公寓大廈管理條例註釋書（一）

■ 本書特色

本書以建構《公寓大廈管理條例》之完整權威註釋為目標，不僅致力於客觀呈現相關學說脈絡，亦深研法院裁判實務。書中納入日、德、法等國之比較法制，並綜整民法物權、建築物區分所有法律關係，以及民事、行政實體與程序法規，期能構建全方位之法律視野。體例上，每條條文均涵蓋立法目的、沿革、構成要件及法律效果之詳盡闡釋，務求將區分所有理論「在地化」，使其貼近住戶需求，令註釋更趨明確清晰。本書旨在提升實務對《公寓大廈管理條例》適用之周延性，兼顧住戶共同利益與社會公益，達成強化管理維護並提升住戶之居住品質，俾能促進區分所有建築物法制之健全發展，誠為公寓大廈實務領域之必備寶典。

■ 序言

我國現代社會生活中之絕大多數人，係在同一區分所有之建築物（公寓大廈）內居住或工作，以其為安身立命之場所而營共同生活，已成為常態。由於區分所有建築物之專有與共用部分相互交錯，有各種不同之住戶，在建築物之使用、維護及管理等各方面，發生許多非常錯綜複雜的關係，因而常導致種種糾紛或爭議之發生。為明確當事人間之權利義務，就建築物之使用、維護及管理等得有效加以規範，提昇居住品質，於發生糾紛或爭議問題時能獲得迅速妥適處理，乃有公寓大廈管理條例（以下稱本條例）之頒行。由於本條例為有關吾人居住公寓大廈（區分所有建築物）之基本規範，居住為每一個人生活所必須而不可或缺之根本需求，本條例之適用與我們每一個人之居家生活有極為密切關係，在在影響每一個人居住生活方面的權益，因而有「居家憲法」之稱。

職是之故，如何正確妥當適用本條例，適時補正本條例之缺失或完備本條例之漏洞，乃成為重要課題，凡此當有賴於學說對本條例之正確完整的詮釋。司法院謝副院長在全教授，富有極高度法律人的使命感，鑑於本條例之重要性，認為有就本條例之每一個條文，逐條為深入詳細研究加以詮釋之必要，乃登高一呼，邀集公寓大廈管理條例夙有專研之菁英，組成公寓大廈管理條例註釋書研究撰述小組（以下稱本書研究小組，小組成員及介紹，請參閱本書謝副院長及最高法院劉庭長福來先生序言所述），進行研究及撰述。

財團法人民法研究基金會（以下稱本會），成立於民國91年9月間，謝副院長在全教授及劉庭長福來先生，從本會成立迄今一直擔任本會董事，非常關注並積極熱心領導參與及推動本會之各項活動。因而將本書研究小組之研究及撰述，以本會名義進行並作為本會之重要年度活動。本書研究小組，從108年5月開始，迄今不間斷，定期舉辦研討會，共同就本條例各條文，依條文序逐一為研究及撰述（關於研討及撰寫過程，亦請參閱本書謝副院長及劉庭長序言所述），先將撰寫完成註釋成果於當代法律雜誌專欄連載，迄今已有相當字數足以成書，乃將該已連載發表部分，先行結集編成本冊註釋書，以本會名義出版，作為本會之一項最重要工作成果。

關於民事法（包含公寓大廈管理條例），我國固有許多非常優良精闢之教科書、專著、論集及論文，成果斐然，亦有極少數條文註釋書，惟其內容簡略，尚欠缺諸如德國、日本等國就民事法之各條文逐一為全面完整深入詮釋之註釋書。本書採用逐條詮釋之註釋書方式撰寫及出版，可謂係我國註釋書一個重要的里程碑，對我國將來其他法律條文註釋書之撰寫及出版，當具有很高之典範及引領作用。

本書除致力於相關學說之客觀狀況的呈現，明確指出問題及爭點，進行比較分析，亦重視法院裁判例之評析及闡釋，連結理論與實務，建構妥適理論體系，針對各項問題、爭點、疑義及不同見解，提出合理可行的解決之道。他山之石可以攻錯，因而亦不時旁及日、德、法等外國相關法制，以為比較法之研究。又因我國超高齡化及少子化社會的來臨，以及十分嚴重公寓老舊建築狀況之激烈變化，本條例現有規定能否妥適因應，不無問題。法律須與時俱進，因此關於本條例之全面檢討修正，誠屬迫在眉睫，本書研究小組洞悉問題所在及其焦點，就此亦提出若干修法建議，深切期盼或有助於凝聚共識，早日完成檢討修正。

