不買房當房東：輕資產包租，建立可愛的第二收入，年投報率40%！

不需要買房、不需要龐大資金、小資族也能參與怪物等級投資技術公開！

靠薪資存款、靠投資股票真的能穩定實現財務自由嗎？ 法規已上路，現在正是創造收租人生的最佳時機
【二房東實戰的35堂課】不買房也能合法收租，小資族開啟包租生涯
曾任中國最大租房平台營運長，現為合法的職業二房東Tody教你改變財務體質， 用少少的錢開啟收租人生，年投報率40%以上！
物件哪裡來？為什麼投報率這麼高？如何與大房東溝通？如何讓租金翻倍？ 從開發、裝修、招租到管理，解鎖合法二房東需要的技能！

輔導超過百位學員，實現收租300間以上的Tody，以實戰經驗告訴你租房投資術的獲利眉 角，不但能改善自己的住房品質，還能大幅降低租金壓力，甚至帶來穩定的第二收入。書中除了經驗分享，Tody更精闢分析說明現今房市趨勢，針對無經驗的人以及想接觸這個領域的新手，給予貼近現實的建議和實踐方式。

◎ 誰適合這本書？
1.想要學習一技之長、創造穩定的第二收入
2.想要踏入房地產領域卻苦無起始資金
3.剛接手家裡的老公寓，想出租又不知如何處理
4.已經是房東，但被房客煩到不行

◎ 高房價時代投資房地產，就從租賃開始！

【高投報率的獲利模式】
提升報酬率的關鍵，無非是控制裝修成本或者提高租金收入，而租金有一定的天花板，裝 修成本卻是可以自己掌控的。在這樣的幾間投資之後，我慢慢整理出心法，學會「把錢花在 刀口上」，每間房子的投入資金控制在30萬以內，就能同時確保出租品質、又能帶來豐厚的 收益。

【老房挑出黃金屋】
30年～40年的中古公寓會是最適合的標的。但並非每一間房子都適合拿來操作，還需要考 慮地點、樓層、周邊環境、屋況、格局，樓道梯間及鄰居也都是觀察點，才能兼顧出租的「賣 相」、改造成本、居住意願和將來的經營過程。

【與房東租客交手】
對房東「說好説滿，不如說話溫暖」，說哪些話可以提升好感度，說哪些話會一秒激怒對 請先做好練習再去見屋主。對租客先制定好遊戲規則，才能再降低日後發生衝突的機率。

【租金翻倍的裝修密笈】
「小成本創造大驚喜」，從「天」、「地」、「壁」三個面向來著手，省下設計和裝修成本又能提高 住屋品質和租金！

■ 推薦序1

人生出現另一個可能性的方式
何桂育／巴黎不打烊

在正式進入這本書之前，先跟大家說說我和Tody是怎麼認識的。

我在巴黎的設計工作當中，有一半是為世界知名品牌服務。在2011年時，當時稱為台灣創意中心的台灣設計研究院，為了讓更多國內由OEM轉型為ODM的企業認識品牌發展與規劃，還有更多的設計人才能為本土企業服務，找我規劃一個在巴黎上課的「法式品牌workshop」。而台創當時和我對口的負責人，就是Tody。

那次和Tody一起工作的經驗，讓我知道她是一個俐落、邏輯思考極佳，而且規劃縝密的人。當時在我的課程大綱和講師確定後，心思細膩的Tody遠在台灣，就對所有博物館、美術館的參觀行程與細節安排進行了全面的了解。在我們往來的email中，她跟我確認所有巴黎方面的相關細節，讓台創第一年的法式品牌workshop完美的在巴黎舉行，也讓後續接手這個workshop的人可以遵循她創下的規範。

做事要求完美的Tody離開台創之後，我曾經在上海見過她，只記得那時她很晚才下班，工作非常的累，是一個管理800人企業的營運長。再後來，我帶孩子回台學中文，她也剛搬回台灣，我們倆又在台北見面。當時她一切從零開始、找房子、和房東簽約、設計裝修、出租……等，後來甚至去上課、考裝修工程管理證照。在成功的完成一間間案子後，我們又在巴黎碰面，那時候她已經是Tody老師了。

回到這本書《不買房當房東》，看到每一章節的內容與標題，就讓我想到那個曾經一起規劃課程的Tody，她還是一樣的邏輯清楚而且思緒縝密。Tody會在你提出問題前，就回答你心中疑惑，像「如何和屋主溝通？」、「二房東合法嗎？」這些簡單的技術性問題，完全不需要你開口提問。而更深層面的心理問題，像租屋者的角度和心態、設計與需求，或共生趨勢與現象等等，她也都幫你想好了。就像我們當時在巴黎的workshop，Tody什麼都幫大家準備好了。

