自住剛需購屋指南：這才是人住的！20種爛格局大公開，Sway寫給你的買房護身符

看懂【當層平面圖】，買房贏一半！

預算有限怎麼挑格局？
　　「我家廚房門對著大門，是不是怪怪的？」
「客廳一開就看到廁所門，要不要找師父拿山海鎮放財位？」
「明明有開窗，主臥老是有揮之不去的廁所味？」
──大家都說「沒有100分的房子，只有適合自己的房子」，
然而當房子有難以扭轉的天然缺陷，就不是適不適合的問題！
首購族先求有再求好？本錢寶貴，更要買對！
無法靠裝潢彌補的問題，將影響你能否安居樂業，甚至人生運勢！

合約陷阱怎麼應對？
「本戶為一般事務所，給排水系統依政府法令規定處理。」
「停車位大小以公設持分計算，價值以數量計算，面積不找補。」
「本戶使用用途為一般事務所，買方知悉不得為住宅使用。」
──這些很常看到的合約文字，
好像有點吃虧有點怪，卻又好像沒差？
小心，別簽名畫押代表「我知道了」，等入住才想哭！

人生的好壞，離不開房子！
洞察【嫌惡格局】， 避開「妻離子散型」奇葩屋；
揭露【合約陷阱】，核對【驗屋清單】，讓你不會慘入坑。

　▎挑屋：挑好格局，當好命人
★一層幾戶才能買？梯廳比、棟距怎麼看？
★奇葩奈米投資房，院子比室內還大，單人床都嫌擠！
★只能挑單面採光，要注意哪4種管路？
★轉手困難：假三房、超暗廳、怪異手槍型別碰！

【最雷！嫌惡格局大公開】除了通風採光，隱私決定價值
〔玄關〕大門一箭穿心運勢差，好運玄關VS歹命玄關比一比！
〔客廳〕缺氧無光不透風，幫鞋櫃找位子像玩俄羅斯方塊！
〔陽台〕不是圖面有畫就能用，擺室外機就動彈不得！
〔廚房〕假廚房連砧板都難放、冰箱無容身之處，只能天天叫外送。
〔臥室〕床床壓樑，床單難換，主臥床頭對著馬桶！
〔浴室〕貴婦更衣室搭配灰姑娘浴室，乾溼分離變裝飾！

▎公設：買了也要養得起！
【公設花銷全攤開】管理費成本評估
★每月每坪100元，三溫暖、泳池養得起嗎？
★機車位變KTV、溫泉變廢墟？「二工公設」變身術大公開！
★中庭種落羽松還是櫻花？瞭解好養的植物VS花大錢＋有危險的植物

▎環境：五感觀察＋掌握區域趨勢
★重劃區也分老、中、青，根據發展趨勢，決定挑房邏輯。
★假美式生活圈？影城、好市多、百貨公司是利多還是嫌惡？
★樓下哪些店家會影響房價？有超商房價一定好？

▎合約：蓋章要好好看，避開八大陷阱！
★建材偷天換日？磁磚是價差關鍵，型號要白紙黑字寫明白。
★閃避專業驗屋？合約書有各種花式「但書」，一次把問題條文講清楚。
★交屋都是建商說了算？只要看到「本人已知悉」五字務必留心！

■ 作者序

人生的好壞，離不開房子

「你這格局還真爛怎麼敢買？」不是我嘴賤，當我身邊九成的朋友拿著剛買的房子請我給意見，我內心的OS都是這一句。但是本著朋友的立場，怎好一箭穿心的刺傷人？通常我會這樣答：「你有間漂亮的更衣室耶！以後要去看你的包包展示架！」「這陽台沒陽光但有風，最適合曬你去中國旅遊買那套好幾萬的蠶絲被了！」「反正你只喝咖啡沒在煮飯，廚房不重要。」或是：「你去廚房刷牙、太太在浴室洗臉，兩人早上不用搶水槽。」

