買房人生課：看過1000間房子，也梳理人生百態，濃縮15年買屋經驗，實戰女神邱愛莉的42個精煉心法大公開！

★最濃縮、最務實、最有溫度、小資族必看！
建立房產交易知識的必讀之作

看過1000間房子，也梳理人生百態，
──濃縮15年買屋經驗 ──

【上萬粉絲敲碗，買屋實戰女神】邱愛莉的獨家心法大公開！

「房地產是我的熱情，也是讓我改變人生的財富課。」
本書不僅是從零開始買房的必備書，
也是作者愛莉從理債400萬，正資產成長20倍以上財富的財商課！

從選擇地點、篩選好屋、財務規畫、房貸試算、議價、裝潢、換屋，
從零開始實現買房夢想，讓你當屋主不當屋奴，
不管你是否有房或想買房，
這是每個人必看必修的房產人生課！

【上萬粉絲敲碗，買屋實戰女神】邱愛莉教你買增值房的重點摘要
●買第一間房一定要能增值，才會愈換愈輕鬆
●進場的時候想出場
●破解3大選屋迷思：選出有「增值」潛力的好屋
●沒有100分的房子，重點在於「瑕不掩瑜」
●買屋的類型，決定你的預算和區域
●這些年不再買預售屋的原因

【買房第一課→我的開悟人生：買房是堂必修課】
不要怕買房子，可怕的是很多人沒買房子，錢也不知道花到哪裡去？
從月光族到目前成為買房專家，
愛莉翻轉人生的契機就來自於房東阿姨的啟發，
買了第一間房、第二間房、第三間房……，
只有房價追得上房價！
重要的是錢也存下來。

【買房的第二課→從夢幻走向務實：我買自住屋的經驗】
打破買房最大的迷思──想要一次到位。
當「屋主」不當「屋奴」有解方，
你的薪水適合買多少錢的房子，算給你看！

【買房的第三課→有計畫的存錢，才是長大的開始】
「人生沒有最晚，只有不做！」愛莉強調想要財務自由，
要懂得錢滾錢。即使現在是小資族或月光族也別擔心，
因為七年級的她，也是靠薪水一步步投資而來，
最主要是有沒有正確方法讓你好好理財！
──開源節流一起來，存錢才會快！
──升遷、轉職、斜槓、學習，持續升級成為更好的自己
──分配預算，讓自己成為自己的公積金
──即使從「理債」開始，也沒關係
──過好生活，豐儉由人
──三種選項比一比，讓你買房繳房貸，還可以聰明理財！

【買房第四課→優化自己的貸款條件，繳房貸不再壓力山大】
「銀行不是當鋪，人的條件和房子一樣重要！」
決定買房時，第一件要做的事：優化自己的貸款條件，
五大迷思破解你對貸款的錯誤認知，
貸款謹記521原則，準不會錯，
收入不高、貸款額度不夠時也有解方！

【買房第五課→看屋，看見的人生百態】
「細心與想像力，就是看屋的超能力！」
看過千間房子，做過超過百本的買房筆記，
那些年踩過的地雷大公開，
買預售屋、新成屋、中古屋必知的專家知識，
從零開始，一看就懂！

【買房第六課→議價現場，真真假假！】
「不被仲介綁價的平常心！」
那些年繳過的學費，讓她從「妹妹」變成「愛莉姐」。
議價的四個關鍵數字必筆記！
買不到便宜的房子，問題出在這裡，
「低自備款的陷阱」統統告訴你！

【買房第七課→小心房財兩失的詐騙手法】
「賣房子，錢沒拿到，房子已變別人的？」
「房子交屋半年，才發現不是自己的？」
「蓋到一半就落跑，爛尾樓還被銀行查封？」
別以為定型化契約就一定安全，
愛莉根據豐富的交易經驗，教你把關交易過程。

【買房第八課→為心愛的家人打造舒服的家】
作者最愛和最雷的裝修，親身體驗分享，
為自己打造一個舒適、溫暖的家，幸福的力量是最好的氣場。
掌握6個關鍵，把錢用在刀口上，
打造喜歡的家不必花大錢

【買房第九課→用換房升值人生】
換屋，就是開啟人生新版本，
搬家很累，但是整理自己的過程很過癮！
掌握5個關鍵重點，換屋更輕省
先賣再換，還是先買新屋，再賣舊屋，一一拆解！