法國2021年的最低薪資是每個月稅後1231歐元，小巴黎蛋黃區的平均房價是每平方米一萬一歐元上下，這樣的比例對法國人來說，巴黎的房價還是很高，但一位大學畢業後穩定工作幾年的年輕人，還是有機會在三十歲以前貸款買房（巴黎市中心可能不太容易，但郊區不是問題）。反觀台北市不平衡的房價和年輕人的薪資收入，買房可能比法國年輕人還難。當然，不要說年輕人了，我這一代台北市長大的小孩，如果沒有父母的幫助，可能也很難靠自己在台北買房。所以我身邊也有一些朋友，至今仍與父母同住，或選擇租屋居住。

在買房困難的年代，Tody不買房也能當包租公、包租婆的技術和心法，是開啟大家人生出現另一個可能性的方式，用較低的成本獲得較高的獲利，或被動收入。而本書正是讓無法親自上Tody課程的朋友們，可以透過她清晰有條理的文字，更容易了解這個產業的管道。

■ 推薦序2

以小搏大！把握共享經濟年代的關鍵商機
楊佳璋／台灣設計聯盟理事長、樺致形象設計有限公司創意總監

認識Tody已經超過十年了！當年她正在「台灣創意設計中心」任職，敝人時值擔任「中華平面設計協會」理事長，因而有機會在工作上與她接觸與合作。當時的印象中，Tody就是個做事認真、開朗樂觀、又積極努力的年輕女孩。

後來，她決定從台創中心離職，主動約了要前來我的公司拜訪。我們很愉快的談了幾個小時的創業經，我才發覺這個女孩不只是我表面認知的認真開朗積極而已，她是一個有著旺盛的創業企圖心，願意為了夢想而付諸實踐的行動派。

近十年來，屢屢聽聞Tody的新創事業發展順利，現在能將成功經驗大方付梓與群眾分享，是一件值得慶祝的好事，這次接到她新書的序言邀約，我更是非常樂意能成為第一手作品的讀者。

《不買房當房東》這本書，我必須說，書名就很迷人啦！在這個房價高居不下、且政府打房讓人覺得只是喊喊口號的年代，如何能「不買房」還能「當房東」？我相信這本書對於時下的年輕人來說，一定有相當的吸引力！

「共享」是本書要談的事業的核心價值，作者Tody善用了她專長的設計思維（Design Thinking）模式：發現問題、找出癥結、用設計解決問題。

於是她發展出一套可行的商業模式：

一、問題：房價居高不下，租屋需求者眾。然而，傳統的房東卻常因顧慮公共空間管理不易，以及衍生而來的電費分擔等問題難解，所以乾脆都將公共空間降至最低，甚至完全沒有！卻也因此讓租客必須捨棄對這些公共空間的需求。

二、問題核心：租屋與生活品質，難道不能兼顧？

三、設計解決問題：Tody針對此痛點切入，善用設計導入來改造較不受年輕租客青睞的大坪數、高租金老屋，用輕裝修將客廳、餐廳等公共區域改造成舒適的共享空間，並且透過氛圍的營造，強化客廳的人際交流，以及廚房設施的烹煮功能，如此一來，反倒吸引不想因租房犧牲生活品質的年輕租客族。

四、在房價高不可攀的台灣社會，讓買不起房子，卻又想要當房東賺取房租的年輕人，不僅可以運用這個可被複製的「共享宅」模式，發掘新的巿場需求、滿足不同的租客屬性，更可以協助許多不擅長管理房客和裝修房屋的年長房東，得以順利出租房子，創造雙贏，進而降低空屋率，提供更多元化的租屋產品。

寫到這裡，我越發覺得這本書真的切中人們重視居住品質、同時能夠建立第二收入的核心！但說起來簡單，實際的操作又是如何呢？Tody不藏私，以她本身設計的專才，再加上多年的操作經驗，有系統的教你怎麼篩選物件、如何有效輕裝修又節省成本、甚至還教你怎麼計算投報率。