對啦，毒舌依舊，只是人到中年變溫柔，很多話都藏起來，只露一個褲頭。我常上節目講房子、講建商，為什麼有這麼多人聽我說？因為我只想說實話，還常常說到你心裡的隱憂，不論對我的觀點認不認同，卻無法否認，大家住的房子，就是有這麼多正面或負面的學問，但是多數人都不願承認，自己買的租的房子，還真爛。

比如：一次在節目錄影時，一位女明星說：「我剛買的房子，靠近高鐵、在山上，景觀第一排好漂亮（看了我一眼），客廳有挑高，我還做了天花板很高的樓中樓（又看我一眼）……」總之，一邊貌似心虛怕我知道，一邊故作堅強的講十幾分鐘，讚美自家有多容易增值、有多美。我微笑點頭，回答說：「夏天時記得請管委會多巡查社區，雨大的時候，妳穿高跟鞋要注意路況，那邊山路不好走。」「對啊！Sway你怎知道，上次我差點走不出來，那個雨就跟瀑布一樣，魚都可以往上游了。」我內心的OS是：「南港的山邊是汐止，客廳有挑高的沒幾個建案，住家旁有土石流的疑慮，颱風來挺恐怖，而且那個建案的樓中樓是違建，萬一被舉發只能認命，我猜妳家就是八不推蓋的那個。」

比如：年輕漂亮的小莎一直買房子、全球到處飛，但我說過好幾次，她三個家的格局都不夠溫暖，以科學風水的角度論，又冷又冰，房屋也沒空間「讓別人進來她心中」。但她明明聽到這些優缺點，卻只是反駁，房屋越買越「特別」，心，也不似從前單純了。

如：老張換了大房子，希望可以舒適渡過晚年，想說每天在社區健身房運動游泳，多美好。但我看了他的景觀，最美好的是屋頂公設的視野，的確可眺望遠方，但回到家裡，每一扇窗戶看出去，就只是別人家跟自己面面相對的窗戶，在家只想輕鬆穿條內褲走來走去，甚至想換一件衣服，窗簾永遠得先拉上。老張反正退休了，想想自己一年有半年的時間在國外渡過，很愜意，退休生活的確美好，但這美好卻不是在這間房子內，原因想必你也清楚了。

又比如：有一次去阿華的家，社區中古但全新裝潢，她下廚請大家吃飯，大家歡樂開心吃喝，但一到她家，我才瞥了一眼書房，她就說：「怎樣有問題嗎？快跟我說！」沒有沒有，妳的這一張椅子是名牌很好坐。「所以是書桌的位置不對囉？最近買股票都輸錢，也不知道是不是財位被變動了？」「我廚房門對著大門，這樣也有關係嗎？」「上次請風水師來調這個地方，他還送我一個山海鎮，說放這裡就好……。」我看到的是，客廳沙發只有凹陷一處，夫妻只有一人愛在客廳呆著，另一人每天關在書房想著如何多賺錢。是說楚河漢界各有天地，摩擦少也代表接觸少，兩人往前走的頻率如果一致，倒也甜蜜安樂，就怕兩人想法不一樣，EQ跟IQ沒有對上，找一百個風水師給建議都沒用。

有網友說：「Sway嫌東嫌西的，被你一講根本沒半間可以買吧？」但我相信你也聽我說過：「我們找不到一百分的房子，能找到適合自己的房子就是好房子。」如今我要再補充：「有些問題可以靠電費、靠窗廉、靠裝修彌補，但是當房子本身有著天然無法扭轉的重大缺陷，就不是適不適合的問題，而是能否長住久安的基本問題。」

不管政府要不要打房，不管你有沒有要投資，買一間沒有誇張缺陷、適合自己的好房子，絕對是人生很重要但也是最昂貴的選擇；而入住一間好房子，是每一個人每天無法逃避的居所，所以你的人生好壞，離不開房子。

本書要把我的基本功，一一攤開來教你，讓你在這個渾沌的房產世界裡，可以安心取得一席之地，好好睡覺、好好做人、好好的渡過生活的每一刻。如果讓你心有所安、人生變得溫暖，這本書也就值得了。