整體言之，本書論述百端詳盡深入，有條文之闡釋，判決（例）之分析及檢討，比較法之研究，立法修法之建議等多面向的論述，再加上其構思精密，體系完整，條理清晰，分析恰當，見解正確，說理透澈，內容豐富，註釋詳細，文字流暢，堪稱為傑作，具有很高的可讀性及價值。以之問世，一書在手，無論對本條例之理解及適用，抑或在學術研究、實務運用或立法修法等各方面，均具有極高的指引及參考價值，得以無往而不至。

本書之出版問世，具有多方面的價值及貢獻。以余之學養及資歷，實不具有為本書撰寫序言之德能。惟因本書係以本會名義出版，忝為本會董事長，承蒙謝副院長在全教授的厚愛再三囑序，恭敬不如從命，乃不顧自己之淺陋，撰寫本序文。謹藉本序文對謝副院長、劉庭長及參與研討暨撰寫本書的各位學者專家們，為促進區分所有建築物（公寓大廈）法制之進步及健全發展，所做的努力及貢獻，表達最高的敬佩及誠摯的感謝之意。又新學林出版股份有限公司，承辦本書之編印出版事宜，使本書得以順利出版，一併在此誌謝。

劉春堂　謹誌
民國115年2月19日
（農曆春節正月初三）

──做一個對社會有用的法律人

於2017年間，推動動產債權擔保法制立法，未獲成果，但與學者共同呼籲下，2020年，讓與擔保在司法實務上，終於獲得習慣法物權之地位（最高法院109年度台上字第3214號民事判決），為動產、債權或其他財產利益等擔保權之發展，孕育著床之友善環境，經濟發展因係促使擔保法制前進及變革之一隻無影手，若社會需要，動產、債權或其他財產利益等擔保權，甚或浮動讓與擔保權之形成及運用，亦可經由習慣與判例法相互推波助瀾，水到渠成，是其擔保法制之建立，外力之催化已非當務之急，況政府機關不以其與國家競爭力攸關為意，學界之焦慮，亦屬枉然。放下這塊石頭後，除此之外，身為法律人，在餘生之年，究竟應該如何，方可做一個對社會有用的法律人？於腦海盤旋。

建築物區分所有已是我國建築物使用之常態，公寓大廈管理條例為此種特殊建築物所有權之基本重要規範，號稱為居家憲法，惟該條例自1995年實施迄今，固不乏個別問題之專論，然仍欠缺一本完整而有系統闡釋之註釋書，供理論及實務之研究參考，致適用上糾紛頻仍，亦難促進區分所有建築物法制之健全發展。集結公寓大廈管理條例素有專研之菁英，撰述該條例之註釋書，應是於社會有用之舉，遂躍上心頭。未料及振臂一呼，即蒙公益信託林堉璘宏泰教育文化公益基金及財團法人林堉璘宏泰教育基金會慨允捐助經費，續承古振暉法官、林旺根、陳重見、黃健彰、邱玟惠等教授熱誠響應，不顧酬勞厚薄，允諾參與研究撰述工作，更承蒙最高法院劉退休庭長福來惠允以志工身分，與我共同分擔審定之勞，公寓大廈管理條例註釋書研究小組，立即成形。其後，邱教授因個人因素退出，程明修教授加入，增加行政法之生力軍，如虎添翼。新學林出版股份有限公司無償提供之會議室，供研討之需，林靜妙副總編輯並支援行政事務。天時、地利、人和頓時齊備，謝天謝地，感恩之心澎湃不已。

2019年5月間，小組馬不停蹄，立刻展開逐條註釋工作。各成員提出自己分擔之撰稿後，每月定期在新學林出版股份有限公司之會議室，小組成員與劉庭長、個人共同參與研討，反覆琢磨，獲得共識後，方形定稿。原樂觀期待註釋書在2年內完成，然一經著手，始知問題諸多，雖每月儘可能開會三次，每次均逾3小時，每條幾乎都經激烈爭論，其間雖逢新冠疫情，腳步亦未曾稍歇，其後，並得東吳大學法學院陳旺聖博士候選人加入襄助研究事務，進度仍嫌牛步緩慢。

