不動產估價學(第6版)

◎ 依據102年12月新修正不動產估價技術規則及地價調查估價規則改版。配合103年11月新修正土地徵收補償市價查估辦法再版，並新增駔新估價師實務考題解析。

◎ 融合2024年國際評價準則（IVS）、美國估價學會、日本不動產研究所等估價內容編撰。

◎ 由淺而深，區別「不動產經紀人（估價概要）」與「不動產估價師（估價理論）」需研讀部分，層次分明。

◎ 準備估價師、高考考生或估價研究者，除本書外，建議再參考「不動產估價理論與實務考古題解析」一書。

■ 再版序

如何準備不動產估價考試

本次113年12月再版，除了延續先前內政部修正不動產估價技術規則及土地徵收補償市價查估辦法外，主要為配合我國正式加入國際評價準則委員會（IVSC）及2024 年IVS新發布修正，也將個人近年到訪十多個國家城市政府機關估價單位拜訪及參與國內各類估價報告審議相關實務經驗納入。

壹、前言

日前報載’師’字備中，不動產估價師名利前程僅次於醫師，勾勒出不動產估價師發展遠景，引起社會各界賢達對此行業之興趣。當然國家專業證照制度，欲當不動產估價師，即需先考上國家考試。自從九十年第一次考試，以百分之一錄取率塑造了不動產估價師考試之高難度，迄今雖舉辦了二十多次高考、三次特考後，僅有880位考試合格之不動產估價師。即使考取後尚需二年估價經驗始得開業，截至113年10月底，也僅有5百多位開業，臺北市開業1百多位最多、其他五都臺中市、新北市、高雄市、桃園市及台南市漸具規模。顯見國家考試對於不動產估價師設立高門檻，欲成為估價師則需先通過各項考試科目。

貳、不動產估價師考試科目

不動產估價師考試科目有以下七科：

●共同科目
1. 國文（論文與閱讀測驗）

●專業科目
1. 民法物權與不動產法規（包括不動產估價師法、土地法、平均地權條例、土地稅法及其附屬法規）
2. 土地利用法規（包括區域計劃法、都市計劃法、都市更新條例、土地徵收條例及其附屬法規）
3. 不動產投資分析
4. 不動產經濟學
5. 不動產估價理論
6. 不動產估價實務

考選部亦體認不動產估價師考試範圍博大精深，造成考生困擾。自九十四年一月起實施命題大綱，作為典試委員命題方向，以下即就九十七年所修正各科說明命題大綱及準備方向。

參、各科準備方向

壹、國文（作文與測驗）

作文約佔四成，大體而言作文要考取高分，不外乎掌握起承轉合四字訣，多背一些古人至理名言之樣板文句，以及歷史典故俾伺機套入文章之中為獲取高分之不二法門。

測驗約佔六成，測驗考生對古文解讀能力，除非有心重溫中學時代品嚐中國文學之美，否則只能憑國學素養應答，即使投入效果似乎有限。

貳、 民法物權與不動產法規（包括不動產估價師法、土地法、平均地權條例、土地稅法及其附屬法規）

一、 民法物權（約佔25%）
（一） 民法物權編及民法物權編施行法

二、 不動產法規（約佔75%）
（一） 不動產估價師法及不動產估價師法施行細則
（二） 土地法及土地法施行法（第一編至第三編）
（三） 平均地權條例及平均地權條例施行細則
（四） 土地稅法及土地稅法施行細則
（五） 不動產估價技術規則及地價調查估計規則

本科建議可於市面上多方博覽最適合自己閱讀、整理歸納易於吸收之參考書籍。由於不動產估價師考試係高考層級，重思考推理申論，就歷次考題看來，僅讀法條顯有不足，平常蒐集學者專家對相關議題發表之文章甚為重要。另既為申論題，答案即無所謂絕對，建議正反意見多方闡述，方符合「申論」本意。

