都市更新叢書I-都市更新事業計畫(三版)

第一部份　都市更新法制背景概述
／都市更新發展背景／都市更新條例制訂背景
／都市更新條例88年之立法特色／108年大幅修訂都市更新條例
／都市更新條例條文分布與執行程序概述
／中央與北市都市更新相關法制對應概述

第二部份　都市更新條例（事業計畫）
第一章　總則
第1條 立法目的
／推動都市更新的目的／都市更新條例是否違憲
／新型態的土地開發工具
／都市更新條例之特別法位階
／公共設施多目標使用與都市更新並行／北市地方法規
／爭點思考

第2條 主管機關
／中央主管機關及執行機關
／都市更新處業務／其他推動單位

第3條 用語定義
專題1-都市更新之主導人：實施者與出資人
／實施者之類別／實施者之意涵、選定、進場、類型、變更／出資人

第4條 更新之處理方式、區段之劃分
／重建、整建及維護／「處理方式」與「實施方式」釐清
／三種處理方式之區分／與都市計畫法的關係／與建築法之關係
／整建維護之延續／重建區段與整建維護區段並存

第二章　更新地區之劃定
第5條 更新地區之劃定與更新計畫之擬定
／更新計畫擬定原則／更新計畫處理策略／與都市計畫法條文之關係
／已公告實施之更新地區得再次公告
／劃定更新地區與都市更新計畫之關係
／更新地區之劃定、都市更新計畫之擬定、都市更新計畫之變更
／劃定更新地區非行政處分／自劃案無須訂定都市更新計畫

第6條 優先劃定更新地區
／北市不得劃入都市更新地區或單元之分區

第7條 迅行劃定更新地區
／108年修法將迅行劃定事由與危老條例接軌 ／公寓大廈之災損
／331地震災損之建築更新原則不適用921暫行條例
／事業計畫同意比例之依據／震災受損列管黃單建築
／其他921重建時期之函釋
專題2-更新地區與更新單元
／都市更新地區／都市更新單元
／都市更新地區和都市更新單元之異同
／公劃與自劃之區分／三種公劃之法源

第8條 策略劃定更新地區
／策略性更新地區 VS 策略性再開發地區

第9條 地區劃定與更新計畫訂定程序
／都市更新條例公布前已公告劃定之更新地區
／都市更新計畫之擬定或變更辦理依據
／都市更新計畫之擬定與變更新舊法規定
／都市更新計畫涉及都市計畫之擬定或變更者
／其他921重建時期之函釋

第10條 提議劃定
／臺北市政府受理土地及合法建築物所有權人提議劃定更新地區實施辦法
／新法相關問題
專題3-都市更新程序概述
／四大程序：劃定→概要→事業計畫→權利變換計畫
／都市更新程序所需時程

第三章　政府主導都市更新
第11條 推動小組

第12條 公辦方式
／108年修法前參考規定／108年修法後函釋

第13條 公開評選

第14條 公開評選異議期限

第15條 公開評選申訴審議會

第16條 申訴審議之時程

第17條 申訴不予受理、補正及撤回

第18條 申訴審議方式、陳述意見、鑑定及費用

第19條 申訴之事由具有正當性時之處置

第20條 申訴審議判斷及其效力

第21條 公開徵求提供資金

第四章　都市更新事業之實施
第22條 民間自辦更新
／基本概念／釋字709號解釋
／舊條例第10條違憲於103年4月26日失效後之處理
／修法完成前未自行撤回者，於修法完成後之處理
／108年新法第一項／108年新法第二項
／108年新法第三項／108年新法第三項／爭點思考
／開發許可制／免擬具事業概要之情形／擬訂都市更新事業概要目的
／依都市計畫法規定變更細部計畫暨劃定更新地區
／概要申請人未死亡或未移轉，之相關權利義務
／概要申請人有死亡或有移轉，之相關權利義務
／預定實施者之相關權利義務／概要時程獎勵之延續
／事業概要送件前，應舉辦公聽會／新法已明訂應表明事項
／業概要得依條例第10（現22）條規定，由原申請人辦理「變更」
／事業概要的行政處分為「核准」，事業計畫的行政處分為「核定」
／事業概要審查（議）之執行
／概要審議中或已核准，其他實施者非不可逕送事計
／其他921重建時期之函釋

