己做出正確的決策，至於要裝修到什麼程度，就看個人了。有些人喜歡買現成的家具，放一放就好，因為擺放家具跟裝潢固定還是有不同，一切因人而異。

很多建商可能會認為：「哎呀！反正你都要裝修，跟我買這麼貴的房子，這個地方隨便做做就好，到時候你還是會用裝修去處理它！」千萬要杜絕這種心態，我希望用驗屋的角度，回過頭來讓建商從做好規劃開始，在興建的過程就要讓各個層面、各種細節達到基本水準，讓整個產業良性化、正常化，甚至於往健康的方向持續發展，才是共好的結果。

驗屋標準，驗屋師的證照

關於這部分，也考量到未來是否推動一些驗屋的標準建立，跟驗屋師的證照。如果大家越來越重視的話，政府相關單位未來應該要朝此方向推動，才有機會達成共識。

現在買賣雙方難免偶爾有對立關係，我也希望透過自身努力，不管是在媒體界，或是在這個行業裡面，希望站在一個比較公正客觀的立場，把一些買房訊息，或是如何挑選好房的資訊，告訴更多的朋友，這才是我覺得比較開心的事情。

而且對於正常的建商，他們肯定是坦然面對，因為一定是驗得越詳細，對他的品質越有認證，口碑也就越好。如果被檢驗了一大堆，都沒有問題，反而變相也是一種廣告宣傳，只有不良建商才會不希望你驗屋。

我們當然希望建商把「交屋」這件事情，看得更嚴肅一點、隆重一點，把這個房子整理好。

以前買房子是稍微點交一下，點交完畢之後就送上一個交屋禮，就算大功告成！入住的同時，其實自己什麼也都搞不清楚，因此未來就是期待這個驗屋程序，能夠越來越精準，讓它變得一項專業，期許大家都夠開開心心地入住好房！