參、 土地利用法規（包括區域計劃法、都市計劃法、都市更新條例、土地徵收條例及其附屬法規）

一、 區域計畫法、都市計畫法及其附屬法規（約佔50%）
（一） 區域計畫法及其施行細則
（二） 都市計畫法
（三） 非都市土地使用管制規則

二、 都市更新條例、土地徵收條例及其他法規（約佔50%）
（一） 都市更新條例及其施行細則
（二） 都市計畫容積移轉實施辦法
（三） 土地徵收條例及土地徵收條例施行細則
（四） 區段徵收實施辦法

與不動產法規相同，由於不動產估價師考試係高考層級，重思考推理申論，平常蒐集專家學者對相關議題發表之文章，閱讀做好整理歸納之參考書籍甚為重要，避免僅讀法規條文過於單薄。另重點預測方面，土地徵收條例、都市更新條例及其附屬法規中涉及估價內容條文應多加留意。

肆、不動產投資分析

一、 基本理論（約佔75%）
（一） 不動產特性與市場分析
（二） 不動產投資分析程序
（三） 不動產投資財務可行性分析
（四） 現金流量折現分析
（五） 風險分析
（六） 不動產投資與融資、稅務、通貨膨脹

二、 不動產投資應用（約佔25%）
（一） 不動產投資組合
（二） 住宅及商用不動產投資分析
（三） 不動產證券化
（四） 不動產信託

鑑於以往幾次考試命題方向，貸款本金利息計算、淨現值法、內部報酬率之應用，及市場分析絕對是重點。另隨著不動產證券化條例立法，不動產證券化亦不可輕忽。由於上述內容多需仰賴計算，本科即規定可攜帶計算機，但以基本功能（以往簡章列明：＋.－.×.÷.√.%.M.三角函數.對數.指數功能），且不具儲存程式功能（即不能有：1.文、數字編輯功能；2. 超出MR、MC、M+、M-之數據儲存功能；3. 使用者儲存程式或內建程式功能；4. 發聲、列印報表及內建振動器；5. 外插擴充卡、紅外線等通訊功能；6. 外接電源功能。）為限。考選部訂有「國家考試電子計算器審查作業要點」，允許之型號可上考選部網站查詢。

因此要習慣以簡易計算機進行運算。不動產投資常用的估價數學六大公式（複利現價率、複利年金現價率、貸款常數、複利年金終價率、償債基金率）之應用，若考題未附錄附表可供查閱，硬要以簡易計算機進行運算，幾次方之運算功能只好要熟練，當然公式需熟記，估價理論及實務亦可派上用場。建議坊間相關參考書盡量參閱，讓自己應考時多點東西可以發揮。

伍、不動產經濟學

一、 基本理論
（一） 不動產經濟概論（二）不動產市場供給
（三） 不動產市場需求（四）不動產租金與價格
（五） 地價理論

二、 土地與不動產
（一） 土地使用與區位（二）土地使用規劃與管制
（三） 公共財及財產權

三、 不動產經濟應用
（一） 不動產稅賦（二）不動產管理

準備方向建議參考歷屆相關考試考古題，地租理論、區位理論為基本命題趨勢。土地經濟學尤重經濟圖形分析，面對題目需盡量以「圖形套繪」，方能獲取高分。另時勢題型亦需留意。

陸、不動產估價理論

一、 估價原理及基本概念（約佔75%）
（一） 形成不動產價格之因素及原則
（二） 不動產估價程序
（三） 估價方法
（四） 路線價估價
（五） 大量估價

二、 各種估價（約佔25%）
（一） 房地估價
（二） 土地改良物估價
（三） 不動產租金與權利價值之評估
（四） 宗地估價
（五） 高層建築物估價

不動產估價理論內容儘管有其深度，惟此科是用心準備回報較為顯著之一科。因此本科務請全盤瞭解估價內容，一來準備一科發揮兩科（理論及實務），二來既欲成為不動產估價師，估價能力自是專業本位。