第23條 未劃定更新地區之自劃更新單元
／單元之劃定／自劃之更新單元雖非更新地區，但仍可申請容積獎勵
／自劃所擬具之都市更新計畫中可劃分為若干單元
／得合併數個自行劃定之更新單元申請實施都市更新事業
／都市更新範圍內擬納入已領有使用執照且完成地籍分割之土地是否得逕行合併劃定
／北市山坡地不受理更新單元之申請
／單元劃定基準與建築物及地區環境狀況評估標準等相關地方法規配合條例完成修正前，受理自行劃定更新單元之處理方式
／其他921重建時期之函釋
／北市更新單元三大檢討：排除、面積與指標／畸零地檢討
／已核准之事業概要案範圍內涉有都市危險及老舊建築物加速重建計畫案執行疑義

第24條 不須計算同意比例之情況
／分子分母均不計
／第一款依文化資產保存法所稱之文化資產。
／第二款經協議保留並經主管機關核准且登記之宗祠寺廟教堂
／第三款經政府代管或依土地法73-1規定由地政機關列冊管理者
／第四款經法院囑託查封、假扣押、假處分或破產登記者
／第五款未完成申報並核發派下全員證明書之祭祀公業不動產
／第六款未完成申報並驗印現會員或信徒名冊、系統表及土地清冊之神明會土地或建築物
／所有權人其不動產經假扣押，或祭祀公業，尚無不得擔任事業概要發起人之限制
／有24條狀況之所有權人，非得推論屬44條的不願達成協議合建者

第25條 信託機制之併行
專題4-都市更新信託
／信託概論／不動產信託／不動產開發信託／都市更新信託
／起造人信託／信託後之分配／信託房地後參與都市更新之申請
／信託房地之同意比例計算／受託人之身分／信託房地之財務操作
／其他相關機制／早期較保守的的兩階段信託

第26條 都市更新事業機構之資格
／重建案的更新事業機構僅限依公司法設立之股份有限公司
／僅需揭露但未規範實施者之資本額與營業項目
／信託之受託銀行不可擔任實施者
／銀行以自有行舍辦理都更，可擔任實施者
／外國股份有限公司得為都市更新事業機構
／都市更新事業機構於計畫審核期間變更登記，主管機關得續行審核
／整建維護案得以立案之管理委員會擔任實施者
／重建之更新若擬自組更新團體應由更新會而非管委會執行

第27條 申請設立更新團體
／概說／基本規定／流程／兩階段人數之差異／發起籌組與設立
／更新會：籌組→自劃→立案／會員大會／會員之資格
／理事與監事／餘屋銷售盈餘分配／解散／清算
／更新會章程變更／都市更新會自得參與更新後建築物及土地之分配
／籌組更新會，且擬跳過概要階段
／經費之補助／稅捐／疫情因應
／其他舊函釋或921重建時期之函釋

第28條 代理實施

第29條 審議單位之設置
／各級都市更新及爭議處理審議會設置辦法／非為委員會
／都市更新審議之委員不宜由都市計畫委員會委員派兼
／審議主要項目內容／技術性諮商報告之性質非為估價報告／迴避

第30條 辦理更新之機關與機構
／法條說明／港日經驗

第31條 都市更新基金
／中央規定／地方規定

第32條 都市更新事業計畫之流程
／釋字709號解釋／公聽會／公聽會通知寄到哪個地址
／爭點思考
／送件報核／公開展覽／送達／個人資料保護／審議
／其他審議機制之整合：都市計畫、都市設計、環境影響評估
／單元範圍之規劃／單元範圍之調整（無涉危老或建照）
／單元範圍之調整（有涉危老或涉建照之申請）
／程序中進度延滯／核定／核定後撤銷／都更轉軌危老