共鳴推薦

◆小資理財教主-Dr.Selena楊倩琳博士
◆女力學院校長-S姐
◆《給存股族的ETF實驗筆記》作者-小車X存股實驗
◆房市趨勢專家-李同榮
◆樂居創辦人-李奕農
◆「漢哥一起尬聊房產與人生」粉專版主-林宗漢
◆《ETF存股》系列作者-雨果
◆商業地產顧問-紅色子房
◆財經節目主持人、作家-夏韻芬
◆郝聲音Podcast主持人-郝旭烈
◆理想好居住居管理 SAND 執行長-陶迪
◆【喬王的投資理財筆記】創辦人-喬王
◆台灣設計聯盟理事長-楊佳璋
◆財經主持人-葉芷娟
◆財經主播/主持人-詹璇依
◆企管講師、高效人生商學院Podcast共同主持人- 趙胤丞

■ 推薦序

房價不是「等」出來的
財經節目主持人、作家 夏韻芬

買房是人生大事，對於大多數的人來說，買房是買安定感、幸福感以及對於未來生活的信心，我看過非常多的年輕人甚至中壯年都不敢輕易逐高價買房，關鍵原因就如本書作者所言，房價不是「等」出來的。

過去有人用一個貼切的比喻，指出房市就像是一輛疾駛的高速列車，我們慶幸自己在當年勇敢一跳，躍上的奔馳的列車，月台的人看到列車快速通過，望塵莫及，選擇黯然離去。

人人都想買到自住也能增值的好屋，尤其在未來要出售時候要有較佳的報酬率，於是大家會先考慮「自住」，然後花時間等「增值」，大多數的人都是買一個房子，然後「等」它增值。事實上「增值」或會不會增值，其實在「買」的當下就決定了。近年來政府的打房、升息都沒有讓房價下跌，因此「等」並非上策，如果需要購屋或是換屋的人，必須要深入了解買房的諸多因素才能購買到自己喜歡的「HOME」，而不是價錢最便宜，遠離家人、工作的「HOUSE」。

作者愛莉由一個小資族，買過地雷屋，也遇過投資客，但是在她決定要花時間好好研究之後，發現除了房子本身的條件：屋齡、樓層、格局、通風、採光、屋況之外，她在買的同時也要一併考慮賣未來好賣的因素。

這本書從租房開始，如何用租金回推買房的預算、用她自己的的經驗跟大家分享如何存自備款、如何避開地雷，看見房子的價值以及在議價時如何做功課，借力使力談到好價格、做出人生重大決策。

以年輕人來說,，假設現在每月租金35000元，用租金回推利息

3.5×12/2.4%=1750萬 （利率因應升息略高計算）表示貸款1750萬買屋，則利息和之前租金一樣，而用1750回推貸款8成總價2187萬元，頭期款則是需要437萬。

如果1750萬回推貸款85成（有些銀行可以貸款85成）於是可以考慮總價2058萬的房子，頭期款則是下降到308萬，期間一樣都可以提前大額還款，只是每個月的現金流比較有餘裕，不會壓縮到生活的其他開支。

一般人在買房的時候都會考慮到區域，接下來如何殺價的問題，但我要透露愛莉買房的研究方法，有朋友看到一個房子大環境雖然不好，但是室內佈置美輪美奐的小豪宅，屋主表示因為工作調動，忍痛割愛，於是友人著墨殺價，只有愛莉發現房子經歷過非常多家仲介公司，其中還有價格大幅的下降，但並沒有順利售出，後來她跟銷售人員以及媒體打聽，才知道房屋的問題，而這個問題正是買屋朋友最在意的事，成功攔截憾事。

當愛莉的好友當然有好處，但是她家庭工作兩頭忙，這次出書把自己的方法大方無私分享，相信讀者會受益良多，祝福愛書人都能夠買到自己有幸福感的好房。

■ 作者序

買房改變人生，也翻轉財富！
──累積15年的看房功課，全在本書分享給你

這是我的第三本書。很巧，每次出書都剛好換屋。這一次，我和先生買了一個我們很屬意的電梯大樓社區，地點、格局、採光、屋況都非常喜歡，而且，價格是銀行鑑價的7折。

「怎麼可能？現在怎麼可能還買得到銀行鑑價7折的房子？這間房子有什麼問題？」

呵，沒有問題。屋主是一手屋主，10多年前建商預售時就取得這間房子，室內70坪，屋況保持非常好。我們沒動格局，更新了一些系統櫃，挑了喜歡的家具、家電就打算搬家了。屋主很大器。我們實在不是為了殺價而殺價，而是因為太喜歡這間房子，而能力有限，只能出到我們預算的上緣。屋主願意割愛，成全了我們換屋的願望。

「真的好幸運呀！」

是的。真的好幸運！我們做了所有功課，包含需求設定、資金安排、勤勞看屋、仲介互動、調閱謄本、了解屋主需求、快速斡旋、謹慎議價、空間規劃…累積15年的實作經驗，果然非常派得上用場。而這些知識和技巧，全部都在這本書分享給你。