千里之行始於足下，研究小組奮戰不懈，仍逐漸累積若干成果，適逢當代法律創刊，遂將初步註釋成果於2022年起，由雜誌逐期登載，接受公評。如今，又已逾3年，字數已逾72萬字，略有可觀，足以成冊。為免查閱不易，遂決定先行出刊，或可為公寓大廈條例之進步發展，加薪添柴。

本書是以公寓大廈條例完整權威之註釋書為首要目標，不但致力於呈現相關學說之客觀狀況，亦重視法院裁判例之闡釋，且不時旁及日、德、法等外國相關法制，以為比較法之研究，俾實現本書之首揭目標。基本上，每條均包括各條之立法目的、立法沿革、構成要件及法律效果等之闡釋，力求正確反映公寓大廈管理條例所應呈現之意旨，裨益於社會之運用。參與註釋者確已盡心全力以赴，但因主客觀因素，卻常陷於力有未逮之嘆，遇有諸多難解之爭議，反覆斟酌，亦僅能臚列各不同思考面向及其優劣，由學說或實務採酌。易言之，本書要非完美，這也是本書交由財團法人民法研究基金會發行出版之源由，蓋期待本於基金會成立宗旨，參與基金會推動業務之法學者、法律實務家，今後能不斷接續本書之補充、更新及充實，隨時代之進步，而日臻至善，貼近人民的生活。

本書研究小組成員均深知任重道遠，無不戰戰兢兢，孜孜矻矻，惕勵以赴。劉庭長本其渾厚之人文素養，精湛之理論及豐富之實務經驗，常就爭議或關鍵問題，提出睿智之卓見，一槌定音，開展務實可行之法學解決方向。重見教授具數學之素養，對法律思考邏輯，特別敏銳，勤於鑽研，共同抵押權研究之精細，為國內首見；振暉法官是以共同所有為博士論文之第一人，實務與理論兼長，是本書研究小組之當然人選；健彰教授精研不動產法律，遍及司法實務及行政見解，為公寓大廈之區分所有權人會議研究、關注開拓之先鋒，著述不輟，專著盈尺；旺根教授不但自始即關注公寓大廈管理條例之制定，且鑽研不斷，對於都市計畫、建築物管理、不動產登記等更具有廣博之實務經驗，嫻熟法令之變遷，及外國相關法律之動態，儼然有如此中寶庫；明修教授日、德文兼通，於行政法之造詣，有目共睹，盡心致力建構符合現代需求之法治基礎，以提升社會對政府之信賴，貢獻良多。諸君不遺餘力之鑽研，尤其逐條深入辯析，意見激盪匯集，讓法律之生命於本書字行中鮮活跳躍，個人有幸側身其間，實乃法學生涯中無比寶貴之經歷與豐富之資產，獲益無窮。

鄰國日本，於1962年制定區分所有法後，先後於1982年、2002年、2025年大幅修正，為促進區分所有建築物之迅速更新、管理之順暢，更制定諸多特別法，以為奧援，構成健全完備之區分所有建築物法制。又德國於1951年制定住居所有權法，其後為因應社會之需求，於1971年、2007年、2023年先後完成重大修正，不但賦予區分所有權人團體部分權利能力，更於最近之法律修正中，直接規定區分所有權人團體具有權利能力，可謂區分所有建築物法制之典範。而我國公寓大廈管理條例係因1995年，臺中市發生衛爾康西餐廳大火事件，方於同年迅速制定並付諸施行，施行如今已31年，其間於2003年曾大幅修正，其餘僅有頭痛醫頭，腳痛醫腳之零星修訂，2021年高雄城中城發生大火造成嚴重傷亡，為強制有危險疑慮之公寓大廈儘速成立管理委員會，以盡管理之責，促成第29條之1及第49條之1之增訂，即為一例，似僅於公寓大廈發生重大災難時，方能換取政府對本條例之重視，令人浩嘆。如今我國已進入超高齡社會，公寓老舊亦十分嚴重，據專家學者指稱：在臺灣約三分之一住宅超過40年，而三戶中就有一戶長者居住，可謂面臨「人宅雙老」的社會。為因應此項社會及建築狀況之激烈變化，本條例之全面檢討修正，誠屬迫在眉睫。是以催生本條例之從速修正，亦為本書十分關切在意之重心。本書為此提出若干修法建議，深切期盼或有助於洞悉焦點，凝聚共識。

