「權利變換」是都市更新數種「實施方式」的一種,也是都市更新條例的最重要核心制度。透過此制度的建立,可將地主「更新前的權利,變換到更新後」,故名「權利變換」,其向來為相關權利關係人最重視的爭點,沒有之一。

權利變換涉及的各種比率、用詞定義、分配原則、計算方式等,皆本於「都市更新條例」,只是過於抽象的條文及書面解釋四散各地,難以理解應用。究竟權利變換常見爭點有哪些?地主關注的分配方法實務上遭遇哪些問題,有沒有配套方案?這些看似錯綜複雜的大量資訊,如何能正確理解並轉化運用呢?


Q1、「權利變換」類似法制化合建,對地主權益較有保障?

「權利變換」與「協議合建」,兩者都是分配的方法。但是,如果權利變換跟合建一樣,便無須設計這個複雜的權利變換制度。設計權利變換制度的原因,在於權利變換可解決許多合建解決不了的問題。同時,亦有其他相當之誘因,以創造地主與建商的雙贏。

參與都市更新,除非採44條方式,否則除了100%同意則以協議合建分配外,分配方式原則用「權利變換」的方式來分配。

都市更新的權利變換機制與民間一般協議合建最大不同之處,在於民間合建是屬於私契約的性質,欠缺公法上的保障與規範,較易產生糾紛,而都市更新權利變換即對於地主權利價值估算、分配所得之合理性,透過都市更新審議會公平、公正、公開之審議機制,確保地主相關權益,且為避免實施者黑箱作業,可保障計畫執行之可行性。

一般來說,因為權利變換的遊戲規則是對地主有利,只是保障建商基本利潤,故若建商表示該更新案採取權利變換的方式進行,則應可較為放心的參與都市更新,若建商在案子裡有很多土地,則案子推動可行性將更高。


Q2、權利變換的「共同負擔」提列機制比較透明嗎?

權利變換是一個成本透明的合建方式,在都市更新的法定程序之下,可把更新的成本與利潤攤在陽光之下。由於傳統的合建中,成本由建商決定,而該成本決定地主與建商間之分配比例(例如6/4分、5/5分)。而該成本之提列是否合理,一般之合建案中,地主甚難清楚掌握。

權利變換則提供了一個機制來扭轉這種資訊黑箱的情況。在權利變換制度中,建商的成本需按「共同負擔」的機制來公開提列,因此地主們可以較為清楚成本的內容與結構,因此,其所呈現出來的分配比例,也屬合理。所以,權利變換的設計乃以保障地主權益為基本原則,是一套保障地主權益的機制,實施者在資訊揭露的情況之下不易有不合理之情事。



Q3、權利變換的「估價」是合理的嗎?

都市更新權利變換的估價,是由不動產估價師來估價並簽証。不動產估價師是經過國家高考、國家認證的專門職業人員,位階等同於律師、會計師、建築師,其簽證也在估價師法下具有法律效力。

同時,在權利變換的規定當中,估價結果必須經由至少3家估價師事務所依法簽證,同時,估價條件與估計內容也一定會經由都市更新審議會審核,雙重把關。在108年修法後,也解決早期三家估價單位均由實施者選定,估價師被認為可能會配合演出的疑慮。


Q4、讓實施者拿走價值相當於成本的新房地,「折價抵付」制度合理嗎?

都更條例第51條第1項折價抵付制度的設計,地主縱使有錢可以支付成本,但除非實施者同意,否則地主不可支付成本,而有義務透過折價抵付的制度,讓實施者拿走價值相當於成本的新房地

實施者有權,也有依據,可以拿走價值相當於成本的新房地。再透過銷售該房地獲取利潤,保障實施者有可期待的利潤。權利變換設計之「折價抵付」制度,使得實務上實施者有將共同負擔高列的可能,並將未來售價低估

因此,共同負擔之額度是否高估,以及未來售價是否低估,向來均為都市更新審議時的重點。 因此實務上可能顯示出一個奇怪現象:成本偏高,未來售價偏低。果爾,除非成本與估價相對正確,且實施者利潤尚足,否則,實施者將須說服他人,為何實施者要進場推案?


Q5、提供資金者如何參與分配?

108年修法後,在條例第3條第7項的定義中,出資人的定義,是「與實施者協議出資之人」。故嚴格而言,出資人必須與實施者協議,經實施者同意,故尚非任何人均得擔任出資人。

都市更新案實施者與出資者相關協議事項涉及書面行政處分載明事項之疑義,……實務執行上允許與實施者協議出資之人,得在折價抵付的範圍內,與實施者自行協議資金額度及對應之更新後房地分配等內容,納入權利變換計畫載明。

是以,與實施者協議出資之人之出資額度與分配事項等事宜,係由實施者與其雙方自行協議處理合意為之,併納入權利變換計畫書中載明,經依都市更新條例第48條規定程序審議通過後核定發布實施。


以上內容,摘錄自2022/7月即將上市之都市更新叢書II《都市更新權利變換》、III《都市更新公共利益》(江中信編著),部分內容並進行重新編排。

★ 都市更新叢書三冊包含:(I)都市更新事業計畫、(II)都市更新權利變換、(III)都市更新公共利益

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