第33條 聽證
／108年修法前，協議合建或簡易變更均須舉辦聽證
／委員出席聽證之人數多寡不影響聽證之效力
／聽證之舉辦，後續救濟免除訴願及其先行程序
／108修法前，若免審議之簡易變更案聽證上無人發言，可辦完聽證後逕為核定
／爭點思考

第34條 事業計畫變更之簡化程序
／計畫內容修正或變更之樣態概說／自提修正幅度過大
／無須變更／簡易變更或完整變更之判斷

第35條 都市計畫之配合
／35條之都計變更之法源，視都市計畫變更情形及都市更新事業開發性質決定依都市計畫法第26或27條
／都市更新涉及都市計畫細部計畫變更之評價基準適用疑義
／都更併同變更都計之程序
／都計變更回饋地方政府之土地，身為未來地主的地方政府得否以地主身分參與權利變換
／都市更新事業計畫範圍內之建築基地，經貴府指定額外提供之社會住宅，其停車空間設置標準
／爭點思考

第36條 事業計畫應表明事項
／都市更新作業手冊
／臺北市事業概要、都市更新事業及權利變換計畫書範本製作及注意事項
／地籍線及建築線預檢作業／合併開發
／交通／廢巷／建築規劃設計／防災／財務計畫
／實施進度／其他

第37條 事業計畫同意比例
專題5-事業計畫同意比例
／釋字709號解釋／基本規範／多數決之同意門檻
／新版同意書／取得誰的同意／權利證明文件／公辦更新
／公有產權之同意比例計算／地主不明／同意比例計算一般規定
／公同共有同意比例之計算／同意書記載的內容
／同意比例計算之空間範圍／建築物之認定
／同意書重複出具／範圍變動／範圍重疊
／同意比例認定時點／同意書之撤銷／爭點思考
／其他同意比例問題／地主觀點

第38條 迅行劃定地區之同意比例
／釋字709號解釋宣告修法前的22條之1未違憲
／修法後，38條可分算同意比例的樣態
／「幢」與「棟」之定義
／同一建築基地內，部分建築物辦理都市更新時之同意比例計算疑義
／案例
╱一筆地號，坐落兩張建照問題

第39條 繼承強執徵收判決之同意證明文件與公同共有之計算
／第一項：權利證明文件／第二項：公同共有之同意比例算法
／有使照未登記，雖是合法建物但須確認權屬

第40條 持分異常增加
／早期認為地主自由處分其所有物並非都市更新條例禁止事項
／若主管機關認為有異常得為告發
／刑事偵查結果與申請案之准駁決定非屬必然關係
／108年修法後異常增加之意涵／持分異常增加實務案例
／所有權有持分人數異常增加之處理執行疑義
／爭點思考

第41條 進入更新地區調查測量之允許
／測量包含必要鑽探
／實施者得以利害關係人申請個案相關人員戶籍資料
／只有實施者可進入測量／調查或測量不得逾越必要之程度
／都更相關補償金之性質及其所得稅徵免

第42條 更新地區禁止事項
／違反之罰則／禁建後，禁建前已發照仍禁止／僅公劃適用
／就部分或全部土地提出建造執照申請，其准駁疑義
／罰則／北市執行實務

第43條 實施方式.
／實施方式不同於處理方式／都市計畫法68
／權利變換與協議合建之比較／同一單元可並採權利變換與設定地上權
／權利變換後可分回素地／協議合建全體同意是否包含24條與公有
／協議合建範圍內未開闢之公有公設保留地不得讓售實施者
／以市地重劃為實施方式／程序中擬改變實施方式
／公有公用土地得採設定地上權方式
／出具同意書與否，與實施方式之關係
／出具同意書與否，與合建契約簽署與否之關係／地主觀點

