哪種總價的產品容易成交？總價帶、坪數落點、房數配比，一次搞懂土開人產品定位3大工具

何謂「總價帶」？

「總價帶」是業界的慣用詞。是指目前評估標的所在的市場較容易被接受的房價。而所謂房價，就透天產品而言，是指一戶透天厝的總價；就大樓產品而言，則是指一戶住家大樓（一般含車位）的總價。業界常以此價位，作為該評估標的的坪數落點與房數配比，兩項重要產品定位的依據。

藉由市場調查瞭解業界推案的銷售狀況，在地現貨市場中，哪種總價的產品較容易成交。也就是由銷售率反應的數據，即可初略研判在地市場，相對可以被接受的一戶透天或住宅大樓的總價。而所謂在地市場，若以購屋者分類，主要分為首購、換屋兩種客源（豪宅總價相對較無明顯總價級距）；若以房數分類，主要有套房、兩房、三房與四房（合併戶也相對較無明顯總價級距）。

「總價帶」與產品定位有何關係？

對開發業者而言，藉此市場調查分析，評估在地市場如上述分類的各類主要類型產品的總價帶，供公司於購地階段時產品定位的參考，但也有業者直接委由代銷協助。因為對代銷而言，市場去化原本就是代銷的功課，加上實際接案銷售的實戰心得，這些總價帶、產品定位是代銷的專業knowhow，更是代銷的專業價值。

由總價帶一路推演出來的產品定位，提供給開發業界（相對代銷而言，就是業主）評估參考，作為推算本評估標的規劃的標準戶（即主要產品）的地坪與建坪的坪數落點的依據。至於該類型產品占本評估標的規劃總戶數的比率，則以業主期望在預售階段的銷售率為基準，再視房市景氣、市場動態調整其房數配比。

總價帶的意義在於〝好賣、跑得快〞。依此定位的產品，可相對有把握產品不至於偏離市場需求，於銷售階段的總價不會嚇跑來客，可相對確保預期的銷售率。對開發業者而言，銷售（尤其是預售）階段能賣個基本成數，是該銷售案持續發包施工…等後續作業的定心丸。這也是總價帶的意義。

業界大樓建案如何定位「坪數落點」與「房數配比」？與總價帶有何關係？

以業界主推的一般平價住宅大樓案為例，產品定位中的坪數落點與房數配比兩項重要項目，一般多以在地市場的總價帶來定位。其中：

車位：一般高房價地區的小坪數產品，大多不含車位。
坪數落點：由市場調查的總價帶與在地行情房價與車位價，推算主力產品的坪數落點。再由預設公設比推算出本案各類（一般以房數區分）主力產品的主建物加附屬建物的面積，並據以推估得規劃的房數與廳數。如：一房一廳22±3 坪、兩房一廳30±4 坪、三房兩廳40±5 坪、四房兩廳50±5 坪。
房數配比：由主訴求客層需要的房數、廳數，及坪數落點推估本案的房數、廳數，綜合訂出本案各類產品的占比。如：三房50％＋四房40％＋合併戶10％
房型坪數：綜合上述坪數落點、房數配比，訂出本案的產品定位。這是住宅大樓建案產品定位的主要重點，也是建築師在繪製配置圖排厝間作業時，必須依循的菜單。如：三房40~45坪佔50％、四房45 ~ 55坪佔40％、合併戶佔10％。

「坪數落點」與「房數配比」計算例題