住展 NO.515期(2025/10)：攤開老屋風險清單 全台554萬老屋曝險-破洞怎麼補？

住展雜誌於1985年創刊，是國內第一本房地產專業雜誌，對北台灣(新竹、宜蘭以北)各地預售屋與新成屋進行地毯式調查，可信度勇冠全國。35年來發行逾400期，不僅協助數萬家庭達成買房夢想，精確數據也廣受政府與民間研究機構徵引，內容詳實，資訊權威，是最值得您信賴的房市聖典！

■ 封面故事

生活經驗，總讓我們「想當然耳」。新聞報導上，網路社群裡，經常可見有民眾因梯廳間的鞋櫃擺放與否、禁養寵物等情事與社區管委會產生糾紛，底下網友總是議論紛紛，然後現實生活中，恐怕半數以上台灣人對這個議題無感。

甚至，令人感到意外的，台北市竟有八成人口、超過兩百萬人住在沒有管委會的家裡。

先看幾個數字，一是台灣步入老宅化時代，平均屋齡達三十四年；二是全台屋齡三十年以上住宅數逾五五四萬宅，占比近六成；三是三十年前奪走六十多條人命的台中衛爾康大火，催生《公寓大廈管理條例》，成為社區治理制度化的起點。

原來，台灣是在《公寓大廈管理條例》上路後，才開始出現管委會這個組織，屋齡超過三十年的老屋，自然很難具備有效可運作的管委會。火災意外、磁磚脫落、電梯老舊……這些都是老屋常見的「風險清單」，甚至從社區蔓延到街頭。

這次，《住展》走進萬華、公館、南港、信義四個社區現場，看見缺乏管理的社區，有人命，有爭吵，有無奈，對照制度空白，最後誰也說不清該怎麼辦。

但我們也實地拜訪內湖『潤泰翠湖春』。這個社區過去因沒有正式報備過的管委會，在缺乏公權力支撐下，管理逐漸失序，地下室雜物堆積、公共設施年久失修；如今，因為少數熱心住戶帶頭，再加上專業輔導團隊介入，成功凝聚共識，建立制度，讓社區一步步從雜亂無章走向井然有序。

這段過程，也折射出台灣老社區普遍的困境與解方：第一，有關鍵人物敢責；第二，透過制度建立共識；第三，尋求專業協助。被業界認為最懂公寓大廈管理的郭紀子告訴我們，當這三個要素同時具備，社區沉默多數被激發，就能從一盤散沙，走向有組織、有規範的共同體。

多數人以為，老屋的唯一出路是危老、都更，政府也推出容積獎勵等措施，宣示「大都更時代」來臨，但要讓每一棟老宅都重建，實際上近乎天方夜譚。等待拆除重建的漫長過程裡，更多居民依舊生活在高齡建物，日常風險一點一滴累積。

也許，我們該真正攤開的清單，是社區今天的消防、今天的帳目、今天的外牆，從這些小地方做起，逐步建立起制度化管理，在此之前，主管機關也該針對五樓以下公寓等建物，建立統一的結構補強、增設電梯政策輔導窗口。老宅