準備上需熟悉不動產估價技術規則，因不動產估價技術規則係主管機關訂定法規，自然要奉為絕對準繩。當然估價理論博大精深，不動產估價技術規則不可能涵蓋，估價理論欲與世界接軌，國際評價基準、美國及日本估價做法介紹之參考書籍已成為近年出題主流。雖然內容多元繁雜，筆者所著「不動產估價理論與實務」已加以重點整理，值得參閱。另本科既重理論，各種計算公式之原理及推導亦須掌握。而本科既明定包括高層建築物估價，因此大樓估價所需掌握之樓層別效用比及地價分配率概念應為重點。

柒、不動產估價實務

一、 總論
（一） 市場價值之評估基礎（二）非市場價值之評估基礎
（三） 估價報告書之製作（四）估價師之行為規範

二、 各論
（一） 實質財產估價（二）租賃利益估價（三）廠房、機械、設施估價（四）無形資產估價（五）動產估價（六）企業估價（七）估價標的中有害及有毒物質之考量（八）含文化資產之不動產估價（九）農業財產估價（十）特殊性財產（如高爾夫球場、大飯店、遊樂場等）估價（十一）財產稅目的之大量估價（十二）都市更新權利變換估價（十三）土地徵收補償價估價（十四）土地重劃估價（十五）基地持分價值評估（十六）土地分割、合併、交換估價（十七）權利價值評估（十八）基準地估價（十九）不動產証券化目的估價（二十）估價報告書審查

前幾次考試都要考生製作一份估價報告書之題型已定調，因此考生於熟記不動產估價技術規則所規定不動產估價報告書應記載之十四個項目、不動產估價作業程序及各種估價方法估價程序，作為估價報告書撰寫的架構主軸，再以技術規則規定的內容於報告中充分發揮，前兩三次下來也都能獲取高分。然而，自從92年估價實務考題出現後，題目條件之繁雜、計算解題之冗長已甚難應付，97年配合本科命題範圍廣遍各類型估價之修正方向，考題以都市更新權利變換型態出現，已跳脫以往一般通案估價，邁向個案專業估價。唯有熟記解題架構、解題技巧、平常多以計算機實際演練，參考本書解答練出作答速度，方為獲取高分不二法門。

最後記得要驗算，既然整份報告充滿各種計算過程，就別忘記一再反覆確認。

本科考試時間為四個小時，鈴聲一響就得長期抗戰，為避免中途想上洗手間逼自己提前交卷，因此建議當天喝水應節制。四小時時間應充分運用，視給分分配標準應答，如估價報告書格式完整程度為十分，考生寫作重點應盡量著眼於各種方法計算部分，以免報告書應記載事項第十一點價格形成之主要因素分析就將一般因素、區域因素及個別因素撰寫太多，導致第十二點估價方法沒時間寫就得不償失了。

肆、不動產經紀人估價概要考試重點

考選部對估價概要命題重點有二：1. 影響不動產價格之因素及原則。2. 不動產價格、租金之評估方法及其運用要領。準備上搭配本書內容，瞭解不動產估價技術規則，並把握測驗題題型即可爭取高分。

伍、準備心態上之建議

最後以下四點與各位互勉：

一、 要有計畫循序的準備：因為要準備的內容實在不在少數，若沒有一套讀書計畫確實貫徹執行，不免多落得沒唸完甚至缺考的結局，因此一定要有計畫循序的準備。

二、 要有實事求是的精神：唯有確實了解所有考試相關法規內容才不會忘記，所讀的東西亦才會成為自己的一部份。

三、 要有奮鬥到底的意志：如果很早就開始準備，近考試時雖不免近關情怯顯得彈性疲乏，記得務必堅持到最後一刻，考試當天每堂課之前的休息時間尤其是決勝關鍵，持續準備直到鐘響上戰場。

四、 要有孤注一擲的決心：大部分人因為工作繁忙，無法全心準備而唸不完，心想今年試考累積讀書心得明年再來。倒不如有破釜沉舟的決心，勉勵自己一次考上，抱持這樣的意志才能使自己於考前達到最巔峰。

以上提供個人初淺見解及心得分享，記得作答時要掌握條列分明的原則，並祝大家金榜題名！

游適銘　謹識113.11