為慶祝民法施行百年，中國文化大學王寶輝法學講座，連續舉行民法百年論壇，2024年12月10日第一場論壇主持人王澤鑑院士即呼籲我國民法實行百年，成果斐然，可惜欠缺一套民法註釋書，的確讓人引以為憾。公寓大廈管理條例乃民事法之一環，本書集結法學菁英，共同研究撰述，從事該條例各條之註釋，願成為一個註釋書之開端，可行嘗試之方向。「繼續向前行，遠處有鐘聲」，身為法律人，滿懷法律的熱愛，這是我們捨身其中，拼命邁著步伐，戮力向前行的原始動力。悲天憫人的千古呼喚，「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏」，區分所有建築物法制之良窳，肩負其中重要使命，衷心祈願吾人有朝一日可讓詩聖杜甫美夢成真。

謝在全
民國115年2月5日

2018年9月提前自最高法院退休，本盼能放空，求一夜好眠，但在謝副院長一通電話下，參與公寓大廈管理條例註釋書之研討，得與分別具有物權法（區分所有法）、土地法、行政法專精之法學碩彥，每個月三次，一起研究公寓大廈管理條例之相關議題，經深入探究公寓大廈管理條例及相關法律之內涵後，始發覺其深奧，確有諸多待解之問題，由於牽涉甚廣，公寓大廈管理條例之釋義，已不單是民法物權、建築物區分所有之法律關係，尚涉及諸多民事及行政等實體法、程序法、行政規章；就條例之註釋，有需整體觀之、有以各條項為斷者，有同一條文之議題以不同法學方法為析論者（例如第29條之註釋），致曾有一個條文，即討論多達十個月之久，始克定稿；本書研究小組全員無不盡力蒐集各家學說、各國立法例、實務裁判加以解析，每次研討會，或利用line群組，鉅細靡遺，從各個面向探討法條應有之涵義、實務運作所生爭議解決之道、或裁判案例該當之解釋、公寓大廈管理條例應修正之方向，期能建立較為完整之立論。

回顧近代我國法律之制定、修正，為與法學潮流接軌，與時俱進，而移植歐陸、東洋或英美法律（學），其中，固有無縫接軌者，但亦有與固有文化無法相濡以沫、或貌合神離、淮橘為枳者，因而對於公寓大廈管理條例之註釋，總盼能讓建築物區分所有理論在地化，貼近公寓大廈區分所有權人（住戶）之需求，法條的註釋更明確清晰，俾能有助於實務之適用及操作，並能符合全體區分所有權人（住戶）之共同利益、及社會之公益，期以達到加強公寓大廈之管理維護，提升其居住品質之立法目的。

謝副院長不愧為物權法之大師，不僅具有深厚之法學底蘊及細密之歸整功力，又有包容之心，常在研討時，點出大家思考未及之地方，或剖析法律、學說之脈絡，指點迷津；並在諸說異見中，總能理出較為完整清晰之共識結論，爭執甚烈時，歸整為多數說，並存異說明，以完整呈現；在此，由衷感謝謝副院長、振暉法官、健彰、重見、旺根、玟惠、明修諸位教授付出的心力，增進個人對建築物區分所有等諸多法學之瞭解，並包容了一些「另類思考」，也要謝謝陳講師旺聖之襄助研究及新學林出版社林副總編輯靜妙之協助。歷經本書研究小組全員近7年之努力，有些成果，自2022年1月起刊登在當代法律雜誌專欄（2026年2月起改在新學林法學刊載），現就已完成部分，先行結集成書，就教於方家，然本書研究小組雖已竭盡所能，仍有未解之處，有待探求，思慮未周地方，亦請各界指正。

劉福來　敬識
民國115年2月6日