都更地主分回多少才合理─實施者的角色，是投資者還是代工者？

日本權利變換制度：實施者以出資比例的多寡參與分配

權利變換的原始概念來自日本。但日本所稱的權利變換，通說(僅筆者與業界先進多年來意見之交換，容未進行學術上進一步確認)上是「合夥」概念，因此實施者以出資比例的多寡來參與分配。我國都市更新條例第3條有關權利變換的定義，因述及實施者的「出資」比例，故似屬日本合夥概念的權利變換。

我國權利變換制度：實施者僅領取「代工成本」

但都市更新條例第51(原30)條與52(原31)條所建構的權利變換制度卻又不同，實施者在權利變換中的角色，僅為「承攬或代工」，僅領取基本的代工成本而已（即風險管理費，實務原則上限採共同負擔，目前採計更新成本的十多趴），納入共同負擔，而非出資金以投資的概念來操作。

「權利變換」定義之分析

比例概念：都市更新條例第3條對權變分配，定義為「依比例分配」，為「比例」之概念。

減法概念：都市更新條例第52(原31)條對權變的分配，定義為「地主分回總房地價值扣除共同負擔後之剩餘」，為「減法」之概念。

代工概念：上述圖例中，地主與實施者，以「投資」概念所算得之數額，與以「代工」概念所算得之數額，並不相同。實際上，在台灣，權利變換是一個保障地主的制度，因此應以「代工」之概念計算。

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權利變換計算簡例1─所有權人有屋有地(正常情況)

1A.計算更新前權利價值比例：土地所有權人甲是更新單元範圍內的地主。其土地在更新前的價值為4000萬元，但是基地內全部房地的價值為4億元。則甲在更新前的權利價值比例為1/10，即有10%的【權利價值比例】。

1B.估算更新後總價，與共同負擔：假設更新後房地總價為10億，但權利變換共同負擔總值為3億元，則可供分配的價值為10億 減 3億 = 7億元。

1C.分配：甲可以分配7億元*(1/10)=7000萬元的應分配價值。甲選配到的房子一坪市價平均約100萬元，應分配之建坪面積為7000萬/100萬=約70坪。若因為坪型有限，建築設計上沒有規劃剛好70坪的房子，而且不同樓高單價也不同，甲若選大間一點，就該就多出來的土地及建物面積多繳差額價金。反之亦同

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權利變換計算簡例2─甲土地上有乙的地上權，或甲土地上有乙的合法建築物

2A.計算更新前權利價值比例：土地所有權人甲：甲是更新單元範圍內的地主。其土地在更新前的價值為4000萬元，但是基地內全部房地的價值為4億元。則甲在更新前的權利價值比例為1/10，即有10%的【權利價值比例】。地上物(或合法建物)所有權人乙：(條例60條)在甲的土地上，乙設有地上權(或合法建築物)，這個地上權(或合法建築物)的權利價值為1000萬元，則該地上權「占原土地價值比例」為1000萬/4000萬，也就是1/4。

2B.估算更新後總價，與共同負擔：假設更新後房地總價為10億，但權利變換共同負擔總值為3億元，則可供分配的價值為10億 減 3億 = 7億元

2C.分配：甲若無設定地上權，本來可以分配7億元*(1/10)=7000萬元的應分配價值。乙可分配7000萬*(1/4)=1750萬元，甲實分配7000萬 減 1750萬元= 5250萬元。甲選配到的房子一坪市價平均約100萬元，應分配之建坪面積為5250萬/100萬=約52.5坪。

若因為坪型有限，建築設計上沒有規劃剛好52.5坪的房子，而且不同樓高單價也不同，甲若選大間一點，就該就多出來的土地及建物面積多繳差額價金。反之亦同。

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權利變換還有哪些關鍵議題？

共同負擔(費用負擔)

共同負擔概說│財務計畫與共同負擔│共同負擔與實際支出│費用負擔與用地負擔│費用負擔相關概念與規範│爭點思考│費用負擔之項目│費用負擔細項說明│營業稅爭議(內容詳書本)

共同負擔(用地負擔)

用地負擔概說│抵充之檢討│抵充+都市計畫變更之檢討│非抵充之公設地由原公有地優先指配│用地負擔不併入地主與實施者共同負擔比率之檢討(內容詳書本)

最小分配面積單元

條文規定│北市最小分配面積單元面積為46㎡之由來│檢討架構│早期處理機制(內容詳書本)

地主分配之權利

基礎條文│地主分配之基礎：權利價值│三種地主：要分、不願、不能│要分配的地主│所有權變動│差額找補(內容詳書本)

不願與不能之地主

基礎條文│補償金之數額│補償金數額之調高│不願不能者，得否領拆遷補償費│不願不能之產權可否直接囑託登記予出資人│補償金之發放│申報土地移轉現值│更新會相關配套機制│不能的特殊情況│改變心意(內容詳書本)

選配原則

基本規定│背景│選配的規則形成的機制│選配原則的形式│30天選配期限之把握│無法告知地主實際的分配面積│同一位置兩人申請│超選│相關函釋(內容詳書本)

權利變換之估價

找誰估價│評價基準日與評估什麼│估價完成│三家專業估價者估價結果之選擇│影響土地所有權人及權利變換關係人權利價值之因素│估價相關法規條文│北市都市更新權利變換不動產估價報告書範本內容結構│法條引用架構│假設案例解說│不動產估價技術規則第125條與126條之選用│透天建築之估價│有屋無地或地上權之權利價值評估│相關權利之特殊樣態│權利變換估價相關解釋│權利變換審議重點(內容詳書本)

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都市更新條例108 年的大幅修訂

108 年1 月30 日的第9 次修正，從「增強都更信任」、「連結都市計畫」、「精進爭議處理」、「簡明都更程序」、「強化政府主導」、「協助更新整合」、「擴大金融參與」、「保障民眾權益」八大面向檢討修正，以符合憲法所要求之正當行政程序，強化政府主導都市更新能量，維護公產權益，簡化行政程序及擴大補助措施，同時解決實務執行爭議，以加速都市 更新推動進程，爰擬具「都市更新條例」修正案。

危老之後，都更再起

都市更新條例誕生後第一波的運作乃應用在921 大地震後的重建工作。台灣中部多處重建案引用都市更新條例辦理重建事務，惟經驗不多。實務上遲至約餘民國92 年房地產景氣開始多頭後，都會地區建商始開始注意此一機制，逐步投入資源辦理更新事業。

隨著房地產市場的熱絡，都市更新的領域不但是建築業界的顯學，更可稱是建築界的「藍海」。都市更新之推動不但得以改善日益老舊的都市環境，更可提振房地產，進一步振興經濟。縱使近年「危老案件」興起，但由於危老條例設有落日，危老落日後，都市更新預期仍將持續發熱。

一般人多仍認為都市更新只是在舊屋換新屋的過程中爭取容積獎勵的手段。但是，都市更新不只是老屋換新屋，其手段也不只是容積獎勵。都市更新具有更為積極的認知—都市再生。

真正的都市更新應該是全面性的都市再生概念，在以公共利益為前題下，為都市實質環境與機能帶來全面性的改善，甚至更廣泛地帶動社會與經濟環境的改善，創造更多的工作機會改善都市經濟，建造符合永續發展的建築，引入豐富的文化活動活化都市等。

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★ 以上內容，摘自江中信編著之 都市更新叢書II《都市更新權利變換》。