房地買賣風險法律控管

一、基礎概念
不動產經紀業與買賣交易方之結構圖
不動產經紀業、出賣人與買受人間之法律關係
買賣契約及其權利義務
不動產經紀業者的相關法律規範

二、房地買賣常見糾紛案例解析
1.常見房地產交易糾紛
2.委託房仲業專任期間契約審閱及服務報酬
專任委託銷售契約未經消費者審閱三天以上，無效？
3.委託房仲業專任期間的調查義務
買方繳付頭期款後發現房屋言重漏水而解約，可否要求仲介公司退還服務報酬及損害賠償？
出賣人謊稱部層收到違建查報通知書，買受人可否主張對方詐欺要求退屋還款及賠償？
銀行核貸成數不足，能否解除房地買賣契約？若解約，仲介業者還能請求服務報酬嗎？
仲介公司未就議價委託書向買方告知相關權利義務並與合理審閱期，合法嗎？
屋主無獨立處理事務能力致無法辦理過戶，仲介公司未善盡調查，該如何補救？
4.委託房仲業專任期間的違約與罰則糾紛
屋主委託仲介公司銷售後又自行賣屋，是否仍須付服務報酬？
委託銷售契約之違約金約定過高，該條款視為無效或僅能酌減金額？
委託人因無法適用土地增值稅自宅優惠稅率而主張仲介公司疏失拒絕履約，是否有理？又仲介公司漏算委託人應徵之稅額，應否負賠償重任？
委託人可否主張仲介公司未誠實告知土地使用分區以變更，影響房地出售價格，進而拒簽買賣契約和給付仲介費？
5.過戶交屋階段之滲漏水糾紛
交屋後滲漏水池部修繕造成損鄰，新屋主可能遭判賠精神慰撫金
6.過戶交屋階段之海砂屋、輻射屋糾紛
買到海砂屋，在民視上可向賣方主張甚麼權利？能否要求退還仲介費？
仲介公司協助屋主隱滿輻射屋之事實，買受人可否請求連帶損害賠償？
7.過戶交屋階段之產權疑義
頂樓增建物受讓人可向原建物買受人主張增建物被占用的損失嗎？仲介公司未盡調查義務，有無賠償責任？
8.過戶交屋階段之平數糾紛
仲介公司是否有測量建物正確面積的義務？
9.過戶交屋階段之凶宅糾紛
什麼是[凶宅]？
不幸買到[凶宅]，如何自保權益？
營業員未向買受人誠實告之凶宅，仲介公司是否應與營業員負連帶賠償責任？
原屋主故意不告知凶宅之事實，買受人可否要求解約？加盟總店是否應與加盟店同負賠償責任？
10.過戶交屋階段之公寓大廈法律糾紛
購買公寓大廈，是否要遵守員公寓大廈管理規約之各項約定？
前屋主積欠的管理費是否須由後手負責繳納？
汽車車主占用機車位或機車違規停放地下室，管委會應如何處理？
11.交屋後屋況改變糾紛
裝潢期間發現原屋主將陽台外推，可否解除買賣契約？無故毀約不買，原付之頭期款可否沒收賠償金？
12.出售共有房地之法律糾紛
共有人可以單獨出受共有土地的特定部分嗎？買受人可對出賣人主張什麼權利？
部分共有人擅自出售共有土地，未被徵詢同意和知會的共有人有無優先購買權或能否訴請分割？
部分共有人出賣、設定抵押、出租、分割共有土地之法律效力

三、附錄
1.消費糾紛處理流程圖
2.不動產委託銷售契約書範本
3.不動產現況說明書範本(不動產標的現況說明書)
4.要約書範本
5.要約書或斡旋金書面告知之文字範例
6.成屋買賣契約書範本
7.預售屋買賣契約書範本