第44條 多數協議之實施方式
／44條實施方式（多數協議少數權變）之緣由
／協議者與權變者，如何選配
／實施者為擬定權利變換計畫，應就全部土地所有權人及權利變換關係人調查其分配意願
／申請建照／稅捐／登記
／事業計畫完成日／容移之申請／多數協議少數權變之演進
／不願參與協議合建，所謂不願，非指24條
／早期多數協議少數權變案得以徵收方式處理

第45條 整建維護之推動
／整建維護事業由實施者代為辦理時明定由實施者名義申請建築執照
／免檢附權利證明文件
／應繳納之整建維護所需費用應於通知後30日內繳納

第46條 更新前公有土地一律參與更新
／公有土地之定義／重要相關法規
／公有土地為「有條件的一律參與更新」／公地主不同意參與
／在公地管理機關未確定土地處理方式前，事業計畫原則仍可進行公展程序
／事業計畫核定「後」始得適用之情況／公有土地搭配公辦更新
／一定規模特殊原因／公地主為更新會之會員，可表達意見，表決時要計入分母
／公有土地管理機關出具土地權利證明文件予投資人申請建造執照是否有同條例第46條之適用
／信託／以權變方式實施／以協議方式實施／以設定地上權方式參與
／程序中，公地變私地／兩家以上實施者搶劃公有地之問題
／公有地若所有權人與管理人不同／標讓售
／與實施者間之私法法律關係／排除之法令

第47條 更新後公有分得房地得排除處分限制
／47條之適用原則以更新後第一次之處分或收益者為限
專題6-共有之型態
／共有／公同共有／區分所有
專題7-土地法§34-1之多數決
／土地法§34-1之說明／土地法與都市更新條例多數決之比較

第五章　權利變換（請詳另書《都市更新權利變換》）

第六章　獎助
第65條 容積獎勵
專題8-臺北市都市更新容積獎勵之計算說明

第一節　都更容獎通案機制
／相關法制／容積獎勵上限規定／中央與地方之組合／保證金制度
／策略性再開發地區‧策略性更新地區
／臺北市政府受理都市計畫、都市設計及都市更新回饋、捐贈作業要點
／其他容獎通案機制／容積獎勵類型之探討／容積獎勵給了誰？

第二節　中央容積獎勵
／原容高於法容／危險建築／公益設施／公共設施／古蹟歷建
／綠建築／智慧建築／無障礙設計／耐震設計／時程獎勵
／規模獎勵／協議合建／占有他人土地舊違章

第三節　地方容積獎勵
／建築規劃設計（一）6選多
／建築規劃設計（二）雨水流出抑制設施
／建築規劃設計（三）供人行走之地面道路或騎樓
／建築規劃設計（四）符合通案重要審議原則
／屋頂及立面綠化／整修毗鄰人行道或騎樓／充電車位
／提供都市更新基金經費／老舊公寓

第四節　其他相關機制
／免計容積／高度與建蔽放寬／都市計畫與都市更新之競合

第五節　北市都更以外之其他增額容積
／停車獎勵／海砂屋、輻射屋／TOD／土管80-1到80-5
／老舊公寓更新專案／防災型都市更新專案／捷運穿越

第六節　容獎小結
／爭點思考

第66條 區內容積移轉
專題9-都市更新區內容積移轉
／適用66條之區位／送出基地為下列三種土地之一
／更新單元作為接受基地／準用之範圍
／準用範圍法令間相互關係／送出基地之同意比例
／接受基地之同意比例／換算公式／公告土地現值計算時點
／北市衍生機制／北市111年公告66條機制
／舊違章獎勵與66區內容移尚非不可重複申請
／送出基地為公共設施保留地／移轉之容積可包括法定容積與獎勵容積
／更新地區內之容積不限移入同一更新地區／依送出基地之位置分析
／容積移轉之成本／公設辦理容移或容獎擇一／永久定著
／以增額容積籌措重大公共建設財源之運作要點
／市有土地為接受基地辦理私有公共設施保留地容積移轉
／以實施者申請容積移轉之作業／66條執行疑義
／申請容積移轉時，都市更新事業計畫應載明容積移轉相關資訊
／容移之法令適用時點與公告現值認定，採容移申請日