住宅租賃契約法律．稅務實務：兼談居住正義與居住權保障

據統計，國內的租賃市場人數達三百萬人，約涵蓋我國總人口的八分之一。租屋族多，所衍生的糾紛相對也多。為降低弱勢租屋人的風險、幫助出租人順利出租、收租，政府於民國106年12月訂正公布《租賃住宅市場發展及管理條例》，並自民國107年6月27日正式生效上路。為讓房東、房客精準掌握租屋楣角，本書作者分別從法律、地政、稅務角度著手，詳論住宅租賃的法律關係、契約之訂定、租屋會計稅務之處理，並對《租賃住宅市場發展及管理條例》有所分析，同時附上狀例、存證信函供讀者參考。

■ 李序

聯合國《世界人權宣言》及《經濟社會文化權利國際公約》都提及「居住權」是基本人權，須獲得應有的保障，聯合國《經濟社會文化權利國際公約》明白揭示了「適足住房權」的重要，然而國內房價居高不下，屢屢成為民怨之首，落實「居住正義」，保障人民的「居住權」，就成為政府必須面對的執政課題之一。

所謂的「居住正義」，並不是單靠打房就能解決問題，而是一種「住者適其屋」的概念，是指不論每個人的收入高低，都應該有適當的房子居住，能夠自由地選擇買房或租屋。因此，為了實現「居住正義」，政府在民國100年12月30日公布實施《住宅法》，目的在為保障國民居住權益，健全住宅市場，提升居住品質，使全體國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境；之後延續《住宅法》的精神，又於民國106年12月27日由總統公布《租賃住宅市場發展及管理條例》，並於民國107年6月27日正式上路施行，本條例開宗明義指出其立法目的為「為維護人民居住權，健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益，發展租賃住宅服務業。」，這兩項法律的施行，對於民眾的「居住權」提供了應有的保障。

由於購屋不易，許多民眾選擇以租代買的方式來解決居住的問題，而租房首重契約的簽訂，房屋租賃契約屬於「民事契約」，適用《民法》債編的規定，而《租賃住宅市場發展及管理條例》為《民法》的特別法，優先於《民法》中債編「租賃」的相關規定。現今社會生活忙碌，無暇親自過濾房東或房客，於是愈來愈多民眾選擇透過專業的包租、代管業者來解決租屋的問題，以避免遇上惡房東與壞房客的風險。《租賃住宅市場發展及管理條例》的施行，將「發展租賃住宅服務業」正式納入法律規範管理，即對於「代管」及「包租」業者的管理有了法源的依據。

余執業四十餘年，接觸過許多有關房屋租賃擬約及糾紛處理案件，深感民眾對於房屋租賃及包租代管知識之不足，常使自身權益受損，於是特將執業相關實務經驗集結成書，並邀請在此領域授課多年的黃振國地政士及鄭惠秋會計師，一同執筆撰寫《住宅租賃契約法律•稅務實務——兼談居住正義與居住權保障》一書，除了說明居住正義與居住權保障外，尚解析有關《民法》對不動產租賃的規範、租賃住宅契約與包租代管契約解析、房屋租賃實務運用及不動產租賃課稅實務，對於目前「任宅租賃」法規與實務，詳加剖析，並提供相關書狀範例，希望藉此提供房東、房客及包租代管業者做為擬約及管理時的法律參考資料。

想要「租」事平安，余建議除了訂立一份合法、合理、周全的租賃合約，最好也能將契約委請公證人辦理公證，並透過專業的服務制度來解決租賃居住的需求，以保障自身權益外，房東房客也應多互相體諒、互相尊重，讓法律之外再保有一份人情的溫暖。

本書除感謝黃振國地政士及鄭惠秋會計師百忙之中撥冗撰文，不吝提供專業知識之外，也感謝「」對於本書出版的支持，還有永然文化出版公司吳旻錚主編用心的整合、編輯，在大家共同努力之下，讓本書得以順利付梓，最後敬祈各界對於本書惠予指正。

李永然律師序於永然聯合法律事務所
2021年6月25日