「權利價值」是都更地主分配的基礎，未來可分得多少房地，完全受更新前被估定之房地價值多寡影響。大部分地主都認為自己的房地最有價值，因此估價的專業性、公平性更顯重要。
你可能已經知道，權利變換估價機制存在的爭議有：
◇實施者選任的專業估價者不受權利人同意。
◇未明確的估價條件，導致3家估價結果有差異。
你或許不知道的是～
◆共同負擔多寡影響估價結果
◆增建非為權利價值考量因素
◆持分不相當時，地價怎麼算
透過8個權利價值的關鍵Q&A，好好找出這些藏在細節裡的魔鬼吧！
Q1、影響地主及權利變換關係人價值之因素有哪些？
除了不動產市場及不動產個別因素外，會影響整個或是個別更新單元內土地所有權人及權利變換關係人的權利價值之因素，包括：
- 估價條件：依照相關法令規定及實施者所給予的估價條件。
- 評價基準日：不動產估價師查估更新前後價值之時間點。
- 更新前土地、建築物及他項權利之產權狀態。
- 更新後建築物之規劃設計。
- 更新單元容積獎勵之高低。
- 更新單元之規模大小。
- 共同負擔（都市更新相關成本）的高低。
- 其他。
Q2、 不同的不動產「土地」及「建築物」因素對權利價值有何影響？
(一)土地因素
大多數考量因素有地形、地勢、臨路路寬、臨路面寬、臨路數量、平均寬深度、面積（開發適宜性）、容積比較、商業效益、視野景觀、使用現況、鄰避設施等，但各項因素仍得視實際需要或特殊狀況調整之。
(二)建築物因素
大多數考量因素有屋齡、構造、樓層、位置、有無電梯、採光等，但各項因素仍得視實際需要或特殊狀況調整之。但不考量裝潢或增建。
Q3、 不同的不動產「產權狀態」對權利價值有何影響？
除產權完整外，如遇到土地與建築物所有權人不同（有地無屋、有屋無地）及設定地上權、永佃權、農育權、三七五租約等情況，將會影響權利價值。不同不動產狀態之估價，適用的「不動產估價技術規則」條文規定有所區別，相關條文之檢索圖以及條文內容如下。
Q4、估價者如何產生？
專業估價者，指不動產估價師或其他依法律得從事不動產估價業務者所屬之事務所，估價者產生的方式，視全體是否同意共同指定而有不同。
1.可全體同意（包含公地主）時
估價者由實施者與土地所有權人共同指定，由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之。
2.無法全體同意時
無法共同指定時，由實施者指定一家，其餘二家由實施者自各級主管機關建議名單中，以公開、隨機方式選任之。
Q5、 評價基準日由誰訂定？
土地或房屋的價格會隨時間而有不同之價值，景氣好價格高，景氣差價格低，因此為避免估價評定時間所產生的爭議，依權利變換實施辦法第13（原8）條規定，更新前權利價值查估之評價基準日，由實施者定之，日期限於權利變換計畫報核日前六個月內。
Q6、估價報告書的報告內容包含哪些項目？
(一)更新前權利價值評估
- 更新前土地價值評估
- 更新前各筆土地上有區分所有建物時，各權利人土地權利價值評估
- 權利變換關係人權利價值評估
- 更新前各權利人權利價值及權利價值比例
(二)更新後權利價值評估
更新前、後權利價值評估【假設案例】試算解說，可見江中信編著之《都市更新權利變換》P.124
Q7、三家專業估價者的估價結果，如何選擇？
三家專業估價者提出之估價結果必會有些微差，何者領銜，可考量如下：
一、 當三家估價結果相近（差距在20％以內）時，則由實施者協調土地所有權人及權利變換關係人等選定其中一家之估價結果，作為領銜，並宜於權利變換計畫書中說明選定估價結果之方式及理由。
(一)主要選定因素：更新後總價值最高者。
(二)次要選定因素，例如：
- 若多數地主選擇退場，則可選更新前價值最高者。
- 差額價金最小者
- 地主分回比例最高者
- 最接近合建條件者
- 估價最嚴謹者
二、 當三家估價結果出現20％以上之差距時，依不動產估價師法第41 條規定，得請求土地所在之直轄市或縣（市）不動產估價師公會協調；必要時，得指定其他不動產估價師重行估價後再行協調。
Q8、權利價值確定後會變動嗎？
土地權利變換前之權利價值比例，依都市更新權利變換實施辦法第六條（現移至條例50）規定，係指權利變換前各宗土地於評價基準日之權利價值之比例，其權利價值確定後，不論各宗土地所有權人是否參與分配，其價值比例均不變。【內政部營建署93.3.30 營署都字第0930019617 號函】
地主未來可分得多少房地，完全受到其更新前被估定之房地價值多寡影響。因此，在大部分地主都認為自己的房地最有價值的既定印象下，估價的專業性與公平性便更顯重要。
所以估價師必須謹慎的評估更新單元內所有權人間的「相對價值」，並且必須經得起地主不斷的質疑。例如地主經常與隔壁相比，或就其認知條件相同的房地為何估定結果不同等，均為實務上常見的質疑。
◆ 以上內容摘錄自江中信編著 ‧《都市更新權利變換》 (二版) ◆
▼延伸議題
□三種地主：要參與權變分配、不願、不能
□都市更新權利變換不動產估價報告書範本內容結構
□【假設案例】透天建築之估價
□【假設案例】有屋無地或地上權之權利價值評估
□相關權利之特殊樣態：土地持分不相當、既成巷道、有獨立地號之法定空地、使用權、有專屬性質之容獎、公共設施用地之權利價值評估、區分建物上之違章建築、百萬裝潢不納入土地權利價值估價之中、合法區分建物，但部分面積未登記（例如陽台）。
以上議題可見江中信編著之《都市更新權利變換》 (二版)
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