趕快翻開書，進入《不買房當房東》的世界吧！在這個事事講求共享經濟的年代，掌握住「以小搏大」的關鍵商機。

■ 自序

打開「財務智商腦」，永遠不嫌晚

關於學習「財務智商」，我起步得很晚。在職場工作的十多個年頭裡，我和大部分的上班族一樣，努力工作、期待著年終獎金、期待著加薪。直到35歲，在上海爬到了800人的企業營運長，每天工作16個小時，休假也緊盯著手機訊息一刻不敢鬆懈，連生病也不願意請假，然而戶頭裡的存款，卻離可以退休的狀態依舊遙不可及，我才開始思考：「靠存款，真的能實現財務自由嗎？」

當時我看到一個「4%的財務自由理論」，邏輯大概是說，如果存款的金額夠大，大到所產生的固定利息足以應付一年所需的生活開銷，那麼只要你的本金不變小，理論上，你就能一輩子靠利息活下去。假設一年需要的生活費是40萬，需要的本金就是除以4%等於1,000萬，才能靠利息來支應生活開銷。

也就是說，為了實現財務自由，我得先存到1,000萬。一開始的時候我真的相信，所以我縮衣節食，計算著我每個月要存多少錢，卻發現，就算我一個月存4萬，要存多久才能達到1,000萬呢？是250個月，也就是20年！要不吃不喝20年，才能存到第一桶金。當然，我們可以說因為複利的關係，實際上需要的時間可以再縮短一些，但是人是不可能不吃不喝的，一個月存4萬對大部分人來說，是非常難以實現的，如果一個月存只1萬、2萬，時間就拉得更長了。所以不論怎麼解釋，它還是一個難以實現的理想。更重要的是，這個理論完全忽略了一個重要的變數，就是「通貨膨脹」。現在的平均物價，對比20年前，漲幅將近20%，也就是一樣的錢，20年後，購買力只剩下80%。如果是房價，那已經不知道是幾倍的漲幅了！今天的1,000萬，到明年、後年、20年後………，購買力是一年比一年下降，錢放在戶頭裡不動，只會變得越來越小，想要用4%的利息來支應生活費，只會入不敷出，如果再碰到降息，可能連4%都沒有！所以這樣的財務自由理論，根本就不現實。

想當包租公，不需要擁有房子

2012年，我決定「出國深造」，選擇到上海工作，因為這趟奇異旅程，讓我開始接觸房地產，開始有投資理財的觀念，也才也第一次知道，原來想當包租公，根本不需要擁有房子。

我進入的是一家房地產新創公司，但我們所做的事情，不是買賣房產、也不是仲介，而是把閒置的空屋，說服屋主交給公司管理，簽訂5到10年的租約，接下來會將房子做一番整修，再以分租的形式轉租出去。老舊、屋況不佳的房子，經過整修之後，變得美輪美奐，並且透過分租的形式，讓年輕上班族可以只用一個房間的租金價格，就住進像家一樣的公寓，這不但是讓空屋重新產生了居住價值，也大幅降低了年輕人的租房壓力，而自己，則是賺進為房子租金增值後的價差，簡直一舉數得！

這樣「不需要買房就擁有收租權」的房地產盈利方式，叫做「輕資產包租」模式，當時的中國正處在房價不斷上漲、近乎泡沫的時代，「擁有產權」不再是主流價值，轉而提倡的是「使用權」。

向屋主取得轉租同意、裝修同意，並且簽訂長期租約，就是「使用權」的具體展現。我們不一定要「買」下這間房子，才能使它創造收益，藉由「經營方式」的改變，就能使房子為自己帶來收益。並且，因為不需要買房的頭期款，裝修也使用成本低、工期快的「輕裝修」工法，使得每一間房子投入的現金降到買房的十分之一，是進入房地產投資領域最低門檻的方式；因為沒有產權，所以退場的風險也低，萬一遇到海砂屋、輻射屋等有問題的房子，最多就是賠2個月押金和一些裝潢費，而不必像買房一樣賠掉幾百萬的頭期款，還留下一間賣不掉的房子！

2014年開始，有越來越多中國的新創企業，加入了輕資產包租的戰場，使得「品牌公寓」百家爭鳴，租房市場在短短幾年時間改頭換面，招租網站上比比皆是經過專業設計翻修過的房子，而我也協助公司在很短的時間內，成長為一間旗下有2萬多間出租公寓的租房平台。靠「買房」當包租公已經不流行，「租房」當包租公才是主流。