▍你原本的買房知識，可能是錯的
你以為議價都要挑房子的缺點嗎？錯！有些屋主不喜歡被壓迫。他們會認為，等你看得懂房子的價值再來。

你以為屋主越缺錢越好談嗎？或者，不缺錢的屋主就真的談不動嗎？錯！每個屋主售屋動機不一樣，但不管缺不缺錢，他一定有一個期待：希望這間房子可以換成「現金」！

買了房子負擔好大，很難有餘裕理財？錯！買房付房貸，還可以穩定存ETF！而且，30年後，你的貸款不僅還完了，還多了一倍的現金！

怎麼做會更好？答案全部都在這本書裡！

▍買了第一間房，開啟理財新視野
簽完約的兩週後，跟一個認識20年的朋友吃飯，聊到這間房子。她說：「剛認識妳時，妳還是個騎摩托車跑客戶的小業務呢！當時怎麼想得到現在的發展呢？」

是呀！寫這本書時，我回想起那個18歲剛從彰化來台北讀書的鄉下女孩，覺得自己和周圍的一切格格不入。

22歲出社會第一份工作，月薪只有28000元，每季出差一次，每天都在趕捷運最後一班車回家。兩年後，轉職到外商公司約聘業務，每天騎機車勤跑客戶。一年後毛遂自薦轉正職市場開發經理。雖然薪水變高，但是每個月都花光光，成為名副其實的「月光族」。一直到經歷家人投資失利，讓我被迫提早正視「理財的」重要性，開始存錢、學理財。

當時，雖然和先生都在外商工作，但還是覺得房價好高，不敢買房子。先生的哥哥開玩笑說：「連你們兩個在外商公司工作的人都不敢買房子，房價一定會跌的……」

當時的我們也有看房子。然而，看了喜歡的房子，只要帶長輩覆看，就會被打槍。懷孕前，我們下定決心買一間自住的房子。因為功課做得完整，我們沒先帶長輩看過，就決定下訂。

他們事後知道，只問我們：「你們的自備款還沒有總價的一半，為什麼敢買？」我只說：「我們算過現金流了，負擔得起。」是啊，可能生活會辛苦一陣子，但是，那份「擁有感」也是無可比擬的。

▍首購房屋沒有你想像的難
因為創業House123的關係，我接觸了很多首購族的朋友。印象最深的是一個30歲的女生。

她本身有一份穩定的工作，但是下班後兼了很多家教。我問她為什麼這麼拚，她說，她和我一樣，家人有負債，需要幫忙。從大學時期就開始兼職家教的她，對家教工作很熟悉，家裡的債務還完後，她的工作也沒有停，因為她想要存錢在台北買自己的房子。

2020年底，她在永和捷運站附近買了人生第一間房子，簽完約後興奮到睡不著。因為預算有限，她透過跟我諮詢，自己設計、自己發包，裝潢完成後，她請南部的阿嬤、爸爸、媽媽一起來新家玩，阿嬤知道她連裝潢都自己來，覺得她的小孫女好厲害。

雖然她目前的能力只能買要爬樓梯的公寓，但是，從過去的分租套房，到現在自己一個人住三房兩廳的空間，還有陽台可以曬曬棉被，她已覺得幸福無比。

還有一對夫妻，年紀和我相仿，只是較早生小孩，兩個小孩一個小三、一個小五。他們本來覺得租房子就好，戶籍寄在親戚下，沒有學區的困擾。但是，原本答應長租的房東，因為資金需求，決定賣房子，賠給他們一個月押金就要他們搬家。

後來他們短租了一個公寓，決定買房子。他們說兩個小孩都很懂事，從來沒有提過房子的事，他們以為小孩沒有差別。但是，當他們開始帶孩子看房子，兩個孩子好開心，嘰嘰喳喳好多意見。買到房子、搬進去後，有一天睡覺前，小學三年級的女兒忽然對媽媽說：「媽媽，我好喜歡我們的房子，這是我們家的房子。」

▍我常說：「房價是談到的，不是等到的。」
這麼多年的教學經驗讓我發現，「適度」用槓桿，「適度」給自己一個存錢的目標， 對於買房來說很重要。

我有一些學員不到30歲，就靠自己存錢買了人生第一間房，再慢慢以小換大，我覺得非常好。因為人生不是只有搞定房子而已，還要搞定自己。

這本書從租房開始，如何用租金回推買房預算、用切身的經驗跟大家分享如何從夢幻走向務實、如何存自備款、如何避開地雷，看見房子的價值、議價時如何做功課，借力使力談到好價格、如何打造自己和家人心愛的家……。

「買房」是里程碑，但它不應該是我們做一切規劃的目的地。如何透過買房、換房的過程，不斷升級自己、優化生活，才是我們的目標。

有一句話說的很好：「大部分的人，高估了自己能在短時間做到的事，卻低估了自己長期能夠做到的事。」

你也有買房子的夢想嗎？開始我們「買房人生課」第一課吧！