低成本高收益收租模式，創造出比利息高出十倍以上的現金流

帶著這樣的經驗，2016年，我回到台灣定居，準備租房子，驚訝地發現，招租網站上滿滿是不經整理、破爛不堪的房子，與我2012年離開台北去上海工作前，完全沒有進步，反倒是租金漲了不少！於是我立刻意識到，台灣的租房市場，就像是2012年前的中國，到了急迫需要改革的時間，也代表市場充滿了機會。在別人眼裏裡殘破不堪沒有價值的房子，在我眼裡，卻是一間間充滿潛力、可以創造收益的黃金屋。改造房子，使它產生更高的租金價值，這不正是我在上海做的事情嗎？

現在，我只需要進行一些實驗，來驗證台灣市場也需要租房品牌化。

我找到一間在信義區邊陲的山腳下、荒廢了10年的房子。一進門，刺鼻的霉味撲鼻而來。山邊潮濕，屋裡滿是壁癌，還有各種蚊蟲。我卻大膽地與屋主簽下5年租約，並且將我的理念告訴屋主，說服他讓我進行裝修改造並且轉租。

很幸運的，屋主不但認同我的理念，在知道我要為裝修花費不少後，又主動調降了租金。而在房子裝修完成後，一上架到臉書的租房社團，立刻引起廣大的迴響與討論。因為當時並沒有同類型的租房產品，市場有的僅是傳統與房東合住的雅房、或是不能煮食又空間狹小的套房，可以說是毫無競爭對手，4個房間在一週之內就全部順利租出，而扣除掉要付給屋主的租金、還有網路固定費用以後，我每個月有2萬5千元的正現金流！

這間房子的改造出租成果，讓我堅信，在平均每10間房子就有1間是空屋的台灣，「輕資產」包租模式，有非常大的發展空間，市場上需要更多經過設計改造的出租房。

不久後，我也搬進自己改造的家庭式公寓，有2位室友，他們都清楚知道我是合法二房東，也非常欣賞我的設計美感，即使租金價格較一般沒有整理過的房子來得高，他們仍然認為物超所值。扣除掉付給房東的租金以後，我自己負擔的租金不但降為0，還多了1萬塊錢的收入。原先我住在一個月租金要3萬6千元的公寓，每月的現金流都是負的，現在不但大幅降低支出，還多了1萬塊的零用錢。

加上那間山邊房子每個月帶給我2萬5千元的淨現金收入，我的可支配生活費達到了3萬5千元，已經是一般上班族的薪水，因此也可以說，只要我的生活費控制在3萬5千元以下，就達成了階段性的「財務自主」，不需要依賴典型就業模式，也能擁有可以養活自己的收入。

對照最一開始的4%財務自由理論，假設投入30萬元買股票，年投報率4%的股息，每年收益是1.2萬，平均每個月是1,000元；但是一樣30萬元，投資到公寓改造出租，卻能創造每個月1.5～3萬的利潤。輕資產包租的投報率是買股票的15～30倍，我選擇能讓我發揮創造力又能更快累積財富的包租事業。

可輕易複製的商業模式，不必有相關經驗也做得到

成功複製幾間這樣的包租模式之後，不到一年，我的月收入已經突破六位數，身邊開始有朋友希望跟著我學習用這樣的方式為自己增加收入，於是我在2017年開始開班授課，成立粉絲頁「TODY的不買房包租術」，開設「輕資產包租實戰班」，除了雙北市的上班族前來上課，漸漸地也有越來越多來自桃園、台中、台南、高雄的學員，「共生公寓」的輕資產包租模式，開始在全台各地開枝散葉。

至2020年底，已有近400位學員，和我一起改造了全台2,000多間老舊公寓，管理8千多位租客。在我的拋磚引玉下，台灣租房市場也產生了明顯的變化，特別是在雙北市，經過翻修改造的公寓約佔同類型招租廣告的7成，僅剩3成的出租房維持傳統不經修繕設計。

「活化閒置空屋」是最有效加速租房供給的方法，能作為社會住宅的一種補充，也因此政府在興建社會住宅緩慢、取得土地困難的情況下，大力推動「包租代管」，也就是二房東的合法化與專業化。全台灣的閒置空屋高達100萬間，光是台北市就有將近10萬間，所以投入的人力還遠遠不夠，改善租房市場，需要更多年輕人的參與，不但能改善自己的居住品質，還能大幅降低租金壓力，甚至帶來額外的被動收入。按照我教你的步驟，你也可以是租房改造大師，並且很快的，你的財務體質會大幅地改善，進而實現財務自主，和我及許多學員一樣，不再受困於職場，過著自由自在的生活。